Unique Partner & Customer Skills 常熟市支塘镇淦昌路项目产品常熟市支塘镇淦昌路项目产品定位及物业发展建议定位及物业发展建议谨呈：常熟阳光天虹房产置业有限公司谨呈：常熟阳光天虹房产置业有限公司3 3总体规划布局总体规划布局建筑立面风格建筑立面风格住宅规划建议住宅规划建议精装修建议精装修建议商业规划建议商业规划建议环境规划设计和景观环境规划设计和景观物管及科技节能建议物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法对项目劣势的系统分析及改造建议与方法市场分析市场分析常熟宏观市场常熟宏观市场支塘镇市场分析支塘镇市场分析竞品分析竞品分析项目属性项目属性项目情况项目情况SWOTSWOT项目定位项目定位经济测算经济测算项目物业建议项目物业建议营销建议营销建议营销总纲营销总纲形象推广形象推广推售策略推售策略营销推广营销推广客户定位客户定位客户分析客户分析客户定位客户定位目录目录4 4市场分析市场分析常熟宏观市场常熟宏观市场支塘镇市场分析支塘镇市场分析竞品分析竞品分析5 5常熟宏观市场常熟宏观市场常熟市房地产市场历年发展概况常熟市房地产市场历年发展概况从常熟市商品房市场的供应来看，从常熟市商品房市场的供应来看，20082008年以来，施工面积增幅有所回落，竣工面积增长也趋于年以来，施工面积增幅有所回落，竣工面积增长也趋于平稳。平稳。从销售方面来看，从销售方面来看，20082008年受整体经济大环境影响，有比较大的波动，但年受整体经济大环境影响，有比较大的波动，但20092009年随着经济大环境年随着经济大环境的趋好，销售情况明显的好转，全年实现了的趋好，销售情况明显的好转，全年实现了136.2%136.2%的增幅，的增幅，20102010年年1-101-10月，已实现了月，已实现了140.25140.25万万的销售总量。的销售总量。6 6常熟宏观市场常熟宏观市场20102010年常熟市商品房市场简析年常熟市商品房市场简析从从20102010年年1-101-10月常熟市房地产月常熟市房地产市场的消费结构来看，常熟房地市场的消费结构来看，常熟房地产销售依然以住宅为主，商铺平产销售依然以住宅为主，商铺平均约占到均约占到30%30%左右的份额，左右的份额，办公办公市场的需求量则相对不大；市场的需求量则相对不大；从城乡比例上来看，乡区总量从城乡比例上来看，乡区总量已经占据了一个比较大的份额，已经占据了一个比较大的份额，随着市区市场尤其是市中心的土随着市区市场尤其是市中心的土地等资源逐渐成为稀缺资源，乡地等资源逐渐成为稀缺资源，乡区（东南开发区、滨江新城和高区（东南开发区、滨江新城和高新区三个开发区）增长开始显现，新区三个开发区）增长开始显现，未来将成为不可忽视的区域。未来将成为不可忽视的区域。7 7常熟宏观市场常熟宏观市场从商品房成交均价来看，常熟从商品房成交均价来看，常熟楼市的高价楼盘依然保持畅销势楼市的高价楼盘依然保持畅销势头，市区开盘均价超过头，市区开盘均价超过80008000元元/ /的楼盘不少，将常熟楼市整体的楼盘不少，将常熟楼市整体均价向上抬升；均价向上抬升；从购房者身份方面来看，本地从购房者身份方面来看，本地购买力份额略微领先于外地购买购买力份额略微领先于外地购买力。力。20102010年常熟市商品房市场简析年常熟市商品房市场简析8 8常熟宏观市场常熟宏观市场小结：小结：常熟市场受到常熟市场受到20102010年年4 4月新政的影响，价格月新政的影响，价格和去化速度受到很大和去化速度受到很大波动；但波动；但7 7月份后逐步月份后逐步回暖，依靠大量的外回暖，依靠大量的外来购买力助推，目前来购买力助推，目前去化速度保持良好，去化速度保持良好，价格稳步上升，全市价格稳步上升，全市均价达到均价达到81008100元元/ /平米平米左右。左右。9 9支塘镇市场分析支塘镇市场分析常熟东大门常熟东大门支塘镇是常熟市的东大门，支塘镇是常熟市的东大门，北濒长江，南接昆山，东连太北濒长江，南接昆山，东连太仓，西靠常熟市区，位于苏嘉仓，西靠常熟市区，位于苏嘉杭高速、沿江高速、苏昆太高杭高速、沿江高速、苏昆太高速公路和锡太一级公路、常昆速公路和锡太一级公路、常昆一级公路和一级公路和204204国道等交通骨国道等交通骨干网的环抱之口，距国家一类干网的环抱之口，距国家一类口岸常熟港、太仓港各口岸常熟港、太仓港各2020公里，公里，距上海市区距上海市区7070多公里，区位优多公里，区位优势十分独特，交通便利。势十分独特，交通便利。支塘镇域面积支塘镇域面积 128.96 128.96 平方平方公里，长住人口公里，长住人口 7.4 7.4 万。万。支塘镇是苏州市确定的重点支塘镇是苏州市确定的重点中心镇之一，中心镇之一， 常熟市明确的常熟市明确的未来两大卫星小城市之一。未来两大卫星小城市之一。 支塘镇支塘镇支塘镇支塘镇常熟市常熟市常熟市常熟市区区区区1010支塘镇市场分析支塘镇市场分析区位优势区位优势 配套区域优势：配套区域优势： 支塘镇作为江苏省常熟东南经济开发区最大的配套区，主要发展金属材料加工、装备制造业和高新支塘镇作为江苏省常熟东南经济开发区最大的配套区，主要发展金属材料加工、装备制造业和高新技术产业，同时也为国内外知名企业落户支塘提供发展空间，已有技术产业，同时也为国内外知名企业落户支塘提供发展空间，已有6363家企业入驻配套区，总投资家企业入驻配套区，总投资10.7710.77亿元；亿元； 毗邻港口优势：毗邻港口优势： 支塘配套区，距离国家一类对外口岸常熟港、太仓港各支塘配套区，距离国家一类对外口岸常熟港、太仓港各3030分钟车程。常熟港是上海国际航运中心的分钟车程。常熟港是上海国际航运中心的组合港，苏州工业园区的配套港，国内外贸易的中转港，以集装箱为主的现代化中型深水港，目前建有组合港，苏州工业园区的配套港，国内外贸易的中转港，以集装箱为主的现代化中型深水港，目前建有3.53.5万吨级码头万吨级码头5 5座，千吨级码头座，千吨级码头5 5座；太仓港是以集装箱泊位为主的综合性港口，建有万吨级以上泊位座；太仓港是以集装箱泊位为主的综合性港口，建有万吨级以上泊位5 5个，千个，千吨级泊位吨级泊位9 9个，也是上海国际航运中心的重要组成部分。个，也是上海国际航运中心的重要组成部分。 常熟东南经济开发区常熟东南经济开发区太仓港太仓港常熟港常熟港1111支塘镇市场分析支塘镇市场分析经济发展经济发展2009 2009 年，全镇实现地区生产总值年，全镇实现地区生产总值 48.2 48.2 亿元，财政总收入亿元，财政总收入 4.27 4.27 亿元，地方一般预算收入亿元，地方一般预算收入 1.59 1.59 亿元；完成工业总产值亿元；完成工业总产值 130 130 亿元，产品销售收入亿元，产品销售收入 118 118 亿元，各项主要经济指标多年来亿元，各项主要经济指标多年来保持良好增长态势。保持良好增长态势。“ 纺织、无纺和食品纺织、无纺和食品”是是 支塘镇三大传统产业支塘镇三大传统产业 。其中无纺机械设备制。其中无纺机械设备制造和无纺布行业，在全国享有较高的知名度和声誉，全镇共有无纺企业造和无纺布行业，在全国享有较高的知名度和声誉，全镇共有无纺企业 200 200 多家，固定资产多家，固定资产 10 10 多亿元，年销售额超过多亿元，年销售额超过 20 20 亿元，无纺机械和无纺布的生产量分别占全国总量的亿元，无纺机械和无纺布的生产量分别占全国总量的 60% 60% 和和 14% 14% 以上，以上， 被苏州市政府命名为被苏州市政府命名为“特色产业基地特色产业基地” 。 “装备制造及汽车装备零部件、新能源新材料、电子装备制造及汽车装备零部件、新能源新材料、电子信息信息”是支塘镇三大新兴产业。目前，佳诚涂层、仕名环保、环湖钢结构、申毅卡车厢体、煜发照明器材等是支塘镇三大新兴产业。目前，佳诚涂层、仕名环保、环湖钢结构、申毅卡车厢体、煜发照明器材等一大批企业正迅速成长。一大批企业正迅速成长。 常熟支塘工业园常熟支塘工业园支塘镇中心支塘镇中心1212支塘镇市场分析支塘镇市场分析人文人文& &居住环境居住环境在常熟支塘镇先后走出了在常熟支塘镇先后走出了“两弹元勋两弹元勋”王淦昌、国际著名化王淦昌、国际著名化学家张青莲和原中国人民解放军学家张青莲和原中国人民解放军副总参谋长吴铨叙上将等俊杰。副总参谋长吴铨叙上将等俊杰。支塘环境优美，生态和谐，支塘环境优美，生态和谐，先后被评为先后被评为“国家卫生镇国家卫生镇”、“国家环境优美镇国家环境优美镇”、“江苏省江苏省环境与经济协调发展示范镇环境与经济协调发展示范镇”等等荣誉称号，城市化进程不断加快。荣誉称号，城市化进程不断加快。幽静的古镇幽静的古镇王淦昌王淦昌张青莲张青莲吴铨叙吴铨叙1313支塘镇市场分析支塘镇市场分析支塘镇中心区域简介支塘镇中心区域简介支塘镇中心区域主要分为老支塘镇中心区域主要分为老镇区（包括古镇保护区）和镇区（包括古镇保护区）和新镇区新镇区2 2个区域；个区域；老镇区由于土地发展空间有老镇区由于土地发展空间有限以及受到古镇保护区的限限以及受到古镇保护区的限制，目前，区域发展已经基制，目前，区域发展已经基本停滞，形象较为本停滞，形象较为“老旧老旧”和和“热闹热闹”；规划中的新镇区其已制订了规划中的新镇区其已制订了详细的区域规划，其未来将详细的区域规划，其未来将成为整个支塘镇的新中心，成为整个支塘镇的新中心，目前由于正处于建设阶段，目前由于正处于建设阶段，其形象较为其形象较为“零乱零乱”和和“冷清冷清”。淦昌路淦昌路支川路支川路芝溪路芝溪路G204G204国国道道盐铁塘盐铁塘老镇区老镇区& &古镇保护区古镇保护区项目位项目位置置规划新镇区规划新镇区1414支塘镇市场分析支塘镇市场分析支塘镇主要在售房地产项目分布支塘镇主要在售房地产项目分布支塘镇正在积极开发规划中支塘镇正在积极开发规划中的新镇区，其发展方式是以的新镇区，其发展方式是以开发房地产项目来进行人口开发房地产项目来进行人口导入和提供相关配套从而带导入和提供相关配套从而带动新镇区的发展；动新镇区的发展；基于上述原因，目前支塘镇基于上述原因，目前支塘镇的房地产项目基本集中于新的房地产项目基本集中于新镇区内支川路北段的镇区内支川路北段的“佳顺佳顺- -佳园佳园”和和“东方瑞景假日花园东方瑞景假日花园”；处于老镇区的只有位于项目；处于老镇区的只有位于项目地块西南侧的地块西南侧的“华东食品城华东食品城”。支川路支川路支川路支川路华东食品城华东食品城项目位置项目位置东方瑞景花园东方瑞景花园佳顺佳顺- -佳园佳园1515支塘镇市场分析支塘镇市场分析支塘镇中心区域商业分布支塘镇中心区域商业分布区域中区域中心商业心商业芝溪路、淦昌路的商业业态主要为小型餐饮、低价位服装、金融机构、美容美发、通讯服务、百货和小型超市，均为芝溪路、淦昌路的商业业态主要为小型餐饮、低价位服装、金融机构、美容美发、通讯服务、百货和小型超市，均为1-21-2层的沿街商层的沿街商铺。铺。芝溪路、支川路路口的商业业态主要为中型卖场、中型超市、酒店、集贸菜市场和小型娱乐休闲业为主，主要以独立中型商铺为主。芝溪路、支川路路口的商业业态主要为中型卖场、中型超市、酒店、集贸菜市场和小型娱乐休闲业为主，主要以独立中型商铺为主。位置位置售价售价租金租金芝溪路、淦昌芝溪路、淦昌路和支川路三路和支川路三条道路的沿街条道路的沿街的二手商铺的二手商铺报出均报出均价基本价基本为为1.1-1.1-1.21.2万元万元/ /部分沿街商部分沿街商铺业主报出铺业主报出租金为租金为1.5-1.5-2.12.1元元/ /- -天天支川路北端在支川路北端在售房地产项目售房地产项目的底层商铺的底层商铺报价均报价均价价0.75-0.75-1 1万元万元/ /暂无暂无华东食品城在华东食品城在售三期售三期“华东华东食贸中心食贸中心”0.52-0.52-0.550.55万万元元/ /暂无暂无华东食品城一、华东食品城一、二期二手商铺二期二手商铺报价报价0.78-0.78-0.850.85万万元元/ /部分沿街商部分沿街商铺业主报出铺业主报出租金为租金为2-2-2.52.5元元/ /- -天天1616支塘镇市场分析支塘镇市场分析支塘镇中心区域商业业态组成支塘镇中心区域商业业态组成华东食品城则是专业经营各种炒华东食品城则是专业经营各种炒货、干货、饮料、酒类、粮油、货、干货、饮料、酒类、粮油、糖果和调味品的专业类市场，建糖果和调味品的专业类市场，建筑形态为集中式商业街筑形态为集中式商业街1-21-2层商铺，层商铺，目前经营状况较好。目前经营状况较好。 项目目前正在进行项目目前正在进行3 3期的销售和期的销售和招商，其建筑形态为集中式高层招商，其建筑形态为集中式高层商铺。商铺。1717支塘镇市场分析支塘镇市场分析支塘镇新镇区待开发土地支塘镇新镇区待开发土地待开发商住用地待开发商住用地待开发商住用地待开发商住用地3 3 3 3号号号号2011201120112011年开发年开发年开发年开发45.5145.5145.5145.51亩亩亩亩待开发商住用地待开发商住用地待开发商住用地待开发商住用地6 6 6 6号号号号2010201020102010年开发年开发年开发年开发77.8777.8777.8777.87亩亩亩亩待开发商住用地待开发商住用地待开发商住用地待开发商住用地7 7 7 7号号号号2010201020102010年开发年开发年开发年开发115.16115.16115.16115.16亩亩亩亩待开发商住用地待开发商住用地待开发商住用地待开发商住用地8 8 8 8号号号号2010201020102010年开发年开发年开发年开发88.6388.6388.6388.63亩亩亩亩支塘镇目前规划的新镇区中支塘镇目前规划的新镇区中共有共有4 4块待开发商住用地，块待开发商住用地，总用地面积为总用地面积为327.17327.17亩。亩。4 4幅均计划都在幅均计划都在2010-20112010-2011年年近期推出。近期推出。1818小结：小结：支塘镇位于常熟东南门支塘镇位于常熟东南门户位置，交通十分便捷。户位置，交通十分便捷。作为经济开发区的配套区作为经济开发区的配套区域，拥有良好的产业支撑，域，拥有良好的产业支撑，未来发展潜力巨大。未来发展潜力巨大。支塘镇目前有两个住宅支塘镇目前有两个住宅项目和一个商业项目在售，项目和一个商业项目在售，住宅项目都位于镇中心，住宅项目都位于镇中心，地理位置比较优越，配套地理位置比较优越，配套齐全，物业类型丰富，社齐全，物业类型丰富，社区品质不错。中高端商业区品质不错。中高端商业基本集中在镇中心，具有基本集中在镇中心，具有良好的商业氛围。良好的商业氛围。支塘镇中心区域还有四支塘镇中心区域还有四块土地出让，未来供应量块土地出让，未来供应量巨大，住宅市场竞争激烈。巨大，住宅市场竞争激烈。支塘镇市场分析支塘镇市场分析1919住宅竞品分析住宅竞品分析总建面7.6万方产品商业、小高层、联庭别墅主力面积小高层：117-130平方米；联庭别墅：200-230平方米单价公寓：4200-4500元/平方米，商业：7000-7700元/ 平方米建筑风格西班牙开发商江苏佳顺房地产开发有限公司销售代理苏州诺因房地产经纪有限公司开盘时间2010年12月5日佳园佳园【基本情况基本情况】n区域内目前在售最大体量项目，建筑区域内目前在售最大体量项目，建筑风格：西班牙风情；规划特点：沿河景风格：西班牙风情；规划特点：沿河景观带，社区中央水景景观；低密度产品：观带，社区中央水景景观；低密度产品：联排别墅，花园洋房，多层为主，并有联排别墅，花园洋房，多层为主，并有配套商业，社区品质较高。配套商业，社区品质较高。2020户型多为户型多为120-140120-140平米左右三房两厅的大户型平米左右三房两厅的大户型130.6130.6平方米平方米p超大入户花园。超大入户花园。p客厅连通阳台，南北通透。客厅连通阳台，南北通透。p主卧、次卧皆配置私密卫生间，生主卧、次卧皆配置私密卫生间，生活从如此静谧。活从如此静谧。p独有超大空中花园设计，赠予超值独有超大空中花园设计，赠予超值面积。面积。p贴心储藏室。贴心储藏室。p动静分离。动静分离。122.8122.8平方米平方米p经典户型设计，客厅、厨房皆有阳台。经典户型设计，客厅、厨房皆有阳台。p客厅连通阳台，南北通透客厅连通阳台，南北通透p主卧、次卧皆配置私密卫生间，生活主卧、次卧皆配置私密卫生间，生活从如此静谧从如此静谧p独有超大空中花园设计，赠予超值面独有超大空中花园设计，赠予超值面积积p贴心储藏室贴心储藏室p跃层设计，主卧套房设计，跃层设计，主卧套房设计，尊贵、私密。尊贵、私密。p客厅附带大面积阳台。客厅附带大面积阳台。p厨房经典工作阳台设计。厨房经典工作阳台设计。124124平方米平方米住宅竞品分析住宅竞品分析212120102010年年1212月月5 5日开盘，购房送车优惠活动，吸引客户。日开盘，购房送车优惠活动，吸引客户。商铺价格使用低价门槛吸引客户。商铺价格使用低价门槛吸引客户。小高层小高层4500-46004500-4600均价均价【媒体诉求媒体诉求】依靠项目的建筑风格、低密依靠项目的建筑风格、低密度产品吸引客户；度产品吸引客户；项目地理位置靠近镇中心位项目地理位置靠近镇中心位置，地段不错；置，地段不错；项目开盘优惠活动较多，项目开盘优惠活动较多，20102010年年1212月月5 5日开盘，购房送日开盘，购房送车优惠活动，吸引客户。车优惠活动，吸引客户。VIPVIP卡认购，卡认购，5 5万抵万抵8 8万，万，1010万抵万抵1515万；万；住宅竞品分析住宅竞品分析2222总建面总建面6.66.6万方万方总占地总占地3.963.96万方万方容积率容积率1.61.6绿化率绿化率23.2%23.2%产品产品多层住宅多层住宅2 2幢建筑面积幢建筑面积45254525平方米；洋房面积平方米；洋房面积9 9幢幢3109731097平方米；小高层平方米；小高层3 3幢幢1833118331平方米；商业用房建平方米；商业用房建筑面积筑面积84208420平方米；配套公建平方米；配套公建922922平方米；自行车库平方米；自行车库285285平方米。平方米。主力面积主力面积多层：多层：8787平方米；洋房：平方米；洋房：95-14695-146平方米；小高层：平方米；小高层：88-9288-92平方米平方米单价单价小高层：小高层：4200-44004200-4400元元/ / 平方米；花园洋房：平方米；花园洋房：47004700元元/ / 平方米平方米开发商开发商张家港市塘桥房地产开发有限公司常熟分公司张家港市塘桥房地产开发有限公司常熟分公司规划户数规划户数464464户户东方瑞景假日花园东方瑞景假日花园【基本情况基本情况】项目主要以低密度形象对外，产品以花项目主要以低密度形象对外，产品以花园洋房为卖点，层层退台，户户花园。园洋房为卖点，层层退台，户户花园。住宅竞品分析住宅竞品分析2323东方瑞景假日花园东方瑞景假日花园【户型户型】p户型前后花园设置，生活环境、品质、私密性提升。p主卧尺度宽敞，配有独立卫生间，私密性、舒适性得到保证p阳光地下室，通风采光俱佳，充分体现附加值146.13146.13平方米平方米地下地下室室p南北露台设置，并且露台赠送面积大，南北通透，采光性好p主卧尺度宽敞，配有独立卫生间，私密性、舒适性得到保证p户型面宽大p南向双卧室设置114.67114.67平方米平方米p南北阳台设置，并且露台赠送面积大，南北通透，采光性好p主卧尺度宽敞，配有独立卫生间，私密性、舒适性得到保证p户型面宽大p南向双卧室设置p阁楼不计面积，完全赠送于客户，附加值体现95.6495.64平方米平方米阁楼阁楼p大开间客厅 设置，并且连接南向阳台，采光通风。p北向大面积阳台设置，增加采光性、通风性、实用性p主卧尺度宽敞，配有独立卫生间，私密性、舒适性得到保证p动静分离88.46-92.1888.46-92.18平方米平方米p客厅连接南向阳台，增加采光性。p动静分离。p精致两房，布局合理。p餐厅采光性较差。87.05-87.5087.05-87.50平方米平方米住宅竞品分析住宅竞品分析2424东方瑞景假日花园东方瑞景假日花园【媒体媒体】佳园项目媒体主要沿街刀旗为主，集中于淦昌路、芝溪路、佳园项目媒体主要沿街刀旗为主，集中于淦昌路、芝溪路、支川路上。以项目花园洋房产品主打吸引客户。支川路上。以项目花园洋房产品主打吸引客户。住宅竞品分析住宅竞品分析2525东方瑞景假日花园东方瑞景假日花园【项目小结项目小结】p依靠项目低密度花园洋房产品吸引客户；依靠项目低密度花园洋房产品吸引客户；p户型主要依靠入户花园、露台、地下室等增加项目的附加值户型主要依靠入户花园、露台、地下室等增加项目的附加值p项目地理位置靠近镇中心位置，地段不错；项目地理位置靠近镇中心位置，地段不错；p已购客户以支塘镇客户为主，市区客户、外省市客户以及已购客户以支塘镇客户为主，市区客户、外省市客户以及支支塘镇周边区域客户为辅。客户以改善、自主、婚房为主要购房塘镇周边区域客户为辅。客户以改善、自主、婚房为主要购房目的，投资客户较少；目的，投资客户较少；p项目去化比较良好。项目去化比较良好。住宅竞品分析住宅竞品分析2626华东食品城三期华东食品城三期- -华东食贸中心华东食贸中心项目位置项目位置支塘镇产业园区G204国道旁发展商发展商苏州伦达置业有限公司协作单位协作单位营销策划-苏州龙景象类型类型/ /规模规模占地面积3753 总建筑面积:26440容积率：7.0 地下1层、地上12层地上建筑面积：22227，地下建筑：3400层高：一层6米，二层4.8米，三层以上3.2米物业类型配比-商铺（1、2层）：7102 1层37间、2层1间产权式酒店（3、4层）：3225 每层30间酒店式公寓（5-12层）：13057 每层32间停车位：地面70个、地下55个开盘时间开盘时间2010年年初目前推售产品目前推售产品主推一层37套商铺，去化5套在售均价在售均价1.1万元/优惠活动优惠活动包租3年，总回报率24%，一次性返还商业竞品分析商业竞品分析该项目目前正在推售底层商铺，销售均价为该项目目前正在推售底层商铺，销售均价为1.11.1万元万元/ /当期建筑面积当期建筑面积当期商铺套数当期商铺套数可售面积可售面积可售套数可售套数套数去化率套数去化率7102710238386818.666818.66333313.16%13.16%2727支塘泰富商业广场支塘泰富商业广场项目位置项目位置支塘镇支川路福裕路交汇处支塘镇支川路福裕路交汇处发展商发展商泰富房地产开发有限公司泰富房地产开发有限公司类型类型/ /规模规模占地面积：占地面积：92269226 总建筑面积总建筑面积:14621.6:14621.6容积率：容积率：1.6 1.6 地上地上2 2层层层高：一层层高：一层6.56.5米，二层米，二层3.33.3米米开盘时间开盘时间20092009年年1111月月8 8日日目前推售产品目前推售产品沿支川路商业街沿支川路商业街在售均价在售均价8500-90008500-9000元元/ /优惠活动优惠活动买二层，实际得三层商铺面积；开盘当日买二层，实际得三层商铺面积；开盘当日9.89.8折折销售均价为销售均价为8500-90008500-9000元元/ /当期建筑面积当期建筑面积当期商铺套数当期商铺套数可售面积可售面积可售套数可售套数套数去化率套数去化率14621.614621.622222687.432687.43101054.5%54.5%商业竞品分析商业竞品分析2828东方瑞景假日花园商业项目东方瑞景假日花园商业项目底层单层商铺底层单层商铺户型面积户型面积供应套数供应套数成交套数成交套数可售套数可售套数去化率去化率50-6050-609 99 90 0100.00%100.00%60-7060-70131312121 192.31%92.31%70-8070-809 96 63 366.67%66.67%8080以上以上2 22 20 0100.00%100.00%合计合计333329294 487.88%87.88%商铺共推出商铺共推出5353套，去化套，去化2929套，去化率套，去化率 54.72%54.72%。商业竞品分析商业竞品分析2929【商业项目小结商业项目小结】竞品分析竞品分析p目前在售的两个纯商业项目去化速度一般。目前在售的两个纯商业项目去化速度一般。p社区商业因为面积比较适中，加上地段和社区品质等综合因社区商业因为面积比较适中，加上地段和社区品质等综合因素，去化速度良好且售价比较高。素，去化速度良好且售价比较高。p后续供应项目基本都有相当体量的商业供应后续供应项目基本都有相当体量的商业供应3030【竞品项目小结竞品项目小结】竞品分析竞品分析p支塘镇目前在售住宅项目都位于新城核心支塘镇目前在售住宅项目都位于新城核心, , 周边配套设施都周边配套设施都很齐全很齐全, ,项目整体规划项目整体规划, ,产品品质一般产品品质一般, ,本项目在整体规划和产本项目在整体规划和产品上具备一定的超越条件。品上具备一定的超越条件。p支塘镇未来土地供应大多集中在新城支塘镇未来土地供应大多集中在新城, ,都是商住类型且体量都是商住类型且体量都比较大都比较大, ,加快销售进度是本项目实现销售目标的机会点。加快销售进度是本项目实现销售目标的机会点。p支塘镇目前整体商业氛围良好，商铺空置率比较低，商铺去支塘镇目前整体商业氛围良好，商铺空置率比较低，商铺去化比较稳定，且价格比较高，对本项目的商业配比具有一定借化比较稳定，且价格比较高，对本项目的商业配比具有一定借鉴作用。鉴作用。p目前在售项目基本推广集中在镇上，且推广力度比较大，本目前在售项目基本推广集中在镇上，且推广力度比较大，本项目需要发掘新的推广渠道，在产品价值点上的挖掘以打破目项目需要发掘新的推广渠道，在产品价值点上的挖掘以打破目前现有的推广渠道方式。前现有的推广渠道方式。3131项目属性项目属性项目情况项目情况SWOTSWOT项目定位项目定位经济测算经济测算3232项目情况项目情况项目地块四至及项目经济指标项目地块四至及项目经济指标北侧居民区北侧居民区东侧盐铁塘东侧盐铁塘南侧淦昌路南侧淦昌路西侧商铺西侧商铺项目四至：项目四至：北至居民区东至盐铁塘南至淦昌路西至无名路项目经济指标：项目经济指标：用地位置用地位置淦昌路以北，芝淦昌路以北，芝溪路以西；溪路以西；用地面积用地面积1933919339项目容积率项目容积率 1.2-1.6 1.2-1.6项目建筑密度项目建筑密度 25-45% 25-45%项目商业建面项目商业建面不小于不小于15%15%3333项目情况项目情况项目地块交通条件项目地块交通条件项目地块交通条件：项目地块交通条件：东侧临水；北侧为当地原有老式居民区；西侧为无名断头路；南侧为项目唯一进出道路淦昌路，其也是从南面进入支塘镇的主要干道，人流量较高，同时，沿着淦昌路从项目地块到G204国道最近距离仅有170米左右。项目地块项目地块淦昌路淦昌路G204G204国道国道3434项目情况项目情况项目项目SWOTSWOT分析分析优势：优势：项目位于支塘镇门户位置，昭示性良好；毗邻镇级主干道以及快速项目位于支塘镇门户位置，昭示性良好；毗邻镇级主干道以及快速干道，交通位置相当优越。干道，交通位置相当优越。项目地块方正，适合排布；地块沿街面很长，且周边商业氛围良好，项目地块方正，适合排布；地块沿街面很长，且周边商业氛围良好，适合部分商业开发。适合部分商业开发。项目周边配套齐全，紧邻省重点中学项目周边配套齐全，紧邻省重点中学王淦昌中学。王淦昌中学。品牌开发商具有很丰富的商业开发经验。品牌开发商具有很丰富的商业开发经验。3535项目情况项目情况项目项目SWOTSWOT分析分析劣势：劣势：项目位于支塘镇老城，非传统商业中心，离新城商业中心约有十分项目位于支塘镇老城，非传统商业中心，离新城商业中心约有十分钟路程。钟路程。项目周边环境比较老旧，周边配套档次有待提高项目周边环境比较老旧，周边配套档次有待提高 。项目体量较小，难以有丰富的产品线，影响社区整体品质。项目体量较小，难以有丰富的产品线，影响社区整体品质。项目地块受到限制，三面车行无法出入，只有一面可以出入。项目地块受到限制，三面车行无法出入，只有一面可以出入。3636项目情况项目情况项目项目SWOTSWOT分析分析机会：机会：目前房地产政策偏向于商业市场，支塘镇整体商业市场环境较好。目前房地产政策偏向于商业市场，支塘镇整体商业市场环境较好。支塘镇商铺均价较高，商铺空置率较低，租金水平较高。支塘镇商铺均价较高，商铺空置率较低，租金水平较高。项目具有后发优势利用地块长度适合规划部分商业项目项目具有后发优势利用地块长度适合规划部分商业项目开发商拥有良好的商业开发经验。开发商拥有良好的商业开发经验。3737项目情况项目情况项目项目SWOTSWOT分析分析威胁：威胁：区域内后续土地供应量巨大，且多为商住项目，对本项目会有一定区域内后续土地供应量巨大，且多为商住项目，对本项目会有一定冲击。冲击。项目土地成本较高，楼板价接近于目前新城在售项目，价格竞争激项目土地成本较高，楼板价接近于目前新城在售项目，价格竞争激烈。烈。项目非支塘镇核心区域，客户认知较弱，对价格预期有一定抗性。项目非支塘镇核心区域，客户认知较弱，对价格预期有一定抗性。项目体量较小难以形成市场号召力，物业形态受到一定限制。项目体量较小难以形成市场号召力，物业形态受到一定限制。3838项目初步定位：项目初步定位：打造具有一定特色的休闲娱乐商业街和精品住宅社区通过特色商业氛围的形成带动住宅销通过特色商业氛围的形成带动住宅销售，差异化的产品填补市场空白，塑售，差异化的产品填补市场空白，塑造良好商业氛围的精品社区。造良好商业氛围的精品社区。项目定位项目定位商业价值先行，住宅价值随后。3939商业项目定位商业项目定位项目商业规划要跳脱区域概念，我们项目商业规划要跳脱区域概念，我们的目标：的目标：社区级商业形态，区域级商业规划项目名称项目名称东方瑞景东方瑞景佳园佳园本案本案项目规模项目规模6.66.6万平米万平米7.67.6万平米万平米3.13.1万平米万平米商业体量商业体量8757.268757.26平米平米1.361.36万万=4650=4650平米平米辐射区域主力店+特色商业4040主题定位及业态分布主题定位及业态分布l项目周边基本以老镇商业为主，物业形态和设施都比较陈旧；新镇中项目周边基本以老镇商业为主，物业形态和设施都比较陈旧；新镇中心以集中商业和商业街为主，业态丰富规模较大心以集中商业和商业街为主，业态丰富规模较大l竞品项目商铺面积集中在竞品项目商铺面积集中在100100平米以下，业态规划受到一定限制平米以下，业态规划受到一定限制l区域目前商铺入住率较高、现有街铺空置率较低，在售及待售商业不区域目前商铺入住率较高、现有街铺空置率较低，在售及待售商业不多、销售价格比较高。多、销售价格比较高。l全镇人口密度大、居住人口消费力较强、餐饮需求大；全镇人口密度大、居住人口消费力较强、餐饮需求大；酒店娱乐为主题+特色餐饮+社区配套为辅的休闲娱乐商业街区域、区域、业态业态形象形象规模规模老老镇镇（项项目目周边）周边）中中小小餐餐饮饮、菜菜场场、手手机机店店、美美容容美美发发店店、超超市市、服服装装店店、药药店店、助助动动车车专专卖卖店店、电电信信、银行、打印出图银行、打印出图老、旧老、旧中小中小新镇中心新镇中心中中、大大型型超超市市、大大型型鞋鞋服服市市场场、永永安安大大酒酒店店、药房、茶行、药房、茶行、KTV、餐饮、服装店、银行、餐饮、服装店、银行新新大而集中大而集中建议将本项目商业定位为商业项目定位商业项目定位4141业态规划业态规划名称名称业态业态面积需求段面积需求段主力店主力店酒店、酒店、KTVKTV2500-15002500-1500平米平米特色餐饮特色餐饮 中、小餐饮中、小餐饮250-100250-100平米平米社区配套社区配套书书店店、小小便便利利店店，美美容容美美发发店店、衣服干洗店等衣服干洗店等80-5080-50平米平米l项目主力店以酒店娱乐为主，通过全镇门户位置的昭示性以项目主力店以酒店娱乐为主，通过全镇门户位置的昭示性以及毗邻快速干道良好的通达性辐射全镇以及周边区域，形成及毗邻快速干道良好的通达性辐射全镇以及周边区域，形成区域休闲娱乐中心区域休闲娱乐中心l集中式的餐饮满足社区和镇上居民以及周边区域的需求集中式的餐饮满足社区和镇上居民以及周边区域的需求l配套商业主要满足小区居民便利，对周边商业设施也起到一配套商业主要满足小区居民便利，对周边商业设施也起到一定升级作用。定升级作用。商业项目定位商业项目定位商业需求面积约为商业需求面积约为60006000平米占总建面的平米占总建面的19%19%4242住宅项目定位住宅项目定位l建造具有高端品质的建筑，营造具有独特商业氛围的社区环境，建造具有高端品质的建筑，营造具有独特商业氛围的社区环境，建立区域影响力。建立区域影响力。l打造高舒适度的户型产品，通过让渡价值提升项目附加值。打造高舒适度的户型产品，通过让渡价值提升项目附加值。l通过产异化的户型产品以及部分精装修户型和公共部分精装、通过产异化的户型产品以及部分精装修户型和公共部分精装、风情景观园林提升项目品质和竞争力风情景观园林提升项目品质和竞争力支塘首席Boutique社区建议将本项目住宅定位为Boutique: 精品，精品店4343住宅项目定位住宅项目定位Boutique社区精致户型精致户型精装公共精装公共精巧园林精巧园林l打造部分精装小打造部分精装小户型产品，形成户型产品，形成差异化竞争，提差异化竞争，提高项目竞争力高项目竞争力l通过精装公共部分通过精装公共部分的展示，营造高端的展示，营造高端项目品质感，引起项目品质感，引起客户的共鸣客户的共鸣l塑造具有特色的风塑造具有特色的风情景观园林，提高情景观园林，提高项目整体品质感项目整体品质感4444住宅项目定位住宅项目定位项项目目于于20102010年年 2 2月月月月底底开开盘盘，至至今今共共开开盘盘3 3次次，共共推推出出 9 9栋栋楼楼住住宅宅，共共供供应应 225225套套住住宅宅，区区划划 162162套套，去去化化率率72%72%，住住宅宅销销售售状状况况尚尚可可。多层、花园洋房产品更受市场接受。多层、花园洋房产品更受市场接受。小高层供求小高层供求户型面积户型面积供应套数供应套数成交套数成交套数可售套数可售套数去化率去化率8888161616160 0100%100%929263631919444430.16%30.16%128-130128-130323232320 0100%100%合计合计1111116767444460.36%60.36%多层多层户型面积户型面积供应套数供应套数成交套数成交套数可售套数可售套数去化率去化率8787242424240 0100%100%合计合计242424240 0100%100%花园洋房花园洋房户型面积户型面积供应套数供应套数成交套数成交套数可售套数可售套数去化率去化率9595181814144 477.78%77.78%114114181817171 194.44%94.44%128128181815153 383.33%83.33%134134181813135 572.22%72.22%146146181812126 666.67%66.67%合计合计90907171191978.89%78.89%总合计总合计225225162162636372%72%9090平平米米以以下下两两房房和和115-115-130130平米三房去化比较好平米三房去化比较好4545住宅项目定位住宅项目定位户型配比户型配比户型户型面积面积面积比面积比户型比户型比1+11+1房房707019%19%25%25%2+12+1房房85-9085-9056%56%56.2%56.2%3+13+1房房115-125115-12525%25%18.8%18.8%项目住宅部分的户型配比建议：既符合市场主流又兼顾项目住宅部分的户型配比建议：既符合市场主流又兼顾去化速度。去化速度。4646项目规划方案一：纯小高层项目规划方案一：纯小高层+ +商铺组合商铺组合( (纯小高层住宅纯小高层住宅) )产品产品价格拟合价格拟合参照项目选取原则参照项目选取原则 由于本项目周边在售的相同类型产品很少，我们只能结合目前板块内在售项目进行对比拟合，并在拟合过程中，着重考虑区位情况、项目所处环境、项目属性、项目产品等方面可能对本项目底层商铺产品的价格产生影响的几大要素。影响因素影响因素权重权重佳园佳园东方瑞景东方瑞景优劣程度优劣程度比较系数比较系数优劣程度优劣程度比较系数比较系数土地属性区域位置0.071.050.07351.050.0735交通条件0.080.90.0720.90.072人文环境0.031.030.03091.030.0309医疗条件0.0810.0810.08生活配套0.081.10.0881.10.088区域规划0.0210.0210.02人口环境0.0110.0110.01市场属性市场环境0.110.110.1项目属性品牌效应0.0310.0310.03项目规划0.030.950.02850.950.0285产品特征0.110.90.0990.90.099产品附加值0.10.950.0950.950.095房型面积0.070.950.06650.90.063小区环境0.070.950.06650.90.063建筑风格0.050.980.0490.950.0475建筑用材0.050.980.0490.950.0475物业管理0.020.950.0190.950.019合计10.97690.9669经济测算经济测算4747上述市场比较法中各相关项目的价格为目前综合评定的销售价格。据此，目前本项目能实现的销售均价为4552.396元/平方米左右。假设项目预计明年10月份开盘，价格估计在6%的增长幅度，所以本项目未来能实现的销售均价为48264826元元/ /平方米平方米。项目规划方案一：纯小高层项目规划方案一：纯小高层+ +商铺组合商铺组合( (纯小高层住宅纯小高层住宅) )产品产品价格拟合价格拟合将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：参考对象销售均价修正系数修正价格项目权重权重价格当期拟合价格佳园45500.97694657.5950%2328.7954552.396东方瑞景43000.9454497.35450%2223.601经济测算经济测算4848项目规划方案二：小高层项目规划方案二：小高层+ +多层多层+ +商铺组合商铺组合( (多层住宅多层住宅) )产品产品价格拟合价格拟合参照项目选取原则参照项目选取原则 由于本项目周边在售的相同类型产品很少，我们只能结合目前板块内在售项目进行对比拟合，并在拟合过程中，着重考虑区位情况、项目所处环境、项目属性、项目产品等方面可能对本项目底层商铺产品的价格产生影响的几大要素。影响因素影响因素权重权重佳园佳园东方瑞景东方瑞景优劣程优劣程度度比较系比较系数数优劣程优劣程度度比较系比较系数数土地属性区域位置0.071.050.07351.050.0735交通条件0.080.90.0720.90.072人文环境0.031.030.03091.030.0309医疗条件0.0810.0810.08生活配套0.081.10.0881.10.088区域规划0.0210.0210.02人口环境0.0110.0110.01市场属性市场环境0.110.110.1项目属性品牌效应0.0310.0310.03项目规划0.030.950.02850.950.0285产品特征0.110.80.0880.90.099产品附加值0.10.950.0950.950.095房型面积0.070.90.0630.950.0665小区环境0.070.950.06650.90.063建筑风格0.050.980.0490.950.0475建筑用材0.050.980.0490.950.0475物业管理0.020.950.0190.950.019合计10.96240.9704经济测算经济测算4949项目规划方案二：小高层项目规划方案二：小高层+ +多层多层+ +商铺组合商铺组合( (多层住宅多层住宅) )产品产品价格拟合价格拟合将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：上述市场比较法中各相关项目的价格为目前综合评定的销售价格。据此，目前本项目能实现的销售均价为4915.447元/平方米左右。假设项目预计明年10月份开盘，价格估计在6%的增长幅度，所以本项目未来能实现的销售均价为52105210元元/ /平方米平方米。参考对象销售均价修正系数修正价格项目权重权重价格当期拟合价格佳园48000.96244987.53150%2493.7655864915.447东方瑞景47000.97044843.36450%2421.681781经济测算经济测算5050本项目本项目( (商铺商铺) )产品产品价格拟合价格拟合参照项目选取原则参照项目选取原则 由于本项目周边在售的相同类型产品很少，我们只能结合目前板块内在售的专业市场产品进行对比拟合，并在拟合过程中，着重考虑地理位置、商家入驻、品牌、项目规模、产品规划、设计及销售模式等可能对本项目底层商铺产品的价格产生影响的几大要素，拟合过程如下：商铺拟合对比表商铺拟合对比表比较内容比较内容权重权重佳园佳园东方瑞景东方瑞景优劣程优劣程度度比较系比较系数数优劣程优劣程度度比较系比较系数数地理位置0.310.310.3商家入驻0.20.90.180.90.18品牌0.080.90.0720.90.072项目规模0.051.10.0551.050.0525产品规划0.10.950.0950.950.095产品设计0.070.950.06650.950.0665销售模式0.20.950.190.950.19合计合计10.95850.95850.9560.956经济测算经济测算5151将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：本项目本项目( (商铺商铺) )产品产品价格拟合价格拟合参考对象销售均价修正系数修正价格项目权重权重价格当期拟合价格佳园75000.95857824.72650%3912.3639665.501东方瑞景110000.95611506.2850%5753.138上述市场比较法中各相关项目的价格为目前综合评定的销售价格。据此，目前本项目能实现的销售均价为9665.501元/平方米左右。假设项目预计明年10月份开盘，价格估计在6%的增长幅度，所以本项目未来能实现的销售均价为1024510245元元/ /平方米平方米。经济测算经济测算5252销售总额价格销售总额价格拟合拟合项目规划方案一（纯小高层项目规划方案一（纯小高层2494224942平方米平方米+ +商铺组合商铺组合60006000平方米）平方米）销售总额销售总额: : 1.821.82亿亿项目规划方案二（小高层项目规划方案二（小高层86408640平方米平方米+ +多层多层1630216302平方米平方米+ +商铺组合商铺组合60006000平方米）平方米）销售总额销售总额: : 1.881.88亿亿经济测算经济测算5353总体规划布局总体规划布局建筑立面风格建筑立面风格住宅规划建议住宅规划建议精装修建议精装修建议商业规划建议商业规划建议环境规划设计和景观环境规划设计和景观物管及科技节能建议物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法对项目劣势的系统分析及改造建议与方法项目物业建议项目物业建议5454住宅规划建议住宅规划建议初步的总平规划设计建议初步的总平规划设计建议 （主推方案）（主推方案）设计核心思路：核心思路：充分利用地块的沿街面规划商业街，将主力店布置在昭示性最好的位置,将商业价值最大化住宅以多层加小高层为主，丰富项目的产品线。小高层在最北面,具备良好的景观视野,建筑高低错落，也增加了天际线的美感。社区完全人车分流,有两个出入口,商业全开放式,住宅半开放式将水系引入社区，户户临水，增加社区景观情趣5555初步的总平规划设计建议初步的总平规划设计建议 （辅推方案）（辅推方案）设计核心思路：核心思路：充分利用地块的沿街面规划商业街，将主力店布置在昭示性最好的位置，将商业价值最大化住宅以小高层为主，降低建筑密度，营造更为丰富的绿化景观，同时建筑全部正南设计，采光充足。社区完全人车分流社区用组团式景观，并将水系引入社区，户户临水，增加社区景观。住宅规划建议住宅规划建议5656项目物业建议项目物业建议总体规划布局总体规划布局建筑立面风格建筑立面风格住宅规划建议住宅规划建议精装修建议精装修建议商业规划建议商业规划建议环境规划设计和景观环境规划设计和景观物管及科技节能建议物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法对项目劣势的系统分析及改造建议与方法5757市场现状分析：市场现状分析：市场上项目以欧式风格为主市场上项目以欧式风格为主,随着区域市场随着区域市场趋向于高端发展，传统的现代简约风格成为中低端产品的趋向于高端发展，传统的现代简约风格成为中低端产品的标志，标志，欧式建筑风格开始成为中高端项目的首选欧式建筑风格开始成为中高端项目的首选物业类型物业类型项目名称项目名称建筑风格建筑风格风格特征风格特征本区域项本区域项目目东方瑞景新亚洲风格丰富丰富而个性化而个性化兼具有品质感兼具有品质感佳园西班牙风格全市高端全市高端项目项目世贸世纪中心现代欧式风格中南世纪城欧式风格衡泰国际花园西班牙风格东方瑞景佳园建筑立面风格建筑立面风格5858结合市场竞争，弱化区域居住环境不佳的现状劣势，选结合市场竞争，弱化区域居住环境不佳的现状劣势，选择容易凸显高端项目形象的建筑风格择容易凸显高端项目形象的建筑风格理由一：市场启示理由一：市场启示理由一：市场启示理由一：市场启示寻求市场差异化的升级产品。寻求市场差异化的升级产品。寻求市场差异化的升级产品。寻求市场差异化的升级产品。目前区域内的竞争项目不多，个性化和差异性的建筑风格能够提升项目品质，弱化项目的所在区域的不利因素。因此，建筑风格的差异化是必须的。理由三理由三理由三理由三：欧式的：欧式的：欧式的：欧式的建筑风格已成为受市场追捧的经典住宅产品建筑风格已成为受市场追捧的经典住宅产品建筑风格已成为受市场追捧的经典住宅产品建筑风格已成为受市场追捧的经典住宅产品放眼全市的高端住宅项目，多数采用新古典、南加州、西班牙等欧式建筑风格；典型中高端楼盘中南世纪城和世茂世纪中心等项目的热销，现代欧式的住宅产品受到市场的追捧理由二：规避理由二：规避理由二：规避理由二：规避区域地理位置等不利因素，迅速确立区域市场竞争的地位区域地理位置等不利因素，迅速确立区域市场竞争的地位区域地理位置等不利因素，迅速确立区域市场竞争的地位区域地理位置等不利因素，迅速确立区域市场竞争的地位支塘镇作为常熟开发比较晚的区域，周边的市场形象和居住环境改善只是时间的问题，后续还有大体量的土地推出。因此，在项目的建筑风格上需要确立独特形象，确立区域市场的竞争地位。建筑立面风格建筑立面风格推荐风格：推荐风格：ARTDECOARTDECO风格和新古典风格风格和新古典风格5959ARTDECOARTDECO风格风格建筑立面风格建筑立面风格ARTDECOARTDECO风格：风格：Art Deco风格，又译作装饰艺装饰艺术派、装饰艺术风格、摩登风术派、装饰艺术风格、摩登风格格等，诞生于20世纪20年代，此后在20世纪二、三十年代迅速传遍欧美，波及世界各地。ARTDECO风格是在现代风格基础上的一种演绎，基于线条的强烈的装饰性，在运用上更加灵活，多采用对称构图，刚柔并济的横竖线条，体现的是一种现代与气派；配合现代材料如大理石、罗马柱；搭配现代气息的材料如工艺玻璃、马赛克、透光石、金线条等，既有传统的豪华气概，也充斥着现代时尚的元素。ART DECO风格善于运用多层次的几何线型及图案，重点装饰于建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰线、顶角线等部位，在内部门窗、栏杆、家具细部亦饰以装饰艺术派的图案和纹样，比如麦穗、太阳图腾等等，显现出华贵的气息。6060立面颜色偏向于中性，立面线条丰富柔和加强视觉冲立面颜色偏向于中性，立面线条丰富柔和加强视觉冲击感击感u采用分段式：底部石材、上部铝板外墙u外立面造型：通过增加线条或采用弧形阳台与窗台丰富立面u全石材或部分石材铺设外立面，配以深色铝合金型材突出项目高端品味建筑立面风格建筑立面风格6161电梯洋房的建筑风格建议电梯洋房的建筑风格建议建筑立面风格建筑立面风格新古典风格新古典风格新古典风格：新古典风格：在格式上与古典主义风格相仿，追求构图规整和经典而传统建筑符号。下层通常用重石块或画出仿古的线条，显得稳重而雄伟；中段用古罗马，古希腊的柱式；檐口及天花用西洋角线等装饰，有的还在屋顶沿街或转角部分加穹顶阁楼。新古典式结合“欧陆风”的生硬和“现代简约”的粗燥，设计更为精细，品味更加典雅细腻。6262建筑立面风格建筑立面风格新古典风格新古典风格6363项目物业建议项目物业建议总体规划布局总体规划布局建筑立面风格建筑立面风格住宅规划建议住宅规划建议精装修建议精装修建议商业规划建议商业规划建议环境规划设计和景观环境规划设计和景观物管及科技节能建议物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法对项目劣势的系统分析及改造建议与方法6464核心策略核心策略1.1.多面多面积段段应对不同不同层级需求需求: : 本项目客户群比较广泛，包括了居住升级及生活享受两种置业动机，同时考虑不同的户型设计有效结合景观资源。所以建议本项目采用多种面积段2.2.创造高造高让渡价渡价值策略策略: :1 1、享享受受客客户（大大户型型）：支付能力相对较强，总价敏感相对较低，置业以居住升级，追求舒适度为首要目的，因些舒适度与品质升级的产品是他们购买目标。2 2、投投资+ +改改善善客客户（小小户型型）：支付能力一般，总价敏感较高，置业目的因工作地缘关系居住方便为首要，同时部份作为投资需求，总价能力有所控制，对生活的品质，社区环境，配套设施，交通便捷等感受等均为他们购买的因素。3. 3. 商商业便捷和居住相便捷和居住相结合策略合策略: : 本项目力图打造拥有高便捷性生活的高品质社区，以商业资源为项目最核心的资源之一，因此在住宅的规划设计与商业街相结合，真正实现社区生活品质化的打造。户型建议户型建议6565两房（一房可变）两厅一卫户型推荐两房（一房可变）两厅一卫户型推荐紧凑型，紧凑型，高利用率高利用率7070平米平米户型着力点：明厨明卫 卧室全南69m2一房，户型紧凑，设计合理；大露台，可变房间，为未来预留灵活空间；户型着力点：明厨明卫 卧室全南可变空间70m2一房，户型紧凑，设计合理；大露台，可变空间，高附加值户型建议户型建议6666二房二厅一卫户型推荐二房二厅一卫户型推荐舒适性提升舒适性提升户型着力点：明厨明卫 南北通透 南北阳台 生活阳台 9090平米左右平米左右南阳台宽阔舒适，采光良好270度外飘窗，向南向西均可欣赏景观厨卫全明，干湿分开180度外飘窗，景观主卧90m2，二房可变三房，三代同堂皆可满足全明设计，南北通透主卧连接超大露台户型建议户型建议6767次卧配有大阳台270度外凸窗，景观主卧6米横厅加景观阳台，彰显气派入户花园二房高赠送面积二房高赠送面积舒适性提升舒适性提升户型建议户型建议6868三房户型推荐：三房户型推荐： “性价比的提升性价比的提升”+ +“弹性功能设计弹性功能设计”多处弧形阳台设计，增加实用性和美观性270度景观落地窗，豪华尊贵的享受客厅两面采光，在暖暖的阳光下进餐户型着力点：储藏室功能间空间预留空间可分可合可变空间（内庭院等）115-125115-125平米左右平米左右双门入户，主仆分道确保每个卧室都有阳台空间，拓展室内视野主卧卫生间+衣帽间拐角落地窗超大270度景观阳台，连接卧室270度超大阳台户型建议户型建议6969入户花园赠送可改横厅L型阳台赠送，使得客厅南北通透主卧赠送L型露台赠送，奇偶层露台错开，增加实用率同时使得主卧舒适度大大提高。凸窗赠送面积三房高赠送面积，强调舒适度打造三房高赠送面积，强调舒适度打造户型建议户型建议7070项目物业建议项目物业建议总体规划布局总体规划布局建筑立面风格建筑立面风格住宅规划建议住宅规划建议精装修建议精装修建议商业规划建议商业规划建议环境规划设计和景观环境规划设计和景观物管及科技节能建议物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法对项目劣势的系统分析及改造建议与方法7171精装修建议精装修建议精装修建议精装修建议小户型公寓小户型公寓公共部分公共部分打造支塘镇首个精装公寓，提升客户关注度；打造支塘镇首个精装公寓，提升客户关注度；通过实景展示项目的精致品质，体现项目价值通过实景展示项目的精致品质，体现项目价值感，减弱价格抗性，引起客户购买欲。感，减弱价格抗性，引起客户购买欲。通过对住宅公共部位的精装修，营造楼盘的品通过对住宅公共部位的精装修，营造楼盘的品质感，体现项目整体的高端性，塑造项目独特质感，体现项目整体的高端性，塑造项目独特的价值，引起客户的认同。的价值，引起客户的认同。7272卫生间卫生间顶部顶部铝板扣顶铝板扣顶墙地面墙地面瓷砖瓷砖卫生洁具卫生洁具国产品牌国产品牌花洒、龙头花洒、龙头科勒科勒厨房间厨房间顶部顶部铝板扣顶铝板扣顶墙地面墙地面瓷砖瓷砖水槽、龙头水槽、龙头科勒科勒厨房三件套厨房三件套樱花樱花橱柜橱柜定制定制卧、厅卧、厅地板地板实木复合地板实木复合地板墙面墙面乳胶漆乳胶漆电电 器器 设设备备分体空调分体空调大金大金五金五金开关插座开关插座梅兰日兰梅兰日兰智能化智能化黑黑白白可可视视对对讲讲、紧紧急急报报警按钮警按钮品牌开发商装修案例品牌开发商装修案例万科金色雅筑装修标准：万科金色雅筑装修标准：800800元元/m2/m2精装修建议精装修建议7373精装修建议精装修建议厅房厅房部分部分地板地板实木复合地板实木复合地板空调空调“松下松下”品牌空调（变频）品牌空调（变频）开开关关、插插座座、面面板板“西门子西门子”品牌品牌对讲器对讲器黑白对讲器黑白对讲器厨房厨房部分部分整体厨房整体厨房“欧琳欧琳”品牌品牌热水器热水器“能率能率”品牌（品牌（1111升及以上）升及以上）水槽水槽“摩恩摩恩”品牌品牌脱脱排排、灶灶具具、消消毒柜毒柜“西门子西门子”最高标准最高标准特殊设备特殊设备“GEGE”品牌垃圾粉碎机品牌垃圾粉碎机卫生卫生间部间部分分台盆、台盆龙头台盆、台盆龙头“科勒科勒”或同等品牌或同等品牌淋浴龙头淋浴龙头“科勒科勒”或同等品牌或同等品牌马桶马桶“科勒科勒”连体式连体式品牌开发商装修案例品牌开发商装修案例金地未未来装修标准：金地未未来装修标准：10001000元元/m2/m27474精装修建议精装修建议公共部分精装修公共部分精装修精装入户大堂精装入户大堂精装电梯间精装电梯间7575配置地下车库与配置地下车库与1 1双入户大堂双入户大堂双双大大堂堂配配置置将将1F1F和和地地下下车库部部分分分分别设置置星星级大堂；大堂；7676公共部分配置的品质提升公共部分配置的品质提升高高级入入户门引入国际知名品牌电梯洋房梯洋房电梯是高层住宅日常使用频率最高的设施，也是影响日后生活质量的重要因素，电梯的品牌已经成为影响购房者选择的一个因素。建议采用高品质的进口电梯，保证电梯质量，增加项目亮点。如如日立日立电梯、梯、三菱三菱电梯梯等。等。7777项目物业建议项目物业建议总体规划布局总体规划布局建筑立面风格建筑立面风格住宅规划建议住宅规划建议精装修建议精装修建议商业规划建议商业规划建议环境规划设计和景观环境规划设计和景观物管及科技节能建议物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法对项目劣势的系统分析及改造建议与方法7878酒店酒店中等餐饮中等餐饮中等餐饮中等餐饮小型餐饮、便利店、书店、美容美发店、干洗店、花店等小型餐饮、便利店、书店、美容美发店、干洗店、花店等商业布局主要是将主力店放在东西两侧昭示性最好的位置，中间安排两层到一层沿街商铺，主力店面积在2500-1500平米左右，两层商铺面积在250-200平米左右，一层商铺面积在80-50平米商业规划商业规划7979项目物业建议项目物业建议总体规划布局总体规划布局建筑立面风格建筑立面风格住宅规划建议住宅规划建议精装修建议精装修建议商业规划建议商业规划建议环境规划设计和景观环境规划设计和景观物管及科技节能建议物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法对项目劣势的系统分析及改造建议与方法8080景观定位的市场背景分析景观定位的市场背景分析南京市场在售项目中，客户对景观规划认可度高的项目主要表现为以下特征：品牌景观公司设计（贝尔高林、华意、泛亚）品牌景观公司设计（贝尔高林、华意、泛亚） 景观定位风格鲜明 景观层次感强且内容丰富 社区主要景观的特征鲜明 注重打造细节部分的景观线条 大尺度水景的应用8181景观设计核心策略景观设计核心策略 引入品牌景观设计引入品牌景观设计 小巧而精致与建筑风格相和谐小巧而精致与建筑风格相和谐 引入一定特色景观（如水景，下沉式花园）引入一定特色景观（如水景，下沉式花园）主主题题鲜鲜明，明，品品质质景景观观8282策略策略1 1：引入水景概念，打造节点型的水景景观，内部：引入水景概念，打造节点型的水景景观，内部和外部环境相呼应，提升景观品质和外部环境相呼应，提升景观品质老子日：止水若水。孔子日：仁者乐水。本项目拥有外部的水景资源，内部景观设计将实现景观的内外兼修。因此水的引入成为景观设计的重点。内景以水的灵性，柔美与建筑的沉稳、雄浑相映衬，更深层次的实现人对自然的全部渴望。在景观设计主轴上设计中心水景主题花园，在各个景观节点上融入各类水的元素，从喷泉、涌泉、水景墙、水汀等。8383策略策略2 2：项目景主题需要与建筑风格融合：项目景主题需要与建筑风格融合 具有欧州文艺复兴特征的园林具有欧州文艺复兴特征的园林迎合目标客户需求，充分结合市场接受度高的景观设计，打造符合市场主力客户偏好要求，具备与建筑新古典风格相和谐的的景观设计。景观设计理念：景观设计理念：建筑、景观的融合，同时结合项目目标客户的审美情操。精品建筑与欧式园林的最为契合，因此：具有欧式文化特点的园林具有欧式文化特点的园林在项目的景观规划实施过程中，注意景观节点的合理过渡，有效衔接，概念在项目的景观规划实施过程中，注意景观节点的合理过渡，有效衔接，概念渗透。渗透。 8484策略策略3 3：作为品质楼盘，在园林景观中融入文化元素，：作为品质楼盘，在园林景观中融入文化元素，展示人文精神。展示人文精神。景观是其实现文化内涵的重要组成部分，在景观引入文化的元素并引伸出文化内涵及人文关怀。在树种的选择上将环保及健康养身放在重要位置，将是体现人文关怀的重要在树种的选择上将环保及健康养身放在重要位置，将是体现人文关怀的重要表现。表现。在景观细节考量，休栖、健身、舒适也是人文精神的体现。在景观细节考量，休栖、健身、舒适也是人文精神的体现。在景观小品中采用音乐、艺术、书藉的元素也是文化融和的重要方面。在景观小品中采用音乐、艺术、书藉的元素也是文化融和的重要方面。1 1、减噪型树种、减噪型树种噪音是影响人体健康的一种特殊污染，人对噪音的忍受限度一般不超过60dB。植物对噪音具有阻隔、反射和吸收的作用，2030m绿化带可以减少噪音1015dB，选择稠密枝叶、粗糙树干的树种具有较好的减噪效果。2 2 、保健型树种、保健型树种城市是人口高度聚集的区域，城市绿化树种的选择除了考虑其生长、观赏价值等特性和抗污净化功能外，还应研究植物与人体健康的直接关系，即树种对人体的保健功能。主要树种可以选择：银杏、香樟、沉水樟、罗汉松等。8585项目产品的景观规划示意项目产品的景观规划示意三条景观轴线，户户临水，前后有景，即丰富了社区的景观，又有效的阻隔了周边杂乱的环境，保证了社区的品质两条出行轴线，做人车分流设计，即保证人流出行的便利，也将商业和住宅有效的区隔开，保证了住宅的相对私密性8686项目的景观意向建议项目的景观意向建议8787项目物业建议项目物业建议总体规划布局总体规划布局建筑立面风格建筑立面风格住宅规划建议住宅规划建议精装修建议精装修建议商业规划建议商业规划建议环境规划设计和景观环境规划设计和景观物管及科技节能建议物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法对项目劣势的系统分析及改造建议与方法8888项目的物业及配套服务围绕消费客户配置项目的物业及配套服务围绕消费客户配置客客户的特殊服的特殊服务需求需求客客户的日常服的日常服务需求需求社区的文化社区的文化风情商业配套服务风情商业配套服务品牌物业管理品牌物业管理生活的细节服务生活的细节服务后期的增值服务后期的增值服务尊贵品质安全细致8989项目酒店式管理日常服务功能项目酒店式管理日常服务功能品牌物业管理方式品牌物业管理方式全面推行品牌物业管理，公寓管理在于于全面、细致的服务之中；全面导入ISO9001国际质量管理体系；引入环保理念，将环保理念运用到日常管理之中倡导的绿色色环境境和和生生态概念之宗旨；概念之宗旨；建立物物业管管理理信信息息网网络化化，全面推行智能化物业管理，实现管理手段现代化；塑造独特的社区文化，打造文化社区典范；全面推行人性化的服务理念； 项目管理十一项服务程式：一一站站式式服服务、管管家家式式服服务、不不均均衡衡管管理理、首问责任制、回访工作制、时效工作制、公开监督制、三零服务、安全预案制、三米微笑制、经理考评制。提升项目的服务价值，物业管理需要周到全面的同时服务的规格要高，提升项目的服务价值，物业管理需要周到全面的同时服务的规格要高，本项目的物业管理服务方式包括：本项目的物业管理服务方式包括：9090尊贵尊贵360360度细致服务，一切以满足业主度细致服务，一切以满足业主尊崇需求为目标。尊崇需求为目标。尊贵业主当然要拥有尊贵服务。尊贵业主当然要拥有尊贵服务。物业建议物业建议9191安全安全城市中心顶级豪宅城市中心顶级豪宅安全第一。安全第一。 现代的物业管理方式现代的物业管理方式全心全全心全力，无比放心力，无比放心安全感与归宿安全感与归宿感。感。物业建议物业建议9292物业管理内外部资源整合物业管理内外部资源整合整合资源就是在更大范围内利用更多的社会资源来满足业主更深层次、不断变化的生活需求。充分体现高档社区的尊贵服务。比如整合专业的医疗机构，为业主提供常规性、即时性、针对性的健康医疗服务。通常社区公众服务所需整合的社会资源有以下几大类：水电、通讯、新闻媒体和交通部门-便利开通相关项目、提供票务、订报等服务公安、法律服务部门提供法律支持医院等专业医疗机构-提供急应医疗服务学校、图书馆等教育部门-提供借阅服务少量商场、宾馆、饭店等工商企业-提供一定的优惠服务旅游、文化、修理等服务机构物业建议物业建议9393市场启示：目前市场上，产品创新与高科技系统运用市场启示：目前市场上，产品创新与高科技系统运用产品产品设计、高科技系统运用等设计、高科技系统运用等成为项目成为项目提升产品竞争提升产品竞争力的共同突破口力的共同突破口本项目需要应用优质建材是提升高端项目品质，较高的交付标准拉开本项目需要应用优质建材是提升高端项目品质，较高的交付标准拉开与现有住宅项目的差距，在同类定位项目竞争中占据主动与现有住宅项目的差距，在同类定位项目竞争中占据主动门窗门窗外墙外墙电梯电梯五金件五金件彩色铝合金、实木外附窗框、双玻中空窗；木铝门，有时底部用高级天然石材处理高级外墙涂料；外墙保温节能系统进口品牌电梯进口五金件安保安保入户大堂入户大堂红外线自动监控、智能化保安系统；闭路电视、保安巡更管理、楼宇访客对讲系统（彩色可视） 星级酒店式入户大堂，层高较高，硬装用材考究，软装注重细节增强品质感增强品质感体现尊崇性体现尊崇性科技节能建议科技节能建议9494本项目的交付配置要求在顺应市场发展趋势的同时有所提本项目的交付配置要求在顺应市场发展趋势的同时有所提升，倡导绿色环保智能的物业理念，体现项目的人性化升，倡导绿色环保智能的物业理念，体现项目的人性化提升项目的综合竞争力提升项目的综合竞争力规避外部对项目品质的干扰规避外部对项目品质的干扰迎合客户的品质生活细节需求迎合客户的品质生活细节需求窗墙保温系统窗墙保温系统保证不同朝向的住户居住舒适性静音系统静音系统楼板静音系统解决垂直方向的干扰科技节能建议科技节能建议9595在主体结构完成以后，用聚合物砂浆和锚固件将保温板固定在主体结构外侧，保温面层由聚合物浆和耐碱玻璃纤维网格布组成。外墙外保温住宅的节能效果能够达到50%，也就是说同样的室温能够降低50%的用电能耗，并且使墙体潮湿情况得到改善。窗墙保温系统窗墙保温系统提升项目的品质感，提升项目的品质感，外墙保温外墙保温系统设计系统设计科技节能建议科技节能建议9696冬季，它对室内暖气及室内物体散发的热辐射，可以像一HotTag面热反射镜一样，将绝大部分反射回室内，保证室内热量不向室外散失，从而节约取暖费用。夏季，它可以阻止室外地面、建筑物发出的热辐射进入室内，节约空调制冷费用。同时，Low-E玻璃还具备对可见光适中的透过率，可见光反射率很低，这样就避免光污染的产生，在大量使用Low-E产品的玻璃幕墙上，以往惹人厌烦的反射强光现象能得到有效缓解。窗墙保温系统窗墙保温系统 窗墙保温系统设计窗墙保温系统设计科技节能建议科技节能建议9797隔音楼板。主要是上下邻居撞击声，如脚步声、关门声、拖动家具发出的噪音等。消除 楼板撞击声的有效方案是采用隔音楼板。 隔音楼板的构造：在楼板上铺设一层0.5公分厚陶氏ETHAFOAM隔音垫，再铺设一层3公分 或5公分厚的挤塑泡沫板，再加一层4公分厚的双向配筋的细石砼保护层，总厚度高达30公 分。 静音系统静音系统楼板楼板静音系统设计静音系统设计科技节能建议科技节能建议9898项目物业建议项目物业建议总体规划布局总体规划布局建筑立面风格建筑立面风格住宅规划建议住宅规划建议精装修建议精装修建议商业规划建议商业规划建议环境规划设计和景观环境规划设计和景观物管及科技节能建议物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法对项目劣势的系统分析及改造建议与方法9999强化化内内部部环境境营造造：强化化项目目内内部部的的景景观塑塑造造，通通过小小区区环境境的的塑塑造造，使使业主形成良好的心情主形成良好的心情转换，以降低外部，以降低外部对其其产生不良心理影响。生不良心理影响。增增加加项目目绿化化面面积：尽尽可可能能多多的的增增加加绿化化面面积，同同时丰丰富富小小区区的的景景观层级是是重重点点，以以小小区区大大面面积绿色色与与水水景景和和小小品品景景观相相互互应，营造造舒舒适适生生态的社区的社区环境。境。区区外外道道路路建建设及及道道路路绿化化：规划划道道路路提提前前建建设，并并以以景景观路路的的标准准设置置绿化化带及及景景观路路灯灯，加加强道道路路两两侧的的绿化化种种植植形形成成绿色色围墙，以以期期使使进出道路与外部形成出道路与外部形成视觉上的隔离，从而弱化其不利影响。上的隔离，从而弱化其不利影响。小小区区安安全全向向外外延延展展提提高高安安全全居居家家感感受受：在在规划划道道路路增增加加安安保保巡巡逻，并并于于派派出出所所联系系设置置安安全全警警岗，提提高高小小区区安安全全标准准，保保证业主主安安全全舒舒适适的的居居家及出入感受。家及出入感受。文文化化元元素素及及商商业设置置：道道路路两两侧融融入入具具有有文文化化元元素素的的雕雕塑塑小小品品，弱弱化化周周边环境境影影响响的的同同时，增增强商商业导视系系统区区隔隔住住宅宅，对进出出人人群群有有很很好好的的引引导作用。作用。对项目劣势的系统分析及改造建议对项目劣势的系统分析及改造建议100100客户定位客户定位客户分析客户分析客户定位客户定位101101楼盘客户主要以支塘镇客户为主，此类客户大多为地缘性客户，对于支塘镇的工作或者生活区域认可，但经济实力又没有达到一定的阶段，无法承受市区高价的制约，所以综合情况还是选择于支塘镇购房。年龄在25-40岁之间，工作主要为企事业单位白领、高级技术工人、公务员、教师等等，购房目的以婚房、分户、改善为主。已购客户分析已购客户分析客户分析客户分析102102周边乡村客户大多看重支塘镇的生活配套以及部分工作区域与支塘镇有关，所以选择支塘镇购房，年龄在35-50岁之间，工作主要为高级技术工人、私营企业老板等等。购房目的以自住、投资为主。市区客户大多受到市区的价格挤压之后才选择离开市区购房，但此类客户大多不是本地人，对市区的依赖度不高，年龄在25-35岁之间，工作主要为企事业单位普通员工、中层白领等。购房目的自住。其他外省市客户大多由于看重此区域的价格低谷区域，并且或多或少在支塘镇有贸易来往，或在支塘镇有相关工作，所以选择此地购房，年龄在35-50岁之间，工作主要为私营企业老板为主，购房目的，投资兼自住。已购客户分析已购客户分析客户分析客户分析103103区域区域内的客内的客户是核心；是核心；邻区区的置的置业客客户是重要是重要补充。充。支塘镇支塘镇周边乡镇客户周边乡镇客户全市全市核心客户核心客户重要客户重要客户游离客户游离客户客户界定客户界定项目位于支塘镇门户位置，是镇上出入的必经之路，昭示性很好，周边有批发市场和产业园区支撑来自镇上的政府来自镇上的政府机关公务员、学机关公务员、学校老师、企业中校老师、企业中高管、私营业主高管、私营业主等客群将为本案等客群将为本案主要客群来源主要客群来源104104主城其它客群主城其它客群私营业主私营业主大型企业高管大型企业高管公务要员公务要员金融人士金融人士吸纳城市其它板块客群吸纳城市其它板块客群城北及周边客群城北及周边客群私营业主企业高管高级专业技术人员事业单位领导公务要员银行金融业高管重点锁定支塘镇以及镇周边区的客户重点锁定支塘镇以及镇周边区的客户镇上及周边客群全面锁定：镇上及周边客群全面锁定：先期吸引对片区认知度认可度较高的支塘镇本区域客户（以中高等级客群为主）；以这群对区域抗性较小且经济状况良好的客户，撬动先期销售。周边乡镇客群强势吸纳：周边乡镇客群强势吸纳：以周边乡镇升级居住需求的人群，可重点吸纳；作为目标客户的后续力量。先期撬动先期撬动后续发力后续发力客户界定客户界定105105客户描述客户描述他们具有共同的特性：他们具有共同的特性：看好本区域市场的发展，对区域未来充满希望看好本区域市场的发展，对区域未来充满希望有不错的职业规划，事业正在上升期，有一定的经有不错的职业规划，事业正在上升期，有一定的经济实力，有多次置业经验济实力，有多次置业经验对投资理财有自己独特见解，对市场的动态有敏锐对投资理财有自己独特见解，对市场的动态有敏锐的嗅觉的嗅觉对生活品质有很高追求，看重居住环境、周边配套，对生活品质有很高追求，看重居住环境、周边配套，喜欢时尚、休闲的生活状态喜欢时尚、休闲的生活状态106106他们从小生活或工作在支塘镇，他们从小生活或工作在支塘镇，他们正值人生高峰期，成功自信又从容他们正值人生高峰期，成功自信又从容他们是他们是企业白领、高级工程师、公务员、教师企业白领、高级工程师、公务员、教师他们追求高品质的居住环境和时尚的生活方式；他们追求高品质的居住环境和时尚的生活方式；对于他们，可以笼统地称之为：对于他们，可以笼统地称之为：都市新贵都市新贵客户描述客户描述107107来源以支塘镇为核心，范围扩展到周边乡镇职业私营业主、公司中高管、公务员、教师年龄35-40岁为主置业频次二次及二次以上置业总价影响敏感度一般学历大学专科以上为主价值观重视职业奋斗、生活品质、资源占据、自我享受兴趣特征多数喜爱朋友圈子，旅游等休闲运动私车拥有率均有中高档私车置业客群的镜像模拟置业客群的镜像模拟108108营销建议营销建议营销总纲营销总纲形象推广形象推广推售策略推售策略营销推广营销推广109109项目区位有利因素项目区位有利因素项目虽地处支塘镇老城，但实际位于区域门户位置，是入镇的必经之路，且周边没有建筑遮挡，昭示性较好。项目毗邻快速干道，开车一分钟可以上204国道，交通通达性很好，且周边区域没有类似的商住项目。项目区位优势项目区位优势支塘镇门户，昭示支塘镇门户，昭示性好性好毗邻快速干道，拥毗邻快速干道，拥有便利交通有便利交通门户门户便捷便捷聚焦聚焦110110实现老城区域抗性突破之核心策略实现老城区域抗性突破之核心策略由由于于项目目实际地地段段为支支塘塘老老城城，在在项目目区区位位定定义上上重重点点突突出出门户的的优势；强调项目商住目商住综合的概念，弱化老城合的概念，弱化老城实际地段不利影响；地段不利影响；强调地地段段价价值，突突显未未来来商商业价价值，进一一步步推推高高项目目的的价价值感。感。策略策略1 1：重新区位定义：重新区位定义强调项目门户概念，弱化老城实际的不利影响强调项目门户概念，弱化老城实际的不利影响111111首首先先，锁定定以以老老城城区区域域生生活活及及工工作作的的人人群群为重重点点，这部部分分人人群群长期生活在老城，期生活在老城，对老城有情感上的依托，区域接受度高。老城有情感上的依托，区域接受度高。其其次次，吸吸纳周周边来来往往的的乡镇客客户，该部部分分人人群群因因工工作作缘对区区域域有有一一定定的的认知知，以以及及周周边交交通通配配套套的的优势，因因此此较易易吸吸纳这部部分分人人群。群。策略策略2 2：区域性客群锁定及吸纳：区域性客群锁定及吸纳锁定锁定生活或工作在老城生活或工作在老城及镇上的人群为核心。及镇上的人群为核心。重点吸纳在周边经常来往的乡镇客户重点吸纳在周边经常来往的乡镇客户实现老城区域抗性突破之核心策略实现老城区域抗性突破之核心策略112112首首先先，强调本本项目目的的商商业规划划以以及及品品牌牌开开发商商的的商商业经验，预示示未未来来极极其其便便捷捷，休休闲，娱乐的的生生活活方方式式，而而这种种生生活活也也为本本区区域域和和周周边区区域所追捧，那本域所追捧，那本项目价目价值也将脱也将脱颖而出。而出。其其次次，项目目便便捷捷的的交交通通、良良好好的的通通达达性性和和昭昭示示性性也也保保证了了以以后后商商业的的开开张运运营，并，并对整个区域商整个区域商业价价值有所提升。有所提升。第第三三，项目目内内部部环境境的的打打造造，高高品品质社社区区的的塑塑造造也也将将成成为区区域域的的另另一一个个标杆，从而杆，从而让客客户关注关注项目本身，弱化目本身，弱化对老城区域的抗性。老城区域的抗性。策略策略3 3：休闲娱乐生活打造：休闲娱乐生活打造以商业街为核心，打造休闲娱乐生活，以便捷高端的生以商业街为核心，打造休闲娱乐生活，以便捷高端的生活方式和高品质居住感受，消除老城档次及环境影响活方式和高品质居住感受，消除老城档次及环境影响实现老城区域抗性突破之核心策略实现老城区域抗性突破之核心策略113113本项目本项目强调精品楼盘价值强调精品楼盘价值首要吸纳老城区域的人群首要吸纳老城区域的人群商业为主导商业为主导精装修价值为突破精装修价值为突破实现对支塘镇的全面超越，实现对支塘镇的全面超越，成就休闲娱乐、高品质生活的社区！成就休闲娱乐、高品质生活的社区！ 合理户型，高附加值合理户型，高附加值满足不同需求满足不同需求竞争策略竞争策略114114营销总纲营销总纲项目定位决定其营销定位项目定位决定其营销定位客群定位客群定位客群定位客群定位产品定位产品定位产品定位产品定位SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析市场启示市场启示市场启示市场启示区域市场商业氛围比较区域市场商业氛围比较好，空置率较低，去化好，空置率较低，去化速度较稳定，价格比较速度较稳定，价格比较高，高，住宅市场去化比较稳定住宅市场去化比较稳定但是价格不高，面积偏但是价格不高，面积偏大。大。凸显项目区域门户凸显项目区域门户位置，昭示性好位置，昭示性好交通便捷度高，可交通便捷度高，可通达性强通达性强周边商业比较老旧，周边商业比较老旧，有升级需求有升级需求利用开发商具有商业开发的利用开发商具有商业开发的经验打造休闲娱乐为主的商经验打造休闲娱乐为主的商业街区，辐射区域。业街区，辐射区域。部分精装修小户型差异化竞部分精装修小户型差异化竞争，主流户型，高附加值产争，主流户型，高附加值产品，塑造独特风情的景观园品，塑造独特风情的景观园林，提升项目品质感。林，提升项目品质感。锁定区域内抗性小的目锁定区域内抗性小的目标客户标客户寻求认同项目属性的区寻求认同项目属性的区域周边客户域周边客户强化商业价值，来拉动强化商业价值，来拉动周边乡镇客户周边乡镇客户项目定位：项目定位：支塘首席精品生活广场支塘首席精品生活广场115115营销总纲营销总纲形象的塑造形象的塑造确保将项目优势最大化，均好性主确保将项目优势最大化，均好性主流产品以及内部环境的精细打造流产品以及内部环境的精细打造产品塑造产品塑造确立项目独特的商业形象，塑造休确立项目独特的商业形象，塑造休闲，品质的生活方式闲，品质的生活方式品牌支撑品牌支撑天虹集团的商业地产开发品牌积淀，天虹集团的商业地产开发品牌积淀，社会口碑与客群积淀社会口碑与客群积淀精品楼盘精品楼盘高度休闲生活化，高品质居住环境，高度休闲生活化，高品质居住环境，打造支塘首席的精品社区打造支塘首席的精品社区营销总纲营销总纲116116营销建议营销建议营销总纲营销总纲形象推广形象推广推售策略推售策略营销推广营销推广117117常熟阳光天虹房产置业有限公司常熟阳光天虹房产置业有限公司 天虹置业是香港独资企业，隶属于天虹集团，集团总部位于香天虹置业是香港独资企业，隶属于天虹集团，集团总部位于香港。天虹集团旗下主要拥有天虹纺织和天虹置业两大业务板块，港。天虹集团旗下主要拥有天虹纺织和天虹置业两大业务板块，天虹纺织已在香港联交所主板上市。天虹纺织已在香港联交所主板上市。 天虹置业总投资天虹置业总投资6 6亿元，全力打造首个项目：即常熟地标性建筑亿元，全力打造首个项目：即常熟地标性建筑天虹服装城天虹服装城 ，总建筑面积，总建筑面积13.613.6万平方米，现已进入全面施万平方米，现已进入全面施工阶段，于工阶段，于20082008年底交付使用。年底交付使用。 开发商品牌开发商品牌118118项目核心价值梳理项目核心价值梳理区位优势区位优势支塘镇门户位置，昭示支塘镇门户位置，昭示性好，交通便捷，可通性好，交通便捷，可通达性强达性强产品优势产品优势休闲商业街休闲商业街+精品住宅精品住宅+风情景观园林风情景观园林品牌优势品牌优势常熟当地品牌开发商具常熟当地品牌开发商具有很强的实力很商业运有很强的实力很商业运营能力营能力支塘首席精品生活广场119119天虹：凸显开发商的品牌；天虹：凸显开发商的品牌；风尚呈现出一种都市时尚繁华的气风尚呈现出一种都市时尚繁华的气息，同时天地还具有包容性，寓意这里的商业业态丰富，这里息，同时天地还具有包容性，寓意这里的商业业态丰富，这里的生活多姿多彩，且整个案名读起来大气且洋气，利于记忆。的生活多姿多彩，且整个案名读起来大气且洋气，利于记忆。案名：案名：天虹.风尚天地120120辅推案名：辅推案名：天虹.生活广场天虹：凸显开发商的品牌；生活广场表明了项目是一个天虹：凸显开发商的品牌；生活广场表明了项目是一个集商业和住宅于一起的综合社区，且整个案名读起来琅集商业和住宅于一起的综合社区，且整个案名读起来琅琅上口，方便记忆。琅上口，方便记忆。121121时尚新领地.繁华斗秀场主推广语：辅推广语：精品生活街区，缤纷休闲天地122122123123124124125125126126127127128128129129130130131131132132133133134134135135营销建议营销建议营销总纲营销总纲形象推广形象推广推售策略推售策略营销推广营销推广136136推盘策略推盘策略n与竞争产品形成错峰上市：与竞争产品形成错峰上市：结合项目所属区域特点及其他竞争各结合项目所属区域特点及其他竞争各楼盘的产品特点、推盘时间等，将本项目产品的上市时间与竞争项目楼盘的产品特点、推盘时间等，将本项目产品的上市时间与竞争项目之相同的产品保持错开推出，以求达到避免恶性竞争之相同的产品保持错开推出，以求达到避免恶性竞争。n充分利用旺季市场：充分利用旺季市场：有效合理利用房地产旺季市场作为推盘的重有效合理利用房地产旺季市场作为推盘的重要节点，特别是要节点，特别是20112011年年1010月小长假的市场传统旺销期，以此作为房源月小长假的市场传统旺销期，以此作为房源的推出时间，确保房源开盘旺销。的推出时间，确保房源开盘旺销。n不同类型产品分批上市：不同类型产品分批上市：由于我们有由于我们有2 2种不同类型的产品种不同类型的产品, ,为了更为了更有效的对某一类型产品在上市前做到集中宣传、推广，达到将项目产有效的对某一类型产品在上市前做到集中宣传、推广，达到将项目产品信息有效、准确地传达给目标客户群。品信息有效、准确地传达给目标客户群。推盘策略推盘策略137137n销售价格逐步拉升，创造最大利润：销售价格逐步拉升，创造最大利润：在推盘初期销售在推盘初期销售价格紧贴区域内同类型楼盘标杆产品售价，并采取小步快走价格紧贴区域内同类型楼盘标杆产品售价，并采取小步快走的策略，逐步拉升销售价格，达到项目销售利润的最大化。的策略，逐步拉升销售价格，达到项目销售利润的最大化。推盘策略推盘策略n招商先行招商先行,住宅最后住宅最后,商铺利润最大化：商铺利润最大化：先期对主力店先期对主力店进行招商，确保后面中小商铺的入住，造成市场热点；拉动进行招商，确保后面中小商铺的入住，造成市场热点；拉动住宅的销售，取得良好的热销局面，最后以商铺销售博取得住宅的销售，取得良好的热销局面，最后以商铺销售博取得利润最大化利润最大化138138项目销售推案计划项目销售推案计划积蓄期积蓄期/旺销期旺销期筹备期筹备期树立品牌形象；对项目整体展示内容进行包树立品牌形象；对项目整体展示内容进行包装；对开展一系列有针对性的推广活动装；对开展一系列有针对性的推广活动项目招商推广项目招商推广销售团队进驻销售团队进驻11年年4月月持续期持续期客户预定客户预定11年年9月月去化存量余去化存量余房、提高单房、提高单位利润位利润去化存量余房去化存量余房各类推广活各类推广活动展开动展开11年年6、7月月一期开盘一期开盘11年年5月月客户现场客户现场咨询登记咨询登记11年年8月月登记、区分有效客户，进行销售前预判，按计划完登记、区分有效客户，进行销售前预判，按计划完成销售任务成销售任务项目营销策略项目营销策略修正修正一期开盘一期开盘11年年10月月二期开盘二期开盘11年年12月月阶段性推盘阶段性推盘现场售楼处现场售楼处公开公开11年年5月月项目形象项目形象亮相、产亮相、产品导入品导入11年年3月月139139推盘节奏推盘节奏阶段性推盘阶段性推盘招商时间：招商时间：20112011年年4 4月月推广物业：主力店和中小铺面推广物业：主力店和中小铺面推广策略：推广策略：1 1、招入符合项目业态的品牌主力店，扩大项目的知、招入符合项目业态的品牌主力店，扩大项目的知名度；名度；2 2、通过品牌主力店的招入，从而形成小品牌的跟随、通过品牌主力店的招入，从而形成小品牌的跟随效应。效应。3 3、通过招商将本项目尽快地形成市场追捧的产品。、通过招商将本项目尽快地形成市场追捧的产品。140140推盘节奏推盘节奏一期开盘时间：一期开盘时间：20112011年年1010月月推售物业：多层公寓推售物业：多层公寓( (一期一期) )推售策略：推售策略：1 1、一期先推精装小户型，通过样板区的展示引起市场、一期先推精装小户型，通过样板区的展示引起市场关注，通过小户型低总价，实现快速去化，达到市场关注，通过小户型低总价，实现快速去化，达到市场热销。热销。2 2、通过小户型的热销效应带动其他户型的顺利去化、通过小户型的热销效应带动其他户型的顺利去化阶段性推盘阶段性推盘141141推盘节奏推盘节奏二期开盘时间：二期开盘时间：20112011年年1212月月推售物业：多层公寓推售物业：多层公寓+ +小高层小高层推售策略：推售策略：1 1、利用一期热销打下良好的品牌及客流基础，快速去、利用一期热销打下良好的品牌及客流基础，快速去化位置相对较差的房源；化位置相对较差的房源；2 2、凭借一期积累的销售效应，持续制造市场热销局面，、凭借一期积累的销售效应，持续制造市场热销局面，逐步提高单位利润。逐步提高单位利润。阶段性推盘阶段性推盘142142价格总体策略价格总体策略低开高走，小步快走，阶段性拉升销售价格低开高走，小步快走，阶段性拉升销售价格说明：说明：在推盘初期销售价格靠近区域内同类型楼盘标杆产品售价；采取阶段性拉升价格上升的策略，预计每月或完成一定量时提升一次销售价格；逐步完成销售价格的拉升，给客户以信心，实现利润的最大化目标；143143营销建议营销建议营销总纲营销总纲形象推广形象推广推售策略推售策略营销推广营销推广144144营销推广策略营销推广策略形象策略形象策略展示策略展示策略活动策略活动策略差异化形象，利用差异化形象，利用商业形象氛围助推商业形象氛围助推住宅形象住宅形象现场样板区展示现场样板区展示+ +外部导视系统，截外部导视系统，截流所有客户流所有客户直击有效客户，事直击有效客户，事件营销配合旺场活件营销配合旺场活动持续拉升人气动持续拉升人气145145展示策略展示策略概念性样板商铺概念性样板商铺商业建成后，将整个商业建成后，将整个商业包装起来，造成商业包装起来，造成有强烈商业氛围的感有强烈商业氛围的感觉觉146146展示策略展示策略外部导视外部导视 增增加加项目目周周边的的导视系系统，烘烘托托项目目在在售售气气氛氛，截截流流周周边的客的客户147147展示策略展示策略样板区的展示样板区的展示样板房的展示板房的展示 景景观园林的展示园林的展示 148148活动策略活动策略事件营销事件营销根据营销和工程结点制造一些事件营销，例如：根据营销和工程结点制造一些事件营销，例如：主力店商家主力店商家签约仪式，物业管理公司签约仪式签约仪式，物业管理公司签约仪式 ，产品推介会即认筹仪式，产品推介会即认筹仪式，开盘活动等开盘活动等周末旺场活动周末旺场活动根据现场条件或是中国传统节日举行一些周末的旺场活动，根据现场条件或是中国传统节日举行一些周末的旺场活动，例如：亲子植树节、感恩母亲节，品酒会，投资理睬讲座，例如：亲子植树节、感恩母亲节，品酒会，投资理睬讲座，桌球比赛、瑜珈培训等桌球比赛、瑜珈培训等149149活动策略活动策略活动内容活动内容：天虹公司总经理或是营销总监做项目整体天虹公司总经理或是营销总监做项目整体介绍介绍设计院做项目规划介绍设计院做项目规划介绍UPCSUPCS阐述项目核心理念阐述项目核心理念招商部介绍项目业态规划，目前招商情况招商部介绍项目业态规划，目前招商情况现场抽取幸运客户现场抽取幸运客户1010名，可享受开盘当日名，可享受开盘当日购房减免房款的优惠购房减免房款的优惠产品说明会暨品牌商家签约仪式产品说明会暨品牌商家签约仪式150150开盘强销期活动策略开盘强销期活动策略时间：时间：1010月月1 1日日地点：项目现场地点：项目现场参与人物：发展商领导、品牌商家代表、认筹客户、媒体嘉宾参与人物：发展商领导、品牌商家代表、认筹客户、媒体嘉宾目的：通过热烈激情的活动，赢得开盘当日开门红目的：通过热烈激情的活动，赢得开盘当日开门红活动策略活动策略151151活动策略活动策略周末的旺场活动周末的旺场活动152152推广阶段推广阶段时间时间项目项目筹备期筹备期2011.3-52011.3-5内部导式系统及商铺包装内部导式系统及商铺包装户外看板户外看板招商物料招商物料蓄客期蓄客期2011.6-82011.6-8户外刀旗（半年）户外刀旗（半年）当地报纸稿当地报纸稿网络推广网络推广旺场活动旺场活动短信短信开盘期开盘期2011.9-102011.9-10派发单片，户型，宣传册资料（各派发单片，户型，宣传册资料（各20002000份）份）开盘活动开盘活动短信短信报纸稿及软文炒作报纸稿及软文炒作网络推广网络推广户外看板更新户外看板更新开盘热销期开盘热销期2011.11-122011.11-12短信（两个月一次）短信（两个月一次）软文软文DMDM直邮直邮旺场活动旺场活动2 2个周一次个周一次网络网络媒体计划媒体计划153153汇报结束，感谢聆听！汇报结束，感谢聆听！THANK YOU!