第二章 消费支出规划第二章消费支出规划第二章消费支出规划20122012年个人房贷余额超过2 2万6 6千亿元5454：月供占收入2020505032%32%：月供占收入50%50%以上 如何可以均匀地享受一生的财富？ 预期中国汽车销量每年增速至少1010金融市场与消费支出的关系n金融市场发达，才能融资或投资n结合方式：1、融资：从金融市场借贷调整消费模式住房消费信贷、汽车消费信贷和信用卡消费信贷2、投资：投资于金融产品：股票、债券和基金来获取收益，增强可消费能力第一节制定住房消费方案 一、住房支出的分类 （1）住房消费（租金价格衡量） 购房； 租房。 （2）住房投资 将住房看成投资工具。二、购房的目标 （1）购房面积需求 不必盲目求大（面积闲置问题）（面积闲置问题）； 无需一次到位（时尚、人口调整问题）（时尚、人口调整问题） （在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）； 量力而行（考虑首付款金额）（考虑首付款金额）。 （2）购房环境需求 房价取决于区位和面积。购房目标购房目标n购房目标三要素：客户家庭计划购房时间 希望的居住面积 届时房价n例如：我希望年后购买120平米左右，价格为5000元每平米的房屋。n注意：购房目标必须明确，不能模糊现在和未来负担能力居住地点变迁和年限自己房屋的依赖性房租增长率未来房屋价格的预期购房 租房 ? ?房屋居住需求家庭人数生活品质购房租房购房规划租房地段环境价格内部设施房屋总价地段、环境户型、类别品牌、管理保值增值潜力首期付款偿还贷款购房规划的流程三、购房的财务决策 1 1、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法 （1 1）以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价。）以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价。 可负担首付款可负担首付款= =目前净资产在未来买房时的终值目前净资产在未来买房时的终值+ +以目前以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值年收入为年金在未来购房时的年金终值 年收入中可负担首付比年收入中可负担首付比例的上限；例的上限； 可负担房贷可负担房贷= =以未来购房时年收入为年金的年金现值以未来购房时年收入为年金的年金现值 年年收入中可负担贷款的比率上限；收入中可负担贷款的比率上限； 可负担房屋总价可负担房屋总价= =可负担首付款可负担首付款+ +可负担房贷；可负担房贷； 可负担房屋单价可负担房屋单价= =可负担房屋总价可负担房屋总价/ /需求平方米数。需求平方米数。例例2-1 2-1 王先生年收入王先生年收入1010万元，预计收入每年增加万元，预计收入每年增加3%3%，每年的储，每年的储蓄比例为蓄比例为40%40%。目前有存款。目前有存款2 2万元，打算万元，打算5 5年后买房，假设王先年后买房，假设王先生的投资报酬率为生的投资报酬率为10%10%，准备房贷，准备房贷2020年，假设房贷利率年，假设房贷利率6%6%。 首付部分首付部分=29=29（万元）（万元） 贷款部分贷款部分=53.19=53.19（万元）（万元） 可负担房屋总价可负担房屋总价=82.19=82.19（万元）（万元） 房屋贷款占总价的成数房屋贷款占总价的成数=53.19/82.19=64.72% =53.19/82.19=64.72% 若王先生计划购买若王先生计划购买100100平方米的房子，则平方米的房子，则 可负担房屋单价可负担房屋单价=821900/100=8219=821900/100=8219（元（元/ /平方米）平方米） 1 1、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法 （2 2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。 欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价= =房屋单价房屋单价 需求面积；需求面积； 需要支付的首期费用需要支付的首期费用= =欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价 （1-1-按揭贷款成数比例）；按揭贷款成数比例）； 需要支付的贷款部分需要支付的贷款部分= =欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价 按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例； 每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用= =以月为单位的准年金值。以月为单位的准年金值。 例例2-2 2-2 ，张先生要购买，张先生要购买100100平方米的房子，目前市面上一般平方米的房子，目前市面上一般价格是价格是3000600030006000元元/ /平方米。假设按平方米。假设按7 7成按揭，贷款期限成按揭，贷款期限2020年。年。贷款利率贷款利率6%6%，等额本息还款。，等额本息还款。 3030万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况： 需要支付的首期款需要支付的首期款=3030%=9 =3030%=9 （万元）（万元） 需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额=3070%=21 =3070%=21 （万元）（万元） 每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用=1505=1505（元）（元） 6060万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况： 每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用=3009=3009（元（元) )购房相关税费n契税：普通住宅一般按房屋成交价1.5%缴纳，现统一下调为1% 非普通住宅按房屋成交价3%-5%缴纳n评估费：抵押品评估，各银行有自己的规定n律师费：公积金贷款不付 商业贷款收取（各银行有自己的规定） 商业贷款二手房要办理公证，每件200元。n保险费：额度最大费用，主要是抵押物财产保险及贷款信用保险 公积金贷款可不买保险 商业贷款：财产抵押担保时，购买房屋综合险；财产抵押和连带担保的，购买房屋险。购房相关税费n抵押登记费：80元每套n印花税：商品房买卖合同：5 个人购房贷款合同：0.5 领取房屋产权证时，每件贴花5元2008年11月1日起，个人自售或购买住房免征印花税n装修费用：经济型、舒适型、豪华型n购置家具和电器费用 以上开支形成了住房规划的财务目标。 3 3、购房财务规划的主要指标 住房负担比：房屋月供款与税后月总收入的比率。一般不应超过25%30% 财务负担比：所有贷款月供款与税后月总收入的比率。一般应控制在40%以内四、购房消费信贷 1 1 1 1、住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类 （1 1）个人住房公积金贷款）个人住房公积金贷款个人公积金贷款：以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。特点：期限：最长30年 利率低需要提供担保 贷款对象有要求：当地系统公积金缴存人 还款灵活度高 有贷款额度：一般70%。不超过购房合同，各地最高限额不同例如：某职工已经存有公积金例如：某职工已经存有公积金20 00020 000元，上月公积金汇元，上月公积金汇储储300300元，还有元，还有1010年退休。年退休。n该职工在退休年龄内可交存的公积金总额： =20 000+300*10*12=56 000n能够借入的总额为以下三者中最低者： 1、借款人在退休年龄内可交存的公积金总额56 000元 2、住房价格的70%。设住房评估价90 000元。90 000*70%=63 000 3、该市住房公积金管理中心的最高额度设为30 000元。 该职工的借款额度为30 000元。 1 1 1 1、住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类 （2 2）个人住房商业性贷款（）个人住房商业性贷款（“ “按揭按揭” ”） 个人住房商业贷款的条件：个人住房商业贷款的条件：具有完全行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其购买的产权住房为抵押，作为还款保证向银行申请的住房商业性贷款（俗称按揭）贷款额度根据申请人的资信程度确定，同时不超过住房售价的80%，期限不超过30年。 1 1、住房消费信贷的种类 （3 3）住房组合贷款是指住房公积金中心和银行对同一借款人所购的同一住房发放的组合贷款。 例如：房产价格80万元，两边贷款的总金额为房价的70%，即56万元。1、公积金贷款15万元，期限15年（180个月），利率5%，计算出每月还款额，即计算准年金。2、商业贷款41万元，20年期限，利率6%，即计算准年金。1 1 1 1、住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类 （4 4）经济适用房）经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以比较微利价向城镇中低收入家庭者集资建房单位建造，以比较微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。一定的使用效果。 2 2 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （1 1）等额本息还款法）等额本息还款法 它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。 每月还款额每月还款额R=PR=P0 0(1+r)(1+r)n nr/(1+r)r/(1+r)n n -1 -1 其中，其中， P P0 0= =贷款本金；贷款本金； r=r=月利息；月利息； n=n=还款期数还款期数等额(本息)还款法n等额还款法即每期摊还相等数额贷款, ,但是其中每期还款本金和利息是不一样的. .贷款额PVFV0123nn1n2PMTPMTPMTPMTPMTPMTPMTINTPRNn等额本息还款法 每月相同，利息较多 n例：小张准备买房，房价60万元，首付款3成，贷款7成，贷款20年，房贷利率6%。请问按照每月等额本息还款法，小张每月底需要还款多少？用EXCEL可以算出 3009运用PMT函数 rate=0.06/12，NPER=12*20，PV=420000问，小张在了解了每月需要还款3009的时候，想知道偿还了多少本金，偿还了多少利息，你能帮帮他么？n第一个月：利息=420000*0.5%=2100n 本金=909n第二个月：利息=（420000-909）*0.5%=2095.45n 本金为913.55n以此类推 2 2 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （2 2）等额本金还款法）等额本金还款法 它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休的人员等。如面临退休的人员等。 每月还款额每月还款额R=PR=P0 0/n+(P/n+(P0 0- P- P1 1) r) r 其中，其中， P P0 0= =贷款本金；贷款本金； P P1 1 = =累计已还本金；累计已还本金； r=r=月利息；月利息； n=n=还款期数还款期数等本还款法等本还款法n等额本金还款法: : 每月摊还的本金固定, ,但总额随房屋贷款余额减少, ,利息额也跟随着减少。贷款额PVFV0123nn1n2PRNINTPMT1PMT2PMT4PMT3PMTn-1PMTnPMTn-2n等额本金还款法 逐月递减，利息较少例题例题张小姐刚买了一套房子，房价100100万，首付3030万元，贷款7070万元，采用2020年按月等额本金还款的方式，贷款利率为6.5%6.5%，请帮她计算一下每月需要还多少钱？每月的还款额中有多少是本金？有多少是利息？n分析：等额本金还款方式下：PRN=PV/n=700000/240=2916.67PRN=PV/n=700000/240=2916.67n 第一个月的利息偿还额为n INT=BAL*i%=700000*(6.5%/12)=3791.67INT=BAL*i%=700000*(6.5%/12)=3791.67n第一个月的总还款额为 2916.67+3791.67=6708.342916.67+3791.67=6708.34n第二个月的本金偿还额是一样的n但是第二个月的利息偿还额为 （700000-700000-2916.672916.67）* *（6.5%/126.5%/12）=3775.87=3775.87n第二个月的还款总额为2916.67+3775.87=6692.542916.67+3775.87=6692.54n讨论: : 1 1、等额本金还款（按月递减） 每期本金相同，利息逐渐减少。 每期还款额递减。 2 2、等额本息还款（等额本息和） 每期本金逐渐增多，利息逐渐减少。 每期还款额相同。 3 3、两种还款方式所付总利息比较：比较两种还款方式 等额本金 等额还款 （按月递减） （等额本息） 2 2、还款方式和还款金额 （3）等额（比）递增还款法 即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额（比例）递增。 适用于目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群。如毕业不久的学生等。 2 2、还款方式和还款金额 （4）等额（比）递减还款法 即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额（比例）递减。 适用于目前还款能力强，但未来收入将减少的人群。如中年人或未婚的白领人士。 3 3 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （1 1）提前还贷发生的三种情况）提前还贷发生的三种情况 借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足；借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足； 借款人调整投资组合后而提前偿还贷款；借款人调整投资组合后而提前偿还贷款； 借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提前还贷。前还贷。 无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效益原则。决策原则仍然是成本效益原则。 3 3 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （2 2）提前还贷的方法）提前还贷的方法 全部提前还款，剩余的贷款一次性还清；全部提前还款，剩余的贷款一次性还清； 部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短，（节省利息较多）；期限缩短，（节省利息较多）； 部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期限不变，（节省程度低于第二种）；限不变，（节省程度低于第二种）； 部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短，（节省利息较多）。期限缩短，（节省利息较多）。 3 3 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （3 3）如何还贷更经济）如何还贷更经济 如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考虑先还商贷会虑先还商贷会“ “优惠优惠” ”很多。很多。 如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议采用款，建议采用“ “等额本金还款法等额本金还款法” ”较为有利。较为有利。 两种还款法相比较，两种还款法相比较，“ “等额本息还款法等额本息还款法” ”支付的支付的利息高于利息高于“ “等额本金还款法等额本金还款法” ”支付的利息。支付的利息。 3 3 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （4 4）提前还贷需注意的问题）提前还贷需注意的问题 原则上必须是原则上必须是1 1年以后，银行允许；年以后，银行允许； 银行对提前银行对提前还贷起点金额有要求；还贷起点金额有要求；提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；借款人一般须提前借款人一般须提前1515天或天或1 1个月提出书面申请；个月提出书面申请；贷款期限贷款期限在在1 1年以内的，不能部分提前还本；年以内的，不能部分提前还本；贷款期限在贷款期限在1 1年以上的，年以上的，可以部分或全部清偿；可以部分或全部清偿；借款人提前偿还全部贷款后可到保险借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费。公司退还提前期内的保费。组合贷款不必先还公积金贷款；组合贷款不必先还公积金贷款；办理抵押注销。办理抵押注销。 4 4 4 4、延长贷款、延长贷款 （1 1）借款人应提前）借款人应提前2020个工作日向银行提交申请个工作日向银行提交申请和相关证明；和相关证明； （2 2）延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先）延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先清偿应付的本息及违约金；清偿应付的本息及违约金； （3 3）借款人申请延期只限一次；）借款人申请延期只限一次； （4 4）原借款期限与延长期限之和最长不得超过）原借款期限与延长期限之和最长不得超过3030年。年。 5 5、利率调整对还款总额的影响 （1）贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。1 年之内不调整；1年以上的在下一年1月1日调整。 （2）签订借款合同后与银行发放贷款期间，如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。五、租房的选择1 1 1 1、适合租房的人群、适合租房的人群 （1 1）刚刚踏入社会的年轻人。）刚刚踏入社会的年轻人。 （2 2）工作地点与生活范围不固定者。）工作地点与生活范围不固定者。 （3 3）储蓄不多的家庭。）储蓄不多的家庭。 （4 4）不急需买房且不清楚房价走势者。）不急需买房且不清楚房价走势者。 2 2、租房和购房的比较、租房和购房的比较租 房购 房优点1用较低成本，居住较大房屋。1提供属于自己的长久居住场所。2对未来收入的变化有较大承受能力2满足中国人具有定所的传统观念。3留存首期款，用作其它投资渠道和收益。3提高生活品质。4不用考虑未来房屋价格的下跌风险。4强迫储蓄，累积财富。5租房有较大的迁徙自由度和新鲜感。5具有投资价值和资本增值机会。6房屋质量或损毁风险由房主承担6可以按自己意愿布置和装饰家居。缺点1别人房产，主动权在房主。1资金动用额大，缺乏流动性2无法按自己意愿装修布置房屋2维护成本较高。3有房屋租金价格不断上升的风险3需要承担房屋价格下跌和损毁的风险4有房屋上涨，未来购房成本增加的风险。购房和租房的优缺点对比:租购房决策影响因素n 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算n 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算n 居住年数：居住时间越长，购房越划算n 利率水平：利率水平越高，租房越划算n 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算n 租房押金：押金水平越高，购房越划算1.2 租房或购房的决策方法n 年成本法n 净现值法年成本法 n 租房年成本=押金机会成本率+年租金n 购房年成本=首付款机会成本率+贷款余额贷款利率+年维修费及税金+折旧n 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算n 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升n 年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势年成本法案例 汪小发看上了一套100平米的住房，位于广州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元， 以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，等额本息还款，20年还清，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折旧率为2%，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？年成本法案例 n 租房年成本：5,500元125,500元13% 66,165元n 购房年成本：60万元3%60万元6%+ 5000元+120 万元2%=83000元n 购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。年成本法其他考虑因素未来房价上涨n 若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率66,165元1,200,000元5.5%，购房年成本率83,000元1,200,000元6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。n 若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。 净现值法（NPV）n 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用excel中的NPV函数计算。n NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。n 比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算净现值法案例 若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）租房NPV的计算n 租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付:n CF0=押金+第一年租金=-5,500 -5,500 12=-71,500n 1 CFj=第二年租金=(-5,500-500) 12=-72,000n 2 CFj=第三年租金=-5,500+2 (-500) 12=-78,000n 3 CFj=第四年租金=(-5,500+3 (-500) 12=-84,000n 4 CFj =第五年租金=(-5,500+4 (-500) 12=-90,000n 5 CFj=取回押金=5,500n 租房 NPV=-367,016.78购房NPV的计算n 购房的净现值：假定维护成本期初支付，房贷每月还款一次，期末还款，经计算得到每月还款额4298.59元，按3%折现率折现至年初为：50754.54元。n CF0=首付+第一年房贷+第一年维护成本=-600,000-50,754.54-5000=-655,754.54n 1 CFj=第二年房贷+第二年维护成本= -50,754.54-10000=-60,754.54n 2 CFj=第三年房贷+第三年维护成本=-50,754.54-15000=-65,754.54n 3 CFj=第四年房贷+第四年维护成本=-50,754.54-20000=-70,754.54n 4 CFj =第五年房贷+第五年维护成本=-50,754.54-25000=-75,754.54n 5 CFj=卖房所得-偿还剩余本金=1,250,000-513,696.18=736,303.82n购房NPV=-273,634.70讨论n房子和家？一、汽车消费概述 汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需求得到基汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。本满足后，消费热点必然转移到汽车上。据中国汽车工业协会据中国汽车工业协会统计分析，统计分析，2013201320132013年年12121212月，汽车产销保持稳定增长，当月产销再月，汽车产销保持稳定增长，当月产销再创月度新高。创月度新高。2013201320132013年，汽车产销双双超过年，汽车产销双双超过2000200020002000万辆，增速大幅万辆，增速大幅提升，高于年初预计，并且再次刷新全球记提升，高于年初预计，并且再次刷新全球记录录，已连续五年蝉，已连续五年蝉联全球第一。联全球第一。 一般而言，购车交纳费用如下：购置税，上牌费用，交通一般而言，购车交纳费用如下：购置税，上牌费用，交通事故责任强制保险，车船使用税，以及保险费，额外事故责任强制保险，车船使用税，以及保险费，额外变动费用变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所有这些费用总计可以达到包括汽油费、停车费、路桥费等。所有这些费用总计可以达到1500020000150002000015000200001500020000元以上，几乎占到购车款的元以上，几乎占到购车款的15%20%15%20%15%20%15%20%。并且这些费。并且这些费用中大部分都是要每年必交的。用中大部分都是要每年必交的。 第二节制定汽车消费支出规划方案如何看待上海车牌拍卖价格连创新高？如何看待上海车牌拍卖价格连创新高？n新华社北京3月23日新媒体专电(新华社“中国网事”记者陆文军 叶锋)近段时间来，上海私车牌照拍卖价格持续快速走高。在23日进行的最新一次拍卖中，一张上海车牌的成交价已经突破9万元大关，让不少购车者感叹“最贵铁皮”难以承受之重。针对这种情况，上海有关部门已经明确表示，将出台相关措施，抑制车牌价格过高过快上涨。 二、自筹经费购车与贷款购车决策 银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销商银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方保证。个人汽车消费贷款的年限是保证。个人汽车消费贷款的年限是35353535年，汽车消费年，汽车消费用贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的用贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的20%20%20%20%。 如贷款如贷款12121212万，期限万，期限5 5 5 5年，按年利年，按年利7.38%7.38%7.38%7.38%计算，月还计算，月还贷贷2398239823982398元，元，5 5 5 5年支付利息年支付利息23880238802388023880元。闲置的元。闲置的12121212万元投资万元投资年收益率为年收益率为6%6%6%6%的平衡性基金，的平衡性基金，5 5 5 5年后，年后，12121212万元将产生万元将产生 40587405874058740587元的收益。元的收益。三、汽车消费信贷 ( (一一) ) 个人汽车消费信贷：个人汽车消费信贷：原则：部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还。原则：部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还。 1 1 1 1、贷款对象和条件、贷款对象和条件 （1 1 1 1）必须具备完全民事行为能力）必须具备完全民事行为能力 ； （2 2 2 2）具有稳定的职业和偿还本息能力，信用良好）具有稳定的职业和偿还本息能力，信用良好 ； （3 3 3 3）能提供有效抵押物或质物，或有足够代偿能力）能提供有效抵押物或质物，或有足够代偿能力的个人或单位作保证人；的个人或单位作保证人； （4 4 4 4）能支付购车首期款项。）能支付购车首期款项。 三、汽车消费信贷 2 2 2 2、贷款期限、利率和金额、贷款期限、利率和金额 （1 1 1 1）贷款期限：一般为）贷款期限：一般为3 3 3 3年，最长不超过年，最长不超过5 5 5 5年；年； （2 2 2 2）贷款利率：）贷款利率：1 1 1 1年年-6.56%-6.56%-6.56%-6.56%；3 3 3 3年年-6.65%-6.65%-6.65%-6.65%；5 5 5 5年年-6.90%-6.90%-6.90%-6.90%； （3 3 3 3）贷款金额：以质押方式首付不少于车款的）贷款金额：以质押方式首付不少于车款的20%20%20%20%；以；以抵押方式首付不少于抵押方式首付不少于30%30%30%30%；以保证方式首付不少于；以保证方式首付不少于40%40%40%40%。n3 3 3 3 贷款担保：贷款担保：可采用权利质押担保、抵押担保或第三方保证。可采用权利质押担保、抵押担保或第三方保证。n4 4 4 4 贷款保险：贷款保险：银行要求客户办理抵押物保险，保险期不能短于借银行要求客户办理抵押物保险，保险期不能短于借款期限。款期限。三、汽车消费信贷 5 5、还款方式及案例分析 （1 1）等额本息和等额本金。 （2 2）按月还款和按季还款。 （3 3）递增法和递减法。 （4 4）智慧型还款。智慧型还款智慧型还款n“智慧型”还款是汽车金融公司的一种颇受欢迎的方式，以售价为11.78万元的凯越为例，如果采取标准型贷款，首付3成，贷款3年，每月还款金融为2585元；如果采取智慧型贷款，首付2.5成，贷款三年，每月还款金额为2199元，同时在最后一月支付尾款2.314万元。汽车金融公司销售部经理李小姐介绍，智慧型还贷方式可以降低每月还款压力，比较适合年底双薪和奖金分红的消费者。三、汽车消费信贷 例题2-112-11，购买一辆1010万元的汽车，计算贷款购车费用。 计算公式选项金额购车车价100000首付款现款购车价格*30%30000贷款额现款购车价格首付款70000月付款还款期限2年3123三、汽车消费信贷 贷款购车费用计算公式选项金额车辆保险费 基础保费+裸车价格1.0880%车损保费1547限额10万三者责任险第三者责任险746基础保费+裸车价格费率全车盗抢险1100加总其他各类保险合计4373购置附加费 购车款*10%8547上牌费用一套龙服务500车船使用税420三、汽车消费信贷 贷款购车费用计算公式选项金额费用总计贷款车款=首付款+月付款*贷款年限+各项税费贷款购车总付款119743首期付款总额=首付款+保险费用+牌证费用首期付款总额44791汽油费12000停车费3000过路过桥费2000汽车保养维护费3000n【案例】小王毕业5年，在合资药厂担任经理助理，月收入5500元，贷款10万元买车，期限5年。n分析：n等额本息还款，月还款额1926元，加上每月1800元养车费用，比例过高;n建议采用“按月等额本息年度递增”。三、汽车消费信贷 4 4 4 4、银行与汽车金融公司贷款比较、银行与汽车金融公司贷款比较 （1 1 1 1）贷款比例及年限）贷款比例及年限 银行：首付银行：首付40%40%40%40%，35353535年；年； 金融公司：首付金融公司：首付20%20%20%20%，35353535年。年。 （2 2 2 2）申请汽车贷款资格）申请汽车贷款资格 银行：只限本省；银行：只限本省； 金融公司：外省也可以。金融公司：外省也可以。 （3 3 3 3）利率及其它费用）利率及其它费用 银行：按银行利率确定；银行：按银行利率确定； 金融公司：比银行利率高，但无杂费。金融公司：比银行利率高，但无杂费。 n（二）个人车库车位贷款n 以招商银行个人车库车位贷款为例。n个人车库车位贷款是指招商银行发放的、用于购买与招行合作楼盘配套车位的贷款。n期限：一般1-3年，最长不超过5年n还款方式：可选择等额月供、等额本金等方式n担保：财产抵押、质押或第三人保证n借款人要求：贷款行所在地常住户口居民、完全民事行为能力、能提供担保、能提供消费用途证明、具有还款能力无不良记录。阜新天价车库有价无市？阜新天价车库有价无市？n30万元！n 这不是一套住宅的价格，而是一间车库的售价。n 在多数市民不知不觉间，我市城市中心区的车库价格已悄然攀上历史高位。然而，自认占有稀缺资源的卖方与怀有多种担忧的买方互不买账，催生出这一市场目前空有报价、无人接盘的尴尬。n 市民隋女士是体南小区住户，前不久买回一辆总价不足7万元的私家车。按着“有车应有库”的思维，买车后她便开始搜寻自家附近的在售车库。“转了快俩月，也碰到一些，就是要价太高，二十几万一个库都够买我仨车了。”无奈，隋女士只得暂时搁置了让爱车寒冬里住“暖房”的愿望。第三节 制定消费信贷方案一、个人综合消费信贷一、个人综合消费信贷个人综合消费贷款：是各银行等向借款人发放的用于个人综合消费贷款：是各银行等向借款人发放的用于指定消费用途的人民币担保贷款。指定消费用途的人民币担保贷款。贷款额度：由银行根据借款人资信状况及所提供的担贷款额度：由银行根据借款人资信状况及所提供的担保情况确定具体贷款额度。以个人住房抵押的，贷款保情况确定具体贷款额度。以个人住房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物评估价值的金额最高不超过抵押物评估价值的70%70%；以个人商用；以个人商用房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物评估价值的房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物评估价值的60%60%。贷款期限：最长不超过贷款期限：最长不超过5 5年，对贷款用途为医疗和留年，对贷款用途为医疗和留学的，期限最长可为学的，期限最长可为8 8年（含），不展期。年（含），不展期。二、大额耐用消费品信贷 个人大额耐用品指的是单价在个人大额耐用品指的是单价在2000200020002000元以上，正常元以上，正常使用寿命在使用寿命在2 2 2 2年以上的家庭耐用商品，如家用电器、年以上的家庭耐用商品，如家用电器、电脑、家具、健身器材、卫生洁具等。电脑、家具、健身器材、卫生洁具等。