亚龙湾项目调研报告阳光天地房地产经纪公司2012.03.08I.part 1II.市场研市场研判判项目城市背景项目城市背景一、城市概况一、城市概况常住人口常住人口1016.3788万人，其中市区面积万人，其中市区面积455.8平方公里，平方公里，人口人口286.2万人（万人（2010年）年）辖辖6市辖区、市辖区、4组团县（市）、组团县（市）、10县、县、3县级市、县级市、1高新区。高新区。包括石家庄市内五区和一个石家庄矿区：新华区、桥西区、包括石家庄市内五区和一个石家庄矿区：新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、石家庄矿区。桥东区、长安区、裕华区、石家庄矿区。石家庄地处河北省中南部，冀中南经济区，是河北省省会，石家庄地处河北省中南部，冀中南经济区，是河北省省会，全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心。概况概况辖区辖区人口人口二、城市经济二、城市经济 全部财政收入全部财政收入 完成完成387.9亿元，亿元， 同比增收同比增收77.55亿元，亿元，增长增长25%。 人均生产总值人均生产总值 超过超过5000美元美元2010年全市年全市地区生产地区生产总值预计完成总值预计完成3400亿元亿元,五年平均增长五年平均增长12.3%地区生产总值地区生产总值人均生产总值人均生产总值全部财政收入全部财政收入1 1月月2626日，国务院出台日，国务院出台“新国八条新国八条”，石家庄出台限购令，石家庄出台限购令 第三套购房叫停第三套购房叫停石家庄房价调控目标出台石家庄房价调控目标出台 房价涨幅力争低于房价涨幅力争低于10%石家庄新建商品房须配石家庄新建商品房须配10%10%以上保障性租赁住房以上保障性租赁住房5月底，石家庄出台商品房销售明码标价实施细则，一房一月底，石家庄出台商品房销售明码标价实施细则，一房一价正式落地价正式落地石家庄出台新规规范商品房买卖石家庄出台新规规范商品房买卖 意在遏止炒房意在遏止炒房下半年，从中央政府到地方各级部门，对房地产调控均采下半年，从中央政府到地方各级部门，对房地产调控均采取了较为积极的态度，政策收紧幅度和力度有所扩大取了较为积极的态度，政策收紧幅度和力度有所扩大国家政策对房地产市场的影响国家政策对房地产市场的影响经过经过2011年整年整年的限购、限年的限购、限贷等宏观调控贷等宏观调控政策的干预，政策的干预，调控政策的密调控政策的密集出台，导致集出台，导致省会房地产市省会房地产市场气氛极度紧场气氛极度紧张，甚至一度张，甚至一度出现了持续走出现了持续走低的态势。低的态势。2011年年自自2012年年2月月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率备金率0.5个百分点个百分点这是今年央行首这是今年央行首次下调存款准备次下调存款准备金率，也是自金率，也是自2011年年11月底月底以来，央行第二以来，央行第二次下调存准率，次下调存准率，调整后大型金融调整后大型金融机构存款准备金机构存款准备金率为率为20.5%，中，中小金融机构为小金融机构为17%。 2012年年部分银行将放松首套房贷利率部分银行将放松首套房贷利率尽管首套房贷利率适当下浮以减轻购尽管首套房贷利率适当下浮以减轻购房者压力将是趋势。但是今年房地产房者压力将是趋势。但是今年房地产调控政策不会松动，因而信贷整体不调控政策不会松动，因而信贷整体不可能太宽松，首套房贷利率大幅下调可能太宽松，首套房贷利率大幅下调的可能性也不大的可能性也不大石家庄房地产市场现状石家庄房地产市场现状经过经过2011年整年的限年整年的限购、限贷等宏观调控购、限贷等宏观调控政策的干预，调控政政策的干预，调控政策的密集出台，导致策的密集出台，导致省会房地产市场气氛省会房地产市场气氛极度紧张，甚至一度极度紧张，甚至一度出现了持续走低的态出现了持续走低的态势。势。但是石家庄的的但是石家庄的的房价并没有表现出比房价并没有表现出比较明显的降价趋势，较明显的降价趋势，同去年相比，同比还同去年相比，同比还有所上升。有所上升。2011年年石家庄的房价从石家庄的房价从2011年的年的2月开始持续增高，呈逐渐上升趋势，月开始持续增高，呈逐渐上升趋势，似乎一直没有受到政府调控的影响，均价一直在似乎一直没有受到政府调控的影响，均价一直在6000元元/平米左平米左右变化。对此，业内人士的看法几乎一致：石家庄虽为省会城右变化。对此，业内人士的看法几乎一致：石家庄虽为省会城市，但是房价相对泡沫较小，所以才会出现限购效果不明显的市，但是房价相对泡沫较小，所以才会出现限购效果不明显的感觉。感觉。10月份下旬的时候，才出现房地产市场的寒冬，但同总月份下旬的时候，才出现房地产市场的寒冬，但同总体同去年相比，房价依然有所上涨，这也恰恰说明，政府对于体同去年相比，房价依然有所上涨，这也恰恰说明，政府对于房地产市场的调控行为，是有目的性的行为，目的在于抑制房房地产市场的调控行为，是有目的性的行为，目的在于抑制房价的疯狂增长速度，使房价得到一个理性的回归，促使房地产价的疯狂增长速度，使房价得到一个理性的回归，促使房地产市场趋向于平稳健康的发展。长期看来，石家庄的房价还将维市场趋向于平稳健康的发展。长期看来，石家庄的房价还将维持一个稳定上升的过程。持一个稳定上升的过程。根据中国房地产指数系统百城价格指数对根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调个城市的全样本调查数据，查数据，2012年年2月，全国月，全国100个城市住宅平均价格为个城市住宅平均价格为8767元元/平方米，环比平方米，环比1月下跌月下跌0.30%，其中，其中27个城市价格环比上涨，石个城市价格环比上涨，石家庄名列涨幅榜第十位，环比涨幅家庄名列涨幅榜第十位，环比涨幅0.62%。2012年年1月，平均住月，平均住宅价格为宅价格为6011元元/平米，平米，2012年年2月平均住宅价格为月平均住宅价格为6048元元/平平米，平均涨了米，平均涨了37元元/平米。平米。各大楼盘来电来访陡然增多据搜房网的数据统计，据搜房网的数据统计，与与1 1月相比，月相比，2 2月来电量月来电量出现大幅反弹，三项指出现大幅反弹，三项指标均达到标均达到400400电话监控电话监控史上的新高，关注各大史上的新高，关注各大楼盘的购房者增速明显。楼盘的购房者增速明显。桥西区、裕华区、长安桥西区、裕华区、长安区，分别位居区，分别位居“搜房电搜房电话话”石家庄楼盘来电前石家庄楼盘来电前三名。三名。部门楼盘销量增加石家庄房管局备案数据石家庄房管局备案数据显示，石家庄楼市交易显示，石家庄楼市交易量明显上涨。量明显上涨。20122012年年3 3月月5 5日至日至3 3月月1111日，石家日，石家庄商品房总销售备案套庄商品房总销售备案套数为数为11621162套，相比上周套，相比上周669669套上涨了套上涨了73.69%73.69%。三月份以来每天成交量三月份以来每天成交量不下五十套，其中不下五十套，其中3 3月月6 6号和号和3 3月月7 7号成交量分别号成交量分别为为275275套和套和327327套。套。部分楼盘开始涨价来自搜房网新房监控的来自搜房网新房监控的数据显示，众美凤凰台数据显示，众美凤凰台意风、天地荣域、卓达意风、天地荣域、卓达上院、天洲沁园等楼盘，上院、天洲沁园等楼盘，价格分别上调了价格分别上调了100-100-200200元不等。元不等。楼楼市市回回暖暖2012年年区域市场分析区域市场分析中低端居住板块中低端居住板块中高端居住板块中高端居住板块项目周边竞争楼盘地图项目周边竞争楼盘地图一、一、中高端居住板块主要有以下几点共同之处：中高端居住板块主要有以下几点共同之处：1.建筑形态主要为高层或小高层建筑形态主要为高层或小高层2.户型区间为户型区间为50160，主力户型以两室、三室为主，主力户型以两室、三室为主3.项目定位一般为中高端项目定位一般为中高端4.项目一般都配有会所，幼儿园等配套设施项目一般都配有会所，幼儿园等配套设施二、二、中中低低端居住板块主要有以下几点共同之处：端居住板块主要有以下几点共同之处：1.建筑形态主要为高层建筑形态主要为高层、多层、多层2.户型区间为户型区间为65130，主力户型以两室，主力户型以两室90100平米平米3.项目定位一般为中低端，售价在项目定位一般为中低端，售价在4000元每平左右元每平左右4.项目项目配有少量简单设施配有少量简单设施I.part 2II.价值提价值提炼炼Threat威胁威胁Opportunity机会机会Weakness劣势劣势Strength优势优势项目竣工周期晚于周边在建项目项目竣工周期晚于周边在建项目区域内大型楼盘的推出区域内大型楼盘的推出石家庄三年大变样政策石家庄三年大变样政策客户对居住环境和综合素质的理性选择增强客户对居住环境和综合素质的理性选择增强本项目可根据本地区市场需求进行全新的包装定位本项目可根据本地区市场需求进行全新的包装定位紧邻北二环，噪音影响比较大紧邻北二环，噪音影响比较大周边在售楼盘和待售楼盘较多周边在售楼盘和待售楼盘较多项目周边多污染性企业，环境质量较差项目周边多污染性企业，环境质量较差该项目为村证房该项目为村证房，没有房产证，没有房产证地理环境优越。地理环境优越。居住氛围优越居住氛围优越品牌优势品牌优势价格优势价格优势本项目的本项目的SWAT分析分析地块整体情况分析地块整体情况分析一、地块位置、交通一、地块位置、交通位置：位置：项目紧邻城市主干道建华大街，建华大街贯穿南北项目紧邻城市主干道建华大街，建华大街贯穿南北交通：交通：南至栾城北到正定，交通十分便利。项目距广安大街南至栾城北到正定，交通十分便利。项目距广安大街10分钟车程，分钟车程，距离滹沱新区、正定新区分别是距离滹沱新区、正定新区分别是5分钟和分钟和10分钟车程。公交分钟车程。公交56路、路、73路、路、101路、路、89路、环路、环1路、环路、环2路，鼎尖市场下车即到。路，鼎尖市场下车即到。二、地块现状二、地块现状项目属于北翟营旧城改造项目，目前已盖至项目属于北翟营旧城改造项目，目前已盖至16、17层层三、项目周边配套三、项目周边配套学校：亚龙双语幼儿园、长安区实验小学、翟营大学校：亚龙双语幼儿园、长安区实验小学、翟营大街小学和五十二中，省重点中学二十街小学和五十二中，省重点中学二十 四中即将建四中即将建成招生成招生购物：建华商场、北国超市、先天下，国际汽贸城、购物：建华商场、北国超市、先天下，国际汽贸城、鼎坚五金市场、红星美凯龙鼎坚五金市场、红星美凯龙医院：中铁三局医院、石家庄市第二医院分院、省医院：中铁三局医院、石家庄市第二医院分院、省中医院中医院公园：项目北侧的小型公园、石津灌渠、月季公园、公园：项目北侧的小型公园、石津灌渠、月季公园、东古城遗址公园东古城遗址公园配套：在项目北侧有一小型公园、小区内配套：在项目北侧有一小型公园、小区内24小时安小时安保系统、小区门禁一卡通系统、双语幼儿园、超市、保系统、小区门禁一卡通系统、双语幼儿园、超市、社区医院、菜市场等。社区医院、菜市场等。I.part 3II.项目定项目定位位项目定位总体思路项目定位总体思路出品质出品质：两栋：两栋33层高层和沿层高层和沿街商铺街商铺商业价值商业价值：沿建华大街打造：沿建华大街打造街区型商业街区型商业现金流现金流：通过前期预售和后：通过前期预售和后期销售。期销售。整体地块各区域之间互相整体地块各区域之间互相扶持，最终完成项目的成扶持，最终完成项目的成功运作！功运作！建筑形态建筑形态建筑类别主要为住宅、商建筑类别主要为住宅、商铺铺建筑形态主要为两栋建筑形态主要为两栋33层层高层高层户型面积定位户型面积定位56平米，一室一厅一厨一卫94平米，两室两厅一厨一卫 124平米，三室两厅一厨两卫主力户型主力户型项目配套项目配套建立动静会所，既能作为高档消费人群建立动静会所，既能作为高档消费人群休闲娱乐的场所，又能提高项目的品质休闲娱乐的场所，又能提高项目的品质和档次，而且在前期还可以作为售楼部和档次，而且在前期还可以作为售楼部使用。会所内设置主要有商业设施、运使用。会所内设置主要有商业设施、运动健身、休闲娱乐等。会所既可满足社动健身、休闲娱乐等。会所既可满足社区内部居民使用，也可对外营。区内部居民使用，也可对外营。项目配套项目配套商业配套：沿街商铺开设居民生活配套的饭店、超市、饰品店、商业配套：沿街商铺开设居民生活配套的饭店、超市、饰品店、花店等等花店等等建筑风格建筑风格现代简约风格现代简约风格现代简约现代简约立体园林，景观节点立体园林，景观节点植被多样，层次丰富植被多样，层次丰富园林景观园林景观目标客户群主要为一些中低收入的目标客户群主要为一些中低收入的工薪阶层工薪阶层学历相对较低，中专学历为主学历相对较低，中专学历为主工作强度较大且工作时间较长工作强度较大且工作时间较长为解决住房问题为解决住房问题的刚需族的刚需族，通常是第一次置业，通常是第一次置业对价格比较敏感对价格比较敏感 对价格、位置（距离单位远近）较关注对价格、位置（距离单位远近）较关注目标顾客定位及分析目标顾客定位及分析I.part 4II.推售策推售策略略宣传推广宣传推广宣传推广宣传推广销售道具销售道具销售道具销售道具证件证件证件证件售楼部售楼部售楼部售楼部造势造势 DM单、户型图、折页、水杯、单、户型图、折页、水杯、手提袋手提袋、沙盘等沙盘等建设并投入使用建设并投入使用，前期可以使用临时售楼部前期可以使用临时售楼部土地证、规划许可证、工程规土地证、规划许可证、工程规范许可证范许可证、规划图纸规划图纸入市基本条件入市基本条件价格定位价格定位价格定位于价格定位于40005000之间之间推售计划推售计划组织团购，回流资金组织团购，回流资金组织团购，回流资金组织团购，回流资金销售高层销售高层销售高层销售高层出售商铺出售商铺出售商铺出售商铺第一组团第一组团第二组团第二组团第三组团第三组团谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH