房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营第八章第八章 房地产经营房地产经营房地产开发与经营房地产开发与经营一、房地产开发项目转让的概念一、房地产开发项目转让的概念第一节第一节 房地产开发项目的转让房地产开发项目的转让第一节第一节 房地产开发项目的转让房地产开发项目的转让 房房地地产产开开发发项项目目转转让让，是是指指权权利利人人将将其其拥拥有有的的建建设设工工程程项项目目出出卖卖给给受受让让人人，其其转转受受让让双双方方就就转转受受让让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。房地产开发与经营房地产开发与经营二、房地产开发项目转让的条件二、房地产开发项目转让的条件（一）以出让方式取得的建设用地使用权，房（一）以出让方式取得的建设用地使用权，房地产项目转让应具备的条件地产项目转让应具备的条件 第一节第一节 房地产开发项目的转让房地产开发项目的转让（二）以划拨方式取得的建设用地使用权，（二）以划拨方式取得的建设用地使用权，房地产项目转让应具备的条件房地产项目转让应具备的条件 房地产开发与经营房地产开发与经营三、房地产开发项目转让的法律手续三、房地产开发项目转让的法律手续l项目土地使用权为划拨取得，应办理土地使用权出项目土地使用权为划拨取得，应办理土地使用权出让手续；让手续；l项目土地使用权的变更登记手续；项目土地使用权的变更登记手续；l房地产开发项目转让的备案手续，具体由房地产开房地产开发项目转让的备案手续，具体由房地产开发主管部门办理；发主管部门办理；l建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体由规划管理部门和建设管理部门负责办手续，具体由规划管理部门和建设管理部门负责办理；理；l其他需要办理更名或备案的手续，具体根据政府部其他需要办理更名或备案的手续，具体根据政府部门的要求。门的要求。第一节第一节 房地产开发项目的转让房地产开发项目的转让房地产开发与经营房地产开发与经营第二节第二节 房屋经营房屋经营一、一、商品房买卖经营商品房买卖经营第二节第二节 房屋经营房屋经营（一）（一）商品房种类商品房种类（二）（二）商品房买卖方式商品房买卖方式l按其交货方式不同，可分为商品房的现售和商品房预售两种 l按照其销售方式不同，可以分为开发商自行销售和委托代理销售 房地产开发与经营房地产开发与经营一、一、商品房买卖经营商品房买卖经营（三）（三）商品房销售条件商品房销售条件 第二节第二节 房屋经营房屋经营1 1商品房预售的条件商品房预售的条件2 2商品房现售的条件商品房现售的条件( (四四) ) 商品房预售许可办理程序商品房预售许可办理程序1. 1. 受理受理2. 2. 审核审核3. 3. 许可许可4. 4. 公示公示房地产开发与经营房地产开发与经营二、商品房价格构成与形式二、商品房价格构成与形式（一）（一）商品房价格构成商品房价格构成第二节第二节 房屋经营房屋经营商品住宅价格由下列项目构成： （1）征地费及拆迁安置补偿费；（2）勘察设计及前期工程费；（3）住宅建设、安装工程费；（4）住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费；（5）管理费；（6）贷款利息；（7）利润；（8）税金；（9）地段差价；（10）楼层、朝向差价。房地产开发与经营房地产开发与经营二、商品房价格构成与形式二、商品房价格构成与形式第二节第二节 房屋经营房屋经营根据商品房销售管理办法的规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 （二）商品房价格的确定（二）商品房价格的确定房地产开发与经营房地产开发与经营三、商品房销售合同三、商品房销售合同第二节第二节 房屋经营房屋经营（一）（一） 商品房买卖合同应当明确的主要内容商品房买卖合同应当明确的主要内容 （1 1）当事人名称或者姓名和住所；（）当事人名称或者姓名和住所；（2 2）商品房基本状况；）商品房基本状况；（3 3）商品房的销售方式；（）商品房的销售方式；（4 4）商品房价款的确定方式及）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（总价款、付款方式、付款时间；（5 5）交付使用条件及日期；）交付使用条件及日期；（6 6）装饰、设备标准承诺；（）装饰、设备标准承诺；（7 7）供水、供电、供热、燃）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（诺和有关权益、责任；（8 8）公共配套建筑的产权归属；）公共配套建筑的产权归属； （9 9）面积差异的处理方式；（）面积差异的处理方式；（1010）办理产权登记有关事宜；）办理产权登记有关事宜；（1111）解决争议的方法；（）解决争议的方法；（1212）违约责任；（）违约责任；（1313）双方约）双方约定的其他事项。定的其他事项。（二）（二） 商品房买卖合同范本如本书附录商品房买卖合同范本如本书附录F所示所示 房地产开发与经营房地产开发与经营四、房屋租赁经营四、房屋租赁经营第二节第二节 房屋经营房屋经营（一）（一） 房屋租赁概念房屋租赁概念（二）几种不同房产的租赁（二）几种不同房产的租赁1.1.私房租赁私房租赁2.2.公房租赁公房租赁3.3.商品房租赁商品房租赁 房地产开发与经营房地产开发与经营四、房屋租赁经营四、房屋租赁经营第二节第二节 房屋经营房屋经营（四）房屋租金合同及双方权利义务（四）房屋租金合同及双方权利义务 （三）（三） 租金形式租金形式1.1.福利租金福利租金2.2.准成本租金准成本租金3.3.成本租金成本租金4.4.商品租金商品租金5.5.市场租金市场租金6.6.房屋租买比例房屋租买比例 1.房屋出租方的权利义务；房屋出租方的权利义务；2.房屋承租方的权利义务房屋承租方的权利义务房地产开发与经营房地产开发与经营五、房屋抵押、典当、交换经营五、房屋抵押、典当、交换经营第二节第二节 房屋经营房屋经营（一）房屋抵押经营（一）房屋抵押经营 1. 房屋抵押概念 2. 抵押登记 3. 抵押房屋的占用、保管房地产开发与经营房地产开发与经营五、房屋抵押、典当、交换经营五、房屋抵押、典当、交换经营第二节第二节 房屋经营房屋经营（二）房屋典当经营（二）房屋典当经营 （1）出典人对出典房屋有处分权。 （2）典当双方必须具有行为能力； （3）典当双方应出于自愿，意思表示要真实； （4）典当行为不违反国家法律和公共利益； （5）典当通常用书面形式进行，有的需要办理公证等手续。 1. 房屋典当概念2. 房屋典当有效条件房地产开发与经营房地产开发与经营五、房屋抵押、典当、交换经营五、房屋抵押、典当、交换经营第二节第二节 房屋经营房屋经营（三）房屋交换经营（三）房屋交换经营 1. 房屋交换的概念 2. 房屋所有权交换 3. 房屋使用权交换房地产开发与经营房地产开发与经营第三节第三节 房地产营销房地产营销 房房地地产产营营销销是是通通过过交交易易过过程程满满足足顾顾客客对对土土地地或或房房屋屋需需求求的的一一种种综综合合性性营营销销活活动动，也也是是把把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。土地或房屋产品转换成现金的流通过程。一、房产营销的概念和基本理念一、房产营销的概念和基本理念第三节第三节 房地产营销房地产营销（一）房产营销的概念（一）房产营销的概念房地产开发与经营房地产开发与经营一、房产营销的概念和基本理念一、房产营销的概念和基本理念（二）房地产营销的基本理念（二）房地产营销的基本理念 第三节第三节 房地产营销房地产营销1. 房地产营销中的4P理论2房地产营销中的4C理论3房地产销售中的S规则房地产开发与经营房地产开发与经营一、房产营销的概念和基本理念一、房产营销的概念和基本理念（三）房地产营销新观念（三）房地产营销新观念第三节第三节 房地产营销房地产营销1强调文化品味强调文化品味2 2强调品牌强调品牌3 3强调生态环境强调生态环境4 4强调知识经济强调知识经济房地产开发与经营房地产开发与经营二、房地产营销策划二、房地产营销策划（一）产品定位策划（一）产品定位策划第三节第三节 房地产营销房地产营销1 1市场定位市场定位2 2功能定位功能定位3 3专营性定位专营性定位4 4象征定位象征定位房地产开发与经营房地产开发与经营二、房地产营销策划二、房地产营销策划（二）价格制定策划（二）价格制定策划第三节第三节 房地产营销房地产营销1 1类比法类比法2 2成本法成本法3 3评估法评估法（三）概念的策划与引导（三）概念的策划与引导（四）销售的组织和实施策划（四）销售的组织和实施策划房地产开发与经营房地产开发与经营三、房地产广告策划三、房地产广告策划（一）广告的分类（一）广告的分类第三节第三节 房地产营销房地产营销1 1软广告及其类型软广告及其类型（1）开发商的企业形象广告 （2）楼盘情况介绍（3）各期活动传真（4）市场信息统计发布 房地产开发与经营房地产开发与经营三、房地产广告策划三、房地产广告策划（一）广告的分类（一）广告的分类第三节第三节 房地产营销房地产营销2 2硬广告及其类型硬广告及其类型（1）依据广告性质不同分类（2）依据广告目的不同的分类（3）依据个文案表现力不同的分类（4）依据广告传达内容范围不同的分类房地产开发与经营房地产开发与经营三、房地产广告策划三、房地产广告策划（二）房地产广告策划原则（二）房地产广告策划原则第三节第三节 房地产营销房地产营销5. 5. 全局性全局性1时代性时代性2 2创新性创新性3 3实用性实用性4 4阶段性阶段性房地产开发与经营房地产开发与经营三、房地产广告策划三、房地产广告策划（三）房地产广告策划内容（三）房地产广告策划内容第三节第三节 房地产营销房地产营销5. 5. 广告效果的测定广告效果的测定1广告目标广告目标2 2市场分析市场分析3 3广告策略广告策略4 4广告计划广告计划房地产开发与经营房地产开发与经营四、房地产市场营销中的物业代理四、房地产市场营销中的物业代理（一）物业代理的作用（一）物业代理的作用第三节第三节 房地产营销房地产营销5. 5. 提高市场运作的效率提高市场运作的效率1市场调查市场调查2 2参与房地产开发策划及整个开发过程参与房地产开发策划及整个开发过程3 3帮助置业人士选择物业帮助置业人士选择物业4 4融资安排融资安排房地产开发与经营房地产开发与经营二、房地产营销策划二、房地产营销策划（二）物业代理形式（二）物业代理形式第三节第三节 房地产营销房地产营销1 1联合代理与独家代理联合代理与独家代理2. 2. 买方代理、卖方代理及双重代理买方代理、卖方代理及双重代理3. 3. 首席代理和分代理首席代理和分代理（三）物业代理佣金的收取（三）物业代理佣金的收取房地产开发与经营房地产开发与经营思考题思考题第三节第三节 房地产营销房地产营销l房地产开发项目转让的概念和条件有哪些？l简述商品房价格的构成，应如何确定商品房的价格？l商品房预售的条件有哪些？l试述商品房销售合同的主要内容。l房地产营销中的4C 的含义是什么？l房地产营销中5S规则的含义是什么？l什么是房地产市场营销的新理念？l试述房地产营销渠道的选择策略。l试述房地产广告策划的原则和主要内容。l试述物业代理的作用与形式。