购物中心业态和租金定位特定商场案例分析特定商场案例分析特定商场案例分析特定商场案例分析市场租金调研市场租金调研市场租金调研市场租金调研项项项项目目目目租租租租金金金金方方方方案案案案建建建建议议议议租金方案思路租金方案思路参考依据参考依据参考依据参考依据特定商场案例分特定商场案例分特定商场案例分特定商场案例分析析析析市场租金调研市场租金调研市场租金调研市场租金调研目标商场样本目标商场样本目标商场样本目标商场样本地地地地王王王王购购购购物物物物中中中中心心心心太阳太阳太阳太阳广场广场广场广场铜锣湾铜锣湾铜锣湾铜锣湾广场广场广场广场西武西武西武西武百货百货百货百货中信中信中信中信广场广场广场广场qq经营规模经营规模经营规模经营规模qq每层商户组合每层商户组合每层商户组合每层商户组合qq每层商场平面布局每层商场平面布局每层商场平面布局每层商场平面布局qq招商条件招商条件招商条件招商条件qq各业态商户租赁成交条件各业态商户租赁成交条件各业态商户租赁成交条件各业态商户租赁成交条件租金调研方式和内容租金调研方式和内容租金调研方式和内容租金调研方式和内容市场租金调研市场租金调研市场租金调研市场租金调研目标行业租户目标行业租户目标行业租户目标行业租户qq百货公司百货公司百货公司百货公司qq超市超市超市超市qq国际名牌国际名牌国际名牌国际名牌qq大型家居用品专门店大型家居用品专门店大型家居用品专门店大型家居用品专门店qq电器城电器城电器城电器城qq电影城电影城电影城电影城qq娱乐中心娱乐中心娱乐中心娱乐中心qq大型中式酒楼大型中式酒楼大型中式酒楼大型中式酒楼qq特色餐饮、美食广场特色餐饮、美食广场特色餐饮、美食广场特色餐饮、美食广场qq美容院及发廊美容院及发廊美容院及发廊美容院及发廊qq音像、书店音像、书店音像、书店音像、书店qq大型运动用品专门店大型运动用品专门店大型运动用品专门店大型运动用品专门店qq健身中心健身中心健身中心健身中心qq银行银行银行银行调研结论分析调研结论分析特定商场案例分析特定商场案例分析特定商场案例分析特定商场案例分析市场租金调研市场租金调研市场租金调研市场租金调研结论分析结论分析结论：结论：结论：结论：各行业商户租金各行业商户租金水平及承租面积水平及承租面积规律规律各行业商户承租水平及承租面积基本规律各行业商户承租水平及承租面积基本规律最高最高最高最高最低最低最低最低其次其次其次其次最小最小最小最小化化化化妆妆妆妆品品品品、服服服服装装装装、珠珠珠珠宝宝宝宝、皮皮皮皮具具具具、鞋鞋鞋鞋、钟钟钟钟表、眼镜、通信表、眼镜、通信表、眼镜、通信表、眼镜、通信最大最大最大最大美美美美食食食食广广广广场场场场、百百百百货货货货公公公公司司司司、超超超超市市市市、大大大大型型型型中中中中式式式式酒酒酒酒楼楼楼楼、娱乐中心、电影院娱乐中心、电影院娱乐中心、电影院娱乐中心、电影院电电电电器器器器、音音音音像像像像、美美美美容容容容中中中中心心心心、家家家家居居居居用品、运动用品、健身中心用品、运动用品、健身中心用品、运动用品、健身中心用品、运动用品、健身中心租金租金面积面积零售商铺零售商铺零售商铺零售商铺特色主力店特色主力店特色主力店特色主力店大型主力店大型主力店大型主力店大型主力店各行业商户承租水平及承租面积基本规律各行业商户承租水平及承租面积基本规律具具体体分分别别予予以以分分析析大型主力店租金水平及大型主力店租金水平及承租面积规律承租面积规律特色主力店特色主力店租金水平及租金水平及承租面积规律承租面积规律一般零售店铺一般零售店铺租金水平租金水平及承租面积规律及承租面积规律特色餐饮店特色餐饮店租金水平及租金水平及承租面积规律承租面积规律具具体体分分别别予予以以分分析析大型主力店租金水平及大型主力店租金水平及承租面积规律承租面积规律特色主力店租金水平及特色主力店租金水平及承租面积规律承租面积规律一般零售店铺租金水平一般零售店铺租金水平及承租面积规律及承租面积规律特色餐饮店租金水平及特色餐饮店租金水平及承租面积规律承租面积规律各行业商户承租水平及承租面积基本规律各行业商户承租水平及承租面积基本规律大型超市带动人气大型超市带动人气社区社区社区社区超市超市超市超市物业名称物业名称物业名称物业名称承租商户承租商户承租商户承租商户实用面积实用面积实用面积实用面积（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）租金租金租金租金（元（元（元（元/ /平方米平方米平方米平方米/ /月）月）月）月）鸿洲购物中心鸿洲购物中心鸿洲购物中心鸿洲购物中心1-1-2F2F沃尔玛沃尔玛沃尔玛沃尔玛6,0006,00035-40中港城中港城中港城中港城2-4F2-4F百佳百佳百佳百佳18,00018,00045-55东方雅苑东方雅苑东方雅苑东方雅苑1-4F1-4F万佳万佳万佳万佳20,00020,00045-50商业商业商业商业中心中心中心中心超市超市超市超市嘉里中心负嘉里中心负嘉里中心负嘉里中心负1F1F沃尔玛沃尔玛沃尔玛沃尔玛3,0003,00060-701太阳广场负太阳广场负太阳广场负太阳广场负1F1F百佳百佳百佳百佳6,0006,00065-75 （包管（包管理费）理费）新大好百货新大好百货新大好百货新大好百货1-1-3F3F新一佳新一佳新一佳新一佳12,00012,00080-100(包管理费）包管理费）租金内不含空调及管理费，其收取标准为租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元元/平方米（建筑面积计）平方米（建筑面积计）楼层楼层楼层楼层购物中心的负一层购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼以带动人气，将人流往高楼层引导层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼或承租社区商住楼的整个裙楼承租面积承租面积承租面积承租面积一般至少在一般至少在5,000平方米以上平方米以上,甚至万余平方米甚至万余平方米单位租金单位租金单位租金单位租金承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达90元元左右左右,地段差的店铺单位租金在地段差的店铺单位租金在35元左右元左右*注：注：- 签约年期一般为签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%； - 一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。特征分析特征分析：大型超市大型超市百货公司体现项目档次和特色百货公司体现项目档次和特色外地外地外地外地百货百货百货百货物业名称物业名称物业名称物业名称承租商户承租商户承租商户承租商户实用面积实用面积实用面积实用面积（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）租金租金租金租金（元（元（元（元/ /平方米平方米平方米平方米/ /月）月）月）月）上海巴黎春天上海巴黎春天上海巴黎春天上海巴黎春天负负负负1-6F1-6F新世界百货新世界百货新世界百货新世界百货15,00015,000保底保底100-130抽成抽成6%-8%上海梅陇镇上海梅陇镇上海梅陇镇上海梅陇镇1-6F1-6F伊势丹伊势丹伊势丹伊势丹15,00015,000保底保底145-165抽成抽成7%-9%本地本地本地本地百货百货百货百货南山保利城裙南山保利城裙南山保利城裙南山保利城裙楼楼楼楼1-3F1-3F友谊城百货友谊城百货友谊城百货友谊城百货7,6007,60050-60日豪名苑裙楼日豪名苑裙楼日豪名苑裙楼日豪名苑裙楼1-1-6F6F岁宝百货岁宝百货岁宝百货岁宝百货10,00010,00040-50东门迎宾商业东门迎宾商业东门迎宾商业东门迎宾商业大厦大厦大厦大厦1-6F1-6F天虹商场天虹商场天虹商场天虹商场28,00028,00050-70特征分析特征分析：楼层楼层楼层楼层一般贯通商场首层一般贯通商场首层4、5层层承租面积承租面积承租面积承租面积大型综合性百货大型综合性百货(New World,Sogo)要求面积一要求面积一般超过般超过10,000平方米，精品百货平方米，精品百货(如如“连卡佛连卡佛”、“西武西武” 等等)面积要求较灵活，一般在面积要求较灵活，一般在3,000平方米或以上平方米或以上单位租金单位租金单位租金单位租金大型综合性百货通常在大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积而定货略高，主要视乎承租面积而定,可达可达200元元大型百货大型百货中式酒中式酒中式酒中式酒楼楼楼楼物业名称物业名称物业名称物业名称承租商户承租商户承租商户承租商户实用面积实用面积实用面积实用面积（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）租金租金租金租金（元（元（元（元/ /平方米平方米平方米平方米/ /月）月）月）月）中信广场中信广场中信广场中信广场5F5F逸和轩逸和轩逸和轩逸和轩4,0004,00065-7065-70金威大厦裙楼金威大厦裙楼金威大厦裙楼金威大厦裙楼2F2F迎海渔港迎海渔港迎海渔港迎海渔港2,0002,00040-5040-50深港豪苑裙楼深港豪苑裙楼深港豪苑裙楼深港豪苑裙楼3F3F食神食神食神食神3,0003,00060-6560-65鼎盛时代裙楼鼎盛时代裙楼鼎盛时代裙楼鼎盛时代裙楼2F-3F2F-3F海港海港海港海港3,8003,800120-130120-130地王大厦地王大厦地王大厦地王大厦4F4F金城太子金城太子金城太子金城太子2,0812,08165-7065-70圣廷苑东区圣廷苑东区圣廷苑东区圣廷苑东区2-3F2-3F凤凰楼凤凰楼凤凰楼凤凰楼4,0004,00085-90(85-90(包管理费包管理费包管理费包管理费) )楼层楼层楼层楼层通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积大，一般在承租面积大，一般在3000平方米以上平方米以上单位租金单位租金单位租金单位租金承受租金范围通常在承受租金范围通常在50-70元元*注注:酒楼签约年期一般为酒楼签约年期一般为9年年(3+3+3);递增幅度通常不超过递增幅度通常不超过10%。中式酒楼中式酒楼娱乐中心、美食广场、电影院娱乐中心、美食广场、电影院娱乐娱乐娱乐娱乐美食美食美食美食电影院电影院电影院电影院物业名称物业名称物业名称物业名称承租商户承租商户承租商户承租商户实用面积实用面积实用面积实用面积（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）租金租金租金租金（元（元（元（元/ /平方米平方米平方米平方米/ /月）月）月）月）太阳广场太阳广场太阳广场太阳广场5F5FNAMCONAMCO1,2001,200营业额抽成营业额抽成28%-32%太阳广场太阳广场太阳广场太阳广场5F5F美食广场美食广场美食广场美食广场1,5001,500业主提供硬件设备业主提供硬件设备,商户按营业额抽成商户按营业额抽成20%-22%金世界友谊城百货金世界友谊城百货金世界友谊城百货金世界友谊城百货负负负负1F1F法拉利娱乐法拉利娱乐法拉利娱乐法拉利娱乐中心中心中心中心800800150-160楼层楼层楼层楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层承租面积承租面积承租面积承租面积一般至少在一般至少在1,000平方米以上平方米以上单位租金单位租金单位租金单位租金娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;电影院行业在国内电影院行业在国内发展尚未成熟发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐娱乐,经营模式以合资及自营为主经营模式以合资及自营为主大型主力店特征总结大型主力店特征总结娱娱娱娱乐乐乐乐、美美美美食食食食、电电电电影影影影院院院院大大大大型型型型中中中中式式式式酒酒酒酒楼楼楼楼大型超市大型超市大型超市大型超市百货公司百货公司百货公司百货公司承租面积承租面积递增趋势递增趋势娱娱娱娱乐乐乐乐、美美美美食食食食、电电电电影影影影院院院院大型超市大型超市大型超市大型超市大大大大型型型型中中中中式式式式酒酒酒酒楼楼楼楼百货公司百货公司百货公司百货公司承租水平承租水平递递增增趋趋势势百货公司百货公司百货公司百货公司承租面积最大，承租水平最高，承租面积最大，承租水平最高，承租面积最大，承租水平最高，承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置；放在商场最佳位置；放在商场最佳位置；放在商场最佳位置；超市超市超市超市承租面积大，承租水平低，放至地下承租面积大，承租水平低，放至地下承租面积大，承租水平低，放至地下承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；娱乐、美食、电影院娱乐、美食、电影院娱乐、美食、电影院娱乐、美食、电影院承租能力最低，但能承租能力最低，但能承租能力最低，但能承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值；铺价值；铺价值；铺价值；大型中式酒楼大型中式酒楼大型中式酒楼大型中式酒楼承租水平低，要求面积大，承租水平低，要求面积大，承租水平低，要求面积大，承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。必要因素，一般放至最高楼层。必要因素，一般放至最高楼层。必要因素，一般放至最高楼层。大型主力店特征总结大型主力店特征总结 慧通行慧通行慧通行慧通行 一群热爱商业与地产并愿意终生为之努力的人一群热爱商业与地产并愿意终生为之努力的人一群热爱商业与地产并愿意终生为之努力的人一群热爱商业与地产并愿意终生为之努力的人下首层下首层下首层下首层大大大大型型型型超超超超市市市市q放至底层以汇聚人流，使人流放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层辐射至其它楼层q承租面积大，通常在承租面积大，通常在5000平方平方米以上，仅次于百货公司；米以上，仅次于百货公司；q租金承受水平较低，单位租金租金承受水平较低，单位租金通常在通常在35-90元。元。首层首层首层首层二层二层二层二层三层三层三层三层百百货货公公司司占据最佳位置，体现项目档次和占据最佳位置，体现项目档次和特色；特色；承租面积最大，通常在万平方米承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层以上，可贯穿于商场首层4、5F ；租金承受水平相对较低，大型综租金承受水平相对较低，大型综合性百货单位租金在合性百货单位租金在60-140左右。左右。四层四层四层四层五层五层五层五层娱乐、美食、娱乐、美食、娱乐、美食、娱乐、美食、电影院电影院电影院电影院vv承租能力最低，通常为承租能力最低，通常为承租能力最低，通常为承租能力最低，通常为营业额抽成形式或自营形营业额抽成形式或自营形营业额抽成形式或自营形营业额抽成形式或自营形式，放至较高楼层；式，放至较高楼层；式，放至较高楼层；式，放至较高楼层；vv提供娱乐、休闲功能，提供娱乐、休闲功能，提供娱乐、休闲功能，提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将人引导至高能聚人气，将人引导至高能聚人气，将人引导至高能聚人气，将人引导至高楼层；楼层；楼层；楼层；vv承租面积相对较小，但承租面积相对较小，但承租面积相对较小，但承租面积相对较小，但至少在千余平方米以上。至少在千余平方米以上。至少在千余平方米以上。至少在千余平方米以上。五层五层五层五层大型中大型中式酒楼式酒楼承租面积较大，通常在承租面积较大，通常在3000平方米以上；平方米以上；一般设置在商场顶层，提供一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场所；休憩、餐饮场所；承受租金多在承受租金多在50-70元。元。大型主力店承租特征总结大型主力店承租特征总结大型主力店的安排案例大型主力店的安排案例连锁超市连锁超市连锁超市连锁超市租金：租金：租金：租金：50-7050-70元元元元/M/M2 2汇聚人流汇聚人流汇聚人流汇聚人流下首层设置超市下首层设置超市大型主力店的安排案例大型主力店的安排案例综合性百货共综合性百货共综合性百货共综合性百货共3F3F如：如：如：如：SogoSogo、 Pacific Pacific 租金租金租金租金(1-3F)(1-3F)：100-150100-150元元元元/M/M2 2精品百货共精品百货共精品百货共精品百货共2F2F。如：如：如：如：RainbowRainbow、 Lane CrawfordLane Crawford租金租金租金租金(1-2F)(1-2F)：200-250200-250元元元元/M/M2 2百货公司设置在百货公司设置在1F-3F特色主力店的安排案例特色主力店的安排案例溜溜溜溜冰冰冰冰场场场场美食广场美食广场美食广场美食广场 租金租金租金租金:50-80:50-80元元元元/M/M2 2美食广场设置在美食广场设置在4F特色主力店的安排案例特色主力店的安排案例大型中式酒楼大型中式酒楼大型中式酒楼大型中式酒楼( (如逸和轩酒如逸和轩酒如逸和轩酒如逸和轩酒家、海港、金龙船、凤凰楼家、海港、金龙船、凤凰楼家、海港、金龙船、凤凰楼家、海港、金龙船、凤凰楼 等等等等)租金租金租金租金:50-70:50-70元元元元/M/M2 2大型中式酒楼设置在第大型中式酒楼设置在第5F各行业商户租金水平及承租面积基本规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律具具体体分分别别予予以以分分析析大型主力店租金水平及大型主力店租金水平及承租面积规律承租面积规律特色主力店特色主力店租金水平及租金水平及承租面积规律承租面积规律一般零售店铺租金水平一般零售店铺租金水平及承租面积规律及承租面积规律特色餐饮店租金水平及特色餐饮店租金水平及承租面积规律承租面积规律项项项项目目目目租租租租金金金金方方方方案案案案电器电器电器电器城城城城物业名称物业名称物业名称物业名称承租商户承租商户承租商户承租商户实用面积实用面积实用面积实用面积（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）租金租金租金租金（元（元（元（元/ /平方米平方米平方米平方米/ /月）月）月）月）光彩新天地光彩新天地光彩新天地光彩新天地永乐电器永乐电器永乐电器永乐电器4000400060-70振华大厦振华大厦振华大厦振华大厦1-4F1-4F顺电顺电顺电顺电4,0004,00070-80南山海洋之心南山海洋之心南山海洋之心南山海洋之心裙楼裙楼裙楼裙楼1-2F1-2F国美电器国美电器国美电器国美电器3,0003,00045-55楼层楼层楼层楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼层或设在商住楼的整个裙楼层或设在商住楼的整个裙楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面积承租面积承租面积承租面积一般在一般在一般在一般在3,0003,000平方米上平方米上平方米上平方米上单位租金单位租金单位租金单位租金地段好的店铺单位租金可达地段好的店铺单位租金可达地段好的店铺单位租金可达地段好的店铺单位租金可达7070元左右元左右元左右元左右, ,地段差的店铺单位租金在地段差的店铺单位租金在地段差的店铺单位租金在地段差的店铺单位租金在5050元元元元左右左右左右左右电器连锁电器连锁家居家居家居家居物业名称物业名称物业名称物业名称承租商户承租商户承租商户承租商户实用面积实用面积实用面积实用面积（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）租金租金租金租金（元（元（元（元/ /平方米平方米平方米平方米/ /月）月）月）月）振业大厦裙楼振业大厦裙楼振业大厦裙楼振业大厦裙楼1-4F1-4F达芬奇达芬奇达芬奇达芬奇4,0004,00065-7565-75楼层楼层楼层楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼层或设在商住楼的整个裙楼层或设在商住楼的整个裙楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积大，可达万余平方米承租面积大，可达万余平方米承租面积大，可达万余平方米承租面积大，可达万余平方米单位租金单位租金单位租金单位租金承租水平较低，地段好的店铺单位租金可达承租水平较低，地段好的店铺单位租金可达承租水平较低，地段好的店铺单位租金可达承租水平较低，地段好的店铺单位租金可达7070元左右元左右元左右元左右, ,地段差的店铺地段差的店铺地段差的店铺地段差的店铺单位租金在单位租金在单位租金在单位租金在4040元左右元左右元左右元左右大型家居大型家居健身健身健身健身中心中心中心中心物业名称物业名称物业名称物业名称承租商户承租商户承租商户承租商户实用面积实用面积实用面积实用面积（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）租金租金租金租金（元（元（元（元/ /平方米平方米平方米平方米/ /月）月）月）月）地王负地王负地王负地王负1F1F中航中航中航中航1,1001,100170-175(170-175(含管理费含管理费含管理费含管理费) )和平广场和平广场和平广场和平广场2F2F金朝阳金朝阳金朝阳金朝阳3,5003,50040-4540-45上海香港广场上海香港广场上海香港广场上海香港广场3-4F3-4FPhysicalPhysical6,0006,00085-90(85-90(含管理费含管理费含管理费含管理费) )楼层楼层楼层楼层该行业是商场的配套项目该行业是商场的配套项目该行业是商场的配套项目该行业是商场的配套项目, ,设置楼层相对灵活设置楼层相对灵活设置楼层相对灵活设置楼层相对灵活, ,主要视店铺的外观、位主要视店铺的外观、位主要视店铺的外观、位主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求置是否适合健身中心要求置是否适合健身中心要求置是否适合健身中心要求承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积较大，至少在千余平方米以上承租面积较大，至少在千余平方米以上承租面积较大，至少在千余平方米以上承租面积较大，至少在千余平方米以上单位租金单位租金单位租金单位租金承租水平较低，承租水平较低，承租水平较低，承租水平较低，30003000平方米以上大型店铺单位租金通常在平方米以上大型店铺单位租金通常在平方米以上大型店铺单位租金通常在平方米以上大型店铺单位租金通常在9090元以下元以下元以下元以下,1000,1000平方米左右店铺租金可达到平方米左右店铺租金可达到平方米左右店铺租金可达到平方米左右店铺租金可达到170170元左右元左右元左右元左右健身中心健身中心体育体育体育体育运动运动运动运动用品用品用品用品物业名称物业名称物业名称物业名称承租商户承租商户承租商户承租商户实用面积实用面积实用面积实用面积（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）租金租金租金租金（元（元（元（元/ /平方米平方米平方米平方米/ /月）月）月）月）上海港汇广场上海港汇广场上海港汇广场上海港汇广场地下地下地下地下1F1F名店运动城名店运动城名店运动城名店运动城2,5002,50080-10080-100抽成抽成抽成抽成6%-8%6%-8%上海中信泰富上海中信泰富上海中信泰富上海中信泰富广场广场广场广场4F4FMarathon Marathon sportssports200200300-400300-400楼层楼层楼层楼层设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合相契合场楼层的其它业态组合相契合场楼层的其它业态组合相契合场楼层的其它业态组合相契合承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积较为灵活承租面积较为灵活承租面积较为灵活承租面积较为灵活, ,大的千余平方米大的千余平方米大的千余平方米大的千余平方米, ,小的几百平方米小的几百平方米小的几百平方米小的几百平方米单位租金单位租金单位租金单位租金租金承受水平与承租面积直接相关租金承受水平与承租面积直接相关租金承受水平与承租面积直接相关租金承受水平与承租面积直接相关, ,单位租金范围从单位租金范围从单位租金范围从单位租金范围从80-40080-400元不等元不等元不等元不等体育用品专门店体育用品专门店美容美容美容美容院及院及院及院及发廊发廊发廊发廊物业名称物业名称物业名称物业名称承租商户承租商户承租商户承租商户实用面积实用面积实用面积实用面积（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）租金租金租金租金（元（元（元（元/ /平方米平方米平方米平方米/ /月）月）月）月）嘉汇百货嘉汇百货嘉汇百货嘉汇百货3F3F完美完美完美完美550550190-200190-200地王地王地王地王3F3F完美完美完美完美223223380-390380-390和平茂业和平茂业和平茂业和平茂业2F2F金宝典发廊金宝典发廊金宝典发廊金宝典发廊20020095-10095-100高科利大厦高科利大厦高科利大厦高科利大厦2F2F玛莎纤体美容玛莎纤体美容玛莎纤体美容玛莎纤体美容38038048-5248-52群星广场群星广场群星广场群星广场7F7F梦圆皇宫美容美体梦圆皇宫美容美体梦圆皇宫美容美体梦圆皇宫美容美体2,7002,70065-7565-75楼层楼层楼层楼层该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可单位租金单位租金单位租金单位租金承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达360360元左右元左右元左右元左右, ,地段差的地段差的地段差的地段差的店铺单位租金在店铺单位租金在店铺单位租金在店铺单位租金在6060元左右元左右元左右元左右美容美发中心美容美发中心特色主力店承租特征总结特色主力店承租特征总结大大大大型型型型家家家家居居居居用用用用品品品品店店店店 电器城电器城电器城电器城健健健健身身身身中中中中心心心心体育运动用品体育运动用品体育运动用品体育运动用品专门店、美容专门店、美容专门店、美容专门店、美容院院院院承租面积承租面积递递增增趋趋势势单位承租水平单位承租水平（元（元/平方米平方米/月）月）递递增增趋趋势势80-120906050下首层下首层下首层下首层q总体承租能力较低，一总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，般放在商场中层以上，如如3F以上以上首层首层首层首层二层二层二层二层大大大大型型型型家家家家居居居居用用用用品品品品店店店店 电器城电器城电器城电器城健健健健身身身身中中中中心心心心体育运动用品体育运动用品体育运动用品体育运动用品专门店、美容专门店、美容专门店、美容专门店、美容院院院院三层三层三层三层四层四层四层四层五层五层五层五层承租能力承租能力高、承租高、承租面积小的面积小的放至较低放至较低楼层，反楼层，反之放至高之放至高楼层楼层特色主力店承租特征总结特色主力店承租特征总结大型体育用品专卖店大型体育用品专卖店大型体育用品专卖店大型体育用品专卖店 ( (如如如如Marathon Marathon SportsSports、 Royal Sporting HouseRoyal Sporting House等等等等) ) 租金租金租金租金:80-120:80-120元元元元/M/M2 2美容院或客户服务中心美容院或客户服务中心美容院或客户服务中心美容院或客户服务中心( (如中国如中国如中国如中国移动通信、中国联通等移动通信、中国联通等移动通信、中国联通等移动通信、中国联通等) ) 租金租金租金租金:150:150元元元元/M/M2 2体育用品专门店、美容院设置在第体育用品专门店、美容院设置在第3F特色主力店安排案例特色主力店安排案例健身中心健身中心健身中心健身中心 ( (如如如如PhysicalPhysical等）等）等）等） 租金租金租金租金:65-80:65-80元元元元/M/M2 2家电家居、健身中心设置在第家电家居、健身中心设置在第4F溜溜溜溜冰冰冰冰场场场场特色主力店安排案例特色主力店安排案例电器连锁电器连锁电器连锁电器连锁 ( (如顺电等）如顺电等）如顺电等）如顺电等） 租金租金租金租金:65-80:65-80元元元元/M/M2 2各行业商户租金水平及承租面积基本规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律具具体体分分别别予予以以分分析析大型主力店租金水平及大型主力店租金水平及承租面积规律承租面积规律特色主力店租金水平及特色主力店租金水平及承租面积规律承租面积规律一般零售店铺一般零售店铺租金水平租金水平及承租面积规律及承租面积规律特色餐饮店租金水平及特色餐饮店租金水平及承租面积规律承租面积规律* * * *注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等眼镜、精品等眼镜、精品等眼镜、精品等零售店铺承租特征总结零售店铺承租特征总结元元/8%32%27%5%各各楼楼层层递递增增（减）差幅（减）差幅元元/各各楼楼层层递递增增（减）差幅（减）差幅63%20%26%58%同一商同一商同一商同一商场不同场不同场不同场不同楼层的楼层的楼层的楼层的平均租平均租平均租平均租金以首金以首金以首金以首层为原层为原层为原层为原点，往点，往点，往点，往上层和上层和上层和上层和下层租下层租下层租下层租金均递金均递金均递金均递减减减减下首层下首层配合主力店档次和类型安排服务配套型商铺配合主力店档次和类型安排服务配套型商铺配合主力店档次和类型安排服务配套型商铺配合主力店档次和类型安排服务配套型商铺零售店铺安排案例零售店铺安排案例服务配套类服务配套类行业：便利店、银行、药店、行业：便利店、银行、药店、行业：便利店、银行、药店、行业：便利店、银行、药店、冲印店、个人护理、面包房、冲印店、个人护理、面包房、冲印店、个人护理、面包房、冲印店、个人护理、面包房、雪糕、糖果、书报亭等雪糕、糖果、书报亭等雪糕、糖果、书报亭等雪糕、糖果、书报亭等 租金：平均租金租金：平均租金租金：平均租金租金：平均租金600600元元元元/M/M2 2，可按店铺位置上浮或下调可按店铺位置上浮或下调可按店铺位置上浮或下调可按店铺位置上浮或下调10-20% 10-20% 国际一线及二线品牌专卖店国际一线及二线品牌专卖店国际一线及二线品牌专卖店国际一线及二线品牌专卖店( (服装服装服装服装 珠宝珠宝珠宝珠宝 钟表钟表钟表钟表 皮具皮具皮具皮具 化妆品化妆品化妆品化妆品 鞋鞋鞋鞋 内衣内衣内衣内衣 精品等承受租金水平最高的行业。精品等承受租金水平最高的行业。精品等承受租金水平最高的行业。精品等承受租金水平最高的行业。平均租金：平均租金：平均租金：平均租金：700700元元元元/M/M2 2可按品牌知名度上浮或下调可按品牌知名度上浮或下调可按品牌知名度上浮或下调可按品牌知名度上浮或下调10% 10% 购购购购物物物物中中中中心心心心写写写写字字字字楼楼楼楼裙裙裙裙楼楼楼楼首层首层面对高档消费群，以各类国际一、二线品牌连锁店为主，面对高档消费群，以各类国际一、二线品牌连锁店为主，面对高档消费群，以各类国际一、二线品牌连锁店为主，面对高档消费群，以各类国际一、二线品牌连锁店为主，力求树立和提升项目档次形象力求树立和提升项目档次形象力求树立和提升项目档次形象力求树立和提升项目档次形象 零售店铺安排案例零售店铺安排案例香港及东南亚知名品牌连锁店香港及东南亚知名品牌连锁店 (服装服装珠宝珠宝钟表钟表皮具皮具化妆品化妆品鞋鞋内衣内衣精品等精品等)平均租金：平均租金：600元元/M2可按品牌知名度上浮或下调可按品牌知名度上浮或下调10% -20%大型品牌旗舰店大型品牌旗舰店(如如ARMANI服装、皮具、精品、家私等服装、皮具、精品、家私等) 第第第第2F2F：二层商户品牌档次稍逊于首层二层商户品牌档次稍逊于首层二层商户品牌档次稍逊于首层二层商户品牌档次稍逊于首层零售店铺安排案例零售店铺安排案例国内及香港知名品牌连锁店国内及香港知名品牌连锁店国内及香港知名品牌连锁店国内及香港知名品牌连锁店 ( (服装服装服装服装 皮具皮具皮具皮具 鞋等鞋等鞋等鞋等) )平均租金：平均租金：平均租金：平均租金：400400元元元元/M/M2 2可按品牌知名度上浮或下调可按品牌知名度上浮或下调可按品牌知名度上浮或下调可按品牌知名度上浮或下调10% -20%10% -20%第第第第3F3F：三层商户品牌档次稍逊于二层三层商户品牌档次稍逊于二层三层商户品牌档次稍逊于二层三层商户品牌档次稍逊于二层零售店铺安排案例零售店铺安排案例书店、礼品、琴行、音像书店、礼品、琴行、音像书店、礼品、琴行、音像书店、礼品、琴行、音像平均租金：平均租金：平均租金：平均租金：300300元元元元/M/M2 2可按品牌知名度上浮或下调可按品牌知名度上浮或下调可按品牌知名度上浮或下调可按品牌知名度上浮或下调15% -25%15% -25%第第第第4F4F：配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻消费者需求特色：配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻消费者需求特色：配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻消费者需求特色：配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻消费者需求特色零售店铺安排案例零售店铺安排案例工艺品、家居摆设、布艺、床工艺品、家居摆设、布艺、床工艺品、家居摆设、布艺、床工艺品、家居摆设、布艺、床上用品、灯饰上用品、灯饰上用品、灯饰上用品、灯饰平均租金：平均租金：平均租金：平均租金：120120元元元元/M/M2 2可按品牌知名度上浮或下调可按品牌知名度上浮或下调可按品牌知名度上浮或下调可按品牌知名度上浮或下调10%10%第第第第5F5F：经营行业独立性高经营行业独立性高经营行业独立性高经营行业独立性高零售店铺安排案例零售店铺安排案例具具体体分分别别予予以以分分析析大型主力店租金水平及大型主力店租金水平及承租面积规律承租面积规律特色主力店租金水平及特色主力店租金水平及承租面积规律承租面积规律一般零售店铺租金水平一般零售店铺租金水平及承租面积规律及承租面积规律特色餐饮店特色餐饮店租金水平及租金水平及承租面积规律承租面积规律* * * *注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型各行业商户租金水平及承租面积基本规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律下首层下首层三层三层二层二层首层首层四层四层五层五层承租均价承租均价承租均价承租均价( ( ( (元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米/ / / /月月月月) ) ) )地王商场中信广场无第5F65（逸和轩）70(金城太子,2081m2)180(豫园上海饭庄,530m2)230(意大利咖啡,33m2)/250（必胜客)100（Friday,866m2)450（星巴克,230m2)350（肯德基）/特色餐饮的承租水平特色餐饮的承租水平餐饮（中西快餐厅）餐饮（中西快餐厅）餐饮（中西快餐厅）餐饮（中西快餐厅）如如如如KFCKFC、面点王等、面点王等、面点王等、面点王等租金：租金：租金：租金：200-250200-250元元元元/M/M2 2提供休憩、服务场所提供休憩、服务场所提供休憩、服务场所提供休憩、服务场所下首层下首层靠近地铁站口设置大众化、便利性餐饮类型靠近地铁站口设置大众化、便利性餐饮类型特色餐饮安排案例特色餐饮安排案例西式餐厅西式餐厅西式餐厅西式餐厅( (如哈根达斯、如哈根达斯、如哈根达斯、如哈根达斯、GrappasGrappas、Dan Ryans) Dan Ryans) 平均租金：平均租金：平均租金：平均租金：200-300200-300元元元元/M/M2 2首层首层配合首层国际高档品牌定位，设置西式餐厅类型配合首层国际高档品牌定位，设置西式餐厅类型特色餐饮安排案例特色餐饮安排案例特色餐饮品牌连锁店特色餐饮品牌连锁店特色餐饮品牌连锁店特色餐饮品牌连锁店 1 1、咖啡：、咖啡：、咖啡：、咖啡：StarbucksStarbucks、 IllyIlly、Pacific coffeePacific coffee 平均租金：平均租金：平均租金：平均租金：300-400300-400元元元元/M/M2 2第第第第2F2F：集中体现档次的同时显示特色，设置特色餐饮连锁店集中体现档次的同时显示特色，设置特色餐饮连锁店集中体现档次的同时显示特色，设置特色餐饮连锁店集中体现档次的同时显示特色，设置特色餐饮连锁店特色餐饮品牌连锁店特色餐饮品牌连锁店特色餐饮品牌连锁店特色餐饮品牌连锁店 2 2、西餐厅、西餐厅、西餐厅、西餐厅( (如如如如Delifrance)Delifrance)3 3、日本料理、东南亚、韩国菜、日本料理、东南亚、韩国菜、日本料理、东南亚、韩国菜、日本料理、东南亚、韩国菜 平均租金：平均租金：平均租金：平均租金：150-250150-250元元元元/M/M2 2写写写写字字字字楼楼楼楼裙裙裙裙楼楼楼楼特色餐饮安排案例特色餐饮安排案例特色餐饮品牌连锁店特色餐饮品牌连锁店特色餐饮品牌连锁店特色餐饮品牌连锁店1 1、露天茶座、露天茶座、露天茶座、露天茶座 平均租金：平均租金：平均租金：平均租金：100-150100-150元元元元/M/M2 2特色餐饮品牌连锁店特色餐饮品牌连锁店特色餐饮品牌连锁店特色餐饮品牌连锁店2 2、各省美食：豫园、各省美食：豫园、各省美食：豫园、各省美食：豫园 3 3、日本料理、东南亚、韩国菜、日本料理、东南亚、韩国菜、日本料理、东南亚、韩国菜、日本料理、东南亚、韩国菜 平均租金：平均租金：平均租金：平均租金：100-150100-150元元元元/M/M2 2第第第第3F3F：相对第相对第相对第相对第1 1、2F2F，更突出特色化、个性化，更突出特色化、个性化，更突出特色化、个性化，更突出特色化、个性化特色餐饮安排案例特色餐饮安排案例第第第第4F4F：配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻化、：配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻化、：配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻化、：配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻化、休闲化、随意性餐饮特色休闲化、随意性餐饮特色休闲化、随意性餐饮特色休闲化、随意性餐饮特色餐饮品牌连锁店餐饮品牌连锁店餐饮品牌连锁店餐饮品牌连锁店如仙踪林等如仙踪林等如仙踪林等如仙踪林等平均租金：平均租金：平均租金：平均租金：100-120100-120元元元元/M/M2 2特色餐饮安排案例特色餐饮安排案例第第第第5F5F：特色酒楼：特色酒楼：特色酒楼：特色酒楼特色美食特色美食特色美食特色美食如昭帕耶等如昭帕耶等如昭帕耶等如昭帕耶等平均租金：平均租金：平均租金：平均租金：50-7050-70元元元元/M/M2 2特色餐饮安排案例特色餐饮安排案例报告说明的问题报告说明的问题商户承租水平和承租规律的研究在招商实战的商户承租水平和承租规律的研究在招商实战的商户承租水平和承租规律的研究在招商实战的商户承租水平和承租规律的研究在招商实战的基础；基础；基础；基础；业态规划除了要依据商户的特性和关联性外，业态规划除了要依据商户的特性和关联性外，业态规划除了要依据商户的特性和关联性外，业态规划除了要依据商户的特性和关联性外，重点还要进行商户承租能力研究；重点还要进行商户承租能力研究；重点还要进行商户承租能力研究；重点还要进行商户承租能力研究；商户有序排布帮助实现最大租金收益；。商户有序排布帮助实现最大租金收益；。商户有序排布帮助实现最大租金收益；。商户有序排布帮助实现最大租金收益；。