万隆万隆 南岸花城南岸花城8#8#、9#9#楼定价策略方案楼定价策略方案仅呈：泸州万隆房地产开发有限公司根据万隆南岸花城项目定位，和泸州在售楼盘销售情况分析，结合项目开发成本参考，制定本8#9#楼定价策略方案。序言：2市市场背景背景Activities overview市市场情况分析情况分析Activities window 项目上市房源目上市房源Activity design 项目目8、9号楼上市策略号楼上市策略Activity plan 项目上市房源目上市房源执行价格行价格测算算Activity control目目录3市场背景市场背景根据目前泸州市场整体情况的调查及本项目进度情况的梳理，结合年底促销和春节返乡置业等综合因素，经重庆玄龙地产对万隆南岸花城项目部研讨决定，首批推出新品8号、9号楼花园洋房，满足市场需求的同时，完成阶段性销售计划。4市场情况分析市场情况分析5n碧桂园凤凰首府n南岸花城春天里n江南易居n蓝滨城n新恒基翡翠城n碧桂园生态城n张坝天府花园n世纪金源市场情况市场情况6重点楼盘本周销售情况重点楼盘本周销售情况碧桂园碧桂园凤凰首府凤凰首府市场情况分析市场情况分析_ _碧桂园碧桂园 凤凰首府凤凰首府碧桂园凤凰首府楼盘简介碧桂园凤凰首府项目建成之后约3000多户，将聚齐上万名高层次精英人群。其中1期将推出共536套，分别为200-400双拼别墅86套，120-140平米小高层精装洋房450套。基本信息电话 0830-3777777地址 泸州市城南大道与江南路交汇处（金州国际对面）建筑面积 379亩占地面积 39万容积率1.6总户数3000开发商泸州赐富房地产开发有限公司代理商碧桂园集团物业费多层2.5元/平方米/月、高层1.5元/平方米/月、别墅3元/平方米/月7重点楼盘本周销售情况重点楼盘本周销售情况碧桂园碧桂园凤凰首府凤凰首府市场情况分析市场情况分析_ _碧桂园碧桂园 凤凰首府凤凰首府碧桂园凤凰首府优惠活动洋房：付款方式优惠（自付、按揭9.6折，公积金9.9折），签约9.8折，感恩9.8折；别墅：付款方式优惠（自付、按揭9.6折），签约9.8折；政府补贴另算活动主题周末举办：暖冬回馈（11.11不购物“碧”有好礼）成交价格区间高层：优惠后5300-5700元/；多层：优惠后6100-7000/；别墅：优惠后11300-13800元/推广渠道户外:户外大牌，公交站台、报媒、高速大牌网络媒体：微信，搜房网、大成网渠道：中原、三江、业务员50个热销户型高层：105三室两厅两卫；多层：127三室两厅两卫、133四室两厅两卫、160五室两厅两卫；别墅：199、202、242、256现场状况（附照片）8新推新推在售在售未售未售售罄售罄本次去化分析：本次去化分析：1）项目高目高层有两梯两有两梯两户、三梯三、三梯三户，多，多层为两梯两两梯两户打造私家打造私家电梯入梯入户提升品提升品质；2）项目目为低密度大低密度大盘，享一站式交通配套；，享一站式交通配套；3）精装房）精装房销售，售，3.0智能物智能物业管理；管理；4）渠道数量多，拓客范）渠道数量多，拓客范围广。广。11878841296941015872110市场情况分析市场情况分析_ _碧桂园碧桂园 凤凰首府凤凰首府一、二期三期四、五期高层推出楼栋87号、92号楼（二期） 93号楼（三期）本周未新推高层成交价格5300530057005700元元/ /5300530057005700元元/ /本周成交套数611成交套数/供应套数208/384120/216多层推出楼栋85-86号本次未推多层本周未新推层成交价格63007100元/本周成交套数10成交套数/供应套数169/192别墅推出楼栋13-38号楼本次未推多层本周未新推别墅成交价格11300-13800元/本周成交套数7成交套数/供应套数暂无资料933613-3839-84868589909192959798991001021031049重点楼盘本周销售情况重点楼盘本周销售情况南岸花城南岸花城春天里春天里市场情况分析市场情况分析_ _南岸花城南岸花城 春天里春天里南岸花城春天里楼盘简介开启新功能主义居住时代500亩城南大盘，B地块精彩呈现。“南岸花城春天里”汲取新功能主义青年特区住宅精髓，结合原始地貌特征，打造和谐生态、富有青春活力、成长向上的生活空间。“南岸花城春天里”将新功能主义青年特区完美呈现于城南。基本信息电话0830-6665066地址位于泸州江阳区长江大桥南岸、城南大道与江南路交汇处建筑面积120亩占地面积18万容积率1.79绿化率40.1%总户数1100开发商泸州万隆房地产开发有限公司10重点楼盘本周销售情况重点楼盘本周销售情况南岸花城南岸花城春天里春天里市场情况分析市场情况分析_ _南岸花城南岸花城 春天里春天里南岸花城春天里优惠活动总价减25000元，员工可享受额外优惠100元/；优惠后3700-4300元/活动主题开盘活动延续（暂无活动）成交单价优惠后3700-4300元/（已优惠400元/政府补贴）推广渠道渠道：业务员50人，千城资源网络媒体：微信，搜房网、大成网、腾讯房产、新浪乐居热销户型小高层：95三室两厅两卫；高层：107三室两厅两卫、113三室两厅两卫本周成交情况13套月累计成交约130套本次去化分析：本次去化分析：1）项目渠道数量多，拓客范目渠道数量多，拓客范围广；广；2）项目目销售人售人员、渠道人、渠道人员奖励励较高（高（销售售奖励励3000元元/套）：套）：3）网推效果明）网推效果明显。11重点楼盘本周销售情况重点楼盘本周销售情况江南易居江南易居市场情况分析市场情况分析_ _江南易居江南易居江南易居楼盘简介“江南易居”坐落于城南新区江南路，位于长江大桥与国窖大桥之间，景观面积达60000平方米是目前泸州景观面积较大，建筑密度较低的小区。8分钟车程往返主城区各大区域，让生活更加便捷。15幢精装电梯花园洋房，在规划中以环境生态为先导，充分利用了地形地势，法式园林与建筑风格和谐搭配，是您改变居住，改善生活的理想家园！基本信息电话 0830-3750666地址 城南新区江南路四段建筑面积14万占地面积112亩容积率1.6绿化率 40%建筑类别多层,小高层开发商 泸州金扬房地产开发有限公司房屋产权70年户型 二居室75-86平米 三居室99-117平米12重点楼盘本周销售情况重点楼盘本周销售情况江南易居江南易居市场情况分析市场情况分析_ _江南易居江南易居江南易居活动主题本周无活动优惠活动交5000元抵15000元（预计本月中下旬开盘）开盘可以享受一次性9.7折，按揭、公积金9.8折客源分析通知客户预算价格，渠道带客推广渠道户外:户外大牌，公交站台、报媒网络媒体：微信，搜房网、大成网渠道：业务员80个主力户型小高层：99、117三室两厅两卫；高层：113室两厅两卫（精装修）活动现场（照片）13重点楼盘本周销售情况重点楼盘本周销售情况蓝滨城蓝滨城市场情况分析市场情况分析_ _蓝滨城蓝滨城蓝滨城楼盘简介蓝滨城二期“悦府”以东南亚风格为主题，现“悦府”内部认购盛大开启。二期“悦府”的产品延续一期的高品质，部分产品细节甚至在一期的基础上有较大的优化和升级，同时以东南亚风情为主题的异域景观将带给大家崭新的居住体验，蓝滨城位于泸州市江阳区蓝田镇（长江南岸），东起长江大桥西至机场区域范围共计占地逾3000亩。基本信息电话 0830-6667888地址 江阳区蓝田长江畔（长江大桥南桥头）建筑面积500万占地面积3000亩容积率1.8绿化率 40%建筑类别高层,小高层开发商 东晟集团房屋产权70年户型一居、二居7682平米、二居79平米、三居87平米、三居8992平米、三居89平米、三居90平米、三居100平米、三居108平米、四居105107平米14重点楼盘本周销售情况重点楼盘本周销售情况蓝滨城蓝滨城市场情况分析市场情况分析_ _蓝滨城蓝滨城蓝滨城活动主题VIP业务定制生日Partty优惠活动单价优惠后再享受111元/开盘可以享受一次性9.7折，按揭、公积金9.8折、团购优惠200元/、双11再享受111元/客源分析渠道带客、活动吸引客户成交单价目前在售二、三期高层，价格在3500-4300元/平方米之间等。推广渠道户外:户外大牌，公交站台、报媒网络媒体：微信，搜房网、大成网渠道：业务员60个主力户型一居、二居7682平米、二居79平米、三居87平米、三居8992平米、三居89平米、三居90平米、三居100平米、三居108平米、四居105107平米活动现场（照片）15重点楼盘本周销售情况重点楼盘本周销售情况新恒基新恒基翡翠城翡翠城市场情况分析市场情况分析_ _新恒基新恒基 翡翠城翡翠城新恒基翡翠城楼盘简介翡翠城建筑风格为新古典主义风格，建筑类型为7+1墅级电梯花园洋房，主力户型为126146。静态投资预计达到28.2亿元这一项目的获准实施将对提升泸州人居环境水平和房地产开发品质发挥较好的示范作用。每幢房屋，均配备品牌电梯，一梯两户设计，采用中空玻璃断桥铝合金，起到隔热节能、隔音降噪，为您营造静谧的生活空间；配置进口锁，多重防盗，高枕无忧；光纤入户，每户均装有10英寸中控触摸屏智能化管理系统，电梯开关入户，户户对讲，足不出户可与物业及保安保持联系；已预留智能家居接口，可实现遥控灯光、家电、窗帘、监控等。项目规划聘请国家三级物业管理资质，负责前期物业管理工作。翡翠城国际生态住区位于川南农产品交易市场和蓝田汽车客运站之间面积约一千六百余亩。住区规划确定为生态低碳和高品质的大型住区，居住人口约三万人。目前，该项目正在进行土地整理，已完成投资一亿多元，修建性详细规划已获得批准，建筑设计和景观设计正在由国外设计企业紧锣密鼓地进行。泸州市政府和江阳区政府为了推进该项目的实施，已先后成立市人居环境项目试点工作推进领导组和区项目建设指挥部。基本信息电话0830-8888889地址江阳区蓝安大道黄金山江阳区蓝安大道黄金山建筑面积200万占地面积1800亩容积率2绿化率40%开发商泸州融豪房地产开发有限公司16市场情况分析市场情况分析_ _新恒基新恒基 翡翠城翡翠城新恒基翡翠城本周活动主题更换新股东，暂时无销售活动活动优惠暂无销售成交单价目前在售三期洋房、多层，价格在4200-5500元/平方米之间等。客源分析自然到访推广渠道无热销户型三居102平米、三居106平米、三居115平米、三居118122平米、三居126平米、三居129平米、三居141平米、四居145平米、别墅、别墅300764平米现场状况（附照片）17重点楼盘本周销售情况重点楼盘本周销售情况碧桂园碧桂园生态城生态城市场情况分析市场情况分析_ _碧桂园碧桂园 生态城生态城碧桂园生态城楼盘简介全国十强千亿房地产企业“碧桂园”强势进驻泸州，泸州碧桂园生态城项目位于泸州东部沙茜半岛，地块位于江阳区茜草片区，酒谷大道三段以北，长江景观大道以南，这里是泸州市区内长江边最后一席原生态江岸，也是最美的一处江湾。江湾汇聚了5000米长江，地球上同纬度最大规模的桂圆林4500亩张坝桂圆林，原生百余亩渔子溪水域以及万顷自然起伏山体.林、溪、江、山、湖，在这样的人居环境中生活，再惬意不过，和谐美好的社区环境、国家一级资质的物业服务，每一位业主都可以尽享五星级生活社区的独特魅力。小区环境优美，倾力打造长江河畔，至高品质的生态宜居新城。基本信息电话0830-6119999地址泸州市江阳区酒谷大道三段（张坝桂圆林景区旁）建筑面积153万占地面积625亩容积率2.5绿化率30%开发商碧桂园控股物业公司广东碧桂园物业服务有限公司泸州分公司梯户比1梯2户 2梯6户 2梯4户18市场情况分析市场情况分析_ _碧桂园碧桂园 生态城生态城碧桂园生态城本周活动主题暖冬感恩季活动优惠洋房：付款方式优惠（自付、按揭9.6折，公积金9.9折），签约9.8折，感恩9.8折；别墅：付款方式优惠（自付、按揭9.6折），签约9.8折；成交单价精装高层43005600元/，别墅1180014800元/客源分析主要客户来源为老客户介绍新客户、渠道带客参加活动推广渠道户外:户外大牌，公交站台、报媒、重要路口导视网络媒体：百度、微信，搜房网、大成网、网推公司线上推广渠道：中原、三江、业务员50个热销户型 一居一居25平米、一居平米、一居43平米、一居平米、一居45平米、二居平米、二居59平米、二居平米、二居78平米、二居平米、二居89平米、二居平米、二居90平米、三居平米、三居123平米、三居平米、三居124平米、三居平米、三居133平米、三居平米、三居144平米、三居平米、三居218平米、三居平米、三居234平平米、三居米、三居283平米、四居平米、四居94平米、四居平米、四居221平米、别墅平米、别墅607平米平米本周销售99套现场状况（附照片）19重点楼盘本周销售情况重点楼盘本周销售情况张坝张坝天府花园天府花园市场情况分析市场情况分析_ _张坝张坝 天府花园天府花园张坝天府花园楼盘简介 项目所在地，是一个被公园、江水、道路交通环绕的福地，是泸州市政府重点打造的江南新区的核心地块沙茜片区。 自国窖大桥建成后，项目所在沙茜片区已成为各大投资客的投资热土，作为中心半岛主城区功能的延伸组团，承担部分城市中心区的职能。整个区域交通网络十分发达的，分别有国窖大桥、酒谷大道、江南大道、及连接泸渝绕城、成自泸赤高速的绕城大道等城市主要干道；区域公交动及全城：321A路、19路、226路、327路、325路、247路、336路、161路、161B路、252路、265路及泸州二中公交首末站。 项目位于沙茜片区的中心位置，泸州二中天府中学、梓潼路小学渔子溪校区、泸州二中公交首末站与我项目仅一街之隔；泸州市人民医院新址离我项目主入口步行仅5分钟不到的路程。基本信息电话0830-3606999或3606888地址江阳区酒谷大道二段张坝桂圆林南大门正对面建筑面积23万占地面积110亩容积率3绿化率35%开发商四川亨岳房地产开发有限公司物业公司泸州市舒和园物业服务有限公司20市场情况分析市场情况分析_ _张坝张坝 天府花园天府花园张坝天府花园本周活动主题饼干DIY+冷餐+抽奖活动活动优惠洋房：预约排号中高层：付款方式优惠（全款9.5折、按揭9.6折），签约9.8折；成交单价高层36004300元/，洋房45004800元/客源分析主要客户来源为渠道带客参加活动推广渠道户外:户外大牌，公交站台网络媒体：微信，搜房网、大成网渠道：业务员30个热销户型一居55平米、一居64平米、二居77平米、二居79平米、二居88平米、二居89平米、三居106平米、三居114平米、三居116平米、三居129平米、三居131平米现场状况（附照片）21重点楼盘本周销售情况重点楼盘本周销售情况金信金信世纪锦源世纪锦源市场情况分析市场情况分析_ _金信金信 世纪锦源世纪锦源金信世纪锦源楼盘简介金信世纪锦源是金信地产业推出的又一高档住宅楼盘，占地约400亩，面积30-140不等，由花语山、学院派、公园里三部分组成。花语山为墅级多层电梯花园洋房，定制级府郏学院派和公园里为阔景多层和品质小高层。配置两所社区专属精英幼儿园和涵盖大型商超、酒店式公寓、风情商业街的商业综合体。基本信息电话0830-2277555地址泸州市江阳城南片区蓝田黄桷路10号（江阳职高旁）建筑面积60万占地面积365亩容积率1.8绿化率38%开发商泸州市金信房地产开发有限公司物业公司梯户比 2梯6户 2梯4户，多层6+1为1梯2户22金信世纪锦源本周活动主题内部团购会活动优惠多层：单价优惠550元/，高层：单价优惠430-630元/；成交单价高层32803800元/，多层36004200元/客源分析主要客户来源为老客户介绍新客户、渠道带客参加活动推广渠道网络：微信、百度、腾讯渠道：业务员热销户型一居34平米、一居38平米、二居、二居76平米、二居95平米、二居107平米、三居三居123平平米、三居米、三居124平米、三居平米、三居133平米、三居平米、三居144平米、三居平米、三居218平米平米现场状况（附照片）市场情况分析市场情况分析_ _金信金信 世纪锦源世纪锦源项目名业态成交均价(元/m)优惠政策碧桂园凤凰首府高层5300-5700元/洋房：付款方式优惠（自付、按揭9.6折，公积金9.9折），签约9.8折，感恩9.8折；别墅：付款方式优惠（自付、按揭9.6折），签约9.8折；政府补贴400元/多层6100-7000/；别墅11300-13800元/春天里高层3700-4300元/总价减25000元，员工可享受额外优惠100元/；政府补贴400元/江南易居高层预计价格5000元/左右交5000元抵15000元（预计本月中下旬开盘）豪装南滨城高层3500-4300元/一次性9.7折，按揭、公积金9.8折、团购优惠200元/、双11再享受111元/政府补贴400元/碧桂园生态城高层精装公寓：4300-5200元/洋房：付款方式优惠（自付、按揭9.6折，公积金9.9折），签约9.8折，感恩9.8折；别墅：付款方式优惠（自付、按揭9.6折），签约9.8折；政府补贴400元/别墅11800-14800元/张坝天府花园小高层、45004800元/一次性97折，按揭99折政府补贴400元/高层3800-4600元/世纪锦源多层36004200元/交20000元团购费，享受单价优惠多层：单价优惠550元/，高层：单价优惠430-630元/；按时签约优惠97折，一次性98折，按揭99折高层32803800元/市场情况市场情况_ _市场总结市场总结23市场情况市场情况_ _市场总结市场总结市市场总结：目前泸州市场在售项目较多，且货源充足，产品业态多以高层、多层为主，市场整体均价在3600至4000元/m左右，城南片区整体市场均价3300至3800元/左右，各项目所推出优惠政策手段较少，在市场越来越趋于理性消费的情况下，不利于客户逼单；同时区域市场洋房类产品相对较少，同质产品竞争压力较低，因在此期间推出本项目8、9号楼洋房冲击市场，并采用“优惠组合拳”弱化客户购房抗性，争取在年底前取得良好的销售业绩。24本次上市房源介绍上市房源情况上市房源情况请详见附件1：8、9号楼房源价格表本次新品上市共计165套房源，总面积17047.12m；其中大部分为两室两厅及三室两厅和顶层跃层洋房。基本信息楼栋号房源总数（套）总面积（m）8号楼9910119.769号楼666929.36小计16517047.1226市场分析法市场分析法项目项目8#9#8#9#楼定价策略楼定价策略目前市场洋房类型物业相对较少，中心地段物业以高层为主，销售均价3600元/平米4000元/平米；物业形态和地理位置与本项目有可比性的项目销售均价约为33003800元/平米；均价制定均价制定（1）、根据市场定价分析，目前泸州市场去化率较为理想的定价（根据项目地段不同）应在33003800元/平米之间；（2）、目前周边项目成交均价在3600元/平米4100元/平米左右，本次上市房源11+1电梯洋房区域市场匮乏产品，本次定价应适采用“低开高走”的价格整体策略制定，争取取得最大利润值。结论：结合以上二种价格制定法，本项目即将推出的洋房产品，建议标准楼层成交价制定于3900元/平米，洋房顶跃复式结构，赠送屋顶私家花园和使用面积较大，建议成交均价为4400元/平米。总体成交均价为4065元/平米。27本项目本项目分析法分析法项目项目8#9#8#9#楼定价策略楼定价策略楼楼栋底价根据底价根据项目新推房源的楼目新推房源的楼栋位置、位置、视野情况、野情况、单元数量及面元数量及面积区区间进行制定，每行制定，每栋房源的房源的实际成成交价格根据交价格根据权重系数在制定底价的基重系数在制定底价的基础上上进行上行上调，以达到一，以达到一户一价，物有所一价，物有所值。权重系数重系数说明：明：赠送面送面积（0-100-10分）：分）：根据户型赠送空间的大小进行权重分分配，顶跃赠送屋顶露台的+8分；面面积（0-30-3分）：分）：面积低于100平米以下的+0.5分，面积每减少8-10平米+0.5分（一室一厅除外）；朝向（朝向（0-30-3分）：分）：洋房窗户靠马路不加分，每栋楼端头户型位置+1分；户型型结构（构（0-30-3分）：分）：标准层不加分，私家花园的+3分，顶层跃层赠送屋顶露台的+2分；楼楼层位置（位置（0-50-5分）：分）：洋房从一楼开始，每上一层+0.5分。单价价权重系数重系数值说明：明：单价权重系数值为40元/分。附件附件1 1：8 8、9 9号楼定价明号楼定价明细表表。楼楼栋示意示意图：28项目项目8#9#8#9#楼上市策略楼上市策略（一）、策略思路（一）、策略思路根据阶段及总体战略目标为基础，“强势销售”为主要思路，采取“多拓客，多优惠，促成交”为销售策略，弱化客户抗性，加大来客量和现场成交量。（二）、上市（二）、上市时间8、9号楼本次新品上市共计165套房源，总面积17047.12m；大部分为三室两厅和两室两厅，顶层为跃层洋房。暂定2017年1月1日上市；（三）、（三）、优惠政策惠政策1、蓄客优惠：（1）办卡优惠150号优惠100元/平米；51100号优惠80元/平米；101150号优惠50元/平米；2、订房优惠政策：认筹享受交10000抵30000；3、团购客户享受总房款9.8折优惠；4、按时签约享受总房款9.9折优惠；5、付款方式政策及优惠（1）、一次性付款：享97折；（2）、按揭付款：享98折；项目项目8 8、9 9号楼价格测算表号楼价格测算表29项目上市房源执行价格测算项目上市房源执行价格测算报告结束ThanksThanks30