地产服务地产服务 投资管理投资管理 资产及商业管理资产及商业管理深圳房地产市场趋势分析报告深圳房地产市场趋势分析报告2002008 8年年7 7月月3131日日德思勤德思勤深圳深圳本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明 Copyright; All rights ReservedThis article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 目录 contents深圳房地产市场发展趋势分析报告深圳房地产市场发展趋势分析报告一、中国房地产周期回顾 005二、国内外金融经济现状分析007三、04-08年宏观调控政策回顾 019四、深圳领跌全国楼市023五、深圳市房地产市场回顾025六、深圳房地产市场供需关系分析037七、深圳市房地产市场发展趋势分析0451992年2月1994年3月，以海南和北海为代表的城市和地区，房地产空前繁荣，房价和租金、地价暴涨，炒房、炒地风盛行，土地管理失控、城市规划失控、金融领域混乱。衰退原因衰退原因 ：1. 处于住房双轨制阶段，人们的购房意愿和购买力都不强，市场缺乏最终需求。 2. 政府出台严厉的打压政策“十六条”，要求国有银行限期撤回所贷出、拆借的资金。 1998年2007年12月，这是中国房地产业发展的黄金十年 调整原因：调整原因：1. 房价、地价上涨过快，对资源消耗过大，投资过热，危及国民经济； 2. 房价过高抑制了一定的需求； 3. 银行一肩挑着开发商和购房者两头，扩张过快蕴藏着巨大的金融风险； 4. 制度缺陷导致房地产行业财富创造机制畸形，拉大了社会贫富差距；1. 1. 中国房地产周期中国房地产周期一、中国房地产周期回顾一、中国房地产周期回顾大陆在房地产总体运行制度、土地使用制度、管理制度和供应制度是在改革开放过程中从香港学习过来的，与香港具有一定的共性。与香港紧邻的深圳尤为明显。2. 2. 从香港房地产周期看启示从香港房地产周期看启示房地产市场核心房地产市场核心土地问题土地问题金融问题金融问题宏观经济宏观经济股市股市利率利率热钱大量投入热钱大量投入土地垄断，地价飞涨土地垄断，地价飞涨投机风暴涨投机风暴涨美国次级房贷危机就好象一只蝴蝶，这只蝴蝶扇了扇翅膀，全世界都感受到它掀起的飓风，并带动澳洲、欧洲以及亚洲等与国际市场联动性较强的市场集体跳水。许多市场的房屋库存已达到8个月的供应量，新房建筑商蒙受巨额损失。二、国内外金融经济现状分析二、国内外金融经济现状分析1. 1. 国际金融经济现状国际金融经济现状美国次级房贷市场危机机理示意图美国次级房贷市场危机机理示意图 4月，国际货币基金组织和世界银行分别就全球粮食价格飙升可能引发的后果发出预警，海地等国家已因粮食短缺出现了不同程度的社会动荡。 2.2.国际原油和粮食价格状况国际原油和粮食价格状况自7月11日创下历史新高147.27美元后,国际原油期货价格持续下跌,在不到一周的时间内,油价现已累计大幅回落了18%,创最大周跌幅。 上半年我国累计贸易顺差为990.3亿美元，比去年同期下降11.8%，净减少132.1亿美元。月当月实现贸易顺差213.5亿美元，比去年同期下降20.6%，净减少55.4亿美元。上半年我国进出口总值12341.7亿美元，同比增长25.7%。其中，出口6666亿美元，增长21.9。3. 3. 国内金融经济现状（外贸、投资、消费）国内金融经济现状（外贸、投资、消费）全社会固定资产投资全社会固定资产投资全社会固定资产投资增速比去年同期上升0.4个百分点。.房地产投资房地产投资上半年我国房地产开发完成投资13196亿元，同比增长33.5。比去年同期增加5个百分点，外界担心的房地产市场波动可能带来的投资下滑现象并未立刻出现。 我国消费状况我国消费状况在我国国内消费中，2008年到6月份为止累计社会消费品零售总额为42400.7亿元；6月，社会消费品零售总额同比增长23%，创十二年新高。在物价涨幅回落的环境下，消费品零售继续保持快速增长，表明消费需求仍然强劲。 4. 4. 二季度二季度GDPGDP同比增同比增10.1% 10.1% 比上季度回落比上季度回落0.50.5个百分点个百分点今年以来，可以说我们面对来自国内外的冲击、困难和挑战，但整个国民经济仍然继续保持了平稳较快运行。 中国偏快的经济增速出现减缓，二季度国内生产总值同比增长10.1%，比上季度回落0.5个百分点，同比回落2.5个百分点。 CPI当月环比回落0.2个百分点，价格水平已连续两个月回落，上涨压力减缓，加息预期减弱。 5. 5. 居民消费价格指数（居民消费价格指数（CPICPI）同比上升）同比上升居民消费构成中，除食品类和医疗保健类价格涨幅回落之外，其它六类价格涨幅不同程度提升或持平。 .6. 6. 工业品出厂价格指数工业品出厂价格指数PPI 6PPI 6月同比增长月同比增长8.8% 8.8% 能源原材料价格的上涨不断推动我国工业品价格上涨，6月，我国原材料燃料动力购进价格同比上涨了13.5%，接近2004年9月创造的最高涨幅。 7. 7. 次贷危机延续，次贷危机延续，0808年国际热钱高达年国际热钱高达1.751.75万亿美元万亿美元2008年6月24日，社科院世界政治与经济研究所专家在社科院网站上发表报告指出，在一定的经济学模型假设下，中国资本市场上的热钱数额惊人，已高达1.75万亿美元，这一数字大约相当于截至2008年3月底的中国外汇储备存量的104%。热钱是投机和避险资本，故在“机会和风险没了”时，热钱便会离场，而且撤退的速度相当之快，以致若没有必要的技术和心理准备，往往会对所在国经济产生巨大影响。 专家认为：如果不是有海外热钱的不断涌入，房地产市场也许早就大幅度下跌了；反过来说，如果经济下滑导致热钱撤退，受灾最严重的也是股市和房市。8. 8. 人民币升值人民币升值 推动房地产价格上扬推动房地产价格上扬 人民币升值有利于提高内资和外资对房地产的需求，并且外资需求效应大于内资需求效应。人民币升值有利于提高房地产公司存货价值，有利于降低建筑成本。除汇率影响外，目前的行业基本面主要还是取决于后续调控政策走势。.小结：我国宏观经济走势将进一步下行小结：我国宏观经济走势将进一步下行通过对我国上半年经济分析，从6月份的情形来看，经济过热的风险正在消除，但通货膨胀压力依然很大。净出口在短期内明显放缓；居民实际收入的有所下降，带动消费水平降低；此外，国家实行从紧的货币政策，严格控制固定资产投资过快增长，这些都加大了经济继续下滑的风险。宏观经济先行指数从自去年6月份开始连续下降了12个月，考虑到目前国内外的经济状况，预计宏观经济走势将进一步下行。 2004年 10月29日，央行九年以来首次加息。2005年 3月17日，央行调整房贷利率，二次加息。2005年 3月26日， 旧国八条2005年 4月27日， 新国八条2005年 5月17日， 先税后证三、三、04-08年宏观调控政策回顾年宏观调控政策回顾 1. 04-051. 04-05年重要宏观政策回顾年重要宏观政策回顾 从04年的央行首次加息开始，国家已经注意到房价涨势过快的不正常现象，经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。 05年的二次加息、新旧国八条，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，条条捆住房价，条条抑制房价涨幅。目标高度一致：那就是稳住房价。2006年 5月17日，“国六条”2006年 5月29日，“十五条”对“国六条”进一步细化，双70的标准2006年 7月11日 “外资限炒令”2006年 6月1日 个人将购买不足5年的住房进行销售的全额征收营业税2006年 7月26日 各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税2007年 6月初 关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知2007年 8月13日 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见健全廉租住房制度2007年 9月27日 提高房贷及二次置业首付比例。提高房贷及二次置业首付比例。其中明确规定其中明确规定“第二套第二套”住房贷住房贷款首付款比例不得低于款首付款比例不得低于40%40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.11.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平会随套数增加而大幅度提高。倍，而且贷款首付款比例和利率水平会随套数增加而大幅度提高。2. 06-072. 06-07国家宏观调控政策回顾国家宏观调控政策回顾 06-07年的政策重点是打击投资，抑制二次置业，加大中小户型的供应，保障首次置业和中低收入家庭的购房需要。 07年 9月27日 将二次置业的首付比例提高至四成，似乎成了一个关键的转折点，从下图可以看出，房价从10月开始下跌。如果说，以前的政策是“空调”的话，那么首付四成才是真正的杀手锏。2008年 银监会在指导和督促银行业金融机构通过房地产信贷支持经济发展、解决民生需求的同时，加强了对房地产信贷的监督控制2008年 6月7日， 央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。2008年 7月1日起，新的国有建设用地使用权出让合同示范文本将正式“上岗”。该合同示范文本约束，商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过三年2008年 7月21日 银监会表示要满足正常合理的房地产信贷需求，科学的支持房地产业健康的发展3. 083. 08国家宏观调控政策回顾国家宏观调控政策回顾回暖信号？ 08年的政策重点是，在加强房贷管理的同时，提高存款准备金，限制地块开发时间。缩紧对开发商的“紧箍咒” ，重点维护市场稳定。更多的政策倾向于中低收入家庭，更加体现的国家维护市场稳定，促进房地产科学健康发展的决心。.四、深圳领跌全国四、深圳领跌全国1. 1. 销售面积对比销售面积对比去年年底以来，全国房价涨幅持续回落，成交量萎缩。上半年全国商品房销售下降7%，深圳、北京、广州等主要一、二线城市房地产成交量较去年高点下降幅度在30%-60%，而且有不断扩大的趋势。深圳的降幅达61%，位居销量下跌榜首。2. 2. 全国主要城市房屋销售价格指数对比全国主要城市房屋销售价格指数对比发改委数据显示，这是08年第二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比涨9.2%，涨幅比上季度低1.8个百分点。其中6月份上涨8.2%。 价格上来说，深圳依然是降幅的领头羊。价格上来说，深圳依然是降幅的领头羊。.五、深圳房地产市场分析与研究五、深圳房地产市场分析与研究1. 1. 深圳房地产市场回顾深圳房地产市场回顾在最近十年以来，从98年到02年这5年里批准预售均大于当年销售量，为未来几年积累大量的存量；而07-08年的深圳房地产市场处于一个不健康状态， 07年无量空涨，08年却无量空跌。2. 20082. 2008年上半年深圳市场回顾年上半年深圳市场回顾2008年上半年深圳商品住宅预售面积住宅预售面积同比上涨了上涨了6.3%6.3%。批准预售套数预售套数同比上升了上升了5.46%5.46%。2008年上半年深圳商品住宅成交套数住宅成交套数同比下降下降48.8%48.8%。住宅成交面积住宅成交面积同比下降下降54%54%。全市商品住宅销售均价为销售均价为12789.2612789.26元元/平方米，同比涨幅涨幅 4.04%4.04%。 二手房市场成交套数同比二手房市场成交套数同比下降了下降了63.5%，成交总金额同比，成交总金额同比下降下降55.3%上半年预售面积与成交面积对比 单位:万上半年二手房成交套数同比图 单位：套 从下图可得知，价格与供求比呈正比同涨同跌。尤其在3月份，随着供求比从2 2月份月份的的3.183.18下降到下降到3 3月份的月份的1.651.65，价格的降幅也达到了，价格的降幅也达到了16.53%16.53%。鉴于今年市场浓厚的观望情绪，我们可以理解为，价格的下调刺激了刚性需求，销量增加，从而降低了市场供求比。由此我们不难看出，今年下半年降价将仍会是市场成交的主要手段之一今年下半年降价将仍会是市场成交的主要手段之一。. 2008年上半年深圳新房供求比及均价走势图 单位：元/销售户型分析销售户型分析数据来源：德思勤数据库 2008年上半年深圳房地产市场以90以下的商品房为主，共销售11416套占全市销售套数的67%、销售面积77.7万，占总面积50%。另外，09-144和144以上的商品房分别销售了3961套和1668套 。在房价虚高的深圳楼市里，仍然是小面积单位畅销。其中90平方米以下户型销售主力地区集中在关外的宝安和龙岗区。宝安与龙岗区90以下成交总面积为58.19万，占所有小户型销售面积的74.8%。 . 根据德思勤对深圳房地产市场长期以来的监测，从数据中推算出2008年全年商品住宅成交面积约为351.51万平方米，与98年的深圳市新房成交量351.8相当。但1998年末深圳全市总人口仅395万人，而2008年深圳全市总人口已达1400万人，1998年深圳总人口仅为2008年总人口的零数，两相对比，今天深圳市场的刚性需求何在？深圳楼市之寒可见一斑。.德思勤观点：德思勤观点：20082008年深圳新房成交量回到年深圳新房成交量回到1010年前年前历年深圳新房销售面积一览表 单位：万1400万人395万人投资客开始撤离，深圳二手房市场明显下滑。2008年上半年，深圳二手房市场成交总套数为19520套，同比下同比下降降63.5%63.5%。上半年二手市场成交总金额112.4万（国土局公布的合同签定总金额），同比下降下降55.3%55.3%。成交量仍然集中在关内区域。 20082008年上半年二手房市场分析年上半年二手房市场分析2008年上半年各月二手房成交套数 单位：套二手房与一手房之间面积差距缩小至二手房与一手房之间面积差距缩小至1.05：1 二手房均价走势趋于平直，下降速度极其缓慢，价格市场反应滞后也是二手房成交量缩减的一个重要原因。2008年上半年深圳一手房与二手房成交套数对比图 单位：套 2008年上半年深圳一手房与二手房成交均价对比图 单位：元/（注：二手房均价为挂牌成交价） 关内二手，关外一手关内二手，关外一手 关内一、二手房成交套数比为3.2：1。关外一、二手房成交套数比为0.5：1。盐田区的二手房成交过于冷淡，可以忽略不计。 2008年上半年深圳各区一手房与二手房成交套数对比图 单位：套 纵观历年以来深圳新房和二手房销售面积的总和，就算加上今年政府计划推出的经济适用房46.92万，其总量也只为767万，比2000年多出14万。由此可看出，今年深圳房地产市场的交易成交量已跌回到本世纪初，即2000年。为了经济和谐和房地产业的健康发展，“救量不救价”已势在必行。 .德思勤观点：德思勤观点：20082008年深圳楼市成交量回到年深圳楼市成交量回到20002000年年 历年深圳新房和二手房销售面积一览表 单位：万3. 3. 深圳楼市出现断供情况深圳楼市出现断供情况 由于房价的持续下滑，使一部分业主负资产严重，部分业主选择断供。在深圳房地产市场出现的断供情况实属特例，并不能代表整体形势。市场信心明显不足，观望气氛浓厚市场信心明显不足，观望气氛浓厚 七成被访者认为今年深圳普通住房的价格会下跌在2008年购房的可能性均值是41.0%。43.4%的被访者认为今年不适合进行购房投资，同时有31.1%的认为不太适合进行投资。 投投资者不看好未来楼市，观望气氛浓厚。资者不看好未来楼市，观望气氛浓厚。根据统计学3 准则，样本的偏差落在（ ）范围的概率为68.3%，而超过3 的概率小于1。因此，可以认为偏差超过3 的数据为异常数据，应当剔除。但是根据对房地产行业历年市场数据的统计观察，其落在3 外的概率为零。依据此原理，并结合该行业市场数据特征, 这里将剔除异常数据的临界值a的范围缩小：当 4000时，a=1.5。剔除的方法是计算出样本数据的偏差 和标准方差 ，把其中最大的 与a做比较，若 a，则认为第j个样本值是异常数据，舍去不计。剔除后，对余下的各样本值重新计算偏差和标准方差，并继续审查，直到各个偏差均小于异常数据临界值a为止。六、深圳供需关系分析六、深圳供需关系分析1. 德思勤首创房价指数德思勤首创房价指数深圳深圳20072007年的房价收入比为年的房价收入比为17.0417.04世界银行和联合国人居中心分别得出，合理的合理的房价收入比应该为应该为4-64-6倍倍。“房价收入比房价收入比”，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于考察居民的购房能力。比值，该指标用于考察居民的购房能力。 2. 2. 深圳房价收入比大大超过警戒线，全国第一！深圳房价收入比大大超过警戒线，全国第一！3. 3. 深圳深圳20072007年房价增长率与年房价增长率与GDPGDP增长率比值达到了增长率比值达到了3.883.88从05年开始当房价增长率脱离GDP增长率 而越走越远的时候，房地产市场的泡沫越搅越浓。08年价格的回落，说明国家宏观调控政策出现成效，房地产市场里的泡沫正一步一步被剔除。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200：1至300：1 。4. 4. 租售比居高不下，泡沫严重租售比居高不下，泡沫严重 在理想状态下，在理想状态下，4 4年后深圳房地产将回到合理范围。年后深圳房地产将回到合理范围。租售比：是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。租售比：是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。泡沫合理投资潜力大5. 5. 潜在供应量潜在供应量, ,加剧供需矛盾加剧供需矛盾 按照深圳市规划，今后5年（2008年至2012年）深圳计划建设住房59.7万套，平均每年约10万套。 规划每年建设保障性住房0.8-2.6万套。深圳市住房建设规划（2008-2012） 2008年2009年2010年2011年2012年未来四年 合计建设商品住房（万套）11.18.558.558.558.5534.2建筑面积（万）987.57507507507503000建设保障性住房（万套）4.580.8-2.60.8-2.60.8-2.60.8-2.62.4-10.4建筑面积（万）228.440-13040-13040-13040-130160-520 按照深圳市规划，平均每年约建设商品住房10万套。预计销售量按照08年的消售速度，每月平均销售3000套，全年销售3.6万套。到07年12月为止的存量为5万套，每年存量累加，我们做出下图。 潜在供应量十分巨大, 存量日益积累, 加剧供需矛盾。 巨大的供应量单方面抬高了市场供求比,价格上缺乏市场依托。 社会保障住宅不仅分流了市场客户，也平抑了商品房市场价格。 单位：万套 虚线的部分是我们模拟的数据，房价从2007年10月到达顶点后，一直持续下跌，几乎没有任何反弹，如果拿去年的均价来比较，今年上半年的均价比去年的均价下跌不到10% 。如果能够每年整体跌幅不超过10% ，考虑到深圳市每年的GDP增长率一直在15% 左右，我们假设居民收入的增长也以15% 计算。得出下图。6. 房价收入比的模拟数据房价收入比的模拟数据 在理想状态下，在理想状态下，4 4年后深圳房地产将回归到合理范围。年后深圳房地产将回归到合理范围。市场依据房价收入比房价租金比供求比房价指数 遵循市场规律，合理定价，科学健康的发展房地产市场，是国家政策遵循市场规律，合理定价，科学健康的发展房地产市场，是国家政策调控的目标，也是老百姓的心声。调控的目标，也是老百姓的心声。.七、深圳房地产市场趋势分析七、深圳房地产市场趋势分析1. 1. 熊市或将维持年熊市或将维持年我们认为深圳房价不会在短时间内简单的调整到位。未来的走势很可能进入振荡阶段，改变目前的单边下行态势，从而逐步调整到位，在此之前的任何一次反弹都不具备反转的意义。2003年4月高盛基金会的全球经济学周刊公布15个国家房地产市场在20世纪30年中经历的29次泡沫破灭后下跌的日期、持续时间和幅度。 2. 2. 后奥运时代，经济发展先抑后扬后奥运时代，经济发展先抑后扬奥运举办年后的一年（t+1年），主办城市的经济增长将急速下滑至最低点。萧条期过后，GDP又以非常大的幅度上涨。 如何在艰难度过奥运后的萧条时期，成为当前关键！如何在艰难度过奥运后的萧条时期，成为当前关键！通货膨胀银根紧缩国际经济危机政策压制自然灾害明年深圳楼市明年深圳楼市在各种压力下，我在各种压力下，我们对明年的楼市持谨慎态度们对明年的楼市持谨慎态度后奥运时代，经济萧条，同时伴随着各种问题后奥运时代，经济萧条，同时伴随着各种问题如何在艰难度过奥运后的萧条时期，成为当前关键！如何在艰难度过奥运后的萧条时期，成为当前关键！3. 3. 深圳楼市长期看好深圳楼市长期看好目前，深圳的月供与月收入比在26%-37%,而国际警戒线是50%。房地产占总贷款50%。而房地产贷款占总贷款额的比例为50%，仍然是银行主要的贷款方向，并且房地产资产质量优良，尤其按揭贷款不良率1%以下。当房价下降和通货膨胀联系在一起的时候，是短期的下降，当房价下降和通货紧缩联系在一块的时候是长期的大幅度的下降。阶段性的调整到位后，必将迎来市场的复苏。奥运经济萧条期后经济大幅增长的规律，预示着长期向好的经济面。我国GDP每年以10%以上的速度在增长,而深圳更在15%以上.在长远利好的经济环境下深圳房地产业还是个上升趋势。德思勤观点：德思勤观点：本次房地产（房价）调整，是对本次房地产（房价）调整，是对19981998年年20072007年的大牛市（年的大牛市（1010年）的调整，调整时年）的调整，调整时间必须足够（间必须足够（3 35 5年，如果政府救市，可能年，如果政府救市，可能2 23 3年）；年）；底部形态：底部形态：1 1）震荡筑底；）震荡筑底；2 2）下探筑底。）下探筑底。楼市复苏期特征：底部成交量稳定逐步提高，至少日成交量达到楼市复苏期特征：底部成交量稳定逐步提高，至少日成交量达到200200套套/ /日以上。日以上。楼市周期：必须经历复苏、高涨、转折、萧条楼市周期：必须经历复苏、高涨、转折、萧条4 4个阶段个阶段国家宏观调控初显成效，当前政府救市将前功尽弃，救市为时尚早，学国家宏观调控初显成效，当前政府救市将前功尽弃，救市为时尚早，学“猪坚强猪坚强”就要从就要从“自救自救”上找出路。上找出路。熊市策略：熊市策略：现金为王现金为王，先跑求生（万科先人一步，先跑求生（万科先人一步，“破冰破冰”促销）。促销）。降低心理利润预期，果断打开销售局面。降低心理利润预期，果断打开销售局面。坚定信心，持续看好中国的房地产市场。坚定信心，持续看好中国的房地产市场。.Thank you！德思勤，是中国领先的房地产综合服务商之一，德思勤，是中国领先的房地产综合服务商之一，我们珍视与客户的每一次合作，我们珍视与客户的每一次合作，我们始终坚持以我们始终坚持以客户的利益为出发点，为客户量身定制专业的房地产解决方案客户的利益为出发点，为客户量身定制专业的房地产解决方案。Taskin, is the leading integrative real estate services and consultancy company in China, committed to provide professional customized solution with the philosophy of constant care with our client, and always putting the client first.