房地产专业基础知识房地产专业基础知识开发流程及案例分析开发流程及案例分析XX银行银行房 地 产 贷 款 专 业 培 训培培 训训 内内 容容房房 地地 产产 专专 业业 基基 本本 概概 念念房房 地地 产产 开开 发发 前前 期期 流流 程程 简简 介介土土 地地 储储 备备 贷贷 款款 评评 估估 实案例实案例房 地 产 贷 款 专 业 培 训一、一、房地产专业基本名词释义房地产专业基本名词释义 （一）（一）土地及城市方面土地及城市方面 1、地类划分类、地类划分类 一级地类一级地类：为实施土地用途管制制度，强化土地管理，根：为实施土地用途管制制度，强化土地管理，根据土地用途、利用方式、经营特点和覆盖特征等因素，对土据土地用途、利用方式、经营特点和覆盖特征等因素，对土地利用现状划分的类型之一。根据国土资源部关于印发试地利用现状划分的类型之一。根据国土资源部关于印发试行土地分类的通知，自行土地分类的通知，自2002年年1月月1日起试行新的土地分日起试行新的土地分类办法。新的全国土地分类采用三级分类，统一编码。其中类办法。新的全国土地分类采用三级分类，统一编码。其中一级地类一级地类3个，二级地类个，二级地类15个，三级地类个，三级地类71个。个。房 地 产 贷 款 专 业 培 训二级地类二级地类15个，三级地类个，三级地类71个。个。 二二级级地地类类：3个个一一级级地地类类编编号号和和名名称称是是：农农用用地地、建设用地、未利用地。建设用地、未利用地。 15个个二二级级地地类类的的编编号号和和名名称称是是：耕耕地地、园园地地、林林地地、牧牧草草地地、其其他他农农用用地地、商商服服用用地地、工工矿矿仓仓储储用用地地、公公用用设设施施用用地地、公公共共建建筑筑用用地地、住住宅宅用用地地、交交通通运运输输用用地地、水利设施用地、特殊用地、未利用土地、其他用地。水利设施用地、特殊用地、未利用土地、其他用地。 三级地类：三级地类：71个三级地类的编号名称是：灌溉水田、个三级地类的编号名称是：灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地、果园、桑园、茶园、橡望天田、水浇地、旱地、菜地、果园、桑园、茶园、橡胶园、其他园地、有林地、灌木林地、疏林地、未成林胶园、其他园地、有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、迹地、苗圃、天然草地、改良草地、工草地、造林地、迹地、苗圃、天然草地、改良草地、工草地、畜牧饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、畜牧饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、房 地 产 贷 款 专 业 培 训养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场用地、商业用地、养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场用地、商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地、工业用金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地、工业用地、采矿地、仓储用地、公共设施用地、瞻仰景观用地、地、采矿地、仓储用地、公共设施用地、瞻仰景观用地、机关团体用地、教育用地、科研设施用地、文体用地、医机关团体用地、教育用地、科研设施用地、文体用地、医疗卫生用地、慈善用地、城镇单一住宅用地、城镇混合用疗卫生用地、慈善用地、城镇单一住宅用地、城镇混合用地、农村宅基地、空闲宅基地、铁路用地、公路用地、民地、农村宅基地、空闲宅基地、铁路用地、公路用地、民用机场、港口码头用地、管道运输用地、街巷、水库用地、用机场、港口码头用地、管道运输用地、街巷、水库用地、水工建筑用地、军事设施用地、使领馆用地、宗教用地、水工建筑用地、军事设施用地、使领馆用地、宗教用地、监教场用地、墓葬地、荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、监教场用地、墓葬地、荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩石地、其他未利用地、河流水面、湖泊水面、裸土地、裸岩石地、其他未利用地、河流水面、湖泊水面、苇地、滩涂、冰川及永久积雪。苇地、滩涂、冰川及永久积雪。房 地 产 贷 款 专 业 培 训2、土地等级、土地等级 对对土土地地的的自自然然、经经济济属属性性和和它它在在社社会会经经济济活活动动中中的的作作用用进进行行综综合合评评定定，并并以以土土地地优优劣劣程程度度划划分分等等级级。城城镇镇土土地地等等级级采采用用“等等”和和“级级”两两个个层层次次的的划划分分体体系系，共共分分10个个“等等”和和10个个“级级”。不不同同城城市市的的土土地地可可有有不不同同的的几几个个“等等”。每每个个“等等”下下又又可可分分为为若若干干“级级”以以此此确确定定征征收收土土地地税税费费、计计算土地补偿、确定土地基准地价。算土地补偿、确定土地基准地价。3、住宅划分、住宅划分 一一类类住住宅宅：根根据据1999年年国国家家最最新新颁颁布布的的住住宅宅设设计计规规范范指每套使用面积为指每套使用面积为34-44平方米的普通住宅。平方米的普通住宅。 二类住宅：二类住宅：指每套使用面积指每套使用面积45-55平方米的普通住宅。平方米的普通住宅。 三类住宅：三类住宅：指每套使用面积指每套使用面积56-67平方米的普通住宅。平方米的普通住宅。 房 地 产 贷 款 专 业 培 训4、三通一平、三通一平 指施工现场路通、水通、电通和现场平整的简称。指施工现场路通、水通、电通和现场平整的简称。“三三通通”指指把把开开发发区区域域或或建建筑筑工工地地红红线线以以外外的的道道路路、给给排排水水管管道道、供供电电线线路路引引入入施施工工现现场场。“一一平平”指指施施工工现现场场土土地地平平整。整。5、七通一平、七通一平 “七七通通”指指通通路路、上上水水通通、雨雨污污水水通通、电电力力通通、通通讯讯通通、煤气通、热力通。一平同上。主要区别是，一般工业项、煤气通、热力通。一平同上。主要区别是，一般工业项目三通一平即可，商品房开发要求七通一平。目三通一平即可，商品房开发要求七通一平。房 地 产 贷 款 专 业 培 训6、工程形象进度、工程形象进度 指以建设阶段或施工阶段表示的工程建设或施工进展情况指以建设阶段或施工阶段表示的工程建设或施工进展情况的指标。是反映和检查投资活动进度或施工进度的重要指标之的指标。是反映和检查投资活动进度或施工进度的重要指标之一。工程形象进度的划分，应按合理的建设、施工顺序，以一一。工程形象进度的划分，应按合理的建设、施工顺序，以一个建设阶段和施工阶段为对象，并考虑建设周期和施工周期等个建设阶段和施工阶段为对象，并考虑建设周期和施工周期等因素，既有利于安排建设、施工活动，又便于检查考核。对单因素，既有利于安排建设、施工活动，又便于检查考核。对单项工程的形象进度，可分为：准备、土建施工、设备安装调试、项工程的形象进度，可分为：准备、土建施工、设备安装调试、建成投产或交付使用等阶段。对单位工程的形象进度，在民用建成投产或交付使用等阶段。对单位工程的形象进度，在民用建筑工程，可分为：基础、结构、屋面、装修、竣工等部位。建筑工程，可分为：基础、结构、屋面、装修、竣工等部位。在工业建筑工程，可分为：打桩、基础、构件吊装、砌筑、屋在工业建筑工程，可分为：打桩、基础、构件吊装、砌筑、屋面、门窗安装、装修、地面、设备基础、竣工等部位面、门窗安装、装修、地面、设备基础、竣工等部位。 7、毛地、毛地 指指城城市市旧旧区区改改造造中中须须先先进进行行动动迁迁安安置置，拆拆除除旧旧有有建建筑筑物物后后方可使用的土地。方可使用的土地。房 地 产 贷 款 专 业 培 训8、生地、生地 指未经开发，尚未形成建筑用地条件的农地或荒地。指未经开发，尚未形成建筑用地条件的农地或荒地。9、熟地、熟地 生地的对称。指经开发已形成一定建设用地条件的土地。生地的对称。指经开发已形成一定建设用地条件的土地。通常要达到通常要达到“三通一平三通一平”或或“七通一平七通一平”要求。要求。10、未利用地、未利用地 指目前还未利用主要包括难以利用的土地。根据国土资指目前还未利用主要包括难以利用的土地。根据国土资源部制定的全国土地分类中，未利用地包括荒草地、盐源部制定的全国土地分类中，未利用地包括荒草地、盐碱地沼泽地、沙漠等碱地沼泽地、沙漠等7个地类。个地类。房 地 产 贷 款 专 业 培 训11、宗地、宗地 可可供供建建筑筑使使用用的的基基本本土土地地单单位位。在在土土地地评评估估中中，宗宗地地的的概概念应包括以下含义：念应包括以下含义： A、有有明明确确的的权权属属，既既可可以以是是土土地地所所有有权权，也也可可以以是是土土地地使使用用权权，还还可可以以是是其其他他有有关关土土地地利利用用的的权权利利；B、在在使使用用功功能能上上具具有有一一定定独独立立性性；C、必必须须有有一一定定的的面面积积，能能够够在在其其上上建建造造一一定定面面积的建筑物。积的建筑物。12、宗地地价、宗地地价 指指城城镇镇内内某某一一宗宗土土地地的的评评估估价价格格，是是被被评评估估宗宗地地在在当当地地市市场场正正常常供供求求状状况况和和一一般般经经营营管管理理水水平平下下的的使使用用权权价价格格。宗宗地地地地价价评评估估主主要要有有两两种种方方法法：一一是是利利用用基基准准地地价价评评估估结结果果，采采用用系系数数修修正正法法评评估估宗宗地地价价格格；二二是是利利用用市市场场交交易易资资料料，采采用用比比较较法法、收收益还原法、剩余法、成本逼近法等常规方法直接评估宗地地价。益还原法、剩余法、成本逼近法等常规方法直接评估宗地地价。房 地 产 贷 款 专 业 培 训13、标定地价、标定地价 指指在在城城市市规规划划区区国国有有土土地地范范围围内内，以以基基准准地地价价为为基基础础，对对不不同同土土地地级级别别按按照照宗宗地地用用途途、条条件件等等评评估估确确定定的的标标准准宗宗地地的的土土地地使使用用权权价价格格。标标定定地地价价以以“元元/平平方方米米”表表示示，政政府府物物价价和和土土地管理部门定期公布，一般每两年调整一次。地管理部门定期公布，一般每两年调整一次。14、基准地价、基准地价 指指按按照照城城市市规规划划区区内内国国有有土土地地范范围围内内不不同同土土地地级级别别或或均均质质地地域域分分别别评评估估确确定定的的商商业业、工工业业、居居住住等等各各类类用用途途的的土土地地使使用用权权的的平平均均价价格格。标标定定地地价价以以“元元/平平方方米米”表表示示，政政府府物物价价和和土土地管理部门定期公布，一般每一年调整一次。地管理部门定期公布，一般每一年调整一次。 与与标标定定地地价价的的区区别别在在于于一一是是按按用用途途确确定定平平均均价价格格；二二是是以以不同级别确定宗地价格。不同级别确定宗地价格。房 地 产 贷 款 专 业 培 训15、城市详细规划、城市详细规划 指以城市总体规划或分区规划为依据，对一指以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建筑用地所作的具体安排。城市详细规和各项建筑用地所作的具体安排。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城市详细规划由市政府规划部门负责组织编制，市详细规划由市政府规划部门负责组织编制，由市政府审批。由市政府审批。房 地 产 贷 款 专 业 培 训16、修建性详细规划、修建性详细规划 根根据据建建设设部部城城市市规规划划编编制制办办法法，修修建建性性详详细细规划应当包括以下内容：规划应当包括以下内容：（1）建设条件分析及综合技术经济论证；）建设条件分析及综合技术经济论证；（2）作作出出建建筑筑、道道路路和和绿绿地地等等空空间间布布局局和和景景观观规规划划设计设计（3）道路交通规划设计；）道路交通规划设计；（4）绿地系统规划设计；）绿地系统规划设计；（5）工程管线规划设计；）工程管线规划设计；（6）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。房 地 产 贷 款 专 业 培 训17、控制性详细规划、控制性详细规划 根根据据建建设设部部城城市市规规划划编编制制办办法法，控控制制性性详详细细规规划划应应当当包括以下内容：包括以下内容：（1）详详细细规规定定所所规规划划范范围围内内的的各各类类不不同同使使用用性性质质用用地地的的界界限限，规定各类用地内适建、不适建或有条件地允许建设的建筑类型；规定各类用地内适建、不适建或有条件地允许建设的建筑类型；（2）规规定定各各地地块块建建筑筑高高度度、建建筑筑密密度度、容容积积率率、绿绿地地率率等等控控制制指指标标；规规定定交交通通出出入入口口方方位位、停停车车泊泊位位、建建筑筑后后退退红红线线距距离离、建筑间距等要求；建筑间距等要求；（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩要求；）提出各地块的建筑体量、体型、色彩要求；（4）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高（5）根根据据规规划划容容量量、确确定定工工程程管管线线的的走走向向、管管径径和和工工程程设设施施的用地界限；的用地界限；（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。）制定相应的土地使用与建筑管理规定。房 地 产 贷 款 专 业 培 训18、红线图、红线图 指指在在地地形形图图纸纸上上用用红红色色线线条条划划分分的的建建筑筑用用地地和和道道路路用用地地的的界界线线，以以标标明明其其合合法法位位置置和和范范围围。在在城城市市规规划划和和管理中，红线一般有四种：管理中，红线一般有四种：（1）建建设设用用地地红红线线，是是已已批批准准的的建建设设用用地地的的合合法法范范围围，又称又称“实红线实红线”。（2）建筑红线，经核准的建筑物范围。）建筑红线，经核准的建筑物范围。（3）规规划划道道路路红红线线，道道路路红红线线图图中中两两线线之之间间的的范范围围为为道路范围。道路范围。（4）管线红线。）管线红线。房 地 产 贷 款 专 业 培 训（二）商品房开发建设方面（二）商品房开发建设方面1、工程形象进度、工程形象进度 指指以以建建设设阶阶段段表表示示的的工工程程建建设设或或施施工工阶阶段段表表示示的的工工程程建建设设或或施施工工进进展展情情况况的的指指标标。对对单单位位工工程程的的形形象象进进度度，在在民民用用建建筑筑工工程程，可可分分为为：基基础础、结结构构、屋屋面面、装装修修、竣竣工工等等部位。部位。2、公共建筑面积、公共建筑面积 指指商商品品房房销销售售中中应应分分摊摊计计入入销销售售面面积积的的商商品品房房公公建建空空间间的的面面积积。公公共共建建筑筑面面积积包包括括电电梯梯井井、电电梯梯间间、变变电电室室、设设备备间间公公共共门门厅厅等等以以及及单单元元与与公公共共建建筑筑空空间间之之间间的的分分隔隔、外外墙体水平投影面积。其分摊公式为：墙体水平投影面积。其分摊公式为：分摊的公共建筑面积分摊的公共建筑面积=公共建筑面积分摊系公共建筑面积分摊系*套内建筑面积套内建筑面积分摊系数分摊系数=公共建筑面积公共建筑面积/套内面积之和套内面积之和房 地 产 贷 款 专 业 培 训3、房屋建筑结构分类、房屋建筑结构分类 我国目前分为我国目前分为6类：钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢类：钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构。筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构。4、房地产开发企业资质等级、房地产开发企业资质等级 指根据房地产开发企业资产、专业技术人员和开发经指根据房地产开发企业资产、专业技术人员和开发经营业绩等情况综合评定的，反映企业实际开发经营能力的营业绩等情况综合评定的，反映企业实际开发经营能力的资质级别。共分五等：资质级别。共分五等：一级资质、二级资质、三级资质、四级资质、暂定资质。一级资质、二级资质、三级资质、四级资质、暂定资质。房 地 产 贷 款 专 业 培 训5、房地产一、二、三级市场、房地产一、二、三级市场 一级市场指国有土地转让市场，由国家经营垄断。一级市场指国有土地转让市场，由国家经营垄断。二级市场指增量房地产市场，主要经营方式为：出售、二级市场指增量房地产市场，主要经营方式为：出售、出租、抵押、交换等。出租、抵押、交换等。 三级市场指存量房地产市场，即二手房市场。三级市场指存量房地产市场，即二手房市场。6、房屋重置价格、房屋重置价格 指当前建筑市场和生产条件下，重新建造被评估指当前建筑市场和生产条件下，重新建造被评估房屋同样结构、样式、质量的房屋所需支出的全部费房屋同样结构、样式、质量的房屋所需支出的全部费用。用。房 地 产 贷 款 专 业 培 训7、经济适用房及价格构成、经济适用房及价格构成 指指按按照照国国家家住住宅宅设设计计标标准准建建造造，向向城城镇镇中中低低收收入入家家庭庭出出售售的的普普通通住住房房，包包括括安安居居工工程程住住房房和和集集资资合合作作建建房房。根根据据国国家家规规定定，新新建建经经济济适适用用房房价价格格由由以以下下8项项因因素素构构成成：建建设设用用地地的的征征地地和和拆拆迁迁补补偿偿、安安置置费费；勘勘察察设设计计和和前前期期工工程程费费；建建安安工工程程费费；住住宅宅小小区区基基础础设设施施建建设设费费；以以上上四四项项之之和和为为基数的基数的1-3%的管理费；贷款利息；税金；的管理费；贷款利息；税金；30%以下的利润。以下的利润。8、楼面地价、楼面地价 指平均到每单位建筑面积上的土地价格。指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 计算公式为：计算公式为：楼面地价楼面地价=土地总价格土地总价格/建筑总面积建筑总面积楼面地价楼面地价=单位地价单位地价/容积率容积率房 地 产 贷 款 专 业 培 训9、总用地面积、总用地面积 指项目范围内的总占地面积，包括居住用地、公共建筑指项目范围内的总占地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。在我行的评项目估要求中，用地、道路用地、绿化用地。在我行的评项目估要求中，总用地面积应为国有土地使用证和建设用地规划许可证中总用地面积应为国有土地使用证和建设用地规划许可证中记载的面积。记载的面积。 建筑基地面积：建筑基地面积：即建筑物的基座面积，不包括建筑红线即建筑物的基座面积，不包括建筑红线外的面积。外的面积。10、总建筑面积、总建筑面积 指项目范围内的各类建筑面积之和，包括住宅面积和公指项目范围内的各类建筑面积之和，包括住宅面积和公建面积。建面积。房 地 产 贷 款 专 业 培 训11、住宅建筑面积、住宅建筑面积 指指住住宅宅建建筑筑物物各各层层面面积积的的总总和和。其其计计算算标标准准根根据据建建设设部部颁颁布布颁颁布布的的房房产产测测量量规规范范确确定定，此此外外，建建设设部部02年年5月月下下发了通知，对测量规范中未明确的问题作出如下补充规定：发了通知，对测量规范中未明确的问题作出如下补充规定：计算建筑面积的房屋层高均须在计算建筑面积的房屋层高均须在2.2米以上（含）。米以上（含）。屋顶为斜面结构的，层高在屋顶为斜面结构的，层高在2.2米以上的部位计算建筑面积。米以上的部位计算建筑面积。 不不规规则则建建筑筑物物阳阳台台、挑挑廊廊、架架空空通通廊廊的的外外围围水水平平投投影影超超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。 楼梯已经计算建筑面积的，其下方不再计算建筑面积。楼梯已经计算建筑面积的，其下方不再计算建筑面积。 与与室室内内不不相相通通的的类类似似阳阳台台、挑挑廊廊、檐檐廊廊的的建建筑筑，不不计计算算建筑面积。建筑面积。房 地 产 贷 款 专 业 培 训12、公建面积、公建面积 分分为为经经营营性性公公建建面面积积和和非非经经营营性性公公建建面面积积。经经营营性性公公建建面面积积指指住住宅宅区区域域内内商商业业用用途途的的建建筑筑面面积积。非非经经营营性性公公建建面面积积包包括括变变电电室室、设设备备间间、公公共共门门厅厅等等公公共共用用房房和和管管理理用用房房面面积积，单单元元与与公公建建空空间间之之间间的的分分隔隔墙墙以以及及外外墙墙水平投影面积的一半也计算为非经营性公建面积。水平投影面积的一半也计算为非经营性公建面积。13、建筑密度、建筑密度 指指建建筑筑的的建建筑筑用用地地的的覆覆盖盖率率。建建筑筑密密度度=建建筑筑基基底底面面积积/建筑用地面积建筑用地面积建筑面积密度：建筑面积密度：又称容积率又称容积率容积率容积率=居住建筑面积居住建筑面积/居住建筑用地面积居住建筑用地面积房 地 产 贷 款 专 业 培 训14、高层比例、高层比例 一一般般七七层层以以上上为为高高层层建建筑筑，四四至至六六层层为为多多层层建建筑筑。一至三层为低层建筑。一至三层为低层建筑。15、人口毛密度、人口毛密度 指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。16、人口净密度、人口净密度 指居住区总人口与建筑用地面积之比。指居住区总人口与建筑用地面积之比。17、绿地率、绿地率 规划用地范围内的绿地面积与规划用地面积之比。规划用地范围内的绿地面积与规划用地面积之比。房 地 产 贷 款 专 业 培 训18、住宅分类、住宅分类 按类型分为单元式、公寓式、花园式按类型分为单元式、公寓式、花园式 单元式住宅，又称梯间式住宅，是以一个楼梯为单元式住宅，又称梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅而言，多数公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅而言，多数为高层住宅，每一层内有若干单独使用的套房，包括为高层住宅，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设与旅馆酒店内，称为酒店式公寓。花还有一部分附设与旅馆酒店内，称为酒店式公寓。花园式住宅也称独院或独户住宅，有称园式住宅也称独院或独户住宅，有称HOUSE或或TOWNHOUSE房 地 产 贷 款 专 业 培 训 按设计结构分为普通单元型、跃层、错层、复式、大按设计结构分为普通单元型、跃层、错层、复式、大开间灵活分隔型、框架异型柱型开间灵活分隔型、框架异型柱型 复式住宅的地面不仅不处于同一平面，而且房间标高复式住宅的地面不仅不处于同一平面，而且房间标高也有差异。房屋结构处于跃层和错层之间。楼板层之间的也有差异。房屋结构处于跃层和错层之间。楼板层之间的距离大于错层的高低落差范围，小于跃层两楼板层间的距距离大于错层的高低落差范围，小于跃层两楼板层间的距离。离。 大开间式采用框架结构，梁、板、柱承重，墙体不承大开间式采用框架结构，梁、板、柱承重，墙体不承重，墙体可依业主的喜好自由设置、变更；框架异型柱型重，墙体可依业主的喜好自由设置、变更；框架异型柱型住宅的柱子与墙体同宽度，顺墙体布置，不突出于墙面。住宅的柱子与墙体同宽度，顺墙体布置，不突出于墙面。房 地 产 贷 款 专 业 培 训19、大配套、大配套 即城市基础设施建设费。指项目区域外的供水、供即城市基础设施建设费。指项目区域外的供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等配套设施建设电、供气、供热、排水、通讯、道路等配套设施建设费。费。20、小配套、小配套 相对于大配套而言，小配套主要指住宅小区内主次相对于大配套而言，小配套主要指住宅小区内主次干道、给排水、路灯、绿化工程，区内进户前的电力干道、给排水、路灯、绿化工程，区内进户前的电力、有线电视、电讯管线及配电设施费用。、有线电视、电讯管线及配电设施费用。房 地 产 贷 款 专 业 培 训二、房地产开发前期流程二、房地产开发前期流程 开开发发商商自自有有投投资资意意向向开开始始至至项项目目建建设设完完毕毕后后出出售售或或出出租租并并实实施施全全寿寿命命周周期期的的物物业业管管理理，大大都都遵遵循循着着一一个个符符合合逻逻辑辑和和开开发发规规律律的的程程序序。一一般般来来说说，这这个个程程序序包包括括八八大大步步骤骤，即即投投资资机机会会寻寻找找、投投资资机机会会筛筛选选、可可行行性性研研究究、获获取取土土地地使使用用权权、规规划划设设计计与与方方案案报报批批、签签署署有有关关合合作作协协议议、施施工工建建设设与与竣竣工工验验收收、物物业业出出售售或或出出租租与与物物业业管管理理。这这八八个个步步骤骤又又可可划划分分为为四四个个阶阶段段，即即投投资资机机会会选选择择与与决决策策分分析析阶阶段段、前前期期工工作作阶阶段段、建建设设阶阶段段和和租租售售阶阶段段。了了解解房房地地产产开开发发的的基基本本流流程程，有有利利与与我我们们对对房房地地产产贷贷款款项项目目的的积积极极和和审审慎慎地地介介入入，提提高高评评估估的的水水平平，加加强强客客户户营营销销力力度度以以及及贷贷后后管管理理的的实实施施。在在此此，结结合合我我行行目目前前项项目目评评估估的的实实际际工工作作需需要要，重重点点介介绍绍房房地地产产开开发发前前期期工作阶段和建设阶段的基本流程。工作阶段和建设阶段的基本流程。房 地 产 贷 款 专 业 培 训房地产开发前期工作阶段房地产开发前期工作阶段 房房地地产产开开发发前前期期工工作作阶阶段段主主要要包包括括项项目目开开工工前前的的各各种种审审批批手手续续的的申申办办；征征地地拆拆迁迁，购购置置土土地地；组组织织勘勘察察设设计计；平平整整场场地地，接接通通工工地地的的临临时时水水电电线线路路；选选择择项项目目承承建建商商、销销售售商商等等，其其中中，尤尤以以申申办办各各种种审审批批手手续续工工作作烦烦琐琐。在在本本市市办办妥妥开开工前的全套手续一般需工前的全套手续一般需10个月到个月到1年的时间。大体程序如下：年的时间。大体程序如下： （一一）政政府府土土地地储储备备机机构构收收购购土土地地，组组织织拆拆迁迁、规规划划、配配套套论论证证，将将生生地地转转为为熟熟地地。制制定定控控制制性性详详规规以以及及包包括括地地块块面面积积、使使用用性性质质、容容积积率率、建建设设密密度度、开开发发期期限限等等的的规规划划设设计条件。计条件。 （二二）开开发发商商就就具具体体地地块块的的房房地地产产开开发发建建设设编编制制项项目目建建议议书书并并注注明明开开发发内内容容与与规规模模、开开发发期期限限与与方方式式、投投资资总总额额与与注册资本金等。注册资本金等。房 地 产 贷 款 专 业 培 训 （三）申请立项审批（三）申请立项审批 开发商向项目所在地的计划和建设行政管理部门提出开发商向项目所在地的计划和建设行政管理部门提出立项申请，并附项目建议书，以供审批。受理部门经审查立项申请，并附项目建议书，以供审批。受理部门经审查与其他有关部门协商后，作出是否准予立项的决定并下达与其他有关部门协商后，作出是否准予立项的决定并下达年度投资计划。年度投资计划。 （四）落实（四）落实“四源四源” 在房地产开发中，通常将水、热、气、污等市政基础在房地产开发中，通常将水、热、气、污等市政基础设设施施的的供供给给与与排排放放称称为为“四四源源”，因因此此，开开发发商商在在立立项项申申请请获获准准后后，需需与与“四四源源”主主管管部部门门联联系系，商商洽洽提提供供有有关关设设施施的的可可能能性性和和具具体体实实施施方方案案，并并签签定定协协议议，交交纳纳“四四源源”建建设设费。费。房 地 产 贷 款 专 业 培 训 （五）申请审批项目可行性研究报告（五）申请审批项目可行性研究报告 开发商在立项申请获准后，应按项目建议书批准文开发商在立项申请获准后，应按项目建议书批准文件规定的内容，进一步编制项目可研报告，并将其与项件规定的内容，进一步编制项目可研报告，并将其与项目建议书和批准文件一道上报计划和建设行政主管部门目建议书和批准文件一道上报计划和建设行政主管部门审批。审批。 （六）申请办理建设用地规划许可证（六）申请办理建设用地规划许可证 这项工作需分几步进行：这项工作需分几步进行：1、开发商向城市规划行政管理部门提出建设用地定点、开发商向城市规划行政管理部门提出建设用地定点选址申请，同时提交项目建议书、批准文件和相关图纸；选址申请，同时提交项目建议书、批准文件和相关图纸；房 地 产 贷 款 专 业 培 训2、规划部门接到申请后，根据该项目用地性质、规划和城市、规划部门接到申请后，根据该项目用地性质、规划和城市规划要求，初步确定用地项目的具体位置和界限；规划要求，初步确定用地项目的具体位置和界限；3、将初选结果通报其他主管部门征询意见并取得一致；、将初选结果通报其他主管部门征询意见并取得一致；4、开发商根据选址批准书，申请核发建设用地规划许可证；、开发商根据选址批准书，申请核发建设用地规划许可证；5、规划部门在对项目规划设计总图进行审核的基础上，提出、规划部门在对项目规划设计总图进行审核的基础上，提出规划设计条件，核发建设用地规划许可证。规划设计条件，核发建设用地规划许可证。 （七）申请办理建设用地批准书（七）申请办理建设用地批准书 开发商在取得建设用地规划许可证后，向土地管理部门开发商在取得建设用地规划许可证后，向土地管理部门提出建设用地申请，同时提交前述有关文件以及怔地协议、提出建设用地申请，同时提交前述有关文件以及怔地协议、拆迁补偿和安置方案。土地部门审定后核发建设用地批准书。拆迁补偿和安置方案。土地部门审定后核发建设用地批准书。房 地 产 贷 款 专 业 培 训 （八）进行初步设计（八）进行初步设计 开开发发商商根根据据规规定定的的规规划划设设计计条条件件选选择择具具有有相相应应资资格格的的规规划划设设计计单单位位和和建建筑筑设设计计单单位位，签签定定设设计计合合同同，组组织织勘勘察察、规规划和设计工作，形成初步的规划设计方案。划和设计工作，形成初步的规划设计方案。 （九）申请办理建设工程规划许可证（九）申请办理建设工程规划许可证 首首先先申申请请审审定定规规划划设设计计方方案案，同同时时提提交交项项目目建建议议批批准准书书及及至至少少两两个个符符合合规规划划设设计计条条件件的的项项目目设设计计方方案案。设设计计方方案案审审定后，申请办理建设工程规划许可证。定后，申请办理建设工程规划许可证。 （十）取得土地使用权（十）取得土地使用权 （十一）拆迁安置（十一）拆迁安置拆拆迁迁安安置置的的程程序序为为：提提出出拆拆迁迁申申请请，领领取取拆拆迁迁许许可可证证；公公告告或或公公布布有有关关事事宜宜；与与被被拆拆迁迁人人签签定定拆拆迁迁安安置置补补偿偿协协议议；动动工工拆迁。拆迁。房 地 产 贷 款 专 业 培 训 （十二）申领房地产开发项目手册（十二）申领房地产开发项目手册 开发商在签定土地出让合同后开发商在签定土地出让合同后15日内到建设部门备案，日内到建设部门备案，并申请项目手册。主要记载项目实施各阶段的主要事项与政并申请项目手册。主要记载项目实施各阶段的主要事项与政府有关管理部门对开发企业经营活动的审查、批准及处理意府有关管理部门对开发企业经营活动的审查、批准及处理意见等内容，每半年报主管部门核验一次。见等内容，每半年报主管部门核验一次。 （十三）办理建设工程开工许可证及工程监理手续（十三）办理建设工程开工许可证及工程监理手续 在开工前，开发商需持年度正式基建计划、建设工程规在开工前，开发商需持年度正式基建计划、建设工程规划许可证及拆迁许可证等文件到建设主管部门办理建设工程划许可证及拆迁许可证等文件到建设主管部门办理建设工程开工手续、领取开工证；到当地建设质量监督部门办理建设开工手续、领取开工证；到当地建设质量监督部门办理建设工程质量监理注册登记手续，对一些需要进行开工审计的建工程质量监理注册登记手续，对一些需要进行开工审计的建设项目，还应向审计机关申请办理审计事宜。设项目，还应向审计机关申请办理审计事宜。房 地 产 贷 款 专 业 培 训房 地 产 贷 款 专 业 培 训天津市房地产开发项目申报审批流程天津市房地产开发项目申报审批流程土地收购整理土地收购整理 土地整理中心收购土地，组织对地块进行拆迁、规划、配套论证，将生地变熟地 1获取土地获取土地 开发企业在土地交易中心参加竞拍，获得已整理好的成熟地块。签订土地出让合同，按规定取得土地征。 3申办房地产开发企业资质申办房地产开发企业资质 市建委审批、发放房地产开发企业资质证书2规划设计方案报审规划设计方案报审 企业报送规划设计方案，市规划局核发规划设计成果。4建筑设计方案审查建筑设计方案审查向市规划局规建处报送全图、建筑突击建筑设计方案，审查通过后或建筑设计方案审定通知书。5年度投资计划申报年度投资计划申报企业报送投资金华，市建委下达年度投机计划书。6建设开发招商中心一站式服务建设开发招商中心一站式服务包括非经营性公建、供热、教育、地名、人防、环保、消防、绿化的审批，区建委、市供热办、市公安消防局、区绿化部门出具相关审查意见。 7发放建设工程规划许可证发放建设工程规划许可证 市规划局出具建设工程规划许可证 8房 地 产 贷 款 专 业 培 训工程项目报建登记工程项目报建登记 企业到市建设交易中心报建登记。 9项目招投标及合同备案项目招投标及合同备案 在市建设交易中心办理建筑设计、监理、施工招投标及合同备案 10施工图审查施工图审查 市建设交易中心核发施工图审查批准书。 11建设工程航监督登记建设工程航监督登记 向市质量监督总站提交建设工程质量监督申请表，进行质量监督登记。 12建设工程施工许可申报建设工程施工许可申报 在市建设交易中心申领建设工程施工许可证。工程占道及渣土处理等审批部门进入建交中心联合办公，办理相关审批手续。 14建设项目开工验线建设项目开工验线市规划局审验。13项项 目目 开开 工工 建建 设设房 地 产 贷 款 专 业 培 训配套设施建设申报配套设施建设申报 在竣工前6个月向市建委配套办提出配套申请，配套办下达手里通知。 15地基、基础设施验收地基、基础设施验收 向市质量监督总站申请，得到地基、基础验收通知。 19物业管理申报物业管理申报 向市房管局物业管理处申报钱其物业管理备案，取得前期物业管理备案证明、物业管理服务合同备案证明及业主会备案证明。 16主体验收主体验收 向建交中心质量监督站申请，获得工程主体验收通知书20商品房销售申报商品房销售申报 向市房管局提交申请，获得商品房销售许可证 18装修验收装修验收 向建交中心质量监督站申请，获得工程装修验收通知书 21物价物价 物价局审核经济适用房价格 17房 地 产 贷 款 专 业 培 训工工 程程 防防雷验收雷验收由 市 防雷 检 测中 心 出具 验 收报告。22室室内内环环境监测境监测又具有检测资格的专业机构出具艰涩报告。23规划验规划验收收市规划局出具规划验收合格证。24环保、工程档环保、工程档案验收案验收由区环保局出具环保验收合格证书。由市城建档案馆出具工程档案验收合格证。25消防、人防消防、人防验收验收由市公安消防局、人防院出具验收合格证（适用于高层。26电梯、泵房验电梯、泵房验收收由市供水管理处及市特种设备监督检验所验收，出具工程合格证（适用于高层）27建设工程综合验收建设工程综合验收甲方组织设计、监理、施工各方进行综合验收，市质量监督总站监督并出质量监督报告。28房 地 产 贷 款 专 业 培 训供热验收供热验收 区供热办楚剧新建住宅供热配套证明、供热配套验收审批表29工程验收备案工程验收备案 向建交中心质量监督总站申请，做建设工程竣工验收备案制表，监督站出具竣工验收意见。30大配套验收大配套验收 各配套部门进行竣工验收，出具合格证，市配套办出具基础设施验收合格证。 31经营性公建验收经营性公建验收 区配套办验收，出具验收合格32申请新建住宅商品房准许使用证申请新建住宅商品房准许使用证 市建委房发新建住宅商品房准许交付使用证 33经营性公建验收经营性公建验收 区配套办验收，出具验收合格32房 地 产 贷 款 专 业 培 训三、土三、土 地地 储储 备备 贷贷 款款 评评 估估 实实 例例第一章第一章 借款人资信评价借款人资信评价1.1 借款人概况借款人概况 某某市市某某地地区区区区土土地地收收购购储储备备中中心心是是于于2003年年12月月经经某某地地区区市市某某地地区区区区人人民民政政府府批批准准成成立立的的一一事事业业法法人人单单位位（登登记记证证号号为为事事证证第第132021300298号号，有有效效期期至至2005年年3月月31日日），其其经经费费来来源源由由某某地地区区区区财财政政全全额额拨拨款款，开开办办资资金金5000万万元元，经经某某地地区区普普信信会会计计师师事事务务所所有有限限公公司司验验资资（锡锡普普会会分分验验字字（2003）1099号号），开开办办资资金金出出资资方方式式为为货货币币资资金金，且且已已于于2003年年12月月25前前全全额额到到位位。公公司司注注册册地地址址某某地地区区市市某某地地区区区区东东亭亭南南路路2号号。其其主主要要职职能能是是根根据据某某地地区区区区土土地地收收购购供供应应状状况况和和城城市市建建设设规规划划等等情情况况，制制订订全全区区土土地地收收购购储储备备计计划划；将将属属于于收收购购对对象象的的土土地地，依依据据法法律律、法法规规和和省省市市土土地地收收购购办办法法的的收收回回、收收购购，并并进进行行前前期期开开发发利利用用，依依法法储储备备土土地地，以以及及做做好好土土地地出出让让的的前前期期准准备备工工作。作。房 地 产 贷 款 专 业 培 训该该中中心心现现有有人人员员7名名，法法人人代代表表席席永永清清，大大学学本本科科学学历历，1984年年1月月至至1992年年12月月在在原原某某地地区区县县农农业业局局工工作作，1993年年1月月至至1997年年11月月在在某某地地区区市市国国土土局局工工作作，1997年年12月月至至2003年年12月月任任某某地地区区市市国国土土局局副副局局长长及及开开发发区区国国土土局局局局长长，2004年年至至今今任任某某地地区区开开发发区区管管委委会会副副主主任任与与某某地地区区区区土土地地储储备备中中心主任，长期从事土地管理工作，具有一定土地经营经验。心主任，长期从事土地管理工作，具有一定土地经营经验。1.2土地运作模式土地运作模式 根根据据某某地地区区市市某某地地区区区区人人民民政政府府锡锡府府发发（2003）116号号关关于于某某地地区区市市某某地地区区区区土土地地储储备备暂暂行行办办法法规规定定，该该中中心心土土地地运运作作模模式式：土土地地使使用用权权收收购购储储备备-储储备备土土地地前前期期开开发发与与利利用用-储储备备土土地地出出让让前前期期准准备备。土土地地经经营营运运作作具具体体程程序序如下：如下：房 地 产 贷 款 专 业 培 训1、申申请请收收购购。对对某某地地区区区区范范围围内内符符合合土土地地收收购购条条件件的的国国有有土地，由原土地使用权人向储备中心申请收购。土地，由原土地使用权人向储备中心申请收购。2、权权属属核核查查。储储备备中中心心配配合合国国土土部部门门对对申申请请人人提提供供的的土土地地和和地地上上物物权权属属、面面积积、四四至至范范围围、用用途途等等情情况况进进行行实实地地调调查和审核。查和审核。3、征征询询意意见见。储储备备中中心心申申请请人人申申请请和和实实际际调调查查情情况况向向规规划划、建设部门征求意见。建设部门征求意见。4、费费用用测测算算。储储备备中中心心根根据据调调查查和和征征询询意意见见结结果果，会会同同有有关关部部门门对对土土地地收收购购补补偿偿费费用用进进行行测测算算评评估估；实实行行土土地地置置换换的，进行相应的土地费用测算。的，进行相应的土地费用测算。 5、方案报批。储备中心根据土地权属调查、收购费用、方案报批。储备中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购具体方案，报区土地储备收购测算的结果，提出土地收购具体方案，报区土地储备收购管委会批准。管委会批准。 房 地 产 贷 款 专 业 培 训6、签签订订合合同同。收收购购方方案案批批准准后后，由由区区土土地地收收购购储储备备中中心心与与原土地使用权人签订国有土地使用权收购合同。原土地使用权人签订国有土地使用权收购合同。7、收收购购补补偿偿。储储备备中中心心根根据据收收购购合合同同约约定定的的金金额额、期期限限和和方方式式，向向原原土土地地使使用用权权人人支支付付土土地地补补偿偿费费用用；实实行行土土地地置置换的进行差价结算。换的进行差价结算。8、权权属属变变更更。储储备备中中心心根根据据收收购购合合同同约约定定支支付付定定金金后后，原原土土地地使使用用权权人人、房房屋屋所所有有权权人人与与区区储储备备中中心心共共同同向向区区国国土土管理部门、房管部门申请办理权属变更、灭失登记手续。管理部门、房管部门申请办理权属变更、灭失登记手续。9、交交付付土土地地。根根据据收收购购合合同同约约定定的的期期限限和和方方式式，原原土土地地使使用权人向储备中心交付被收购的土地和地上建筑物。用权人向储备中心交付被收购的土地和地上建筑物。10、前前期期开开发发与与利利用用。对对收收购购的的土土地地进进行行拆拆迁迁、平平整整加加工工，并并根根据据需需要要完完善善配配套套设设施施；可可依依法法将将储储备备土土地地使使用用权权单单独独或连同地上附着物出租、抵押，临时改变用途。或连同地上附着物出租、抵押，临时改变用途。房 地 产 贷 款 专 业 培 训11、编编制制出出让让方方案案。储储备备中中心心对对拟拟出出让让的的储储备备土土地地进进行行成成本本测算，征示有关部门意见后拟定储备土地招商方案。测算，征示有关部门意见后拟定储备土地招商方案。 12、公公告告拍拍卖卖。储储备备中中心心及及时时发发布布经经营营业业性性用用地地信信息息，实实行行公开招标、拍卖。公开招标、拍卖。 1.3 资金运作模式资金运作模式 根根据据某某地地区区市市某某地地区区区区土土地地收收购购储储备备暂暂行行办办法法，该该中中心心土土地地收收购购储储备备资资金金严严格格实实行行“收收支支两两条条线线”管管理理，封封闭闭运运作作，专专户户储储存存，单单独独核核算算，并并接接受受区区财财政政部部门门和和审审计计部部门门的的指导与监督。土地收购储备资金主要用于土地的征用和收购指导与监督。土地收购储备资金主要用于土地的征用和收购。 根根据据某某地地区区市市某某地地区区区区人人民民政政府府办办公公室室文文件件关关于于加加强强土土地地出出让让金金核核算算管管理理的的通通知知（锡锡府府办办200477号号），某某地地区区区区收收取取的的各各类类土土地地出出让让金金，必必须须全全额额缴缴入入区区财财政政局局设设立立的的“土土地地出出让让金金收收入入专专户户”管管理理。区区财财政政局局在在“土土地地出出让让金金收收入入专户专户”下分别设立四个二级帐户：下分别设立四个二级帐户：房 地 产 贷 款 专 业 培 训 1、“市市级级公公开开出出让让区区级级土土地地出出让让金金财财政政分分户户”，专专项项核核算算通通过过某某地地区区市市土土地地市市场场招招标标、拍拍卖卖、挂挂牌牌出出让让胡胡经经营营性性用用地地的的土土地地出出让让金金，由由市市财财政政局局“土土地地出出让让金金收收入入财财政专户政专户”划入区财政局的该帐户。划入区财政局的该帐户。 2、“区区级级公公开开出出让让土土地地出出让让金金财财政政分分户户”，核核算算通通过过某地区区土地市场出让的土地出让金收入。某地区区土地市场出让的土地出让金收入。 3、“区区级级协协议议土土地地出出让让金金财财政政分分户户”，专专项项核核算算管管理理辖辖内内各各镇镇和和某某地地区区经经济济开开发发区区工工业业用用地地通通过过协协议议出出让让方方式式手收取的土地出让金。手收取的土地出让金。 4、“区区级级土土地地净净出出让让金金财财政政分分户户”，专专项项核核算算管管理理区区级级政政府府土土地地出出让让金金净净收收益益的的归归集集、分分配配。再再由由区区财财政政按按出出让让净净收收益益的的一一定定比比例例返返还还该该中中心心，以以充充实实土土地地收收购购储储备备资资本金。本金。房 地 产 贷 款 专 业 培 训1.4 经营业绩经营业绩 该该中中心心自自成成立立以以来来，通通过过对对土土地地有有计计划划的的收收购购与与出出让让，较较好好地地调调节节了了当当地地土土地地市市场场有有序序发发展展。2004年年17月月，共共收收购购土土地地21块块，面面积积约约1500亩亩；通通过过挂挂牌牌拍拍卖卖方方式式，出出让让东东亭亭、安安镇镇、东东北北塘塘、荡荡口口、羊羊尖尖等等土土地地14块块，面面积积计计678.47亩，获得拍卖收入亩，获得拍卖收入4.53亿元。具体地块拍卖情况如下：亿元。具体地块拍卖情况如下： 2004年土地拍卖情况一览表（单位：万元）年土地拍卖情况一览表（单位：万元） 序号地块名称地块编号面积(亩)成本挂牌底价拍卖总价收益1通江大道东物流地块XDXG-2003-3778.4853015701670房 地 产 贷 款 专 业 培 训2太湖大道南商业地块XDXG-2003-25136.3613364333甘露邮电局北地块XDXG-2003-99.3166.32604荡口地块XGXD-2003-243.5152331105后宅小学地块XGXD-2003-31/3217.86321.55306春江西地块XDG-2003-16120.2616600168007黄草渡地块XDG-2004-0255.6544526200房 地 产 贷 款 专 业 培 训8东北塘地块XDG-2003-0531.03124113419荡口地块XGXD-2003-07/08/3011.5525449010甘露地块XDG(X)-2004-1311.21246.6246.611港下地块XGXD-2003-2513.61285.6285.612羊尖地块XGXD-2003-16/2004-0158.912685286013厚桥地块XGXD-2003-23/2004-0526.59538538房 地 产 贷 款 专 业 培 训14安镇中学地块XDG(X)-2004-1864.2245154515小计678.4740531452791.5 财务状况财务状况1.5.1 资产与负债情况资产与负债情况截截止止2004年年8月月31日日，该该中中心心资资产产总总额额42698万万元元，主主要要分布如下：分布如下：1、银银行行存存款款4461万万元元，主主要要是是在在某某地地区区分分行行账账户户银银行行存存款。款。2、应收帐款、应收帐款30500万元，主要安镇地块的土地收购成本万元，主要安镇地块的土地收购成本房 地 产 贷 款 专 业 培 训 3、预预付付账账款款6000万万元元，为为该该中中心心支支付付给给某某地地区区经经济济开开发发区的土地出让金。区的土地出让金。 4、其其他他应应收收款款1737万万元元，其其中中预预付付安安镇镇拆拆迁迁款款1500万万元元，鸿山镇拆迁款鸿山镇拆迁款200万元，土地评估及广告等费万元，土地评估及广告等费37万元。万元。截截止止2004年年8月月31日日，该该中中心心负负债债总总额额31763万万元元，主主要要来来源源如下：如下： 1、借入款项、借入款项25500万元，均为农行某地区某地区支行贷款。万元，均为农行某地区某地区支行贷款。 2、预收帐款、预收帐款6245万元，今年以来出让土地的部分出让金。万元，今年以来出让土地的部分出让金。 2004年年1-8月月，累累计计发发生生事事业业支支出出645万万元元，土土地地出出让让拨拨款款收收入入6300万元。万元。1.5.2 财务状况分析财务状况分析2004年年8月末，该中心资产负债率月末，该中心资产负债率74%，如果将预收账款反映，如果将预收账款反映房 地 产 贷 款 专 业 培 训土土地地出出让让收收入入与与其其相相应应成成本本结结转转，资资产产负负债债率率59%，负负债债水水平平较较为为合合理理。该该中中心心在在成成立立不不到到一一年年时时间间内内，已已出出让让土土地地合合同同收收入入65110万元，反映目前某地区区具有一定土地需求市场。万元，反映目前某地区区具有一定土地需求市场。1.6 借款人信用状况借款人信用状况 目前，某地区市某地区区土地收购储备中心在某地区市某目前，某地区市某地区区土地收购储备中心在某地区市某地区区信用社开立基本帐户，在某地区分行某地区支行开立一地区区信用社开立基本帐户，在某地区分行某地区支行开立一般帐户（账号般帐户（账号-6501010000006107）。据某地区分行介绍，）。据某地区分行介绍，2004年年该中心土地拍卖收入全部在农行结算，账面日均存款余额该中心土地拍卖收入全部在农行结算，账面日均存款余额4000万元，与本行合作良好。万元，与本行合作良好。2004年，经某地区分行报省分行审批，年，经某地区分行报省分行审批，该中心被评为该中心被评为AA级优良客户，核定总额授信级优良客户，核定总额授信45000万元。截止万元。截止8月末，银行贷款余额月末，银行贷款余额25500万元（贷款卡号万元（贷款卡号-3203010001531780），），均为农行某地区分行贷款，共均为农行某地区分行贷款，共2笔，其中笔，其中2004年年2月月11日发放日发放7500万元，期限至万元，期限至2005年年2月月10日，用于收购位于安镇日，用于收购位于安镇303亩土亩土地；地；2004年年3月月24日发放日发放18000万元，期限至万元，期限至2006年年3月月23日，用日，用于收购位于安镇于收购位于安镇349亩土地，贷款运行情况正常。亩土地，贷款运行情况正常。 房 地 产 贷 款 专 业 培 训第二章第二章 项目基本情况项目基本情况 2.1 项目概况项目概况 此此次次某某地地区区市市某某地地区区土土地地收收购购储储备备中中心心拟拟收收购购的的“某某地地区区市市东东亭亭镇镇商商贸贸城城”地地块块位位于于东东亭亭村村友友谊谊路路以以西西、锡锡沪沪中中路路以以北北，东东至至友友谊谊路路、南南至至锡锡沪沪路路、西西至至河河道道、北北至至东东亭亭港港，总总用用地地面面积积约约为为126250.8平平方方米米（约约189.38亩亩），其其中中：编编号号为为41-16-32的的A块块面面积积42488.3平平方方米米（约约63.73亩亩），编编号号为为41-16-31的的B块块面面积积83762.5平平方方米米（约约125.65亩亩）。目目前前，宗宗地地红红线线外外通通路路、通通上上水水、通通下下水水、通通电电、通通讯讯“五五通通”，红红线线内内有有民民房房232户户，居居住住建建筑筑面面积积40393平平方方米米；店店面面房房56间间，营营业业用用房房建建筑筑面面积积17201.3平平方方米米；企企业业单单位位15家家，生生产产经经营营用用房房39937平平方方米米；行行政事业单位政事业单位1家，办公用房建筑面积家，办公用房建筑面积800万元。万元。房 地 产 贷 款 专 业 培 训2.2 项目合法性分析项目合法性分析2004年年7月月，某某地地区区市市某某地地区区区区土土地地收收购购储储备备中中心心就就“某某地地区区市市东东亭亭镇镇商商贸贸城城”地地块块收收购购，与与江江苏苏省省某某地地区区经经济济开开发发区区开开发发总总公公司司签签订订了了国国有有土土地地使使用用权权收收购购合合同同（某某地地区区收收储储合合（2004）第第21号号），并并于于2004年年7月月15日日报报经经某某地地区区市市某某地地区区区区副副区区长长、区区长长批批准准同同意意收收储储（锡锡）地地储呈（储呈（2004）第）第21号号，地块收购手续合规合法。，地块收购手续合规合法。2004年年7月月，拟拟收收购购地地块块经经某某地地区区市市规规划划局局某某地地区区分分局局规规划划为为商商业业、住住宅宅用用地地（地地块块规规划划号号：XDG（X）-2004-21），容容积积率率小小于于1.6 ，建建筑筑密密度度小小于于40%，绿绿化化率率大大于于25%，建建筑筑限限高高为为多多层层，停停车车车车位位为为机机动动车车停停车车泊泊位位按按不不小小于于50车车位位/万万平平方方米米建建筑筑面面积积配配置置，非非机机动动车车按按不不小小于于500车车位位/万万平平方方米米建建筑筑面面积积配配置置，公公建建停停车车与与住住宅宅停停车车应应分别设置，收购地块规划已明确。分别设置，收购地块规划已明确。房 地 产 贷 款 专 业 培 训第三章第三章 项目投资估算和资金筹措评价项目投资估算和资金筹措评价3.1 项目总投资估算项目总投资估算根根据据2004年年7月月某某地地区区市市某某地地区区区区土土地地收收购购储储备备中中心心与与江江苏苏省省某某地地区区经经济济开开发发区区开开发发总总公公司司签签订订了了国国有有土土地地使使用用权权收收购购合合同同（某某地地区区收收储储合合（2004）第第21号号）， 2004年年7月月15日日报报经经某某地地区区市市某某地地区区区区政政府府批批准准的的土土地地收收购购储储备备经经营营方方案案（锡锡）地地储储呈呈（2004）第第21号号），以以及及某某地地区区市市某某地地区区区区房房屋屋拆拆迁迁管管理理暂暂行行办办法法（锡锡府府发发（2002）68号号），同同时时结结合合东东亭亭地地区区的的拆拆迁迁补补偿偿标标准准为为“拆拆一一还还一一”，本本项项目目投资估算构成如下：投资估算构成如下：3.1.1 土地收购费用土地收购费用项项目目的的土土地地收收购购费费用用，主主要要包包括括征征地地费费、土土地地补补偿偿费费、劳劳力力安置费，青苗补偿费等有关土地方面补偿费用，收购安置费，青苗补偿费等有关土地方面补偿费用，收购房 地 产 贷 款 专 业 培 训单价按单价按28万元万元/亩估算，则项目的土地收购费用亩估算，则项目的土地收购费用189.38亩28万元/亩=5303万元3.1.2 拆迁安置补偿费1、民房（1）拟收购地块内有民房建筑面积40393平方米，按“拆一还一”补偿方式，建筑成本按1400元/平方米估算，则房屋拆迁补偿费为40393平方米1400元/平方米=5655万元（2）拟收购地块内有居民232户，装修费用按3万元/户补偿，搬迁按3000元/户奖励，有线电视、电话移机按900元/户补偿，则拆迁其他补偿费用为232户（30000元/户+3000元/户+900元/户）=786万元房 地 产 贷 款 专 业 培 训2、店面房、店面房拟拟收收购购地地块块内内有有店店面面房房建建筑筑面面积积17201平平方方米米，按按“拆拆一一还还一一”补补偿偿方方式式，建建筑筑成成本本按按1400元元/平平方方米米估估算算，则则房房屋拆迁补偿费为屋拆迁补偿费为17201平方米平方米1400元元/平方米平方米=2408万元万元3、单位用房、单位用房拟拟收收购购地地块块内内有有厂厂房房39937平平方方米米，事事业业单单位位用用房房800平平方方米米，计计40737平平方方，移移建建成成本本按按800元元/平平方方估估算算，拆拆迁迁补补偿费用偿费用40737平方米平方米800元元/平方米平方米=3295万元万元项目拆迁安置补偿费项目拆迁安置补偿费12144万元万元房 地 产 贷 款 专 业 培 训3.1.3 财务费用财务费用本本项项目目拟拟向向某某地地区区分分行行贷贷款款12000万万元元，期期限限暂暂定定2年年，贷贷款利率按款利率按5.49%估算，则项目财务费用估算，则项目财务费用12000万元万元5.49%2=1318万元万元3.1.4 管理费用管理费用按以上按以上1-3项之和的项之和的2%估算，则项目管理费用估算，则项目管理费用375万元万元3.1.5 不可预见费用不可预见费用按以上按以上1-4项之和的项之和的3%估算，则项目不可预见费用估算，则项目不可预见费用574万元万元 项目估算投资总额项目估算投资总额20288万元万元房 地 产 贷 款 专 业 培 训3.2 项目资金筹措项目资金筹措项项目目估估算算投投资资总总额额20288万万元元，其其资资金金来来源源分分别别为为：一一是是土土地地储储备备中中心心自自筹筹8288万万元元，占占比比40%，据据某某地地区区分分行行调调查查，自自筹筹资资金金来来源源为为中中心心今今年年以以来来的的拍拍卖卖收收入入盈盈余余部部分分及及向向财财政政拨拨款款，目目前前已已到到位位3000万万元元，余余款款将将在在贷贷款款发发放放前前全全部部到到位位；二二是是向向某某地地区区分分行行某某地地区区支支行行申申请请贷贷款款12000万元。万元。第四章第四章 项目市场分析项目市场分析4.1 某地区区经济状况某地区区经济状况 近年来，某地区区经济持续快速发展，经济总量强劲近年来，某地区区经济持续快速发展，经济总量强劲扩张，扩张，2002年实现国内生产总值年实现国内生产总值137.5亿元，财政收入亿元，财政收入14.58亿元，其中地方财政收入亿元，其中地方财政收入7.2亿元；亿元；2003年全年财政年全年财政总收入为总收入为18.9亿元，较上年同期增长亿元，较上年同期增长23%，其中地方财政，其中地方财政房 地 产 贷 款 专 业 培 训收入接近收入接近10亿元。亿元。2003年，某地区区实现全部工业总产值年，某地区区实现全部工业总产值353亿元，较上年增加亿元，较上年增加38%，工业产品销售收入，工业产品销售收入333.7亿元，亿元，较上年增加较上年增加39.8%。争创全省。争创全省“两个率先两个率先”的先导区、示范的先导区、示范区，是某地区市委、市政府提出的总目标、总任务，也是某区，是某地区市委、市政府提出的总目标、总任务，也是某地区区在新的发展历史阶段的工作方向、目标定位和总体要地区区在新的发展历史阶段的工作方向、目标定位和总体要求。某地区是某地区市的东大门，在某地区市的未来发展大求。某地区是某地区市的东大门，在某地区市的未来发展大格局中居于十分重要的位置，是全市打造国际制造业基地的格局中居于十分重要的位置，是全市打造国际制造业基地的重要组成部分。某地区市委、市政府提出要把某地区东部片重要组成部分。某地区市委、市政府提出要把某地区东部片区的开发提升为全市的重要发展战略，要求某地区区东部片区的开发提升为全市的重要发展战略，要求某地区区东部片区开发在全市争创全省区开发在全市争创全省“两个率先两个率先”先导区、示范区。根据先导区、示范区。根据某地区区委、区政府打造某地区区委、区政府打造“千亿某地区千亿某地区”目标，在未来几年，目标，在未来几年，某地区区的经济将保持高速发展趋势，其城市化建设步伐不某地区区的经济将保持高速发展趋势，其城市化建设步伐不断加快，对土地资源的需求量也将不断增加。断加快，对土地资源的需求量也将不断增加。房 地 产 贷 款 专 业 培 训该该地地块块区区域域距距某某地地区区市市中中心心区区5公公里里，苏苏州州市市30公公里里，与与沪沪宁宁高高速速公公路路、312 国国道道、沪沪宁宁铁铁路路较较近近，沪沪宁宁高高速速公公路路第第6、第第7出出口口处处到到镇镇仅仅10分分钟钟车车程程，接接通通沿沿江江高高速速公公路路的的一一级级公公路路穿穿越越该该区区域域而而过过，距距上上海海虹虹桥桥国国际际机机杨杨 1 小小时时、南南京京禄禄口口机机场场90分分钟钟车车程程，该该区区域域有有着着优优越越的的地地理理位位置置和和得得天天独独厚厚的的交交通通区区位位优优势势。2004年年2月月，某某地地区区市市委委、市市政政府府对对某某地地区区区区进进行行区区划划调调整整，东东亭亭已已成成为为某某地地区区城城东东政政治治、经经济济文文化化中中心心，为为今今后后进进一一步步发发展展奠奠定定了了基基础础，可可以以预预见见未未来来该地区房地产市场发展前景看好。该地区房地产市场发展前景看好。4.2土地出让情况分析土地出让情况分析从前二年情况看，某地区市某地区区用地出让保持平稳增从前二年情况看，某地区市某地区区用地出让保持平稳增长的趋势，长的趋势，2002年出让土地年出让土地107宗，面积宗，面积2474.5亩，亩，2003年年出让土地出让土地84宗，面积宗，面积3009.9亩。亩。2004年，根据某地区区政年，根据某地区区政府整体规划，经营性用地出让将以挂牌拍卖为主，目前拟府整体规划，经营性用地出让将以挂牌拍卖为主，目前拟房 地 产 贷 款 专 业 培 训储储备备的的土土地地面面积积约约4000余余亩亩，基基本本可可以以满满足足经经济济发发展展对对土土地地需需求求。受受某某地地区区市市整整体体区区域域土土地地拍拍卖卖走走高高影影响响，近近年年来来东东亭亭房房地地产产市市场场得得到到了了快快速速发发展展，已已形形成成以以“赛赛维维拉拉假假日日花花园园”、“春春江江花花园园”、“尉尉蓝蓝都都市市”等等为为代代表表一一批批精精品品楼楼盘盘，房房产产成成交交逐逐年年攀攀升升。与与此此同同时时，该该地地区区的的土土地地出出让让价价也也持持续续上上扬扬，最最近近拍拍卖卖的的春春江江西西地地块块(XDG-2003-16)面面积积120.26亩亩，成成交交价价16800万万元元，约约140万万元元/亩亩，普普通通住住宅宅售售价价已已达达3200-3500元元/平米，商业门面房的成交价也在平米，商业门面房的成交价也在8000元元/平米以上。平米以上。4.3 本项目市场分析本项目市场分析 近近年年来来，由由于于某某地地区区市市建建设设特特大大城城市市的的力力度度加加大大，房房地地产产市市场场交交易易日日趋趋火火曝曝，对对土土地地的的开开发发需需求求量量大大大大增增加加，土土地地流流转转速速度度加加快快，商商业业、住住宅宅和和综综合合利利用用地地的的价价格格上上涨涨较较快快。某某地地区区市市某某地地区区区区为为加加强强对对土土地地资资源源的的开开发发使使用用，加加强强土土地地交易的规范管理，对出让的经营性用地均需通过通过土地收交易的规范管理，对出让的经营性用地均需通过通过土地收房 地 产 贷 款 专 业 培 训购购储储备备中中心心的的储储备备、招招标标拍拍卖卖。为为配配合合锡锡沪沪路路拓拓宽宽改改造造、锡锡东东大大道道建建设设以以及及京京沪沪高高速速铁铁路路某某地地区区车车站站建建设设，根根据据国国土土部部门门、规规划划部部门门设设计计要要求求，某某地地区区市市某某地地区区区区土土地地收收购购储储备备中中心本次拟收购、储备辖区内编号为心本次拟收购、储备辖区内编号为XDG（X）-2004-21号地块。号地块。本本次次某某地地区区区区土土地地储储备备中中心心所所收收购购的的东东亭亭商商贸贸城城地地块块位位置置优优越，具体体现在以下几方面：越，具体体现在以下几方面： 1、区位优势。本次所收购的商贸城地块地处某地区区东、区位优势。本次所收购的商贸城地块地处某地区区东亭镇，该镇位于某地区市东郊，是某地区区委、区政府驻地，亭镇，该镇位于某地区市东郊，是某地区区委、区政府驻地，距某地区市中心距某地区市中心3公里，沪宁高速、锡沪路、公里，沪宁高速、锡沪路、312国道新路段国道新路段横贯镇区，北有新兴塘河与京杭大运河沟通，南依某地区机横贯镇区，北有新兴塘河与京杭大运河沟通，南依某地区机场，水、陆、空交通便利。该镇区位优势非常优越，是某地场，水、陆、空交通便利。该镇区位优势非常优越，是某地区城东政治、经济文化中心。地块位于锡沪路、友谊路的交区城东政治、经济文化中心。地块位于锡沪路、友谊路的交叉路口西北侧，处于东亭镇镇区的中心地带，距区政府、某叉路口西北侧，处于东亭镇镇区的中心地带，距区政府、某地区市民广场仅地区市民广场仅0.5公里，地理位置十分理想。公里，地理位置十分理想。房 地 产 贷 款 专 业 培 训2、成成熟熟的的房房产产开开发发、交交易易。东东亭亭镇镇作作为为某某地地区区市市城城东东经经济济文文化化中中心心，房房地地产产开开发发在在近近二二年年得得到到了了快快速速发发展展，在在地地块块周周围围1公公里里范范围围内内既既有有“春春江江花花园园”、“赛赛维维拉拉假假日日花花园园”、“蔚蔚蓝蓝都都市市”等等精精品品楼楼盘盘，也也有有颇颇具具规规模模的的市市民民安安置置房房小小区区。本本地地区区房房地地产产交交易易十十分分活活跃跃，成成交交价价格格、数数量量持持续续攀攀升，房地产升，房地产“人气人气”持续看涨。持续看涨。3、完完善善的的配配套套设设施施。随随着着城城区区板板块块改改造造的的推推进进，东东亭亭镇镇基基础础设设施施更更趋趋完完善善，面面貌貌不不断断改改善善，先先后后被被江江苏苏省省评评为为“电电话话小小康康镇镇”、“有有线线电电视视镇镇”、“绿绿化化园园林林镇镇”。该该地地区区有有着着发发达达的的银银行行网网点点和和教教育育布布局局，如如全全国国重重点点中中学学天天一一学学校校新新校校区区及及全全国国青青少少年年科科普普创创新新示示范范学学校校的的中中心心小小学学、柏柏庄庄小小学学距距地地块块仅仅1-2分分钟钟路路程程。其其次次是是发发达达的的商商贸贸流流通通，在在地地块块2公公里里范范围围内内，分分布布着着“麦麦德德龙龙”、“欧欧倍倍德德”、“红红星美凯龙星美凯龙”及及“华东装饰城华东装饰城”等众多大型商业网点。等众多大型商业网点。房 地 产 贷 款 专 业 培 训 4、交交通通优优势势。地地块块距距沪沪宁宁高高速速某某地地区区东东出出口口处处2公公里里、距距某某地地区区机机场场约约15公公里里，中中市市中中心心3公公里里，通通过过锡锡沪沪路路、学学前前东东路、太湖大道、大寨路可以快速、便利地到达某地区市区。路、太湖大道、大寨路可以快速、便利地到达某地区市区。第五章第五章 偿债能力分析偿债能力分析 本本次次储储备备中中心心收收购购的的地地块块是是配配合合某某地地区区区区东东亭亭旧旧城城改改造造，2004年年8月月18日日，某某地地区区市市聚聚汇汇房房地地开开发发公公司司通通过过拍拍卖卖方方式式，以以16800万万元元价价格格获获得得位位于于学学前前东东路路120.26亩亩春春江江西西地地块块，单单价价140万万元元/亩亩。本本项项目目紧紧靠靠锡锡沪沪路路，与与春春江江西西地地块块较较为为接接近近，如如未未来来拍拍卖卖价价按按140万万元元/亩亩，则则项项目目可可出出让让收收入入26513万万元元，扣除扣除20288万元收购成本，可实现毛利万元收购成本，可实现毛利6225万元，毛利率万元，毛利率30%。第六章第六章 担保方式担保方式 该该笔笔贷贷款款是是拟拟收收购购项项目目地地块块作作抵抵押押，目目前前该该地地块块已已办办妥妥国有土地使用证，使用权类型为国有土地使用权划拨，国有土地使用证，使用权类型为国有土地使用权划拨，房 地 产 贷 款 专 业 培 训规规划划用用途途商商住住用用地地，地地块块使使用用权权面面积积126250.8平平方方米米（约约189.38亩亩），根根据据江江苏苏金金宁宁达达不不动动产产评评估估咨咨询询有有限限公公司司出出具具的的（江江苏苏）金金宁宁达达（2004）（估估）字字XSHAN第第393-394号号土土地地估估价价报报告告，单单位位土土地地面面积积价价格格为为2019.81元元/平平方方米米，总地价为总地价为25500万元，贷款抵押率为万元，贷款抵押率为47%。第七章第七章 银行效益和风险分析银行效益和风险分析 7.1银行效益分析银行效益分析 通通过过对对某某地地区区市市某某地地区区区区土土地地储储备备中中心心信信贷贷介介入入，一一方方面面可可以以为为某某地地区区分分行行某某地地区区支支行行带带来来1318万万元元的的直直接接贷贷款款利利息息收收入入；另另一一方方面面，通通过过介介入入城城市市土土地地资资产产，密密切切和和地地方方政政府府的的关关系系，提提高高农农行行社社会会知知名名度度，带带动动房房地地产产开开发发、住住房房按按揭揭和和中中间间业业务务等等业业务务的的发发展展，扩扩大大业业务务空空间间，提提高高经营效益。经营效益。房 地 产 贷 款 专 业 培 训7.2 贷款风险分析贷款风险分析1、市场风险、市场风险目目前前，项项目目地地块块上上有有居居民民232户户，企企事事业业单单位位16家家，拆拆迁迁工工作作量量较较大大。因因目目前前拆拆迁迁有有关关详详细细规规划划尚尚未未确确定定，考考虑虑到到拆拆迁迁安安置置中中涉涉及及到到拆拆迁迁户户的的利利益益等等因因素素，目目前前评评估估测测算算的的拆拆迁迁补补偿偿和和安安置置费费用用在在未未来来拆拆迁迁过过程程中中是是否否会会增增加加，贷贷款款资资金金能能否否满满足足全全部部拆拆迁迁工工作作，对对于于能能否否按按期期完完成成拆拆迁迁计计划划将将产生一定的影响。产生一定的影响。据某地区市某地区区土地储备中心介绍，该地块将由江苏据某地区市某地区区土地储备中心介绍，该地块将由江苏省某地区经济开发区开发总公司负责相关拆迁工作，根据省某地区经济开发区开发总公司负责相关拆迁工作，根据拆迁进度，该地块预计可在明年初拆迁平整结束，考虑到拆迁进度，该地块预计可在明年初拆迁平整结束，考虑到土地市场供求关系，地块将于明年下半年挂牌出让拍卖，土地市场供求关系，地块将于明年下半年挂牌出让拍卖，因中标人有因中标人有3个月的付款时间，预计个月的付款时间，预计2006年上半年可进入还年上半年可进入还房 地 产 贷 款 专 业 培 训款款期期。中中心心虽虽为为新新成成立立单单位位，但但已已成成功功组组织织了了多多次次土土地地挂挂牌牌拍拍卖卖，并并取取得得了了较较好好业业绩绩，预预计计其其所所收收购购的的地地块块将将根根据据市市场场需需求求在在预预定定的的时时间间内内逐逐步步推推出出、挂挂牌牌出出让让。此此外外，参参照照相相邻邻地地区区收收购购成成本本和和地地块块挂挂牌牌出出让让情情况况，根根据据东东亭亭房房地地产开发和市场需求情况，该地块预计前景较好。产开发和市场需求情况，该地块预计前景较好。2、资金监管风险（参见徐州）、资金监管风险（参见徐州） 该该笔笔贷贷款款拟拟由由某某地地区区区区土土地地收收购购储储备备中中心心拟拟收收购购的的地地块块作作抵抵押押，地地块块总总面面积积约约183.49亩亩，目目前前评评估估价价为为25500万万元，贷款抵押率为元，贷款抵押率为47%，抵押较为充足，抵押较为充足。第八章第八章 项目总体评价项目总体评价 8.1某地区市某地区区土地收购储备中心是某地区市某地区市某地区区土地收购储备中心是某地区市某地区区范围内代表政府实施土地收购储备的唯一合法机某地区区范围内代表政府实施土地收购储备的唯一合法机构，具有一定的垄断优势。构，具有一定的垄断优势。房 地 产 贷 款 专 业 培 训 8.2某某地地区区市市某某地地区区区区土土地地收收购购储储备备中中心心虽虽为为新新成成立立单单位位，但但其其法法人人代代表表及及干干部部职职工工长长期期在在国国土土部部门门工工作作，具具有有多多年年的的土地运作工作经验。土地运作工作经验。 8.3 本本次次收收购购储储备备的的地地块块已已纳纳入入某某地地区区市市某某地地区区区区地地区区规规划划，项目规划用途明确，预计市场前景较好，第一还款来源充足。项目规划用途明确，预计市场前景较好，第一还款来源充足。综合评价综合评价某地区市某地区区土地收购储备中心是受某地区市某地区区某地区市某地区区土地收购储备中心是受某地区市某地区区人民政府委托代表政府在某地区市某地区区范围内实施土地人民政府委托代表政府在某地区市某地区区范围内实施土地收购储备的唯一合法机构，具有一定的垄断优势，其法人代收购储备的唯一合法机构，具有一定的垄断优势，其法人代表具有一定的土地管理和土地交易经验，承贷主体资格合法；表具有一定的土地管理和土地交易经验，承贷主体资格合法；目前中心申请的目前中心申请的1.2亿元土地储备贷款控制在我行对其核定的亿元土地储备贷款控制在我行对其核定的最高授信额度之内；贷款所支持的地块预计市场前景看好，最高授信额度之内；贷款所支持的地块预计市场前景看好，具有一定的综合经营效益；贷款以所收购的地块抵押，预测具有一定的综合经营效益；贷款以所收购的地块抵押，预测房 地 产 贷 款 专 业 培 训 抵抵押押充充足足。为为确确保保资资金金安安全全，有有效效控控制制信信贷贷风风险险，建建议议严严格格控控制制贷贷款款用用途途，确确保保资资金金的的专专款款专专用用和和封封闭闭运运行行；密密切切注注意意我我行行贷贷款款支支持持的的地地块块的的拆拆迁迁进进展展情情况况，如如未未来来拆拆迁迁补补偿偿成成本本增增加加，要要及及时时督督促促某某地地区区区区财财政政落落实实资资金金缺缺口口弥弥补补计计划划，确确保保达达到到预预期期顺顺利利出出让让条条件件；落落实实管管户户经经理理，加加强强贷贷后后管管理理，监监督督资资金金流流向向，保保证证专专款款专专用用在在地地块块顺顺利利挂挂牌牌出出让让后后按按出出让让金金收收入入到到位位进进度，督促中心及时偿还我行贷款。（授信计算）度，督促中心及时偿还我行贷款。（授信计算） 1、确保自筹资金到位且符合我行比例要求；、确保自筹资金到位且符合我行比例要求； 2、取取得得有有审审批批权权限限的的人人民民政政府府或或土土地地行行政政管管理理部部门门批批准准的的国国有有划划拨拨土土地地使使用用权权抵抵押押的的有有关关批批件件，落落实实合合法法、足足额额、有有效效抵押担保手续；抵押担保手续； 3、要要求求某某地地区区区区国国土土或或财财政政部部门门出出具具未未来来土土地地出出让让金金收收入入优先偿还我行贷款的有关承诺。优先偿还我行贷款的有关承诺。房 地 产 贷 款 专 业 培 训欢迎大家提出建议 咨询电话：演讲完毕，谢谢观看！