美尔奇绿色人家户型优化建议二00九年六月十九日第一部分 市场户型供应第二部分 户型市场去化第三部分 本案户型评价第四部分 产品优化方案第五部分 优化户型图解第六部分 优化户型效益第七部分 相关跟进事务简报纲要前 言行业专家市场预测：投资需求入场，刚性需求缩减行业专家市场预测：投资需求入场，刚性需求缩减搜狐房搜狐房产据据2021年年6月月15日日报道，道，5月随着价月随着价钱的上的上涨，刚性、自性、自住性需求的数量曾住性需求的数量曾经开开场下滑，但投下滑，但投资性需求的数量却大幅添加。性需求的数量却大幅添加。 就在房地就在房地产市市场一片一片“回暖声中，万科董事回暖声中，万科董事长王石表示：投王石表示：投资需求入需求入场，23月，月，刚性需求性需求为绝对性市性市场主力，主力，34月改善性需求在月改善性需求在刚性需求的性需求的带动下被激下被激发出来。而到了出来。而到了5月，月，随着价随着价钱上上涨，刚性、自住性需求的数量曾性、自住性需求的数量曾经开开场下滑，但投下滑，但投资性需求的数量却性需求的数量却大幅添加。大幅添加。第一部分 产品市场去化A、双阳中心区工业生活配套新城区: 1房(50-70平米)最多,2房(70-90平米)其次,3房(110-120平米)再次,3.5房(110- 130平米)第四,阐明双阳中心区以短期投资过渡为主，刚性自住其次，客户主要为投资客、工薪阶层及当地公务员、进城落户镇民等。B、洛江中心区泉州市东次中心生活区： 2房(70-90平米)最多, 3房(110-120平米) 其次，1房(50-70平米)再次,复式3-4房(120-150平米)第四,阐明洛江中心区以刚性过渡自住、中长期投资为主，短期投资是其次，需求客户为工薪层及当地公务员、进城落户镇民，客户投资客其次等。双阳中心区双阳中心区 洛江中心区洛江中心区户型存量排序分析户型存量排序分析A、刚性过渡自住兼具中长期投资为主流：2房70-90平米；B、越地段中心区、规划配套质量较好社区影响3房110-120 平米的刚性自住客户需求；C、1房40平米左右独身公寓属于任务休憩、过渡投资性产品，非常适宜本案刚刚起步市场，随着楼市回温，仍成为今后投资需求重要趋势。双阳中心区双阳中心区 洛江中心区洛江中心区户型存量共同点分析户型存量共同点分析第二部分 产品市场去化双阳中心区洛江中心区户型去化速率分析调查时间：从调查时间：从20192019年年7 7月至月至20212021年年6 6月止月止双阳中心区户型销售去化速率排序为：双阳中心区户型销售去化速率排序为：第一：两房第一：两房70-90平米平米第二：小三房第二：小三房85-100平米平米第三：独身公寓第三：独身公寓50-70平米平米第四：三房第四：三房120-140平米平米第五：四房第五：四房110-140平米平米第六：复式第六：复式150-200平米平米双阳中心区洛江中心区户型去化速率分析洛江中心区从洛江中心区从20192019年年7 7月至月至20212021年年6 6月月洛江中心区户型销售去化速率排序为：洛江中心区户型销售去化速率排序为：第一：两房第一：两房70-90平米平米第二：小三房第二：小三房85-100平米平米第三：三房第三：三房110-140平米平米第四：独身公寓第四：独身公寓30-50平米平米第五：四房第五：四房150-180平米平米第六：复式第六：复式150-200平米平米双阳中心区洛江中心区户型去化速率分析A、刚性过渡自住仍为双阳洛江中心区市场需求主流，70-90平米两 房销售去化率最快；B、刚性自住85-100平米小三房销售去化率第二，市中心工薪阶层由于总价接受才干有限，进城公务员、教师、个体户进城落户等需求。C、适宜任务休憩、投资的 40平米左右独身公寓，在城郊结合部的新城区中心，市场上升期成为投资客首选香饽饽，排名第三；D、三房110-140平米排名地第四，但随着地段越差，社区规划、周边配套越差，需求就越弱。同样受总价、地段、社区、环境等影响。第三部分 本案产品评价就本案而言，在原有根底之上针对产品固有的相关优势予以最大限制的优化，是本案在当前市场环境下实现顺利、快速去化的必要条件，亦是构建高优性价比产品笼统的独一途径。本案的产品设计表现出这样几点缺乏：1、110平米户型占到4成以上比例偏大，不利于当前环境下的销售；2、对于“90/70政策的了解较粗糙，平面规划的经济性与温馨性较差难以吸纳中低收入意向型客群与置业投资客群；3、规划规划现状导致户型的通风采光目的相对不够理想弱化了低密度和大中庭的工程优势，也使得一向注重地段和朝向的客群将本案直接划入三流工程的范畴。迎合与创新是市场竞争永久的主题。本案所处区位特点处于万安与双阳之间，属于洛江新行政中心板块，间隔双阳中心约为处于万安与双阳之间，属于洛江新行政中心板块，间隔双阳中心约为4.5KM 5分钟车程；间隔泉州市中心分钟车程；间隔泉州市中心15KM15分钟车程。分钟车程。1、利好方面：A、位处万安与双阳城区的哑铃衔接部，交通易达性尚可；紧临万虹公路与洛江行政效力中心，地标识别性尚可。B、高绿化低密度与大中庭规划，社区配套设备齐全，建筑风格独特，人车分流，动静结合，工程居住质量相对优越。2、利劣方面：与万安、双阳城区的时空间隔感明显，无法很好地依托两个中心现有生活配套；周边人口基数与密度低，商业气氛较差，区位环境尚未成形。本案特质分析本案特质分析本案位处洛江新行政中心板块的工业走廊区，与双阳中心区的工业生活配套新城区、洛江的泉州市次中心生活区相比，本案现状尚不成熟，尚属潜力股，更适宜居住过渡和投资，户型主力应优选两房和独身公寓为主，三房那么适当减少。工程定位综合分析工程定位综合分析第四部分 产品优化建议本案现状户型配比本案现状户型配比房型一房两房三房复式一房两厅单阳台一房一厅单阳台两房两厅单阳台两房两厅双阳台三房两厅双阳台面积3.535.577.5708611087110155201.5套数165252161890182822套数比例5%18%18%5%6%31%6%10%1%比例23%29%47%1%注：以上面积为建筑面积不含公摊面积，详细面积以房管局测绘数据为准户型配比评析建议户型配比评析建议: :A、主力、主力3房比例占房比例占47%偏多，建议降低偏多，建议降低3房户型比例。房户型比例。 与本案尚不完善的区位现状不符，且与本案尚不完善的区位现状不符，且3房需求客户对工程地段、社房需求客户对工程地段、社区规划、周遍配套要求较高，本案将面临双阳中心区及洛江中心市区区规划、周遍配套要求较高，本案将面临双阳中心区及洛江中心市区的抢客分流的优势风险，不利于本案销售回款。的抢客分流的优势风险，不利于本案销售回款。B、建议提升、建议提升2房比例，降低部分房比例，降低部分3房比例。房比例。 2房比例房比例29%其次，符合本案位处洛江新行政中心、万虹路工业走其次，符合本案位处洛江新行政中心、万虹路工业走廊，居住质量不高，但具有居住过渡及中长期投资潜力的现状需求。廊，居住质量不高，但具有居住过渡及中长期投资潜力的现状需求。C、1房或房或1房房1厅比例厅比例23%为第三，比例适中。为第三，比例适中。 独身公寓兼具任务休憩、出租投资价值，适宜本案板块现状及开展独身公寓兼具任务休憩、出租投资价值，适宜本案板块现状及开展前景需求。前景需求。本案户型配比建议本案户型配比建议1、2房户型为主力，建筑面积80-90平米2、1房独身公寓或1房1厅户型其次，建筑面积31-45平米3、 3房户型第三，建筑面积87-110平米4、复式户型第四，建筑面积155-200平米第五部分 户型优化图解方案一：方案一：1#1#楼楼B B段段户型优化方案二：方案二：2#2#楼楼户型优化建筑本案户型优化后户型配比预估本案户型优化后户型配比预估一房两房三房复式房型436一房一厅一房一厅单阳台一房两厅单阳台两房两厅两房两厅单阳台两房两厅双阳台三房两厅双阳台楼号2#、1#B、1#A和C段2#、1#B11#A和C段1#B2#、1#B、1#A和C段3#C3#A1#B3#B2#3#C面积3135.54277.582-908611087110155201.5套数1034518181481836182822套数比例23.6%10.3%4.1%4.1%33.9%4.1%8.3%4.1%6.5%1%比例38%38%42.1%42.1%18.9%18.9%1%1%注：以上面积为建筑面积不含公摊面积，详细面积及套型以设计院设计，提供房管局测绘数据为准 本案调整后户型优势分析1、户型配比更接近市场需求：、户型配比更接近市场需求： 以两房占以两房占42.1%为主、一房占为主、一房占38%次之、三房次之、三房110平米占平米占18.9%第三，其第三，其中两房一厅中两房一厅82-90平米是主流，符合本案区位现状及客户过渡居住、中长期平米是主流，符合本案区位现状及客户过渡居住、中长期投资的需求，产品定位与客群需求定位准确相切，有利于本案销售去化速度。投资的需求，产品定位与客群需求定位准确相切，有利于本案销售去化速度。2、户型面积功能差化明显：、户型面积功能差化明显： 如一房控制如一房控制31-42平米，纯粹独身居住、任务休憩，又可投资增值，将为本案平米，纯粹独身居住、任务休憩，又可投资增值，将为本案塑造低总价、低首付款、月租可抵月供的低投资、低风险，高报答的优势。塑造低总价、低首付款、月租可抵月供的低投资、低风险，高报答的优势。3、户型功能空间更加完好：、户型功能空间更加完好： 如两房两厅一阳台户型已具备如两房两厅一阳台户型已具备3人年轻新家庭居家生活功能空间，更具有出租人年轻新家庭居家生活功能空间，更具有出租投资价值。投资价值。第六部分 户型优化效益户型优化经济效益分析户型优化经济效益分析1、两房为主力户型，迎合市场主力客户需求、适宜周边地段开展特征，客源较充足，有助于工程前期推行和客户积累，添加销售灵敏性；2、总价上比双阳洛江中心区至少差5万元以上，但到洛江仅6分钟，到市区仅15分钟，对于刚性需求客户更具有吸引力，使本案销售去化率更快，快速回笼开发资金；下半年房市将上升，本案具有单价200元/平米以上升值优势，将可经过分期销售实现利润最大化。 以86平米两房为例： 本案：预估均价3000元/平米，总价约25.8万元 双阳：预估均价3800元/平米，总价约32.68万元 洛江：预估均价4200元/平米，总价约36.12万元3、独身公寓可实现租金抵月供，投资潜力价值大，销售去化速度快； 本案：31平米独身公寓，预估均价3500元/平米，总价10.85万元，两成首付2.85万元，月供约664元/15年，周边普装租金应可到达400元左右，投资出租几乎无风险；4 4、优化后，、优化后，110110平米三房户型由原平米三房户型由原9090套减少套减少5454套、两房原套、两房原8686套添加了套添加了9898套，但总销售差额大套，但总销售差额大806806万元。万元。优化前：优化前：三房，均价三房，均价29002900元元31.931.9万万/ /套，原套，原9090套总销售回收款约套总销售回收款约28712871万元，万元，本案周边客群缺乏，以及区位地段不成熟，本案周边客群缺乏，以及区位地段不成熟，1 1年去化率约年去化率约60%60%约约17221722万元。万元。优化后：优化后：两房添加两房添加9898套，均总价套，均总价25.825.8万元万元/ /套，那么添加套，那么添加25282528万元，万元，三房减少三房减少5454套，均总价套，均总价31.931.9万元万元/ /套，那么减少套，那么减少17221722万元，万元，经济效益：经济效益：优化后差额优势优化后差额优势806806万元，且在万元，且在1 1年内两房可实现年内两房可实现100%100%的销售去化率，而的销售去化率，而且还有且还有200200元元/ /平米的销售增值空间，将实现本案销售经济效益最大化。平米的销售增值空间，将实现本案销售经济效益最大化。户型优化经济效益分析户型优化经济效益分析第七部分 相关跟进事务相关跟进事务相关跟进事务1、方案优化与设计院沟通 方案平面规划由我司担任与设计院进展沟通，参与户型优化方案细化执行。2、方案优化恳求报批人员及费用 户型优化任务人员可由我司协助指定一个关系熟习、专业操作度较强的人员进展处置，所设计费用可由我司今后代理费用中扣除。3、涉及容积率添加、总建筑面积添加、公摊面积改动等经济目的处置A、坚持容积率不变，可经过对单体楼做转换层减少总建筑面积，或者减少楼层减少；B、单套面积面积减少转为部分公摊面积，或者如原来阳台变走道，面积减少，可经过以后的销售价钱来调理。谢谢！