教学目的：了解工程造价的组成教学目的：了解工程造价的组成 熟悉建安工程费用的构成与计算程序熟悉建安工程费用的构成与计算程序 了解设备工具及器具购置费、工程建设了解设备工具及器具购置费、工程建设 其他费内容其他费内容教学重点：建安工程费用的构成与计算程序教学重点：建安工程费用的构成与计算程序教学难点：两种计价模式费用构成的区别教学难点：两种计价模式费用构成的区别第六节 工程造价组成与费用计算一一、工程造价的组成、工程造价的组成二、建安工程费用的构成与计算程序 ( (一一) ) 定额计价模式定额计价模式 1 1、 建筑安装工程价格项目组成建筑安装工程价格项目组成 建建 直接费直接费 筑筑 安安 间接费间接费 装装 工工 利润利润 程程 费费 税金税金 用用 人工费人工费 直接工程费直接工程费 材料费材料费 施工机构使用费施工机构使用费 环境保护费环境保护费 直接费直接费 文明施工费文明施工费 安全施工费安全施工费 临时设施费临时设施费 夜间施工费夜间施工费 措施费措施费 二次搬运费二次搬运费 大型机械设备进出场及安拆费大型机械设备进出场及安拆费 混凝土、钢筋混凝土模板及支架费混凝土、钢筋混凝土模板及支架费 脚手架费脚手架费 已完工程及设备保护费已完工程及设备保护费 施工排水、降水费施工排水、降水费 1 1、管理人员工资、管理人员工资 2 2、办公费、办公费 3 3、交通差旅费、交通差旅费 4 4、固定资产使用费、固定资产使用费 施工管理费施工管理费 5 5、工具用具使用费、工具用具使用费间间 6 6、劳动保险、财产保险费、劳动保险、财产保险费 7 7、财务费、财务费接接 8 8、税金、税金 9 9、工会经费、职工教育经费及其他、工会经费、职工教育经费及其他费费 1 1、工程排污费、工程排污费 2 2、工程定额测定费、工程定额测定费 规规 费费 3 3、社会保险统筹基金、社会保险统筹基金 4 4、住房公积金、住房公积金 5 5、危险作业意外伤害保险、危险作业意外伤害保险 营业税 税 金 城市维护建设税 教育费附加2、建安工程计价程序表表1 1 以直接费为计算基础的建筑安装工程计价程序以直接费为计算基础的建筑安装工程计价程序序号序号费用项目费用项目计算方法计算方法备注备注1 1直接工程费直接工程费按预算表按预算表2 2措施费措施费按规定标准计算按规定标准计算3 3小计小计+4 4间接费间接费相应费率相应费率5 5利润利润 +相应利润率相应利润率6 6合计合计+7 7税金税金相应税率相应税率8 8含税造价含税造价+(7)+(7) 表表2 2 以人工费为计算基础的建筑安装工程计价程序以人工费为计算基础的建筑安装工程计价程序序 号费用项目计算方法备注1直接工程费按预算表2直接工程费中人工费按预算表3措施费按规定标准计算4措施费中人工费按规定标准计算5小计+6人工费小计+7间接费相应费率8利润相应利润率9合计+10税金(9)税率10含税造价（9）+（10）（二）（二）清单计价清单计价模式模式 1 1、 建筑安装工程费用构成建筑安装工程费用构成 建建 分部分项工程费分部分项工程费 筑筑 安安 措施项目费措施项目费 装装 工工 其他项目费其他项目费 程程 费费 规费规费 用用 税金税金 人工费 材料费 机械使用费 分部分项工程费 管理费 利润 风险费 环境保护费环境保护费 文明施工费文明施工费 安全施工费安全施工费 临时设施费临时设施费 夜间施工费夜间施工费 二次搬运费二次搬运费 措施项目费措施项目费 大型机械设备进出场及安拆费大型机械设备进出场及安拆费 混凝土、钢筋混凝土模板及支架费混凝土、钢筋混凝土模板及支架费 脚手架费脚手架费 已完工程及设备保护费已完工程及设备保护费 施工排水、降水费施工排水、降水费 其他其他 招标方预留金 招标方材料购置费 其他项目费 投标方总承包服务费 投标方零星工作项目费 其他 工程排污费 工程定额测定费 规费 养老保险统筹基金 待业保险 医疗保险费 营业税 税 金 城市维护建设税 教育费附加2、工程量清单计价程序 表表 3 3 工程量清单计价程序工程量清单计价程序序号费用项目计算方法备注1分部分项工程费（清单工程量综合单价）2措施项目费按规定标准计算（包括利润）3其他项目费按招标文件规定计算4规费+费率5不含税工程造价+6税金费率7含税工程造价+小 结通过本次课学习，对同学们要求：通过本次课学习，对同学们要求： 1 1、知识要求（应知）：、知识要求（应知）： 建设项目工程造建设项目工程造 价的组成，价的组成， 建安工程费用的构成建安工程费用的构成 2 2、能力要求（应会）：、能力要求（应会）： 划分工程造价的组成部分，划分工程造价的组成部分， 区分建安工程费用内容、区分建安工程费用内容、 计算程序计算程序如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面两个方面供给、需求 三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发发展展阶阶段段启启动阶动阶段段快速快速发发展展阶阶段段平平稳发稳发展展阶阶段段减减缓发缓发展展阶阶段段人均人均GDPGDP（美（美元）元）800800300030003000300040004000400040008000800080008000以以以以上上上上需求需求特征特征生存需生存需求求生存、改生存、改善需求兼善需求兼有有改善需求改善需求为为主主改善需改善需求求为为主主发发展展特征特征超速超速发发展展单纯单纯数数量型量型快速快速发发展展以数量以数量为为主，数量主，数量与与质质量并量并重重平平稳发稳发展，展，以以质质量量为为主，数量主，数量与与质质量并量并重重缓缓慢慢发发展展综综合合发发展型展型宏观经济宏观经济增长增长房地产业房地产业发展状况发展状况小于小于4%4%萎缩萎缩4-5%4-5%停滞停滞5-8%5-8%稳定发展稳定发展大于大于8%8%高速发展高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常异常异常基本基本基本基本正常正常正常正常正常正常正常正常运行运行运行运行基本基本基本基本正常正常正常正常异常异常异常异常房地房地房地房地产产开开开开发发投投投投资额资额增增增增幅幅幅幅-5%2525%适度投资利于拉动经济增长，而增幅适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求将导致供过于求房地产房地产房地产房地产开发投开发投开发投开发投资资资资/GDP/GDP0.050.20.2反映房地产投资规模的基础指标，合反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为理指标为0.1-0.150.1-0.15房地产房地产房地产房地产开发投开发投开发投开发投资资资资/ /固定资固定资固定资固定资产投资产投资产投资产投资153737反映投资结构是否合理的基础性指标，反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为发达国家的比例为20%-25%20%-25%销销售面售面售面售面积积/ /竣工面竣工面竣工面竣工面积积0.81.11.1反映商品房供求是否平衡的指反映商品房供求是否平衡的指标标商品房商品房商品房商品房销销售售售售额额/ /房地房地房地房地产产投投投投资额资额0.81.11.1反映房地反映房地产产投入与投入与产产出的效益指出的效益指标标，表明房地表明房地产产开开发发的的总总体效率体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消消费费类类型型恩格恩格尔尔系系数数住房消住房消费费占占总总消消费费性支出的性支出的比重比重（%）恩格恩格尔尔系数系数住房消住房消费费占占总总消消费费支支出的比出的比重重（%）温温饱饱型型0.50.50.590.599.49.40.550.550.590.597.67.60.500.500.550.5511.211.2小康小康型型0.40.40.50.515.515.50.450.450.50.512.112.10.40.40.450.4518.918.9富裕富裕型型0.20.20.390.3920302030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北北京京上上海海天天津津重重庆庆成成都都武武汉汉西西安安人均可人均可支配收支配收入入 （元）（元）131388882 2141486867 7101031313 380809494969641418585242477774848较上年较上年增速增速11.11.4%4%12.12.2 2%10.10.5%5%11.11.6%6%7.47.4%9.09.0%7.7.9 9%恩格尔恩格尔系数系数31.31.7%7%37.37.2 2%37.37.7%7%38.38.1%1%38.38.3%3%40.40.6%6%34.34.8 8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优势（优势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威胁）的价威胁）的价值要素值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖www.dcjianghu.com数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习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