。2013年4月5日，德化冠益凤凰国际住宅价格建议报告为了能够更加清晰了解本项目高层住宅产品在市场中的真实价值，以本报告建议价格作为参考，通过对市场环境的了解制定出更好的营销策略，在区域市场的竞争中保持先人一步的优势及地位，从而达到快速去化货量，提升市场口碑，确立项目区域市场地位的战略目标。目的：时点、定义：以2013年4月作为本次价格建议的时间节点，提供公开市场的客观合理价格建议。前言目录PART1项目品鉴PART1项目品鉴建筑物状况分析项目鸟瞰图项目位于德化县浔中镇学府路凤凰山，项目以南为德化一中。总规划高层住宅6栋（由东往西1#、2#、3#、5#、6#、7#）、别墅20栋。即将推出的一期1#、2#楼主力户型为：121-127三房二厅户型及89两房两厅。户型配比幢号层数住宅总套数二房三房楼中楼面积套数户型配比面积 套数户型配比面积套数户型配比1#22-24126894233%121-1278063%215-22644%幢号层数住宅总套数二房三房楼中楼面积套数户型配比面积 套数户型配比面积套数户型配比2#24131894433%119-1278363%215-22644%建筑物状况分析1#、2#楼A户型分析（三房二厅约127）三房二厅约127优势：南北朝向设计， 客厅连接观景阳台，三面采光，通风好，空间紧凑灵动；双卫生间设计，提升生活舒适性；格局方正，次卧带景观阳台，保证室内通风采光。劣势：客厅主卧偏小，进门过道太长，浪费空间；户型设计过于紧凑，剪力墙结构，套内柱子太多。标准标准三房，居住舒适。PART1项目品鉴PART1项目品鉴建筑物状况分析1#、2#楼楼C户型分析（三房二厅约户型分析（三房二厅约121）三房二厅约121优势：户型方正，南北朝向设计，通风采光效果好；敞亮双卫生间设计，提升生活舒适性；南北双阳台，户户大飘窗设计，超值赠送面积。劣势：进门过道过长，客厅主卧偏小，客户存在一定抗性；公卫偏小，且较远，不便私密性较弱。标准舒适三房。建筑物状况分析1#、2#楼楼B户型分析（两房二厅约户型分析（两房二厅约89）两房二厅约89优势：全明设计、户户朝南、通风采光好；客厅主卧均朝南、享园林美景；朝南双阳台设计，利用率高。劣势：进门就是餐厅，较不方便；厨房偏小、厨房卫生间采光较弱、北面无窗户、较不通透。宽敞两房，布局讲究，设计合理，居住舒适。PART1项目品鉴园林景观 冠益凤凰国际匠心打造社区花园。以点、线、面规划，与水、石、树，及富有生活文化气息的雕塑名品等有机结合，让自然涵养至尚居住境界，礼遇巅峰盛景。欧式建筑气质彰显高尚世家风范。简约时尚的深灰色、贵气的咖啡色主墙，与精致的建筑相结合，兼收海派风范，考究品质褶褶生辉。项目打造豪宅园林典范，绿化率30%，11640多绿化面积，中央园林景观。PART1项目品鉴PART2德化部分在售楼盘解析金龙中心城基础信息：占面积地（）约43748.92建筑面积（）264893.91物业类型大型商业中心、步行街、酒店、SOHO公寓和高层住宅等主力户型面积挑高单身公寓（50）二房二厅（83-193）三房二厅（122-134）最新报价（元/）元/（待定）开盘时间预计2013年8月销售代理千万间配套室内外休闲步行街；百货；大润发；金逸国际影城；KTV；酒店等项目点评1.项目地段优越、中心板块，配套齐全；2.项目体量较大，产品多样，以投资型和改善型客户为主；3、产品在区域中定位较高，客群以德化城区及周边乡镇客户为主。德化首个城市综合体PART2楼盘解析时尚华庭基础信息：德化中心地标占面积地（）7757建筑面积（）72668物业类型高层、商场、内街商业步行街户型面积（）二房二厅（80-94）三房二厅（99-132）最新报价（元/）6700元/（11年开盘均价）8000元/（现客户转卖价格）开盘时间2011年7月销售代理自销配套瓷都广场、陶瓷街、南门市场、永辉超市，项目自身配有老人休闲会所、商业项目点评1.定位清晰，打造德化高层建筑群、新地标；2.项目入市区域竞争力强；3.项目打造风水宝地；4.客户以城区公务员、事业单位为主。PART 2 楼盘解析楼盘解析翰林府邸基础信息：书香地、文化家、学府梦书香地、文化家、学府梦占面积地（）约23亩建筑面积（）约12万物业类型高层、商场、内街商业步行街户型面积（）一房（30-46）二房二厅（58-72）三房二厅（109）四房（165-186）最新报价（元/）7500元/（均价）开盘时间2011年9月销售代理同舟济配套一中、第二实小、县政府、西门车站，项目自身配有休闲会所、陶瓷商城项目点评1.定位清晰，新城、学府；2.项目入市宣传到位，3.项目有专业代理公司销售，注重营销手段；4.客户以县城企业家、公务员、事业单位为主。PART 2 楼盘解析楼盘解析PART3价格测算价格测算最终销售均价竞品比对纬度市场竞品项目产品比较确定核心比准均价区域纬度区域分析及典型项目跟踪评估区域市场价格风险客户纬度通过前期积累的客户分析判定其对价格的承受能力价格论证结构PART3价格测算PART3价格测算竞争导向-市场比较法说明：以区域内、其它项目的价格为基础，根据项目及本案的情况，制定价格，以达到增加利润、扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。价值导向-收益还原法说明：需求导向定价法是指根据市场需求状况和消费者对产品的感觉差异来确定价格的定价方法。成本导向-成本导向定价法说明：以营销产品的成本为主要依据制定价格的方法统称为成本导向定价法,这是最简单、应用相当广泛的一种定价方法。市场环境主导因素自身产品条件主导因素这些方法由于缺乏科学的依据和理论的指导而往往不能真实反映房地产项目的真正价值和市场价格。基础价格定价方法选择PART3价格测算楼盘质素考量指标的构成和权重确定。就一般而言，影响楼盘价格的指标主要有：区位、规划设计、社区配套以及其他四大类。在此四类指标基础上再细化出若干项。确定考量指标后，要将指标进行量化需采用专家评分法，根据项目对每项指标权重赋分，加权平均确定每个指标的权重。针对区位、规划设计等指标评价有指标含义。参照指标示意采用15分进行评分金龙中心城权数评分指标片区形象与县中心的距离道路/交通状况周边自然环境周边人文环境周边配套治安状况片区提升空间时尚华庭翰林府邸凤凰国际总评分9.58.67.76.2区位0.40.20.30.20.30.30.20.345535435444344443334434433243233市场比对评估打分-区位结构PART3价格测算金龙中心城金龙中心城权数评分指标总体规划社区规模物业类型园林环境建筑外观户型设计时尚华庭翰林府邸凤凰国际总评分13.512.913.415.4规划设计0.40.30.40.40.30.3444444333433333434444554社区配套社区商业学校会所工程进度物业管理开发商品牌其他0.30.20.20.20.40.4534344433534443534344344市场比对评估打分-项目本体结构PART3价格测算在项目的综合评判过程中，我们对项目区位给予60%的权重占比，对于项目本体给予40%的权重占比，然后通过计算得出本项目与周边竞品的综合评分项目综合评分区位评分60%+本体评分40%金龙中心城时尚华庭翰林府邸凤凰国际项目综合评分11.110.329.989.88项目综合评分测算PART3价格测算通过采用类比价值加权算术平均法，根据金龙中心城、时尚华庭、翰林府邸对本案的影响，分别赋予其权重：30%、20%、30%、20%。则水仙里63#楼住宅产品估算价格为：楼盘名称加权值和（X）产品均价（P，最新推案报价）项目权重（Q）A金龙中心城11.18500（按预估推算）30%B时尚华庭10.328000（按现客户转卖价）30%C翰林府邸9.98750040%D凤凰国际9.887537合计100%凤凰国际的住宅产品估算价格为：Pd=Xd(PAQA/XA)+(PBQB/XB)+(PCQC/XC)=7537.3532（毛坯）住宅核心价格演算PART3价格测算在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因素的影响：现在所面临的市场环境及竞争形势；销售速度及现金流要求；竞争对手销售状况（金龙中心城未开始销售；时尚华庭、翰林府邸均售罄）；客户的心理接受程度及对价格的敏感度；综合考虑本次即将推售的1#、2#，位于项目整体区位。综合考虑以上诸多因素，建议凤凰国际住宅销售均价为7550元/（以2013年4月作为本次价格建议的时间节点）。备注：项目的定价要根据项目自身的具体条件和入市市场情况进行具体分析，以上建议仅为参考住宅价格最终确定PART3价格测算PART4本案定价体系分析本案定价体系分析PART4本案定价体系分析项目楼栋优劣分析项目高层自东往西分别是1#、2#、3#、5#、6#、7#；其中1#海拔521m，A梯68.5m，B梯73.7m；2#海拔522m，A梯梯75.6m，B梯梯74.8m；3#海拔海拔534m；5#海拔海拔535m；6#海拔海拔548；7#海拔海拔553m； 整体高度沿着学府路由东往西递整体高度沿着学府路由东往西递增；增；项目楼栋区位优势：项目楼栋区位优势： 3#5#6#2#1#7#（3# 5#：位置高、视野开阔，前后无别墅阻挡，位于小区主大门正中，龙脉中心位置，高可俯瞰全德化县城且无噪音飞尘干扰。6#较2#地势较高，景观面较丰富；1# 7#位于小区边上考虑到客户接受度，且较容易收噪音飞尘干扰，景观面也较不足，7#楼位于小区最里面离小区出入口较远。）PART4本案定价体系分析项目楼栋价格建议楼栋价格建议通过市场比较法，结合市场、项目工程、楼栋优劣势、公摊、产品占比，建议本案整体定价均价为8000元/。其中即将推出的1#、2#建议以低价入市，树立项目形象口碑。1#均价7500元/，2#均价7600元/；3#5#均价79008000元/；6#7#81008300元/。（3#5#6#7# 以推出先后时间为定价准则，以推出先后时间为定价准则，3#可定位小区楼王，定价略高可定位小区楼王，定价略高。）各楼栋户型面积配比：各楼栋户型面积配比：1# 119 127 89 （126户） 2# 121 127 89 （131户） 3# 143 128 （84户） 5# 131 121 （83户） 6# 116 75 112 （112户） 7# 98 76（56户） （综合上述：小面积户型一般单价较高，也是各楼栋定价所考虑的原因之一）（综合上述：小面积户型一般单价较高，也是各楼栋定价所考虑的原因之一）PART4本案定价体系分析1#2#楼累计客户意向户型单元统计分析 2号号楼楼 1号号楼楼PART4本案定价体系分析客户需求楼层分析从以上凤凰国际累计客户，客户选择楼层可以看出客户所选择的楼层均以从以上凤凰国际累计客户，客户选择楼层可以看出客户所选择的楼层均以7-15层为主，层为主，其次是其次是16-20层；层；5层以下受到小区内别墅层以下受到小区内别墅8#9#10#影响，客户均想要的楼层需比别墅影响，客户均想要的楼层需比别墅高；高；20层以上客户选择较少。以上统计情况符合市场规律。层以上客户选择较少。以上统计情况符合市场规律。 建议：建议：7-16层差价拔高，层差价拔高，5层以下、层以下、16层以上层差价拉低。层以上层差价拉低。 PART4本案定价体系分析1#各单元朝向差价建议建议1#为两梯三户分为为两梯三户分为A B C三个户型；三个户型；其中其中A户型为户型为127 南北通透三面采光但面积较大南北通透三面采光但面积较大 B户型为户型为89 三面朝南全明设计但南北不通透三面朝南全明设计但南北不通透 C户型为户型为119 面积适中但被夹于中间采光较面积适中但被夹于中间采光较A B弱弱综合上述朝向差：综合上述朝向差：A=BC 其中其中B梯位梯位B户型景观较大户型景观较大因此得出以下朝向差价因此得出以下朝向差价 A单元景观面A单元景观面AABBCC1#楼楼梯位梯位单元单元差价（元差价（元/）A梯A150B100C0B梯C0B150A150PART4本案定价体系分析2#各单元朝向差价建议建议2#为两梯三户分为为两梯三户分为A B C三个户型；三个户型；其中其中A户型为户型为127 南北通透三面采光但面积较大南北通透三面采光但面积较大 B户型为户型为89 三面朝南全明设计但南北不通透三面朝南全明设计但南北不通透 C户型为户型为121 面积适中但被夹于中间采光较面积适中但被夹于中间采光较A B弱弱综合上述朝向差：综合上述朝向差：A=BC 其中其中A梯位梯位B户型景观较户型景观较A梯好梯好另外另外B梯梯AB户型偏西，较户型偏西，较A梯不好梯不好 因此得出以下朝向差价因此得出以下朝向差价 A单元景观面A单元景观面AABBCC1#楼楼梯位梯位单元单元差价（元差价（元/）A梯A250B150C0B梯C0B100A100PART4本案定价体系分析1#、2#楼层差价建议建议1#、2#层差价格主要考虑以下几点：层差价格主要考虑以下几点：其中其中1、1#2#中间广场面积、可接收到的景观面中间广场面积、可接收到的景观面 ； 2、别墅、别墅8#9#10#高度对高度对1#2#楼所造成的影响；楼所造成的影响； 3、1#2#地势差及南面道路绿化的坡度；地势差及南面道路绿化的坡度； 4、客户需求楼层分析。、客户需求楼层分析。1#2#楼楼楼层楼层差价（元差价（元/）层差定价说明层差定价说明2-6层每层加价30考虑到本案别墅对低层影响，层差价较低7-13层每层加价150高层转折点，层差价较高有助于高层销售14-17层每层加价50客户均考虑高层价格高的问题，层加价低利于完成高层销售18层-住宅顶层3021-22，23-24楼中楼300考虑到楼中楼赠送面积较大，产品稀缺性