本报告是严格保密的。商业地产基础培训商业地产基础培训泰和创智策划部泰和创智策划部2011年年1月月1本报告是严格保密的。本报告仅供客户内部使用，版权归泰和创智所有，未经泰和创智书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明 Copyright; All rights ReservedThis article is for internal use only. TAIHECHUANGZHI holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 2本报告是严格保密的。注意事项注意事项q 请各位同事将手机关闭请各位同事将手机关闭请各位同事将手机关闭请各位同事将手机关闭, , , ,以确保培训效果以确保培训效果以确保培训效果以确保培训效果; ; ; ;qq 请各位积极参与，各抒己见请各位积极参与，各抒己见请各位积极参与，各抒己见请各位积极参与，各抒己见! ! ! !3本报告是严格保密的。培训内容及安排培训内容及安排第一部分：商业地产基础知识第一部分：商业地产基础知识第二部分：商业地产市场调研第二部分：商业地产市场调研第三部分：商业地产市调案例第三部分：商业地产市调案例4本报告是严格保密的。Part1：商业地产基础知识：商业地产基础知识商业地产的含商业地产的含义义何为商业地产何为商业地产商业地产与住宅的区商业地产与住宅的区别别商业地产的分商业地产的分类类按市场形式分类按市场形式分类按物业用途分类按物业用途分类按建筑特征分类按建筑特征分类按物业区位分类按物业区位分类按经营方式分类按经营方式分类按经营类别分类按经营类别分类按销售方式分类按销售方式分类按物业产权分类按物业产权分类商业地产基本商业地产基本术语术语商圈定义商圈定义商圈形成与发展商圈形成与发展商圈应用商圈应用业态基础业态基础业态分类业态分类业态辐射范围业态辐射范围业态特征业态特征业态调研案例业态调研案例商业地产的内商业地产的内容容商业地产开发运营三商业地产开发运营三个层面个层面贯穿商业地产的三种贯穿商业地产的三种行为行为商业地产的四个元素商业地产的四个元素商业地产的发商业地产的发展展商业地产的发展条件商业地产的发展条件商业地产的发展特点商业地产的发展特点及趋势及趋势5本报告是严格保密的。商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。u狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所；狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所；u广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。体的运营形式，都叫商业地产。商业地产的含义商业地产的含义商业地产是包括购物中心、商业街、商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。别的房地产产品。6本报告是严格保密的。商业地产与住宅房地产的区别商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产住宅房地产商业地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收其资金回收模式相对简单模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的时，主要是买来自住的 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待7本报告是严格保密的。商业地产的内容商业地产的内容商业地产开发运营的三个层面商业地产开发运营的三个层面/商业地产开发的三种行为/Part1：商业地产基础知识：商业地产基础知识8本报告是严格保密的。商业地产在开发和运营中涉及到三个层面商业地产在开发和运营中涉及到三个层面资本运营资本运营商业地产商业地产市场开发市场开发运营管理运营管理9本报告是严格保密的。开开发发行行为为投投资资行行为为经经营营行行为为贯穿商业地产全过程的三种行为贯穿商业地产全过程的三种行为10本报告是严格保密的。开开发发商商投投资资客客商商户户消消费费者者商业地产的四个元素商业地产的四个元素11本报告是严格保密的。商业地产的发展商业地产的发展商业地产发展条件商业地产发展条件/商业地产发展特点及趋势/Part1：商业地产基础知识：商业地产基础知识12本报告是严格保密的。发展阶段发展阶段阶段一阶段一阶段二阶段二阶段三阶段三阶段四阶段四原始形态原始形态传统商业传统商业现代商业现代商业广义商业广义商业特点特点消费者对价格敏感满足单一购物需求综合商业形态满足多种需求转型商业形式，个性消费表现形态表现形态马路市场、地摊、集贸市场百货商场、商业街、批发市场、超市、街铺零售店Shopping Mall、大型购物中心、专卖店、精品店旅游地产、商务地产、物流人均人均GDPGDP（美元）（美元） 低于11001100-20002000-44004400以上发展阶段原始形态原始形态现代商业现代商业广义商业广义商业商业发展曲线商业发展曲线1100美元美元2000美元美元人均GDP传统商业传统商业8000以上美元以上美元4400美元美元欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP30004000美元时，家庭汽车拥有率1520，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60，才是成熟发展阶段。商业地产的市场发展条件商业地产的市场发展条件欧美：欧美：13本报告是严格保密的。亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达1015。亚洲及国内：亚洲及国内：14本报告是严格保密的。高品质商业高品质商业地产地产分割商铺领分割商铺领风骚风骚国际资本加国际资本加紧抢滩紧抢滩第三方经营管第三方经营管理发展趋向显理发展趋向显著著商业地产发展商业地产发展趋势及特点趋势及特点商业地产的发展特点与趋势商业地产的发展特点与趋势15本报告是严格保密的。商业地产分类商业地产分类市场形式分类市场形式分类/物业用途分类/建筑特征分类/Part1：商业地产基础知识：商业地产基础知识16本报告是严格保密的。分分类方法方法种种类举例例按市按市场形式分形式分类大型商厦大型商厦天河城广天河城广场、广百新翼、广百新翼专业市市场天河天河电脑城、白城、白马服装大厦服装大厦小区商小区商铺深圳四季花城商深圳四季花城商业街、祈福新村商街、祈福新村商业街街按物按物业用途分用途分类购物中心物中心天河城、中天河城、中华广广场小区配套商小区配套商铺骏景花园商景花园商业街、街、华景新城商景新城商业街街专业市市场南岸装南岸装饰材料城、美居中心材料城、美居中心批批发及商及商贸中心中心天雄布市天雄布市餐餐饮及美食广及美食广场百福广百福广场按建筑特征分按建筑特征分类商商业大厦大厦中泰国中泰国际广广场、时代广代广场住宅区商住宅区商铺即小区配套商即小区配套商业铺位位临街商街商铺即市区道路即市区道路临街商街商铺步行街露天商步行街露天商铺北京路步行街商北京路步行街商铺地下商城地下商城流行前流行前线、康王商、康王商业城城商业地产的分类商业地产的分类17本报告是严格保密的。分分类方法方法种种类举例例按物按物业区位分区位分类商商业区物区物业名名汇广广场、名盛广、名盛广场住宅区物住宅区物业即小区配套商即小区配套商业铺位位近郊物近郊物业顺德国德国际商商业城、五洲装城、五洲装饰世界世界按按经营方式分方式分类统一一经营物物业以以产权酒店和商酒店和商务公寓采用公寓采用较多或只租不售的商多或只租不售的商业物物业分散分散经营物物业大部分商大部分商铺（除（除发展商返租外）展商返租外）按按经营类别分分类综合合经营物物业如大型商厦、小区商如大型商厦、小区商铺单一一经营物物业如如专业市市场、餐、餐饮及美食广及美食广场按按销售方式分售方式分类销售物售物业有有产权的商的商铺多以多以销售售为主主租售物租售物业广州国广州国际玩具精品中心玩具精品中心出租物出租物业天河城广天河城广场、宏城广、宏城广场按物按物业产权分分类产权物物业大部分的新建物大部分的新建物业非非产权物物业临建物建物业或改建商或改建商铺商业地产的分类（续）商业地产的分类（续）18本报告是严格保密的。商业地产基本术语商业地产基本术语商圈商圈/业态、业种Part1：商业地产基础知识：商业地产基础知识19本报告是严格保密的。在商业地产市中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：1 1）、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标）、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标区位指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 板块一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。商圈指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域。 商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语20本报告是严格保密的。2 2）、业态、业种）、业态、业种 业态指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。 业种指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。应用：策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功；市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析；传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种；零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、咖啡店、量贩式KTV、超市等。 商业地产基本名词术语（续）商业地产基本名词术语（续）21本报告是严格保密的。边圈边圈次圈次圈 主圈主圈u 主圈：65%65%顾客来自主要商圈。顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟u 次圈：25%25%顾客来自次要商圈。顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟u 边圈： 10%10%顾客来自边缘商圈。顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上人口数量及特点人口数量及特点交通状况交通状况商业发展潜力商业发展潜力人文、公共配套人文、公共配套商业规模商业规模影影 响响 商商 圈圈 大大 小小 因因 素素根据根据ICSCICSC对商圈的定义：对商圈的定义：u指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围吸引顾客的辐射范围。u商圈区域界限是由一些因素决定，包括中心本身的性质商圈区域界限是由一些因素决定，包括中心本身的性质可进入性可进入性自然障碍、有竞争力设施的位置以及行车时间和距自然障碍、有竞争力设施的位置以及行车时间和距离的限制。离的限制。商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语商圈分析商圈分析22本报告是严格保密的。发展发展阶段阶段市场市场表现表现经营模经营模式式标志节标志节点点起步期起步期结构调整期结构调整期快速发展期快速发展期稳步发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现由街铺、步行街向集中商业发展，新商业出现大型商业机构进入，商业水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入百货等购物百货等购物市中心区域市中心区域专业市场专业市场市中心区域市中心区域专业市场专业市场市中心区域市中心区域专业市场专业市场赢利模赢利模式式百货为主专业市场餐饮、休闲休闲、娱乐经营业经营业态态市中心核心商圈首先成型，逐步出现潜力商圈，并形成新兴商圈市中心核心商圈首先成型，逐步出现潜力商圈，并形成新兴商圈商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语商圈形成与发展商圈形成与发展23本报告是严格保密的。IRS（商圈饱和指数）（商圈饱和指数）C（潜在客户）（潜在客户）RE（人均零售支出）（人均零售支出）/RF（商业面积）（商业面积）RF（某市可支撑商业面积）（某市可支撑商业面积）CRE/IRS401600/4000=16万万例例1：IRS（商圈饱和指数）：三、四线城市一般标准为10004000元/，也可参考商业设施单位年营业额，假设某市的商业设施营业额为20006000元/，取接近中值的40004000元元/ /C（潜在客户）：4040万万人人（按照城镇人口计算，市区人口占全市人口115万的35%，11535%=40万）RE（年平均购物额）：2010元/年人0.8=16001600元元/ /年年 人人（按照平均社会消费品零售总额的80%计算）例例2 2：假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为IRSCRERF=100000251440001736111商圈饱和这一指数数字越大数字越大，则意味着该商圈内的饱和饱和度越低度越低；该数字越小数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店应选择零售饱和指数较高的商圈开店 商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语商圈应用商圈应用24本报告是严格保密的。业态业态指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态。商业业态分分批发和零售业、居民服务业、餐饮业、文体休闲娱乐业共四大类。业种业种指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。业种是对业态的细分，国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多。商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态基础业态基础25本报告是严格保密的。 (Traditional Grocery Store)(Traditional Grocery Store)以烟、酒、饮料、休闲食品和粮油为主，独立传统的以烟、酒、饮料、休闲食品和粮油为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。无明显品牌形象的零售业态。 (Convenience Store)(Convenience Store)以自选销售为主，销售应急性的食品、日用生活用品和提供商以自选销售为主，销售应急性的食品、日用生活用品和提供商品性服务，满足顾客便利性需求为要目的的零售业态。品性服务，满足顾客便利性需求为要目的的零售业态。 (Discount Store)(Discount Store) 是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到市业态。拥有不到 2000 2000 个品种，经营一定数量的自有品牌商品。个品种，经营一定数量的自有品牌商品。(Supermarket)(Supermarket)是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。 (Hypermarket)(Hypermarket)实际营业面积实际营业面积 60006000平米以上，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商平米以上，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。(Warehouse Club)(Warehouse Club)以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。格商品为主要特征的零售业态。 批发和零售业态批发和零售业态商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态（实体店）业态（实体店）26本报告是严格保密的。批发和零售业态批发和零售业态(Department Store)(Department Store)在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 (Specialty Store) (Specialty Store) 以专门经营某一大类商品为主的零售业态。如办公用品专业店、玩以专门经营某一大类商品为主的零售业态。如办公用品专业店、玩具专业店、家电专业店、药品专业店、服饰店等。具专业店、家电专业店、药品专业店、服饰店等。(Exclusive Shop) (Exclusive Shop) 以专门经营或被授权经营某一主要商品为主的零售业态。以专门经营或被授权经营某一主要商品为主的零售业态。(Home Center) (Home Center) 以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。(Shopping Center/Shopping Mall)(Shopping Center/Shopping Mall)是多种零售店铺、服务设施集中在企业有计划地开发、是多种零售店铺、服务设施集中在企业有计划地开发、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合。运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合。 (Factory Outlets Center)(Factory Outlets Center)由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。 商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态（实体店续）业态（实体店续）27本报告是严格保密的。批发和零售业态批发和零售业态(Television Shopping) (Television Shopping) 以电视作为向消费者进行商品推介展示的渠道，并取得定单的以电视作为向消费者进行商品推介展示的渠道，并取得定单的业态。业态。 (Mail Order) (Mail Order) 以邮寄商品目录为主向消费者进行商品推介展示的渠道，并通过邮寄的方以邮寄商品目录为主向消费者进行商品推介展示的渠道，并通过邮寄的方式将商品送达给消费者的零售业态。式将商品送达给消费者的零售业态。 (Shop On Network)(Shop On Network)通过互联网进行买卖活动的零售业态。通过互联网进行买卖活动的零售业态。(Vending Machine) (Vending Machine) 通过售货机进行商品售卖活动的零售业态。通过售货机进行商品售卖活动的零售业态。(Tele-Shopping)(Tele-Shopping)主要通过电话完成销售或购买活动的一种零售业态。主要通过电话完成销售或购买活动的一种零售业态。说明：在实际项目市场调研中，所接触的全部是有实体店的商业，下面仅对实体店零售业态特点进行分析。商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态（无实体店）业态（无实体店）28本报告是严格保密的。10千米20千米40千米1千米2千米4千米6千米05 5万万1010万万2020万万100 50010005千0社区购物中心市区购物中心城郊购物中心业态辐射范围及需业态辐射范围及需求面积求面积面积需求辐射半径1 1万万 2 2万万6千 8千300商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态辐射范围业态辐射范围29本报告是严格保密的。业态选选 址址商圈、商圈、目标顾客目标顾客规模规模商品商品( (经营经营) )结构结构经营方式经营方式服务功能服务功能便利店便利店居民小区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区目标顾客以居民、单身、年轻人为主营业面积100平方米左右以销售食品、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点以开架自选为主，结算在收银处统一进行营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目小超市小超市居民小区以及交通要道、车站、医院、学校、办公楼和公共娱乐场所的周围经营服务辐射半径0.5公里，目标顾客以居民和流动顾客为主营业面积500至1500平方米以销售食品、副食品、日用品为主采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行营业时间12小时以上超市超市地区中心、居住区经营服务辐射半径2公里以内，目标顾客以周边居民为主营业面积2000至5000平方米以销售生鲜食品、食品、日用品为主采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行设不低于营业面积40%的停车场大型大型综合超市合超市区级商业中心、县级市商业中心、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近经营服务辐射半径3公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主营业面积5000平方米以上大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行设不低于营业面积50%的停车场商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态特征业态特征30本报告是严格保密的。业态选选 址址商圈、商圈、目标顾客目标顾客规模规模商品商品( (经营经营) )结构结构经营方式经营方式服务功能服务功能仓储超市超市城乡结合部的交通要道经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主营业面积10000平方米左右以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价格，批量销售采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行设相当于营业面积的停车场专业店店市级商业中心、区级商业中心、县级市商业中心、专业街以及百货店、大型购物中心内目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主营业面积根据商品特点而定以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大采取柜台销售或开架面售方式从业人员具有丰富的专业知识大型大型专业店店市级商业中心、区级商业中心、专业街、城郊结合部和交通要道附近经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主营业面积2000平方米以上以销售某一大类或几个大类商品为主，品种齐全，选择余地大采取自选销售和开架面售相结合方式设不低于营业面积50%的停车场，提供相关技术和服务百百货店店市级商业中心、区级商业中心、县级市商业中心以及历史形成的商业集聚地目标顾客以流动顾客为主营业面积5000平方米以上综合性，门类齐全，以销售服装、鞋帽、化妆品、文体用品、家庭用品为主采取柜台销售和开架面售相结合方式注重服务，设导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全大型大型购物中物中心心市级商业中心、城乡结合部的城市主干道附近经营服务辐射半径10公里以上，目标顾客以流动顾客为主营业面积10万平方米以上内部结构由百货店或大型综合超市作为核心店，并以各类专业店、专卖店和餐饮、娱乐、服务设施共同构成由发起企业有计划地开设，统一规划布局运营管理，店铺分散承租独立经营设不低于营业面积40%的停车场，功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态特征（续）业态特征（续）31本报告是严格保密的。某区域商业业态某区域商业业态按照业态的分类标准，实体店商业业态共15类，而区域商业业态总共仅七类种类不丰富。在所有的业态中，零售业、服务业和餐饮业所占的比例分别为48%，35%和17%，没有文体休闲娱乐业态。在零售业中，家居建材和专业店所占比例较高。业种名称商铺数量所占比例专业店2516%食杂店53%家居建材3522%超市11%便利店106%服务业5435%餐饮2617%总计156100%商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态（案例）业态（案例）32本报告是严格保密的。专业店业种细分专业店业种细分业种名称数量所占比例医药520%电器312%服饰312%机械312%茶叶28%文具14%保险柜14%化学品14%化妆品14%琴14%体育用品14%鞋子14%眼镜14%渔具14%总计25100%总共有14种不同的专业店业种，其中医药类的数量最多，但是其优势地位也并不明显。店铺数量只有一个的业种总共达到了9个，这几类业种竞争不会激烈。商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态（案例）业态（案例）33本报告是严格保密的。服务业服务业业种细分业种细分业种名称数量所占比例汽车修配2849.1%美发712.3%装饰广告47.0%培训35.3%二手房中介23.5%美容23.5%网吧23.5%照相23.5%诊所23.5%彩票11.8%宠物医院11.8%飞机票11.8%邮局11.8%银行11.8%总计57100%汽车修配业类占的比例达到了49.1%，近一半数量，而其他的一些配套服务如银行、邮局等数量较少。综合可以得出此区域的服务业发展水平较低，配套不完善。商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态（案例）业态（案例）34本报告是严格保密的。商业业种商业业种汇总回顾汇总回顾商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态（案例）业态（案例）35本报告是严格保密的。Part2：商业地产市场调研：商业地产市场调研商业地产市场商业地产市场调研分类调研分类按资料来源分类按资料来源分类按调研对象分类按调研对象分类按调研目的分类按调研目的分类按工作任务分类按工作任务分类按工作规模分类按工作规模分类按操作手法分类按操作手法分类按考察形式分类按考察形式分类按调研性质分类按调研性质分类商业地产市场商业地产市场调研内容调研内容宏观环境调研宏观环境调研项目地段环境调研项目地段环境调研项目商圈调研项目商圈调研商业地产市调概念及特征为什么要做市场调研商业地产市场调研概念商业地产市场调研概念商业地产市场调研特征商业地产市场调研特征与住宅市调的区别与住宅市调的区别商业地产调研商业地产调研方法方法文案调查法文案调查法现场踩盘法现场踩盘法现场问卷法现场问卷法入户访谈法入户访谈法网络调查法网络调查法电话访问法电话访问法邮寄调查法邮寄调查法商业地产调研商业地产调研步步骤骤确定调研目标确定调研目标设计调研方案设计调研方案调研资料准备调研资料准备调研计划实施调研计划实施调研数据分析调研数据分析调研报告提交调研报告提交调研信息反馈调研信息反馈36本报告是严格保密的。为什么要做市场调研？提问：提问：37本报告是严格保密的。要回答这个问题，我们需要首先要回答这个问题，我们需要首先了解客户（投资者）需要什么？了解客户（投资者）需要什么？他们关心什么？他们关心什么？38本报告是严格保密的。商业地产客户商业地产客户投资者最关心什么？投资者最关心什么？39本报告是严格保密的。物业是否能增值物业是否能增值40本报告是严格保密的。怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？或者说什么才能保证物业能增值呢？或者说什么才能保证物业能增值呢？41本报告是严格保密的。背景环境背景环境大的经济环境是否健康发展行业环境行业环境商业地产行业是否是投资热点地块价值地块价值地产项目所处地块是否在未来有发展同类市场经营状况同类市场经营状况某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间项目规划项目规划商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求价格合理价格合理销售价格是否与实际价值趋同影响客户决断的因素影响客户决断的因素客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为他们才是更加他们才是更加专业、更加挑剔的客户。专业、更加挑剔的客户。市市场场调调研研科学、客观、充分的市场调查，是项目成功的关键因素之一。42本报告是严格保密的。什么是商业地产市场调研？什么是商业地产市场调研？商业地产市场调研商业地产市场调研-概念概念 商业地产市场调研就是以以商商业业地地产产为为特特定定的的商商品品对对象象，运运用用科科学学的的方方法法，有有目目的的、有有计计划划、系系统统地地收收集集商商业业地地产产市市场场方方面面的的各各种种情情报报资资料料，通通过过对对相相关关的的市市场场信信息息进进行行系系统统的的收收集集、整整理理、记记录录和和分分析析，进进而而对对商商业业地地产产市市场场进进行行研研究究与与预预测测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。43本报告是严格保密的。商业地产调研相对于其他的调研行为，具备一定的特殊性，主要体商业地产调研相对于其他的调研行为，具备一定的特殊性，主要体现在以下几点：现在以下几点： 1 1、 内容广泛内容广泛 商业地产市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个案例的调研，同时也包括对投资者的需求调研、消费者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研。2 2 2 2、 针对性强针对性强针对性强针对性强 商业地产市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。商业地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率（出租率）、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。3 3、 方法多样方法多样 电话调研、实地调研、座谈会、商业地产市场调研商业地产市场调研-特征特征44本报告是严格保密的。商业地产市场调研与住宅市场调研的区别商业地产市场调研与住宅市场调研的区别商业地产项目所作的调研，是包括对商用物业本身的地段交通、商圈业态、市场供需以及竞争状况等各商业地产项目所作的调研，是包括对商用物业本身的地段交通、商圈业态、市场供需以及竞争状况等各种开发环境所作出的调查。它与住宅项目的市调相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度种开发环境所作出的调查。它与住宅项目的市调相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，难度更大更深入，难度更大 。商业地产商业地产住宅住宅客户群体客户群体商业地产的客户主要有投资者和经营者，其经营者的最终目的，是各种不同业态的终端消费者住宅地产所要针对的客户主要是自住型买家调查内容调查内容投资投资研究。研究。（商业发展规划与政策、区域开发计划、街区改造和重点扶持对象、在建拟建大型商用物业、政府相关的政策与管治水平、项目所处的商圈及其范围、文教娱乐设施重点住宅楼群的数量、道路的类别、商业功能定位、档次、客流量、气氛等）经营经营研究。研究。（业态业种的分类、特点、要求、聚集程度、氛围、构成组合、比例关系；商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌、商业竞争趋势）终端消费终端消费研究。研究。（客流量、消费者生活形态、消费欲望与消费水平、市场需求特征及影响因素、购买动机与购买行为）购买力水平购买力水平。（收入水平）购房者的需求与偏好购房者的需求与偏好。（物业类别、户型、面积、方位、价格、装修、景观、配套、物管）购房者的共性特征购房者的共性特征。（年龄、文化程度、职业、家庭结构、原居住地等）衡量指衡量指标标业态比例、业种比例、营业面积比、平均租金等；衡量消费者消费水平的指标有：瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间等容积率、户型比例、面积配比、户均面积、使用面积、销售均价等；针对购房者的衡量指标有：付款方式、最高承受单价、最高承受总价、看楼车满座率、单位时间内洽谈台数等45本报告是严格保密的。商业地产市场调研分类商业地产市场调研分类资料来源资料来源/ /调研对象/调研目的/工作任务/工作规模Part2：商业地产市场调研：商业地产市场调研46本报告是严格保密的。按资料来源分类，有文案调查和实地调查两种。u文案调查文案调查也叫二手资料分析或二手数据分析，是通过收集已有的资料、数据、调查报告、已发表的文章等有关的二手信息，加以整理和分析的一种市场调查方法，经常在探索性的研究阶段中使用。u实地调查实地调查与文案调查不同，必须在制定详细的调查方案的基础上，由调查员直接地向被访者收集一手资料，再进行整理和分析，从而写出调查报告。 按调研对象分类按调研对象分类按调研对象分类按调研对象分类 按市场调查的访问对象分类，有消费者调查和非消费者调查。u消费者调查消费者调查中，调查的对象是商业地产使用者，或者是可能购买、使用商品的潜在消费者。u非消费者调查非消费者调查指的是调查对象为消费者以外的其他调研对象。在商业地产调研中主要是指竞争项目、企业等主要包括商业地产市场环境调研、市场供求关系调研、市场客户需求的调研和市场营销活动调研四个方面的内容 按资料来源分类按资料来源分类47本报告是严格保密的。从调研的目的来看，市场调研主要可分为应用性市场调研和基础性市场调研。u应用性市场调研应用性市场调研是为了更好地了解市场，搞清楚战略失败的原因或减少决策中的不确定性；u基础性调研基础性调研的目的是为现有在的理论提供进一步的证明或者对某一概念或现象获得更多的了解。 按工作任务分类按工作任务分类按工作任务分类按工作任务分类基础普查、专题研究调查、项目定位调查 按工作规模分类按工作规模分类按工作规模分类按工作规模分类全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查 。 按操作方法分类按操作方法分类按操作方法分类按操作方法分类实地考察调查、问卷调查、访谈调查 按考察形式分类按考察形式分类按考察形式分类按考察形式分类系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 。按调研目的分类按调研目的分类48本报告是严格保密的。按市场调查的研究性质分析，有探索性研究（Exploratory research）,描述性研究（Descriptive research）,因果关系研究（Causal research）和预测性研究（Predictive research）几种类型。方式方式探索性研究探索性研究描述性研究描述性研究因果关系研究因果关系研究目的目的发现想法和洞察内部因素描述总体特征或功能确定因果之间关系问题定义问题定义过程灵活、多样有事先提出的具体假设研究独立变量、控制中间变量结构特征结构特征非结构式的结构式的机构式的样本量样本量小样本大样本大样本/小样本代表性代表性无代表性，不具总体意义有代表性，可进行研究总体推断有代表性，可进行研究总体推断研究过程研究过程不需精确定义，可进一步解释推断结论性研究结果证实提出假设，验证探索性研究结论证实提出假设，验证探索性研究结论研究结果研究结果实验性的结论性的验证性的成果应用成果应用一般还需要作进一步探索性或结论性研究结果用作决策参考结果可支持或说明决策原因数据收集数据收集二手资料、定性调查二手资料、定量调查实验法信息分析信息分析原始数据的分析是定性的数据分析是定量的数据分析是定量的三种研究方式的比较三种研究方式的比较三种研究方式的比较三种研究方式的比较按调研性质分类按调研性质分类49本报告是严格保密的。商业地产市场调研内容商业地产市场调研内容宏观环境调研宏观环境调研/ /项目地段环境调研/项目商圈调研Part2：商业地产市场调研：商业地产市场调研50本报告是严格保密的。整体而言，一个完整的商业地产市场调研，包括宏观环境调研整体而言，一个完整的商业地产市场调研，包括宏观环境调研 、项目地段环境调研、项目地段环境调研 和项目商圈调研三大部分。和项目商圈调研三大部分。调研调研框架框架调研内容调研内容细项内容细项内容宏观环境调研 城市经济发展环境 城市的经济发展水平 、城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出水平模式和消费结构状况 城市人口环境 包括城市的人口总量，人口的地理分布状况，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况，居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等 人文环境 包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等 商业环境 包括城市零售消费总量；城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征；城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等 其他宏观环境 包括城市的规划环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等 Part1.宏观环境调研宏观环境调研51本报告是严格保密的。调研调研框架框架调研内容调研内容细项内容细项内容项目地段环境调研周边居民环境A地段交通环境B地段交通道路的的性质C地段交通辐射的的区域D地段交通车流状况E项目地块交通条件状况F其他对外交通设地段商业环境A地段环境中商业区的的类型。B地段环境中商业区的的经营规模、销售规模。C地段环境中商业区商业构成及业态组合情况。D地段环境中商业区的的规划布局及租金水平等地段区位特征包括地段所在的的区域性质、特征以及在城市中的的地位等地段未来规划状况包括地段区域未来的的交通规划、商业规划、居住区规划及其他公共设施的的规划状况等项目地段开发条件包括项目地段的的形状、高差、可进入性、可视性等物理条件Part2.项目地段环境调研项目地段环境调研52本报告是严格保密的。调研框架调研框架调研内容调研内容细项内容细项内容项目商圈调研商圈范围的的确定A商圈分类标准。B商圈范围确定。商圈分析A商圈消费者的的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口的的年龄结构和性别特征、人口的的受教育程度、人口的的职业分布、人口收入水平、商圈中商品零售总额等。B商圈消费者的的社会特征，包括商圈居民的的社会水平、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等。C商圈消费者的的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的的经营形式等经营者调研分析包括各类商户的的承租能力、承租条件、对项目的的要求等消费者调研A消费者消费心理（习俗、同步、偏爱、经济、好奇、经济、便利、美观、求名等）和购买行为（习惯、理智、感情、冲动、经济、随意等）调研；B消费者的媒介喜好状态；C消费者对行业/产品了解程度（包括功能、特点、价格、包装等）；D消费者对品牌的意识、对本品牌及竞争品牌的观念及行为差异；E消费者分布（地域、行业等）及特性（年龄、收入、职业等）项目周边竞争对手调查A竞争对手商业物业形态（临街铺面、商场）B竞争对手商业物业相关配套（物业结构、车库、车位等）C竞争对手商业物业规划业态D竞争对手商业物业招商、销售模式E竞争对手物业招商、销售情况F项目周边人流情况，人流高峰分布时间段Part3.项目商圈调研项目商圈调研53本报告是严格保密的。商业地产市场调研方法商业地产市场调研方法文案调查法文案调查法/ /现场踩盘法/现场问卷法/入户访谈法/Part2：商业地产市场调研：商业地产市场调研54本报告是严格保密的。访问法访问法试验法试验法问卷访问法问卷访问法问卷访问法问卷访问法座谈会座谈会座谈会座谈会实地调研法实地调研法实地调研法实地调研法将范围缩小到较小规模，进行试验后得出结果将范围缩小到较小规模，进行试验后得出结果将范围缩小到较小规模，进行试验后得出结果将范围缩小到较小规模，进行试验后得出结果深度访问深度访问深度访问深度访问电话调查电话调查电话调查电话调查观察法观察法实地观察法实地观察法实地观察法实地观察法实际痕迹测量法实际痕迹测量法实际痕迹测量法实际痕迹测量法行为记录法行为记录法行为记录法行为记录法按按操操作作手手法法划划分分文案法文案法55本报告是严格保密的。地产策划常用的市场调研有哪几种形式？地产策划常用的市场调研有哪几种形式？文案调查法现场问卷法入户访谈法网络调查法电话访问法邮寄调查法现场踩盘法56本报告是严格保密的。一、文案调查法 文案调查法又称间接调查法，它是利用企业内部和外部现有的各种信息、情报资料，对调查内容进行分析研究的一种调查方法。1、优点：节省时间、节省费用、保密性强、实施容易2、缺点：适应性不高、缺乏准确性、时效性差、缺乏可得性一、文案调查法一、文案调查法57本报告是严格保密的。1、特点：易实施、特点：易实施u一张嘴，两条腿。u体力和智力的最佳测试方法之一。u日常数据收集惯用手法。二、现场踩盘法二、现场踩盘法踩盘需注意哪些细节？踩盘需注意哪些细节？使用频率及重要性使用频率及重要性58本报告是严格保密的。1 1、形象好、形象好u树立良好的第一印象：男士着装整洁；u女士化妆、清爽、整洁2 2、有信心、有信心取得对方信任的最关键因素3、着装着装（身份显示）u男士别拎公文包u女士别拎纸袋4 4、二不、二忌、二不、二忌u二不：不要太专业、不要留假电话u二忌：忌贬低别人项目，忌同性接触5 5、先打电话后上门、先打电话后上门进售楼处之前打电话咨询，告之要上门6 6、表现沉着机智、表现沉着机智不要“眼观六路”，你进去售楼处销售代表会自己跟上来的。不要多问，要看准时机再询问。7 7、自己制造机会、自己制造机会可以事先将自己的手机调到振动，再按响铃声，装做投资者，自会引起销售代表注意，而有人来为你服务。8 8、时间选择、时间选择跑住宅的时候，最好选择周六、周日上午10：3011：00或下午3：005：00；因为这个时候去的更可能是诚意客户，并且这也是销售代表最忙的时候，他不会太仔细分辨你是否是跑盘的。2、跑盘实用小技巧：、跑盘实用小技巧：59本报告是严格保密的。特点：对调查人员数量要求较高特点：对调查人员数量要求较高u任务设定（公司级、部门级）u项目小组组建调查计划书u问卷设计u问卷收集整理u统计结果u撰写报告使用频率及重要性使用频率及重要性三、现场问卷法三、现场问卷法街头街头/商城拦截式问卷调查商城拦截式问卷调查是由经过培训的访问员在事先选定的地点，是由经过培训的访问员在事先选定的地点，按照一定的程序和要求，选取调查对象，按照一定的程序和要求，选取调查对象，征得其同意后，在现场按照问卷进行简洁征得其同意后，在现场按照问卷进行简洁调查的一种方式。调查的一种方式。街头拦截问卷法优点：节省费用、时间，可以出示样品，便于监督等街头拦截问卷法缺点：选择的访问群体较随意，访问时间不能太长60本报告是严格保密的。问卷设计注意事项问卷设计注意事项u一般来说，问卷最好不要超过4页，填写时间不超过30分钟。u在设计问卷的项目之前，最好先列出所调查内容的理论框架。u每项内容至少包括34个题目。u在中间尽量避免使用开放式问题。u尽量少用涉及个人隐私的项目。u如果一定要触及敏感话题，一定要谨慎措词。u在问卷的开头部分避免出现与调查目的无关的项目。u问卷的编排思路应当清晰、合理。u有关个人信息的部分应当放在最后填写。u开放式问题最好出现在问卷末尾。u尽量使调查问卷的外观显得很专业 u如果问卷中，有填写人不熟悉的问题类型或答题形式，最好给出一个答题范例。u在问卷末尾，再次对填写人的合作表示感谢。u如果要把问卷施测于大规模人群，最好在小范围先试用，发现问题，及时修改61本报告是严格保密的。访谈形式访谈形式u街访u访谈会粗略对象精准对象粗略对象精准对象u深度访谈u电话访谈u邮件专访特点：形式灵活，结果真实，实用性高，对访谈人员要求高。特点：形式灵活，结果真实，实用性高，对访谈人员要求高。使用频率及重要性使用频率及重要性四、入户访谈法四、入户访谈法入户访问优点： 1、时间上相对比较充裕适合内容较复杂、题目较多的调查 2、直接面对面，可同时出示样品、图片、包装等 3、所获数据质量高 4、能满足随机化抽样要求缺点： 费用高、入户困难 对调查人员的管理比较困难62本报告是严格保密的。五、网络调查法五、网络调查法网络调查法是指企业利用互联网网络调查法是指企业利用互联网进行有系统，有计划，有组织地收集，调查，进行有系统，有计划，有组织地收集，调查，记录，整理，分析与产品、劳务有关的市场信息的一种调查方法。记录，整理，分析与产品、劳务有关的市场信息的一种调查方法。目前，网络调查采用的方法主要有：Email法、web站点法、Netmeeting法、OICQ网络寻呼机法或在聊天室选择网民进行调查，在BBS电子公告牌上发布调查信息，或采取IRC网络实时交谈等方式。使用频率及重要性使用频率及重要性1网络调研信息收集的广泛性。2网络调研信息的及时性和共享性。3网络调研的便捷性和经济性。4调研结果有较强的准确性。1、网络调查法的优势、网络调查法的优势63本报告是严格保密的。2、网上调查的实施方式、网上调查的实施方式（1）站点法网（2）采用电子邮件（3）网上讨论法 有BBS、newsgroup、网络实时交谈(IRC)、网络会议(Net meeting)等方式。将分散在不同地域的被调查者通过互联网视讯会议功能虚拟地组织起来，在主持人的引导下进行讨论。（4）搜索引擎法（5）网上观察法 网上观察法是对网站的访问情况和网民的网上行为进行观察和监测64本报告是严格保密的。（1）了解市场需求。从顾客的角度来了解客户需求。（2） 制定网络调研提纲。调研提纲是调查者与被调查者两者结合的工具，调研项目也许会成为品牌和沟通工具。（3） 寻找竞争对手。利用各种方式搜集竞争对手信息，注意竞争对手的网络中值得借鉴的地方，并注意竞争对手是否已做过类似的市场调研。（4） 适当的激励措施。如提供样刊赠阅，积分优惠等。（5）数量调研与质量调研相结合。 3、网络调研需注意的问题、网络调研需注意的问题65本报告是严格保密的。六、电话访谈法六、电话访谈法电话访问的抽样及随机拨号方法电话访问的抽样及随机拨号方法 (1）是利用现成的电话黄页簿作为抽样框，借助随机的数字表，然后随机的选取号码进行拨打，或采用分类型、分属性或等距抽样的方法从电话黄页簿中抽取拨打被调查者的号码。（2）通过有关部门去获取调查对象的号码，2、计算机辅助电话访问、计算机辅助电话访问是将传统电话调查的问卷设计、调查实施管理、数据录入和统计等步骤计算机化的调查方法特点：速度快、减少访问误差、方便统计1 1、传统电话访问、传统电话访问 优点：速度快、成本低、易于控制、覆盖面广 缺点：选择对象局限，不适合复杂的调查，容易被拒绝66本报告是严格保密的。七、邮寄调查法七、邮寄调查法邮寄调查是一种通过向选取的调查对象邮寄调查问卷，让被访者按问卷填写说明填写并寄回调查问卷的调查方式。优点：调查面广、调查费用最经济缺点：回收率低、回收时间长如何提高邮寄问卷的回收率是这种调查方式的关键点提高邮寄调查回收率的方法：1、物质上的激励2、与促销活动结合在一起3、选择受访者所关心的话题4、采取固定样本组的方式67本报告是严格保密的。商业地产市场调研步骤商业地产市场调研步骤确定调研目标确定调研目标/ /调研方案设计/调研资料准备/Part2：商业地产市场调研：商业地产市场调研68本报告是严格保密的。商业地产市场调研商业地产市场调研步骤步骤确确定定调调研研目目标标制制定定调调研研计计划划及及操操作作方方案案一一手手资资料料二二手手资资料料质质量量控控制制数数据据处处理理分分析析形形成成报报告告准备阶段实施阶段结果处理阶段市场调研大致来说可分为三个阶段、七个步骤。市场调研大致来说可分为三个阶段、七个步骤。（1）准备阶段：它一般分为界定调研问题、设计调研方案、设计调研问卷或调研提纲三个部分。（2）实施阶段：根据调研要求，采用多种形式，由调研人员广泛地收集与调查活动有关的信息。（3）结果处理阶段：将收集的信息进行汇总、归纳、整理和分析，并将调研结果以书面的形式调研报告表述出来。69本报告是严格保密的。1、确定调研目标、确定调研目标为什么要调研？为什么要调研？需要什么信息？需要什么信息？怎样得到这些信息？怎样得到这些信息？进行探索性调查进行探索性调查与决策者探讨与决策者探讨采访有关专家采访有关专家为什么要进行调研？客为什么要进行调研？客为什么要进行调研？客为什么要进行调研？客户想知道什么？知道以户想知道什么？知道以户想知道什么？知道以户想知道什么？知道以后有什么用处？后有什么用处？后有什么用处？后有什么用处？ 70本报告是严格保密的。2、设计调研方案、设计调研方案整个项目各个方面和各个阶段任务的一个通盘的考虑和安排，是整整个项目各个方面和各个阶段任务的一个通盘的考虑和安排，是整个调研项目的一个个调研项目的一个框架或蓝图框架或蓝图调研目的与内容调研目的与内容调查对象与范围调查对象与范围调查方法与抽样调查方法与抽样质量控制与复核质量控制与复核调查人员的安排调查人员的安排时间与费用安排时间与费用安排71本报告是严格保密的。3、调研资料准备、调研资料准备1）、工作计划）、工作计划Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；2）、资料预热）、资料预热有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料）；3）、配齐工具）、配齐工具准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像机等；4）、考察线路）、考察线路前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工安排；5）、时间安排）、时间安排市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等72本报告是严格保密的。4、调研计划实施、调研计划实施采用多种形式，由调研人员广泛地收集与调查活动有关的信息进行调研工作的质量监控进行调研工作的质量监控查收和评价调研员的工作查收和评价调研员的工作73本报告是严格保密的。5、调研数据分析、调研数据分析资料查收和数据校对资料查收和数据校对信息编码信息编码录入数据，建立数据库录入数据，建立数据库查错和数据净化查错和数据净化数据处理、制表作图数据处理、制表作图统计分析统计分析74本报告是严格保密的。6、调研报告提交、调研报告提交调研报告是调研工作的最终产品调研报告是调研工作的最终产品书面报告书面报告报告摘要：主要发现报告摘要：主要发现/ /结论结论详细目录：各部分标题详细目录：各部分标题/ /页码页码报告正文：基本情况报告正文：基本情况/ /主要发现主要发现/ /小结与建议小结与建议报告附录：问卷报告附录：问卷/ /数据数据/ /图表图表口头报告口头报告75本报告是严格保密的。7.信息反馈信息反馈追踪调查前一段工作的成效追踪调查前一段工作的成效调查结果的采纳情况调查结果的采纳情况76本报告是严格保密的。Part3：商业地产市场调研案例分析：商业地产市场调研案例分析合肥市房地产市场调研合肥市土地开发情况合肥市土地开发情况合肥市商品房竣工情况合肥市商品房竣工情况合肥市商品房销售情况合肥市商品房销售情况合肥市商品房空置情况合肥市商品房空置情况合肥市商品房售价情况合肥市商品房售价情况宏观经济调研合肥市整体概况合肥市整体概况合肥市经济指标合肥市经济指标合肥市人口分析合肥市人口分析与合肥市未来规划与合肥市未来规划合肥市商业地产市场调研商圈调研商圈调研商业街专项调研商业街专项调研项目商圈调研项目商圈调研专业市场专项调研专业市场专项调研周边项目专项调研周边项目专项调研消费者调研消费者调研投资者调研投资者调研77本报告是严格保密的。u合肥是安徽省省合肥是安徽省省会，位于中国中部会，位于中国中部长江淮河之间、巢长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝湖之滨，通过南淝河通江达海，具有河通江达海，具有承东启西、接连中承东启西、接连中原、贯通南北的重原、贯通南北的重要区位优势。要区位优势。u合肥市辖瑶海、合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河庐阳、蜀山、包河4 4区和肥东、肥西、区和肥东、肥西、长丰长丰3 3县，并赋予合县，并赋予合肥高新技术产业开肥高新技术产业开发区、合肥经济技发区、合肥经济技术开发区、合肥新术开发区、合肥新站综合试验区市级站综合试验区市级管理权限。管理权限。1.1合肥市整体概况合肥市整体概况合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4 4区和肥东、肥西、长丰区和肥东、肥西、长丰3 3，并赋予合肥高新，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。20072007年全市常住人口为年全市常住人口为462.73462.73万人。万人。78本报告是严格保密的。2001-2007年，合肥GDP累计增长258%，平均年增长率高达20.0%，高于同期全国平均水平的14.4%。合肥2008年GDP达1664.84亿元，产业结构表明，合肥市总体表现为社会成熟阶段，城市化水平20%30%，消费潜力大。1.2合肥市经济指标合肥市经济指标产业结构与城市发展形态模型产业结构与城市发展形态模型79本报告是严格保密的。人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上居民需求特征生存需求生存、改善 需求兼有改善需求为主改善需求为主房地产发展特征超速发展单纯数量型以数量为主，向注重质量方向发展平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型西蒙.库兹涅茨经济理论模型2007年合肥人均GDP达到28,125元（折合美元为3,853美元），增长达到21%，增长速度远远高于国内平均速度。2008年合肥人均GDP约5,000美元,属于改善需求为主。西蒙.库兹涅茨经济理论是80年代后期提出的，以当时的美元价格为参考，相应的边界应该适度增加。人均人均GDP达到达到5000美元，房地产处于从满足生存需求逐步转向满足改善需求的阶段美元，房地产处于从满足生存需求逐步转向满足改善需求的阶段1.2合肥市经济指标合肥市经济指标80本报告是严格保密的。2007年合肥市常住人口为491万人，外来人口为12.1万人，占总人口的2.46%，可见合肥的人口构成以当地人为主。而2007年合肥市高校在校学生人数约30万人，占合肥总人口的6.26%，是合肥人口的重要组成部分。作为中部省份，合肥的农业人口仍占据大部分比例，但是正在逐年减少。1.3合肥市人口分析合肥市人口分析81本报告是严格保密的。1.4合肥市未来规划合肥市未来规划u根据合肥市城市总体规划(20062020年),u合肥市的定位为：u安徽省政治、经济、文化中心。u全国重要的科研教育区域。u现代制造业基地、高新技术产业基地、现u代服务业基地。u区域性交通枢纽。u区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。82本报告是严格保密的。合肥分为八个城市分区：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区。城市分区：城市分区：城市人口规模：城市人口规模：近期2010年，中心城区城市人口300万人；远期2020年，中心城区城市人口360万人。城市建设用地规模：近期2010年，中心城区建设用地300平方公里，人均建设用地100平方米；远期2020年，中心城区建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。城市分区规划：城市分区规划：83本报告是严格保密的。目前合肥市“外三环路”正在加紧制定规划，范围为：东至三十埠；南至滨湖新城北部；西至大蜀山；北至火车站北根据合肥市规划局委托中国城市规划设计研究院编制的方案，合肥未来的轨道交通将分为3条线，总长度约100公里。交通规划交通规划84本报告是严格保密的。Part3：商业地产市场调研案例分析：商业地产市场调研案例分析合肥市房地产市场现状合肥市房地产市场现状土地开发情况土地开发情况/房地产概况/历年房地产价格变化趋势85本报告是严格保密的。土地开发情况土地开发情况城市化进程的加速及国家宏观经济面看好、区域客户住房升级换代，追求舒适的居住环境使得在2005年土地开发面积达到新高，市场前景看好，开发商拿地活跃；资料来源：合肥市统计局年鉴2007年宏观经济基本面及房地产开发市场一片红火，区域年购置土地近10万平米，2008年金融危机席卷全球，区域受金融危机影响，土地全部流拍，一级市场一片萧条，区域购置土地为零；86本报告是严格保密的。商品房竣工情况商品房竣工情况资料来源：合肥市统计局年鉴2008年开发商购置土地面积为零，商品房竣工面积的增加主要是消化市场存量土地；2008年竣工面积达到顶峰，主要原因为前两年开发商囤积了大量的土地，受政策限制，两年内必须开发，故2008年商品房竣工面积急剧放大；87本报告是严格保密的。商品房销售情况商品房销售情况资料来源：合肥市统计局年鉴在金融危机未发生之前，区域经济面持续上升，区域商品房销售面积呈逐年递增趋势，尤其是商业营业用房，达到近1.8万平米；07年下半年金融危机席卷中国，受宏观基本面影响，自住客及投资客均持币观望，商品房销售面积应声而落，2008年陷入低谷；88本报告是严格保密的。商品房空置情况商品房空置情况资料来源：合肥市统计局年鉴商品房空置面积逐年递减，原因有多方面，一方面显示居民刚性需求得到较大程度的释放，购买力旺盛另一方面也显示出新开发项目不多，均在消化存量房；2007年空置面积增多，主要是受金融危机及宏观基本面的影响自住及投资者持币观望，尤其是商业用房，07年商业存量达到高峰；89本报告是严格保密的。商品房价格变化情况商品房价格变化情况近年来合肥市商品房价格一直保持稳步上升的态势数据来源：合肥市2009年房地产年鉴90本报告是严格保密的。商圈调研商圈调研四牌楼商圈四牌楼商圈/元一商圈/三孝口三里庵商圈/马鞍山路商圈/其它商圈91本报告是严格保密的。商圈调研商圈调研按照合肥市大型零售商业服务设施布局规划(20072020) 2个都市级商业功能区个都市级商业功能区u老城区和滨湖新区；u服务人口在100万以上，商业面积在80万平方米以上 4个市级商业功能区个市级商业功能区u科学城、上派、店埠、双墩；u服务人口在50万以上，基本商业面积40万平方米以上 8个区级商业功能区个区级商业功能区u服务人口在20万以上，基本商业面积20万平方米以上u33个居住区级商业功能区u服务人口在5万以上，基本商业面积2万平方米以上92本报告是严格保密的。四牌楼商圈四牌楼商圈名称四牌楼商圈概述合肥最成熟、业态最完善的市级商圈，档次从中到高，涵盖购物/餐饮/娱乐的综合性商圈位置四牌楼商圈北临寿春路，南到长江中路，东达环城东路，西到六安路商业类型百货商场、步行街、电器市场、服装批发市场、沿街商铺典型商业百货类：百盛、鼓楼商厦、瑞景名品中心、百货大楼、商之都、瑞景国际购物广场步行街：淮海路步行街专业市场：苏宁、国生、宏图三胞消费群体一方面以步行街为主的商业街主要面向年轻消费者为主流的中低消费群体；另一方面以瑞景为代表的高端面向成功人士为主的高端消费群体商圈专项调研93本报告是严格保密的。业态业种业态业种业态主要以百货、专卖店、餐饮为主，可为消费者提供购物、休闲娱乐、餐饮、金融等服务；区内购物氛围较浓，拥有百盛、鼓楼商厦等大型商业综合体；四牌楼商圈四牌楼商圈94本报告是严格保密的。档次与消费群档次与消费群本商圈为合肥市中高档零售商业最集中区域，为传统的商业旺区商圈内庐江路集中了合肥市服装零售市场消化能力，整个四牌楼商圈包容性强，能吸纳高、中、低端不同层次消费力；人流最旺的传统商圈的地位使其集中了大量国内外知名品牌服装专卖店，整个商圈能辐射到整个合肥市及其下属乡镇。商业档次商圈内典型项目消费群中高档商业百货类：百盛、鼓楼商厦、瑞景名品中心、百货大楼、商之都、瑞景国际购物广场中高端消费人群大众商业苏宁、国生、宏图三胞、淮海路步行街中档端消费人群四牌楼商圈四牌楼商圈95本报告是严格保密的。名称元一（站前）商圈概述新兴代表综合性商圈，临近火车站，原以批发市场为主，随着元一时代广场的建成而形成商圈氛围，拥有合肥最大体量的综合购物中心，新兴业态形式较受人欢迎，但是周边整体发展还较慢位置主要元一广场、胜利广场以及新站区为主商业类型购物中心、专业市场、批发市场典型商业购物中心：元一时代广场、温莎杰座广场专业市场：建材市场批发市场：白马服装城、宝业轻纺城消费群体主要消费群体为周边居民元一商圈元一商圈96本报告是严格保密的。三孝口三里庵商圈三孝口三里庵商圈名称三孝口三里庵商圈概述合肥传统市级繁华商圈，近年来发展落后于四牌楼商圈，由于百大CBD的带动发展增速，与四牌楼商圈紧邻重合，形成市级大商圈范围，商圈内商务氛围浓厚，大量的金融、企业单位聚集此地，因此该区域整体消费档次较高位置三孝口三里庵商圈东起三孝口，西达三里庵之间的长江西路区域商业类型百货商场、购物中心、沿街店铺、专业卖场典型商业百货类：百大CBD购物中心：安徽国际购物中心大卖场：家乐福、家福特专业卖场：五星电器消费群体主要消费群体为中高档白领阶层以及周边的居民97本报告是严格保密的。马鞍山路商圈马鞍山路商圈名称马鞍山路商圈概述新兴区域型商圈，马鞍山路沿线汇集了合肥大量中高档楼盘，南部有众多高校，因此形成了以酒吧及休闲产业为主的商业，近年来由于新都会带动了整个商圈的发展，同时填补了西南片区商业的空白。位置主要以新都会广场为核心的马鞍山路沿线范围商业类型购物中心、沿街商铺典型商业购物中心：新都会环球广场酒吧：9度、极地风暴、芭比俱乐部消费群体主要消费群体为周边中高收入居民、南面大学学生98本报告是严格保密的。其它商圈其它商圈99本报告是严格保密的。商业街区专项市场调研商业街区专项市场调研长江中路长江中路/淮河路/100本报告是严格保密的。街区概况街区概况长江路中路长江路中路区位区位城市次干道，靠近项目商商业形形态服装、餐饮、美容美发主要商家主要商家无人流量人流量日均人流量约1.5万人次租金租金200400元/评述述以服装、餐饮为主，为区域较知名购物街面积面积100120平米长江中路101本报告是严格保密的。街区的业态业种街区的业态业种长江中路长江中路长江中路与淮河路步行街临街底商业态分布以服装为主，在该商圈中占据主导地位；休闲类业态在长江中路和淮河路步行街中都存在相对缺乏的现象实景照片实景照片102本报告是严格保密的。业态业态品牌品牌数量数量服装男装康威、雅戈尔、蓝威龙、真维斯、恒源祥、U2、卡帝乐、鳄鱼、playboy、梦特娇、鳄鱼恤、报喜鸟、乔顿、七匹狼、法派、金利来、华贝、夏蒙、圣马田、西递、真维斯、阳光、国泰、海獭、基比路、和氏、金盾、圣迪奥、男人世界、德利、米澜登、普利达、格威斯、玛龙宝、太平鸟、洛兹、华伦天奴、海螺、班尼路、虎都、庄吉、阿姆斯丹、雅戈尔、佐丹奴、观奇、旗牌王、凯施门；46女装QGEN、枫叶红、丝韵、凡雅、JOIO18、古木夕羊、VK、骊谷、播、玛瑞丽娅、科蓝、时尚芭莎、时尚之苑、PATRIZIAPEPE、唯尚、白领风采、天佩、洁、MOX、拉夏贝尔、VGRASS、杰西伍、蜜雪儿、莫菲、美易名品、几米、贵夫人、霓中依、哥弟、博思兰迪、扣扣、梦特娇、紫澜门、古川琦、TUZAMA、紫澜门、斯凯路、以纯、海尔曼斯、恩曼琳、斯尔丽、玛丝菲尔、easy；43内衣豪门、达吉斯、元通、依之妮、嘉莉诗、古今、花雨伞、时代、元通；9鞋达芙妮、金盾、宽度、高哥、双星、安踏、木林森、皮尔卡丹、森达、阿迪达斯；10床上用品博洋、艾沙、雷安娜、堂皇、舒美居、惠宜；6化妆品丁家宜、美丽达、真美丽、汇美舍；4摄影上花轿婚纱摄影、圆梦婚纱摄影、素人婚纱摄影、玫瑰之约婚纱摄影、爱儿美小儿摄影、园梦园婚纱摄影、金色米兰婚纱摄影、伊人梦婚纱摄影、天然风情婚纱摄影；9眼镜亚光、茂昌、宝岛、王林明、吴良材、毛源昌、大光明、毛源昌、光明、大光明、晶光、宝岛、精益、大光明、小光明、奥马、亚马；17电子爱浪音响、尊宝音响、爱华电子、松下电子、索尼电子、新大陆数码、松下电子、爱华电子；8饮食贝蕾休闲咖啡厅、肯德基、滚石酒吧、麦当劳、罗麦斯比萨、新四季、徽派、红旗、天子、韩江春、肯德基、百度空间咖啡、迪欧咖啡；13珠宝三星地矿珠宝银楼、宝迪氏珠宝、皇宝珠宝；3旅行社园林、环球、妇女、青年；4其他烟酒店、茶叶店等23103本报告是严格保密的。长江中路各业态面积分布以餐饮、摄影、眼镜、服装类为前四甲，考虑各业态经营性质及特点，说明各业态面积分布逐步向市场的需求迈进，投资者和经营者也越来越理性 长江中路鞋类经营面积明显偏低；各业态经营面积比例还需进一步调整，并优化各业态之间的组合 104本报告是严格保密的。长江中路租金概况长江中路租金概况租金150200元/平米/月租金120150元/平米/月长江中路长江中路n由于长江中路新华书店区域集中了该路段大多数由于长江中路新华书店区域集中了该路段大多数品牌专卖店，以品牌专卖店的吸引力，使得该段品牌专卖店，以品牌专卖店的吸引力，使得该段人流量较多，租金也较高；人流量较多，租金也较高；n由省新华书店向东，该区域街道主要连通各大商由省新华书店向东，该区域街道主要连通各大商场，人流因此保持较高的数量；场，人流因此保持较高的数量；105本报告是严格保密的。不同时间段的车流量统计不同时间段的车流量统计1111月月8 8日（周日）日（周日）上午上午下午下午晚上晚上测试时间测试时间22931830410分钟29735435431010分钟1111月月1010日（周二）日（周二）上午下午晚上测试时间28131627910分钟23532532528510分钟下午和晚上的车流相对较多，但周末和工作日相比车流的差异不是特别明显；经过换算，长江中路日均车流量超过2万辆，为合肥最拥堵的道路之一。测试时间段：上午（10：0011：30）、下午（15：16：30）、晚上（18：0020：00）饱和度饱和度1.0服务水平服务水平ABCDEF相应交通状况相应交通状况畅行车流，基本无延误稳定车流，少量延误稳定车流，延误可接受接近不稳定，延误很大交通拥挤，延误很大交通堵塞，车辆时停时开代表路段代表路段长江中路淮安路安阳路南京路城北路车流高峰期合肥城区部分路段交通拥堵情况：车流高峰期合肥城区部分路段交通拥堵情况：长江中路长江中路106本报告是严格保密的。不同时间段的人流量统计不同时间段的人流量统计1111月月8 8日（周日）日（周日）上午上午下午下午晚上晚上测试时间测试时间16527330410分钟27288688672872810分钟21326828710分钟1111月月1010日（周二）日（周二）上午下午晚上测试时间13623821210分钟21643043042842810分钟15825022110分钟经过长江中路（2号测试点）的人流量最高，说明合肥消费者对中端服装的需求巨大；整体而言，下午、及晚上的人流量要远高于上午，合肥消费者习惯在下午或晚上逛街；经过换算，合肥周末的日均人流量可达近5万人，工作日可达3万人，平均日人流量近平均日人流量近4万人，人流量巨万人，人流量巨大，长江路无愧合肥大，长江路无愧合肥“商业第一街商业第一街”的地位。的地位。长江中路长江中路测试时间段：上午（10：0011：30）、下午（15：16：30）、晚上（18：0020：00）107本报告是严格保密的。代表性商家代表性商家108本报告是严格保密的。淮河路淮河路淮河路n淮河路步行街餐饮类业态主要以餐饮类为主；n租金水平较高较高为200500元/平米n淮河路步行街区宿州路口至百盛位置大型商场分布较多，增加了该路段人流的停留时间，使得该路段租金保持较高价位租金：300500租金：200400109本报告是严格保密的。其他街道人流量和平均租金分布：其他街道人流量和平均租金分布：道路名称人流量（人次/分钟）租金分布水平（元/平方米*月）金寨路40长江中路口：150元/月，环城南路口：60元/月；蒙城路25长江中路口：110元/月，环城北路口：50元/月；淮河路（西段）35荣事达大道路口：180元/月，蒙城路口：90元/月；荣事达大道27市政府广场旁：140元/月，环城北路：70元/*月；红星路23美菱路口：150元/月，桐城路口：80元/月，金寨路口：70元/月；110本报告是严格保密的。专业市场专项调研专业市场专项调研百货市场百货市场/娱乐市场/111本报告是严格保密的。如左图所示：如左图所示：合肥百货、超市主要分布在元一商圈、三孝口商圈、四牌楼商圈和马鞍山商圈，其中四牌楼商圈规模最大，拥有的百货超市最多。集中有百盛、瑞景国际购物广场等诸多实力商家。元一及马鞍上商圈属新兴商圈，区内目前虽然只有诸如元一、新都会等少数百货商家，但其规模、体量和档次毫不逊色四牌楼老商圈内的百货商家，属于合肥新兴的百货代表。合肥主要百货、超市分布图合肥主要百货、超市分布图112本报告是严格保密的。u 元一时代广场作为合肥首家一站式购物中心，内含百货、家电、餐元一时代广场作为合肥首家一站式购物中心，内含百货、家电、餐饮、娱乐等多种业态。饮、娱乐等多种业态。u 时代广场虽然处于非传统核心商业区域，但是由于其超大的商业体时代广场虽然处于非传统核心商业区域，但是由于其超大的商业体量及一站式多业态的购物功能取得了合肥消费者的喜欢，甚至带动了元量及一站式多业态的购物功能取得了合肥消费者的喜欢，甚至带动了元一商圈的发展。一商圈的发展。开发商/持股方香港元一集团位置胜利路与凤阳路交汇处开业时间2006年商业面积80000平米停车位358个113本报告是严格保密的。楼层品类品牌L4影城、餐饮、休闲娱乐元一环球影城、欢乐谷游乐场、欢乐频道KTV、美食广场L3时代百货、国美电器法函诗、罗蒙、特色龙、三柏、乔治白、利郎、九牧王、七匹狼、迪赛、富铤、美孩儿、史努比、21世纪、宜贝、JOJO、海威尔、小毛虫、埃米希、西瓜太郎、富逻迷、hello kittly、智高、芭比娃娃、智比、奥迪、拉比、圣保度伦、西瓜太郎、哥比兔、Zippo、维多利保罗、英派斯、麦斯卡、日驰尼、梦特娇、浪比时L2时代百货、国美电器M2、伟伦时尚、MAGI MOUSE、纳薇、奥兰丝迪、易菲、圣卡萝、缀、衣登、艾格、唐朝、OJ艺元素、德玛纳、ES、玛利维拉、A-one、索玛、SBLG、圣迪奥、佰上泽、村上春、悉雅、恩比丽丝、哥弟、敦奴、德兰尼、阿尤、玖姿、希色、芬狄诗、安莉芳、黛安芬、L1时代百货、国美电器BOSS、玉兰油、VOV、宝琪兰PDC、羽西、丝维诗兰、资生堂、欧珀莱、美宝莲、雍加洗护、露华浓、丸美、兰皙欧、蝶妆、翠苑各楼层品类品牌各楼层品类品牌114本报告是严格保密的。元一购物广场的业态构成以零售为主，主要是因为元一引进了时代百货、国美电器、北京华联等零售主力店，占据了较大面积。元一广场的餐饮仅仅分布在四楼以美食广场形式出现，缺乏独立的餐饮门店；娱乐业态主要为电影院及KTV。业态比例业态比例115本报告是严格保密的。u元一广场作为合肥购物中心的代表，营业状况一般，近三年的经营收入约为每年2.14亿元人民币。u元一广场的收益较低，与其价格定位较高有很大关系，这样阻止了更多的消费者前来消费。经营状况经营状况116本报告是严格保密的。客流量分析客流量分析日期日期时间时间测试时间测试时间出店人数出店人数平均每单消费额平均每单消费额1111月月1515日（周日）日（周日）上午10:31-10:4110分钟465111月月15日（周日）日（周日）下午14:45-14:5610分钟436811月月15日（周日）日（周日）晚上17:51-18:0110分钟497211月月17日（周二）日（周二）上午10:57-11:0710分钟424611月月17日（周二）日（周二）下午13:40-13:5010分钟395811月月17日（周二）日（周二）晚上19:01-19:1110分钟5276备注：以上数据均为现场实时统计数据。元一广场每天的营业额约为8万元左右，年营业额约为3000万元。合肥居民在元一平均每单购物消费额约为60元，以周边居民消费为主。117本报告是严格保密的。u元一广场总共有358个车位，与购物中u心整体商业面积配比为223：1。u元一停车场的使用率较低，最高只达到55%，周末晚上7点为使用率最高峰。停车场使用率监测停车场使用率监测118本报告是严格保密的。娱乐市场娱乐市场名称地址建设时间座位建筑面积（平方米）合肥市长江剧院九狮桥街10号195830003778光明影都金寨路445号195413104584花冲剧院长江东路589号197512973600解放电影院宿州路48号195010003400人民影视娱乐城合肥市濉溪路16号03年改建11003600合肥市长淮电影院长江东路1109号1955112312372影院市场调研影院市场调研119本报告是严格保密的。周一至周四周五至周日13：0018：0018：0024：0024：0002：0013：0018：0018：0024：0024：0002：00小包（2-5人）50元/全段50元/小时30元/小时60元/全段60元/小时40元/小时中包（6-8人）50元/全段60元/小时40元/小时60元/全段70元/小时50元/小时大包（9-12人）50元/全段70元/小时50元/小时60元/全段80元/小时70元/小时KTV足浴足浴120本报告是严格保密的。周边项目专项调研周边项目专项调研现有项目现有项目/未来项目121本报告是严格保密的。现有项目调查现有项目调查122本报告是严格保密的。现有重点商业项目业态组合现有重点商业项目业态组合123本报告是严格保密的。未来周边项目未来周边项目未来重点商业项目分布124本报告是严格保密的。125本报告是严格保密的。消费者调研消费者调研现场问卷调研现场问卷调研/网络问卷调研126本报告是严格保密的。目的了解消费者特征、需求、意向和习惯等信息，为项目定位、规划和运作提供必要的依据；方法非概率抽样调查 对象以虹桥路商圈、大润发、时代广场、塘下镇消费群为主要参访对象，问卷具有较强代表性；执行情况时间：2009年月日-2009年月日地点：长江中路、淮安路、元一广场等；访问员：职高学生问卷发放情况：发出问卷800份，回收合格问卷783份，符合统计学的问卷合理数量是问题数的5-10倍。质量控制每个访问地点安排一名现场督导进行现场监控对每份回收问卷均进行复核，另对每个访问点30%问卷进行现场复核，发现问题及时指正 复核员：名消费者调研消费者调研现场问卷调研现场问卷调研127本报告是严格保密的。问卷内容设计问卷内容设计一、消费习惯调查一、消费习惯调查1.01请问您首选购物的区域是：（单选）请问您首选购物的区域是：（单选）A村B*镇C其他（请注明）1.02您首选该区域的原因是：（您首选该区域的原因是：（可多选可多选）A交通方便B商业氛围浓厚C购物环境舒适D休闲乐趣性强E商场/超市知名度高F价格便宜F商品种类齐全G商品质量好H服务其他（请注明）1.03您经常到哪种类型的商业中心购物？（您经常到哪种类型的商业中心购物？（可多选可多选）A综合商场B百货公司C超级市场D商业街E便利店E其他（请注明）1.04您经常光顾的消费品类别是（您经常光顾的消费品类别是（可多选可多选）：）：A服装B皮具箱包C化妆美容D电脑、手机及数码产品E书刊及音像制品F运动品G保健品H钟表眼镜I日用品J烟酒茶叶K家私床上用品L珠宝首饰M食品N其他（请注明）1.05您经常使用的服务类别（您经常使用的服务类别（可多选可多选）：）：A餐饮B电影院C银行D儿童游乐场E美容保健F歌舞厅/KTVG其他（请注明）1.12请问您平时（周一请问您平时（周一-周五）购物选择的时段是周五）购物选择的时段是A上午B下午C傍晚/晚上D有需要时就去1.13节假日购物选择的时段是节假日购物选择的时段是A上午B下午C傍晚/晚上D有需要时就去1.14您日常购物、百货购物选择的交通工具是：您日常购物、百货购物选择的交通工具是：日常购物：A步行B自行车C公交车D商场购物班车E的士F自驾车其他（请注明）二、认知度调查二、认知度调查2.01你知道你知道新城区吗？新城区吗？A熟悉B知道C不知道2.02请问您认为在请问您认为在新城区适合引进何种商业种类较合适？新城区适合引进何种商业种类较合适？A大中型超市（购物中心）B大中型综合百货商场C大中型特色食街D大中型特色主题休闲街E专业市场F商业步行街G大量精品店H其他（请注明）三、个人背景资料三、个人背景资料3.01您的性别您的性别A男B女3.02您的学历：您的学历：A高中及以下B大/中专C本科D研究生E博士及以上F拒答3.03您的职业：您的职业：A私营企业负责人（包括董事/董事长、监事、总经理）B企业中高层管理人员C各类技术人员、一般职员D公务员E教师/医生F一般经商人士G自由职业者H其他（请注明）3.05您的家庭年总收入：您的家庭年总收入：A1万以下B13万C36万D610万E1020万F30万以上3.05请问您的年龄？请问您的年龄？_岁岁A20岁以下B2030岁C3140岁D4160岁E60岁以上谢谢你的配合！128本报告是严格保密的。问卷调研的实施问卷调研的实施129本报告是严格保密的。消费者个人基本资料消费者个人基本资料从被访者的性别来看，男性的比例占31.35%，女性的比例为68.25%；从被访者的年龄来看，被调研的消费者的以中青年为主，其中25岁以下的消费者有58.81%，26岁至30岁的消费者占22.02%，二者占据比例达到近8成，这部分中青年消费者正是未来消费市场的主力，他们的消费取向将在一定程度上影响着合肥商业的发展趋势；消费者年龄分布消费者年龄分布消费者研究消费者研究性别性别130本报告是严格保密的。消费者学历消费者学历消费者研究消费者研究消费者个人居住地、学历消费者个人居住地、学历消费者居住地点消费者居住地点从消费者居住的地点分析，居住在合肥市区以外的地方消费者的人数最多，其比例为33.68%，主要原因为是在塘下有近300份问卷，同时在合肥市有相当多的下属各乡镇居民在合肥市消费，从侧面反映出区域商业有一定的幅射能力；从消费者的学历分析，初中学历者占21.5%，高中学历者占43.52%，中专/技校学历者占13.47%人，大专学历者4.51%，本科学历者占6.74%，研究生及以上学历者占0.26%。总体来说拥有低、中、高不同层次的教育背景消费群比例分布。大专以上学历者所占的比例为21.51%说明高学历层次的消费者比例也在提升；观点：城市地位决定商业具有一定的幅射力，商学历层次的消费者对于购物环境及档次均有较高的要求；131本报告是严格保密的。被访者的职业、公司性质、学历(单选)职业状况职业状况此次访问的500样本中，5成以上是来自公司普通职员和中层管理人员，公司性质以私营企业与国营企业为主。消费者个人职业消费者个人职业132本报告是严格保密的。请问您经常去以下哪个商业场所？（多选）请问您经常去以下哪个商业场所？（多选）总体上，6成以上的被访者常去鼓楼商厦、百盛广场购物；收入越高的被访者去百大CBD广场、瑞景国际购物广场、瑞景名品的比例越高，而收入相对较低的被访者去百盛广场、国际购物广场、元一时代、安徽百货大楼的比例相对较高。消费者个人消费场所消费者个人消费场所133本报告是严格保密的。请问您为什么选择去这个商业场所消费？（多选）其中最关注哪的因素是哪三个？（多选）请问您为什么选择去这个商业场所消费？（多选）其中最关注哪的因素是哪三个？（多选）选选择择商商业业场场所所的的原原因因被访者对购物环境的舒适性有较高的要求，希望商业场所商品种类、品牌齐全。被访者对购物环境的舒适性有较高的要求，希望商业场所商品种类、品牌齐全。消费者个人消费习惯消费者个人消费习惯134本报告是严格保密的。消费者调研消费者调研网络问卷调研网络问卷调研135本报告是严格保密的。被访者以男性为主；被访者年龄为30岁以下；被访者市区以街道为主，由于网络问卷并不仅仅针对市区被访者，故其他区域被访者较多；被访者学历以大专和本科为主，文化层次较高；被访者职业以个体户/私营业主为主网络问卷调查网络问卷调查136本报告是严格保密的。被访者所从事的行业以政府机关公务员、工业制造及贸易/商业/服务业为主，选择其他的可能是未理解以上选项的具体含义或职业未包含以上的选项；被访者月收入主要以15005000元为主；被访者月消费支出以15002500元为主，但有近4成的被访者月支出在2500元以上；网络问卷调查网络问卷调查137本报告是严格保密的。投资者调研投资者调研电话调研电话调研/访谈调研138本报告是严格保密的。投资者调研投资者调研电话调研电话调研目的了解投资者特征、需求、意向等信息，为项目定位、规划和运作提供必要的依据；方法电话采访调查 对象以早期电话咨询客户、开发商提供的高端客户名单，具有一定的针对性执行情况时间：2009年月日-2009年月日访问员：项目组成员咨询情况：共有效投资客户30位，接受电话咨询的客户为15位，样本数量较低，但针对性较强，均为较有意向投资本项目；139本报告是严格保密的。信息来源途径及意向购买楼层信息来源途径及意向购买楼层是否通过户外广告牌了解到本项目是否通过户外广告牌了解到本项目意向购买楼层意向购买楼层从对投资者了解本项目途径分析，有8位投资者是通过户外广告牌了解到本项目，其他的7位客户均是通过其他渠道如朋友和亲戚的介绍等，这为项目未来的营销推广策略提供了较好的思路；从对投资者意向购买楼层分析，大部分投资者只青睐于首层，三层基本没有投资者购买，未来在项目销售时应注重销售控制及客户的引导，同时制定合理的均价与各层价差，以保障开发商利润的最大化与合理性；140本报告是严格保密的。购买商铺的用途及面积需求购买商铺的用途及面积需求购买商铺的用途购买商铺的用途意向购买面积意向购买面积从投资者购买商铺的用途分析，有10位投资者用途为投资，说明投资者对本项目的增值潜力看好，未来项目的升值空间较大。从投资者意向购买面积分析，意向购买面积集中在3050平米，主要投资意向购买面积以中小铺位为主，从投资客户方面考虑一方面有利于控制总价，另一方面有利于转手；141本报告是严格保密的。对单价及总价的承受能力调研对单价及总价的承受能力调研可接受的单价可接受的单价可接受的总价可接受的总价从客户可接受的单、总价分析，投资者可以接受的单价主要集中在79万/平米，总价为200500万元。但是从客户的心理来分析，在进行问卷调查时客户往往会选择比自己的承受能力低的多单价和总价，因此未来本项目现实销售的单价和总价在此基础上均会有一定幅度的提升。142本报告是严格保密的。对商铺的关注因素及对项目的期望对商铺的关注因素及对项目的期望购买商铺时最关注的因素购买商铺时最关注的因素本项目应包含的商业类型本项目应包含的商业类型从投资者购买商铺时最关注的因素分析，投资者购买商铺时更多的是考虑商铺的增值性和发展潜力，因此未来本项目要如何提高其附加值，对于项目规划及经营都提出了较高的要求；从本项目应包含的商业类型分析，认为应包含的商业中心类型主要集中在特色主题商业街，综合百货和休闲娱乐业态。关键词：商铺的增值性、发展潜力、特色主题商业街、综合百货、休闲娱乐业态143本报告是严格保密的。投资者调研投资者调研访谈调研访谈调研目的了解商家特征、需求、意向等信息，为销售、定位运作提供必要的依据；方法现场采访调查 对象知名品牌商家执行情况时间：2009年月日-2009年月日访问员：项目组成员咨询情况：共有效投资客户20位，样本数量较低，但针对性较强，具有一定的参考作用；144本报告是严格保密的。品牌：华谊兄弟影院品牌：华谊兄弟影院日期2009年月日，星期二地点华夏柏欣上海分公司办公室公司华谊兄弟影院行业影院访谈人员华谊兄弟:业务拓展经理刘先生u 公司介绍公司介绍华谊兄弟传媒是中国最知名的综合性娱乐军团之一，由王中军、王中磊兄弟创立于1994年，1998年投资著名导演冯小刚的影片没完没了、姜文导演的影片鬼子来了正式进入电影行业，随后华谊兄弟全面投入传媒领域，投资及运营领域涉及电影、电视剧、艺人经纪、唱片、娱乐营销，在这些领域都取得了骄人成绩。华谊兄弟将在未来五年内保持至少50%的年业务增长速度,在规模日渐扩张的娱乐市场中保持其重要地位。u 中国发展背景及运营情况中国发展背景及运营情况目前在北京、上海和重庆都有“华谊兄弟国际影院”正等待开张,华谊将通过一两家旗舰影院建立管理体系,随后即可通过并购方式来扩张影院。消费群体：消费群体：全年龄；产品价格：产品价格：人均消费60元左右；竞争对手竞争对手：百老汇、嘉禾、UME；意向楼层及硬件要求：意向楼层及硬件要求：购物中心的影院面积一般在5,000平米，也有能力做独立的影城在10,000平米左右，里面会囊括部分娱乐餐饮业态；底租或扣点取高，包含物业管理费；区域（项目）认识和看法：区域（项目）认识和看法：对合肥会做考虑，需要进一步现场考场以及了解更多项目相关资料；华谊兄弟影院首选是一线城市，但是对所有省会城市也会考虑。其中对合肥表示肯定。145本报告是严格保密的。目前店目前店铺位置位置城南路目前店目前店铺面面积130目前店目前店铺租金租金约400元/月经营类别中高档服装主要主要访谈结论1.卖服装开店一定要在老商业中心，才能带来足够多的人流。2.卖服装最关注的是地段和租金，目前虹桥路虽然人流充足，但铺位租金太高，商家经营的利润很大一部分都用于交房租。如果租金合适可以考虑进驻，安阳路的商业氛围尚未形成，不适合经营服装。3.长江中路目前交通拥堵，停车位太少，希望能有充足停车位。4.可以引进一些知名的大商家来聚集人气，但比例不易太高，服装销售需具备一定的规模尚能形成自身的市场影响力。5.服装专卖店最好的位置仍是一楼街铺，除非能将-1F的人流引导做到足够好，且租金合适，方可考虑进驻-1F。对物物业的要求的要求需保证装修后净高在3.3米左右即可，另外开间不能太窄，进深最好不要超过12米。是否愿意是否愿意进驻若租金合适，愿意考虑进驻本项目，希望合同年限在5年以上，可接受租金在200-300元元/ /月月是否考是否考虑购买若价位合适可以考虑购买，希望购买1F铺位，总价不超价不超过500万元。万元。名流服饰名流服饰访谈对象：老板金文林访谈形式：面谈146本报告是严格保密的。品牌：品牌：HOLA日期2009年月日，星期二地点特力屋商贸办公室公司特力屋商贸（上海）有限公司行业家饰、家居用品生活馆访谈人员HOLA:戴小姐u 公司简介公司简介特力集团是一个全球性的集团，拥有近30年的对外贸易实务经验，为全世界各地的知名零售卖场提供商品。目前特力集团已发展为一个涵盖零售、贸易、营造、电子商务、工业设计等领域的大型事业体，在全球26个国家设有36个分公司，10个关系企业。特力旗下中国大陆的HOLA特力屋是一家美式风格的家饰家用生活馆。u 中国发展背景及运营情况中国发展背景及运营情况“HOLA特力屋”是特力集团正式宣布进入大陆的第一个零售卖场。1998年进入上海，已在上海开设四家大型卖场。全国共17家店，2009年计划开店5家。消费群体：中产家庭群体产品价格：中高档意向楼层及硬件要求：店铺面积要求约3,500平方米，层高5.4米或梁下淨高4.4米或灯下淨高3.6米。基地现状应为矩形长宽比1.21.5。一层；地下一层；地下二层；地下三层区域（项目）认识和看法：客户认为本项目地理位置非常好，但担心HOLA的中高端家居定位是否适合当地市场。合肥不在公司近几年的开店计划城市中，对合肥的经济发展状况和消费能力不够了解。对本项目暂无入驻意向。147本报告是严格保密的。本次培训到此结束！预祝各位同事取得更大进步！148本报告是严格保密的。149