契税第三节I I第一节体系概述体系概述税务筹划税务筹划第二节第四节第五节体系概述体系概述财务战略财务战略契税的定义及征税范围税率及计税依据税收优惠纳税时间与地点【会计学堂】实务一点通q契税的定义契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。契税的定义及征税范围1q征税范围（一）国有土地使用权出让（二）国有土地使用权转让土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。（三）房屋买卖以下几种特殊情况视同买卖房屋：1)以房产抵债或实物交换房屋:按房产折价款缴纳契税2)以房产作投资或作股权转让。以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。3)买房拆料或翻建新房 契税的定义及征税范围（续）1q征税范围包括（续）（四）房屋赠与（五）房屋交换以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。（六）承受国有土地使用权支付的土地出让金对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。契税的定义及征税范围（续）1q税率契税实行3%-5%的幅度税率，具体税率应由省、自治区、直辖市人民政府在该范围内，按照本地区实际情况决定。q契税的计税依据1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3、土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据；税率及计税依据2q契税的计税依据（续）4、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。5、房屋附属设施征收契税依据的规定。a)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税。b)承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。6、对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。税率及计税依据（续）2q契税的计税依据（续）契税为一次性征收，就是纳过契税之后，以后年度不用再缴纳，除非权属关系又发生了变化。契税的计算公式：应纳税额计税依据税率【案例】丰华公司破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，其中以价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产拍卖给了明玉公司，拍卖收入1200万元。明玉公司获得房地产后，与好友公司进行房屋交换，好友公司另支付给明玉公司500万元。当地契税税率为3%。明玉公司应缴纳契税=12003%=36万元好友公司应缴纳契税=5003%=15万元税率及计税依据（续）2q契税的优惠政策城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。税收优惠3q契税的优惠政策（续）企业合并、企业分立的，不征收契税。企业出售。买受人按照法律、法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。企业注销、破产。债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；税收优惠（续）3q纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天，为纳税义务发生时间。纳税时间与地点4q详见申报表附件【会计学堂】实务一点通5