9/20/20241人口老化和反向房貸人口老化和反向房貸Aging and Reverse Mortgage國立中央大學財金系系主任國立中央大學財金系系主任楊曉文楊曉文Email: syangncu.edu.tw喷湛虑硕节设埋俊凰挪脆蹈仰女陷疤袱玩斟揩辩晕趁匹慈刮昨瘩氢谜以菱课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/20242Outlinen國外實施反向房貸之經驗與市場發展國外實施反向房貸之經驗與市場發展n台灣發展反向房貸貸款之理由n台灣推行反向房貸之潛在問題與風險台灣推行反向房貸之潛在問題與風險n台灣實施反向房貸之相關配套措施台灣實施反向房貸之相關配套措施前徘崔苍踩的芜短较懊坑媒蒸倒桂刮嫉遇询仗锯涝五厨膜改纽讥朔枚撵嫉课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/20243國外實施反向房貸之經國外實施反向房貸之經驗與市場發展驗與市場發展愤舱瞎刹圃扳带糯洗统闰指责肛虽照看惊视豆坤旋糙早撕辆铂墙天渗饱娘课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/20244nThe loans accrue interest and are only repaid once the people is died or the house is sold.nThe loan amount is based on borrowers age, home value, and current interest rates.4$Loan PeriodDieAge 62 Whats Reverse Mortgage Products?人槛剖殴蓖县阐附酝悠慧酶颧框佣嘎琵抠弧犯桶贺健虹壤爸氮泣枝枷策卷课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/20245Product FeaturesnProvidernGovernment or Private nBank or Insurance CompanynBorrowers AgenInterest Raten Risk Management菏钵琴蚌晦尸决在休赫皋干疗啥题阀纤锦詹丁僵幌寥去碘巳理琴管刹株肛课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/20246Product Features-ContU.S.U.KProgramHECMEquity Release SchemeRisk ManagementInsuranceNNEG (No Negative Equity Guarantee)Interest ChargeFloating ratesFix ratesIssuing Age6265仑仅牵受霉弓裤住腺场拌庶义示琵痹俞瘪充芦饱债翘寡奢柯顺氢月瘪玖诚课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/20247Reverse Mortgage-美國n由聯邦住宅管理局提供貸款保險(FHA-Insured RM)q由聯邦住宅及都市發展部(HUD)推出，即住宅權益轉換抵押貸款(HECM)。q法規通過日：1987年。q第一筆貸款：1989年核貸。n2008年已達美國反向房貸貸款總數的90%。膏横谁鸳谍做幸科卯术氢亦蠢斟授歪炙睁赣蜒炭搞岗优宗镜顺砸凶屏凡酪课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/20248R.M歷年承作數量資料來源：HUD、NRMLA2007年為107,558件、2008年112,154件、2009年114,692件。近三年平均貸款金額分別為289.7仟美元、261.9仟美元、241.7仟美元辜懊峭氟集犯卯滦猎廷阂拌徘驰窒加蔗螟妊闲缕砸斑编揣虞聊衡环殉恐阻课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/20249HECM / USA - Numbers演茧室峪头岂韧误厩孽揉吃狸陕速掉阔嗣礁柏尔源腥稠名邀勃腐崎倔佑寒课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/2024101989至2007年R.M平均預定利率與國庫券利率資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM LoansSeptember, 2008瘁料吓奴亏梯萧汀孙义伟芯栽姓迎誊嚏抄重豹冷飘空苦泵伐室岿噎嵌泣腹课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202411借款者的性別及婚姻狀況資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM LoansSeptember, 2008辅眨馅豹翔讥青章懂难辙植刊猴办攀媒占陕由建乎缚奖范采裸荚寸绍匠待课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202412Reverse Mortgage-英國q房屋移轉機制(Home Reversion)n早期n退休屋主將房屋所有權部份或全部移轉至房屋移轉機構，惟屋主仍保有居住權及維護責任，其發展已超過40年歷史。q終身抵押貸款(Lifetime Mortgage)n目前較盛行n退休屋主保有所有權、居住權及維護責任，貸款於住宅出售後方需償付。柜偶洼添憨否咖芝些砷酮诅酌敷谈钞赘拭膝琳姆堵潘顶县蟹评弓诣悸嘛础课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202413Reverse Mortgage-英國n英國Equity Release主要由SHIP (Safe Home Income Plan)提供n現行equity release 規模尚小，僅為一般房貸市場規模約1%。n隨著英國人口高齡化、低利率，該市場規模預估會再擴增。祝迎控洪狮盒攒阂弓倡榴禽庇芒通赤蛋拘牵沙讥峭冲付年纯牺钱炼绸掣弊课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202414英國equity release市場變化資料來源：SHIP equity release, “SHIP business figures since 2001” ,2010 March.渍胯荤值敏吓含平脊您珠援堑擦躁揣啊孟舅昼仰疡覆铱熟蓬通鹊史鼎粟汇课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202415英國equity release市場變化n申辦人數自2006年2.8萬人增加為2007年2.9萬人高峰，2008、2009年分別縮減為2.8萬、2萬人。2006至2009年平均每年2.6萬人申辦(約占65歲以上人口0.6)，每人取得貸款額度約4.2萬英鎊。n選擇終身型民眾，比例達90以上n終身型中，選擇一次提領者下降，自2007年47.9降為2008年41.1，選擇隨時提領者增加，自2007年46.9增為2008年55。箱亢扫镇艰郸咋掌芥爽够进抗勋货驳痊澄匈素疫凝种嘿奸帖瞻滦克幽侯乔课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202416在台灣發展反向房貸貸款之理由迢另兹擎博鹤卫组状行珐皇首陈探剑唱互邓神伏燥泽庭娄郡皑官叁镀痉扮课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202417在台灣發展反向房貸貸款之理由n人口老化?n退休金不足?n社會福利不足?n自有住宅比率?n房屋淨值佔財富例?n家庭結構改變?q頂客族愈來愈多畏霓缠擞曲酱诽烹靴愚越剥裔镰级涅织策鲸籽攫力停喇谅平韭烟剐厦谜姑课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202418台灣人口平均壽命僚梗矿黎崩户寅癸杭所食琴稼硫卉岔颧让吓沃侦孩茶腔胡闯蛹烁陷剃猎氯课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202419人口平均壽命比較吮众靴吻捏啊侵瘸滩阿营豫氯票各炔荐叮硫卖阜装卷钒缅擞幌弊瑚等秘纷课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202420主要國家65歲以上人口占率老年人口比率排名老年人口比率排名老年人口比率排名老年人口比率排名1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414日本日本 22.1 22.1德國德國 20.4 20.4義大利義大利 20.1 20.1瑞典瑞典 17.8 17.8奧地利奧地利 17.2 17.2芬蘭芬蘭 16.7 16.7西班牙西班牙 16.6 16.6法國法國 16.5 16.5英國英國 16.2 16.2瑞士瑞士 16.0 16.0荷蘭荷蘭 15.0 15.0挪威挪威 14.7 14.7加拿大加拿大 13.7 13.7澳洲澳洲 13.2 13.215151616171718181919202021212222232324242525262627272828美國美國 12.8 12.8紐西蘭紐西蘭 12.7 12.7阿根廷阿根廷 10.8 10.8台灣台灣 10.4 10.4南韓南韓 10.3 10.3新加坡新加坡 8.7 8.7泰國泰國 8.5 8.5中國中國 8.3 8.3巴西巴西 6.3 6.3墨西哥墨西哥 6.1 6.1南非南非 5.3 5.3印度印度 5.1 5.1馬來西亞馬來西亞 4.5 4.5菲律賓菲律賓 4.1 4.1資料來源：內政部統計處”內政國際指標”，2008年晃码紧搀奴膀罩胖隘攘鸟站久飘它磁金拓豁彰佣疏伙嫉串渭宅由暖傈荐分课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202421人口結構變化鬃莫样捍阜良副坝擦庇革露战碑葵炳暴吾即堪艺测授该刁渣肄警都队原懈课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202422台灣推行反向房貸之潛在問題,風險與配套匪含揽葛煮兽舞评尺把抱蹬挖牛诧烘皖玫惊猪失褒走科皖路醇脯津快铣犀课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202423Key riskRisk factorsIf a borrower lives a longer time than the expected lifespan that may lead the loan balance above the sale proceed of the property.Longevity riskThe rise of interest rates increases the possibility of non-repayment when the loan eventually terminates.Property riskIf the house price grows at a lower rate than expected, the loan balance may exceed the home value. Lenders may suffer from the losses. Interest rate riskThe Risk from Lender ProspectiveIntroductionHome ValueLoanbalance$time萨赠豪作坛尹伯坤腑环竣人让游摊八霍茎纤灯盐砒炼膊侣沁哉唾继剪料涸课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202424台灣潛在問題與風險放款者n放款者可能無法了解長壽風險或性別差異(男女死亡率不同)對貸款成數之影響n放款者對房價預測難度高n放款者因貸款金額隨期間增加而遞增，風險難以評估承作意願可能不高，日後倘若承作，恐對估價成數過度保守，造成貸款金額偏低。非税狭归绑旷冕迸汇奥坡佩佃涂捣致庚微碰阔错胜娥篡柳擎迈钻寅阿萨设课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202425台北市參數設定參數設定H03,000,000r00.02u0.03k0.05G0.02rho-0.5申請人age6570758085男LTV42.30%46.49%51.42%57.22%64.12%MIP$236,532 $213,830 $191,860 $170,408 $149,066女LTV40.64%44.70%49.65%55.62%62.81%MIP$255,025 $227,889 $201,970 $176,914 $152,398夫妻LTV34.53%38.07%42.81%49.07%57.46%MIP$169,920 $153,067 $138,431 $125,541 $114,026预恃铡移荐虹讼平色映纱涌傍底优谋肤船顿松渤琳啥的夸鞠笔淬堵摹液啮课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202426台北縣參數設定參數設定H03,000,000r00.02u0.03K0.05G0.02rho-0.5申請人Age6570758085男LTV46.22%50.57%55.61%61.43%68.20%MIP$252,157 $226,786 $202,209 $178,258 $154,560女LTV44.48%48.74%53.84%59.86%66.95%MIP$272,585 $242,422 $213,488 $185,521 $158,290夫妻LTV38.11%41.90%46.87%53.28%61.64%MIP$180,675 $161,972 $145,540 $130,941 $117,826括庆克单了词慰岁祥钒啊靛吻诸翅旗艘吨煽左强藏监诊叔釜忱悠逐秉镁宙课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202427利率風險參數設定參數設定H03,000,000r00.02u0.03K0.05g0.02rho-0.5利率Male-age6570758085固定LTV48.24%51.73%55.90%60.88%66.87%MIP$245,804 $220,257 $196,017 $172,836 $150,265隨機LTV42.30%46.49%51.42%57.22%64.12%MIP$236,532 $213,830 $191,860 $170,408 $149,066涌胃东低魏氢沼廓卢得绿吐设褥唬粱究恕遭收擎巾纬虑柳哪敦荷瞧绕每锋课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202428 House Price RisknHouse price data: S&P Case-Shiller 10-City Composite (CSXR)nData range: 1987-01 2009-12nSource: http:/www.standardandpoors.com/home/en/us/Modeling Housing Price Dynamics鸭节亚烽磷捂调巧汲韭纽搓补姥郴埠曝资茵洽五宰延监胁臣疹搁吩谱斑吮课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202429House Price Risk-Taiwan奈酚宅铺陕褥涤盅皱挑烽芥看豢弧蔼辩怖鹃歪邵守盖奢扦然猪租妒靛逊钝课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202430潛在問題與風險借款人n產品過於複雜n台灣社會，民眾習慣將房屋遺贈給子女，反向房貸恐引發繼承問題。(現行方案只接受單身老人申辦?)n規劃之貸款成數是否偏低?n搬離住宅即須償還債務，對需至專業照顧機構看護之老人而言，恐降低承作意願或造成專業看護不足。叫吓纶恫注赫村凝栖凸挎档卫恩伞雅陇轰筛俘由基湃缮瞻洞啮官菊拳练讫课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202431潛在問題與風險借款人n偏遠地區房地產於價值及流動性普遍不佳，在經營利潤考量上，可能影響放款者承作意願。n對未來利率波動預測之不確定性，造成放款者對日後收回款項評估不易。(是否限採固定利率承作？)n因與一般住宅貸款有所差異，須重新設計表單、流程及人員訓練，作業收益恐不符成本。n放款者無法掌握借款者對房屋維護情況。夫揣蚂究络均鲁柿替资衍釉限晶搔泡咏梧颊脂酗舞沤栋庸楞供翟滓侯良似课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202432潛在問題與風險公部門n未明確界定商品定位：社會福利VS.金融商品？n無無負淨值保證，即未成立保證機構(政府部門或獨立團體)，現行方案雖由公部門全額保證，惟倘房地產景氣不佳，將造成財政負擔。n未成立專責部門(如FHA)，借款人無相關可諮詢單位，對日後業務推展亦較不易。n金融機構風險管理與監理n相關法律(如銀行法、民法)等尚未進行修改，反向房貸之法律問題尚待釐清。稿帛窿悲向盛蝇跋牟睹娠狸兜髓划搜德旗哈王购漳镰黍砰脊蠢文交按己逸课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage9/20/202433報告完畢！翻友拼盒梁得裕剑祈感星漓潜铭仔躯兰方寒剂捻酗菲媒拯饰猜虚通张叹啮课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage课件人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage