关于招拍挂主要法律法规关于招拍挂主要法律法规主要有以下几个方面的内容主要有以下几个方面的内容n n1、涉及招拍挂几个主要法律法规文件n n2、对所涉及招拍挂主要法律文件简单介绍n n3、对招拍挂出让土地使用权概念的理解n n4、招拍挂出让程序n n5、应当招拍挂出让的范围n n6、对招拍挂法规几个基本点的理解涉及招拍挂主要的法律法规规定涉及招拍挂主要的法律法规规定n n1、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 国土资发【国土资发【20022002】第】第1111号号n n2、物权法第十二章关于建设用地使用权的规定n n3、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行） 国土资发【国土资发【20062006】114114号号n n4、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 国土资源部第国土资源部第3939号号n n5、国有建设用地使用权出让合同示范文本的通知 国土资发【国土资发【20082008】8686号号涉及招拍挂主要的法律法规规定涉及招拍挂主要的法律法规规定n n涉及到招拍挂的有关通知及复函n n（1 1）20032003年，监察部和国土资源部联合下发了年，监察部和国土资源部联合下发了 的通知；的通知；n n（2 2）20042004年，国土资源部关于继续开展经营业年，国土资源部关于继续开展经营业性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知；作的通知；n n（3 3）关于加油站用地招标拍卖挂牌政策的复函）关于加油站用地招标拍卖挂牌政策的复函国土资厅函【国土资厅函【20052005】485485号（加油站属于经营性号（加油站属于经营性用地，需通过招拍挂出让方式取得）。用地，需通过招拍挂出让方式取得）。涉及招拍挂主要的法律法规规定涉及招拍挂主要的法律法规规定n n涉及到招拍挂的有关通知及复函n n（4 4）对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复）对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复 函国土资厅函【函国土资厅函【20052005】608608号（该复函主要是关号（该复函主要是关于挂牌出让时报价问题回复）于挂牌出让时报价问题回复）n n（5 5） 2007 2007年，国土资源部、监察部关于落实年，国土资源部、监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知n n（6 6） 2009 2009年，国土资源部、监察部关于进一年，国土资源部、监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知。步落实工业用地出让制度的通知。关于招拍挂主要法律法规简单介绍关于招拍挂主要法律法规简单介绍n n1 1、1111号令于号令于20022002年发布实施，全面确立了经营性年发布实施，全面确立了经营性土地使用权招拍挂出让制度，确立了市场配置土土地使用权招拍挂出让制度，确立了市场配置土地资源的制度，其核心是通过地资源的制度，其核心是通过“公开、公平、公公开、公平、公正正”的市场方式确定土地使用权人，被称为的市场方式确定土地使用权人，被称为“第第二次土地革命二次土地革命”。1111号令对号令对“商业、旅游、娱乐、商业、旅游、娱乐、商品住宅商品住宅”四类经营性用地必须实行招拍挂。四类经营性用地必须实行招拍挂。n n2 2、20062006年国务院关于加强土地调控有关问题的年国务院关于加强土地调控有关问题的通知，明确要求通知，明确要求“工业用地必须采用招标拍卖工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。挂牌方式出让。关于招拍挂主要法律法规简单介绍关于招拍挂主要法律法规简单介绍（续一）（续一）n n3、为了有效规范招拍挂出让行为，2006年国土资源部制定了国土资发【2006】114号关于印发（试行）和（试行）的通知。n n规范主要招拍挂实施程序方面做了具体详细的规定。关于招拍挂主要法律法规简单介绍关于招拍挂主要法律法规简单介绍（续二）（续二）n n4 4、20072007年年3 3月月1616日颁布的物权法中第十二章日颁布的物权法中第十二章关于建设用地使用权的规定。关于建设用地使用权的规定。n n全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时对土地使用权出让提出了新的要求。让制度，同时对土地使用权出让提出了新的要求。n n（1 1）扩大了土地使用权招拍挂的范围（）扩大了土地使用权招拍挂的范围（137137条）条）n n（2 2）明确了建设用地使用权概念，扩大了建设用）明确了建设用地使用权概念，扩大了建设用地使用权设立范围。（地使用权设立范围。（136136条规定：条规定：“建设用地使建设用地使用权可以在土地的地表、地上、或者地下分别设用权可以在土地的地表、地上、或者地下分别设立立”）关于招拍挂主要法律法规简单介绍关于招拍挂主要法律法规简单介绍（续三）（续三）n n5、为了贯彻落实物权法，并结合11号实施以来出现的问题，对11号令中与物权法规定不一致的地方进行了修订，2007年9月21日，国土资源部制定发布了39号令；39号令进一步完善和发展了11号令的各项制度。关于招拍挂主要法律法规简单介绍关于招拍挂主要法律法规简单介绍（续四）（续四）n n6 6、根据物权法以及、根据物权法以及3939号令的规定，重新发布了国号令的规定，重新发布了国有建设土地使用权出让合同示范文本。有建设土地使用权出让合同示范文本。n n该示范文本主要包括合同正文、附件、合同使用说明三大该示范文本主要包括合同正文、附件、合同使用说明三大部分：部分：n n一是一是合同正文合同正文包括包括9 9章章4646条，包括了合同双方基本信息、条，包括了合同双方基本信息、总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权的转让、出租、抵押、期限届满、不与利用、土地使用权的转让、出租、抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附则组成。可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附则组成。n n二是二是合同附件合同附件包括三个附件，即出让宗地平面地界图、出包括三个附件，即出让宗地平面地界图、出让宗地竖向界限以及市（县）规划管理部门确定的出让宗让宗地竖向界限以及市（县）规划管理部门确定的出让宗地的规划条件。地的规划条件。n n三是三是合同使用说明合同使用说明，在使用说明中对出让主体、出让客体、，在使用说明中对出让主体、出让客体、1212个合同条款的填写以及合同解释权等作出了详细的说明。个合同条款的填写以及合同解释权等作出了详细的说明。关于对招拍挂出让土地使用权的关于对招拍挂出让土地使用权的理解理解n n1 1、招标定义：、招标定义：n n招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国有土地资源管理部门（以下简称出让人）发府国有土地资源管理部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权招标，根人和其他组织参加国有建设用地使用权招标，根据招标结果确定建设用地使用权人的行为。据招标结果确定建设用地使用权人的行为。n n从定义中可以看出以下几点（从定义中可以看出以下几点（1 1）出让主体：市、）出让主体：市、县国土部门；（县国土部门；（2 2）出让方式：邀请招标和公开招）出让方式：邀请招标和公开招标；（标；（3 3）投标主体：自然人、法人和其他组织）投标主体：自然人、法人和其他组织（联合主体）（联合主体）（4 4）确定依据：招标结果（）确定依据：招标结果（3939号令号令第第1313条规定：价高者得和综合评价最优者得）条规定：价高者得和综合评价最优者得）关于对招拍挂出让土地使用权的关于对招拍挂出让土地使用权的理解（续一）理解（续一）n n2 2、拍卖定义：、拍卖定义：n n拍卖国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公拍卖国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞买，告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞买，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。n n从从定义中可以看出以下几点（从从定义中可以看出以下几点（1 1）出让主体：市、）出让主体：市、县国土部门；（县国土部门；（2 2）出让方式：公开竞价；（）出让方式：公开竞价；（3 3）投标主体：自然人、法人和其他组织（联合主体）投标主体：自然人、法人和其他组织（联合主体）（4 4）确定依据：出价结果）确定依据：出价结果关于对招拍挂出让土地使用权的关于对招拍挂出让土地使用权的理解（续二）理解（续二）n n3 3、挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布、挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限将拟出让宗地的挂牌公告，按照公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果或者现场竞价结果确定国有限截止时的出让结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。建设用地使用权人的行为。n n从以上定义中看出（从以上定义中看出（1 1）挂牌场所：指定土地交易）挂牌场所：指定土地交易场所；（场所；（2 2）出让方式：根据竞买人的报价更新挂）出让方式：根据竞买人的报价更新挂牌价格。（牌价格。（3 3）确定依据：挂牌期限截止时的出让）确定依据：挂牌期限截止时的出让结果或者现场竞价结果结果或者现场竞价结果招标拍卖挂牌出让程序招标拍卖挂牌出让程序n n1 1、公布出让计划、确定供地方式；（土地预申请、公布出让计划、确定供地方式；（土地预申请制度）制度）n n2 2、编制、确定出让方案；、编制、确定出让方案；n n3 3、土地评估、确定出让底价；、土地评估、确定出让底价；n n4 4、编制出让文件；、编制出让文件；n n（1 1）招标或拍卖或挂牌出让公告或投标邀请书；）招标或拍卖或挂牌出让公告或投标邀请书；（2 2）招拍挂出让须知；（）招拍挂出让须知；（3 3）标书（）标书（招标方式特招标方式特有的有的）（）（4 4）投标）投标( (竞买）申请书；（竞买）申请书；（5 5）挂牌竞买）挂牌竞买报价单（报价单（挂牌特有挂牌特有）；（）；（6 6）宗地界址图；（）宗地界址图；（7 7）宗地规划指标要求；（宗地规划指标要求；（8 8）中标通知书（成交确认）中标通知书（成交确认书）；（书）；（9 9）国有土地使用权出让合同（）国有土地使用权出让合同（1010）其他）其他相关文件相关文件招标拍卖挂牌出让程序（续一）招标拍卖挂牌出让程序（续一）n n5 5、发布出让公告；、发布出让公告；n n6 6、申请和资格审查；、申请和资格审查；n n（1 1）境内人自然人、法人、其他组织；）境内人自然人、法人、其他组织；n n（2 2）申请人可以单独，也可以联合；）申请人可以单独，也可以联合；n n（3 3）联合申请的，签订联合竞买协议，明确权利）联合申请的，签订联合竞买协议，明确权利义务，明确签订出让合同时受让人；义务，明确签订出让合同时受让人；n n（4 4）申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发）申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应当在申请书中明确出资构成、成立时建设的，应当在申请书中明确出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据出让结果，先与竞得间等内容。出让人可以根据出让结果，先与竞得人签订出让合同，在竞得人办理完新公司注册登人签订出让合同，在竞得人办理完新公司注册登记后，再与新公司签订出让合同变更协议；也可记后，再与新公司签订出让合同变更协议；也可以按照要求直接与新公司签订出让合同。以按照要求直接与新公司签订出让合同。招标拍卖挂牌出让程序（续二）招标拍卖挂牌出让程序（续二）n n7、招标拍卖挂牌活动实施；n n8、签订出让合同，公布出让结果；n n9、核发建设用地批准书，交付土地；n n10、办理土地登记；n n11、资料归档。应当招拍挂出让的范围应当招拍挂出让的范围（六类情形和一个认定机制）（六类情形和一个认定机制）（六类情形和一个认定机制）（六类情形和一个认定机制）n n六种情形：n n1、供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；n n2、其他土地供地计划公布后同一宗地上有两个或者两个以上意向用地者的；n n3、划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或者法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招拍挂的。应当招拍挂出让的范围（续一）应当招拍挂出让的范围（续一）n n4、划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招拍挂出让的；n n5、出让土地使用权改变用途、国有土地出让合同约定或者法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招拍挂出让的；n n6、其他情形应当招拍挂出让的范围（续二）应当招拍挂出让的范围（续二）n n一个认定机制：n n在2006年招标拍卖出让国有土地使用权规范中，建立了国有土地出让的集体认定程序。n n对不能确定是否符合上述六种出让范围的土地，应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。对招拍挂法律法规几个对招拍挂法律法规几个基本点的理解基本点的理解n n1、名称变化n n11号令的”国有土地使用权“到物权法“建设用地使用权”，再到39号令“国有建设用地使用权”。n n2、建设用地使用权设立范围变化n n物权法第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下设立。对招拍挂法律法规几个对招拍挂法律法规几个基本点的理解（续一）基本点的理解（续一）n n3 3、位置变为界址、空间范围、位置变为界址、空间范围n n3939号令将原号令将原1111号令中第号令中第6 6、9 9、1515、1717条的中条的中“位位置置”表述修改为表述修改为“界址、空间范围界址、空间范围”。n n4 4、招标出让的两种情形、招标出让的两种情形n n（1 1）1111号令第号令第1414条规定，明确了条规定，明确了“综合条件最佳综合条件最佳者得者得”和和“价高者得价高者得”两种评标方式。两种评标方式。n n（2 2）3939号令在号令在1313条中再次明确，如果按照价高者条中再次明确，如果按照价高者得的原则，可以不成立评标小组，由主持人根据得的原则，可以不成立评标小组，由主持人根据开标结果，确定中标人。开标结果，确定中标人。对招拍挂法律法规几个对招拍挂法律法规几个基本点的理解（续二）基本点的理解（续二）n n如果按照综合条件最佳者得的原则，评标工作由如果按照综合条件最佳者得的原则，评标工作由评标小组来做，评标小组按照招标文件确定的评评标小组来做，评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法进行评审。标标准和方法进行评审。n n5 5、缴纳出让金和发放建设用地使用权证书关系、缴纳出让金和发放建设用地使用权证书关系n n1111号令号令2323条明确了条明确了“缴清全部出让金后，依法申缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。地使用权。”n n3939号令做了进一步明确号令做了进一步明确“未按照合同约定缴清全未按照合同约定缴清全部出让金的，不得发放国有建设用地使用权证书，部出让金的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按照出让金缴纳比例分割发放国有建设用也不得按照出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。地使用权证书。”对招拍挂法律法规几个对招拍挂法律法规几个基本点的理解（续二）基本点的理解（续二）n n对土地出让金缴纳方式可以一次性也可以分期缴对土地出让金缴纳方式可以一次性也可以分期缴纳。纳。n n6 6、投标、竞买保证金性质。、投标、竞买保证金性质。n n投标、竞买保证金的性质不是恒定的，不同阶段，投标、竞买保证金的性质不是恒定的，不同阶段，性质不同。性质不同。n n在成交或中标前，在成交或中标前，投标、竞买保证金是意向用地投标、竞买保证金是意向用地者参加招拍挂活动的资格条件，是门槛，并不是者参加招拍挂活动的资格条件，是门槛，并不是定金；定金；n n在成交或中标后，在成交或中标后，转作受让地块的定金；转作受让地块的定金；n n在出让合同签订后，在出让合同签订后，转为土地成交价款一部分。转为土地成交价款一部分。