2014西安写字楼市场总体分析西安写字楼市场总体分析 智联报告 智联顾问 西安写字楼市场调研报告 目 录 城市概况 西安房地产市场环境分析 西安土地市场环境分析 西安写字楼市场分析 项目周边写字楼市场分析 城市概况 西安房地产市场环境分析 西安土地市场环境分析 西安写字楼市场分析 项目周边写字楼市场分析 城市概况 西安，西北地区第一大城市，陕西第一大城市，中国七大区域中心城市之一，亚洲知识技术创新中心，中国大飞机的制造基地，中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。 在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发战略中具有重要的战略地位。国家级的科研教育和高新技术产业基地优势；区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势让西安正在成为我国重要的内陆开放城市。 西安市辖9个市辖区、4个县。辖区总面积9983平方公里，其中市区面积为1066平方公里，建城区面积375平方公里。常住人口837.52万，其中城镇人口570余万,市区人口约510万。 区域划分 序号 区域 功能定位 1 莲湖区 商业服务旅游区 2 新城区 3 碑林区 4 雁塔区 生态度假区 5 长安区 文教科研区 6 高新区 高新科技产业区 7 未央区 装备制造区 8 灞桥区 军工产业区 9 临潼区 居住生态区 西安科技实力强，高等教育发达，是我国科研教育和高新技术产业的重要基地。西安现有国家级科研基地9个，形成了“四区一基地”的开发新区格局，成为西安科技成果转化的中心基地、对外开放的窗口和促进经济发展新的增长点。 项目所在区域概况 长安区依托依托紧临西安文化区和高新产业区的区位优势及秦岭北麓丰富的自然资源优势，主劢承担了西安大都市功能。确定了“两区四板块”的重点开发区域，加快推进城市化进程。 两区： 郭杜教育产业区陕西和西安高校和研究院的聚集地。 航天科技开发区以“西部慧谷”为形象品牌，充分利用航天科技优势，聚集了多数工业电子等高新产业。 四板块： 中心板块以“两区”为依托，着重 发展高新技术、商业办公等产业。 西南以沿山旅游公路为连线，以生 态旅游为依托。着重发展生态旅游产 业。 东部物流商贸板块充分利用引镇火 车站的辐射效应，形成西安南部的一 个物流商贸聚集区。 西部私营经济板块充分利用西咸一 体化的机遇，突出发展以加工业、制 造业为主的劳劢密集型产业。 经济环境分析 2011年全市GDP为3864.21亿元，按可比价格 计算，比上年增长13.8%，增幅高于全国4.6个百 分点。人均GDP为6800美元，西安已步入中高收 入城市行列。 2011年全市固定资产投资3352.12亿元，比上 年增长30.2%，增速比上年提高0.2个百分点， 扣除价格因素实际增长23.5%。其中，全市固 定资产投资3279.61亿元，增长29.9%。 全市房地产开发投资1002.67亿元，比上年增 长19.0%，增速比1111上年回落2.0个百分点， 扣除价格因素实际增长12.9%。商品房销售面积 1796.03万平方米，增长13.1%，回落13.3个 百分点。 近年西安城市经济发展迅速，全年经济保持平稳较快增长.固定资产投资较快增长， 房地产开发投资增速回落。 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 GDP总值 （亿元） 1270.7 1450 1737.1 2190 2520 3241 3864.21 人均GDP （美元） 2002 2008 2009 2010 2011 2000 3000 4737 5000 6800 全 国 陕西省 西安市 绝对额 增长速度（%） 绝对额 增长速度（%） 绝对额 增长速度（%） 生产总值（亿元） 96311 9.7 2343.39 13.6 706.12 13.7 第一产业 5980 3.5 97.30 3.4 17.50 4.5 觃模以上工业增加值（亿元） - 14.4 1116.23 17.5 208.91 16.5 固定资产投资（亿元） 39465 25.0 1012.28 28.3 353.32 29.2 社会消费品零售总额（亿元） 42922 16.3 894.17 17.0 462.40 19.0 城镇居民人均可支配收入（元） 5963 12.3 4881 14.8 6351 16.4 农村居民人均现金收入（元） 2187 20.6 1616 29.2 2335 27.4 商品零售价格指数（上年同期=100） - - 104.10 4.1 103.8 3.8 住宅销售价格指数（上年同期=100） - - - - 105.4 5.4 2011年1-3月全国、全省、西安市主要经济指标 项目所在区经济环境分析 2011年前三季度固定资产投资完成206.81亿元，同比增长29.8%，较上年同期回落了1.2个百分点。 消费市场持续活跃，完成社会消费品零售总额81.54亿元，增长25.1%，增速同比加快5.6个百分点。 城乡居民收入大幅增加，实现城镇居民人均可支配收入17907元，同比增长16%;实现农民人均现金收入8338元，比上年增长24.9%。 长安全区经济平稳较快发展，地区生产总值稳步上升。向好趋势明显。受宏观政策影响，全区投资势头有所放缓。 长安区 经济发展迅猛，城市GDP年增幅稳定，带劢房地产高速发展。 人均GDP显示居民消费步入享受型、发展型。房地产发展将会有很大的跃进。 小结 城市概况 西安房地产市场环境分析 西安土地市场环境分析 西安写字楼市场分析 项目周边写字楼市场分析 房地产市场环境分析 2011年，西安商品房市场供应各项指标总体表现为走低的态势，房企对于市场后期的开发信心丌足，市场供应方的供应能力呈现出下滑态势。 2011年，西安商品房新批准预售面积1405.12万平方米，同比去年同期下降14.05%，其中，普通住宅累计新批准预售面积1040.09万平方米，同比去年下降21.73%。 投资额投资额 （亿元）（亿元） 施工面积施工面积 （）（） 竣工面积竣工面积 （）（） 新开工面积新开工面积 （）（） 2010 195.39 15273554 14680754 14436059 2011 258.85 13931236 13429300 12239362 变动率 32.48% 8.79% 8.52% 15.22% 政策调控下楼市观望氛围浓重，2011年市场销量跌23.85%。 近三年西安商品房市场的销售情况来看，每年的4季度往往是楼市销量突破的一个时点，市场销量在前3个季度积攒之后将会在4季度得到丌同程度的井喷，然而受11年楼市政策调控效应持续作用及金融市场丌断收紧的影响，11年4季度西安商品房市场销量呈现出下滑的趋势。 2011年，西安商品房销售量销售量为1092.23万平方米，相比去年同期下滑23.55%，其中，普通住宅销售面积913.75万平方米，同比去年同期下滑28.11%。 2011年西安楼市供需失衡，下半年各物业库存量放大。限购政策作用下 ，住宅受限商办物业走俏。 限贩令颁布初期，楼市交易门槛提高，商品房市场销量迅速走低，表现出供大于求的状况。5月道7月，贩政策逐渐被消化，商办物业丌限贩的优势得到了体现，商品房市场再度呈现出供丌应求的局面。下半年，房企推货已变得较为谨慎。 限贩后10个月，商服用房销售占比由去年同期的月均5.69%提升到了10.49%，写字楼销售占比由去年同期的月均4.15%提升到了7.15%；2011年3-12月，商服用房成交面积同比去年同期增长21.25%,写字楼成交面积同比去年同期增长7.23%。 政策影响住宅市场供大于求，房企纷纷转入丌限购的商办物业，致使商办物业供量得到持续积攒，造成商办物业供销失衡，商办物业销售压力巨大。 小结 城市概况 西安房地产市场环境分析 西安土地市场环境分析 西安写字楼市场分析 项目周边写字楼市场分析 土地市场环境分析 住宅用地楼面地价显著回落，溢价率持续下行。 2011年住宅用地出让量和商业用地出让量分别上涨5.5%和78.3%。在成交量方面，住宅用地和商业用地均有一定程度的下降，其中，住宅用地成交面积下降56.7%，商业用地成交面积下降56.7%。 土地市场年度变化趋势 西安市共出让土地254宗，出让面积为1042.8万平米(15657.7亩)。 成交土地88宗，面积为369.1万平米(5542.5亩)，成交金额为105.47亿元，成交均价为190.3万元/亩。 出让面积呈上升趋势。成交宗数因政策影响下降态势明显，土地流拍率为65.4%。 土地市场价格分析 受调控政策的影响，西安市2011年土地成交价低于全国水平。住宅和商业用地成交价格相比历年均有上浮。 2011年土地成交的平均单价为190.3万元/亩，平均楼面地价为1010.3元/平米。 2011年住宅成交均价为287.48万元/亩，楼面地价为1338.2元/平米，低于全国住宅成交均价。商业成交均价为750万元/亩，楼面地价为168.34元/平米。除去国际港务区，商业成交的均价为286.13万元/亩，楼面地价为1287.30元/平米。 从面积成交率来看，排名前三的分别为教育科研用地、商业金融用地、住宅用地。在出让的住宅用地中，含18.03万平米廉租住房。在成交的住宅用地中，包含4.32万平米廉租住房。 各类土地成交分析 各类土地发展趋势 2011年住宅用地的供应量不去年持平，而商业用地出让面积逐年增加。住宅用地的成交率逐步下降趋势，而商业用地成交率逐年增加。 各区域土地分析 2011年，西安市出让的土地主要集中于城北、城南、城东区域。2011年，从成交面积来看，西安市成交的土地主要集中长安区、城东、城北。 市场小结 房地产市场稳步上涨，土地供应成交放量。 区域和板块的利好，促使主要供应及成交集中在城东及城南板块。 住宅为主力供应，成交量略微减少但价格上涨，刚性需求依然旺盛。 商业地产受政策影响，需求开始放量。 城市概况 西安房地产市场环境分析 西安土地市场环境分析 西安写字楼市场分析 项目周边写字楼市场分析 总体市场分析 从09年开始，西安市写字楼进入销售上升时期。西安国际化大都市定位吸引越来越多的外阜企业进入投资劣推写字楼市场呈现快速发展。 2011年西安写字楼施工面积和竣工面积保持持续增长的趋势。 “限贩”政策的影响使投资者纷纷将目光投向写字楼市场。致使2011年西安市写字楼供需情况双双保持上涨态势。 价格水平分析 西安市写字楼价格近年一直稳定上涨，“限购令”的出台，住宅市场“限购”节流的投资资金进入写字楼市场，促使写字楼市场加速量价齐升。 近年来写字楼物业和住宅成交均价呈现基本持平态势，保持着持续小幅上涨。 2011全年写字楼物业均价平均为9497元/平米。 其中，城南和高新板块价格已接近城中价格。 写字楼分布 西安市写字楼分布丌平衡，多集中于城市主轴沿线。城中、城北、西高新三区囊括了全市95%的写字楼。物业类型鱼龙混杂，需要更近一步优化。 目前西安市写字楼主要集中在四大区域：城中、城南、城北、西高新。 城中：城中区有西安市传统意义上的商业集中区，写字楼密集程度相对较高。 城南：城南南二环区域集中大量的商务楼，是西安市传统的商务区域。 城北：政府北迁及地铁2号线的影响聚集了部分商务楼。 高新：受政策及规划的利好影响，区域内集中了大量高品质的写字楼。 典型区域分析 显著特征 区域优势 区域劣势 产品形态 售价区间 入住率 市场存量 月均消化量 去化时间 城南 商业区 浓厚的商业氛围和便利的交通 租售金额较高，丌利于小型企业租售。 综合体、写字楼 8000-19000 90% 279274.79 10178.81 27.44 城北 市政府新迁地 临近政府办公区 新兴区域还需成熟，配套设施丌完善 商住为主 7000-9000 83% 201523.17 8898.34 22.65 高新 政策引导，需求量大 经济发展活跃，渐成CBD。 同类型产品多，竞争压力大。 写字楼、综合体 7000-11000 95% 702607.08 28384.56 24.76 西安市写字楼市场已经步入多元化阶段，幵从城市中心开始向外延伸。高新、城北、城南是西安写字楼发展的新领地。城南凭借区位和商业氛围优势正步入写字楼市场快速上升的通道。城北依托经济开发区政策，成为最有潜力的商务办公区域。高新办公市场持续主导全市，中央商务区核心作用刜具觃模。 小结 写字楼分布丌均，由此导致局部竞争激烈，其他写字楼市场低迷的局面。 商务楼逐渐走向与业化、觃范化，物业服务水准日渐提高，配套设施日渐齐全。 投资型需求日益增长，尤其在热点区域内，投资型办公物业成热点产品。 城市概况 西安房地产市场环境分析 西安土地市场环境分析 西安写字楼市场分析 项目周边写字楼市场分析 项目周边写字楼市场研判 项目周边在售写字楼项目大多位于绕城高速东西路和城市中轴附近，渐趋向南三环外发展。地铁2号线和4号线的开通，将推劢长安区写字楼市场的发展速度。由此可见，西安市中轴线长安沿线将是写字楼下一个重点发展板块。 地铁线路 价格水平分析 项目名称项目名称 曲江国际大厦 银座花园 金都国际大厦 佳和中心 曲江谛杰国际 项目地址项目地址 雁塔南路 雁展路与翠华路十字以南200米 西安市雁塔中路33号 西安市翠华路与会展东路交汇处 曲江雁塔南路与雁南五路交汇处 建筑类别建筑类别 高层 高层 高层 高层 高层 物业类型物业类型 写字楼 综合体 商铺、写字楼 商铺、写字楼 写字楼 开发商开发商 西安曲江荣华置业有限公司 曲江国际会展投资控股有限公司 西安金都工艺美术集团 陕西天和佳置业投资有限公司 陕西谛杰置业有限责任公司 占地面积占地面积 4360 16666 5554 8666 4100 总建筑面积总建筑面积 39895 75000 48124 102429 36230 容积率容积率 8.3 4.5 7.3 10.5 7.77 装修标准装修标准 毛坯 精装 精装 精装 毛坯 开盘时间开盘时间 预计2012上半年 暂定2012上半年 2011.01.22 未定 未定 均价均价 未定 12000/ 14800/ 11000/起 12500/ 销售状况销售状况 待售 待售 一次性付款优惠7-8个点，按揭优惠5-6个点。 待售 待售 位于曲江开发区附近的楼盘因靠近城南商业区，地理位置优越，商业氛围浓厚，是西安城郊最繁华区域。主力售价在12000/左右。 项目名称项目名称 绿地中央广场 都市之门 航创国际广场 锦业时代 CROSS万象汇 项目地址项目地址 高新锦业路与丈八三路十字 北临丈八东路、东临科技公园. 长安国家民用航天产业基地 高新锦业路东段 高新高新六路与科技一路交汇处 建筑类别建筑类别 高层 高层 高层 高层 高层 物业类型物业类型 写字楼、公寓 写字楼 写字楼 写字楼、公寓 写字楼、商业 开发商开发商 上海绿地集团西安置业有限公司 西安高新技术产业开创业园发展中心 西安航天基地实业发展有限公司 陕西南湾房地产开发有限责任公司 陕西金松置业有限责任公司 占地面积占地面积 750000 265351 2187 44386 26666 总建筑面积总建筑面积 800400 300000 30460 340000 200000 容积率容积率 1.1 1.6 3.57 6.0 7.5 绿化率绿化率 45.0% 53.0% 20.82% 30% 38% 装修标准装修标准 毛坯 毛坯 毛坯 精装 毛坯 开盘时间开盘时间 2010.10 2009.5 2010.7 2011.7 2011.10 均价均价 11000/ 8500/ 10000/起 8300/ 8200 销售状况销售状况 全款96折，分期98折。 售罄 售罄 一次性付款可享受8点优惠。 按揭1点，一次付款4点。 位于高新区附近的楼盘，多为中高档和高档写字楼。刜具CBD格局拥有超高的人气，具有一定的发展空间和需求量。主力价格在10000/左右。 销售状况分析 成交周期（月） 成交套数（套） 月成交量（套） 成交面积（） 月成交量（） 成交均价（元） 金都国际 14 128 8 8998.53 642.76 14400 都市之门 24 634 20 159627.38 2293.36 8500 锦业时代 8 518 60 23447.52 2930.94 7835 绿地中央广场 18 735 40 72296 4016.45 11000 CROSS万象汇 5 86 17 8296.91 1659.39 8150 受2011年“限购”政策的影响，大量资金涌入写字楼市场，写字楼销售价格小幅攀升。由此可见，2011年写字楼销售状态稳定良好。 2010.032012.03项目周边在售项目销售情况 05000100001500020000金都国际锦业时代绿地中央广场CROSS万象汇经典项目分析 项目东不已建成的20万平方米的永阳公园隔街相望，南临高新CBD内唯一的五星级酒店和绿地笔克国际会展中心，距绕城高速500米。得天独厚的地理位置和良好的周边配套环境是产品的重要卖点。 该工程总建筑面积200198 ，总造价8.7078亿元，框剪结构，地下二层，地上二十层，建筑高度97.23m，由“都市之门”A座、B座和千人会堂三个单体工程构成，其中地上147860（A座68530、B座68530、千人会堂10800），地下52338。建成后将成为西安传承历史、结合现代的一个标志性商务楼群。 都市之门 2009年5月开盘，截止至2012年3月，共销售2.34万，合计518套。按累积期2个月计算，则月销售套数近26套，属于较好的水平；成交均价在8500元/。销售优势在于项目拥有优越的地理位置和良好的配套环境，是当时少有的甲级写字楼之一。 金都国际大厦 项目南边是大雁塔文化广场、曲江国家级文化产业园区、大唐芙蓉园和大唐丌夜城等，幵不陕西省委、西安建筑科技大学、长安大学、西安科技大学为邻，地处西北唯一中国特色商业街IT商业一条街的重心位置。 金都国际大厦是集商业、餐饮、酒店、写字办公为一体的多功能高层综合楼。地下两层约三百个车位，地上一至五层用于商场和餐饮，六层至二十七层为高档写字间，大厦总高约96米。 2011年1月开盘，截止至2012年3月，共销售0.9万，合计128套。按累积期2个月计算，则月销售套数近22套，属于较好的水平；成交均价在7800元/。销售优势在于项目拥有便利的交通条件和浓厚的商业氛围，地理位置靠近市中心，接近城市中心线。 锦业时代 项目位于西高新中央商务区域，地处高新锦业路东段，紧邻高新管委会都市之门及笔克国际会展中心，雄据中央商务区最核心地段。 项目占地66.58亩，总建面约34万平方米，规划建设1栋150米以上的超高层甲级写字楼、5栋高层写字楼和3栋高层公寓，建成后将是高新中央商务区地标群建筑。项目整体呈围合式，中间景观园林面积达5000平方米，地上车位共171个，地下负一层为双层立体停车位及地下超市、负二层为地下停车库，地下共设2023个车位。 2011年7月开盘，截止至2012年3月，共销售2.34万，合计518套。按累积期2个月计算，则月销售套数近86套，属于很好的水平；成交均价在8000元/。销售优势在于项目拥有优越的地理位置和便宜的价格。 小结 靠近高新区域写字楼销售状况良好，凭借政府政策和地理环境优势是他们的主要卖点。 长安街沿线写字楼凭借优越的地理位置和南区商业的繁荣等因素，售价相对较贵。 项目周边写字楼较少，多数是住宅项目。虽然项目所在区域是西安写字楼下一个发展的地块。但是目前来说商业环境还未成形，有待进一步的发展。 谢 谢