保保利利叶叶语语报报价价方方案案20102010年年1111月月保利叶语项目组保利叶语项目组第一部分第一部分 全市供应下降原因分析全市供应下降原因分析新政前后供求表现（公寓）新政前后供求表现（公寓）在新政后两周内，需求量仅出现小幅波动的同时，供应量骤降在新政后两周内，需求量仅出现小幅波动的同时，供应量骤降50%。新政前后供求表现（别墅）新政前后供求表现（别墅）在新政后两周内，别墅成交受影响明显，成交下降在新政后两周内，别墅成交受影响明显，成交下降50%；由于别墅达到预售标准相对较快，供应未受较大影响；由于别墅达到预售标准相对较快，供应未受较大影响；项目名称项目名称区域区域板块板块物业类型物业类型预售证套数预售证套数推出套数推出套数当天成交比例当天成交比例嘉乐东润舒庭嘉乐东润舒庭嘉定嘉定主城区公寓85012648%中冶祥腾中冶祥腾嘉定南翔公寓2426965%新弘国际城新弘国际城 松江新桥公寓6717264%保利御樽苑保利御樽苑 浦东唐镇公寓23210044%海滨国际花园海滨国际花园浦东临港新城公寓231195100%万富汇万富汇SOHOSOHO浦东三林公寓207200100%金榜逸家金榜逸家金山朱泾公寓1325474%西康路西康路989普陀长寿 公寓1969854%浦江华侨城浦江华侨城闵行浦江公寓31912083%万科城花新园万科城花新园闵行七宝公寓11611690%恒盛湖畔豪庭恒盛湖畔豪庭奉贤南桥新城公寓414200100%绿地海语墅绿地海语墅奉贤海湾联排2285080%豪景苑豪景苑虹口北外滩公寓1172631%切入点切入点1：分析新政后开盘典型项目（：分析新政后开盘典型项目（10.11-10.24）新政后开盘的多数项目大多采取了新政后开盘的多数项目大多采取了“少量快频少量快频”的分批推售策略，以在淡市的分批推售策略，以在淡市下营造旺销的现象，且分批的频次较新政前高，由于每次推出的量不多，造下营造旺销的现象，且分批的频次较新政前高，由于每次推出的量不多，造成新政后全市供应量大幅减少的现象成新政后全市供应量大幅减少的现象分批推售分批推售今年10月延迟开盘项目达49个，其中公寓34个，别墅17个，综合型项目2个。项目名称项目名称区域区域板块板块推迟时间推迟时间延迟原因延迟原因后续供应（）后续供应（）东方冠郡东方冠郡浦东 新场年底结构未封顶10万明天华城明天华城浦东 周康11月结构未封顶25万乐非天地乐非天地浦东高桥11月结构未封顶1.49万圣鑫苑四期圣鑫苑四期浦东周康2011年初结构未封顶7万锦绣华都锦绣华都浦东周康11月分批开盘策略10.96万绿波景园绿波景园松江泗泾年内结构未封顶6.8万香缇公馆香缇公馆宝山杨行未定分批开盘策略0.5万中梁英伦印象中梁英伦印象宝山杨行11月初蓄客不足5万中环国际公寓中环国际公寓宝山共康11月结构未封顶11.5万上海三湘海尚上海三湘海尚宝山淞南高境11月中旬结构未封顶20万嘉实上城名都嘉实上城名都嘉定安亭明年结构未封顶1.7万嘉宝紫提湾嘉宝紫提湾嘉定嘉定新城未定分批开盘策略9.83万秋霞坊秋霞坊嘉定嘉定新城11月底12月初结构未封顶22.8万全市全市公寓公寓切入点切入点2：10月延迟开盘典型项目解析月延迟开盘典型项目解析项目名称项目名称区域区域板块板块推迟时间推迟时间延迟原因延迟原因后续供应（）后续供应（）铂悦铂悦818818嘉定嘉定新城11月结构未封顶2.48万朗诗绿色街区朗诗绿色街区嘉定南翔11月结构未封顶8.28万保利梧桐语保利梧桐语嘉定嘉定新城明年结构未封顶7万新里米兰公寓新里米兰公寓嘉定嘉定新城11月结构未封顶5.95万智富名品城智富名品城普陀桃浦年内结构未封顶18万长宁长宁8888金廷金廷长宁中山公园推迟11月结构未封顶15万中信虹港名庭中信虹港名庭虹口四川北路推迟11月结构未封顶5.69万远中风华园远中风华园静安北静安推迟12月结构未封顶5万协和城协和城静安南京西路推迟，未定样板房装修未完2.9万凯德茂名公馆凯德茂名公馆卢湾北卢湾明年3月结构未封顶3.5万浦江湾浦江湾1 1号号卢湾打浦桥推迟到12月结构未封顶8.6万绿城黄浦湾绿城黄浦湾黄埔浦西滨江年内结构未封顶18万上海滩大宁城上海滩大宁城闸北大宁未定结构未封顶18.2万从从10月延迟开盘的公寓可见，大多后续供应量充足，其中月延迟开盘的公寓可见，大多后续供应量充足，其中80%以上都是结以上都是结构未封顶而不得不推迟开盘，可见客观原因是造成当前供应量下降的主因构未封顶而不得不推迟开盘，可见客观原因是造成当前供应量下降的主因拿不到证无法开盘。拿不到证无法开盘。物业名称物业名称区域区域板块板块推迟时间推迟时间延迟原因延迟原因后续供应后续供应尚东鼎尚东鼎浦东三林未定蓄客不足77940东郊硅谷豪园东郊硅谷豪园浦东金桥未定蓄客不足9335中梁香缇公馆别墅中梁香缇公馆别墅宝山杨行未定分批推售5000中梁英伦印象别墅中梁英伦印象别墅宝山杨行未定已拿证，蓄客不足50000绿地秋霞坊别墅绿地秋霞坊别墅 嘉定嘉定新城11或12月结构未封顶228000保利梧桐语别墅保利梧桐语别墅嘉定嘉定新城未定结构未封顶70000风荷丽景尚城别墅风荷丽景尚城别墅嘉定嘉定新城未定结构未封顶235000明泉璞院明泉璞院 闵行 虹桥11月初预售证未办完38775江南御府江南御府( (华夏茗苑二期华夏茗苑二期) )闵行七宝11月底均价超过3万无法拿证15193沿海郦墅别墅沿海郦墅别墅松江新桥推迟到11月结构未封顶70000全市全市别墅别墅别墅供应下降的原因主要分为两种：权重各占别墅供应下降的原因主要分为两种：权重各占50%1、工程进度影响无法领取预售证；、工程进度影响无法领取预售证；2、蓄客量不足，、蓄客量不足，无法开盘；无法开盘；切入点切入点3：十一黄金周的大规模放量和部分项目良好业绩造成后续供应减少：十一黄金周的大规模放量和部分项目良好业绩造成后续供应减少为抢得为抢得“金九银十金九银十”的市场机会，十一黄金周的市场机会，十一黄金周期间的供应量是近两个月的最高值，大幅放量期间的供应量是近两个月的最高值，大幅放量后，一定程度上也造成后续供应量的下滑后，一定程度上也造成后续供应量的下滑今年十一黄金周的成交量是今年十一黄金周的成交量是06年至今之最，年至今之最，多数项目取得不错的销售业绩，在随后的政多数项目取得不错的销售业绩，在随后的政策重压下，业绩压力小的项目采取谨慎推盘、策重压下，业绩压力小的项目采取谨慎推盘、甚至延后开盘的企业策略甚至延后开盘的企业策略切入点切入点4：老政策的强化执行，造成供应量减少：老政策的强化执行，造成供应量减少十月七日上海细则后，老政策被进一步强调，很多达不到标的项目在拿证时遇阻，为全市供应量减少起到推力作用。“单价超过三万平米不能拿预售证”和“单批三万平米以下不批预售证”这两条过往政策没有很好得到执行，前两个月近90%的项目不达标仍能正常拿证销售老政策在新政组老政策在新政组合拳下被强化执合拳下被强化执行行新政前新政前新政后新政后在当前上海把房地产调控做为一项政治任务来对待的趋势下，此前的老政策又在当前上海把房地产调控做为一项政治任务来对待的趋势下，此前的老政策又重新浮出水面被强调，间接对供应量的减少起到推力作用。重新浮出水面被强调，间接对供应量的减少起到推力作用。部分项目在蓄客量不足及担心销售遇阻的情况下，暂缓推盘。小结小结下列原因共同发力，影响了新政后的供应量下列原因共同发力，影响了新政后的供应量分批推售策略（变相分批推售策略（变相捂盘）捂盘）部分项目后续存量小部分项目后续存量小供应高峰后的低值供应高峰后的低值静观后势暂缓推售静观后势暂缓推售为有足够时间应对当前市场巨变、且能小幅提价，新政后很多项目不但采取“小步快跑、分批推售”策略，造成当前供应量大幅下挫。部分项目后续存量不大，资金压力较小，部分开发商等待后期市场稳定再做推盘打算 。部分达到预售标准的项目已于“十一”房产会期间集中开盘，当前属一个供应高峰后的低谷。次要原因次要原因（占（占20%权重）权重）拿不到证无法开盘拿不到证无法开盘多数项目未达到新政规定的预售标准，不得不推迟开盘，影响供应量主要原因主要原因（占（占80%因素）因素）第二部分第二部分 区域市场供应情况区域市场供应情况区域区域板块板块产品类型产品类型延迟原因延迟原因后续存量后续存量宝山顾村公寓结构未封顶84592宝山顾村公寓结构未封顶140769宝山罗店别墅单价超过3万63084宝山杨行公寓蓄客不足，分批开盘493576区域内的四个延迟开盘项目，大多是由于结构未封顶或单价超过区域内的四个延迟开盘项目，大多是由于结构未封顶或单价超过3万的客观原因，万的客观原因，造成整个区域供应大幅下降。造成整个区域供应大幅下降。区域市场区域市场项目项目绿地公园壹品绿地公园壹品保利叶上海保利叶上海香岛原墅香岛原墅紫辰苑紫辰苑项目名称项目名称区域区域板块板块物业类型物业类型预售证套数预售证套数推出套数推出套数当天成交比例当天成交比例万科琥珀郡园万科琥珀郡园宝山罗店公寓15615695%万业紫辰苑万业紫辰苑宝山杨行公寓1814863%绿地公园壹品绿地公园壹品宝山顾村公寓17817864%东方帕堤欧方帕堤欧 宝山顾村公寓12012013%区域市场区域市场（10.11-10.24）区域内目前由于供应较少，各项目在市场空白期均采取区域内目前由于供应较少，各项目在市场空白期均采取足量推案足量推案的策略的策略大户型推案（270平方米）罗店板块存量状况罗店板块存量状况总建筑面积（）总建筑面积（）存量（）存量（）后续供应（）后续供应（）上置绿洲香岛原墅上置绿洲香岛原墅116210 1815363084美兰湖中华园美兰湖中华园19946925248162498景瑞美兰湖岭域景瑞美兰湖岭域1370003792037154万科琥珀郡园万科琥珀郡园180,00098794096朗诗绿岛朗诗绿岛75431 1413219329万科琥珀臻园万科琥珀臻园150000 15926105207合计858110112366481368 当前罗店板块部分项目存量较大，且板块后期存在大量后续供应。未来供应量主要集中在万科琥珀臻园、琥珀郡园两个项目，朗诗绿岛及香岛原墅也都会有放量顾村板块存量情况顾村板块存量情况总建筑面积（）总建筑面积（）存量（）存量（）后续供应（）后续供应（）保利叶上海保利叶上海 550,0001143558817.36东方帕提欧东方帕提欧146，00062400绿地公园壹品绿地公园壹品 260，0002093014704.34合计合计810，0003236573251.7顾村板块目前在售公寓项目较少，存量及后续供应均较少。杨行板块存量情况杨行板块存量情况总建筑面积（）总建筑面积（）存量（）存量（）后续供应（）后续供应（）盛高香逸湾盛高香逸湾 300,00040000飘鹰锦和花园飘鹰锦和花园 200000129860英伦印象英伦印象37251037251万业紫辰苑万业紫辰苑 51962535847453976合计合计105687652833491227杨行板块后续供应量较大时时间间地块名地块名四至四至土地面积（）土地面积（）建筑面积建筑面积（）（）容积容积率率楼板楼板价价成交日成交日期期开发商开发商2010年宝山区罗店镇月罗路北侧地块 东至规划道路，南至月罗公路，西至欣螺公司紧固件配送公司，北至荻泾 53263.369242.31.3767811-11上海融侨置业有限公司 宝山区罗店新镇D1-2地块 东至抚远路，南至美丰路，西至罗迎路 102246.1153369.21.591289-25上海顺驰置业有限公司宝山区杨行镇月城路地块 东至置沪房产项目（东方丽都），南至庵木港，西至月城路，北至友谊路 48640.053504.01.132115-13上海置沪房地产开发有限公司罗店新镇F1-6地块 东至美兰湖高尔夫球场，南至美兰湖高尔夫球场，西至抚远路，北至十年村小李宅 107824.964694.90.6212898-4北京远乾置业有限公司 罗店新镇F1-4地块 西至抚远路，北至美兰湖大道 43325.525995.30.6201008-4北京远乾置业有限公司 区域市场土地供应区域市场土地供应从区域市场土地供应来看，近两年只有近从区域市场土地供应来看，近两年只有近35万方待开发，以拿地后平均一年半万方待开发，以拿地后平均一年半开发周期来看，明年上市量不足开发周期来看，明年上市量不足15万，整个区域供应量较小。万，整个区域供应量较小。总建筑面积（）总建筑面积（）存量（）存量（）后续供应（）后续供应（）未开发项目供应未开发项目供应合计合计罗店罗店858110112366481368313301907035顾村顾村 81000032365732510105616杨行杨行10568765283349122753504597564合计合计272498619756410458463668051610215宝山各板块存量情况宝山各板块存量情况1、区域市场未来供应约在160万方左右，加上保利的自身体量约210万方；2、未来供应主要集中罗店板块，该板块的轮动将会是叶语的直接竞争对手；3、今年1-10月三大板块共成交81万方，按照一年半的上市周期来看，供求相对平衡；第三部分第三部分 叶语叶语公寓公寓报价策略报价策略公寓产品线概况叶语公寓产品线叶语公寓产品线三房产品线四房产品线价格策略的制定原则价格策略的制定原则降低四房产品线的总价压力保证两条产品线的均衡出货50%50%户型面积均价总价范围(报价)套均总价A177490.416600150-170155A212944.0819000150-170155A164725.217800195-225210A185118.816700200-230213A20453015800185-215200公寓产品线价格策略公寓产品线价格策略按照与叶上海持平的价格所得出的叶语公寓总价段的分布：叶上海剩余货量盘点叶上海剩余货量盘点户型套数A67B123B35B23A44B1复式2B2复式4B1户型是叶上海剩余货量的主力去化目标叶语叶语/叶上海公寓价格对比叶上海公寓价格对比户型面积均价主力总价A179116600155A218119000155A2012615800200A1611817800210A1812716700213叶语公寓 叶语A20户型主力总价为200万报价范围为185215万叶上海公寓户型面积均价主力总价B28417000143A58817300153B19517900170B39418500174A49319900185A614716700246 叶上海B1户型主力总价为170万叶语叶语/叶上海公寓户型对比叶上海公寓户型对比16m22m22m2储藏室储藏室叶语A20户型叶上海B1户型均为横厅设计均为横厅设计A20较较B1多多一个南卧室一个南卧室B1户型较户型较A20多一卫多一卫功能功能客厅面宽客厅面宽4米米客厅面宽客厅面宽4米米户型产品力：户型产品力： 两个户型差异不大两个户型差异不大土地属性：土地属性： 叶语优于叶上海叶语优于叶上海房源位置：房源位置： 公园首排与后排房源的差异公园首排与后排房源的差异总价价差总价价差30万万公寓报价建议公寓报价建议户型均价总价范围(报价)套均总价A1716600150-180155A2119000155A1617800190-240210A1816700213A2015800200分产品线报价分产品线报价（三房产品采用一个报价、四房产品采用一个报价）（三房产品采用一个报价、四房产品采用一个报价）报价在回收价的基础上上调报价在回收价的基础上上调5万元万元抬升客户的价格心理预期抬升客户的价格心理预期户型总价范围(报价)A17150-180A21A16190-240A18A20使客户对于四房的总价预期落在220万左右与叶上海三房产品形成总价50万总价差距较宽的总价范围为后续价格调整留有一定空间公寓报价策略公寓报价策略公寓总销合计公寓总销合计2727号楼号楼3030号楼号楼 （27/3027/30号楼）号楼）套数套数16072232面积面积17294.487472.5424767.02计算总价计算总价293946440128129616422076056计算均价计算均价16996.5417146.7217041.85实收均价实收均价170831714717041第四部分第四部分 叶语叶语别墅别墅报价策略报价策略别墅货量盘整别墅别墅累计：36套，0.86万户型面积套数总面积G25641024A25641024B232122784D24181928C23781896合计3686531 12 23 34 45 56 67 78 89 910101212131314141111151516161717 18181919 2020 21212222 23232424 25252626A AB BD DB BC CA AB BD DB BC CA AB BD DB BC CA AB BD DB BC CB BD DB BC CA AA AB BD DB BC CA AB BD DB BC CA AB BD DB BC CA AB BD DB BC CB BD DB BC CA AH H JJ1JJ1H1H1H H JJ1JJ1H1H1N M N1N M N1N M N1N M N1K O PK O PK O PK LL1K1 K LL1K1G GB BD DC CG GB BD DC CG GB BD DC CG GB BD DC CG GB BD DC C共计36套， 面积范围232-255别墅定价策略别墅定价策略与叶上海价格持平与叶上海价格持平通过：达成市场放量达成市场放量土地属性的优势产品的类独栋属性产品线套数均价报价范围 套均总价（万）A427000675-705690B1226800610-640623C829500685-715700D825000590-620603G427700665-695680合计3627115别墅产品线分户型价格别墅产品线分户型价格按照与叶上海持平的价格所得出的叶语串串总价段的分布：注：叶上海联排别墅的均价为27000元/M2叶上海别墅剩余货量叶上海别墅剩余货量总价套数A5B17C26C户型和户型和B户型将是叶上海剩余货量中的去化重点。户型将是叶上海剩余货量中的去化重点。叶上海别墅联排剩余货量叶上海别墅联排剩余货量产品线功能性对比产品线功能性对比叶语叶语叶上海叶上海一层老人房客厅挑高6米三层主人空间功能性差异性不大功能性差异性不大均具备均具备产品线联列方式对比产品线联列方式对比优点：独立感强缺点：私密性差、自然阻挡严重优点：私密性较强、花园面积较大缺点：联排属性、中间户产品力较弱叶语叶语/叶上海别墅价格对比叶上海别墅价格对比产品线均价套均总价（万）A27000690B26800623D25000603C29500700G27700680叶语叶语产品线均价套均总价（万）A27800655 B25122553 C29107675 叶上海叶上海 总价段全面冲突，总价相互干扰严重总价段全面冲突，总价相互干扰严重户型均价总价范围(报价)套均总价A27000600720万690B26800623C29500700D25000603G27700680别墅整体报价别墅整体报价（采用一个报价范围）（采用一个报价范围）报价在回收价的基础上上调报价在回收价的基础上上调10万元万元抬升客户的价格心理预期抬升客户的价格心理预期别墅报价别墅报价户型总价范围(报价)A600720万BCDG使客户对于叶语别墅的总价预期落在660670万左右与叶上海联排中间套形成总价100万总价差距模糊报价可为叶语别墅户型价差调整留有一定空间叶语首次推案总货量统计叶语首次推案总货量统计业态套数面积金额公寓232243324.22亿别墅3686322.33亿268329646.56亿首次推案总回收价：6.55亿，总面积：3.3万万第五部分第五部分 营销节点铺排营销节点铺排营销节点安排营销节点安排业业务务动动作作开盘摇号开盘摇号软文软文11月4日11月12日11月24日11月27日销销售售节节点点首轮登录客户信息首轮登录客户信息公布价格公布价格软文软文11月5日11月11日开盘搞开盘搞看房班车启动看房班车启动11月18日软文软文11月19日业主品鉴会业主品鉴会短信、搜房网短信、搜房网短信、搜房网短信、搜房网短信、搜房网短信、搜房网短信、搜房网短信、搜房网次轮客户查资信次轮客户查资信收集资产证明收集资产证明 办理办理vipvip卡卡 注：根据蓄客情况作灵活调整注：根据蓄客情况作灵活调整公寓别墅首次开盘各户型报价首次开盘各户型报价户型总价范围(报价)A17150-180A21A16190-240A18A20户型总价范围(报价)A600720万BDG感感 谢谢 聆聆 听听Thanks for listeningThanks for listening