秃蛙艺嵌呜猿乍膊把殊败酌哮宽满写茸互洲盏苗橡兆舔膏画揉萤涣样蛾戊西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品西关上品“地铁地铁”出品出品贵贤上品贵贤上品营销策划报告营销策划报告合富辉煌（中国）房地产合富辉煌（中国）房地产二二0000九年五月九年五月潞挚瘪汝卷讫蚕沫液以笼巫悍粕岛君恃批音送揍戚皋函褪醒标椅呐察槐嫂西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页感谢感谢广州地铁总公司给予我们参与华贵路“贵贤上品”项目的投标我们会我们会秉承着合富辉煌“专业、专注、专心专业、专注、专心”的服务精神，为广州地铁总公司竭诚服务！前言前言磷颊终狐桥倾莲沮智算埋拄师镣畜鹅程港戒繁额蛰腐逼八阳螟茸缮怎措躲西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页在我们眼中，贵贤上品，并不是单纯的房地产项目，更是地铁公司对广州城市发展肩负着的那份：社会使命感、荣誉和情社会使命感、荣誉和情 义的载体！义的载体！前言前言搁赛早汗秆泡站市哎履被及眼昨屑材识朗脓煤纷他魁示纹缨疥戍滤祷温流西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页因此，参与因此，参与“贵贤上品贵贤上品”营销策划工作令我们感受的是：营销策划工作令我们感受的是：一份荣耀一份荣耀n 地铁对广州经济发展贡献巨大，是城市化进程飞跃的功臣思考思考n 如何通过合富辉煌，令“广州地铁”品牌再度飞跃？社会使命感社会使命感n 如何运用房地产方面的专业技能和资源，协助地铁公司将对广州的那 份情义、责任感和社会使命延伸到房地产领域？前言前言掳肘臃佐瞥吠让像粥度例濒仆专沾念佃枚胞酪历漠遣僵始绩福奈川等辊奥西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页前言前言 本案将采用“品牌联盟战略”的营销思路，充分挖掘发展商品牌，借助外来营销代理品牌，将之与西关人文品牌成功嫁接，以强大的品牌联盟阵容催动品牌营销力，找出项目核心价值，顺利促进项目成功销售，从而提升地产开发品牌的价值。广州地铁，新生活干线广州地铁，新生活干线人文西关，不可替代的居住情结人文西关，不可替代的居住情结合富辉煌，品牌地产经营专家合富辉煌，品牌地产经营专家嗣金艺选痕八脉慌吊垒由全埂戴选谎织露严脯辆炎哀俺湘涣妹鹿投邱流犯西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页品牌战略联盟品牌战略联盟广州地铁品牌广州地铁品牌合富辉煌品牌合富辉煌品牌人文历史形成人文历史形成西关居住情结西关居住情结地铁上盖地铁上盖物业营销物业营销专家专家老城区老城区物业营物业营销专家销专家品牌品牌营销营销专家专家西关人文品牌西关人文品牌三大品牌联盟、两大资源，三大品牌联盟、两大资源，创造无坚不摧的创造无坚不摧的品牌营销力品牌营销力品牌营销力品牌营销力企业企业实力实力地铁地铁资源资源广州地铁广州地铁地产品牌地产品牌价值提升价值提升成功销售地产开地产开发实力发实力西关上品西关上品强大的营销资源强大的营销资源丰富的商业丰富的商业广告资源广告资源轿镁搂戚嘶纷扦巢昨旦跳必顺泌月艘底乖沏弯份蚀遏抒登乙熄湃迈雀蛆途西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页营销策划报告纲要营销策划报告纲要n品牌理解品牌理解n认识西关认识西关n项目理解项目理解n市场契机市场契机n客户定位客户定位n营销策略营销策略 项目定位项目定位 价格策略价格策略 推广部署推广部署揉粒性燃度渊侯离砰孪卯庭表尺诚捣粤窍淋再兄久端钝妙添酶刑掌座蛮高西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页第一部分：品牌理解第一部分：品牌理解充分深入理解广州地铁品牌内涵，将充分深入理解广州地铁品牌内涵，将之进行最大化的资源利用，为地产开之进行最大化的资源利用，为地产开发品牌价值加分。发品牌价值加分。贿饿锅决荫索夏邑侍犯暇无怒匹述恶锯残桓涝码折契嗽呐烬嘻育匝咯窘胡西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页在开始之前，在开始之前，让我们一起回顾广州的发展历让我们一起回顾广州的发展历程、以及地铁对广州的贡献。程、以及地铁对广州的贡献。1.1 1.1 品牌历史追溯品牌历史追溯填屁济计曹晓井耻垄暮前雌些辱揖繁毗藻劫汞缠袁肤辱犁闪晓坑贪憾卧喷西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页广州地铁广州地铁城市发展的先行者城市发展的先行者 1993 1993年年1212月月2828日，地铁一号线动工；日，地铁一号线动工； 1997 1997年年6 6月月2828日，地铁一号线西朗至黄沙首段开通运行；日，地铁一号线西朗至黄沙首段开通运行； 1999 1999年年2 2月月1616日，地铁一号线全线开通运行；日，地铁一号线全线开通运行； 2002 2002年年1212月月2929日，地铁二号线首段开通运行；日，地铁二号线首段开通运行； 2003 2003年年4 4月月1313日，国家主席胡锦涛等领导乘坐广州地铁，并对工作表示满意；日，国家主席胡锦涛等领导乘坐广州地铁，并对工作表示满意； 2006 2006年年1212月月3030日，地铁三、四号线胜利开通日，地铁三、四号线胜利开通 将来将来. .邻旅该获厦份糊给吗将孙吭扰氨舰姥腊首粮钮麻迫湘诲湛析溉糙个物粳蔫西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页有谁，还会记得，广州在没有地铁之前，每天，都是这样渡过的地铁地铁 情系广州情系广州粥龚驾拇技述狐误椿浮何箭肠狙你死鬼芦贸澜言撒伟椒扼通友耐竟追积特西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页交通状况惨不忍睹、塞车是每天必须经历的。交通状况惨不忍睹、塞车是每天必须经历的。每天，在上下班的路上只有默默地忍受，更多的是一种无奈！地铁地铁 情系广州情系广州蔷仕妮况吟封移给态聚棕铃键头腐梆眩际聂萄妙更巾赛抱虐权赛银对赢蹄西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页受运输能力的影响，城区居住人口高度集中，城市发展进程缓慢！受运输能力的影响，城区居住人口高度集中，城市发展进程缓慢！每天住在狭窄、破旧的房子，和人来人往的城区，生活，真的就是这样吗？地铁地铁 情系广州情系广州永茵抽李鲤弹捞肯鹃腑锐歌览谱桶闪葱楚骤庸射侮账魄胚番罩长椽伶葛撤西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页而现在的广州因为地铁的出现，变得如此美丽、可爱地铁地铁 情系广州情系广州鸽宾科炮御敏呈悬习报孜勒坤玉疆察梢瓢擂爆醋哈炒锗惶证稀恒课昧裴绘西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页地铁五号线年底即将建成，七号线规划获批地铁五号线年底即将建成，七号线规划获批地铁地铁 情系广州情系广州俞鹤愚片调制呵么炒乞发拜吼硒多巧幌雌置陷责泽瘪笼凹嚎辞企授激盂痔西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页城际交通网络不断发展，出行更显便利、舒适城际交通网络不断发展，出行更显便利、舒适地铁地铁 情系广州情系广州家搓哗哄厉掷串惹离镇粱剪辗塘茬位铀蒲娃琐币哟炼我蚌扫霜饱傅姚决枢西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页现在的广州，蓬勃发展、人来人往、到处洋溢着生机地铁地铁 情系广州情系广州夺逻签疏储氧揩菱鲁疆瘁顷佬家宪片叶辫汐征跪纵含湿习前且仆脆龚檄滞西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页城市环境日渐改善，广州变得越来越美丽、宜居。城市环境日渐改善，广州变得越来越美丽、宜居。地铁地铁 情系广州情系广州裸帛侧月呵愿迢募殉蛙蹦趴首湿荫惮孕刚惭豹苟园染纬耳关坷哩跺梦绊门西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页天河北天河北CBDCBD广州新地标广州新地标双塔双塔珠江新城珠江新城迈向国际化，成为珠三角地区政治、经济、文化中心！迈向国际化，成为珠三角地区政治、经济、文化中心！地铁地铁 情系广州情系广州宏酱塌咐遁宽履搪型睁仍妥铂苛罢成鸵羽滓贸亡伶哲入碍嗽易武辫抵乞钾西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页地铁每天默默地为330330万市民提供出行的便利万市民提供出行的便利，为广州赢取更多的时间赢取更多的时间，同时，也担负着广州经济发展的社会使命经济发展的社会使命，而更重要的是，它承载承载着广州市民对美好生活追求的愿望愿望，和不断向前的精神不断向前的精神，正如地铁公司的口号：地铁，为广州提速！地铁，为广州提速！地铁地铁 情系广州情系广州弃躇民扛宙躲逮缮馁剪釉漂伪系励沈蕊服漆及紊片捆去点阐湃獭盔方帛靴西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页地铁地铁 情系广州情系广州我们可以看见，在地铁身上，肩负着社会发展的历史使命，和无私奉献的精神，而这种精神，正好代表了广州人“勤奋、务实、守时勤奋、务实、守时”的优良传统，因此，广州民众对地铁有着特殊的印象“情感依赖、认同、和一份信任！情感依赖、认同、和一份信任！”地铁地铁是城市发展的先行者！是城市发展的先行者！唇春熊宇话邓质外歧炽亦讲当熔谩促且蔼挚瓜讯四还冰肺途铂飞左弟案交西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页合富辉煌眼中的合富辉煌眼中的“广州地铁广州地铁”1.2 1.2 品牌价值认品牌价值认知知惨沂儡透馁榆柞域掂立浑磐咀担焚米云奸控脑臀咸褂粒被昧芯赘酌筹你馋西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页“广州地铁广州地铁”品牌认知品牌认知 三者综合，构成三者综合，构成三者综合，构成三者综合，构成唯一性唯一性唯一性唯一性的，别的企业的，别的企业的，别的企业的，别的企业无法比肩的品牌高度无法比肩的品牌高度无法比肩的品牌高度无法比肩的品牌高度国有的、领先的、大国有的、领先的、大型的多元化经营企业型的多元化经营企业蕴含无限商机的、为企蕴含无限商机的、为企业腾飞助力的地铁资源业腾飞助力的地铁资源与市民息息相关的每日零与市民息息相关的每日零距离接触的公共交通距离接触的公共交通三大唯一性品牌优势三大唯一性品牌优势官方官方官方官方性质背景性质背景商业商业商业商业价值巨大价值巨大民众民众民众民众生活一份子生活一份子唇唾痊抡掉红专鬼氮遵喘呜捆稀尼堡吏靳酗丽续拂渤货逗饲贪晓女分教碧西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页官方性质背景官方性质背景一个知名度极高的国有企业一个知名度极高的国有企业国内地铁企业翘楚国内地铁企业翘楚改变城市交通格局，提升城市价值改变城市交通格局，提升城市价值地铁二号线是中国第一个轨道交通国产化项目中国第一个轨道交通国产化项目。技术上实现国国内五个第一内五个第一，即第一个应用地铁站台屏蔽门系统、第一个全非接触式IC卡的自动售检票系统；第一个地铁集中供冷系统、第一个架空刚性悬挂接触网技术、第一个使用国产化A型车辆。 广州地铁三号线在国内首次国内首次采用120公里时速快线系统，首次应用移动闭塞信号系统和集成防灾报警等八大系统的主控设备。广州地铁四号线在世界上第一个采用中大运量的直线电机运载世界上第一个采用中大运量的直线电机运载系统系统 训开突熬拴巢震糯萧叶踪椒戳肋娠屏渝诧斜刁耗疼迟册叁鲜软碌赢捌恿蜀西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页官方性质背景官方性质背景多年地产开发经验多年地产开发经验成功开发多个地产项目成功开发多个地产项目优化城市规划，改善城市居住品质优化城市规划，改善城市居住品质 “广州地铁房地产开发事业部 ”成立于2004 年 8 月，曾经开发过的项目包括：金道花园、金兰苑、富康新村等大中型居住小区，以及合作开发了恒宝华庭、中旅商业城、捷泰广场、新保利大厦、骏泰商业城和五月花广场等地铁沿线物业。恒宝华庭中旅商业城捷泰广场新保利大厦溺即香蕾忘众糟缎讳草爆艇厚辙剁左恬纯获增遣誊荫徊淄窗唬信胺征午窿西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页商业价值巨大商业价值巨大丰富的地铁广告资源丰富的地铁广告资源逐日递增的巨大地铁客流，带来不断上涨的财富逐日递增的巨大地铁客流，带来不断上涨的财富改变城市的力量改变城市的力量发挥商业价值，为企业不断增值发挥商业价值，为企业不断增值驻驭瑞甘携柴廓钙畦肃娠舌便讥札叼武薯斩飘贿江做主庇尽茶疆婪磅虐蓬西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页孕育出多个成功商业项目孕育出多个成功商业项目商业价值巨大商业价值巨大带来繁盛的地铁商业中心带来繁盛的地铁商业中心繁荣城市商业，加速城市财富积累繁荣城市商业，加速城市财富积累天河城中华广场江南西商业街北京路步行街恒宝广场恒宝广场按炽疗吕酚魁孟拴推懊僧晓拘楞膏痊狄甸夜萝尝幸柯述砒董蛋夫联靳足敌西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页民众生活一份子民众生活一份子新生活干线，是生活也是未来新生活干线，是生活也是未来每日零距离接触，与生活息息相关每日零距离接触，与生活息息相关服务民众，提高城市生活品质服务民众，提高城市生活品质展饮绝刮阅悔挤取研痘耐作焦借砸衫泳痊你炮锑搁邑撇美次起咨惑瑟翘破西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页“广州地铁广州地铁”企业品牌内涵企业品牌内涵与生俱来的与生俱来的品牌亲和力品牌亲和力亦官亦官亦商亦商亦民亦民市政企业背景、市政企业背景、实力、诚信力实力、诚信力 企业发展力企业发展力财富发动力财富发动力三种属性兼有的品牌内涵三种属性兼有的品牌内涵三种属性兼有的品牌内涵三种属性兼有的品牌内涵市政公共交市政公共交通建设通建设品牌形象品牌形象品牌属性品牌属性品牌价值品牌价值地铁商业价值应地铁商业价值应用，地产开发用，地产开发为民众服务的，为民众服务的，市民生活一份子市民生活一份子提升城市价值提升城市价值 提升民众生活提升民众生活“广州地铁广州地铁广州地铁广州地铁” 一个一个一个一个唯一性、亲民性的强大品牌唯一性、亲民性的强大品牌唯一性、亲民性的强大品牌唯一性、亲民性的强大品牌旺獭尚卯终丘捍虫坍回腊违蒋衍采胺错兵以劈邀蘑涵阀萧渴尔子愤饰黍灿西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页如何通过合富辉煌，令如何通过合富辉煌，令“广州地铁广州地铁”品牌再度飞跃品牌再度飞跃？问题：问题：钉乱霓瞪切蜗内捶巾板砌获缩营柳疾重樊尊句负遵衰雏矢奥谅焊唾眼韦稗西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页战略营销战略营销“广州地铁广州地铁”与合富辉煌形成与合富辉煌形成“长期品牌战略联盟长期品牌战略联盟”的关系的关系达到双赢的结果！达到双赢的结果！我们建议：我们建议：坟碰傈股戮募耘份嚣帘喳乌靳颗插直毫泰懦培白蝇邀铰脸蓄穷投仰仆邱惧西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页高度：高度：确立高端确立高端市场话语权市场话语权深度：深度：树立广州树立广州主流开发商形象主流开发商形象广度：广度：扩大老城扩大老城区客户幅射面区客户幅射面“广州地铁广州地铁”企业品牌企业品牌具有具有绝对市场占有率绝对市场占有率最具客户忠诚度最具客户忠诚度拥有拥有最多高端客户最多高端客户具有具有高度执行力高度执行力具具最广泛的网络资源最广泛的网络资源合富辉煌品牌实力品牌战略联盟品牌战略联盟资源利用最大化，市场价值最大化资源利用最大化，市场价值最大化实现品牌飞跃、价量飞跃目标实现品牌飞跃、价量飞跃目标+ +究敝拴促块犊曹文扦煮袁鞘任黑权疮副我贞世车令是冻党矣酉卸妥殖研准西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页以下，让我们一起来认识以下，让我们一起来认识合富辉煌品牌合富辉煌品牌盛呆腋另拒厢碎喜鸡氯钢轰疽下型淖宫盾换锦桅豆态披祥娱闭椽纹爬篓尊西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页 合富辉煌成立于合富辉煌成立于9090年代年代初，以十余年的地产智慧，专注于初，以十余年的地产智慧，专注于地产服务行业，历经地产服务行业，历经800800多个项目多个项目的实战，连续的实战，连续1010年年创广州房地产创广州房地产代理行业成交额的最高纪录。代理行业成交额的最高纪录。 2008 2008年，年，全球遭遇金融危机，广州楼市低糜、商品房成交全球遭遇金融危机，广州楼市低糜、商品房成交量价齐跌，合富辉煌广州分公司仍创出近量价齐跌，合富辉煌广州分公司仍创出近150150亿亿成交额的佳绩，以成交额的佳绩，以一枝独秀的姿态遥领同行。一枝独秀的姿态遥领同行。 专业房地产代理商、营销执行力专家专业房地产代理商、营销执行力专家吹轮券婴讨石馈岸钻皮儒培唉吁牺拎埠滴庶杰羽蔡扎绥考捷柠黄赎耪积诲西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页老城区市场：耕耘老城区市场：耕耘1414年的优势累积年的优势累积品牌营销专家品牌营销专家地铁沿线物业代理专家地铁沿线物业代理专家荔湾区营销专家荔湾区营销专家客户资源整合专家客户资源整合专家合富辉煌实现品牌战略及品牌附加值的专业伙伴实现品牌战略及品牌附加值的专业伙伴谍超矣脾馒惰拴围粳潘呻丢租恤陵锦瓶槛抑羽屠蹲幸套巴赴嘛忱小淡锑轻西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页合富辉煌合富辉煌品牌营销专家品牌营销专家歉嘎务戈贯叹勺凰倍欲撇铃过绸羚处屯籽铰挟荷蚤撮谈提次羡雌型撮蚊轿西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页实现品牌战略及品牌飞跃的专业伙伴实现品牌战略及品牌飞跃的专业伙伴合富尤其是在广州高端市场上合富尤其是在广州高端市场上创下众多品牌飞跃的成功案例创下众多品牌飞跃的成功案例以汇景新城及合景泰富集团为例：以汇景新城及合景泰富集团为例：七漂晴掂梨坍亨忍火电受含举婉攻矿成甘冈墅粕肠渣淡肄明纲养渴宵昂撩西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页一个品牌开发商的蜕变一个品牌开发商的蜕变成功经验借鉴：合富如何从整合营销的角度拉动侨鑫集团从原来中低档的汇侨新成功经验借鉴：合富如何从整合营销的角度拉动侨鑫集团从原来中低档的汇侨新城（城（50005000元元/m/m2 2) )到超豪的汇景新城的飞跃：到超豪的汇景新城的飞跃：撅诧卤哄恫返拼概觅自盘饰然茶吴只奏台约梳块亭磊静蛊闷或恤吨贡聪滞西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页1010年前，他们是默默无名的开发商年前，他们是默默无名的开发商“汇侨新城汇侨新城”令他们渐露头角令他们渐露头角滚癸沫帽站逢疼楚则琶刚艾皂岳蚕契泻邢居拴跃曼摔墩梅焊仲亨袁蔗府词西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页“汇景新城汇景新城”骄人业绩骄人业绩市场实效：年销售突破市场实效：年销售突破1313亿、销售均价约亿、销售均价约2500025000元元/m/m2 2项目品牌打造：项目品牌打造：“中国十大超级豪宅中国十大超级豪宅”等多项殊荣等多项殊荣企业品牌提升：侨鑫集团已然成为超豪发展商领军代表企业品牌提升：侨鑫集团已然成为超豪发展商领军代表品牌营销专家品牌营销专家 8 8年间，年间，合富辉煌从市场定位、客户定位、产品定位合富辉煌从市场定位、客户定位、产品定位及创新等以营销中心的角色全面介入及创新等以营销中心的角色全面介入，充分调动合富高端客户，充分调动合富高端客户资源，成功地将原不为客户认同的区域，转变为全国标杆的豪宅社区！资源，成功地将原不为客户认同的区域，转变为全国标杆的豪宅社区！突兹胸让肥馏长硫陕扬妇粘碍枪三议福盖插亡撒惭杜求甩斌蓟甘疥拎琢纬西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页1010年后，通过合富辉煌的整合营销，年后，通过合富辉煌的整合营销，一个名字，令他们成为一个名字，令他们成为“豪宅开发商豪宅开发商”的代名词！的代名词！“汇景新城汇景新城”品牌的飞跃！品牌的飞跃！凄衰校婿腮妇谷壁配圃政瞒嘘埠户怨凋瘴逃策弓好蝉辐皖祷洗鹤哥梗衷扔西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页金融海啸下选择金融海啸下选择“合富合富”成功经验借鉴：合景泰富集团如何借助合富辉煌的客户资源以及整合能力，在全成功经验借鉴：合景泰富集团如何借助合富辉煌的客户资源以及整合能力，在全球遭遇金融危机的市场环境下，六大盘创造逆市旺销的奇迹。球遭遇金融危机的市场环境下，六大盘创造逆市旺销的奇迹。柄杜谜誉甚检酮姻乾盘哲馒让蝴激蒜腻将挽虏债婶运熏涌琉隘绕梅汐圾粟西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页品牌营销专家品牌营销专家20082008年，当全球经济遭遇金融海啸时年，当全球经济遭遇金融海啸时岗箕捂逢柿抨自碑漠颤锐嗣殆认崩誉拢思娥警遁哆蕊丽杠钳忆桌增宇脆卫西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页 合景泰富集团毅然作出惊人的决定：合景泰富集团毅然作出惊人的决定：放弃原有的销售团队，放弃原有的销售团队，将属下六个开发项目交由合富辉煌全程策划、代理。将属下六个开发项目交由合富辉煌全程策划、代理。品牌营销专家品牌营销专家汇峰汇峰天湖峰景天湖峰景瑜翠园瑜翠园领峰领峰朗悦君廷朗悦君廷上城湾畔上城湾畔掠键渔诌霄宣耍位陪慌玩电笨竟钟蓖语法纳疤束钧樱术敦磺棵清乐罩俱烁西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页品牌营销专家品牌营销专家 事实，再次证明了合景泰富当初的决定是非常正确的！凭借合事实，再次证明了合景泰富当初的决定是非常正确的！凭借合富辉煌的整合营销和充分调动高端客户的资源，六大盘都创下了逆市旺富辉煌的整合营销和充分调动高端客户的资源，六大盘都创下了逆市旺销的奇迹，销的奇迹，0808年助合景泰富累计销售共年助合景泰富累计销售共2828亿亿，超额完成全年销售目标！，超额完成全年销售目标！合富辉煌，再次获得品牌开发商的认同！合富辉煌，再次获得品牌开发商的认同！领峰销售现场领峰销售现场朗悦君廷销售现场朗悦君廷销售现场汇峰销售现场汇峰销售现场上城湾畔销售现场上城湾畔销售现场衣绸燕潍孙挽景摇侍磁很逞雇戍檬锄公秤枕参邪陶呻靖贴增冉锥褐嚷邦筛西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页侨鑫与合景泰富侨鑫与合景泰富v都需都需借助新项目实现品牌飞跃借助新项目实现品牌飞跃、从而支持价量飞跃、从而支持价量飞跃v都是都是借助合富辉煌的专业整合能力借助合富辉煌的专业整合能力达到了以上目的达到了以上目的品牌营销专家品牌营销专家案例总结：烷乒晨拆扣譬砸疑慈赣疟进答耗蜂漫盘序躬镀应宁王兼滩关权讨鳞刀侧枢西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页合富辉煌合富辉煌地铁沿线物业代理专家地铁沿线物业代理专家底扑烃发侯饰事范叛恕麦克畏邻柱酱鲤寻津便椎介炼渊瘤逃稗饭藩掏曝簿西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页光大榕岸光大榕岸凯旋会凯旋会碧海湾碧海湾利雅湾利雅湾蓝色康苑蓝色康苑南国花园南国花园丽景湾丽景湾江畔华庭江畔华庭恒荔湾畔恒荔湾畔君临天下君临天下天誉花园天誉花园汇景新城汇景新城名门大厦名门大厦凯旋新世界凯旋新世界天伦花园天伦花园中海金沙湾中海金沙湾辉煌大厦辉煌大厦中信君庭中信君庭富基广场富基广场星城格调星城格调森语星园森语星园江南花园江南花园南沙境界南沙境界塞纳森晴塞纳森晴会展星城会展星城雅郡花园雅郡花园新城市逢源新城市逢源印象东山印象东山东鸣轩东鸣轩汇桥新城汇桥新城文景阁文景阁隽园隽园荔湾广场荔湾广场保利紫薇保利紫薇元邦航空元邦航空香堤雅境香堤雅境中海名都中海名都都市晴川都市晴川环城商夏环城商夏金色荔苑金色荔苑金色康苑金色康苑地铁沿线物业代理专家地铁沿线物业代理专家金域蓝湾金域蓝湾富景花园富景花园华景新城华景新城在广州中高档地铁沿线物业的代理率及成功率，合富辉煌均占第1位 盟稠膜舆命胺炮毖矫伐轨哥勺指墩灯罚积订破堡保生套膊党馈赤估而曹涅西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页n20062007年上江（江景）￥15000/近1500套18亿元n20042005年榕景四季￥5000/逾1500套9亿元n20082009年水岸榕城￥13000/逾1200套13亿元清零清零清零清零清零清零2004年，合富辉煌率先在工业大道北提出地铁的概念，随即引爆抢购热潮，助力光大地产成功实现企业、项目品牌双飞跃！经典品牌案例经典品牌案例光大花园光大花园本土中端发展商高端物业品牌发展商跻身一线发展商行列眼惭讥靖想俺伪瘁遗伏历装遮皖暂狡弄福哟海畜扣罪鸳刮策乱尿婶沏荚蒋西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页价量双飞，树立标杆！合富辉煌携手光大地产创造三大记录：价量双飞，树立标杆！合富辉煌携手光大地产创造三大记录：2.2万万板块最板块最高高成交单价！树立市场标杆价！成交单价！树立市场标杆价！17亿亿老城区最老城区最高高成交额楼盘！掌握绝对话语权！成交额楼盘！掌握绝对话语权！三甲三甲五年内跻身一线发展商行列，成就市场美誉度！五年内跻身一线发展商行列，成就市场美誉度！经典品牌案例经典品牌案例光大花园光大花园纶兽蜘限诞队颇阀诉侨七铡抢俊稍毯欧睹构串饲沤军几诵拜主请瘦曹岁柏西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页经典品牌案例经典品牌案例富基广场富基广场火爆的销售现场 成功打造成海珠区地铁上盖的标杆项目，每次开售都引爆市场，08年A7、A8栋开售更实现“零广告费、全部售罄零广告费、全部售罄”的辉煌成绩，成为地产行业的典范！留熬疙焉扑童弟哨爱辑脓价拭俗吠脉窥游筑斌守诚啡胜八仍敏猜颇署垂供西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页合富辉煌合富辉煌荔湾区营销专家荔湾区营销专家邦伪萎散瓷蛮组练踢歧姻料友载匠吻尽寐饰或匈隶连跨杖邓宋躬抗环甫琐西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页惠城花园、清平药材市场、惠城花园、清平药材市场、 恒荔湾畔，万科康园、万科荔园、恒荔湾畔，万科康园、万科荔园、雅居乐荔尚国际、新城市逢源雅居乐荔尚国际、新城市逢源合富辉煌是广州土生土长的房地产代理公司，我们也是从西关的项目出发走向了全国以及港澳！合富辉煌是最懂广州人代理公司，最懂广州市场的代理公司，亦是最懂与西关客户沟通的代理公司！老城区物业营销专家老城区物业营销专家荔湾区其他代理项目：荔湾区其他代理项目：圣驱绩堑裤展履查当慎苯腆纹制筏社砸颗牌莉养除劈散费触黎衣尖各床袄西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页经典品牌案例经典品牌案例恒荔湾畔恒荔湾畔恒荔湾畔位于原芳村，占地恒荔湾畔位于原芳村，占地4.84.8万，总建万，总建2020万。万。现行政隶属荔湾区，属于荔湾的现行政隶属荔湾区，属于荔湾的“新区新区”。我们。我们凭藉凭藉敏锐的市场洞察力敏锐的市场洞察力以及以及强势的执行能力强势的执行能力为项为项目打上漂亮的一仗。目打上漂亮的一仗。一、强势宣传企业品牌形象及操作项目，以企业形象拔高项目形象，加强一、强势宣传企业品牌形象及操作项目，以企业形象拔高项目形象，加强口碑传播力度，弱化区域不良认知。口碑传播力度，弱化区域不良认知。项目自身价值不高时，以企业品牌带动客户的认知较容易收到好的效果。渤靳纵规侮铂圭诫矽丰肇蒋胜拆沸芜枣岳舍毖幻卉绥醋救蛋卓劳也机扰鸥西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页项目区域现状不佳，在项目开放期间主要诉求点以品牌以及区域未来规划为主，成功扭转西关客户对芳村印象。二、创意的立体广告宣传，挖掘白鹅潭经济圈价值，描述强势未来前景，二、创意的立体广告宣传，挖掘白鹅潭经济圈价值，描述强势未来前景，以政府未来规划打消客户对现状顾虑。以政府未来规划打消客户对现状顾虑。经典品牌案例经典品牌案例恒荔湾畔恒荔湾畔扒赶选订脏恐笺脉晕瞄举酥绞盟扩吁肖群跑土害航疹懂棠碑娱尤洼镀你祟西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页未开放销售中心前，项目在恒宝华庭设长达1个月的品牌巡展。同时组织储备客户每星期在恒宝会所进行产品说明，讲述项目产品及豪华会所。将客户对项目的关注点聚集项目产品，弱化项目周边配套不足、环境差现状。三、三、西关核心区域设长期展点，定期产品说明会。拉高项目形象、提前展西关核心区域设长期展点，定期产品说明会。拉高项目形象、提前展示项目价值，弱化项目周边形象。示项目价值，弱化项目周边形象。经典品牌案例经典品牌案例恒荔湾畔恒荔湾畔闲喂吵炕彤募矫尚豪停茬哎挡鹏昧言旧氖馋惭卒犁嘿趁稗挡综危匿傣饰信西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页20072007年年5 5月份月份 上下九步行街做展，让西关人认识万科上下九步行街做展，让西关人认识万科20072007年年1010月份月份 新光城市广场做展，让更多人认识项目新光城市广场做展，让更多人认识项目20072007年年1111月份月份 样板房对外开放，用品质打动客户样板房对外开放，用品质打动客户20072007年年1212月月1515日日 开卖引爆，开卖引爆，2 2小时清零小时清零有效地通过资源整合能力建立起广州人对项目以及万科品牌的深度信有效地通过资源整合能力建立起广州人对项目以及万科品牌的深度信赖。通过敏锐的市场触觉为项目带来更大的升值空间，强势执行能力赖。通过敏锐的市场触觉为项目带来更大的升值空间，强势执行能力令项目开卖当天清零。令项目开卖当天清零。经典品牌案例经典品牌案例万科金色康苑万科金色康苑键憎巡谅坏奔靖显幢宇篙其氏章袭已症粱拾念歌澡晌烁罩衔赛多看郝酣飘西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页20082008年年1 1月份月份 东方宾馆，万科金色康苑业东方宾馆，万科金色康苑业主答谢宴，宣传品牌口碑，主答谢宴，宣传品牌口碑，为金色荔湾储客做好准备为金色荔湾储客做好准备20082008年年2 2月份月份 有效利用合富资源客户以及有效利用合富资源客户以及万科业主资源，收筹超过万科业主资源，收筹超过20002000个个20082008年年3 3月月1515日日 开卖引爆，开卖引爆，3 3小时清零小时清零合理经营业主及客户，让企业文化及品牌深入人心。有效利用客户合理经营业主及客户，让企业文化及品牌深入人心。有效利用客户资源，短时间为项目储得大量客户，让项目再一次清零。资源，短时间为项目储得大量客户，让项目再一次清零。经典品牌案例经典品牌案例万科金色康苑万科金色康苑狙嚼行愈师忍晚潮嗅恋灸札诣犹影骗疯阔盗寥损言俱肇穿胖闪消嚷氓惹参西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页时间时间项目项目推货数量推货数量成交数量成交数量成交均价成交均价金额金额0707年年1212月月1717日日万科金色康苑万科金色康苑15615615615613000130002.12.1亿亿0808年年3 3月月1515日日万科金色荔苑万科金色荔苑23023023023013500135004.24.2亿亿0808年年4 4月月1212日日万科金色康苑万科金色康苑23023023023014000140004.54.5亿亿 总计总计 10.810.8亿亿万科金色康苑荔苑成绩万科金色康苑荔苑成绩半年时间实现价的飞半年时间实现价的飞跃，为发展商回笼大跃，为发展商回笼大量资金！量资金！经典品牌案例经典品牌案例万科金色康苑万科金色康苑猛糊傈碧埂判泼券呀巾取灭质秒移谢狭搀六樊波驾谢栏涂妇卜椅灼胞梅邱西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页案例总结：老城区物业营销专家老城区物业营销专家n 合富在荔湾区中高档及高档地产代理市场占有率稳占合富在荔湾区中高档及高档地产代理市场占有率稳占 第一第一；n 在荔湾城区已有在荔湾城区已有2020多万多万的客户资源；的客户资源；犯檀兼挑闯陀损扁狈灿沸冈弥英斩暑锰琳拼政染敷每袭烤辗乏殊舶玩砚拄西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页合富辉煌合富辉煌客户资源整合专家客户资源整合专家坯驳捞殿沪镇伎帛午熔蝗缮乡钠么钓窘街鹤网帆宅奠垮粗蜘忱谦卉擂皱僵西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页光大榕岸光大榕岸凯旋会凯旋会保利保利康桥康桥碧海湾碧海湾珠江广场珠江广场利雅湾利雅湾二沙岛二沙岛滨江滨江19331933蓝色康苑蓝色康苑南国花园南国花园金雅苑金雅苑浪琴居浪琴居丽景湾丽景湾江畔华庭江畔华庭恒荔湾畔恒荔湾畔君临天下君临天下天誉花园天誉花园汇景新城汇景新城翡翠绿州翡翠绿州竹竹韵韵山山庄庄 光大蓝山别墅光大蓝山别墅名门大厦名门大厦凯旋新世界凯旋新世界天伦花园天伦花园新城市新城市玥秀玥秀光大四季花城光大四季花城之水岸蓝城之水岸蓝城江江南南世世家家金地荔金地荔湖城湖城半山半山E E墅墅托斯卡纳洛可可托斯卡纳洛可可黄圃花园黄圃花园辉煌大厦辉煌大厦滨江滨江19331933恒荔湾畔恒荔湾畔蓝色康苑蓝色康苑保利保利康桥康桥金雅苑金雅苑中信君庭中信君庭中信君庭中信君庭丽景湾丽景湾珠江广场珠江广场浪琴居浪琴居江畔华庭江畔华庭利雅湾利雅湾富基广场富基广场星城格调星城格调森语星园森语星园雅致花园雅致花园江南花园江南花园金盛大厦金盛大厦塞纳森晴塞纳森晴会展星城会展星城雅郡花园雅郡花园盛大蓝庭盛大蓝庭印象东山印象东山东鸣轩东鸣轩纵横滨城纵横滨城汇桥新城汇桥新城倾城时代倾城时代美林湖畔美林湖畔新恒基御品新恒基御品嘉城国际公寓嘉城国际公寓文景阁文景阁隽园隽园南国嘉园南国嘉园中海康城中海康城荔湾广场荔湾广场保利紫薇保利紫薇元邦航空元邦航空金沙花园金沙花园宏景台宏景台香堤雅境香堤雅境保利丰兴保利丰兴名雅花园名雅花园中海名都中海名都金地荔金地荔湖城湖城天誉花园天誉花园倾城时代倾城时代半山半山E E墅墅汇景新城汇景新城君临天下君临天下翡翠绿州翡翠绿州凯旋新世界凯旋新世界名门大厦名门大厦新城市新城市玥秀玥秀托斯卡纳洛可可托斯卡纳洛可可光大四季花城光大四季花城之水岸蓝城之水岸蓝城荔湾广场荔湾广场天伦花园天伦花园江江南南世世家家光大蓝山别墅光大蓝山别墅光大榕岸光大榕岸竹竹韵韵山山庄庄滨江滨江19331933凯旋会凯旋会保利保利康桥康桥丽景湾丽景湾江畔华庭江畔华庭浪琴居浪琴居利雅湾利雅湾珠江广场珠江广场金雅苑金雅苑蓝色康苑蓝色康苑南国花园南国花园碧海湾碧海湾碧海湾碧海湾中信君庭中信君庭南国花园南国花园光大榕岸光大榕岸凯旋会凯旋会恒荔湾畔恒荔湾畔都市晴川都市晴川环城商夏环城商夏丰隆阁丰隆阁怡雅苑怡雅苑南沙奥园南沙奥园高端项目高端项目高端江景项目高端江景项目凯旋新世界凯旋新世界合富合富1414年，年，在广州超在广州超100100个个高端项目，高端项目，8080万个万个高端客户，高端客户，中高端市场中高端市场绝对占有率达绝对占有率达90%90%以上以上客户资源整合专家客户资源整合专家寓宁滋映扳敛靡箕娟祸功绚潭卉定痔务脯慌污疏才忧社缴槐辽疡吠绘饭冰西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页全市最多地铺分布，搜罗高端客户房王网同步发布项目资讯，全城搜客二手客户资源：全市店面最多的二手行，累积逾50万客客户资源整合专家客户资源整合专家厅累急它编刮兹稻怯煎响崩奥诊础燎汰束住怜涂佃仿益近缔挚饿炸塞跪尧西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页案例总结：客户资源整合专家客户资源整合专家n 合富在广州中高档及高档地产代理市场占有率接近合富在广州中高档及高档地产代理市场占有率接近 90% 90%，1010年来积累了数量庞大的中高档客户资源；年来积累了数量庞大的中高档客户资源；n 在荔湾城区已有在荔湾城区已有2020多万多万的客户资源；的客户资源；诡务未截串资使颠贸卯谊屡卒遵客则卢琶洽脂稍彭结亨怔盲句端九英溉杠西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页因此，我们相信：因此，我们相信：选择选择“合富辉煌合富辉煌”等于选择等于选择“稳健与成功稳健与成功”！腑仔完惩姑镁馆布慕稚罪苗支妆碟缘仅浅虽寨摇小癸稿阶镊麻闪筛七萧郊西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页第二部分：认识西关第二部分：认识西关西关的人文，西关的美食，西关的艺术，西关的人文，西关的美食，西关的艺术，西关不可言说的情怀西关不可言说的情怀都在时代的洗礼中去粕存精，传承流芳都在时代的洗礼中去粕存精，传承流芳棚脉哀未司辆州瑞鸭挣就柜威谊摆兄沾单绕氛引券渠淬义技涟乍秦盯庚阀西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页认识西关认识西关 西关，是老广州人对位于荔湾区，北接西村，南濒珠江，东至人民路，西关，是老广州人对位于荔湾区，北接西村，南濒珠江，东至人民路，西至小北江，明清时地处广州城西门外一带地方的统称。西至小北江，明清时地处广州城西门外一带地方的统称。 明末兴建起十八甫，开设有十三行。清代中、后期起，西关先后兴建了明末兴建起十八甫，开设有十三行。清代中、后期起，西关先后兴建了宝华街、逢源街、多宝街等居民住宅区。西关是广州的旧城，因明清时地处城西宝华街、逢源街、多宝街等居民住宅区。西关是广州的旧城，因明清时地处城西门外而得名，在明清时期这儿就是广州的商贸中心。门外而得名，在明清时期这儿就是广州的商贸中心。玉器文化玉器文化商贸文化商贸文化世故人脉世故人脉饮食文化饮食文化西关文化西关文化建筑文化建筑文化曲艺文化曲艺文化蠢椭挺狭把斩柒语孙漫嗜娠揍任借抑嚎良诗争烤福腿嫉诈潞杂锯条洽两案西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关西关广州的商贸之源广州的商贸之源n 通商口岸响誉古今-“十三行”早在明末清初，就是中国对外贸易的唯一通商口岸；n 繁华延续四百年，西关如今依然商贾汇聚，清平路药材专业市场、清平路药材专业市场、华林玉器市场，上下九商业步行街华林玉器市场，上下九商业步行街规模之盛，人流之多，交易量之大，仍执国内同业之牛耳！擅址关纷匝攘纲匙壳鸥假舒骤氰碰茅贱棵漏至泽酒眨茅稀趣午榨痰合灼炳西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关西关美食誉满全球美食誉满全球n“西关美食”甲天下-力求“色香味 形意”完美结合，享有“食在荔湾”之盛誉。美食数量多达几百种，广州酒家，泮广州酒家，泮溪酒家、莲香楼溪酒家、莲香楼等众多美食老字号更是誉满全球，成为国内外来宾到广州的必去之地！n小食琳琅满目，如南信双皮奶、欧成南信双皮奶、欧成记上汤鲜虾云吞面、德昌咸煎饼、荔湾艇记上汤鲜虾云吞面、德昌咸煎饼、荔湾艇仔粥仔粥等等；n已以陶陶居、趣香饼家、莲香楼、荣陶陶居、趣香饼家、莲香楼、荣华华等为代表的广式月饼蜚声海内外，远销世界各地。靶惫稿淳链饺垢轩恍钟惶街袄史形鞠衙咳状咬泳仍酪型览肝卵陶短刽丑铭西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关西关传统建筑荟萃传统建筑荟萃n n建筑文化冠南粤建筑文化冠南粤-陈氏书院陈氏书院是全国重点文物保护单位，代表了岭南建筑艺术的最高成就岭南建筑艺术的最高成就，石雕、砖雕、木雕、陶雕、泥雕、铁铸、门画、壁画遍布厅堂和廊庑，造型美观，工艺精巧。诗人郭沫若曾赞叹道：“天工人可代，人工天不逾”！早在20年代，陈氏书院就被国际学者载入世界性代表建筑之一。n n 西关大屋西关大屋是最具岭南民俗风情特色的建筑，更是广州传统建筑的瑰宝，装饰讲究、工艺精美，趟拢门、满洲窗等独具特色。佯求遗乍甚数译段牟形候笨暑河铸住休讨争龋慨抑忆棠艰觉并她泄弗登齿西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关西关粤剧曲艺之乡，曲韵醉人粤剧曲艺之乡，曲韵醉人 n粤曲、粤剧群众基础深厚，已具有几十个“私伙局”，素有“粤剧曲艺之粤剧曲艺之乡乡”之称之称。n粤曲、粤剧界的泰斗“八和会馆八和会馆”亦是座落在西关，西关小巷、茶楼、社区内处处曲韵飘扬，粤曲粤剧的神韵成为西关人身上的一种艺术血液。赞兜匙曝请抄疤蛮打勾醛侦咒梧陶札贝蚀莆诲搁己哉至匣展肤鳖搪好畜遥西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关西关“翡翠翡翠”福地，人皆识福地，人皆识“玉玉”n西关玉器可谓全国闻名，西关的玉器墟，华林玉器市场是全国有名的玉器华林玉器市场是全国有名的玉器集散地集散地，西关与玉结缘，玉器亦成就了西关这块福地n西关的玉器老板是一批先富起来的人，通过玉器交易致富，而玉器文化亦因此在西关得到大力的传播，西关 “人皆识玉”荧踌懈寇葡梆芜悠吻沂奢习凤贸锅钥约宽茂旁蛹酸颖播民惹叭扛荐牲尾垒西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关西关体现最浓厚的广州人情味体现最浓厚的广州人情味n西关是老广州的发源地，这里的居民说着最地道的广州话，唱着最古老的广州童谣。n广州人的人情味在西关最浓厚，一个大家庭住一间西关大屋，三代同堂，兄弟在同一屋檐下比邻而居。街坊同声同气，几十年守望相助有如亲友。使西关人都不愿意离开这片世代相传的宝地。n打牌、唱曲、养雀、饮茶，每一项活动都透着浓浓的人情味，在西关世故人脉是资源，亦是一种宝贵的广州精神。青胀花再涌爬肢弧纤棠较嘉原谜耪香鹰炒棺纹铡培应淮绍方拢缉咎飘锹簿西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关人文西关人文 + “ + “广州地铁广州地铁”= ”= 贵贤上品贵贤上品地铁是亲民的社会情结地铁是亲民的社会情结地铁是亲民的社会情结地铁是亲民的社会情结地铁地铁+ +地产，情感和信任地产，情感和信任西关是传承的人文经典西关是传承的人文经典西关是传承的人文经典西关是传承的人文经典老西关居住情结老西关居住情结= =贵贤上品提升城市生活贵贤上品提升城市生活贵贤上品提升城市生活贵贤上品提升城市生活传承文化，带来全新现代生活传承文化，带来全新现代生活捏胯脑故疵蹦药绘赢曰家店骇垄赴紧显赦让方抿乏抵赶忌掸谗吸唾檬扯根西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页第三部分：项目理解第三部分：项目理解挖掘项目竞争优势；形成个性化竞争卖点；挖掘项目竞争优势；形成个性化竞争卖点；找出负面因素，扬长避短。结合西关与广州找出负面因素，扬长避短。结合西关与广州地产品牌价值，形成项目核心价值。地产品牌价值，形成项目核心价值。隘墙磷囱众仙涧殊尹穗盎洋相症诣父史秉遵辨架词蠢揉侦谦湃枣间拈色刹西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页 项目地段价值项目地段价值紧邻长寿路站高尚紧邻长寿路站高尚地铁沿线地铁沿线住宅物业住宅物业西关老城区西关老城区繁华的居住、商业、文化中心繁华的居住、商业、文化中心老西关人文风情犹在，新西关现代时尚兼享老西关人文风情犹在，新西关现代时尚兼享吭汐编帖整门杜嗡埠拨帆潭技使亢闯左弊蒲珊弛分找区吱塘必昂性湘疤沁西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页 项目配套资源项目配套资源幼儿园幼儿园地下车位共地下车位共350350个个会所功能会所功能n 小区内有会所、餐厅、酒店、小区内有会所、餐厅、酒店、临街商业、幼儿园、老人活动临街商业、幼儿园、老人活动中心、文化活动中心、居委会中心、文化活动中心、居委会等配套。等配套。n 项目有足够的车位提供给住项目有足够的车位提供给住户户n 小区内拥有园林，提高生活小区内拥有园林，提高生活品质。品质。园林园林总用地面积总用地面积 14503 14503平米平米容积率容积率 5.68 5.68建筑面积建筑面积 100071 100071平平米米总户数总户数 553 553户户车位数车位数 350 350个个其中其中A1A1、A2A2、A3A3栋为住宅项栋为住宅项目，目，A1A1、A2A2栋为栋为3232层高，层高，A3A3栋为栋为2929层高。层高。挚氖崖捐辅缀刃件檄嘘烛宝喳梭渊绑鲜呆案碾酬属捞乍翘霄饵漏惶朋释耶西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页 项目产品价值项目产品价值从户型的面积分布格局可以看出，北面北面无园景单位为紧凑小户型紧凑小户型，南南向向园景单位为中大舒适中大舒适户型户型。产品双定位产品双定位双定位优势：双定位优势：适合不同类别客户需求，不一味求大、求适合不同类别客户需求，不一味求大、求豪，豪，以紧凑实用、舒以紧凑实用、舒适为规划原则，复合西关大部分人居住需求，具有适为规划原则，复合西关大部分人居住需求，具有亲民性亲民性的产的产品规划，及户型布局。品规划，及户型布局。占据了西关楼盘的市场空白点占据了西关楼盘的市场空白点。壹婪奖佑呻种债浑啼唤畦杜蚤牺亡痕毖誊戳顷凡谈仁洁湖敖痘穿担贾刘袖西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页 项目户型配比项目户型配比标准两房 152套大两房 31套小三房 121套大三房 59套四房 59套户型型户型面型面积户数数比例比例总面面积比例比例标准两房准两房707515235.9%106401140029.4%大两房大两房8085317.4%248026356.7%小三房小三房808512128.6.7%96801028526.5%大三房大三房1001055913.9%5900619515.9%四房四房1301405913.9%7670826021.3%总计701404221003637038775100搏冒咳仔娶吮樊伤佰簧猾填注扔誊第杂丫株拾酶划患迎雪谣啡邀苦纺兴旋西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页周边配套资源教育、医疗周边配套资源教育、医疗本项目本项目莹惯伎梅窄证兄裴赐誊围列蓑约羌荆良撼狈邢融触蚂碉迪豪筒割社咨啦赊西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页周边配套资源餐饮、休闲周边配套资源餐饮、休闲本项目本项目哮纫剂审蚀隘峙斌通丢保悍成萍好橙炙河汾年涯视鼎腋酞屠坝如拭留狭燃西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页项目项目SWOTSWOT分析及应对方案分析及应对方案优势（S）劣势（W）西关中的西关，老城区绝优地段西关中的西关，老城区绝优地段城区配套成熟，衣食住行样样齐，生活城区配套成熟，衣食住行样样齐，生活成本较低成本较低“街坊文化街坊文化”生活氛围，生活更融洽生活氛围，生活更融洽发展商具地铁品牌支持，民众基础好发展商具地铁品牌支持，民众基础好户型丰富，满足首次及换房客户需求户型丰富，满足首次及换房客户需求整体规模不大，临近马路，部整体规模不大，临近马路，部分单位受影响分单位受影响四周整体环境欠佳，以旧房居四周整体环境欠佳，以旧房居多，高层单位缺乏景观亮点。多，高层单位缺乏景观亮点。机会（机会（O O）发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势市中心住宅项目少之又少，西关核心地市中心住宅项目少之又少，西关核心地段更是难求段更是难求周边同档次一手竞争项目较少周边同档次一手竞争项目较少老城区拆迁补偿高老城区拆迁补偿高随广佛一体化之势，荔湾更是区域衔接随广佛一体化之势，荔湾更是区域衔接的重要组成部分的重要组成部分西关的核心，无可复制的文化传统沉淀西关的核心，无可复制的文化传统沉淀推广结合西关文化，增加客户认同推广结合西关文化，增加客户认同充分发挥发展商资源优势，如地铁媒体充分发挥发展商资源优势，如地铁媒体传播等传播等利用近荔湾湖公园资源带出项利用近荔湾湖公园资源带出项目目“泛泛”悠闲空间概念悠闲空间概念增加项目的配套附加值，例如增加项目的配套附加值，例如大型超市、商业等大型超市、商业等提升装修标准及特色化配置，提升装修标准及特色化配置，内景胜外景内景胜外景威胁（威胁（T T）发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁弱化劣势，避免威胁弱化劣势，避免威胁整体经济环境变化，政策调整频繁整体经济环境变化，政策调整频繁大荔湾周边项目异军突起，如万科、新大荔湾周边项目异军突起，如万科、新世界、广物等项目相继进入销售期世界、广物等项目相继进入销售期通过项目高端路线的形象包装，建立发通过项目高端路线的形象包装，建立发展商品牌，提高知名度展商品牌，提高知名度利用地铁媒体的传播力迅速扩散项目美利用地铁媒体的传播力迅速扩散项目美誉度誉度强化地段优势，区隔竞争对手强化地段优势，区隔竞争对手地段、地段、还是地段地段、地段、还是地段以鲜明的西关形象启动市场以鲜明的西关形象启动市场预留升值空间预留升值空间蒂费敌双颇哼炬玻墙前涉郎蜒绎粉淄文勒伊吹磊诬机盔磺嘉嗡誓歌授绅争西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页项目价值构成项目价值构成广州地铁品牌价值广州地铁品牌价值项目自身价值项目自身价值西关居西关居住价值住价值老城老城改造改造社区社区规划规划特征特征产品产品规划规划亮点亮点项目配项目配套价值套价值将西关的城市价值得将西关的城市价值得以最大化的实现以最大化的实现三大价值构成项目核心价值三大价值构成项目核心价值三大价值构成项目核心价值三大价值构成项目核心价值西关的城市价值西关的城市价值地铁交通地铁交通与地产开与地产开发结合发结合亦官亦商亦官亦商亦民的企亦民的企业魅力业魅力地铁带来地铁带来的城市生的城市生命力命力项目价值构成项目价值构成帕派吝嗣葱得宾瓮哩湾愈络儡茅堡竞峻毯增关嫁愤舵捕猴盗定沿与半敦僵西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页项目核心价值体现项目核心价值体现通过对广州地铁品牌、西关，以及项目本身的理解，我们可通过对广州地铁品牌、西关，以及项目本身的理解，我们可以清楚地看到，贵贤上品具有以下价值点：以清楚地看到，贵贤上品具有以下价值点：唯一性的绝对信心保证品牌背景唯一性的绝对信心保证品牌背景唯一性的西关人文价值唯一性的西关人文价值唯一性唯一性“产品双定位产品双定位”亲民户型设计亲民户型设计唯一性的精品社区唯一性的精品社区不可复制的不可复制的不可复制的不可复制的“地铁出品地铁出品地铁出品地铁出品 西关上品西关上品西关上品西关上品”叼驻赶且询蓝坞青坪巡寓醇冬揩铀龄缉木廷辫嘿摹寿些噶铬萎翻豌莹刺赡西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页第四部分：市场契机第四部分：市场契机大市研判；大市研判；区域竞争分析；区域竞争分析；寻求市场空白点，抢占先机。寻求市场空白点，抢占先机。题脏换照恭战毛烧冀栽褂直阅扦爹熟汁畸坍绪擂殊阁哨部响譬恫湾熙缩两西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页 全局态势全局态势 广州市广州市20092009年楼市走势年楼市走势 荔湾区市场情况分析荔湾区市场情况分析大市研判大市研判磐烹雅铲容蒙级换努回豢季圭贡压侠蔡厢攘六俄鸦甥怒核醇服业兜农掉陈西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页经济层面：广州虽受金融海啸的影响，但发展仍保持良好态势，经济层面：广州虽受金融海啸的影响，但发展仍保持良好态势， 消费支撑力尚足。消费支撑力尚足。数据来源：广州统计局网站0707、0808广州固定资产投资累计增速广州固定资产投资累计增速0707、0808广州商品出口总额累计增速广州商品出口总额累计增速0707、0808广州社会消费品零售总额累计增速广州社会消费品零售总额累计增速n与我国整体经济发展同步，广州宏观经济近期也进入调整期，增速有所回落，但仍高于全国平均水平，保持了12的高增长；n从拉动经济发展的投资、出口、消费“三架马车”来看，仍保持了较高增长速度，经济发展的基本面向好，长远的稳定性无庸置疑广州近年广州近年GDPGDP增长情况增长情况询抉临食搪劳盲屎斧耘断锭戎牌欣匣烫料青肃霄琼桥态藕遥走噶谆后补棵西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页楼市层面：楼市层面： 受中央扶持政策的影响，受中央扶持政策的影响，0909年楼市有所回暖，特别是年楼市有所回暖，特别是4 4、5 5月份，商品房成交量有较大幅度增长。月份，商品房成交量有较大幅度增长。n 2008年，广州市新建商品房成交成交面积同比减少同比减少34.8%34.8%，成交金额同比亦减少28.9%。存量房成交量亦同步萎缩37.6，改变了过去几年的快速增长趋势。n 进入09年，受中央一系列扶持政策的影响，整体楼市市场有所回暖，第一季度商品房成交量较08年第四季度有较大幅度的增长。数据来源：广州国土资源管理局骗危潜擞蓝雀岳么仪乙妈虎憨眉理纫亩故舍哪抢辱锄赁啸稗莉屿彦涡伺蹿西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页细分板块：市中心细分板块：市中心vsvs外围外围 市中心的供应少，消化速度快于外围区域。市中心的供应少，消化速度快于外围区域。数据来源：广州国土资源管理局n 供应供应：目前在售商品住宅中，七成供应在外围，市中心只占三成；n 消化率：消化率：20082008年全市消化率68%68%，中心六区消化率为90%90%，显示外围区域的消化速度远远低于中心六区；n 07-08年通过公开出让途径成交的商品住宅用地，超过超过80%80%的总建筑面积分布在外围的总建筑面积分布在外围区域区域；可见，无论是目前抑或未来，广州商品住宅供应主要集中在外围区域，竞争相当激烈。扫瓦偿瓢游窄队越署妹销崔剿泅寓顺羹耽搁畦民西蚤删刑绎澡朽吱捷罗跪西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页细分板块：市中心vs外围 09年第一季度，外围价格尤其是不具备稀缺产品价值的洋房等价格升幅缓慢，而市中心价格有小幅增长湘辕丽丑汇峪烦椭谢此厄凰匪箔柳碱弱当盐怎奎拼吁描鹃驯旗眺峦柞寅亮西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页政府救市，但动作层面主要于首次置业人群政府救市，但动作层面主要于首次置业人群, ,旨在稳定市场；但外旨在稳定市场；但外围物业围物业0909年的竞争局面仍较严峻。年的竞争局面仍较严峻。政府目前出台各项措施旨在稳定市场；政府目前出台各项措施旨在稳定市场；（摘要）“从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策 ”广州政府明确出台救市政策广州政府明确出台救市政策1、提高公积金贷款上限2、减少土地供应昆蓟苍炭境渤绩苹旨线钞喉返堂狞鄙糯蓄堑天毖下托扰遭滓堕汗闲筹崖衅西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页 全局态势小结全局态势小结n广州经济层面支撑尚足，广州经济层面支撑尚足，0909年楼市成交态势逐渐回暖。年楼市成交态势逐渐回暖。n外围市场竞争虽严峻，但老城区外围市场竞争虽严峻，但老城区项目的潜在刚性需求项目的潜在刚性需求依然存在强大的承接力依然存在强大的承接力，对于本项目而言，对于本项目而言，努力挖掘市区努力挖掘市区中高端客户中高端客户是项目成功与否的关键。是项目成功与否的关键。爬退钒野瓤翁社铣骤巡弊帛烟痛应畸育瞒梨于岸疡秆丈油碰棒名褐蠕吝辉西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页 全局态势全局态势 广州市广州市20092009年楼市走势年楼市走势 荔湾区市场情况分析荔湾区市场情况分析大市研判大市研判盾湿烘嚏驱茸谨翅瓤蚂滋鸿钟报大轴似俯研窗锥妆掂择狼剐英肋决靛僳茹西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页商品住宅市场商品住宅市场20092009年商品住宅供应充足年商品住宅供应充足n2009年广州商品住宅供应充足。 据不完全估计：2009年广州市中心六区新增供应约3.13.1万套万套，约约300300多万平方米，多万平方米，相比2008年有一定幅度的减少； 全市十区新增供应约4.94.9万套万套，约500500万平方米万平方米；相比2008年同样有所减少； 但由于2008年底的余货比2007年大幅增加，全市的余货约余货约2.72.7万套万套，因此预计2009年的可售货量与2008年相当，供应充足。谤御烃血讣戌抹群瘸输商相仔跳九旅群反宵瞪骗毁膏都俭葱瞩苍洞植忽皖西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页商品住宅市场商品住宅市场市场供应以外围区域为主市场供应以外围区域为主n2009年新增供应集中在白云区、海珠区、花都区及番禺区；n白云区新增商品住宅供应充足，特别是金沙洲区域和富力桃园的货量大；n海珠区的新增供应有所增加，而天河区则有所减少。咽捣云幂捕堆恫陆咳晌稽夸港藏苞掇客祥碰况刻伶驮葵瓦橡焊篷比被紧瑟西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页商品住宅供应商品住宅供应热点板块分布热点板块分布n2009年广州市商品住宅可售货量热点板块n番禺区的市桥板块、华南板块n白云区的金沙洲-城西板块、同和板块、白云大道板块n花都区的天马河、新华中心、山前大道n天河区的珠江新城n海珠区的海珠中心板块n荔湾区的原荔湾板块诚瘁棱瓮卞稠霓洲供伊督慨征同耀菩辛矢零皮跃性舵侥僚狈奔臻袋挝周洒西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页商品住宅供应商品住宅供应 预计预计90/7090/70产品面积比上升至产品面积比上升至50%50%以上以上n“90/70”产品供应进一步增多，预计2009年全市“90/70”产品面积占比达到50%以上。 预计2009年，随着“90/70”政策的落实实施的项目入市，市场供应面积占比将上升至50%以上； 产品同质化趋势更为明显。敦装奏敢蓬琉蔑妆橇讼部乱栗邓乍埠条孔童垮堆痰药缓子咱肢翌刺为情翘西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页商品住宅市场商品住宅市场需求需求n n20082008年，成交触底回升，但未全面回暖：年，成交触底回升，但未全面回暖：2008年初的月度成交量跌至2001年以来的最低位。下半年的成交量虽然有所回升，但基本在60万平方米/月以下，全年平均月度成交量为45万平方米；n2009年成交预测：在政策的大力刺激以及市场信心的逐步恢复下，预计预计20092009年的成交年的成交量将有所回升，但受制于经济基本面仍然面临困难，成交量难以大幅恢复量将有所回升，但受制于经济基本面仍然面临困难，成交量难以大幅恢复，预计广州市2009年成交量约在650-700万平方米（平均月度成交量为54-60万平方米）。伟地燎辽助皆雀士闰履端假敝录炕镀辗骡轴沿低省辖格鲜娩即唤岩企寨贬西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页20092009年预测年预测价格价格n2008年广州楼价处于明显的下降趋势：从6个月和12个月移动平均线看，楼价已呈下降趋势；n现时楼价水平：2008年1-10月全市商品住宅成交均价9475元/平方米，除9月均价为8244元/平方米外，其余各月的均价都在9000元/平方米以上； n20092009年楼价预测：综合之前影响楼市的因素，预计年楼价预测：综合之前影响楼市的因素，预计0909年楼价在经历年楼价在经历0808年整体调整后已年整体调整后已稳中有小幅上升。稳中有小幅上升。半七获系叶俄偷湛啪记牌闸眯曙蛋仿战亚止叮司彪提功杉帆襟佰以烽根炽西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页大市研判大市研判 全局态势全局态势 广州市广州市20092009年楼市走势年楼市走势 荔湾区市场情况分析荔湾区市场情况分析哮饶宵绝斌衡暇戌举铭惺冲寨焉碟牲咙葛孙差吃松仲挠天牧狮勇阳淋带楔西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页2001-20082001-2008年荔湾区商品住宅供应情况年荔湾区商品住宅供应情况n2008年荔湾区新增商品住宅供应 36.32万平方米，同比增涨38%；n2008年1-12月新增商品住宅供应中2、5、10月均无新增供应；n全年供应量集中在下半年，下半年供应量占81%。购侯雏惨培痈芜狭示炭良悸绸半郎睡唾粪洁伶妄旋港潜川阻竿声嘱头趾椽西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页2001-20082001-2008年荔湾区商品住宅成交情况年荔湾区商品住宅成交情况n2008年荔湾区商品住宅成交面积 33.5万平方米，同比下降12%；成交均价达11319元/M2，同比增涨30%。n2008年荔湾区商品住宅成交面积各月波动较大；成交均价除2-3月外，均保持在万元以上水平运行。揍寞陋包育翘铝短猴死留蘸指蜕粘贤忆巴词獭病盏颖纶魏赚请扫戏范矩贬西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页2001-20082001-2008年荔湾区商品住宅消化率走势年荔湾区商品住宅消化率走势n近年荔湾区消化率波动较大，08年消化率为历史最低水平，仅92。帆晴洁绢滇菏皱侩犀蔬皋莹谗舔和赏锥瓣卿酣辕尊拇触移赂悦掠秆巳治妻西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页荔湾区荔湾区预计预计20092009年在售货量近年在售货量近57005700套套荔湾核心区域供应大荔湾核心区域供应大n2009年荔湾区在售货量近5700套，83%集中在原荔湾 主要供应楼盘有：逸翠湾、新城市逢源、力迅原筑、恒荔湾畔、荔港南湾、逸彩新世界等。n2009年荔湾区在售新货货量近4300套，85%集中在原荔湾 预计原荔湾将推出七个新项目：岭南湾畔、富力流花路项目、原兴隆广场项目、勤建项目、摩根项目、元邦项目、龙津华府。膘洛特甫邑艇省乞修榜芭期挝痞别词抢忆团胶放坷惹掖猪染娩赊柜侄爱阿西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页市场情况小结市场情况小结n2009年广州商品房住宅公用充足，在政策的大力刺激下，春节后市春节后市场交易量逐渐出现回暖热潮，广州将楼市迎来一个新的发展机遇场交易量逐渐出现回暖热潮，广州将楼市迎来一个新的发展机遇；n“90/70”产品供应进一步增多，产品同质化趋势更为明显。借籍楼市出现回暖，各大发展商争相推出新货，市场上机会与挑战并存；n荔湾区09年市场热点将落在原荔湾老城区，如何通过地铁品牌打造贵贤上品、突显自身优势，在市场中突围而出，是我们的首要课题。膘疑恳竞督檀井浑嘿革拽抱淮破衬墟箍枉鸯湿征证鹅恒浩内透帖想侗贮逢西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页区域内的竞争对手区域内的竞争对手胯渣夹斗访停珠掉殆砰夹徒踏精恃侵孙挂踩汝龚寂誊郎汝冕及润百夯郸七西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页荔荔港港南南湾湾（预预计计最最新新一一期期年年底推出）底推出）价价格格：毛毛坯坯均均价价是是1000010000元元/ /，最最低低83008300元元/ /起起，余余货货3030套。套。户型：主力户型：主力9616696166户型户型物管：物管：城启物业管城启物业管理公司理公司管理费：管理费：1.551.55元元/ /平方米平方米* *月月新新城城市市逢逢源源( (客客户户直直接接比比较较竞争对手）竞争对手）价价格格：均均价价1600016000元元/ /，送精装修送精装修户户型型：户户型型9595、115115、132132、145145、158158、219219、230230管理费：管理费：3.83.8元元/ /平方米平方米* *月月和黄逸翠湾和黄逸翠湾（客户直接比较竞争对手）（客户直接比较竞争对手）价格：新推价格：新推A3A3栋均价栋均价1600016000元元/ /，带装修，带装修户型：户型：88-10088-100（二房），（二房），129129142142（三房或复式）（三房或复式）物物管：管：家利物业管理有限公司家利物业管理有限公司管理费：管理费：3.83.8元元/ /平方米平方米* *月月本项目本项目流花君庭流花君庭（新盘未售）（新盘未售）价格：暂未定价价格：暂未定价户户型型：户户型型200200、250250、333333、400400预预计计推推出出时时间间：最最快快五五一一发售发售荔景华庭荔景华庭（新盘未售）（新盘未售）价格：暂未定价价格：暂未定价户户型型：户户型型面面积积在在55-14455-144之之间，主推间，主推8080平方米平方米-120-120平方米平方米物物管管：广广州州高高力力国国际际物物业业服服务务有限公司有限公司管理费：管理费：*元元/ /平方米平方米* *月月媳江嫩砚界欧噶迁萨聂磅貉该乃犊刹能扔缓札针秸赡诉装实凄婶皂寨茨泞西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页项目竞争对手项目竞争对手1 1：新城市逢源新城市逢源n项目位置：荔湾区逢源路56-68号 n发展商：广州新城市房地产开发有限公司n占地面积：6036平方米n建筑面积：总建32900平方米；n楼盘展示：2栋2高层建筑组成n户数：248套n现时销售价格：均价是1600016000元元/ /；价幅1600018000元/n销售情况：前期销售低楼层单位，新一批单位主要推出高楼层，五一黄金周开卖，现正收筹阶段。每周保持有现场活动带动人气。谬祝棵痔垣驭待晕振滇掖褒汝丹氏碟捅票卸剪沥僳竭央亦宫研院帧鳞锅猩西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页n项目位置：荔湾区南岸路67号n占地面积：100000平方米n建筑面积：500000平方米；n户数：超过2000套n车位：1528个n户型面积： 主力96166户型。n现时销售价格：毛坯均价是1000010000元元/ /n销售情况：荔港南湾目前只剩166平米四房大户型。最新一期北区预计年底推出。项目竞争对手项目竞争对手2 2：城启城启荔港南湾荔港南湾柞贱羚输鸥侯排声章洱孩炊杭割嗅氏父膳锦粳耙曝憨妥鞠梭物饵血谁棚择西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页项目竞争对手项目竞争对手3 3：和黄逸翠湾和黄逸翠湾n项目位置：荔湾区黄沙大道8号(黄沙地铁站D出口)n发展商：和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司n占地面积：71000平方米n建筑面积：总建420000平方米；n楼盘展示：8栋25-50层高层建筑组成（A1-A8栋）n户数：1896套n车位：792个n绿化率：26%n现时销售价格：成交均价是1600016000元元/ /；价幅1400018000元/（带装修）n销售情况：A3栋产品即将销售完毕，五一期间将会推出全新A6栋，产品包括89平米两房，116142平米三房。氰群透扦驻宙劣职期戮半团赤聘付票蠕跋锰勋虞渝沂沤匆区抠译钡阀肆谚西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页项目潜在竞争对手项目潜在竞争对手4 4：流花君庭（新盘）流花君庭（新盘）n项目位置：荔湾区流花路73号。n发展商：广州盈湖房地产开发有限公司n占地面积：5124平方米n建筑面积：52378平方米；n楼盘展示：5栋26-27层楼宇联排组成，住宅124套，位于8-27层，1-6层则是办公用途n户数：452套n车位：约255个n预计销售价格：价格未定。n项目现时情况：4月中旬开放了样板房，预计5月份推出，预计首期推出单位约124套。玛翠盼拴卫缆轧妮蹈脆奢息掖鹿洪涝蝎憨柬屋盐钉废婴淘帐汞达转揖鄙小西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页项目潜在竞争对手项目潜在竞争对手5 5：荔景华庭（新盘）荔景华庭（新盘）n项目位置：广州市十八甫北路一号n发展商：广州成功房地产有限公司n占地面积：46000平方米n楼盘展示：六栋15层的建筑围合组成，裙楼-1层至4层为商场；5层为架空层；6层至15层为住宅。n户数：168套n车位：110个n预计销售价格：暂未有价格，预计带装修销售n项目现时情况：预计2009年下半年，户型面积在55-144之间，主推80平方米-120平方米的两房和三房，价格未定。 泽齐蜕嚼梦寻描涯既配妖嫁灼创炙绕石唇摘换肛宙贱径晃鬃营儿契暇浆浚西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页项目对比评分项目对比评分项目新城市逢源荔港南湾逸翠湾本案地理位置规模景观小区配套园林户型面积对比小结：对比小结： 本项目除户型面积较适合客户群需求外，其它单项与竞争项目对本项目除户型面积较适合客户群需求外，其它单项与竞争项目对比中没有绝对的优势，因此各项资源的利用整合是项目销售成败的关键。比中没有绝对的优势，因此各项资源的利用整合是项目销售成败的关键。辅息涨酝许所忽碱获铭蓑龚睬惟彼摹刊也最放柄称玛孺静灶蚀牧雁沼曙缆西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页寻求市场空白，抢占先机寻求市场空白，抢占先机树立产品户型在区域内的稀缺性，填补市场空白树立产品户型在区域内的稀缺性，填补市场空白配合准确的客户定位和资源客户的发动配合准确的客户定位和资源客户的发动提升品牌，抢占先机提升品牌，抢占先机会弄杯亚霜藻勿然息万赔讲梢竞蛰痛喷撮寡说较嫡浑驱侈洼凑匈铰乱现盲西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页第五部分：客户定位第五部分：客户定位区域竞争项目客户特征分析；区域竞争项目客户特征分析；客户实例研究分析；客户实例研究分析；结合产品双定位，进行目标客结合产品双定位，进行目标客户双定位。户双定位。垃铰燕野谬抵庸证望朱厄跪转更决寡孤哗呕吓论甲重晃五跺哲涤油夸麦县西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页楼盘楼盘客户客户新城市逢源（在售）专业市场商人、老西关常住居民、政府公务员、企事业单位职工荔尚国际老西关常住居民、本地商人、公务员、白领，企事业单位职工万科康苑、荔苑私企民营业主、企事业单位职工、商铺当主、政府公务员、医生、教师富力广场专业市场商人、本地商人、公务员、回迁户，有部分住宅作为写字楼办公用途。恒宝华庭本地买家占50%，其次是港澳买家，大约占30%左右，剩下20%的是外地或外国买家宝华豪庭客户群体比较分散，有公务员、商铺当主、白领、老西关等宝盛园90%都是本地买家，以本区商人、政府公务员、老西关为主从竞争市场了解目标客户从竞争市场了解目标客户俱发宛被叫膜烹羽漳泛萤袋招留卑陵矮坟戎狗忍钾遍苍论乔康岛却撤蜡拱西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页荔湾区客户情况分析荔湾区客户情况分析我们拥有最新、最准我们拥有最新、最准确的客户情况分析确的客户情况分析叉笔墙鼓碟适闲瞻馏廊扦离主酌谩兴汞慕哇职看簧沏锚忽嫌皖扦蕉锣拣蝇西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页本案n培正小学培正小学n市市43中中n玛利亚幼儿园玛利亚幼儿园n华侨小学华侨小学n市市31中学中学n广东新华教育学院广东新华教育学院n市市23中学中学n汇源南小学汇源南小学n广州市第二铁路中学广州市第二铁路中学n多宝路幼儿园多宝路幼儿园n培英中学培英中学n荔湾区卫生局荔湾区卫生局n荔湾区第二口康医院荔湾区第二口康医院n西关园医院西关园医院n广州市第二人民医院广州市第二人民医院n荔湾区第二口康医院荔湾区第二口康医院n荔湾区教育局荔湾区教育局三大客户圈层之一：教育、医疗系统客户群三大客户圈层之一：教育、医疗系统客户群教育、医教育、医疗系统疗系统牢操术沃瓮彻识让岗涅鼻玄和裔雄子畸尘掂霜玲烁管逗丰护厘叁失匠报萎西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页n市国税局市国税局本案n交通银行交通银行n中国银行中国银行n建设银行建设银行n农业银行农业银行n农业银行农业银行n建设银行建设银行n工商银行工商银行n中国银行中国银行n中国银行中国银行n工商银行工商银行n农业银行农业银行n工商银行工商银行n工商银行工商银行n工商银行工商银行n农业银行农业银行n工商银行工商银行n广州市荔湾区经济犯罪侦查大队广州市荔湾区经济犯罪侦查大队n岭南派出所岭南派出所n广州市荔湾区公安局综合办证中心广州市荔湾区公安局综合办证中心n司法局司法局n派出所派出所n区司法局区司法局n区公证处区公证处n荔湾区卫生局荔湾区卫生局n环保局环保局n中国邮政周门邮局中国邮政周门邮局n周门工商所周门工商所n金花街派出所金花街派出所n荔湾区税务局荔湾区税务局n荔湾区法院荔湾区法院n荔湾区地税荔湾区地税n荔湾区规划局荔湾区规划局n市卷烟二厂市卷烟二厂三大客户圈层之二：企事业单位客户群三大客户圈层之二：企事业单位客户群企事业企事业单位单位醚走到敢杖牧驼污钾矛靳对京扫较擦沼武仕掉络待腹邯笺铀擒性旧睛十飞西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页n广州电子城广州电子城n滨滨电子城滨滨电子城n长江清平东药长江清平东药 材市场材市场n谊园文具批发市场谊园文具批发市场n大众药品公司大众药品公司n何济公制药厂何济公制药厂n眼镜城眼镜城n广州侨光制药公司广州侨光制药公司n古玩城古玩城华华林林商商业业广广场场华华林林国国际际广广场场n书城书城n儿童服装批发广场儿童服装批发广场n富富力力儿儿童童世世界界n富富力力商商贸贸大大厦厦n玩具批发广场玩具批发广场n何济公制药厂何济公制药厂n荔湾区电子综合市场荔湾区电子综合市场n十三行服装城十三行服装城本案三大客户圈层之三：专业市场客户群三大客户圈层之三：专业市场客户群专业市场专业市场景啦膝竹纶守驯僵杏宪融渭偷径揣箍漆搔穴脊亭作状滩彻宫菊戌垃伦绥闻西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页贵贤上品贵贤上品来自批发市场的私营业主来自批发市场的私营业主医疗、教医疗、教育系统育系统西关原居民西关原居民荔湾公务员荔湾公务员企事业单位企事业单位职工职工总结：可以看出本区楼盘主要购买人群以原西关居民、当地商总结：可以看出本区楼盘主要购买人群以原西关居民、当地商人、公务员、企事业单位职工为主。人、公务员、企事业单位职工为主。项目客户定向项目客户定向创港踪令愿蹦吸构馏粗富糖葡中痘言集剂抿摧名任洗宦壮故涂语渺蚕树溯西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页他们的特征：他们的特征：p 35503550岁岁的消费群体；的消费群体；p 政府高级公务员、企事业单位职工、私企业主、个体工商户；政府高级公务员、企事业单位职工、私企业主、个体工商户；p 有着一定的经济实力，对物业有有着一定的经济实力，对物业有投资保值及升值投资保值及升值的愿望。的愿望。他们的需求：他们的需求：p 一般选择一般选择8014080140平方米平方米的两房、三房单位；的两房、三房单位；p 生活便利生活便利，衣食住行都可在区域范围内得到满足；，衣食住行都可在区域范围内得到满足；p 随着家庭结构的变化，存在随着家庭结构的变化，存在同吃不同住同吃不同住的需求；的需求；p 关注下一代的成长关注下一代的成长，希望有良好的教育环境；，希望有良好的教育环境；p 喜欢安逸、原味的广州生活，喜欢安逸、原味的广州生活，希望住在老城区希望住在老城区。潜在客户群的共性特征分析潜在客户群的共性特征分析坷爱呕规寡幼入佳陌达勋症殷输慑掐毁禽分深跋羽矢第续骋撒坪尽秽纫葱西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页客户资料：市二医院教授客户资料：市二医院教授姓名：邓先生姓名：邓先生 年龄：年龄：5050岁岁学历：本科学历：本科 原住区域：荔湾区原住区域：荔湾区居住环境：较好居住环境：较好 家庭人数：家庭人数：3 3人人个人月收入：个人月收入：1500015000元以上元以上 婚姻状况：已婚婚姻状况：已婚工作区域：越秀工作区域：越秀 职业：医生职业：医生置业次数：二次置业次数：二次 置业用途：自住置业用途：自住 邓邓先先生生是是市市二二医医院院专专家家教教授授，有有稳稳定定的的收收入入来来源源以以及及积积累累较较多多的的公公积积金金。0707年年底底购购入入万万科科金金色色康康苑苑，现现希希望望能能在在周周边边再再买买一一套套物物业业给给爸爸爸爸妈妈住，以便照顾老人家。妈妈住，以便照顾老人家。客户实例研究分析客户实例研究分析控扑蹬团霸蘸阑圭郧漏汞葛估慨审海尸特杯仆泣泊滦枉旗毡耙范惧疙柏萎西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页客户语录：客户语录：“我我喜欢住在老城区喜欢住在老城区，老婆儿子都喜欢这边。，老婆儿子都喜欢这边。”“前年年底买了万科金色康苑，那时候排队排了两个通宵啊，跟买菜似前年年底买了万科金色康苑，那时候排队排了两个通宵啊，跟买菜似的，像我们单位很多的同事也的，像我们单位很多的同事也喜欢这个区域喜欢这个区域，很多人买了！而且万科是，很多人买了！而且万科是大品牌，更加吸引我们。大品牌，更加吸引我们。”“爸爸妈妈现在住在解放南那边，都几十年的老房子了。现在有条件当爸爸妈妈现在住在解放南那边，都几十年的老房子了。现在有条件当然希望他们住得离我们近一点，有个照应，而且老人家也很喜欢这附近，然希望他们住得离我们近一点，有个照应，而且老人家也很喜欢这附近，他们说他们说生活便利，衣食住行都容易解决。生活便利，衣食住行都容易解决。”货燃戚涕妖暮储垮韧骑摘艾瘴妇早慢个赵邮诀潮舰镑绰较赣镑副蚁晶僚药西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页客户资料：宝盛园住户客户资料：宝盛园住户姓名：梁先生姓名：梁先生 年龄：年龄：3838岁岁学历：大专学历：大专 原住区域：原住区域：荔湾民居荔湾民居居住环境：较好居住环境：较好 家庭人数：家庭人数：5 5人（与人（与 父母同住）父母同住）家庭月收入：家庭月收入：8000080000元以上元以上 婚姻状况：已婚婚姻状况：已婚工作区域：上下九工作区域：上下九 职业：商职业：商人人置业次数：一次置业次数：一次 置业用途：置业用途：自住自住 梁梁先先生生一一直直在在荔荔湾湾区区居居住住、工工作作，20022002年年搬搬入入宝宝盛盛园园，自自己己在在上上下下九九经经营营一一家家店店铺铺，目目前前家家庭庭人人口口较较多多，想想再再购购入入一一套套自自住住，宝宝盛盛园园的的房房子子给给父母住，自己则不想离父母太远。父母住，自己则不想离父母太远。客户实例研究分析客户实例研究分析瞩虎粪鉴沤欣公桔庭葬丧久笨徊畸废磕娱肢拉犬捉炒惫蔬兆热姻镊烛凯烧西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页客户语录：客户语录：“我当然不会去别区买了，这里住习惯了我当然不会去别区买了，这里住习惯了”“如果我再买房如果我再买房，肯定是自已住啦，不过我宝园间屋上几年才买，又住得，肯定是自已住啦，不过我宝园间屋上几年才买，又住得几好，宜家买楼都是想换换环境，所以几好，宜家买楼都是想换换环境，所以会留意一些有特色的楼盘会留意一些有特色的楼盘，听说逸，听说逸翠湾不错翠湾不错”“现在没什么可选的，现在都在等附近几个盘，现在没什么可选的，现在都在等附近几个盘，这个区的价格比东山等地这个区的价格比东山等地还是便宜，所以都很想看看有什么楼盘出来还是便宜，所以都很想看看有什么楼盘出来”纯逐缸售申承宝伙虎跑臂欲宁工翟臀纳搁撼报准诛铰姨森悄取盼窿嫉杰猫西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页客户资料：十三行个体户客户资料：十三行个体户姓名：赖先生姓名：赖先生 年龄：年龄：4242岁岁学历：中专学历：中专 原住区域：潮原住区域：潮汕汕居住环境：较差居住环境：较差 家庭人数：家庭人数：4 4人人个人月收入：个人月收入：6000060000元以上元以上 婚姻状况：已婚婚姻状况：已婚工作区域：荔湾工作区域：荔湾 职业：商人职业：商人置业次数：二次置业次数：二次 置业用途：自住置业用途：自住 赖赖先先生生早早年年一一直直在在潮潮汕汕经经商商，前前几几年年刚刚入入广广州州做做服服装装生生意意，目目前前与与儿儿子子过过来来这这边边打打里里生生意意，想想这这几几年年把把家家人人一一起起接接到到广广州州，希希望望在在附附近近可可以以购购买到环境、配套都比较好的房子。买到环境、配套都比较好的房子。客户实例研究分析客户实例研究分析必鬃蜒签炙慑圣劝店竣致友藻己宇吐羊乡靖森葡喇倦衅警痴顾脆掏酞肪腐西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页客户语录：客户语录：“我我买房肯定要离这里比较近的地方买房肯定要离这里比较近的地方”“早年经商，没什么时间陪家里人，如今生意等什么都已经稳定下来，早年经商，没什么时间陪家里人，如今生意等什么都已经稳定下来，也想把家里人接来广州，这样可以有多点时间给他们，况且广州这个城也想把家里人接来广州，这样可以有多点时间给他们，况且广州这个城市我们还是比较喜欢的市我们还是比较喜欢的”“如果这附近有什么盘肯定会过去看了，我在这附近也有房子，但面积如果这附近有什么盘肯定会过去看了，我在这附近也有房子，但面积和环境都不好，我和环境都不好，我看中的是它是不是住得舒服看中的是它是不是住得舒服，不过听说附近马上有很，不过听说附近马上有很多盘可以看。多盘可以看。”袒与跪萧岛峦皱东憎愉捅茨维濒乓辗桓哩英缎敬傈踪厅截泛老烙兑杯婿桔西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页目标客户双定位目标客户双定位来自荔湾各专业市场，以营商为生的个体工商户来自荔湾各专业市场，以营商为生的个体工商户新西关人新西关人他们是：他们是：中药材市场的东北人、河南人中药材市场的东北人、河南人鞋城、服装城的潮汕人、浙江人鞋城、服装城的潮汕人、浙江人水产市场的湖南人、江西人水产市场的湖南人、江西人玉器市场的云南人、广西人玉器市场的云南人、广西人需求需求小于小于9090户型的主力客户群体户型的主力客户群体蕉枫姬铬闻疽委楷喀弃洁嘘阳彰祝耸译设立斯炕膜呆稀调丸狡晦狼仪叼枣西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页他们的特征他们的特征 区域范围区域范围 ： 清平市场清平市场/ /黄沙水产市场黄沙水产市场/ /华林玉器街华林玉器街/ /南岸装饰市南岸装饰市场场/ /十三行服装批发市场十三行服装批发市场/ /上下九步行街上下九步行街u是来自是来自全国各地全国各地的生意人，是的生意人，是新西关人新西关人；u他们希望购买西关的高档楼盘，便于他们希望购买西关的高档楼盘，便于就近经营场所就近经营场所；u存在将家人存在将家人迁入广州迁入广州一同居住的需求；一同居住的需求；u处于对处于对总价总价的敏感，他们意向面积在的敏感，他们意向面积在7010070100；索庶嫩四烤痞蛾戍戴功圾刺凝饯岛从捐匠胳醚孤荆讯蜜枉坏锐凌写乱狠宫西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页目标客户双定位目标客户双定位他们是：他们是：u西关本土改善居住的换房者西关本土改善居住的换房者u荔湾区的公务员荔湾区的公务员u港澳华侨港澳华侨u早期外流到各区的回流客早期外流到各区的回流客u对西关房产市场有信心的投资客对西关房产市场有信心的投资客u需求需求大于大于9090产品的主力消费群产品的主力消费群筏饲撂叹零轩屁珊腻欢瞩孕甲竣近官锤央浓坊庚硝毕告浅霸尽祷幢瞅炽咨西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页第六部分：营销策略第六部分：营销策略最大化发挥广州地铁品牌的实力与资源优势，最大化发挥广州地铁品牌的实力与资源优势，将西关人文魅力植入项目进行充分演绎，提将西关人文魅力植入项目进行充分演绎，提升项目价值，促成火爆销售。升项目价值，促成火爆销售。污揭烛盟纷接七云墟篙拖秦哥抚鸳肇唁辛归聂广坡稼椎讫凿十压辩嫉噬奴西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页在营销之前在营销之前我们如何定位贵贤上品我们如何定位贵贤上品舒孙阎钉箍溃盏毁吸镊荡这艺枷粱胳妒讨辕傀洋昧皖筋落箩折炙小趾恨蛆西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页重塑西关核心精品生活重塑西关核心精品生活享尽商业繁华、叹尽西关美食、领略传统文化、感受浓厚人情！享尽商业繁华、叹尽西关美食、领略传统文化、感受浓厚人情！生活在其中生活在其中贵贤上品贵贤上品项目品牌的市场定位贵贤上品项目品牌的市场定位注释：注释：西关核心：华贵路西关中的西关，传统西关生活代表。西关核心：华贵路西关中的西关，传统西关生活代表。精品生活社区：项目所打造的产品、园林、生活配套及社区规模均为区域相当稀缺的，与精品生活社区：项目所打造的产品、园林、生活配套及社区规模均为区域相当稀缺的，与周边传统西关大屋及单体项目相比，将引领并开创西关新社区生活的居住模式。周边传统西关大屋及单体项目相比，将引领并开创西关新社区生活的居住模式。迟蚁腻粟茄澈套枝刮卞杏矣酶析帆瘫辉弓诛兼榜辞赔投宾彪锐粗涂昂株劳西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页精品生活元素精品生活元素园林设计建议园林设计建议拥有园林的社区项目在老西关区域十分罕有，因此出园林景观的打造对项目营销起到重要作用。（参考示意）迟叙茨畜怨磐捉踢桅核私婴凰茹闪鼓并撼完队淬赣辣戒请拈显年涕七溪怪西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页精品生活元素精品生活元素产品装修建议产品装修建议老西关客户均追求产品实用性产品实用性，因此在产品装修标准上建议实用、精致为主打。（参考示意）隘傈惨拯凿烬陈全呆碉淹且奈名赶微螺墓温圣以咬敢寺凳鹏智驮囚伦秉稳西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页情情动动西关西关贵贤上品贵贤上品项目品牌的形象定位贵贤上品项目品牌的形象定位注释：注释：情情：1 1、表现为发展商对改善西关居住条件的责任使命，体现亲民性。、表现为发展商对改善西关居住条件的责任使命，体现亲民性。 2 2、表现为老城区居民对西关生活、文化的情结。、表现为老城区居民对西关生活、文化的情结。 3 3、表现为、表现为“一碗汤生活时间一碗汤生活时间”的居住理念，父母购房给子女或子女购房给长的居住理念，父母购房给子女或子女购房给长辈，均为亲情的体现。辈，均为亲情的体现。动动：1 1、表现为发展商具有地铁积极向前的理念，同时具有创新、进取的精神。、表现为发展商具有地铁积极向前的理念，同时具有创新、进取的精神。 2 2、表现为项目地处西关核心多姿多彩生活氛围，周边饮、食、娱乐配套一应、表现为项目地处西关核心多姿多彩生活氛围，周边饮、食、娱乐配套一应俱全。俱全。削庄筋雌方厅撂瓣囊壹缠粕玲扣肖畏淋融套缘休瓤懂岛蕉问袁框驹洼镣钱西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页市场估价修正市场估价修正注：各楼盘的售价均不含装修计算。贵贤上品的价格定位贵贤上品的价格定位评估项目评估项目影响系数影响系数恒荔湾畔恒荔湾畔逸翠湾逸翠湾新城市逢源新城市逢源荔港南湾荔港南湾本项目本项目地段30%91010910生活配套20%10911810景观15%1010101210周边环境10%91011810社区规模15%121191210发展商品牌10%10109910合计100%9.99.9510.059.610修正系数1.01 1.01 1.00 1.04 1售价（元/）11000140001400010000修正售价11111.11 14070.35 13930.35 10416.67 项目加权系数10%30%40%20%1111.11 4221.11 5572.14 2083.33 本项目：本项目：1300013000元元/ /（毛坯价）（毛坯价）碌芯癸腿拧炳储马据镰肘宫痴拭准赶捉另缩逆仑傲庄丢袒檬火拈走膏睹炼西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页根据现时的市场在售竞争项目销售均价推导出本项目销售根据现时的市场在售竞争项目销售均价推导出本项目销售均价约均价约1300013000元元/ /（毛坯价）（毛坯价），凭借地铁总公司品牌以及打造，凭借地铁总公司品牌以及打造地铁沿线物业话语权代表为目标理念，并结合合富辉煌的资源地铁沿线物业话语权代表为目标理念，并结合合富辉煌的资源优势及房地产品牌建造专家，我司建议优势及房地产品牌建造专家，我司建议目标销售均价目标销售均价：17000180001700018000元元/ /（带精装修价格）（带精装修价格）贵贤上品的价格策略贵贤上品的价格策略杏诅寝低滇寺缩爹恐抒需腐修腰祟譬堕攀睹钮耽钾懂敞坪毁替昆金主邪辖西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页销售周期：销售周期： 约约4 4个月，即个月，即20092009年年1010月月20102010年年2 2月前，月前， 货量消化约货量消化约90%90%平开高走，快速销售平开高走，快速销售u把握把握0909年上半年房地产市场明显回暖的态势，在本年长黄金周入市，年上半年房地产市场明显回暖的态势，在本年长黄金周入市，使项目在平价入市后的第二个推货期价格仍能迅速拉高；使项目在平价入市后的第二个推货期价格仍能迅速拉高；u充分利用传统旺销节点（如十一、元旦、春节等黄金周），抢占客充分利用传统旺销节点（如十一、元旦、春节等黄金周），抢占客源，扩大项目影响，以达到利润最大化。源，扩大项目影响，以达到利润最大化。贵贤上品的价格策略贵贤上品的价格策略醋个锯息壁旗论总歧廊劈壳鞠淳抠裹哈秘毡婉煤篇汾倾医晶文萎胳篷翘仁西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页发展商及合富发展商及合富客户资源发动客户资源发动荔湾商圈发动荔湾商圈发动合富服务支持合富服务支持西关文化主题西关文化主题体验活动体验活动四环驱动环环相扣，全面发动资源客户四环驱动环环相扣，全面发动资源客户项目推广策略项目推广策略毋锹巍噶鞘腹耶恋敢顷酸腮舜乌玄测作卜奥车蛮虐纶巩咱洼服旦摧手冠呢西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页清平药材市场、黄沙清平药材市场、黄沙水产市场、华林玉器水产市场、华林玉器市场、康王路古玩玉市场、康王路古玩玉器市场等器市场等定向活定向活动联谊动联谊定期信定期信息发送息发送定点定点宣传宣传拜访拜访选取团体定向群体进行拜访选取团体定向群体进行拜访针对性选择专业市场定点宣传针对性选择专业市场定点宣传通过组织定向团体加强互动性联系通过组织定向团体加强互动性联系通过客户终端系统通过客户终端系统定期发送信息定期发送信息专业市场的定向推广专业市场的定向推广策略策略1 1：荔湾商圈发动：荔湾商圈发动恳霍渤蛤撩芥凳猫鬃檀呵凝妖德艘逐利哮嚼充莉割逝者蹲擒跃键敖暴柴饿西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页通过联谊活动发动商通过联谊活动发动商业项目旧业主资源业项目旧业主资源通过现场西关文化体验通过现场西关文化体验活到发动旧业主资源活到发动旧业主资源通过电话专访客户过滤通过电话专访客户过滤发送定向信息发送定向信息商圈客户资商圈客户资源整合源整合针对性的专业市针对性的专业市场客户资源场客户资源合富拥有的荔合富拥有的荔湾区客户资源湾区客户资源策略策略1 1：荔湾商圈发动：荔湾商圈发动课急试诬琵星粪妓蓖帆樟斋伸裕积试私敛查佰漾厨啮狭字沧失抓拼硼慑皆西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页金道花苑金道花苑金兰苑金兰苑等项目业主等项目业主发展商客户资源发展商客户资源清平药材市场清平药材市场万科康苑、荔苑万科康苑、荔苑恒荔湾畔恒荔湾畔等项目业主及诚意客户等项目业主及诚意客户合富客户资源合富客户资源荔尚国际荔尚国际海珠、芳村资源海珠、芳村资源策略策略2 2：发展商客户资源及合富客户资源发动：发展商客户资源及合富客户资源发动白云雅苑白云雅苑脊条弓抗伦稽骸孺敝贬炸盂寂沈拱转扔确肤瘩鸽川稀显顷效宿确咯丘醚敖西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页邀请上列业主及诚意客户邀请上列业主及诚意客户进行茶聚，介绍并推介项目，进行茶聚，介绍并推介项目，同时开展同时开展“新生活、西关情新生活、西关情”推介积分奖励计划，吸引推介积分奖励计划，吸引旧客户带动新客户到场参观、旧客户带动新客户到场参观、认购。认购。充分利用双方资源，加强充分利用双方资源，加强客户维系工作，将使项目得客户维系工作，将使项目得到事半功倍的营销效果。到事半功倍的营销效果。策略策略2 2：发展商客户资源及合富客户资源发动：发展商客户资源及合富客户资源发动潜句烂飘卤庐朱丫醛禾谨砾悦药己俱雾泌骚刀贯妊吠蛔汉骨拐诌稳肖奶巡西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页打造打造“西关专题文化西关专题文化”活动活动策略策略3 3：西关文化主题体验活动：西关文化主题体验活动 整合西关文化精髓（如食文化、建整合西关文化精髓（如食文化、建筑文化、商贾文化、粤曲文化、玉器文化、筑文化、商贾文化、粤曲文化、玉器文化、武术文化武术文化”，让客户全面体验，让客户全面体验“西关专西关专题文化题文化”的魅力，从而提升项目吸引力。的魅力，从而提升项目吸引力。 整合各方面客户资源，定期邀请目整合各方面客户资源，定期邀请目标客户群参团体验手段，进行客户积累及拓标客户群参团体验手段，进行客户积累及拓展。展。需慨级视栅罐荐嗡郴靴丙麓翌业邯烷疑躺钞氦氢麓骄攫事值入娥话晃舅吼西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页合富置业二手高端客户全城发动合富置业二手高端客户全城发动 利用合富利用合富超过超过200200间地间地铺铺、近近20002000名业务员发动名业务员发动当地的高端客户当地的高端客户，配合新品，配合新品上市会、以及相关的公关活动进行上市会、以及相关的公关活动进行发动，并发动，并组织高端客户到现组织高端客户到现场参观、购房。场参观、购房。策略策略4 4：合富服务支持：合富服务支持继萧房绝办量墓佑垄碰敌掸厚跌谊十邻则耐柿注割斤饯昏傲月遂煎壤飞撤西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页合富置业推广会合富置业推广会n 联合合富置业以及保来理财，联合合富置业以及保来理财，组织其客户资源进行内部集中推组织其客户资源进行内部集中推介，每场约介，每场约4040分钟；分钟；n 推介会内容包括：推介会内容包括：n广州楼市走势；广州楼市走势；n房地产投资市场趋势；房地产投资市场趋势；n物业的投资价值；物业的投资价值；n项目推介；项目推介； 策略策略4 4：合富服务支持：合富服务支持到郁荆啊境袁伎褪墨湿慰恭冤烹揖吨整摔账斯廷走林宁鞍效淆庙差止玫单西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页网络发动网络发动 网络发动，网络发动，利用利用房王房王网上店网上店的信息平台发布项的信息平台发布项目信息，让更多客户知悉本目信息，让更多客户知悉本项目，发掘潜在高端客户；项目，发掘潜在高端客户；策略策略4 4：合富服务支持：合富服务支持绷防赦魔疗剧揭陕窃厢锚消皿肢虑弦淫施堪揪淑赡儒糜粉束了器频诣推洽西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页10月11月项目整体营销攻略项目整体营销攻略2010年2月8月9月12月2010年1月1212月加推再次引爆月加推再次引爆持持续续热热销销期期元旦强销期，量价齐升元旦强销期，量价齐升恒宝广场户外宣传活动恒宝广场户外宣传活动元旦现场聚众活动元旦现场聚众活动春节春节持持续销售续销售余余货货销销售售期期贺新年，客户贺新年，客户答谢活动答谢活动2010年3月十月开盘引爆十月开盘引爆开开盘盘热热销销期期十一黄金周陈家祠开盘活动十一黄金周陈家祠开盘活动针对荔湾专业市针对荔湾专业市场的推广活动场的推广活动欢聚西关贺中秋聚众活动欢聚西关贺中秋聚众活动推导推导项目形象导入项目形象导入及软文铺垫及软文铺垫导导入入蓄蓄客客期期 地铁站内广告宣传地铁站内广告宣传蕊悠矣秩肺辩虑借咳择宛橙跨暖钾枪第坞雪宿筛旺理庐营揪面婚退矮绊促西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页工程配合工程配合合富资源合富资源媒体炒作媒体炒作公关活动公关活动 8 89 91010蓄客期蓄客期开盘热销开盘热销111112121 12 23 30909年年首次引爆首次引爆卖点整合卖点整合客户发动客户发动再次引爆再次引爆持续销售持续销售广告诉求点：以广告诉求点：以“西关情感西关情感”为主线宣传西关文化为主线宣传西关文化工程配合：工程配合：8 8月前开放销售中心月前开放销售中心客户发动：荔湾专业市场发动、西关原居民发动客户发动：荔湾专业市场发动、西关原居民发动合富资源：合富资源： 1 1、发动天河区、发动天河区170170多间合富置业地铺的客户资源；多间合富置业地铺的客户资源； 2 2、市中心代理住宅项目客户资源。、市中心代理住宅项目客户资源。推广宣传：推广宣传： 1 1、地铁站点、地铁站点项目整体营销攻略项目整体营销攻略蓄客导入期重点策略蓄客导入期重点策略蚤球稍越凸肝串爸慌坏负掀浸才沧曙诞鞭肛美阀嵌烹守率汹捧寇撞泡醚汞西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页工程配合工程配合合富资源合富资源媒体炒作媒体炒作公关活动公关活动 8 89 91010蓄客期蓄客期开盘热销开盘热销111112121 12 23 30909年年首次引爆首次引爆卖点整合卖点整合客户发动客户发动再次引爆再次引爆持续销售持续销售广告诉求点：以广告诉求点：以“新生活，西关情新生活，西关情”为主线推广项目形象为主线推广项目形象工程配合：工程配合：1010月前开放样板房、示范园林等月前开放样板房、示范园林等客户发动：发展商资源客户、合富市中心客户客户发动：发展商资源客户、合富市中心客户推广宣传：推广宣传： 1 1、平面广告宣传、平面广告宣传 2 2、地铁站点广告、短信宣传、地铁站点广告、短信宣传公关活动：公关活动： 1 1、黄金周西关文化系列活动、黄金周西关文化系列活动 2 2、欢聚西关贺中秋聚众活动、欢聚西关贺中秋聚众活动项目整体营销攻略项目整体营销攻略开盘热销期重点策略开盘热销期重点策略饶禁陈俱御悲嗽矣酵哲违环稳盛柴堰讶劝菱锚唱藤叶帐浸饥琴空唱丰肆嗓西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页 建议在建议在“十十一黄金周一黄金周”公开发售当天利用西关区域地铁站点及周公开发售当天利用西关区域地铁站点及周边商业旺地进用联动，扩大市场效应，吸引区域客户对项目的关注，使项目边商业旺地进用联动，扩大市场效应，吸引区域客户对项目的关注，使项目及地铁品牌同时得到提升。及地铁品牌同时得到提升。地铁站点联动，开盘引爆地铁站点联动，开盘引爆长寿路站长寿路站陈家祠站陈家祠站黄沙站黄沙站恒宝广场恒宝广场建议开盘当天在建议开盘当天在各站点设置各站点设置“贵贵贤上品贤上品”宣传展宣传展位，并派发项目位，并派发项目资料、精美礼品资料、精美礼品贵贤上品贵贤上品礼品建议可用印礼品建议可用印有项目名称及地有项目名称及地铁品牌的纸灯笼。铁品牌的纸灯笼。上下九步行街上下九步行街领高敷身抬恶狭芳砚锐洒瞅斗革垒篆乞桓耪佛捌县垒螟欲兵倒蒲汤铭孰喀西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页 建议公开发售当天邀请建议公开发售当天邀请外来媳妇本地郎组员演员参与外来媳妇本地郎组员演员参与开盘剪彩活动，并利用其老西关的开盘剪彩活动，并利用其老西关的人物形象拉动市场关注，形成事件人物形象拉动市场关注，形成事件炒作。炒作。情动西关，开盘引爆情动西关，开盘引爆媒美碉辞煎售状琢让炊鸽烛顺敏莲氦九揖栽铂舜足雹盛邑绒彪厢桔生径壮西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页 建议在开盘当天晚上，在陈家祠广场举行客户答谢活动，邀建议在开盘当天晚上，在陈家祠广场举行客户答谢活动，邀请所有成交的客户参与，利用陈家祠和地铁品牌的影响力提升贵请所有成交的客户参与，利用陈家祠和地铁品牌的影响力提升贵贤上品的项目知名。贤上品的项目知名。品牌汇演，感谢西关品牌汇演，感谢西关 汇演内容可围绕西关传统文化、汇演内容可围绕西关传统文化、客户互动、抽奖进行。同时建议赠送一客户互动、抽奖进行。同时建议赠送一份纪念品给每位参与的客户。份纪念品给每位参与的客户。萝黑具璃键泞系朽潘帮觅自潜谆元翁龟磺桅蚀嫡涧洪蝇喧刘府舔枢俺水冻西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页工程配合工程配合合富资源合富资源媒体炒作媒体炒作公关活动公关活动 8 89 91010蓄客期蓄客期开盘热销开盘热销111112121 12 23 30909年年首次引爆首次引爆卖点整合卖点整合客户发动客户发动再次引爆再次引爆持续销售持续销售广告诉求点：以广告诉求点：以“家族关爱生活家族关爱生活”为主线推广项目形象为主线推广项目形象阶段目标：把握元旦节点引爆，拉升价格阶段目标：把握元旦节点引爆，拉升价格客户发动：发展商资源客户、合富市中心客户客户发动：发展商资源客户、合富市中心客户推广宣传：推广宣传： 1 1、地铁站点广告、短信宣传、地铁站点广告、短信宣传公关活动：公关活动： 1 1、贺新年客户答谢活动、贺新年客户答谢活动 2 2、地铁房地产品牌宣传活动、地铁房地产品牌宣传活动项目整体营销攻略项目整体营销攻略持续销售期重点策略持续销售期重点策略趁己浙耻嘴胚解吭碌甩蓬撤唉忱捻梨锣南赃嫩葬卞插改洼肝守暮户候设幢西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页销售推货策略销售推货策略推货部署以户型均好性、户型面积搭配为原则，充分考虑客户选择面。推货部署以户型均好性、户型面积搭配为原则，充分考虑客户选择面。A1A13232层高层高A2A23232层高层高A3A32929层高层高首推部分（首推部分（1010月月1 1日）：日）：A1A1栋全部、栋全部、A2A2栋双数层，共栋双数层，共250250套单元。套单元。其中两房其中两房125125套，三房套，三房109109套，四房套，四房1616套。合计面积约套。合计面积约2100021000。加推部分（加推部分（1212月月1 1日）：日）：A2A2栋单数层、栋单数层、A3A3栋全部，共栋全部，共172172套单元。套单元。其中两房其中两房5858套，三房套，三房7171套，四房套，四房4343套。合计面积约套。合计面积约1700017000并击缠魏蔫汛迪烈位帐颧谆婚挪捕返揍那秸饮哥琅烂康欲放漾痢剥燃恐富西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页 项目计划十月公开发售，具体推货及资金回收计划如下：项目计划十月公开发售，具体推货及资金回收计划如下：约约约约3.13.13.13.1亿元亿元亿元亿元约约约约2,82,82,82,8亿元亿元亿元亿元首次发售期首次发售期0909年年1010月月1111月月推售范围：推售范围：单元户型：单元户型：推售套数：推售套数：推售面积：推售面积：销售均价：销售均价：资金回收：资金回收：A1/A2A1/A2（双层）（双层）两房两房125125套套约约934193411600016000元元/ /按销售率按销售率90%90%约约1.351.35亿亿二次加推期二次加推期0909年年1212月月22月月A1/A2A1/A2（双层）（双层）三房三房109109套套约约946394631720017200元元/ /按销售率按销售率90%90%约约1.461.46亿亿A2A2（双层）（双层）四房四房1616套套约约216021601700017000元元/ /按销售率按销售率90%90%约约0.330.33亿亿A3/A2A3/A2（单层）（单层）两两/ /三三/ /四房四房172172套套17000170001800018000元元/ /按销售率按销售率90%90%约约2.52.5亿亿销售推货策略销售推货策略欺溉驻反例跪哨峪烤猾膘郡恍苛肇栖飘须耳柜晓醉套厩瘁缨哗归拱低娠侯西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页 按照上述的推货策略及销售速度预算，在按照上述的推货策略及销售速度预算，在20092009年年1010月至月至20102010年年2 2月四个月内，销售达月四个月内，销售达90%90%或以上或以上，完成项目整体收益如下：，完成项目整体收益如下：四个月完成四个月完成四个月完成四个月完成6 6亿元亿元备注：销售面积按目前资料估算所得，与实际可售面积可能存在差异。备注：销售面积按目前资料估算所得，与实际可售面积可能存在差异。销售推货策略销售推货策略磊枷烯问成饯蜒姐迭狗讼教豫毗虚跟摊联候龋运嘴未斟咽洁龋调吼擎抨山西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页项目整体销售额项目整体销售额项目整体销售额项目整体销售额6.86.8亿元亿元备注：销售面积按目前资料估算所得，与实际可售面积可能存在差异。备注：销售面积按目前资料估算所得，与实际可售面积可能存在差异。销售推货策略销售推货策略挠渤仇寻崔丸巍础抉灼坯旨绥伺郴免挤锰银何丧谅匪莉韭套浪刨畦昧端筹西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页项目整体营销攻略项目整体营销攻略销售费用预算销售费用预算“广州地铁广州地铁”广告资源广告资源合富辉煌客户资源合富辉煌客户资源资源最大化整合资源最大化整合额外媒体额外媒体“0 0”广告投入广告投入按时完成销售目标按时完成销售目标广州地铁品牌广州地铁品牌合富辉煌品牌合富辉煌品牌西关人文品牌西关人文品牌改监捕梁酱礁南蒜错睹劣解耙讶后铆嗅膳雍授抓计唆黎鄂射晒裔壁捎竣巴西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页 为配合发展商完成销售目标，争取为配合发展商完成销售目标，争取4 4个月内完个月内完成销售目标并回笼资金，我司在整体营销推广费用的控成销售目标并回笼资金，我司在整体营销推广费用的控制上会以最实效性的推广手段为原则，再结合合富辉煌制上会以最实效性的推广手段为原则，再结合合富辉煌特有的资源平台，在项目开盘初期营销费用控制在销售特有的资源平台，在项目开盘初期营销费用控制在销售额的额的0.8%0.8%以内，正常销售期内比例相应减少。具体营销以内，正常销售期内比例相应减少。具体营销推广安排因应销售情况可作调整，整体营销推广费用不推广安排因应销售情况可作调整，整体营销推广费用不超过销售金额超过销售金额0.5%0.5%。项目整体营销攻略项目整体营销攻略销售费用预算销售费用预算坛另揖蓄队九跟篆川好硅脑喧竞痊裹瘪诵临羽稠譬油篓刃谰屋国唆昨钟袱西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页感谢地铁公司给予我司本次提案机会！感谢地铁公司给予我司本次提案机会！期待与贵司就本项目的具体意期待与贵司就本项目的具体意见进一步深入沟通。见进一步深入沟通。计铰合搜飞喝啡柿煤诗眺蛊儒姓三诱扔蜗传鞋婿悼卷魏馆拎萤狡耳驮谁猿西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页秃蛙艺嵌呜猿乍膊把殊败酌哮宽满写茸互洲盏苗橡兆舔膏画揉萤涣样蛾戊西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页报告完毕!谢谢聆听! !配羞莎该乱浑硝表衷晋糯恃该奖竞玲佐限癌颧困噶嫌群曾黔销世奔潞靴撞西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页西关上品、地铁出品广州贵贤上品营销策划报告2009-164页