不动产登记制度不动产登记制度一、不动产登记的目的和意义一、不动产登记的目的和意义物权排他公示不动产占有与不动产占有与产权不统一产权不统一动产占有动产占有登记任意可知悉状态任意可知悉状态明确物之归属明确物之归属维护交易安全维护交易安全二、不动产登记制度类型二、不动产登记制度类型三、我国不动产登记制度三、我国不动产登记制度（一）类型（一）类型 权利登记模式，并吸收托伦斯登权利登记模式，并吸收托伦斯登记制度的发证制度。记制度的发证制度。（二）不动产登记的效力（二）不动产登记的效力1.1.一般情况，不动产物权经登记生效一般情况，不动产物权经登记生效 “不动产物权的设立、变更、转不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。规定的除外。2.2.特殊情况特殊情况 （1 1）法院、仲裁委员的法律文书、人民政府）法院、仲裁委员的法律文书、人民政府的征收决定，自这些法律文件生效时发生效的征收决定，自这些法律文件生效时发生效力。力。（2 2）因继承或受遗赠取得物权的，自继承或）因继承或受遗赠取得物权的，自继承或遗赠开始时发生效力。遗赠开始时发生效力。（3 3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 未经登记，不能取得处分权（4 4）土地承包经营权自承包合同生效时发生）土地承包经营权自承包合同生效时发生法律效力。法律效力。3.3.不动产登记薄记载的内容为物权内容。不动产登记薄记载的内容为物权内容。|由不动产所在地的登记机构办理由不动产所在地的登记机构办理|分属不同管理机构分属不同管理机构 国际比较国际比较 （三）不动产登记的机构（三）不动产登记的机构分属不同管理机构分属不同管理机构目前不动产登记模式的问题目前不动产登记模式的问题|重复登记、遗漏登记、错误登记引发多起行政复议或诉讼|分散登记导致房屋、土地双重抵押，融资增加金融风险等等。（四）不动产登记收费（四）不动产登记收费|房屋按件收取费用 （包含证书费） 住宅每件80元，非住宅每件550元|申请人（权利承受人）缴纳|官方更正、查封、注销不收费，权利人申请补领叫证书费|农民于宅基地上盖房登记，不收费|经适房、权利人申请变更登记减半收取（五）我国不动产登记改革的（五）我国不动产登记改革的难题、进程及展望难题、进程及展望1.问题|分散登记和多头管理：登记信息混乱|法律模式不统一 物权法第物权法第9 9条规定了一般登记原则，即登记条规定了一般登记原则，即登记要件主义，不登记不生效，但第要件主义，不登记不生效，但第127127条又规条又规定了一个例外情况，农村土地承包经营权定了一个例外情况，农村土地承包经营权自合同生效时设立，采取登记对抗主义，自合同生效时设立，采取登记对抗主义，即自愿登记。即自愿登记。2.进程展望进程展望|物权法（2007年）：国家对不动产实行统一登记制度”，统一登记的范围、登记机构和登记办法等|2013.3月国务院机构改革和职能转变方案（1 1）房屋登记、林地登记、草原登记、房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责整合应于土地登记的职责整合应于20132013年年4 4月底前完月底前完成，成， （2 2）20142014年年6 6月底前出台不动产登记月底前出台不动产登记条例，实施不动产统一登记制度。条例，实施不动产统一登记制度。|专家观点：以土地为核心四、不动产登记的类型四、不动产登记的类型（一）总登记 在一定时间内对辖区内或特定区域内全部土地或房产进行的全面登记。 针对所有地产和房产的一种普遍性登记， （二）初始登记（二）初始登记设立土地权利和房屋权利而进行的登记。|土地初始登记|房屋所有权初始登记、房屋抵押权登记国有建设用地使用权集体土地所有权集体建设用地使用权土地抵押权地役权（三）变更登记（三）变更登记|土地|房屋： 所有权转移权利人改变 所有权变更名称、地址、门牌号、面积大 小等变更。权利人改变权利人名称、地址改变土地用途变更（四）注销登记（四）注销登记|土地： 使用权、抵押权、地役权注销|房屋 所有权、抵押权注销（五）特殊登记（五）特殊登记1.更正登记 官方发现有错误，更正 权利人认为有错误，申请更正。2.异议登记 利害关系人认为登记薄记载事项错误，而权利人不同意更正的，申请异议登记。 登记期间，权利人处分土地或房屋申请登记的，登记机构不予办理。 异议登记后，申请日在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。3.预告登记 预告登记期间，未经预告权利人同意，不得办理不动产权利的变更登记或者不动产抵押权、地役权登记。|可申请办理的情形 土地使用权转让 预购商品房 以预购商品房设定抵押 房屋所有权转让、抵押 六、不动产登记信息公开查询六、不动产登记信息公开查询制度制度（一）土地登记资料的查询范围|土地登记结果：土地登记卡和宗地图|原始登记资料：权属来源文件 土地登记申请书 地籍调查表地籍图（二）房屋登记公开查询的范围（二）房屋登记公开查询的范围1.空开查询的信息|房屋自然状况|房屋权利状况2. 限制查询的信息原始登记|产权人或其委托人|房屋继承人、受赠人或受遗赠人|国家安全、公安、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门|仲裁、诉讼案件的当事人（三）土地登记资料的查询办（三）土地登记资料的查询办法和限制法和限制1.允许查询的主体 自己查、委托代理人、登记代理结构查2.查询要求一、什么是产权？一、什么是产权？|企业产权制度：产权明晰|房地产产权|知识产权|“小产权房”什么是产权？什么是产权？|财产？物？还是其它？她在想什么呢？对于这辆车她可能她在想什么呢？对于这辆车她可能会有几种权利？会有几种权利？第一种观点：第一种观点：|产权是一种所有权，它包括对财产的终极所有权、经营权、直接使用权和使用财产的受益权，以及使用受益权的转让权。第二种观点：第二种观点：|所谓产权是所有权（Property Rights）的另一种译法，按照马克思经济理论的科学表述，它是指财产关系或所有制关系在法律上的反映。第三种观点第三种观点|产权是反映经济主体对财产的权力关系的概念。第四种观点第四种观点|产权既不等于原义的所有权关系，也不能脱离所有权关系，产权实际上是以所有权为核心的财产权利的总称。法律意义上的产权法律意义上的产权|应该是指财产所有权和与财产所有权有关的财产权。|首先产权是指财产所有权，指所有权依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。无论是国家、集体或个人等各种性质的财产所有权都是产权。|其次，产权还包括与所有权有关的财产权。这种财产权是在所有权部分权能与所有权人发生分离的基础上产生的，是指非所有人在他人的物上所享有的占有、使用以及在一定程度上享有收益和处分的权利。二、房地产产权二、房地产产权|房地产产权：房屋的所有权和土地的使用权以及与此相关的其它的权利的总称。三、物权三、物权（一）、物权的词源（一）、物权的词源|从历史上看，物权尤其是其中的所有权的观念，早在二千多年前的罗马法上，即已确认所有权等诸多具体的物权形式，并已形成物权与债权区分的理念。|1811年的奥地利民法典中首次（也是目前唯一的）对物权的概念作出了规定。|1896年颁布的德国民法典中，首次将“物权”作为民法典分则的独立一编，对物权制度作了系统、完整的规定。|其后，物权概念为多数国家的立法所接受，物权法也成为了现今各国民法的重要组成部分。|英美法系国家法律上没有物权的概念，与之相近的词汇是“财产”或“财产权”（property）。（二）到底什么是物权？（二）到底什么是物权？“波茨坦磨坊”的故事|“风能进、雨能进，国王不能进” 1866年10月13日，刚刚打赢对奥地利的“七周战争”，把500万人口和64万平方公里土地划入了普鲁士版图的威廉一世，在大批臣属的前呼后拥之下临幸他在波茨坦的一座行宫。然而，行宫前的一座破旧磨坊却让他大为扫兴，他想拆除，但磨坊却并不属于王室；他想赎买，奈何磨坊主死活不卖。暴怒的国王强令拆除，但被磨坊主诉至法庭。|本来平民告国王已经是破天荒头一遭，但审理案件的三位法官毅然一致裁定：被告人因擅用王权，侵犯原告人由宪法规定的财产权利，触犯了帝国宪法第79条第6款；责成被告人威廉一世，在原址立即重建一座同样大小的磨坊，并赔偿原告人150元。故事中反映了物权的什么内容？故事中反映了物权的什么内容？|直接支配权|排他权当代人：拥有土地就意味着将土地直接出售给他人的自由。原始人：不容他人染指的机会。物权的概念物权的概念|物权法规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 （三）物权和债权的区别（三）物权和债权的区别|物权是法定的，债权是约定或依照法律规定产生的当事人之间的权利义务关系。|物权是支配和排他的权利， 债权为请求权 （四）物权的分类和内容（四）物权的分类和内容|财产所有权，|国有土地使用权、|农村土地承包经营权、|自然资源使用权、|采矿权、|全民所有制企业经营权、|宅基地使用权、|相邻权、|渔业权、|水权、|狩猎权，|抵押权、质权、|留置权及优先权等 1. 1.从物权的对象从物权的对象从物权的对象从物权的对象物来分类物来分类物来分类物来分类 动产物权：设立和转让，交付 不动产物权：设立、变更、转让 登记（1）不动产的登记）不动产的登记|不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 | 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。|不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 （2）动产交付）动产交付|动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 |船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 2.物权的构成物权的构成 自物权 所有权 |物权 用益物权 他物权 抵押权 担保物权 质权 留置权 分类依据：物权人对物享有的不同利益 （五）物权的效力（五）物权的效力 物权的效力是指为了物权的效力是指为了确保物确保物权人支配特定之物而享受利益的权人支配特定之物而享受利益的权利不受侵害，权利不受侵害，法律所赋予物权法律所赋予物权的特定的保障力。的特定的保障力。1、排他效力排他效力 指内容相同的物权之间具有相指内容相同的物权之间具有相互排斥性，即在同一物上不容互排斥性，即在同一物上不容同一性质的两种以上的物权并同一性质的两种以上的物权并存。存。 |物权优先于债权，|物权之间的优先权。 2、物权的优先效力物权的优先效力（1）物权优先债权的效力）物权优先债权的效力 同一标的物上，既有物权，也有债权，无论成立先后如何，物权均优先于债权。 主要表现是： 物权破除债权 物权对债权的优先受偿权 A 物权破除债权物权破除债权 就债权的特定标的物成立物权时，该物权可基于其优先效力破除债权，使已成立的债权归于消灭。债权人不能请求交付原债的标的物，只能请求原债务人承担违约责任。案例：一房二卖|甲 乙 丙在先签订买卖合同，合同生效，未交付和过户在后签订了买卖合同并过户B 物权对债权的优先受偿权若债务人财产上存在限制物权，在债务人破产或被执行的，该定限物权优先于其他一般债权。C 物权优于债权的物权优于债权的例外例外 “买卖不破租赁” 基于公益或政策的原由，法律规定某些物权不得享有优先次序。 实例：（合同法286条）|合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” |优于抵押权和其它债权|消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。|建筑工程价款：为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失。（2）物权对于一般人的优先效力）物权对于一般人的优先效力 即优先购买权。指财产所有人在出卖其财产时，就该项财产与财产所有人存在物权关系的人在同等条件下，可优先购买。如共有人、承租人。（3）物权相互间的优先效力）物权相互间的优先效力 同一标的物，有二个以上相同内容或性质的物权存在时，成立在先的物权优先于成立在后的物权，此即“成立在先，权利在先”。 模拟案例模拟案例模拟案例模拟案例 债务如何清偿？债务如何清偿？债务如何清偿？债务如何清偿？ 物权的优先权效力物权的优先权效力物权的优先权效力物权的优先权效力 甲企业在经营过程中将自己的设甲企业在经营过程中将自己的设备和厂房先后向备和厂房先后向A、B两家银行抵押贷两家银行抵押贷款款300万元和万元和200万元，共计万元，共计500万元，万元，期满未还，后甲企业破产，除银行债期满未还，后甲企业破产，除银行债务外，还有其他债务务外，还有其他债务600万元。经评估，万元。经评估，企业的厂房和设备价值企业的厂房和设备价值400万元，其他万元，其他财产价值财产价值100万元，请问如何清偿？万元，请问如何清偿？ 3、物权的追及权效力、物权的追及权效力|即“物权权利人有追及物之所在的权利”。 |但物权的追及权效力要受到善意取得制度等限制。善意取得制度善意取得制度民法通则的规定民法通则的规定善意取得，是指无权处分他人动善意取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意并且是有偿的，就可依法取得对于善意并且是有偿的，就可依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权后，原所有人不得要求受让人返所有权后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。赔偿损失。 善意取得的条件善意取得的条件 （1）须为）须为动产动产； （2）无权处分无权处分的转让人；的转让人； （3）第三人须通过）第三人须通过交易交易取得；取得； （4）第三人须为）第三人须为善意切支付了合理善意切支付了合理的价钱；的价钱； （5）占有人占有的是委托物，脱离）占有人占有的是委托物，脱离物（物（如遗失物、盗窃物则不适用如遗失物、盗窃物则不适用） 善意取得制度善意取得制度 第一百零六条第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让；（二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。让人。 受让人依照前款规定取得不动受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿权人有权向无处分权人请求赔偿损失。损失。 当事人善意取得其他物权的，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。参照前两款规定。不动产的善意取得制度不动产的善意取得制度|不动产的善意取得主要发生于以不动产的善意取得主要发生于以下两种情况：下两种情况：|第一种情况是，第一种情况是，共有房屋的部分共有房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋的共有人擅自出卖共有房屋的，受，受让人在善意时即可取得所有权。让人在善意时即可取得所有权。|第二种情况是，第二种情况是，不动产登记瑕疵不动产登记瑕疵，受让人信赖此发生的不动产所有受让人信赖此发生的不动产所有权转移。权转移。四、房地产权利四、房地产权利 自物权所有权 物权房地产权利 用益物权 他物权 担保物权 债权租赁权（一）所有权（一）所有权所有权的内容又包括：所有权的内容又包括：|国家、集体和私人所有权国家、集体和私人所有权|建筑物区分所有权建筑物区分所有权|共有共有|相邻关系相邻关系（1）建筑物的区分所有权）建筑物的区分所有权 专有部分专有所有权 共有部分共有和共同管理 专有部分和共有部分的关系：举例下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 |业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 |业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 |业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 |建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 |建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 |建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 |占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 （2）相邻关系）相邻关系对所有权的限对所有权的限制制|对土地、房屋所有权的限制 a、国家对形式土地所有权的上下范围的界定。 物权法136条 b、土地用途、土地使用条件管制 c、相邻关系|第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 相邻关系：相邻关系：a、相邻防险关系：因安全关系b、关于水的相邻关系：自然流向c、关于邻地使用的相邻关系| 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。 |不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。 | 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 （3）共有）共有|按份共有：|共同共有：共有关系存续期间不得划分分额 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 |处分共有财产或作重大修缮的：应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 2.用益物权用益物权|对他人物依法享有专有、使用、收益的权利。|建设用地使用权|宅基地使用权|土地承包经营权|地役权3.担保物权担保物权（1）抵押权可以抵押的不动产：|建筑物和其他土地附着物； |建设用地使用权； |以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；不得抵押的不动产不得抵押的不动产|土地所有权； |耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； |学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的不动产； |所有权、使用权不明或者有争议的不动产； |依法被查封、扣押、监管的不动产； |法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。