富阳金桥北路地块富阳金桥北路地块可研报告可研报告杭州公司项目发展部杭州公司项目发展部杭州公司项目发展部杭州公司项目发展部2009200920092009年年年年8 8 8 8月月月月28282828日日日日一一一一 土地属性分析土地属性分析土地属性分析土地属性分析二二二二 市场分析与机会选择市场分析与机会选择市场分析与机会选择市场分析与机会选择三三三三 客户定位与产品解决方案客户定位与产品解决方案客户定位与产品解决方案客户定位与产品解决方案四四四四 项目经营分析项目经营分析项目经营分析项目经营分析五五五五 土地获取方式及风险分析土地获取方式及风险分析土地获取方式及风险分析土地获取方式及风险分析六六六六 公司运营影响分析公司运营影响分析公司运营影响分析公司运营影响分析七七七七 能力需求分析能力需求分析能力需求分析能力需求分析八八八八 总结与建议总结与建议总结与建议总结与建议目目 录录 战略发展战略发展 PART1PART1土地属性分析土地属性分析土地属性分析土地属性分析 项目基本信息项目基本信息项目基本信息项目基本信息 区位状况区位状况区位状况区位状况 土地属性土地属性土地属性土地属性 地价分析地价分析地价分析地价分析 土地属性结论土地属性结论土地属性结论土地属性结论 战略发展战略发展 政府公开挂牌楼面价为政府公开挂牌楼面价为11251125元元/ /平米；平米；根据目前市场形势，预计成交楼面价为根据目前市场形势，预计成交楼面价为20002000元元/ /平米平米（本报告按（本报告按20002000元元/ /平米测算）平米测算）1.11.1项目基本概况项目基本概况项目基本概况项目基本概况 项目位置行政区富阳市地段金桥北路西侧（紧邻万科金色家园项目）占地面积代征地面积0计容积率建筑面积可售面积301631净地面积153336住宅面积294280小计153336非住宅面积0容积率2.0商业7351地价地价总额底价3.45亿车库(不含地下)0测算价6.13亿不可售面积5041土地单价底价150万元/亩小计306672测算价267万元/亩不计容积率建筑面积可售面积70537可售楼面地价底价1125元/m2不可售面积21280测算价2000元元/m2小计91817土地使用权归属国有土地规划用途商业办公、住宅用地（商业办公面积总建面5%）转让方式公开招拍挂 战略发展战略发展 pp 富阳富阳富阳富阳城市基本状况城市基本状况城市基本状况城市基本状况 面积面积人口人口经济经济市域面积（平方公里）建成区面积（平方公里）常住人口（万人）户籍人口（万人）GDP（亿元）二产比例（%）人均可支配收入（元/人）1831-64-28962.7190421.21.2区位状况区位状况区位状况区位状况 战略发展战略发展 未来3-5年内仍将维持其区域性购房特征富阳市行政隶属于杭州，定位为杭州“第四副城”；320320国道国道为其城区与杭州的主要通路从杭州发展规模以及其余副城的饱和度分析饱和度分析，对于“第四副城”的发展“远需时日远需时日”运动休闲产业功能区现代工业经济功能区沿江（富春江）、沿路（320-23国道）两条轴线，形成了围绕主城区的块状产业布局结构是高度自给自足的产业发展模式高度自给自足的产业发展模式江南江南新城新城下沙新城下沙新城临平新城临平新城320320国道国道之江转塘之江转塘杭千高速杭千高速沿江大道沿江大道本地块本地块西西湖湖之江转塘之江转塘三墩城西三墩城西富富阳阳绕城高速1.21.2区位状况区位状况区位状况区位状况pp 富阳富阳富阳富阳城市基本状况城市基本状况城市基本状况城市基本状况 战略发展战略发展 pp 富阳城市发展富阳城市发展富阳城市发展富阳城市发展城市向北城市向北城市向北城市向北1.21.2区位状况区位状况区位状况区位状况项目所在之城北片区成为开发热点区域人气在逐步积累的过程中，大型居住片区形成趋势明显富江春320国道西山虎山传统老城区第一轮发展沿江西扩沿江西扩金桥北路北向腹地成为发展北向腹地成为发展主要方向主要方向传统城区位于东南部“沿江西扩”告一段落西临西山、东靠虎山、南临富春江的地理特征地理特征北向发展成为必然趋势金桥北路金桥北路沿线逐步形成商品房开发本地块本地块 战略发展战略发展 西西湖湖本地块本地块江南江南新城新城下沙下沙新城新城临平临平新城新城富阳富阳320国道之江转塘之江转塘杭千高速沿江大道绕城高速pp 宗地区位宗地区位宗地区位宗地区位1.31.3土地属性土地属性土地属性土地属性 战略发展战略发展 pp 宗地区位宗地区位宗地区位宗地区位1.31.3土地属性土地属性土地属性土地属性地块位于富阳市中心以北约3公里，金桥北路与公园西路交界处，万科金色家园项目西侧；距离杭州市中心约30公里，约40分钟车程市中心市中心本地块本地块金色家园金色家园 战略发展战略发展 pp 宗地四至宗地四至宗地四至宗地四至1.31.3土地属性土地属性土地属性土地属性宗地宗地宗地宗地金色家园金色家园金色家园金色家园金桥北路金桥北路规划公园西路规划公园西路规划道路规划道路规划道路规划道路北：规划公园西路北：规划公园西路北：规划公园西路北：规划公园西路( ( ( (现状为鱼塘现状为鱼塘现状为鱼塘现状为鱼塘) ) ) )南：规划道路南：规划道路南：规划道路南：规划道路( ( ( (现状为鱼塘现状为鱼塘现状为鱼塘现状为鱼塘) ) ) )西：规划道路西：规划道路西：规划道路西：规划道路( ( ( (现状为鱼塘现状为鱼塘现状为鱼塘现状为鱼塘) ) ) )东：金桥北路东：金桥北路东：金桥北路东：金桥北路 战略发展战略发展 pp 宗地现状宗地现状宗地现状宗地现状1.31.3土地属性土地属性土地属性土地属性宗地宗地宗地宗地金色家园金色家园金色家园金色家园金桥北路金桥北路规划公园西路规划公园西路规划道路规划道路规划道路规划道路宗地现状为鱼塘宗地现状为鱼塘 战略发展战略发展 宗宗地地阿周海鲜大酒店阿周海鲜大酒店拆迁安置房拆迁安置房绿化带及小区绿化带及小区市第三期经济适用房市第三期经济适用房容大郦城一期容大郦城一期pp 周边环境周边环境周边环境周边环境1.31.3土地属性土地属性土地属性土地属性金色金色家园家园鱼塘鱼塘鱼塘鱼塘 战略发展战略发展 pp 周边配套周边配套周边配套周边配套1.31.3土地属性土地属性土地属性土地属性 道路交通情况良好道路交通情况良好, ,公共交通匮乏公共交通匮乏 具有一定景观、环境资源（安居房有一定影响）具有一定景观、环境资源（安居房有一定影响） 配套处于完善过程中配套处于完善过程中道路道路金桥北路、春秋北路两条南北主轴联通项目与传统城区金桥北路、春秋北路两条南北主轴联通项目与传统城区公交公交暂无公交配套暂无公交配套配套配套大型购物设施：大润发卖场与本案相距约大型购物设施：大润发卖场与本案相距约1.3km教育配套：永兴初中部与本案相距教育配套：永兴初中部与本案相距500m医疗、金融、文体、休闲、娱乐等服务类商业设施医疗、金融、文体、休闲、娱乐等服务类商业设施目前处于匮乏状态目前处于匮乏状态景观景观西北向可眺望远山景观西北向可眺望远山景观环境环境东临经济适用房东临经济适用房空气质量优于城区空气质量优于城区环境清幽，噪音较少环境清幽，噪音较少规划规划本案西北侧规划富阳市人民医院本案西北侧规划富阳市人民医院本案正北项规划卖场本案正北项规划卖场距离市政府直线距离约2.7km2.7km食品厂旅馆海鲜酒楼公元名家农民房永兴幼儿园永兴幼儿园（待定）（待定）万科万科金色家园金色家园宗地宗地 战略发展战略发展 宗地宗地 宗宗地地周周边边教教育育配配套套完完善善，有有富富阳阳最最好好的的私私立立学校学校富阳永兴学校（含中学部及小学部）；富阳永兴学校（含中学部及小学部）； 周边商业配套虽有涉及但是氛围不浓厚；周边商业配套虽有涉及但是氛围不浓厚； 医疗和健身配套还比较欠缺。医疗和健身配套还比较欠缺。商业商业教育教育医疗医疗土地土地属性属性描述（配套共分成描述（配套共分成5个等级）个等级）配配套套设设施施教育文化教育文化项目周边项目周边1公里范围内，有全市最好的公里范围内，有全市最好的私立学校私立学校富阳市永兴学校（含中学部富阳市永兴学校（含中学部及小学部）和富阳市第四小学；项目及小学部）和富阳市第四小学；项目3公里范围之内有市二中和镇二小。公里范围之内有市二中和镇二小。商业配套商业配套项目项目1公里范围内有太阳城堡酒店和绿公里范围内有太阳城堡酒店和绿槟榔广场；项目槟榔广场；项目3公里范围内有玉长城公里范围内有玉长城商业广场（银泰已签约）、国美电器、商业广场（银泰已签约）、国美电器、世纪联华和大润发超市等世纪联华和大润发超市等医疗卫生医疗卫生项目周边有吴氏肿瘤专科医院；项目项目周边有吴氏肿瘤专科医院；项目3公里范围内有妇保医院、富阳中医骨伤公里范围内有妇保医院、富阳中医骨伤科医院和富阳预防保健所。科医院和富阳预防保健所。景观健身景观健身项目东南侧项目东南侧2公里有儿童公园。公里有儿童公园。pp 区域配套区域配套区域配套区域配套1.31.3土地属性土地属性土地属性土地属性 战略发展战略发展 宗地宗地商业商业教育教育医疗医疗太阳城堡酒店太阳城堡酒店富阳市永兴学校富阳市永兴学校富阳市综合市场富阳市综合市场绿槟榔广场绿槟榔广场富阳第四小学富阳第四小学pp 区域配套区域配套区域配套区域配套1.31.3土地属性土地属性土地属性土地属性玉长城商业广场玉长城商业广场（银泰已签约）（银泰已签约） 战略发展战略发展 1.31.3土地属性土地属性土地属性土地属性宗地宗地宗地宗地金色家园金色家园金色家园金色家园金桥北路金桥北路规划公园西路规划公园西路规划道路规划道路规划道路规划道路pp 不利因素说明不利因素说明不利因素说明不利因素说明地块东侧金桥北路及地块红线南侧均有高压电塔地块东侧金桥北路及地块红线南侧均有高压电塔 战略发展战略发展 pp 地价与付款节奏地价与付款节奏地价与付款节奏地价与付款节奏地价包含内容与价款组成：净地价格总额：61334万元；土地单价：267万元/亩；楼面2000元/平方米支付节奏支付进度2009年9月2009年9月2010年3月2010年9月2011年3月支付金额（万元）6900536749067付款条件支付挂牌保证金公开摘牌后10日内支付20%（保证金可抵扣）6个月内，支付地价款总额20%12个月内，支付地价款总额30%18个月内，支付地价款总额30%1.41.4地价分析地价分析地价分析地价分析公开挂牌楼面价为公开挂牌楼面价为1125元元/平米；本版测算按平米；本版测算按2000元元/平米计；平米计；政府规定付款周期为政府规定付款周期为18个月，付款节奏为个月，付款节奏为2:2:3:3；为保证为保证2011年结算，本地块计划在年结算，本地块计划在2010年年3月付清地价款月付清地价款 战略发展战略发展 pp 可比地价可比地价可比地价可比地价1.41.4地价分析地价分析地价分析地价分析宗地宗地水果市场地块水果市场地块水果市场地块水果市场地块（奔腾（奔腾（奔腾（奔腾 德邑上城）德邑上城）德邑上城）德邑上城）出让时间：出让时间：2009-1面积：面积：32000方方容积率：容积率：2.3成交楼面地价：成交楼面地价：2100元元/方方复地地块复地地块复地地块复地地块出让时间：出让时间：2007-10面积：面积：140.5亩亩容积率：容积率：2.5成交楼面地价：成交楼面地价：1300元元/方方 战略发展战略发展 pp 存量土地供应存量土地供应存量土地供应存量土地供应1.41.4地价分析地价分析地价分析地价分析宗地宗地公园西路沿线地块公园西路沿线地块公园西路沿线地块公园西路沿线地块面积：合计约面积：合计约80亩亩容积率：容积率：2.0地价未定地价未定金桥北路沿线地块金桥北路沿线地块金桥北路沿线地块金桥北路沿线地块面积：合计约面积：合计约360亩亩容积率：容积率：1.8-2.0地价未定地价未定迎宾北沿线地块迎宾北沿线地块迎宾北沿线地块迎宾北沿线地块面积：合计约面积：合计约230亩亩容积率：容积率：1.5-2.3地价未定地价未定 战略发展战略发展 品品品品类类类类C（未来有向G升级的潜力）产品定位产品定位产品定位产品定位改善型富阳高端城市公寓pp 土地属性小结土地属性小结土地属性小结土地属性小结优势优势优势优势劣势劣势劣势劣势1.地块规模较大，形状规整2.临近主干道金桥北路与公园西路，交通便捷3.地处富阳城市发展方向4.周边楼盘集聚，未来会成为大型居住区，逐步形成良好的居住氛围1.相对富阳市场容量，地块体量过大2.现状配套欠成熟1.51.5土地属性结论土地属性结论土地属性结论土地属性结论 战略发展战略发展 PART2PART2市场分析与机会选择市场分析与机会选择市场分析与机会选择市场分析与机会选择 富阳市场整体宏观分析富阳市场整体宏观分析富阳市场整体宏观分析富阳市场整体宏观分析 富阳富阳富阳富阳住宅市场分析住宅市场分析住宅市场分析住宅市场分析 细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断 市场分析结论市场分析结论市场分析结论市场分析结论 战略发展战略发展 2.12.1富阳市场整体宏观分析富阳市场整体宏观分析富阳市场整体宏观分析富阳市场整体宏观分析产业结构产业结构工业总产值占当地工业总产值占当地GDP总量的总量的70以上以上以通讯器材及纸业基地闻名全国以通讯器材及纸业基地闻名全国经济实力经济实力2007年全市实现生产总值年全市实现生产总值289亿元，增长亿元，增长21.2%2007年全国百强县排名第年全国百强县排名第28位位生活水平生活水平2007城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入19042元，增长元，增长14.2%人均储蓄余额人均储蓄余额16079元，增长元，增长4.5%。典型的浙江县城经济发展模式，整体产业处于稳定发展期，民间资本比较富庶典型的浙江县城经济发展模式，整体产业处于稳定发展期，民间资本比较富庶总体市场与杭州关联度不高，未来若干年仍是独立区域市场总体市场与杭州关联度不高，未来若干年仍是独立区域市场pp城市研判城市研判城市研判城市研判 战略发展战略发展 2.12.1富阳市场整体宏观分析富阳市场整体宏观分析富阳市场整体宏观分析富阳市场整体宏观分析富阳市场总体富阳市场总体供求匹配，非常健康城市化和城市扩张稳步进行中，市场容量供求匹配，非常健康城市化和城市扩张稳步进行中，市场容量稳步扩大（稳步扩大（0808年受新增供应影响）；年受新增供应影响）；从从07-0807-08年土地出让有限，未来新增供应有限，供求非常健康年土地出让有限，未来新增供应有限，供求非常健康pp趋势预测趋势预测趋势预测趋势预测 战略发展战略发展 2.12.1富阳市场整体宏观分析富阳市场整体宏观分析富阳市场整体宏观分析富阳市场整体宏观分析20072007年富阳企业职工人数与工资情况年富阳企业职工人数与工资情况年平均工资线：年平均工资线：年平均工资线：年平均工资线：28477284772847728477元元元元数据来源：数据来源：20072007年富阳统计年鉴年富阳统计年鉴 机关事业单位、泛公务员以及大型制造业企业的中高管，必定机关事业单位、泛公务员以及大型制造业企业的中高管，必定会成为住宅的主力消费群体。会成为住宅的主力消费群体。pp 居民购买力居民购买力居民购买力居民购买力 战略发展战略发展 2.22.2富阳住宅市场分析富阳住宅市场分析富阳住宅市场分析富阳住宅市场分析pp 板块划分板块划分板块划分板块划分宗地类型：高层公寓类型：高层公寓 G2+TOP G2+TOP 卖点：稀缺的市中心地块卖点：稀缺的市中心地块G2G2产品：产品：65000-750065000-7500元元/ /方方 舒适性三房、四房（舒适性三房、四房（130-170130-170方方) )TOPTOP产品：江滨产品：江滨1818号公馆，一线江景房，号公馆，一线江景房，1.21.2万元，万元，200-350200-350方平层公寓（已售罄）方平层公寓（已售罄）城北板块城北板块市中心板块市中心板块鹿山新区鹿山新区类型：排屋类型：排屋+ +公寓公寓卖点：自然环境，低密度住宅卖点：自然环境，低密度住宅排屋：排屋：300-500300-500方，方，15000-1600015000-16000元元/ /方方叠排：叠排：230-300230-300方，方，11000-1200011000-12000元元/ /方方公寓：公寓：120-160120-160方，方，7000-80007000-8000元元/ /方方类型：高层公寓，少量花园洋房类型：高层公寓，少量花园洋房卖点：发展潜力，合理总价卖点：发展潜力，合理总价产品：舒适性三房、四房，少量经济型两房产品：舒适性三房、四房，少量经济型两房售价：售价：5000-65005000-6500元元/ /方方 战略发展战略发展 2.22.2富阳住宅市场分析富阳住宅市场分析富阳住宅市场分析富阳住宅市场分析*主流产品：主流产品：120-140120-140方方( (三房三房) ) 次主力产品：次主力产品：9090方（两房），方（两房），160-200160-200方方 ( (四房四房) )0808年，年，9090方产品的集中供应，造成了方产品的集中供应，造成了0808年年9090方以下产品成交量井喷式提升；方以下产品成交量井喷式提升；pp 需求特征：分面积段成交情况需求特征：分面积段成交情况需求特征：分面积段成交情况需求特征：分面积段成交情况（单位：套数）（单位：套数）（单位：套数）（单位：套数）首置首置首改首改再改再改主力产品主力产品次主力产品次主力产品次主力产品次主力产品 战略发展战略发展 2.22.2富阳住宅市场分析富阳住宅市场分析富阳住宅市场分析富阳住宅市场分析说明：数据统计不全面，取主力在说明：数据统计不全面，取主力在售楼盘数据售楼盘数据pp 需求特征：分总价段成交情况需求特征：分总价段成交情况需求特征：分总价段成交情况需求特征：分总价段成交情况（单位：套数）（单位：套数）（单位：套数）（单位：套数）20072007年年两房（两房（9090方）方）集中在：集中在：5050万以内万以内三房（三房（125-144125-144方）方）集中在：集中在：50-9050-90万万四房（四房（144-210144-210方）方）集中在：集中在：90-11090-110万万大四房（大四房（210-300210-300方）方）公寓：公寓：90-13090-130万万叠排：叠排：200-300200-300万万排屋（排屋（300-500300-500方）方）集中在：集中在：400-600400-600万万（表格未体现）表格未体现） 战略发展战略发展 2.22.2富阳住宅市场分析富阳住宅市场分析富阳住宅市场分析富阳住宅市场分析pp 市场供需特征分析市场供需特征分析市场供需特征分析市场供需特征分析标准两房标准两房50万以万以内内排屋排屋400-600万万舒适三房舒适三房50-90万万四房四房90-130万万叠排、市中心叠排、市中心TOPTOP200-300万万供需特征：舒适三房、四房，主流市场，容量较大，但竞争激烈。其供需特征：舒适三房、四房，主流市场，容量较大，但竞争激烈。其中中G2G2品类项目，四房热销。品类项目，四房热销。C C品类项目三房热销品类项目三房热销典型项目：丁香公寓、城市花园等典型项目：丁香公寓、城市花园等机会点分析：主流市场，机会点分析：主流市场，直面竞争直面竞争。溢价能力中等，非最佳选择方案溢价能力中等，非最佳选择方案供需特征：非主力需求，容量有限，现有产品多属于供需特征：非主力需求，容量有限，现有产品多属于9090指标被迫选择指标被迫选择典型项目：公元名家、阳光里等典型项目：公元名家、阳光里等机会点分析：机会点分析：溢价能力最弱，不建议开发此产品溢价能力最弱，不建议开发此产品供需特征：集中在鹿山新区，供应量有限，市场认可度较高供需特征：集中在鹿山新区，供应量有限，市场认可度较高典型项目：锦绣兰庭、御园、水印林语典型项目：锦绣兰庭、御园、水印林语机会点分析：环境，产品均具有较高的稀缺性，溢价能力最高。机会点分析：环境，产品均具有较高的稀缺性，溢价能力最高。供需特征：排屋社区中的补充产品。供需特征：排屋社区中的补充产品。 整体供应量有限，认可度较高整体供应量有限，认可度较高. .沿江沿江TOPTOP产产仅一个项目（江滨仅一个项目（江滨1818号公馆），已售罄。号公馆），已售罄。机会点分析：该总价段产品供应量有限，供需矛盾最大，溢价能力较高。机会点分析：该总价段产品供应量有限，供需矛盾最大，溢价能力较高。项目可通过品质提升，产品精装修产品，弥补地段不足项目可通过品质提升，产品精装修产品，弥补地段不足可提供空中复式产品，合理控制面积，控制总价，取得竞争优势可提供空中复式产品，合理控制面积，控制总价，取得竞争优势 战略发展战略发展 2.32.3细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断pp 典型竞品分析典型竞品分析典型竞品分析典型竞品分析丁香花园丁香花园丁香花园丁香花园宗地宗地项目规模：项目规模：总建筑面积约总建筑面积约1818万万方，其中地上建筑面积方，其中地上建筑面积1515万方万方；产品：高层公寓产品：高层公寓120-140120-140方三房为主，方三房为主，160-170160-170方紧凑四房为辅；方紧凑四房为辅；总户数：总户数：11001100余套余套车位比：车位比：1 1：0.60.6售价：售价：60006000元元/ /方方销售情况：销售情况：楼盘名称楼盘名称总套数总套数已推量已推量去化量去化量在售剩在售剩余套数余套数成交均价成交均价 （元（元/ /）丁香花园11047536431105680 战略发展战略发展 pp 典型竞品分析典型竞品分析典型竞品分析典型竞品分析丁香花园丁香花园丁香花园丁香花园 规划：强化小组团的围合感 景观：贝尔高林设计，内部高低错落社区.内水景较多，叠式喷水池、喷泉、人工湖组成； 立面：新古典主义的建筑手法,模仿绿城风格,大气、典雅、流畅、稳重2.32.3细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断 战略发展战略发展 pp 典型竞品分析典型竞品分析典型竞品分析典型竞品分析城市花园城市花园城市花园城市花园 宗地宗地项目规模：总占地项目规模：总占地9090亩，总建筑面积近亩，总建筑面积近1212万万平米平米产品：产品：135135方，三房；方，三房；180180方，四房为主方，四房为主总户数：总户数：1616幢，幢，588588户户绿化率：绿化率：40%40%售价：售价：70007000元元/ /方方销售情况：销售情况：城市花园城市花园 楼盘名称楼盘名称总套数总套数已推量已推量去化量去化量在售剩在售剩余套数余套数成交均价成交均价 （元（元/ /）龙祥城市花园58458443514965002.32.3细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断 战略发展战略发展 pp 典型竞品分析典型竞品分析典型竞品分析典型竞品分析城市花园城市花园城市花园城市花园 立面：立面：新古典建筑风格，模仿绿城风格，成熟 稳重户型：户型：大开间客厅，弧形的落地飘窗，南北双阳台，采光通风良好；景观规划景观规划：规划中央大景观，一些水系、雕塑等2.32.3细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断户型图（户型图（180180方）方） 战略发展战略发展 pp 典型竞品分析典型竞品分析典型竞品分析典型竞品分析锦秀兰庭锦秀兰庭锦秀兰庭锦秀兰庭 宗地宗地总用地面积：总用地面积：7 7万平米，总建筑面积万平米，总建筑面积9 9万，容积率万，容积率1.151.15；产品：产品：排屋：排屋：430430450450平方米平方米叠排：叠排：265265320320平方米平方米多层、小高层：多层、小高层：108108套，套，110110、140140、160160售价：售价：排屋：单价排屋：单价13000-1600013000-16000元元/ /，起价起价475475万万/ /套套叠排：单价在叠排：单价在11000-1200011000-12000元元/ /，总价在，总价在260-350260-350万万/ /套套公寓：公寓：80008000元元././（毛坯）左右（毛坯）左右锦绣兰庭锦绣兰庭 锦秀兰锦秀兰锦秀兰锦秀兰庭庭庭庭联排：排：90套套4幢小高幢小高层共共108套套二期：二期：总建建0.78万万叠排：叠排：132套套2.32.3细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断 战略发展战略发展 pp 典型竞品分析典型竞品分析典型竞品分析典型竞品分析锦秀兰庭锦秀兰庭锦秀兰庭锦秀兰庭 效果图效果图户型图（户型图（322322方）方）2.32.3细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断细分市场竞争格局趋势判断 战略发展战略发展 2.42.4市场分析结论市场分析结论市场分析结论市场分析结论pp 项目机会点分析项目机会点分析项目机会点分析项目机会点分析u 整体市场：发展比较健康，未来两年供需关系平稳；整体市场：发展比较健康，未来两年供需关系平稳；u 土地属性：城市发展方向，市政府主力打造区块，周边教育资源、医疗配套土地属性：城市发展方向，市政府主力打造区块，周边教育资源、医疗配套（规划）、商业配套（规划）齐全，无重大不利因素；（规划）、商业配套（规划）齐全，无重大不利因素；u 产品竞争力：区域市场品牌开发商仅金都房产（也告罄），复地房产（未上市）产品竞争力：区域市场品牌开发商仅金都房产（也告罄），复地房产（未上市）总体产品素质不高，项目产品较容易引领市场；总体产品素质不高，项目产品较容易引领市场；u产品供需特征：产品供需特征：200-300200-300万，总价市场供应量有限，溢价能力较高万，总价市场供应量有限，溢价能力较高项目可通过品质提升，精装修产品，弥补地段不足项目可通过品质提升，精装修产品，弥补地段不足, ,可提供复式产品可提供复式产品（类叠排产品），合理控制面积，控制总价，取得竞争优势（类叠排产品），合理控制面积，控制总价，取得竞争优势 战略发展战略发展 PART3PART3客户定位与产品解决方案客户定位与产品解决方案客户定位与产品解决方案客户定位与产品解决方案 项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 产品线的选择与比例产品线的选择与比例产品线的选择与比例产品线的选择与比例 产品解决方案产品解决方案产品解决方案产品解决方案 非住宅产品分析非住宅产品分析非住宅产品分析非住宅产品分析 商业配套操作思路商业配套操作思路商业配套操作思路商业配套操作思路 战略发展战略发展 3.13.1项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位富阳高端再改社区富阳高端再改社区客户特征：再改客户为主，少量高端首改客户客户特征：再改客户为主，少量高端首改客户主力：市区及周边乡镇的高端私营企业主主力：市区及周边乡镇的高端私营企业主补充：政府及事业单位、金融行业的高管补充：政府及事业单位、金融行业的高管产品要点：产品要点： 类叠排复式产品、奢华精装修、公园式园林景观、体贴周到物业管理类叠排复式产品、奢华精装修、公园式园林景观、体贴周到物业管理类叠排复式产品，通过合理控制面积，控制总价，取得竞争优势类叠排复式产品，通过合理控制面积，控制总价，取得竞争优势充分满足客户爱面子，炫富的心态（客人最容易看到的，就是最重要的），重点提升充分满足客户爱面子，炫富的心态（客人最容易看到的，就是最重要的），重点提升立面、大堂等最能体现楼盘档次的地方；立面、大堂等最能体现楼盘档次的地方；高端再改客户改善的重点：居住环境（重点是景观）的改善、物业服务的提升高端再改客户改善的重点：居住环境（重点是景观）的改善、物业服务的提升 战略发展战略发展 pp 产品线选择产品线选择产品线选择产品线选择高端再改产高端再改产高端再改产高端再改产品品品品3.23.2产品线的选择与比例产品线的选择与比例产品线的选择与比例产品线的选择与比例类型类型面积范围面积范围产品产品装修标准装修标准面积配比面积配比分布基本原则分布基本原则主力200复式（四房）200060%位于小区内部次主力150-160平层（小四房）25%位于临街位置250复式（四房）15%位于社区中央，景观最佳位置景观较佳的顶楼复式 战略发展战略发展 pp 初步强排方案初步强排方案初步强排方案初步强排方案3.33.3产品解决方案产品解决方案产品解决方案产品解决方案 战略发展战略发展 pp 规划设计条件规划设计条件规划设计条件规划设计条件3.33.3产品解决方案产品解决方案产品解决方案产品解决方案用地性质用地性质住宅用地住宅用地总用地面积总用地面积173929平方米平方米代征地面积代征地面积20593净地面积净地面积153336平方米平方米综合容积率综合容积率地上总建筑地上总建筑面积面积306670住宅建筑面积住宅建筑面积294280净地容积率净地容积率2.0公建建筑面积公建建筑面积12390人防要求人防要求车位比车位比1.5辆辆/户户(160方以上方以上)建筑密度建筑密度20绿地率绿地率35建筑层数建筑层数24-28F限高限高100m建筑间距要点建筑间距要点面宽大于面宽大于32米的板式高层住宅南北间距为米的板式高层住宅南北间距为1.0h,面宽小于面宽小于32米的点式住宅南北间距为米的点式住宅南北间距为0.6h；同时需进行日照分析报告，主照面的住宅需要同时需进行日照分析报告，主照面的住宅需要3小时的日照时间；小时的日照时间；*注：注：h为建筑高度，为建筑高度，s为建筑正南北向投影宽度为建筑正南北向投影宽度退红线要求退红线要求东面退金桥北路多层为东面退金桥北路多层为10m,高层为高层为18m西面退规划路多层为西面退规划路多层为8m,高层为高层为15m南面退规划道路多层为南面退规划道路多层为7m,高层为高层为12m北面退公园路多层为北面退公园路多层为10m,高层为高层为18m配套要求配套要求物业管理用房物业管理用房1073，社区用房，社区用房224，垃圾收集站，垃圾收集站40交通规划要点交通规划要点四周道路均可设置车行入口四周道路均可设置车行入口其他规划要点其他规划要点容积率容积率2.0，限高，限高100；需建；需建3200平米幼儿园平米幼儿园 战略发展战略发展 地块价值排序地块价值排序本地块四周均为城市道路，东面与北面为城市主干道，土地价值较低，几个城市道路转本地块四周均为城市道路，东面与北面为城市主干道，土地价值较低，几个城市道路转角适合做角适合做160平米户型、南面为景观道路，东面为规划城市支路。小区内中央集中绿地平米户型、南面为景观道路，东面为规划城市支路。小区内中央集中绿地逾逾40000平方米，周边适合做大户型。平方米，周边适合做大户型。交通流线交通流线小区车行主入口设置在北面公园路，解决小区主要车流，在东侧金桥北路设置小区次入小区车行主入口设置在北面公园路，解决小区主要车流，在东侧金桥北路设置小区次入口，内部以环形车道沟通，基本到达每一单元，满足日常使用和消防要求。地下车库出口，内部以环形车道沟通，基本到达每一单元，满足日常使用和消防要求。地下车库出入口靠近主入口设置，以利于保持小区内部安静。入口靠近主入口设置，以利于保持小区内部安静。环境景观环境景观小区景观主轴由北侧小区出入口广场开始，通过会所直至中央集中绿地，周边的住宅左小区景观主轴由北侧小区出入口广场开始，通过会所直至中央集中绿地，周边的住宅左右对称布置，形成强烈的景观序列。另一条景观轴由金桥北路次入口开始一直到达中央右对称布置，形成强烈的景观序列。另一条景观轴由金桥北路次入口开始一直到达中央集中绿地，与景观主轴相交形成完整的轴线体系。集中绿地，与景观主轴相交形成完整的轴线体系。沿城市周边的住宅间距也达到了沿城市周边的住宅间距也达到了80-90米，可以进行丰富的组团景观设计，与中心景观米，可以进行丰富的组团景观设计，与中心景观区形成了多层次的景观空间。区形成了多层次的景观空间。pp 规划方案规划方案规划方案规划方案说明说明说明说明3.33.3产品解决方案产品解决方案产品解决方案产品解决方案 战略发展战略发展 pp 单体方案单体方案单体方案单体方案160160方参考户型方参考户型方参考户型方参考户型3.33.3产品解决方案产品解决方案产品解决方案产品解决方案 战略发展战略发展 pp 单体方案单体方案单体方案单体方案200200方参考户型方参考户型方参考户型方参考户型3.33.3产品解决方案产品解决方案产品解决方案产品解决方案 战略发展战略发展 pp 单体方案单体方案单体方案单体方案250250方参考户型方参考户型方参考户型方参考户型3.33.3产品解决方案产品解决方案产品解决方案产品解决方案 战略发展战略发展 pp 商业配套定位商业配套定位商业配套定位商业配套定位3.43.4非住宅产品分析非住宅产品分析非住宅产品分析非住宅产品分析金色家园金色家园富阳市人民医院(规划)大型卖场(规划)消防之队海鲜酒楼永兴中学永兴中学容大郦城一期永兴幼儿园永兴幼儿园（代建）（代建）经济适用房(规划)拆迁安置房公公 园园 路路金金桥桥北北路路规规划划道道路路规划道路规划道路宗地宗地商业广场项目规划建议项目规划建议建议商业应分布在公园西路；建议商业应分布在公园西路；东北角建议规划小商业广场，与金东北角建议规划小商业广场，与金色家园商业广场相呼应，形成区域色家园商业广场相呼应，形成区域的商业中心的商业中心项目规模建议项目规模建议定位：社区型商业定位：社区型商业+ +部分会所功能部分会所功能同时考虑医院等规划，带来的未来同时考虑医院等规划，带来的未来商铺价值的提升商铺价值的提升建议总规模控制在建议总规模控制在 7000-80007000-8000方方商业售价建议商业售价建议参考容大五环城市花园参考容大五环城市花园1000010000元元/ /方方考虑未来土地属性变化及周边规划考虑未来土地属性变化及周边规划带来的商业价值提升带来的商业价值提升建议商铺售价建议商铺售价 1300013000元元/ /方方 战略发展战略发展 车位比车位比1：1.5车位个数车位个数2264个，其中地下车位个，其中地下车位2044个，地面车位个，地面车位220个个车位价格车位价格8万元万元/个（金色家园项目拟售个（金色家园项目拟售7万元万元/个）个）去化率去化率到住宅售罄时车位销售到住宅售罄时车位销售90%，余，余10%未售出未售出pp 项目车位售价及销售安排项目车位售价及销售安排项目车位售价及销售安排项目车位售价及销售安排 3.43.4非住宅产品分析非住宅产品分析非住宅产品分析非住宅产品分析 战略发展战略发展 PART4PART4项目经营分析项目经营分析项目经营分析项目经营分析 首期项目开发计划首期项目开发计划首期项目开发计划首期项目开发计划 项目销售计划项目销售计划项目销售计划项目销售计划 项目主要经济指标项目主要经济指标项目主要经济指标项目主要经济指标 项目开发各年的销售及利润体现项目开发各年的销售及利润体现项目开发各年的销售及利润体现项目开发各年的销售及利润体现 经济测算敏感性分析经济测算敏感性分析经济测算敏感性分析经济测算敏感性分析 战略发展战略发展 序号序号序号序号工作内容工作内容工作内容工作内容时间时间时间时间开始开始开始开始完成完成完成完成1项目启动时间2009-9-152规划方案设计2009-9-302009-10-203单体方案设计2009-10-202009-11-144施工图设计2010-3-172010-5-35签署土地协议或合同2009-9-306取得土地证2010-3-37基础开工2010-3-258开盘2010-9-309竣工备案2011-11-2610入住2011-12-31pp 首期项目开发计划首期项目开发计划首期项目开发计划首期项目开发计划4.14.1首期项目开发计划首期项目开发计划首期项目开发计划首期项目开发计划 战略发展战略发展 pp 项目销售计划项目销售计划项目销售计划项目销售计划2010201020112011201220122013201320142014合计合计合计合计开发计划开发计划（不计地下车位）（不计地下车位）（m2）10952210123890871-301631销售面积销售面积（m2）49297870501028928152645104365869销售额销售额（万元）（万元）446477902411071210044972173407006售价（住宅）售价（住宅）（元（元/m m2 2）100581116712952148171600213007售价（商业）售价（商业）（元（元/m m2 2）-1300013000130001300013000售价（车位）售价（车位）（万元（万元/个）个）-888884.24.2项目销售计划项目销售计划项目销售计划项目销售计划注：车位按销售注：车位按销售90%90%计计 战略发展战略发展 经济指标经济指标经济指标经济指标总金额（万元）总金额（万元）总金额（万元）总金额（万元）销售收入407,006开发成本276,123资金峰值88,703现金流为正时间2013年10月项目总投资294,438净利润57,419内部收益率20.05%销售净利率14.11%经济指标经济指标经济指标经济指标2010201020112011201220122013201320142014合计合计合计合计销售面积（m2）49297870501028928152645104365869销售金额（万元）446477902411071210044972173407006结算面积（m2）-1363471028928152645104365869结算金额（万元）-12367111071210044972173407006单位净利润（元/m2）-4322112249334931904净利润（万元）-473416606203221575657418销售净利率-4%15%20%22%14%pp 各年利润体现各年利润体现各年利润体现各年利润体现pp 项目主要经济指标项目主要经济指标项目主要经济指标项目主要经济指标4.3&4.44.3&4.4主要经济指标及各年利润体现主要经济指标及各年利润体现主要经济指标及各年利润体现主要经济指标及各年利润体现 战略发展战略发展 PART5PART5土地获取方式及风险分析土地获取方式及风险分析土地获取方式及风险分析土地获取方式及风险分析 土地权属状况与项目背景土地权属状况与项目背景土地权属状况与项目背景土地权属状况与项目背景 土地获取方式土地获取方式土地获取方式土地获取方式 项目风险与防范项目风险与防范项目风险与防范项目风险与防范 战略发展战略发展 pp 土地权属状况与项目背景土地权属状况与项目背景土地权属状况与项目背景土地权属状况与项目背景土地使用权人土地使用权人土地使用权人土地使用权人富阳市国土资源局土地他项权利土地他项权利土地他项权利土地他项权利无土地用途土地用途土地用途土地用途住宅（设配套公建）土地使用年限土地使用年限土地使用年限土地使用年限70年土地手续状况土地手续状况土地手续状况土地手续状况手续完备，由政府出让项目信息来源项目信息来源项目信息来源项目信息来源富阳读地手册及合作方富阳容大房产土地方或土地方或土地方或土地方或合作方背景合作方背景合作方背景合作方背景富阳市国土资源局项目出让目的项目出让目的项目出让目的项目出让目的无是否存在中介费是否存在中介费是否存在中介费是否存在中介费无5.15.1土地权属状况与项目背景土地权属状况与项目背景土地权属状况与项目背景土地权属状况与项目背景 战略发展战略发展 土地交易方式：公开挂牌公示时间：2009年8月25日挂牌时间：2009年9月8日挂牌保证金：6900万竞买方式：独立竞买交易方式交易方式交易方式交易方式 获取流程主要节点获取流程主要节点获取流程主要节点获取流程主要节点 公开挂牌公开挂牌公开挂牌公开挂牌09-9-809-9-8立项会立项会立项会立项会 09-8-3109-8-31可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告 09-9-109-9-1决策会决策会决策会决策会 09-9-209-9-2交保证金交保证金交保证金交保证金 09-9-309-9-3摘牌摘牌摘牌摘牌 09-9-809-9-8办理后续各项开发手续办理后续各项开发手续办理后续各项开发手续办理后续各项开发手续 签订出让合同签订出让合同签订出让合同签订出让合同 09-9-1509-9-15pp 土地获取方式土地获取方式土地获取方式土地获取方式5.25.2土地获取方式土地获取方式土地获取方式土地获取方式 战略发展战略发展 主要风险点主要风险点主要风险点主要风险点风险内容风险内容风险内容风险内容防范措施防范措施防范措施防范措施国土、规划风险无-拆迁、补偿风险无-合作风险无-政策风险无-其它风险无-pp 风险分析风险分析风险分析风险分析5.35.3项目风险与防范项目风险与防范项目风险与防范项目风险与防范竞争对手竞争对手竞争对手竞争对手主要背景主要背景主要背景主要背景威胁程度威胁程度威胁程度威胁程度绿城房产国内知名的大型房地产企业，以产品品质著称，杭州市场占有率第一09年上半年，绿城旗下楼盘全线飘红，全国项目合计总销售额超过200亿威胁程度：绿城09年至今未在杭州公开获取新项目；绿城联合当地开发商意向获取本地块金都房产杭州本土品牌开发商，主打科技住宅；目前可售资源匮乏，亟待获取新项目威胁程度：金都在富阳银湖板块开发有富春山居别墅项目，在当地具有一定口碑；传金都欲参与本地块争夺pp 潜在竞争对手分析潜在竞争对手分析潜在竞争对手分析潜在竞争对手分析 战略发展战略发展 PART6PART6公司运营影响分析公司运营影响分析公司运营影响分析公司运营影响分析 公司运营现状描述公司运营现状描述公司运营现状描述公司运营现状描述 项目资金缺口及解决方案项目资金缺口及解决方案项目资金缺口及解决方案项目资金缺口及解决方案 项目获取对公司整体运营影响项目获取对公司整体运营影响项目获取对公司整体运营影响项目获取对公司整体运营影响 战略发展战略发展 主城区主城区主城区主城区良渚文化村良渚文化村良渚文化村良渚文化村富阳富阳富阳富阳项目名称项目名称项目名称项目名称西溪蝶园西溪蝶园西溪蝶园西溪蝶园白鹭郡东白鹭郡东白鹭郡东白鹭郡东阳光天际阳光天际阳光天际阳光天际白鹭郡南白鹭郡南白鹭郡南白鹭郡南白鹭郡西白鹭郡西白鹭郡西白鹭郡西绿野花语绿野花语绿野花语绿野花语金色水岸金色水岸金色水岸金色水岸金色家园金色家园金色家园金色家园公望公望公望公望土地属性（品类）土地属性（品类）土地属性（品类）土地属性（品类）CT2CT2TOP2T2T2CTOP2产品线产品线产品线产品线首改/再改首置再改再改高端首改/再改首改/再改首改/再改高端总可售建筑面积总可售建筑面积总可售建筑面积总可售建筑面积345,25091,342135,735683,414100,200395,96424,428109,978210,237已开发可售建筑面积已开发可售建筑面积已开发可售建筑面积已开发可售建筑面积112,59491,342100,270152,858000058,549储备储备储备储备情况情况情况情况可售面积可售面积可售面积可售面积9,94623,41428,28476,248000019,762可开发周期（年）可开发周期（年）可开发周期（年）可开发周期（年）20.52323223pp 现有资源状况现有资源状况现有资源状况现有资源状况注：注：1白鹭郡北、竹径茶语、威尼斯水城、逸天广场、金色城品、魅力之城等均已基本售罄，不包含在统计范围内白鹭郡北、竹径茶语、威尼斯水城、逸天广场、金色城品、魅力之城等均已基本售罄，不包含在统计范围内2可售面积包含住宅及商业，不包含车位，统计时间截止可售面积包含住宅及商业，不包含车位，统计时间截止09年年6月底月底6.16.1公司运营现状描述公司运营现状描述公司运营现状描述公司运营现状描述 战略发展战略发展 pp 现有资源结构现有资源结构现有资源结构现有资源结构T2及及TOP类产品比重过大类产品比重过大产品线结构产品线结构品类结构品类结构首置首改类产品较缺乏首置首改类产品较缺乏再改及高端类产品比重过大再改及高端类产品比重过大注：按项目可售资源统计注：按项目可售资源统计6.16.1公司运营现状描述公司运营现状描述公司运营现状描述公司运营现状描述 战略发展战略发展 地地铁铁1号号线线杭州绕城杭州绕城地块位置地块位置万科项目万科项目中心城区中心城区地铁地铁2号线号线西溪蝶园西溪蝶园西溪蝶园西溪蝶园pp 可售项目分布可售项目分布可售项目分布可售项目分布良渚文化村良渚文化村良渚文化村良渚文化村（白鹭郡东、白鹭（白鹭郡东、白鹭（白鹭郡东、白鹭（白鹭郡东、白鹭郡南、白鹭郡西、郡南、白鹭郡西、郡南、白鹭郡西、郡南、白鹭郡西、阳光天际、绿野花阳光天际、绿野花阳光天际、绿野花阳光天际、绿野花语、金色水岸）语、金色水岸）语、金色水岸）语、金色水岸）公望公望公望公望金色家园金色家园金色家园金色家园6.16.1公司运营现状描述公司运营现状描述公司运营现状描述公司运营现状描述 战略发展战略发展 pp 公司运营现状指标公司运营现状指标公司运营现状指标公司运营现状指标分析分析分析分析6.16.1公司运营现状描述公司运营现状描述公司运营现状描述公司运营现状描述指标指标指标指标0808年实际年实际年实际年实际0909年计划年计划年计划年计划全年销售额（亿元）全年销售额（亿元）全年销售额（亿元）全年销售额（亿元）32.8430.53计息负债率计息负债率计息负债率计息负债率55%51%营运资本周转率营运资本周转率营运资本周转率营运资本周转率1.30可售住宅资源（亿元）可售住宅资源（亿元）可售住宅资源（亿元）可售住宅资源（亿元）25.17（08年底）7.20（09年底）从销售额来看，09年杭州公司因主流产品不足，计划销售额有所下降从负债率来看，杭州公司目前计息负债状况有余力运作新项目从周转率来看，目前营运资本周转率相对偏低，急需现金流贡献型项目实现快速去化来提高周转率从可售资源来看，如无新项目补充，到09年底杭州公司可售资源将非常匮乏 战略发展战略发展 pp 项目经营定位项目经营定位项目经营定位项目经营定位打造富阳标杆性高端城市公寓项目打造富阳标杆性高端城市公寓项目杭州公司杭州公司08年战略进入富阳，凭借公望项目已在富阳树立起良好的品牌形象及年战略进入富阳，凭借公望项目已在富阳树立起良好的品牌形象及口碑；金色家园项目因高附加值也引起广泛关注；口碑；金色家园项目因高附加值也引起广泛关注；本地块规模较大，形状规整，规划指标优越，是打造富阳最高端的精装修城市本地块规模较大，形状规整，规划指标优越，是打造富阳最高端的精装修城市公寓的机会点公寓的机会点补充杭州公司后续可开发资源补充杭州公司后续可开发资源从现有资源来看，如无新项目补充，到从现有资源来看，如无新项目补充，到09年底杭州公司可售资源将非常匮乏；年底杭州公司可售资源将非常匮乏；本地块可带来本地块可带来30万平米优质可开发资源万平米优质可开发资源6.16.1公司运营现状描述公司运营现状描述公司运营现状描述公司运营现状描述 战略发展战略发展 pp 新项目现金流计划新项目现金流计划新项目现金流计划新项目现金流计划6.26.2项目资金缺口及解决方案项目资金缺口及解决方案项目资金缺口及解决方案项目资金缺口及解决方案年度年度年度年度200920092010201020112011201220122013201320142014合计合计合计合计现金流入现金流入现金流入现金流入041360798261108969873576189407006现金流出现金流出现金流出现金流出1465010802672658745064015725127335123项目净现金流项目净现金流项目净现金流项目净现金流-14650-66666716836390585785106371882项目累计净流量项目累计净流量项目累计净流量项目累计净流量-14650-81317-74148-37758208207188271882待决策新项目资金峰值待决策新项目资金峰值88776万元，出现时点万元，出现时点:2010年年8月月实现累计现金流为正的时间：实现累计现金流为正的时间：2013年年10月月 战略发展战略发展 pp 公司整体资金状况公司整体资金状况公司整体资金状况公司整体资金状况6.26.2项目资金缺口及解决方案项目资金缺口及解决方案项目资金缺口及解决方案项目资金缺口及解决方案20092009年末年末年末年末20102010年末年末年末年末（一）公司全口径可调用资金（一）公司全口径可调用资金 49086133429 其中：救急贷款其中：救急贷款 减：已决策未获取项目累计拟占用资金减：已决策未获取项目累计拟占用资金 已决策未获取项目一已决策未获取项目一 已决策未获取项目二已决策未获取项目二 已决策未获取项目三已决策未获取项目三 （二）考虑已决策未获取新项目后全口径可调用资金（二）考虑已决策未获取新项目后全口径可调用资金 =-=-49086133429 待决策新项目累计拟占用资金待决策新项目累计拟占用资金11222-88574（三）考虑待决策项目后可调用资金（三）考虑待决策项目后可调用资金 =-=-37864222003 战略发展战略发展 pp 待决策项目资金解决待决策项目资金解决待决策项目资金解决待决策项目资金解决方案方案方案方案6.26.2项目资金缺口及解决方案项目资金缺口及解决方案项目资金缺口及解决方案项目资金缺口及解决方案（万元）（万元）（万元）（万元）贷款时间贷款时间贷款时间贷款时间还款时间还款时间还款时间还款时间待决策项目资金峰值：待决策项目资金峰值：88776其中：一线公司自有资金投入：其中：一线公司自有资金投入：21574 拟申请过桥贷款（拟申请过桥贷款（1 1）：）：40002009年8月2010年8月 拟申请过桥贷款（拟申请过桥贷款（2 2）：）：470002009年9月2010年8月 拟申请过桥贷款（拟申请过桥贷款（3 3）：）：1100002010年3月2012年3月 拟申请过桥贷款（拟申请过桥贷款（4 4）：）：660002010年10月2011年10月 峰值出现前拟申请的经营性贷款（峰值出现前拟申请的经营性贷款（1 1）470002010年3月2011年6月 合作方投入资金（如有）：合作方投入资金（如有）： 其他资金来源：其他资金来源：- 峰值出现后拟申请的经营性贷款（峰值出现后拟申请的经营性贷款（1 1）430002011年3月2012年6月 峰值出现后拟申请的经营性贷款（峰值出现后拟申请的经营性贷款（2 2）380002012年3月2013年6月首期四证的获取时间为：首期四证的获取时间为：2010年年3月月 战略发展战略发展 pp 新项目获取前后公司新项目获取前后公司新项目获取前后公司新项目获取前后公司未来三年销售及结算金未来三年销售及结算金未来三年销售及结算金未来三年销售及结算金额对比额对比额对比额对比6.36.3项目获取对公司整体运营影响项目获取对公司整体运营影响项目获取对公司整体运营影响项目获取对公司整体运营影响pp 新项目获取前后公司新项目获取前后公司新项目获取前后公司新项目获取前后公司未来三年创造及结算净未来三年创造及结算净未来三年创造及结算净未来三年创造及结算净利润对比利润对比利润对比利润对比 战略发展战略发展 pp 新项目获取前后公司新项目获取前后公司新项目获取前后公司新项目获取前后公司未来三年每季度销售面未来三年每季度销售面未来三年每季度销售面未来三年每季度销售面积对比积对比积对比积对比6.36.3项目获取对公司整体运营影响项目获取对公司整体运营影响项目获取对公司整体运营影响项目获取对公司整体运营影响2010年年2011年年2012年年 战略发展战略发展 PART7PART7能力需求分析能力需求分析能力需求分析能力需求分析 人力及管理资源配置人力及管理资源配置人力及管理资源配置人力及管理资源配置 前置工作回顾与补充前置工作回顾与补充前置工作回顾与补充前置工作回顾与补充 战略发展战略发展 7.17.1人力及管理资源配置人力及管理资源配置人力及管理资源配置人力及管理资源配置pp 人员配置人员配置人员配置人员配置本项目预计获取时间为本项目预计获取时间为09年年9月；月；金色城品、魅力之城（二期）、西溪蝶园（一期）等项目已于金色城品、魅力之城（二期）、西溪蝶园（一期）等项目已于09年上半年完成年上半年完成交付，项目获取后可抽调各项目部人员；交付，项目获取后可抽调各项目部人员；2010年项目正式开工后，可视具体情况，再抽调良渚项目部人员作适当补充；年项目正式开工后，可视具体情况，再抽调良渚项目部人员作适当补充；本项目管理资源基本可由公司内部解决，不需额外拓展本项目管理资源基本可由公司内部解决，不需额外拓展 战略发展战略发展 7.27.2前置工作回顾与补充前置工作回顾与补充前置工作回顾与补充前置工作回顾与补充pp 前置工作责任人前置工作责任人前置工作责任人前置工作责任人 政府协商政府协商项目发展部项目发展部李亦军李亦军立项、可研报告立项、可研报告项目发展部项目发展部严严栋栋市场、客户定位市场、客户定位营销管理中心营销管理中心董笑虎董笑虎产品解决方案产品解决方案设计管理部设计管理部徐徐芸芸成本方案成本方案成本管理部成本管理部叶叶静静工程计划工程计划工程与采购管理部工程与采购管理部顾小冬顾小冬财务测算及资金解决方案财务测算及资金解决方案财务管理部财务管理部胡士洲胡士洲 战略发展战略发展 PART8PART8总结与建议总结与建议总结与建议总结与建议 SWOTSWOT分析与结论分析与结论分析与结论分析与结论 投资建议投资建议投资建议投资建议 战略发展战略发展 ppSWOTSWOT分析分析分析分析优势优势优势优势劣势劣势劣势劣势1.地块规模较大，形状规整2.临近主干道金桥北路与公园西路，交通便捷3.周边楼盘集聚，未来会成为大型居住区，逐步形成良好的居住氛围1.现状配套欠成熟2.有高压线等不利因素机会机会机会机会威胁威胁威胁威胁1.地处富阳城市发展方向2.片区内缺乏品牌开发商3.总价段200-300万市场供应量较小，存在机会点1.相对富阳市场容量，地块体量过大2.目标客户对地段认同度不高，需要通过产品来弥补不足8.1SWOT8.1SWOT分析与结论分析与结论分析与结论分析与结论 战略发展战略发展 pp 综述综述综述综述板块划分板块划分板块划分板块划分宗地地处杭州公司战略片区富阳市场情况市场情况市场情况市场情况市场平稳上升，改善型产品快速去化产品类型产品类型产品类型产品类型品类C，富阳标杆性高端城市公寓（含精装修）地价总额地价总额地价总额地价总额地价总额约6.13亿（按楼面地价2000元/平米计）财务指标财务指标财务指标财务指标项目净利润5.74亿元，净利率14%，内部收益率20%风险判定风险判定风险判定风险判定政府公开挂牌项目，风险可控pp 投资建议投资建议投资建议投资建议该项目符合集团投资指标，风险可控，建议投资8.28.2投资建议投资建议投资建议投资建议