XXXX集团五年战略规划与集团五年战略规划与20112011年经营策略年经营策略120112011年年2 2月月2525日日一一. 2010. 2010年经营简要回顾年经营简要回顾 目录目录二二. .未来五年的战略规划及目标未来五年的战略规划及目标 1、集团战略定位和目标集团战略定位和目标 2 2、集团发展战略、集团发展战略 三三.2011.2011年经营计划年经营计划1.各地区关键项目都有不同程度的突破各地区关键项目都有不同程度的突破 云南云南云南云南北京北京北京北京刘娘府：刘娘府：安置房成片开工，私房院落拆迁率达70% 深圳深圳深圳深圳南京南京南京南京南京奥宸公司成立南京奥宸公司成立公司业务挺进长三角香缇玫瑰项目：香缇玫瑰项目：拆迁率达80% 纳帕溪山：纳帕溪山：已开始样板区开始施工芒市国际文化小镇：芒市国际文化小镇：一期即将开工滇池星城项目：滇池星城项目：克服政府延期交地等困难 财富广场财富广场1号地块号地块：具备单体验收条件橙郡二期：橙郡二期：单体工程奥宸广场：奥宸广场：安置房部分基础施工橙郡一期：橙郡一期：项目拆迁率达91% 2、集团规范化管控进一步加强、集团规范化管控进一步加强工程管理工程管理工程管理工程管理成本管理成本管理成本管理成本管理计划管理计划管理计划管理计划管理有了很大提高 初步构建了成本控制体系 观念深入人心，深入项目集团有效地推进、实施了全面财务预算管理 3、集团的规模实力与品牌不断提升、集团的规模实力与品牌不断提升蝉联了“2010年中国房地产百强企业”称号 荣获“2010 中国中西部房地产公司品牌价值TOP10” 奥宸纳帕溪山荣获“2010 年中国房地产地方项目品牌价值TOP10” 奥宸企业品牌价值评估值超过10亿元 4、流程管理与信息化不断完善、流程管理与信息化不断完善完成了OA平台升级改版工作，流程基本可覆盖全集团使用 正在启用物业管理信息系统、财务资金管理系统 5、融资体系不断深化、融资能力不断增强、融资体系不断深化、融资能力不断增强 在银行对开发资金明显收紧情况下，集团通过各种渠道，与国内、国际的资本市场密切联系，增加资金供应。特别是2010年10月份，与中国农业银行签署银企战略合作协议，项目的开发提供了充足的资金保障。6、进一步了完善计划管理体系、进一步了完善计划管理体系2010年，我们在完善地产开发报表体系的基础上，重点实施“月度关键工作计划”，并以“工作联系函、提示”等形式督促关键工作，对各项目存在的关键问题进行分析，优化了计划实施与控制体系。7、工程管理向标准化、规范化迈进、工程管理向标准化、规范化迈进工程管理规范化程度有明显改善，各项目明确了质量管理要点，建立质量保证体系，实施样板引路和技术方案先行制度，减少了质量通病，完善了成品保护措施。安全文明施工也有了整体性改善。 产品策划与研发的专业综合能力显著提高，纳帕溪山项目等多个项目的设计策划成果都是在多专业的综合中形成、完善。在产品的设计中，“南加州风格”逐渐成熟，并应用于住宅、酒店、旅游等产品的研发设计中。8、产品策划与设计能力逐步提升、产品策划与设计能力逐步提升 2010年，以成本测算、目标成本审核、结算审核为主要环节，不断完善了目标成本控制体系。通过目标成本的分解，签定总包干价等方式，实行严格的动态成本发生审核，将成本管理真正纳入到预算框架内。9、成本控制体系初有成效、成本控制体系初有成效一一. 2010. 2010年经营简要回顾年经营简要回顾 目录目录二二. .未来五年的战略规划及目标未来五年的战略规划及目标三三.2011.2011年经营计划年经营计划1、集团战略定位和目标集团战略定位和目标2 2、集团发展战略、集团发展战略奥宸集团的使命：成就世界人居梦想奥宸集团的使命：成就世界人居梦想社 会，创造性地解决社会问题 员 工，以人为本，倡导积极、正直、诚实、平等、尊重和简单 投资者，实现价值增值持续最大化 客 户，以客户为导向，为客户创造最大价值 奥宸的使命：成就世界人居梦想奥宸的使命：成就世界人居梦想合作伙伴，尊重专业，价值共赢中国领先的综合地产运营商中国领先的综合地产运营商中国领先的综合地产运营商中国领先的综合地产运营商专注提供更加整合的及可持续发展的综合地产价值专注提供更加整合的及可持续发展的综合地产价值专注提供更加整合的及可持续发展的综合地产价值专注提供更加整合的及可持续发展的综合地产价值奥宸集团的愿景：中国领先的综合地产运营商奥宸集团的愿景：中国领先的综合地产运营商奥宸集团承担如下三种企业角色：人居价值的整合者人居价值的整合者旅游地产价值标杆的树立者旅游地产价值标杆的树立者创新服务价值的实践者创新服务价值的实践者奥宸集团的核心价值观：精诚守信，稳健发展奥宸集团的核心价值观：精诚守信，稳健发展我们将始终保持忧患意识、自省意识、学习意识，永不满足，百折不挠，不断对自己提出新的要求，不断追求高目标，不断超越自我、超越他人，不断提升企业的核心竞争能力。追求卓越、不断超越追求卓越、不断超越始终关注如何提升顾客价值应成为卓越员工的信仰；我们的顾客不仅包括外部客户，也包括内部客户不断带给顾客惊喜不断带给顾客惊喜每一位员工都是平等、真诚和友好的，信任并尊重员工是我们自始至终坚定不移的信念，是企业发展壮大的基础，员工给予我们的回报也必然是责任心、创造力和使命感简单就是从常识出发，从专业的基础出发去处理问题，卓越倡导简明的人事及人际关系讲速度必须是工作的一种方式，一种思维的方式；我们应永续经营、稳健运作，实现可持续发展；公司经营应有风险意识，在风险承担范围内得到长足发展。稳健发展、永续经营稳健发展、永续经营员工是公司的合作伙伴员工是公司的合作伙伴美好的事物都是简单的美好的事物都是简单的奥宸集团三年战略地图奥宸集团三年战略地图描述战略：平衡计分卡的战略地图描述战略：平衡计分卡的战略地图未来三年，净资产收益率不低于20，净利润复合增长率不低于402015年销售收入达到700亿元战略主题：确保收入和利润可确保收入和利润可持续有质量的增长持续有质量的增长提高资产周转率，IRR不低于20巩固多元化融资渠道，加强与保险基金合作，发起房地产基金产品优势顾客关系舒适美观便捷的住宅环境商务价值标杆的树立者 聚焦一二线最有活力城市聚焦一二线最有活力城市远期采取远期采取32X跨区域战略跨区域战略中近期采取中近期采取43X策略策略优先布局一线，辐射经济发达的优先布局一线，辐射经济发达的三省二三线潜力城市三省二三线潜力城市住宅与商务双业态组合住宅与商务双业态组合一线与二线核心城市中高端住宅一线与二线核心城市中高端住宅一线与二线核心城市一线与二线核心城市CBD商务综合体商务综合体二三线潜力城市中心城区中高端住宅二三线潜力城市中心城区中高端住宅效率优先，快速滚动开发效率优先，快速滚动开发快速复制标准化产品与服务快速复制标准化产品与服务高度协同的业务流程高度协同的业务流程高效营运管理高效营运管理标准化产品标准化产品加深对客户需求研究加深对客户需求研究成功产品标准化定型成功产品标准化定型服务标准化服务标准化品牌标准化品牌标准化培养战略导向、关注客户、技能良好、士气高昂的员工培养战略导向、关注客户、技能良好、士气高昂的员工人员配置合理高效人员配置合理高效重视员工发展与培养重视员工发展与培养构建竞争性激励机制构建竞争性激励机制塑造良好的企业文化氛围塑造良好的企业文化氛围战略理解与有效执行战略理解与有效执行组织管控高效，授权合理组织管控高效，授权合理卓越化培训卓越化培训知识总结与交流知识总结与交流管理信息化管理信息化 管理报告及时简单清晰管理报告及时简单清晰专业条线定期交流专业条线定期交流财务层面客户层面内部流程层面学习与成长层面快速开发，标准化复制快速开发，标准化复制以人为本以人为本多项目开发与知识共享多项目开发与知识共享信息透明畅通信息透明畅通成本控制目标成本管理土地成本控制战略主题：效率优先，效率优先，标准化，一体化标准化，一体化战略主题：一二线城市优质一二线城市优质生活创造者和商生活创造者和商务标杆树立者务标杆树立者战略主题：以人为本，多项以人为本，多项目知识共享目知识共享令客户惊喜的产品与服务令客户惊喜的产品与服务优质产品独特服务体验优质产品独特服务体验展现中高端品牌形象展现中高端品牌形象合理定价，价值提升合理定价，价值提升我们的愿景：中国领先的综合地产运营商我们的愿景：中国领先的综合地产运营商我们的愿景：中国领先的综合地产运营商我们的愿景：中国领先的综合地产运营商专注提供更加整合的及可持续发展的综合地产价值专注提供更加整合的及可持续发展的综合地产价值专注提供更加整合的及可持续发展的综合地产价值专注提供更加整合的及可持续发展的综合地产价值我们的使命：营造身心归属的空间我们的使命：营造身心归属的空间我们的价值观：追求卓越、不断超越；不断带给顾客惊喜；稳健发展、永续经营；员工是公司的合作伙伴；美好的事物都是简单的我们的价值观：追求卓越、不断超越；不断带给顾客惊喜；稳健发展、永续经营；员工是公司的合作伙伴；美好的事物都是简单的项目开发一体化项目开发一体化选择战略合作供应商选择战略合作供应商优化分包模式优化分包模式参控股关键环节参控股关键环节奥宸集团奥宸集团2015年发展目标：签约收入年发展目标：签约收入700亿元，亿元，净利润率达到净利润率达到20%20%20152015年签约收入达到年签约收入达到700700亿元，净利润率达到亿元，净利润率达到20%20%完成三大区域（珠三角，长三角，环渤海）及二线核心完成三大区域（珠三角，长三角，环渤海）及二线核心城市布局，开展周边二三线潜力城市布局城市布局，开展周边二三线潜力城市布局2011年签约收入近年签约收入近100亿元，未来五年年均增长率不低于亿元，未来五年年均增长率不低于50100605050公司战略的整体思路为：公司战略的整体思路为：“一主两辅一主两辅”、“只做最强只做最强”、“三业三业态态”，以实现稳健的、可持续的、有质量的增长，以实现稳健的、可持续的、有质量的增长聚焦经济发达城市群，分享中国城市梯级发展带来的机遇，降低区域风险聚焦经济发达城市群，分享中国城市梯级发展带来的机遇，降低区域风险通过住宅、商务和旅游地产三产品业态分散风险，出售与持有相结合，降通过住宅、商务和旅游地产三产品业态分散风险，出售与持有相结合，降低政策风险低政策风险房地产开发、商业经营和房地产综合服务房地产开发、商业经营和房地产综合服务“一主两辅一主两辅”，把握行业发展趋势，把握行业发展趋势，实现产业相关多元化，降低产业风险实现产业相关多元化，降低产业风险一主两辅一主两辅只做最强只做最强三业态组合三业态组合结合奥宸愿景和房地产未来发展趋势，奥宸集团未来将定位于集房结合奥宸愿景和房地产未来发展趋势，奥宸集团未来将定位于集房地产开发、房地产综合服务和房地产投资管理为一身的置业集团地产开发、房地产综合服务和房地产投资管理为一身的置业集团奥宸集团奥宸集团房地产开发集团房地产开发集团房地产综合服务集团房地产综合服务集团房地产投资管理集团房地产投资管理集团住宅商务多业态住宅商务多业态+旅游地产旅游地产中高端客户群中高端客户群跨区域跨区域物业经营物业经营物业管理物业管理设施管理设施管理资产管理资产管理集团投融资平台集团投融资平台不动产金融服务平台不动产金融服务平台房地产基金房地产基金房地产信托房地产信托房地产开发业务战略定位的核心要点在于回答四个问题：谁是我房地产开发业务战略定位的核心要点在于回答四个问题：谁是我们的目标客户？我们给客户提供什么类型的产品？以及我们未来们的目标客户？我们给客户提供什么类型的产品？以及我们未来去何处发展？我们采取何种方式管控项目？去何处发展？我们采取何种方式管控项目？区域及城市选择区域及城市选择产品选择产品选择客户选择客户选择远期采取远期采取1 14 4X X跨区域开发战略，中期采取跨区域开发战略，中期采取1 14 4策略，近期采取策略，近期采取1 13 3策略，优先布局一线及二线核心城市，辐射周边二线潜力城市策略，优先布局一线及二线核心城市，辐射周边二线潜力城市一线与二线核心城市中高端住宅、中心或次中心城市商务综合体与一线与二线核心城市中高端住宅、中心或次中心城市商务综合体与其他二三线潜力城市中高端住宅标准化复制相结合其他二三线潜力城市中高端住宅标准化复制相结合重品质、服务和价值的中高端个人与企业客户为目标客户群重品质、服务和价值的中高端个人与企业客户为目标客户群致力于服务中高端目标客户群，一线城市提供中高端住宅与城市商务致力于服务中高端目标客户群，一线城市提供中高端住宅与城市商务综合体，二三线潜力城市提供中高端住宅，分阶段跨区域稳健发展综合体，二三线潜力城市提供中高端住宅，分阶段跨区域稳健发展管控模式选择管控模式选择总部分公司项目三级管控模式，分公司为项目开发的主体，总总部分公司项目三级管控模式，分公司为项目开发的主体，总部对于开发关键环节严格把关，对不同阶段分公司实现权变授权部对于开发关键环节严格把关，对不同阶段分公司实现权变授权谁是我们的目标客户：追求品质，注重服务，挖掘价值的中高收谁是我们的目标客户：追求品质，注重服务，挖掘价值的中高收入个人客户与中高端企业客户入个人客户与中高端企业客户挖掘价值挖掘价值注重服务注重服务追求品质追求品质我们不仅提供产品和服务，我们还为客户创造价值，我们关注城市我们不仅提供产品和服务，我们还为客户创造价值，我们关注城市发展规划的方向，我们的物业处在城市未来具有升值潜力的位置发展规划的方向，我们的物业处在城市未来具有升值潜力的位置我们不仅仅提供优质的产品，我们更注重为客户提供优质的服务，我们不仅仅提供优质的产品，我们更注重为客户提供优质的服务，不仅包括给客户提供最好的购房体验，还为客户提供社区文化建设，不仅包括给客户提供最好的购房体验，还为客户提供社区文化建设，创造和谐社区文化创造和谐社区文化我们提供的产品具有几个典型特质：合理舒适的小区规划设计、人我们提供的产品具有几个典型特质：合理舒适的小区规划设计、人性化的户型设计、优美的园林景观配套、令人愉悦的外立面设计性化的户型设计、优美的园林景观配套、令人愉悦的外立面设计我们的目标客户是：追求品质，注重服务，挖掘价值的中高收入个人客我们的目标客户是：追求品质，注重服务，挖掘价值的中高收入个人客户与中高端企业客户户与中高端企业客户我们给客户提供什么类型的产品我们给客户提供什么类型的产品 ：一线与二线核心城市中高端：一线与二线核心城市中高端住宅、城市商务综合体与旅游地产复制相结合住宅、城市商务综合体与旅游地产复制相结合奥宸集团房地产奥宸集团房地产开发产品定位开发产品定位一线与二线核心城市中一线与二线核心城市中高端住宅高端住宅具有发展潜力区域中端刚性需求住宅楼盘、别墅及稀缺景观豪宅一线与二线核心一线与二线核心城市商务综合体城市商务综合体一线与二线核心城市中心和次中心CBD区商务综合体旅游地产旅游地产适宜城市开发旅游地产项目，以产品复制为主高利润率低周转项目高利润率项目高周转或高利润率项目我们采取何种跨区域发展战略我们采取何种跨区域发展战略 ：近期采用：近期采用1+3区域拓展策略，中期区域拓展策略，中期采取采取14区域拓展策略，远期采取区域拓展策略，远期采取1+4X策略策略近期：近期： 13策略策略远期：远期： 1+4+X策策略略中期：中期： 14策略策略巩固云南市场，在三个区域珠三角、长三角和环渤海进行布局，在优巩固云南市场，在三个区域珠三角、长三角和环渤海进行布局，在优先完成一线城市和二线潜力核心城市布局。，先完成一线城市和二线潜力核心城市布局。，以云南和珠三角、长三角、环渤海、西部区域为战略基础，在资源充以云南和珠三角、长三角、环渤海、西部区域为战略基础，在资源充足时择机选择其他机会潜力城市足时择机选择其他机会潜力城市继续巩固云南市场，布局珠三角，长三角，环渤海及西部地区，优先继续巩固云南市场，布局珠三角，长三角，环渤海及西部地区，优先布局一核心城市，辐射周边二线潜力城市，后择机选择其他潜力城市。布局一核心城市，辐射周边二线潜力城市，后择机选择其他潜力城市。我们采取的跨区域发展战略我们采取的跨区域发展战略 ：远期采取：远期采取1+4+X跨区域开发战略，中近期跨区域开发战略，中近期采取采取1+4策略，布局一线与二线核心城市，辐射周边二线潜力城市策略，布局一线与二线核心城市，辐射周边二线潜力城市图示未来奥宸进入城市区域分布图，蓝色代表中近期城市布图示未来奥宸进入城市区域分布图，蓝色代表中近期城市布局，红色虚框代表远期可能进入区域局，红色虚框代表远期可能进入区域城市布局应遵循城市布局应遵循“点线片点线片”战略，在完成一线城市和二线核心战略，在完成一线城市和二线核心城市布局前提下，向周边二线潜力城市扩张，实现资源聚焦城市布局前提下，向周边二线潜力城市扩张，实现资源聚焦“点点线线片片”战略战略一线城市和二线核心城市具有人才、资金、资源稀缺的优势，房地产市场容量大，成熟稳定，开发风险小，有利于树立品牌，吸纳人才，获得资金，应作为跨区域布局首选；向周围200公里半径拓展市场。比如在长江三角洲，是以南京为中心，向苏州、无锡、杭州、合肥拓展；在珠江三角洲，是以深圳为中心，分别向东莞或惠州、中山二线潜力城市拓展；在环渤海，以北京为中心向天津、青岛、烟台、石家庄拓展。在中心城市200公里半径内拓展市场，一般可以将这个范围内的业务作为项目公司来运作。而在中心城市300公里半径外拓展市场，只能组建分公司来运作。因此，通过实施点线片战略，希望能最节约地配置人力资源。公司目前在已进入的城市和市场，单个城市项目运作数量偏少，很大程度上导致运营管理效率和人工效能较低，营业管理费用率偏高。因此我们一方面要加强区域布局，一方面要在成熟区域加强一城多项目运作一方面要加强区域布局，一方面要在成熟区域加强一城多项目运作，使具规模经济，扩大市场影响力，提高运营管理效率，降低营业管理费用率，以提高人均效能和销售净利率。在已进入战略城市开展一城多项目运作，实现规模经济，扩大影在已进入战略城市开展一城多项目运作，实现规模经济，扩大影响力，提高人均效能，但新增项目响力，提高人均效能，但新增项目IRR原则上不低于原则上不低于20我们采取何种方式管控项目：总部分公司项目三级管控模式，我们采取何种方式管控项目：总部分公司项目三级管控模式，分公司为项目开发的主体，对不同阶段分公司实现权变授权分公司为项目开发的主体，对不同阶段分公司实现权变授权三级管控模式三级管控模式关键环节把控关键环节把控权变授权权变授权总部城市公司项目三级管控模式，其中城市公司以一线城市和总部城市公司项目三级管控模式，其中城市公司以一线城市和二线潜力核心城市为主，需在已进入城市尽快实现一城多项目开发二线潜力核心城市为主，需在已进入城市尽快实现一城多项目开发总部重点对于价值链中获取土地、产品定位、概念方案设计、目标总部重点对于价值链中获取土地、产品定位、概念方案设计、目标成本制订、营销策略、销售价格确定等关键环节严格把控成本制订、营销策略、销售价格确定等关键环节严格把控总部将结合分公司的性质、所处发展阶段、管理成熟度、管理人员总部将结合分公司的性质、所处发展阶段、管理成熟度、管理人员能力状况不同而采取不同的授权体系，提供适当的管控能力状况不同而采取不同的授权体系，提供适当的管控我们采取的管控模式：总部分公司项目三级管控模式，分公司我们采取的管控模式：总部分公司项目三级管控模式，分公司为项目开发的主体，对不同阶段分公司实现权变授权为项目开发的主体，对不同阶段分公司实现权变授权总的来说，未来奥宸集团的发展可分为短期、中期和远期三总的来说，未来奥宸集团的发展可分为短期、中期和远期三个阶段进行，每个阶段重点均有相应变化个阶段进行，每个阶段重点均有相应变化时间安排时间安排价值价值短期短期（20112011）中期中期（20132013年前）年前）远期远期（20152015年前）年前）一年一年三年三年五年五年蓄势调整年蓄势调整年高速成长期高速成长期突破腾飞期突破腾飞期区区 域域产产 品品价值链价值链1+3拓展策略，以云南为基础，布局三区域已开发中高档住宅、综合商务体和旅游地产以房产开发为主，适当加入价值链中其他业态14拓展策略，获取一线与二线核心城市中心区与次中心优质项目已开发中高档住宅、BD综合商务体和旅游地产把房产开发和物业经营应作为发展重点，地产开发和物业管理作为支持业务房地产开发、房地产综合服务和房地产投资管理1+4X拓展策略，依托一线与二线核心城市向周边二线潜力城市中心优质项目，进入30个城市形成自身的品牌体系，具备多业态开发能力客客 户户具有刚性需求的客户群中高收入阶层，注重品质、品牌和注重价值的客户中高收入阶层为主，进一步细分客户群，结合奥宸集团战略规划，可以明确未来三年战略目标结合奥宸集团战略规划，可以明确未来三年战略目标20152015年年20132013年年20112011年年客客户户目目标标财财务务目目标标学学习习与与成成长长目目标标确保销售收入近百亿，净利润确保销售收入近百亿，净利润3030亿，亿，实现跨越式发展实现跨越式发展净利润： 30亿主营收入：100亿稳健增长，净利润增长率不低于稳健增长，净利润增长率不低于3030，20142014年企业香港年企业香港IPOIPO上市上市净利润：100亿主营收入：360亿稳定增长，净利润增长率不低于稳定增长，净利润增长率不低于3030，加强资本运作，加强资本运作，净利润：200亿主营收入：700亿合理布局，资源重点投向一线城市合理布局，资源重点投向一线城市和二线城市中心区刚性需求产品，和二线城市中心区刚性需求产品，坚持优质产品和优质服务相结合坚持优质产品和优质服务相结合有效拓展项目：一二线中高档住宅、商业及旅游地产有效拓展面积：500万平方米客户满意度：80依托一线和核心二线，辐射周边二线依托一线和核心二线，辐射周边二线有效拓展项目：一二线中高档住宅、商业及旅游地产有效拓展面积：980万平方米客户满意度：82巩固一线和二线，拓展周边二三线城市巩固一线和二线，拓展周边二三线城市有效拓展项目：一二线中高档住宅、商业及旅游地产有效拓展面积：1000万平方米客户满意度：84设计前置，优化分包模式，优先应设计前置，优化分包模式，优先应用标准化产品，建立项目开发一体用标准化产品，建立项目开发一体化模式，提高项目开发速度化模式，提高项目开发速度项目IRR：相对提升10产品标准化率：新开项目优先应用标准化产品开发周期：相对缩短5工程质量：例检结果得分大于75增加营运效率，提高产品标准化率增加营运效率，提高产品标准化率项目IRR：相对提升10产品标准化率：20开发周期：相对缩短5工程质量：例检结果得分大于80快速滚动开发，标准化复制快速滚动开发，标准化复制项目IRR：相对提升10产品标准化率：30开发周期：相对缩短5工程质量：例检结果得分大于85重点关注人员发展、激励和氛围，重点关注人员发展、激励和氛围，加强培训，促进专业条线交流，提加强培训，促进专业条线交流，提升管理信息化应用水平升管理信息化应用水平员工敬业度 69分人工效能：20人/项目（8万）知识积分：不低于50分建立规范的跨区域多项目开发模式建立规范的跨区域多项目开发模式员工敬业度 71分人工效能： 20人/项目（8万）知识积分：不低于70分建立完善的跨区域多项目开发模式建立完善的跨区域多项目开发模式员工敬业度 73分人工效能： 18人/项目（8万）知识积分：不低于90分营营运运目目标标集团化集团化标准化标准化一体化一体化金融化金融化规模化规模化效率优先效率优先效率优先效率优先效能优先效能优先效能优先效能优先奥宸集团的发展战略总结为：奥宸集团的发展战略总结为：“两先五化两先五化”单个项目利单个项目利润最大化润最大化企业整体价企业整体价值最大化值最大化即以效率优先和效能优先为战略方针，通过集团化、标准化、一体化、规模化、金即以效率优先和效能优先为战略方针，通过集团化、标准化、一体化、规模化、金融化五大战略举措，实现从单个项目利润最大化到企业整体价值最大化的转变融化五大战略举措，实现从单个项目利润最大化到企业整体价值最大化的转变资产负债率有上限，财务杠杆利用空间有限；销售净利率在竞争日益激烈的行业环境下提升空间相对小些，在集团化经营的前提下，主要通过标准化、规模化来降低成本； 总资产周转率提升空间较大，且对ROE影响权重大于销售净利率； 提高总资产周转率，同时努力降低成本费用率，提升人均效能，确保利润增长的有效率和有质量。效率优先效率优先效率优先效率优先 效率优先首先是要把握开发效率，缩短开发周期，迅速滚动，加快销售速度和资金回流速度，以时间赢得资金效率提升；其次集团作为投资中心的角色要提高资金使用效率，把握合适的净负债率和正确的投资布局，及时有效地将钱投到项目中去，提升资金效率。含义含义注：财务指标构稽关系为：净资产收益率（ROE）净利润/净资产；销售净利率净利润/销售收入；总资产周转率销售收入/总资产；资产负债率负债/总资产；总资产负债净资产（所有者权益）。总资产总资产周转率周转率资产资产负债负债率率销售销售净利净利率率杜邦解析ROE销售净利率销售净利率总资产周转率总资产周转率1/（1资产负债率）资产负债率）效率优先首先是要把握开发效率，缩短开发周期，以时间赢得资效率优先首先是要把握开发效率，缩短开发周期，以时间赢得资金效率提升，其次集团作为投资中心的角色要提高资金使用效率金效率提升，其次集团作为投资中心的角色要提高资金使用效率效能优先效能优先效能优先效能优先 效能优先就是在公司大规模扩张，业务量剧增的背景下合理提高工作质量，合理控制人员数量，人均创利稳步增长，并相应提高员工的收入水平人均创利稳步增长，并相应提高员工的收入水平。效能优先是要通过由上而下的系统的方法，真正落实到具体的工作中。含义含义衡量人工效能的两项基本指标衡量人工效能的两项基本指标 人均开发面积人均创利效能优先就是在公司大规模扩张，业务量剧增的背景下合理提效能优先就是在公司大规模扩张，业务量剧增的背景下合理提高工作质量，合理控制人员数量，人均创利稳步增长，并相应高工作质量，合理控制人员数量，人均创利稳步增长，并相应提高员工的收入水平提高员工的收入水平集团化集团化集团化集团化 目前公司进入了集团化过渡时期，因此，集团对分公司的管控从原来的项目操作式管控模式，逐步转变为集团化战略管控模式，集团的角色最新定位应为“规范、指导、支持、监控”。鉴鉴于于各各分分公公司司管管理理成成熟熟度度和和人人员员能能力力的的不不同同，集集团团也将分阶段采取分级权变的管控模式。也将分阶段采取分级权变的管控模式。含义含义124规范规范 指导指导监控监控集团的角色定位集团的角色定位集团的角色定位集团的角色定位分公司是集团的效益来源，集团要在专业上支持分公司发展，为分公司提供资源和支持 集团化是指集团对分公司的管控从项目操作式管控模式，逐步集团化是指集团对分公司的管控从项目操作式管控模式，逐步转变为集团化战略管控模式，集团的角色定位为转变为集团化战略管控模式，集团的角色定位为“规范、指导、规范、指导、支持、监控支持、监控”集团为分公司制定统一的制度、流程规范集团对分公司进行统一的战略规划 ，对分公司进行统一的业务管理培训集团对分公司的战略规划实施和制度流程执行实施监控支持支持 3标准化标准化标准化标准化 标准化是为了在一定范围内获得最佳秩序，对现实问题或潜在问题制定共同使用和重复使用的条款的活动。房地产行业内的标准化主要是为了提高项目的开发效率，降低整体成本。提高项目的开发效率，降低整体成本。含义含义规模开发下主流产品市场最大化的要求；不同区域下操作水准均质化的要求；快速开发下减少犯错率的要求；成本压缩下人均开发效能提高的要求；品牌的产品特征明晰化的要求。标准化标准化前前标准化标准化中中标准化标准化后后标准化的演变 标准化的意义房地产行业内的标准化主要是为了提高项目的开发效率，降低房地产行业内的标准化主要是为了提高项目的开发效率，降低整体成本，以满足集团化、规模化和金融化的要求整体成本，以满足集团化、规模化和金融化的要求一体化一体化一体化一体化 包含两层意思：内内部部协协作作一一体体化化与与外外部部合合作作一一体体化化。房地产行业本身就是资源整合性的行业，随着行业的发展，通过内部协作无缝连接，实现高效低成本运作，以及通过对上游社会优质资源的有效整合，竞争性环节适度外包，并建立战略供方关系，可降低房地产开发的复杂度，集中精力到自身核心竞争力的提升上，提高整体经营效率，从而为客户创造更高的价值。 内部协作一体化指集团各业务部门严格执行业务流程体系，共同遵循“以客户为导向”的战略原则，从土地储备和项目论证开始紧紧围绕目标客户需求和产品定位开展工作。 外部合作一体化指集团需要围绕行业价值链，与优秀供方建立战略合作伙伴关系，以提高开发效率和开发质量。这里的供方主要包括设计单位、营销单位、施工单位以及材料、设备供应商。含义含义一体化包含两层意思：内部协作一体化与外部合作一体化一体化包含两层意思：内部协作一体化与外部合作一体化规模化规模化规模化规模化 长期来看，房地产行业的平均利润率将逐年降低。单项目利润率降低的情况下惟有通过扩大业务规模保持集团整体利润的不断发展。并且可以规模优势实现战略采购，进一步降低成本。l 随着房地产行业集中度的提高，规模化将成为房地产企业选择的必然趋势，为此首先要对土地储备实现规模化，因而跨区域开发成为必然。l 在公司上市和实现集团化经营后，快速滚动发展将成为公司经营的主旋律。规模化是实现快速滚动发展的前提和效应发挥的放大器。l 考察单项目的土地和建安成本，行业竞争差距不大，压缩空间有限，公司成本费用率要通过规模化经营去降低。含义含义规模化是指长期来看单项目利润逐步降低的情况下，惟有通过效规模化是指长期来看单项目利润逐步降低的情况下，惟有通过效率提升和逐步扩大业务规模才能保持集团整体利润不断发展，但率提升和逐步扩大业务规模才能保持集团整体利润不断发展，但规模化发展必须结合集团管理成熟度和人员成熟度稳健进行规模化发展必须结合集团管理成熟度和人员成熟度稳健进行金融化金融化金融化金融化 金融化包括三方面，第一是加强资本运作，实现集团融资渠道多元化，开展收购、兼并等行业整合活动，第二是提高集团的投资理财能力，通过经营或者投资实现较高盈利，最终是逐步实现产品经营和地产金融相结合的运营模式含义含义上市之前可通过银行贷款、项目融资、信托等方式拓宽融资渠道；积极寻找机会，尽快完成上市融资，构筑稳健的资本运作平台，并通过发行新股、债券等方式融资、收购兼并重组行业内资源 多元化融资多元化融资多元化融资多元化融资 金融化首先是丰富融资渠道，开展项目融资，目标在金融化首先是丰富融资渠道，开展项目融资，目标在2014年完年完成香港成香港IPO上市；其次是在集团上市后，适当增持一线城市上市；其次是在集团上市后，适当增持一线城市CBD物业，形成稳健现金流组合，第三应伺机发展房地产金融物业，形成稳健现金流组合，第三应伺机发展房地产金融在集团上市后资金充足的前提下，适当增持一线城市CBD城市综合体的商务物业，构造第二主业，形成稳健的现金流组合，并探索与海外基金合作上市后适当增持物业上市后适当增持物业上市后适当增持物业上市后适当增持物业 集团应明确界定不动产担保公司为房地产金融服务商，并在此基础上培养沉淀相关房地产金融人才，伺机收购房地产信托机构，发起设立房地产基金，逐步打造房地产金融控股板块伺机发展房地产金融伺机发展房地产金融伺机发展房地产金融伺机发展房地产金融 通过落实通过落实“五化两先五化两先”战略设想，进而打造集团核心竞争力战略设想，进而打造集团核心竞争力集团化集团化集团化集团化 标准化标准化标准化标准化 一体化一体化一体化一体化规模化规模化规模化规模化 金融化金融化金融化金融化效率优先效率优先效率优先效率优先效能优先效能优先效能优先效能优先顺应规模扩大和经营主体改变的趋势战略目的战略目的战略手段战略手段合理定位集团总部、分公司、项目角色逐步转变管控方式提高开发效率降低成本搭建成熟可复制的管理平台管理标准化产品标准化加强协作，提高效率提高自身讨价还价能力内部客户导向外部客户导向（包括供应商）降低成本，提高利润提高企业竞争力加强跨区域布局在成熟区域加强一城多项目运作顺应规模扩大和经营主体改变的趋势掌控价值链上游加强投融资能力加强理财能力顺应规模扩大和经营主体改变的趋势提高净资产收益率缩短开发周期加快项目滚动顺应规模扩大和经营主体改变的趋势提高公司经营能力提高员工收入水平，吸引人才，保留人才优化组织结构工作升级优化流程提高团队工作能力10年工作重点年工作重点加强培训促进专业条线交流提升管理信息化应用水平坚持优质产品的理念，牢固树立中高端品牌形象；重点突出优质服务理念，努力实现服务标准化建立以工程为中心的项目开发一体化模式良好项目开发社会环境和关系确保销售收入近百亿，净利润30亿，实现跨越式发展合理布局，资源重点投向一线和二线城市中心区刚性需求产品全力以赴实现上市目标；树立资本市场品牌声誉；探索基金在商务地产领域合作；设计前置优化采购分包模式优先应用标准化产品关注员工职业发展建立竞争性激励机制塑造良好企业文化氛围一一. 2010. 2010年经营简要回顾年经营简要回顾 目录目录二二. .未来五年的战略规划及目标未来五年的战略规划及目标 1、集团战略定位和目标集团战略定位和目标 2 2、集团发展战略、集团发展战略 三三.2011.2011年经营计划年经营计划我们将在研发、运营、营销、成本等各核心专业系统实施各专业管理体系我们将在研发、运营、营销、成本等各核心专业系统实施各专业管理体系的构建的构建 财务维度市场与客户维度AB学习与成长维度D内部运营维度C继续提高从银行融资水平，重点加强与银行的战略合作伙伴关系 发挥管理会计作用，加强预算的过程控制，逐渐发挥出财务在经营中的龙头作用。 夯实基础会计操作水平，规范帐务处理和报表，提高财务预算的质量 拓宽渠道，与基金、信托等建立良好的合作关系，吸引境外资金 财务维度A各地区公司要切实提升对销售方案的编制与执行能力 集团要主导构建一个高水平的策划与营销管理体系 着力提升项目的全过程营销能力 集团要加强对营销各环节的系统化的指导 市场与客户维度B内部运营维度C一是建立以项目为导向的研发管理体系 二是加强以计划为核心的运营统筹体系 三是构建一个目标成本管理体系 四是继续提升工程管理水平五是初步建立起商业地产的运作和管理能力 六是搭载业务流程的信息化建设 七是建立一个监审管理体系 学习与成长维度D提升企业文化，完善、传播企业核心价值观，增强员工企业归属感、提升团队凝聚力 建立一个以“选、用、留、育”为核心机制的人力资源管理体系 建设一个“学习型”组织 最后，我向大家提三点要求：最后，我向大家提三点要求：第一，今年是集团抓规范化、体系化、目标管理的一年，我们将在各专业系统推广一系列体系化建设举措，集团上下各级管理者要高度重视、积极配合，特别是主要高管要充分认识到体系建设的重要性和紧迫性，身体力行，抓好这项工作。 第二，今年集团的很多重要项目都进入决战年，集团上下要全力拼搏，高管要负起责任，要有担当，面对困难要迎难而上。今年，我们还将强化目标管理，对目标完成业绩进行刚性考核，不讲任何理由。 第三，要完成今年挑战不小的经营任务，就一定要讲团结，形成合力。特别是要讲团队建设，高管要严于律己，以身作则，带头严守公司纪律，带好团队，这样才能带出训练有素、有战斗力的团队。= = 谢谢！谢谢！=