物业设施设备日常管理细则集团物业管理中心综合管理部2021/9/181物业设施设备日常管理细则一、目的二、适用范围三、职责四、商场物业设施设备管理的标准程序2021/9/182一、目的 本管理细则规定了红星美凯龙全国各商场物业管理部门对物业服务过程中各类基础(设施设备)运行、维护保养和管理的管理要求，以保证商场建筑物、设施设备系统处于良好状态，合理控制商场物业营运成本，满足提供物业管理优质服务的需要。2021/9/183二、适用范围 本管理细则适用于红星美凯龙全国各商场物业管理部门的设施设备运行、维护保养和维修管理工作。2021/9/184三、职责1、集团综合管理部负责本细则的修订和日常管理活动的技术支持。2、各商场物业部门负责相关作业程序的制定和实施。3、各分中心综合管理部负责对辖区内各商场相关作业程序制定和实施情况的督查及日常管理工作的技术支持。2021/9/185四、商场物业设施设备管理的标准程序(一)、设施设备的管理标准 (二)、设施设备维修运行管理目标 (三)、设施设备运行维护规程 2021/9/186(一)、设施设备的管理标准 商场建筑完好率达到95%以上，外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭乱建现象；水电、电梯等设施随报随修，商场土建方面的问题接报后三天内完成方案报上级审核，零星维修合格率达98%以上；重要设备机房主要管理制度上墙；重要设备全年维修计划上墙；为提高处置突发事件和风险的能力，最大限度地预防和减少突发事件造成的损害，各商场应参照物管手册中各类应急预案的要求制定相应的处置流程，并予以演练。2021/9/187(一)、设施设备的管理标准 1、设施设备管理2、供配电系统3、消防系统4、电梯系统5、给排水系统6、中央空调系统7、弱电系统8、公用设施管理2021/9/1881、设施设备管理 设施设备台帐、档案资料齐全，管理完善。可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同的设施设备建立年度维保计划，定期保养、检修，保持设施设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。2021/9/1892、供配电系统 保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。限电、停电按规定提前通知商场营运相关部门。2021/9/18103、消防系统 消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损。可随时启用。制定突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，保持紧急疏散通道畅通，照明设施、疏散指示标识、标志完好。2021/9/18114、电梯系统 电梯轿厢、井道保持清洁。各类电梯运行正常。出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。维修时必须设可靠的警示标示，防止无关人员进入维修区域。2021/9/18125、给排水系统 按照国家环境管理的标准，制定环境保护措施。定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。冬季寒冷的北方地区商场，非采暖区域管道必须采取防寒保温措施并定期检查是否完好有效。所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下层及车库无积水、浸泡发生。遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、长时间停水事故。2021/9/18136、中央空调系统 空调机组技术性能处于良好状态，确保空调机组操作的正确性和安全性，保证商场正常制冷、供热。2021/9/18147、弱电系统 消防、监控、防盗报警对讲电话、通讯、广播等系统设施设备完好，监视器图像清晰、无雪花及干扰信号。监控录像保存一个月，回放图像清晰。监控中心实行每日24 小时的专人值班监控制度，严格按照巡视标准检查。2021/9/18158、公用设施管理 公共配套服务设施完好，不随意改变用途；公用照明、通讯、设备设施齐全，工作正常；交通车辆停放标识设置规范，管理有序，无乱停乱放现象。2021/9/1816(二)、设施设备维修运行管理目标1、设备计划保养完成率： 100% 。2、设备开机完好率： 100% 。3、设施、设备大、中、小维修计划完成率： 100% 。4、设备运行成本 控制在预算内 。5、设备临时故障应急处置与落实有效的防范措施的及时率： 100% 。6、重大设施设备责任事故： 零 。2021/9/1817(二)、设施设备维修运行管理目标7、值班记录准确合格率： 100% 。8、机房卫生达标率： 98% 。9、作业规程抽检合格率： 100% 。10、内审严重不合格为 零 ，轻微不合格 3 项以下，观察项为 10 项以下。11、客户对维修保养工作的满意率： 95% 。2021/9/1818(三)、设施设备运行维护规程1、房屋设施的运行和维护 2、供配电系统的运行和维护 3、消防系统的运行和维护4、电梯系统的运行和维护 5、给排水系统的运行和维护 6、中央空调系统的运行和维护 7、弱电系统的运行和维护 2021/9/18191、房屋设施的运行和维护1.1 每月按房屋设施运行维护规程对所辖商场建筑物巡查，记录检查结果;每年九月对所辖商场建筑物本体及附属设施全面检查，编制下一年度的维修计划上报审核。1.2 玻璃幕墙、商场外立面每月用望远镜检查一次，严寒酷暑及暴风雨、大风季节每天检查一次，记录检查结果；发现异常情况，立即采取措施，防止危及行人安全及车辆的受损；建筑外立面装修夹层出入口有安全管理防范措施，夹层内无废弃物/堆物。2021/9/18201、房屋设施的运行和维护1.3 天台无废弃物/堆物，无积水，下水口无堵塞；有每天安全检查记录；女儿墙上有醒目的“危险 严禁攀登”警示标识。1.4 楼道、厅：墙面、顶面无起壳、无霉斑、无裂缝、不渗水；地面、台阶平整、完好无破损；扶手、栏杆牢固、无缺损；门、窗完好、无损、开关灵活、配件齐全。1.5 广场机动车、非机动车停放标识设置规范；广场砖、喷水池、霓虹灯等设施设备完好；广场砖松动应及时修补，防止损坏、破碎。2021/9/18211、房屋设施的运行和维护1.6 室外消火栓、消防泵、喷淋泵结合器有明显标识，便于消防车的停靠和操作，且有保温、防撞措施及油漆施工等保养计划。1.7 地下停车场设施设备完好，标识设置规范。2021/9/18222、供配电系统的运行和维护2.1 变配电房2.1.1 设专职持证电工进行运行值班，每天定时认真做好巡检和值班记录；未经管理部门的许可，非工作人员不得入内，经许可入内必须在设备房出入登记表上进行登记。2.1.2 防火安全制度、倒闸操作规程、日常管理制度、交接班制度等相关制度上墙张贴。2.1.3 模拟示意图(一次侧、二次侧)与实际工作状态相符。2021/9/18232、供配电系统的运行和维护2.1.4 安全用具、警示标牌规范悬挂或摆放；安全用具按规定定期检测，有记录；按照安规铺设绝缘垫。2.1.5 正常及紧急通讯畅通，有突发事件应急预案。2.1.6 做好变配电房的 四防一通 (防汛、防火、防风雪、防小动物，保持良好通风)，保持设备房及设备清洁；消防设施完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。2021/9/18242、供配电系统的运行和维护2.1.7 每年进行四次停电保养，清洁结尘、接头螺丝紧固、机械转动器装置试验灵活状态、接地电阻测量，按变电所供配电设备检修保养记录要求填写保养记录；每三年（或按当地供电部门规定）必须有供电部门进行系统检测，确保设备(设施)安全、可靠运行；设备停电保养期间，必须挂标示牌。2.1.8 设备的倒闸操作必须保证安全，采取有效的管理组织措施和制度，执行工作票制度，认真填写倒/送闸操作票。2021/9/18252、供配电系统的运行和维护2.2 楼层配电2.2.1 门锁完好无阻挡，机房整洁，无乱堆物现象，外来人员进出有登记。2021/9/18262、供配电系统的运行和维护2.2.2 每天巡检一次，每月一次保养，巡检/保养有记录。2.2.3 规程上墙，电气控制柜完整、功能无缺项，各标签对应各自线路、无缺损。2.2.4 按照安规铺设绝缘垫，无强弱电线混穿现象，有消防强切功能。2.2.5 各低压断路器、低压隔离开关、熔断器、漏电保护器等设备的温升符合规范要求，无过载现象。2.2.6 消防器材齐全，有防小动物措施。2.2.7 无其它违规现象。2021/9/18272、供配电系统的运行和维护2.3 商户用电2.3.1 定期检查商户有无变更用电负荷现象，有无私自增加灯具现象。2.3.2 定期检查商户配电箱接线有无松动现象，漏电保护开关是否有效。2.3.3 定期检查商户配电箱空气开关有无异响；有无异常温升（不超过45摄氏度）；有无涂改标称容量或在空气开关上贴标签情况）；空气开关上各种型号字迹是否清晰，如已无法辨认必须按审批容量更换空气开关。2021/9/18282、供配电系统的运行和维护2.3.4 定期检查商户灯具有无异响、闪烁现象。2.3.5 定期检查商户灯箱是否各种正常，散热是否良好，灯具有无损坏或闪烁现象。2.3.6 定期检查商户拖线板是否长度超标，是否超容量使用。是否过通道无防护。2.3.7 定期检查商户插座、地插有无松动、烧焦情况，如有应立即停止相关支路供电，待修复或更换后恢复使用。 2021/9/18292、供配电系统的运行和维护2.4 柴油发动机组2.4.1 柴油发动机组每天巡检1次，每半月至少启动一次，每月保养一次。2.4.2 储油间应按照建筑防火规范设计，室内通风良好，电器采用防爆电器设备，门上有“防火”警告标志，严禁吸烟、严禁带入明火或动用任何火种，储油间内安全设施不得随便移动，必须指定专人负责消防器材的检查和维护保养。2021/9/18303、消防系统的运行和维护3.1 建筑防火3.1.1 无破坏防火分隔的现象，防火分隔墙上的孔洞需采用相应耐火等级的材料封堵严密。3.1.2 安全出口门需向疏散方向开启，无采用卷帘门、转门、吊门或侧拉门的现象，防火门无损坏，闭门器完好；营业期间消防通道保证畅通，无堆物、堵塞现象，安全出口需保证畅通，涉外消防通道无违规闭锁现象。2021/9/18313、消防系统的运行和维护3.1.3 己审核合格的建筑不得擅自改变其使用性质，需要改动的部位报当地相关部门审批。3.1.4 商场防火卷帘门下无堆物现象且启动联动正常，公共通道卷帘门要采用双面控制按钮控制。3.1.5 无其他违规现象。2021/9/18323、消防系统的运行和维护3.2 消火栓、喷淋系统3.2.1 消防泵房、稳压泵房各项管理制度上墙，消防泵房、稳压泵房、湿式报警阀间每天巡检一次，每月保养一次，人员进出、巡检和保养有记录(保养记录中有消防、喷淋泵点动相关记录)，消防、喷淋泵主备电源能自动切换，手动、自动能正常启停泵，主备泵自动切换正常。3.2.2 各商场的消防喷淋与消火栓系统一旦经过消防部门检测合格，系统就应该投入并保持正常运行状态，水池水泵能正常取水，泵、控制柜、阀门有明显标示。2021/9/18333、消防系统的运行和维护3.2.3 正常运行的消防喷淋与消火栓系统除各功能终端外（喷淋喷口、消火栓、系统排气口、系统放水阀等）管路中的其他各类水阀必须保持在开启状态。经批准临时关闭的阀门必须悬挂警示牌。3.2.4 喷淋泵、消防泵、报警控制阀（湿式报警阀）、水流指示器、稳压装置、消火栓按钮等设备与消防监控中心的中央控制主机之间的连接线路连接可靠，保证控制信号与状态反馈信号联络通畅。2021/9/18343、消防系统的运行和维护3.2.5 喷淋泵、消防泵、报警控制阀（湿式报警阀）、水流指示器、稳压装置、阀门等设备无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象，无破损。阀门润滑良好，开闭无卡阻。3.2.6 室内消火栓箱每月至少巡检一次，消火栓口、水带规格相符及消防各类接口绑扎要符合要求。2021/9/18353、消防系统的运行和维护3.2.7 喷淋头安装位置符合规范，喷淋头上无悬挂物及被涂现象；喷淋局部停水，有审批程序和人防措施。3.2.8 根据各地区的气温情况，外露管网有保温措施且完好。3.2.9 无其它违规现象。2021/9/18363、消防系统的运行和维护3.3 火灾自动报警系统3.3.1 消控室各项管理制度上墙，实行24小时值班制度，值班人员需持证上岗；机房整洁，无乱堆物现象，安全防护用具、应急用具摆放规范；每天定时认真做好值班记录，未经管理部门的许可，非工作人员不得入内，经许可入内必须在设备房出入登记表上进行登记。2021/9/18373、消防系统的运行和维护3.3.2 对烟感探测器、手动报警按钮、水流指示器、楼层显示器等末端设备功能进行抽检测(每年覆盖)和保养，检测、保养记录填写 消防设施月(季)检记录，相关检测打印记录存档；维保单位月/季度保养记录需填写消防自动报警系统月(季)度保养记录。3.3.3 消防火灾自动报警系统无故障分隔的现象，如有故障应有报修通知和人防措施，有记录，有存档。2021/9/18383、消防系统的运行和维护3.3.4 消控室应设可直接报警的外线电话，消控室与消防设备间有对讲电话功能，电话插孔通话，电话功能正常，语音清楚。3.3.5 火灾确认后，各功能应能正常启动，如：电梯迫降、非消防电源强切功能、排风和正压送风机启动、应急广播自动切换、水泵自动启动、防火门自动关闭等等，反馈信号应正常反馈。3.3.6 当发生火灾时消控室能在选定区域正常切换所有和消防无关的背景音乐，确保火灾应急广播的功能正常。2021/9/18393、消防系统的运行和维护3.3.7 防火阀的执行机构灵活好用，手动、联动功能切换正常；防排烟系统应具有管理、维护保养，保证系统处于准工作状态。3.3.8 消防火灾报警系统各联动功能正常。3.3.9 消防应急照明和疏散指示系统应保持连续正常运行，应急电源每个输出支路应单独保护；指示标志和应急照明完好，无被遮挡现象。2021/9/18404、电梯系统的运行和维护4.1 电梯机房管理制度上墙，操作、维修人员必须持证上岗，未经管理部门许可，无关人员不得随意入内，经许可入内必须在设备房出入登记表上登记。4.2 机房通风良好，保持合适环境温度，防止雨、雪侵入和小动物窜入。4.3 电梯机房每天巡检一次，机房整洁，无乱堆物现象；机房内设置的手动松闸扳手应按要求挂放；“五方通话”、应急通讯正常；紧急救援流程应粘贴在操作时清楚看到的地方。2021/9/18414、电梯系统的运行和维护4.4 电梯运行中无异响、配件无破损、无渗、漏油痕迹。4.5 维保单位每月对商场电梯维保二次，维保记录签收并存档。4.6 安全检验合格标志有效期满前二个月，物业部应提示维保单位向质量技术监督部门的特种设备安全检验机构申请年检，电梯检验合格证的原件需张贴在电梯内指定位置、无缺失。2021/9/18425、给排水系统的运行和维护5.1 水泵房整洁无乱堆物现象；每天巡检一次，每月保养一次，巡检、进出和保养有记录并存档；管理制度上墙。5.2 对生活二次供水箱（池）每年进行2次定期清洗、消毒，水质符合国家饮用水标准，并及时填写水池/水箱清洗消毒过程记录。5.3 控制箱指示、标签完好；双电源切换正常；手、自动启动正常；管道/泵无锈迹、无跑、冒、滴、漏等现象；标识完好。2021/9/18435、给排水系统的运行和维护5.4 熟悉了解管道走向及各类阀门，对集水井设备每天检查一次，每月保养一次，检查、保养有记录；集水井设备双电源切换正常，主、备泵切换正常，手、自动启动正常。5.5 每月一次检查卫生间设施、雨、污水窨井、管道，定期疏通雨、污水窨井、管道，有记录、有存档，认真做好下水管道月度检查表及疏通排污记录表。5.6 北方地区室外水表井、阀门井、消防水泵结合器井等，冬季降温前必须做好防寒保暖工作。2021/9/18446、中央空调系统的运行和维护6.1 空调主机房6.1.1 非工作人员进入机房需经管理部门批准后，由空调维修工陪同，方可进入，如有进入必须在设备房出入登记表进行登记。6.1.2 门锁完好、机房整洁无乱堆物现象；标牌悬挂规范，规章制度及操作流程上墙。2021/9/18456、中央空调系统的运行和维护6.1.3 电气柜完整，功能无缺项，各标签是否对应各自线路、无缺损；机组、管道、燃气、压力表（安全阀）等使用正常，循环水无跑、冒、滴、漏等现象，有机组运行记录和保养记录并存档。6.1.4 压力表、安全阀等压力容器及燃气报警装置按规定定期检验。6.1.5 无其它违规现象。2021/9/18466、中央空调系统的运行和维护6.2 楼层空调机房6.2.1 门锁完好，机房整洁无乱堆物现象，地面防尘处理，规程上墙。6.2.2 运行期间每天巡检一次，停运期间定期检查；巡检和保养有记录并存档。6.2.3 配电箱标签完整、无缺损；接线规范，设备完好；现场无跑、冒、滴、漏等现象；管道支架，保温层完好。6.2.4 北方地区商场，在最低温度低于4度前，应做好空调机房新风井、新风口保温封堵工作。6.2.5 无其它违规现象。2021/9/18476、中央空调系统的运行和维护6.3 冷却塔6.3.1 运行期间每天巡检一次，停运期间维护保养。6.3.2 冷却塔水质有处理，防护网无破损、存水盘无青苔、管道无锈迹、现场无积水。6.3.3 接线规范、设备完好、周边无堆放杂物和其他违规现象。6.3.4 北方地区商场，在制冷期结束，完成保养后，应进行防寒保暖工作，防止冬季低温、大风天气对冷却塔填料寿命的影响；春季应做好防风沙保护。2021/9/18486、中央空调系统的运行和维护6.4 锅炉房6.4.1 非工作人员进入机房需经管理部门批准后，由锅炉工陪同，方可进入，如有进入必须在设备房出入登记表进行登记。6.4.2 门锁完好、机房整洁无乱堆物现象；标牌悬挂规范，规章制度及操作流程上墙。6.4.3 锅炉工必须持证上岗，点火前应检查水、燃气、管、阀、表是否正常，按规定做好准备工作，开启循环泵，检查系统水压正常后方可点火。点火启动后，操作人员必须在场监视全部运行过程，严禁无人操作。2021/9/18496、中央空调系统的运行和维护6.4.4 电气柜完整，功能无缺项，机组、管道、燃气、压力表（安全阀）等使用正常，循环水无跑、冒、滴、漏等现象，有机组运行记录和保养记录并存档。6.4.5 锅炉、压力表、安全阀等压力容器及燃气报警装置按规定定期检验。2021/9/18507、弱电系统的运行和维护7.1 监控7.1.1 监控中心实行每日24 小时的专人值班监控制度，未经管理部门的许可，非工作人员不得入内，经许可入内必须在设备房出入登记表上进行登记。2021/9/18517、弱电系统的运行和维护7.1.2 监视器图像清晰，无雪花及干扰信号，对比度适中；录像运行正常，回放图像清晰；录像保存期满足一个月保存功能。7.1.3 机房整洁，无乱堆物现象；监控系统每月保养一次。7.1.4 监控录像的查询、调阅需经权限人同意或授权，方可执行并做好相关登记手续。2021/9/18527、弱电系统的运行和维护7.2 防雷设施7.2.1 应符合国家标准要求，取得验收合格报告；并按规定定期检测。7.2.2 避雷网（带）、引下线和接地体焊接无脱落、无断裂、无锈蚀。7.2.3 禁止在避雷网（带）上捆绑、悬挂任何线路。7.2.4 防浪涌设备完好、在使用状态。7.2.5 北方商场每年春季应监测接地电阻，不符合要求的应立即改正。2021/9/18537、弱电系统的运行和维护7.3 防盗报警对讲电话、通讯、广播7.3.1 商场内通讯信号无盲区，电信部门在商场内设置的机房及安装的设备有监管、安全检查措施及记录。7.2.2 营业区域内广播无盲区。7.2.3 对讲电话、电子巡更仪等设备有管理、保养措施。2021/9/1854谢谢大家2021/9/1855