重庆写字楼市场调查重庆写字楼市场调查2008第一部分第一部分 市场格局市场格局第二部分第二部分 竞争格局竞争格局第三部分第三部分 客户细分客户细分第一部分第一部分 市场格局市场格局1. 1. 板块分布板块分布2.2.各个板块具体情况各个板块具体情况渝北区域渝北区域如产业孵化园、如产业孵化园、总商会大厦、上丁企业公园等总商会大厦、上丁企业公园等解放碑解放碑CBD如国贸中如国贸中心中心、世贸中心、大都心中心、世贸中心、大都会、纽约纽约、时代豪苑、会、纽约纽约、时代豪苑、万豪国际金融中心等万豪国际金融中心等江北商圈区域江北商圈区域如未来国际、同聚如未来国际、同聚远景、中信大厦、嘉年华等远景、中信大厦、嘉年华等上清寺区域上清寺区域如希尔顿、如希尔顿、中安大厦、太平洋大厦等中安大厦、太平洋大厦等九龙坡区九龙坡区如申基会展如申基会展国际会展国际、渝高广场、国际会展国际、渝高广场、大西洋国际等大西洋国际大西洋国际等大西洋国际南岸区南岸区如浪高凯悦、如浪高凯悦、浪高国际会展中心、喜来浪高国际会展中心、喜来登国际公寓登国际公寓 1.1.1.1.分布格局分布格局分布格局分布格局 渝中区域渝中区域渝中区域渝中区域包含两个板块：包含两个板块：包含两个板块：包含两个板块：解放碑板块、两路口解放碑板块、两路口解放碑板块、两路口解放碑板块、两路口- - - -上清上清上清上清寺板块寺板块寺板块寺板块供应项目：供应项目：供应项目：供应项目：25252525个个个个( ( ( (已入住已入住已入住已入住) ) ) )供应面积：约供应面积：约供应面积：约供应面积：约84.484.484.484.4万方万方万方万方 这两个板块目前写字楼市场发展已经较为成熟，由于所处的区位，城市功能这两个板块目前写字楼市场发展已经较为成熟，由于所处的区位，城市功能这两个板块目前写字楼市场发展已经较为成熟，由于所处的区位，城市功能这两个板块目前写字楼市场发展已经较为成熟，由于所处的区位，城市功能发展也存在着明显差异，两路口、上清寺片区目前已经基本形成全市的商务办发展也存在着明显差异，两路口、上清寺片区目前已经基本形成全市的商务办发展也存在着明显差异，两路口、上清寺片区目前已经基本形成全市的商务办发展也存在着明显差异，两路口、上清寺片区目前已经基本形成全市的商务办公区，而解放碑则是外来企业入驻重庆的首选。公区，而解放碑则是外来企业入驻重庆的首选。公区，而解放碑则是外来企业入驻重庆的首选。公区，而解放碑则是外来企业入驻重庆的首选。2. 2. 2. 2. 板块情况板块情况板块情况板块情况区域板块区域板块租金范围租金范围（元（元/ / /月）月）档次档次代表项目代表项目租金租金（元（元/ / /月）月）渝中区解放碑渝中区解放碑45-16045-160高档高档大都会商厦大都会商厦110-140110-140世界贸易中心世界贸易中心80-10080-100中档中档雨田大厦雨田大厦6060得意商务楼得意商务楼4545解放碑板块解放碑板块解放碑板块解放碑板块 典型项目典型项目典型项目典型项目 大都会商厦大都会商厦大都会商厦大都会商厦规模规模规模规模10F37F10F37F10F37F10F37F写字楼写字楼写字楼写字楼总面积总面积总面积总面积30000300003000030000租价租价租价租价/ / / /售价售价售价售价（套内面积）（套内面积）（套内面积）（套内面积）租：租：租：租：110-140/110-140/110-140/110-140/月月月月（含物管费用）（含物管费用）（含物管费用）（含物管费用）标准层面积标准层面积标准层面积标准层面积1600160016001600面积划分（面积划分（面积划分（面积划分（ ）30303030、50505050、100100100100、196196196196交付使用标准交付使用标准交付使用标准交付使用标准 天花吊顶、地毯、格棚回天花吊顶、地毯、格棚回天花吊顶、地毯、格棚回天花吊顶、地毯、格棚回光类、乳胶漆墙面、不锈光类、乳胶漆墙面、不锈光类、乳胶漆墙面、不锈光类、乳胶漆墙面、不锈钢玻璃地弹门、钢玻璃地弹门、钢玻璃地弹门、钢玻璃地弹门、 10 10 10 10部日部日部日部日立电梯立电梯立电梯立电梯配套设施配套设施配套设施配套设施 地下车库地下车库地下车库地下车库; ; ; ;商务中心商务中心商务中心商务中心; ; ; ;会客会客会客会客室室室室; ; ; ;员工餐厅员工餐厅员工餐厅员工餐厅 客源客源客源客源以外地（国）驻渝分公司以外地（国）驻渝分公司以外地（国）驻渝分公司以外地（国）驻渝分公司和办事处为主，以咨询和和办事处为主，以咨询和和办事处为主，以咨询和和办事处为主，以咨询和科技业为主的大公司科技业为主的大公司科技业为主的大公司科技业为主的大公司两路口两路口两路口两路口- - - -上清寺板块上清寺板块上清寺板块上清寺板块 区域板块区域板块区域板块区域板块租金范围租金范围租金范围租金范围（元（元（元（元/ / / / / / /月）月）月）月）档次档次档次档次代表项目代表项目代表项目代表项目租金租金租金租金（元（元（元（元/ / / / / / /月）月）月）月）渝中区两路口渝中区两路口渝中区两路口渝中区两路口- - - -上清寺上清寺上清寺上清寺30-11030-11030-11030-110高档高档高档高档希尔顿商厦希尔顿商厦希尔顿商厦希尔顿商厦85-11085-11085-11085-110中安国际大厦中安国际大厦中安国际大厦中安国际大厦30-4530-4530-4530-45中档中档中档中档皇冠大厦皇冠大厦皇冠大厦皇冠大厦35353535典型项目典型项目希尔顿大厦希尔顿大厦规模规模10F33F10F33F，写字楼总面积，写字楼总面积2750027500，塔楼没有塔楼没有3434、2424、1414层层 租价租价/ /售价售价（套内面积）（套内面积）租金租金85-10585-105元元/ /月（简单装修），月（简单装修），含公用部分电费、空调费，含公用部分电费、空调费，车位租金车位租金:450:450元元/ /; ;起租期：起租期：2 2年，物管费：年，物管费：8 8元元/ /月月标准层面积标准层面积10911091 面积划分面积划分 （ ）9191、126126、171171、210210、250250交付使用标准交付使用标准 酒店装修标准酒店装修标准 配套设施配套设施停车场、商务中心、餐厅，停车场、商务中心、餐厅，7 7部迅达部迅达电梯，容量电梯，容量1616人，洗手间装修精美、人，洗手间装修精美、健身中心、银行、恒温泳池、康乐中健身中心、银行、恒温泳池、康乐中心、屋顶花园心、屋顶花园 客客 源源有实力的国内外大企业购买作为公司有实力的国内外大企业购买作为公司办公场所办公场所： 区域板块区域板块区域板块区域板块租金范围租金范围租金范围租金范围（元（元（元（元/ / / / / / /月）月）月）月）档次档次档次档次代表项目代表项目代表项目代表项目租金租金租金租金（元（元（元（元/ / / / / / /月）月）月）月）观音桥区域观音桥区域观音桥区域观音桥区域 30-6530-6530-6530-65高档高档高档高档未来国际未来国际未来国际未来国际30-4030-4030-4030-40同聚远景同聚远景同聚远景同聚远景40-6540-6540-6540-6520-3520-3520-3520-35中档中档中档中档茂业东方时代茂业东方时代茂业东方时代茂业东方时代20-3820-3820-3820-38北岸星座北岸星座北岸星座北岸星座30303030观音桥区域观音桥区域观音桥区域观音桥区域 典型项目典型项目典型项目典型项目未来国际大厦未来国际大厦未来国际大厦未来国际大厦规规规规 模模模模用地面积用地面积用地面积用地面积10811108111081110811平方米，总建筑平方米，总建筑平方米，总建筑平方米，总建筑面积面积面积面积12121212万平米，总高度万平米，总高度万平米，总高度万平米，总高度220220220220米。米。米。米。建筑主体部分塔楼为地上建筑主体部分塔楼为地上建筑主体部分塔楼为地上建筑主体部分塔楼为地上44444444层，层，层，层，裙房裙房裙房裙房6 6 6 6层。塔楼为层。塔楼为层。塔楼为层。塔楼为5A5A5A5A甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼 租价租价租价租价/ / / /售价售价售价售价（套内面积）（套内面积）（套内面积）（套内面积）租金租金租金租金4555455545554555元元元元/ / / /月（建筑面月（建筑面月（建筑面月（建筑面积），车位租金积），车位租金积），车位租金积），车位租金:300:300:300:300元元元元/ / / /月月月月; ; ; ;售价：售价：售价：售价：5700570057005700元元元元/ / / /物管费：物管费：物管费：物管费：3.83.83.83.8元元元元/ / / /月月月月标准层面积标准层面积标准层面积标准层面积约约约约2000200020002000 面积划分面积划分面积划分面积划分（ ）自由划分自由划分自由划分自由划分交付使用标准交付使用标准交付使用标准交付使用标准 清水房清水房清水房清水房客客客客 源源源源成长型企业成长型企业成长型企业成长型企业渝北区域渝北区域渝北区域渝北区域 区域板块区域板块区域板块区域板块租金范围租金范围租金范围租金范围（元（元（元（元/ / / / / / /月）月）月）月）档次档次档次档次代表项目代表项目代表项目代表项目租金租金租金租金( ( ( (元元元元/ / / / / / /月月月月) ) ) )渝北区域渝北区域渝北区域渝北区域 30-6530-6530-6530-65中档中档中档中档美源国际美源国际美源国际美源国际30-4030-4030-4030-40总商会大厦总商会大厦总商会大厦总商会大厦35-5035-5035-5035-50典型项目典型项目重庆国际商会大厦重庆国际商会大厦重庆国际商会大厦重庆国际商会大厦规模规模规模规模10-28F10-28F为写字楼为写字楼为写字楼为写字楼 建面建面建面建面2460024600 租价租价租价租价/ /售价售价售价售价（套内面积）（套内面积）（套内面积）（套内面积）租金租金租金租金35-5035-50元元元元/ /（不含物管（不含物管（不含物管（不含物管费）费）费）费）车位租金：车位租金：车位租金：车位租金：380380元元元元/ /月月月月物管费：物管费：物管费：物管费：3.83.8元元元元/ / /月月月月 标准层面积标准层面积标准层面积标准层面积13001300面积划分面积划分面积划分面积划分自由划分自由划分自由划分自由划分交房标准交房标准交房标准交房标准清水房清水房清水房清水房配套设施配套设施配套设施配套设施商务中心、餐厅、会议室、商务中心、餐厅、会议室、商务中心、餐厅、会议室、商务中心、餐厅、会议室、4 4部三菱电梯，车位部三菱电梯，车位部三菱电梯，车位部三菱电梯，车位160160个，个，个，个，租价租价租价租价380380元元元元/ /月月月月客源客源客源客源联通、国际商会（联通、国际商会（联通、国际商会（联通、国际商会（ICCICC）等）等）等）等商业机构商业机构商业机构商业机构区域板块区域板块区域板块区域板块租金范围租金范围租金范围租金范围（元（元（元（元/ / / / / / /月）月）月）月）档次档次档次档次代表项目代表项目代表项目代表项目南岸区南坪商圈南岸区南坪商圈南岸区南坪商圈南岸区南坪商圈30-5030-5030-5030-50高档高档高档高档浪高浪高浪高浪高凯悦商务大厦凯悦商务大厦凯悦商务大厦凯悦商务大厦25-3525-3525-3525-35中挡中挡中挡中挡金台商务大厦金台商务大厦金台商务大厦金台商务大厦南坪区域南坪区域南坪区域南坪区域 典型项目典型项目典型项目典型项目浪高浪高浪高浪高凯悦商务大厦凯悦商务大厦凯悦商务大厦凯悦商务大厦规模规模规模规模总建面总建面总建面总建面17171717万，项目分万，项目分万，项目分万，项目分A A A A、B B B B座，座，座，座，其中其中其中其中A A A A座为座为座为座为60F60F60F60F的酒店，的酒店，的酒店，的酒店，B B B B座为写座为写座为写座为写字楼字楼字楼字楼租价租价租价租价/ / / /售价售价售价售价（套内面（套内面（套内面（套内面积）积）积）积）租金起价：租金起价：租金起价：租金起价：30-5030-5030-5030-50元元元元/ / / /；售价：售价：售价：售价：6700-69006700-69006700-69006700-6900元元元元/ / / /；车位租金为车位租金为车位租金为车位租金为400400400400元元元元/ / / /月月月月物管费：物管费：物管费：物管费：3.63.6元元元元/ / /月月月月 交房标准交房标准交房标准交房标准清水房清水房清水房清水房配套设施配套设施配套设施配套设施会议中心、书吧、健身中心、商会议中心、书吧、健身中心、商会议中心、书吧、健身中心、商会议中心、书吧、健身中心、商务中心、美食城和日本餐厅、金务中心、美食城和日本餐厅、金务中心、美食城和日本餐厅、金务中心、美食城和日本餐厅、金融中心、信息中心、社交中心、融中心、信息中心、社交中心、融中心、信息中心、社交中心、融中心、信息中心、社交中心、综合服务中心及培训中心综合服务中心及培训中心综合服务中心及培训中心综合服务中心及培训中心客源客源客源客源目前入驻的多为一些外地公司目前入驻的多为一些外地公司目前入驻的多为一些外地公司目前入驻的多为一些外地公司区域板块区域板块区域板块区域板块租金范围租金范围租金范围租金范围（元（元（元（元/ / / / / / /月）月）月）月）档次档次档次档次代表项目代表项目代表项目代表项目九龙坡片区九龙坡片区高新片区高新片区 36-4236-4236-4236-42中档中档中档中档大西洋国际大西洋国际大西洋国际大西洋国际 25-3025-3025-3025-30中挡中挡中挡中挡渝高广场渝高广场渝高广场渝高广场CDCD栋栋栋栋 九龙坡片区九龙坡片区高新片区高新片区 典型项目典型项目渝高广场渝高广场渝高广场渝高广场规模规模规模规模7F26F7F26F 租价租价租价租价/ /售价售价售价售价（套内面积）（套内面积）（套内面积）（套内面积）租金：租金：租金：租金：25-3025-30元元元元/ /物管费：物管费：物管费：物管费：5/5/. .月月月月标准层面积标准层面积标准层面积标准层面积11001100面积划分面积划分面积划分面积划分18611001861100交房标准交房标准交房标准交房标准简装修简装修简装修简装修配套设施配套设施配套设施配套设施车库、商务中心、大型车库、商务中心、大型车库、商务中心、大型车库、商务中心、大型商场商场商场商场客源客源客源客源进驻大厦多为从事进驻大厦多为从事进驻大厦多为从事进驻大厦多为从事ITIT行行行行业的高科技产业公司业的高科技产业公司业的高科技产业公司业的高科技产业公司第二部分第二部分 竞争格局竞争格局1. 新增供应量新增供应量2. 价格走势价格走势 07070707年写字楼市场的新增供应量大概在年写字楼市场的新增供应量大概在年写字楼市场的新增供应量大概在年写字楼市场的新增供应量大概在16.816.816.816.8万方。万方。万方。万方。多集中在秋季放量，多集中在秋季放量，多集中在秋季放量，多集中在秋季放量，如：中信大厦、长都大厦等，市场供应量较往年稍显乏力。如：中信大厦、长都大厦等，市场供应量较往年稍显乏力。如：中信大厦、长都大厦等，市场供应量较往年稍显乏力。如：中信大厦、长都大厦等，市场供应量较往年稍显乏力。1. 1. 1. 1. 新增供应新增供应新增供应新增供应量量量量 2001200120012001年前后，写字楼的平均售价在年前后，写字楼的平均售价在年前后，写字楼的平均售价在年前后，写字楼的平均售价在5000500050005000元元元元/ / / /左右，进入左右，进入左右，进入左右，进入2003200320032003年售价大幅增年售价大幅增年售价大幅增年售价大幅增加，新增的三个甲级写字楼重庆世贸、重庆国贸中心、重庆国际商务中心售价均加，新增的三个甲级写字楼重庆世贸、重庆国贸中心、重庆国际商务中心售价均加，新增的三个甲级写字楼重庆世贸、重庆国贸中心、重庆国际商务中心售价均加，新增的三个甲级写字楼重庆世贸、重庆国贸中心、重庆国际商务中心售价均在在在在7000-100007000-100007000-100007000-10000元元元元/ / / /（建筑面积，清水房）左右，大大突破了以往的售价。（建筑面积，清水房）左右，大大突破了以往的售价。（建筑面积，清水房）左右，大大突破了以往的售价。（建筑面积，清水房）左右，大大突破了以往的售价。 通过通过通过通过市场监测历年价格走势来看，市场监测历年价格走势来看，市场监测历年价格走势来看，市场监测历年价格走势来看，06060606年放量较少，写字楼定位不清晰，产品参差不齐，年放量较少，写字楼定位不清晰，产品参差不齐，年放量较少，写字楼定位不清晰，产品参差不齐，年放量较少，写字楼定位不清晰，产品参差不齐，价格有所回落。价格有所回落。价格有所回落。价格有所回落。07070707年有较多产品面市，价格也随着市场的火热逐渐攀升。年有较多产品面市，价格也随着市场的火热逐渐攀升。年有较多产品面市，价格也随着市场的火热逐渐攀升。年有较多产品面市，价格也随着市场的火热逐渐攀升。典型项目典型项目典型项目典型项目重庆中信大厦重庆中信大厦重庆中信大厦重庆中信大厦地理位置：地理位置：地理位置：地理位置：江北区观音桥步行街口江北区观音桥步行街口江北区观音桥步行街口江北区观音桥步行街口规模规模规模规模建面建面建面建面55165551651414层为商业配套、层为商业配套、层为商业配套、层为商业配套、5656层为商务配套、层为商务配套、层为商务配套、层为商务配套、726726层为国际（层为国际（层为国际（层为国际（5A5A）甲级写字楼）甲级写字楼）甲级写字楼）甲级写字楼标准层面积标准层面积标准层面积标准层面积13001300面积划分面积划分面积划分面积划分自由划分自由划分自由划分自由划分交房标准交房标准交房标准交房标准清水房清水房清水房清水房配套设施配套设施配套设施配套设施车位车位车位车位800800个个个个客源客源客源客源未销售未销售未销售未销售面市时间面市时间面市时间面市时间20072007年年年年5 5月月月月 预计预计20082008年会面市的项目年会面市的项目项目名称项目名称项目名称项目名称规模（平方米）规模（平方米）规模（平方米）规模（平方米）预计面市时间预计面市时间预计面市时间预计面市时间长都大厦长都大厦长都大厦长都大厦约约约约230002300020082008年年年年华宇华宇华宇华宇. .北城中央北城中央北城中央北城中央约约约约400004000020082008年年年年金阳金阳金阳金阳. .易城国际易城国际易城国际易城国际约约约约300003000020082008年年年年喜来登喜来登喜来登喜来登约约约约540005400020082008年年年年阳光阳光阳光阳光100100国际新城国际新城国际新城国际新城约约约约20082008年年年年万达广场万达广场万达广场万达广场约约约约500005000020082008年年年年珊瑚水岸珊瑚水岸珊瑚水岸珊瑚水岸约约约约550005500020082008年年年年顺驰会展项目顺驰会展项目顺驰会展项目顺驰会展项目约约约约450004500020082008年年年年龙湖龙湖龙湖龙湖. .西城天街西城天街西城天街西城天街约约约约300003000020082008年年年年客户分析：客户分析：渝中板块渝中板块渝中板块渝中板块项目项目项目项目主要入住企业主要入住企业主要入住企业主要入住企业入住率入住率入住率入住率大都会商厦大都会商厦大都会商厦大都会商厦香港汇丰银行、美国通用电器、利宝、柯达、飞利浦、香港汇丰银行、美国通用电器、利宝、柯达、飞利浦、香港汇丰银行、美国通用电器、利宝、柯达、飞利浦、香港汇丰银行、美国通用电器、利宝、柯达、飞利浦、IBMIBMIBMIBM、西、西、西、西门子（中国）重庆办事处、上海宝钢、青岛制冷设备重庆办事门子（中国）重庆办事处、上海宝钢、青岛制冷设备重庆办事门子（中国）重庆办事处、上海宝钢、青岛制冷设备重庆办事门子（中国）重庆办事处、上海宝钢、青岛制冷设备重庆办事处等企业及英国总领事馆、加拿大总领事馆等，还汇集了如和处等企业及英国总领事馆、加拿大总领事馆等，还汇集了如和处等企业及英国总领事馆、加拿大总领事馆等，还汇集了如和处等企业及英国总领事馆、加拿大总领事馆等，还汇集了如和记黄埔、中原地产、美联物业等房地产公司。记黄埔、中原地产、美联物业等房地产公司。记黄埔、中原地产、美联物业等房地产公司。记黄埔、中原地产、美联物业等房地产公司。9595重庆希尔顿商厦重庆希尔顿商厦重庆希尔顿商厦重庆希尔顿商厦奥地斯电梯、平安保险、华为科技、爱立信科技等奥地斯电梯、平安保险、华为科技、爱立信科技等奥地斯电梯、平安保险、华为科技、爱立信科技等奥地斯电梯、平安保险、华为科技、爱立信科技等 95 95纽约纽约纽约纽约纽约纽约纽约纽约韩国、金夫人中国总店、吉樱岛休闲会所、我之咖啡阅读韩国、金夫人中国总店、吉樱岛休闲会所、我之咖啡阅读韩国、金夫人中国总店、吉樱岛休闲会所、我之咖啡阅读韩国、金夫人中国总店、吉樱岛休闲会所、我之咖啡阅读会所、凤冠名媛会所、汇才人文机构、软岛科技（重庆）有限会所、凤冠名媛会所、汇才人文机构、软岛科技（重庆）有限会所、凤冠名媛会所、汇才人文机构、软岛科技（重庆）有限会所、凤冠名媛会所、汇才人文机构、软岛科技（重庆）有限公司公司公司公司 90 90重庆世界贸易中心重庆世界贸易中心重庆世界贸易中心重庆世界贸易中心一汽奥迪、中国石油、重庆谛威会计师事务所等一汽奥迪、中国石油、重庆谛威会计师事务所等一汽奥迪、中国石油、重庆谛威会计师事务所等一汽奥迪、中国石油、重庆谛威会计师事务所等 60 60重庆国际贸易中心重庆国际贸易中心重庆国际贸易中心重庆国际贸易中心中国银联重庆分公司、重庆润视影视传播有限公司、中信投资中国银联重庆分公司、重庆润视影视传播有限公司、中信投资中国银联重庆分公司、重庆润视影视传播有限公司、中信投资中国银联重庆分公司、重庆润视影视传播有限公司、中信投资有限公司、三星重庆办事处有限公司、三星重庆办事处有限公司、三星重庆办事处有限公司、三星重庆办事处 65% 65%重庆国际商务中心重庆国际商务中心重庆国际商务中心重庆国际商务中心华夏银行、海浪集团、重庆枫神家具有限公司、重庆凯基资产华夏银行、海浪集团、重庆枫神家具有限公司、重庆凯基资产华夏银行、海浪集团、重庆枫神家具有限公司、重庆凯基资产华夏银行、海浪集团、重庆枫神家具有限公司、重庆凯基资产管理有限公司、重庆中发建筑工程有限公司、重庆海狼建设有管理有限公司、重庆中发建筑工程有限公司、重庆海狼建设有管理有限公司、重庆中发建筑工程有限公司、重庆海狼建设有管理有限公司、重庆中发建筑工程有限公司、重庆海狼建设有限公司、重庆中发房地产开发有限公司限公司、重庆中发房地产开发有限公司限公司、重庆中发房地产开发有限公司限公司、重庆中发房地产开发有限公司 75% 75%uu 渝中区写字楼购买客户，主要由渝中区写字楼购买客户，主要由渝中区写字楼购买客户，主要由渝中区写字楼购买客户，主要由企业自用和投资客户企业自用和投资客户两两两两大类构成；大类构成；大类构成；大类构成；uu企业经营类型来看，渝中区写字楼内入驻企业的经营类型较多、覆盖企业经营类型来看，渝中区写字楼内入驻企业的经营类型较多、覆盖企业经营类型来看，渝中区写字楼内入驻企业的经营类型较多、覆盖企业经营类型来看，渝中区写字楼内入驻企业的经营类型较多、覆盖面广，涉及数十上百个门类，其中以银行、律师、咨询、广告、会计师面广，涉及数十上百个门类，其中以银行、律师、咨询、广告、会计师面广，涉及数十上百个门类，其中以银行、律师、咨询、广告、会计师面广，涉及数十上百个门类，其中以银行、律师、咨询、广告、会计师事务所、房产开发商、工程建筑设计、保险、装饰，旅游等性质的企业事务所、房产开发商、工程建筑设计、保险、装饰，旅游等性质的企业事务所、房产开发商、工程建筑设计、保险、装饰，旅游等性质的企业事务所、房产开发商、工程建筑设计、保险、装饰，旅游等性质的企业为主。为主。为主。为主。uu入住客户来看，解放碑级高级写字楼几乎成为国际、国内大型企业及入住客户来看，解放碑级高级写字楼几乎成为国际、国内大型企业及入住客户来看，解放碑级高级写字楼几乎成为国际、国内大型企业及入住客户来看，解放碑级高级写字楼几乎成为国际、国内大型企业及金融机构的首选，欲打造国际大企业的地区总部之势。金融机构的首选，欲打造国际大企业的地区总部之势。金融机构的首选，欲打造国际大企业的地区总部之势。金融机构的首选，欲打造国际大企业的地区总部之势。北部板块：北部板块：北部板块：北部板块： 北部区域近年的快速发展迅速，写字楼供应体量悄然猛增，已经超北部区域近年的快速发展迅速，写字楼供应体量悄然猛增，已经超北部区域近年的快速发展迅速，写字楼供应体量悄然猛增，已经超北部区域近年的快速发展迅速，写字楼供应体量悄然猛增，已经超过了体量最大的渝中区，由于短时期内供应量的大增，租售市场表现相过了体量最大的渝中区，由于短时期内供应量的大增，租售市场表现相过了体量最大的渝中区，由于短时期内供应量的大增，租售市场表现相过了体量最大的渝中区，由于短时期内供应量的大增，租售市场表现相对欠佳，整体市场处于一个调整培育阶段，对欠佳，整体市场处于一个调整培育阶段，对欠佳，整体市场处于一个调整培育阶段，对欠佳，整体市场处于一个调整培育阶段，未来供应仍是各区未来供应仍是各区未来供应仍是各区未来供应仍是各区之首之首之首之首，市场势必还将经历一番激烈的重整。，市场势必还将经历一番激烈的重整。，市场势必还将经历一番激烈的重整。，市场势必还将经历一番激烈的重整。 从入驻企业来看，北部区域主要以本地企业为多，占到近九层的从入驻企业来看，北部区域主要以本地企业为多，占到近九层的从入驻企业来看，北部区域主要以本地企业为多，占到近九层的从入驻企业来看，北部区域主要以本地企业为多，占到近九层的绝对份额，外地企业一般多为设立办事处形式，客户量也相对有限，所绝对份额，外地企业一般多为设立办事处形式，客户量也相对有限，所绝对份额，外地企业一般多为设立办事处形式，客户量也相对有限，所绝对份额，外地企业一般多为设立办事处形式，客户量也相对有限，所占比例仅在占比例仅在占比例仅在占比例仅在10%10%10%10%左右；从性质上看，主要为私营企业，国有性质的单位左右；从性质上看，主要为私营企业，国有性质的单位左右；从性质上看，主要为私营企业，国有性质的单位左右；从性质上看，主要为私营企业，国有性质的单位比较少，二者之间的比例大致在比较少，二者之间的比例大致在比较少，二者之间的比例大致在比较少，二者之间的比例大致在3 3 3 3：1 1 1 1；房地产相关类企业是目前北部区；房地产相关类企业是目前北部区；房地产相关类企业是目前北部区；房地产相关类企业是目前北部区域写字楼中入住比例最高的行业，这与近两年北部片区作为重庆房地产域写字楼中入住比例最高的行业，这与近两年北部片区作为重庆房地产域写字楼中入住比例最高的行业，这与近两年北部片区作为重庆房地产域写字楼中入住比例最高的行业，这与近两年北部片区作为重庆房地产市场老大地位是密切相关的。市场老大地位是密切相关的。市场老大地位是密切相关的。市场老大地位是密切相关的。南坪板块：南坪板块：南坪板块：南坪板块： 南岸区写字楼市场供需两旺，整体租售状况较好，但整体产品品质南岸区写字楼市场供需两旺，整体租售状况较好，但整体产品品质南岸区写字楼市场供需两旺，整体租售状况较好，但整体产品品质南岸区写字楼市场供需两旺，整体租售状况较好，但整体产品品质较低，随着高档写字楼项目增加，区域商务品质有望得到改善。较低，随着高档写字楼项目增加，区域商务品质有望得到改善。较低，随着高档写字楼项目增加，区域商务品质有望得到改善。较低，随着高档写字楼项目增加，区域商务品质有望得到改善。 目前南岸区已投入使用的写字楼中，目前南岸区已投入使用的写字楼中，目前南岸区已投入使用的写字楼中，目前南岸区已投入使用的写字楼中，80%80%80%80%以上的入驻企业为本地中小以上的入驻企业为本地中小以上的入驻企业为本地中小以上的入驻企业为本地中小型企业，且绝大多从事商贸、装饰装修及广告等行业，这主要是因为这型企业，且绝大多从事商贸、装饰装修及广告等行业，这主要是因为这型企业，且绝大多从事商贸、装饰装修及广告等行业，这主要是因为这型企业，且绝大多从事商贸、装饰装修及广告等行业，这主要是因为这些写字楼投入使用较早，外来企业较少，本地小型企业成为主力，特别些写字楼投入使用较早，外来企业较少，本地小型企业成为主力，特别些写字楼投入使用较早，外来企业较少，本地小型企业成为主力，特别些写字楼投入使用较早，外来企业较少，本地小型企业成为主力，特别是与区政府商务频繁的企业单位；是与区政府商务频繁的企业单位；是与区政府商务频繁的企业单位；是与区政府商务频繁的企业单位；九龙坡九龙坡九龙坡九龙坡高新板块：高新板块：高新板块：高新板块：项目名称项目名称项目名称项目名称建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积销售价格销售价格销售价格销售价格（元（元（元（元/ / / /）销售率销售率销售率销售率租金（元租金（元租金（元租金（元/ / / / / / /月）月）月）月）出租率出租率出租率出租率大西洋大西洋大西洋大西洋国国国国际际7.27.2万万万万3000-50003000-50003000-50003000-500080%80%80%80%36-4236-4236-4236-4290%90%90%90%申基申基申基申基 会会会会展展展展国国国国际际4.14.1万万万万520052005200520060%60%60%60%渝高渝高渝高渝高 未未未未来来来来大厦大厦大厦大厦4.24.2万万万万4500450045004500100%100%100%100%渝高广渝高广渝高广渝高广场场CDCD栋栋约约约约4 4万万万万3500-40003500-40003500-40003500-4000100%100%100%100%25-3025-3025-3025-3090%90%90%90%西西西西亚亚商商商商务务大厦大厦大厦大厦约约约约3 3万万万万100%100%100%100%3030303085%85%85%85%渝高广渝高广渝高广渝高广场场EFEF栋栋约约约约3 3万万万万6200620062006200元元元元/ / / /95%95%95%95%18-3018-3018-3018-3080%80%80%80% 九龙坡区高新片区商务氛围较为成熟，写字楼市场供需结构基本合理，九龙坡区高新片区商务氛围较为成熟，写字楼市场供需结构基本合理，九龙坡区高新片区商务氛围较为成熟，写字楼市场供需结构基本合理，九龙坡区高新片区商务氛围较为成熟，写字楼市场供需结构基本合理，在未来几年九龙坡区商务格局将不会有太大的变化。在未来几年九龙坡区商务格局将不会有太大的变化。在未来几年九龙坡区商务格局将不会有太大的变化。在未来几年九龙坡区商务格局将不会有太大的变化。 电子信息类是九龙坡区写字楼入驻机构中比例最高的，主要原因是石电子信息类是九龙坡区写字楼入驻机构中比例最高的，主要原因是石电子信息类是九龙坡区写字楼入驻机构中比例最高的，主要原因是石电子信息类是九龙坡区写字楼入驻机构中比例最高的，主要原因是石桥铺一带为重庆的电子信息业集中区域，其次商贸运输类企业所占比例也桥铺一带为重庆的电子信息业集中区域，其次商贸运输类企业所占比例也桥铺一带为重庆的电子信息业集中区域，其次商贸运输类企业所占比例也桥铺一带为重庆的电子信息业集中区域，其次商贸运输类企业所占比例也较高，这类企业也主要是为电脑、电子信息类配套的商务企业。较高，这类企业也主要是为电脑、电子信息类配套的商务企业。较高，这类企业也主要是为电脑、电子信息类配套的商务企业。较高，这类企业也主要是为电脑、电子信息类配套的商务企业。九龙坡九龙坡九龙坡九龙坡高新板块：高新板块：高新板块：高新板块：流程名称：公司战略目标实施流程流程编号：流程拥有者：战略发展部时间公司各部门人力资源部开始战略发展部1 1战略理解企业文化理解制定公司战略竞争战略职能战略2 2部门内部战略宣灌战略目标部门内部达成一致目标全体员工共同分解战略目标管理体系形成部门工作计划组织实施计划培训、辅导文化认同目标控制？继续实施完成计划纠偏、调整督促完成3 34 45 56 67 78 810109 91111121213131414总经理办公会AB流程名称：公司战略目标实施流程流程编号：流程拥有者：战略发展部时间各部门部人力资源部战略发展部内部考核？达到或超出目标内部激励、表扬落后目标惩罚修正调整激励支持整体战略目标部门考核员工考核结束1515161617171818222219192020212123232424AB总经理办公会流程名称：公司战略目标实施流程说明流程编号：流程拥有者：战略发展部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单1.战略发展部制定公司战略、竞争战略和企业文化公司战略、竞争战略、企业文化2.各部门对公司战略和企业文化理解企业战略、企业文化3.战略发展部在公司战略下形成战略目标战略目标4.各部门结合战略目标和对公司战略的理解在本部门进行战略宣灌战略宣灌5.各部门内部达成一致战略共识6.各部门内部全体员工分解公司战略目标战略目标分解7.各个部门形成本部门的目标管理体系目标管理体系8.各部门形成部门工作计划工作计划9.人力资源部对各各部门进行相关培训培训10.各部门组织实施工作计划阶段性结果11.各部门内部自我控制目标控制12.战略发展部督促目标完成督促控制13.各部门对偏离目标的工作进行纠正纠正后的方向14.各部门对方向正确的目标继续实施、完成完成的结果15.各部门对自身结果进行考核考核成绩流程名称：公司战略实施流程说明（续）流程编号：流程拥有者：战略发展部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单16.战略发展部对各部门进行考核考核结果17.人力资源部对各部门员工进行考核考核结果18.各部门达到或完成计划目标胜利的结果19.各部门没有达到目标失败的结果20.各部门对绩效人进行惩罚批评、教育21.绩效人修正调整自己的工作方式和发法工作调整22.各部门的目标支持公司的整体目标局部目标支持总目标23.部门内部对好的绩效人进行激励精神激励24.经总经理办公会对绩效优秀的人员进行激励物质和精神激励广告与房地产策划专题广告与房地产策划专题全部资料精心整改广告与房地产策划按类型整合更加完善的策划方案与营销案例价值3800元一套价值500元一套房地产专题房地产专题WWW.DOCIN.COM/CHENGUIMAOdocin房地产策划大全房地产策划大全docindocin/chenguimaoNewreport.taobao写好策略简报黑弧广告2003/07/27它真是个好东西它真是个好东西让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；有把握做出有创意的广告；有把握做出有创意的广告；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；先澄清几个概念先澄清几个概念营销策划：营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。产品的市场定位、产品设计及行销整合。广告策划：广告策划：围围绕营销任务的传播整合。围围绕营销任务的传播整合。广告创作：广告创作：一个具体的广告创作。一个具体的广告创作。本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。策略单的覆盖面策略单的覆盖面所有广告涉及的内容所有广告涉及的内容1. 企业品牌核心企业品牌核心2. 项目品牌核心项目品牌核心4. 一次活动、一则促销广告一次活动、一则促销广告3. 阶段性广告运作阶段性广告运作5. 几乎所有的广告内容几乎所有的广告内容撰写三忌撰写三忌1. 含糊其辞含糊其辞2. 泛泛而谈泛泛而谈3. 不着边际不着边际1、品牌、品牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。目的：目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。既要符合又要超越。它的过去留下了什么。企业它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；项目品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响（正面的对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的负面的、继承的/忽略的、主要的忽略的、主要的/次要的）；次要的）；内容解释：内容解释：关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。底蕴的企业。浙江东海：浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。格，具有强烈变革意识。蔚蓝三期：蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。星光名珠：星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。赤裸裸的潮洲富贵气。2、广告任务、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性这个广告的目的，必须具有针对性目的：目的：这旨策略的原点与初衷；这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。三思而后行，一着不慎，全盘则毁。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。内容解释：内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征。考虑它的阶段性、媒体特征。举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。浙江东海：浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。引发人们是否安心并定居深圳进行思考。公馆前期：公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。普瑞酒店：普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念3、目标受众群、目标受众群包括生理和心理状况包括生理和心理状况目的：目的：把他们的特质，以及现在的状态。把他们的特质，以及现在的状态。 广告是否符合他们的需要、欲求及审美。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。 注意阶段性与传播渠道。注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。他们的阶层、教育背景与审美情趣他们的阶层、教育背景与审美情趣他们如何消费广告，他们渴求什么东西他们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释：内容解释：它们的语言、行为及风格它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程举例说明：举例说明：蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。激情与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。举例说明：举例说明：波托菲诺（三期）：波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人。一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识例如：学识/财富财富/地位地位/见识见识/ 穿着得体穿着得体/举止优雅举止优雅/言行得当言行得当/艺术欣赏等等。艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证需要用最好的东西来证明自己，如名车明自己，如名车/美女美女/名酒名酒/名画。名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。众人的念效。4、竞争环境、竞争环境谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？寻找两至三个关键竞争者寻找两至三个关键竞争者不描述竞争者，直接点出竞争者的核心不描述竞争者，直接点出竞争者的核心举例说明：举例说明：国际公馆（竞争环境）：国际公馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：香蜜环境第一品牌；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；雅颂居：豪宅第一地段；竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，浙江（竞争环境）：浙江（竞争环境）：绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。市场就跟着做什么。以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。举例说明：举例说明：5、广告前看法、广告前看法真实感受、精简真实感受、精简这就是我们所说的现在的状态，即这就是我们所说的现在的状态，即A状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念。也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：商务就应该在市内酒店举行；商务就应该在市内酒店举行；便捷、毫华、有面子便捷、毫华、有面子商务的攻利很明确，但真的好累。商务的攻利很明确，但真的好累。还让人认为是一个物质主义者。还让人认为是一个物质主义者。6、广告后看法、广告后看法变化在哪里，注意和广告任务的关系变化在哪里，注意和广告任务的关系这就是我们所说的这就是我们所说的B状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念。也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：商务很轻轻松，自然。商务很轻轻松，自然。它会场改变或影响我的商务心态。它会场改变或影响我的商务心态。给我一份愉悦的心情。给我一份愉悦的心情。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。7、单一诉求点、单一诉求点被输出的信息可以把目标从被输出的信息可以把目标从A到到B它是标题，也不是广告语。也浊它是标题，也不是广告语。也浊IDEA。重点在于让创意人员清晰把握重点在于让创意人员清晰把握举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：至高商务所在；至高商务所在；蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来。可以好好考虑把心和家都安定下来。浙江东海：浙江东海：每一步，它都在前面；每一步，它都在前面；棕榈园三期：棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；生活的每个地方都可陶醉；加州阳光：加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；8、支持点、支持点单一诉求成立的理由。单一诉求成立的理由。洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：最高级的产品，最自自然的形态。最高级的产品，最自自然的形态。蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。浙江东海：浙江东海：产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。