社区商业的类型社区商业的类型 设计要点及设计要点及万科个别项目产品问题案例万科个别项目产品问题案例社区商业的类型及设计要点从社区开发模式角度划分：1.多点式社区商业20世纪5080年代居住区开发时代的产物2.社区底层商业（裙楼临街商铺）解决沿街底层住宅不好卖产生的3.社区商业街区商业与居住区开发规范化4.社区商业中心伴随城市大型社区出现北京华侨城社区商业街北京望京凯德MALL北京SOHO社区底层商业多点式社区商业（目前应用较少）多点式社区商业（目前应用较少）特点：特点：散布在社区当中，多存在于20世纪5080年代规划的老居住区中，受当时商业发展水平限制和技术限制，面积规模小发展现状及问题：发展现状及问题：改造住宅底层阳台、居室、利用住宅间隙搭建商铺来扩大营业面积，业态组成简单、管理混乱、社区品质差、服务及产品质量无保证商业业态：商业业态：日常小百货、早餐店、水果摊、蔬菜摊、食品店、烟酒副食、家庭维修、服务加工、美容美发等适合面积：适合面积：5平米100平米布置原则：布置原则：小区入口处、小区内广场及活动场地周边适宜范围：适宜范围：规模较小的社区和老社区改造社区商业的类型及设计要点案例列举（万科紫金苑）青年大街住宅+商业住宅+商业社区底层商业（裙楼临街商铺）社区底层商业（裙楼临街商铺）特点：特点：“一层皮空间”，围合社区，动静分离，最初设计时无功能要求、无业态要求，销售型商铺发展现状及问题：发展现状及问题：最初设计无功能考虑，也少对于一些业态的技术考虑，如餐饮。后期改建对环境及居住品质有影响。商业业态：商业业态：生活配套类（药房、洗衣店、宠物店、便利店等）适合面积：适合面积：单铺面积在50-200平方米 层高：层高：米 门面宽及进深比例：门面宽及进深比例：规范：1:2 不超过：1:3 商业楼层：商业楼层：2层最为适合或者层高较高的复式商铺 总商业体量：总商业体量：控制在15000平方米以内设计原则：设计原则：沿社区周边交通便利及展示面较好的主要街道布置社区商业的类型及设计要点案例列举（万科新里程）文汇街浑南大道8米米挑挑空空商商铺铺绿化带问题1：绿化带对商业网点形象遮挡问题2：8米挑空商铺需自费负责后期楼板建设，2010年楼板建设费用约为600-800元/平米案例列举（万科朗润园）问题1：商业网点门前立柱对后期经营商家形象影响，不利于店招设置；案例列举（万科朗润园）问题2：商业网点内部层高2.8米，限制部分商家经营。案例列举（万科朗润园）问题3：商业网点二层内部管线杂乱且错综复杂，使用高度照成浪费。案例列举（万科金域国际）问题1：住宅下商业网点约270平三层，层面积约80平，商家不便于使用。问题2：商网内部剪力墙较多，后期改造难度大建议是否可以部分一层或一二层，三层合并独立预留通道。一层一、二层单独三层社区商业街区社区商业街区 特点：特点：从裙楼底下脱离出来，开始有功能考虑，技术考虑，服务人口约为25万人，部分还辐射到社区外消费人口 发展现状及问题：发展现状及问题：无定位，无统一规划 商业业态：商业业态：零售、生活配套、餐饮、休闲、美容美发、足浴等与居民生活相关业态 适合面积：适合面积：单铺面积在50-350平方米 层高：层高：米 门面宽及进深比例：门面宽及进深比例：门面宽适宜4米以上，中型店铺48米，进深比例1:1.52，最大不超过1:3 商业楼层：商业楼层：2层最为合适，局部三层 总商业体量：总商业体量：控制在3万平方米以内 设计原则：设计原则：社区商业街道空间适宜比例为1，道路宽度适宜620米；沿居住区靠近城市主干道布置、或沿居住区之间城市次要道路布置。社区商业的类型及设计要点社区商业中心社区商业中心 特点：特点：独立设置的建筑及建筑群，外向型社区商业，辐射能力强。 层高：层高：标准层 米，首层适宜6米，特殊业态要考虑具体层高要求。 商业楼层：商业楼层：可建地下一层至地面5层 规模：规模：小型、中型、大型 建筑形态：建筑形态：百货公司、购物休闲中心、组团街区式商业中心 北京甘家口百货 北京朝阳大悦城 北京易事达购物休闲广场 上海金桥国际商业广场 上海大宁国际商业广场 规模规模面积（平方米）面积（平方米）服务半径服务半径到达方式到达方式业态组成业态组成小型商业中心小型商业中心1万2万0.5公里步行以连锁超市为主力店、附专柜、药店等中型商业中心中型商业中心2万3万0.51.5公里步行或自行车超市（或大卖场）为主力店、附生活服务类店铺、同时配餐饮及快餐店、生活型店铺。大型商业中心大型商业中心3万8万1.53公里公交车或私家车大型超市、集中商业区、品牌专卖店、电影院、美食广场、儿童教育培训/游乐中心、中式快餐、特色餐饮、图书馆/书城、KTV等社区商业的类型及设计要点社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求各业态品牌商家列表业态商家超市大型综合超市沃尔玛、新一佳、百佳社区标超华润、民润、好邻居餐饮大型餐饮湘江老厨、毛家饭店、天天渔港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐中西式快餐麦当劳、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王便利店7-11、万店通服务配套及服饰精品服务配套一致药店、海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、三春晖书店、久美书店、一品轩、小白兔、雪莉阿姨、正章服饰精品以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、品质生活（天工坊）、圣骏水晶、风之谷精品美容及美发美容NB自然美、玛莎、思妍丽、明之堡女子美容桑拿会所美发纯剪一派、出发点生活家居瑞信家具、侬侬家私、绿源沙发、雅兰休闲避风塘茶楼、清风茶艺馆、新港鸿沐浴保健中心社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求超市类综合超市技术指标具体要求需求面积（）10,000-20,000单层面积（）5,00010,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5进深50楼板承重（Kg/）500给排水提供市政管道供水，日供水量100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw150kw/1000，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯超市类社区超市技术指标具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）1,000-3,000经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位，日供水量100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw150kw/1000，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求超市类便利超市技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）100-500单层面积（）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求餐饮类大型中式酒楼技术指标具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）5001,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求餐饮类中式快餐店技术指标具体要求需求面积（）150-400单层面积（）100-200经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求餐饮类西式快餐店技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）100-250结构层高要求（m）4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯餐饮业态是社区商业中承租比较稳定的业态，物业出租以后，调整难度及成本相对较大，因此，餐饮业态的经营场所需要加以细致的规划设计。社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求便利店类便利店是社区商业中较为灵活的业态，对硬件技术指标的要求主要体现在要有良好的展示性，合适的开间、进深和层高等。技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）49进深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求服务配套及精品类技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）30200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）310物业交付装修标准毛坯服务配套是社区商业的基础业态，有着举足轻重的作用，主要服务于社区居民，经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频率较高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相同。社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求美容美发类美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。美容SPA类商家物业条件要求：技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（） 80-500经营楼层选择（层）3结构层高要求（m）4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求美容美发类技术指标具体要求需求面积（）80150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）48进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美发类商家物业条件要求：社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求生活家居类 生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。 技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）50-200经营楼层选择（层）3层高要求（m）3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯 可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求休闲类 休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污要求高，同时，面积的需求也相对较大。技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）23结构层高要求（m）4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯 休闲业态经营场所一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等技术指标有一定要求。社区商业物业功能配置要求社区商业物业功能配置要求THANKS!