20102010年年1111月月1 1日日谨呈：惠名地产谨呈：惠名地产布吉三联松元头项目市场研究汇报布吉三联松元头项目市场研究汇报深圳市星彦地产顾问有限公司深圳市星彦地产顾问有限公司第一部分：市场环境第一部分：市场环境新政解读：新政解读：新政解读：新政解读：9 9月月2828日日国务院通过新闻的方式紧急推出“新国五条”，9 9月月3030日日深圳出台最严厉的限购令，此次政策最受关注的是对需求的强力控制措施最受关注的是对需求的强力控制措施 。政策事件：政策事件：“新国五条新国五条”紧急推出紧急推出 深圳出台最严限购令深圳出台最严限购令新国五条核心：p房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。p各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%30%及以上及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。p调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国并逐步扩大到全国。深圳限购令核心：p在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策暂时实行限定居民家庭购房套数政策。p对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。p暂停在本市拥有暂停在本市拥有2 2套以上（含套以上（含2 2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1 1套以上（含套以上（含1 1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1 1年以上纳税证明或社会保险年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。 深圳国土委特别提示：p对不符合深圳暂时实行的限定居民家庭购房套数政策条件的房产买卖行为，所签订的房地产买卖合同无效，市房地产主管部门将不予以办理备案和登记过户，由此造成的法律责任由买卖双方自行承担。 新政解读：新政解读：新政解读：新政解读：p本次调控目的直指需求，对投资、投机需求打击作用明显。本次调控目的直指需求，对投资、投机需求打击作用明显。 启示：预计今明两年如政策未有放松，启示：预计今明两年如政策未有放松，“刚需刚需”、“首置首置”将是主流。将是主流。p首付提高及贷款从严提升了购买的门槛，对对中小投资者抑制作用明显。首付提高及贷款从严提升了购买的门槛，对对中小投资者抑制作用明显。 启示：预计门槛提高导致客户量减少，客户争夺将进一步升级。启示：预计门槛提高导致客户量减少，客户争夺将进一步升级。p进一步强调物业税的实施。进一步强调物业税的实施。 启示：物业税如何实行已讨论已久，但至此未有定论皆因实施难度大，预计出启示：物业税如何实行已讨论已久，但至此未有定论皆因实施难度大，预计出台还有待时日，同时主要针对台还有待时日，同时主要针对“非刚需非刚需”征税可能性最大。征税可能性最大。p深圳的限购令深圳的限购令。 启示：政策为临时性的，预计半年或一年将会有所放松甚至取消。启示：政策为临时性的，预计半年或一年将会有所放松甚至取消。新政影响分析：新政影响分析：新政影响分析：新政影响分析：深圳最近一年房价及成交面积走势图市场表现：市场表现：市场表现：市场表现：4 4月的调控导致量价持续走低月的调控导致量价持续走低调控政策消化后量价逐渐回升调控政策消化后量价逐渐回升注：数据来源政府公布及星彦监测平台 四月的调控对价格及成交量起到较大的压制作用，量价齐跌 调控效应维持了约三个月 政策得以消化后量价继续稳步上涨 星彦观点：房价稳步上涨的趋势短时间不会改变星彦观点：房价稳步上涨的趋势短时间不会改变市场表现：市场表现：市场表现：市场表现： 新政效应开始产生，成交量已明显下降； 价格未有下降迹象，但从以往经验来看，“量跌”之后“价格”将会出现松动承接承接9 9月的高成交量月的高成交量新政效应产生，成交量持续低位徘徊新政效应产生，成交量持续低位徘徊价格未有明显下降迹象价格未有明显下降迹象星彦观点：未来星彦观点：未来3到到6个月将出现量价下个月将出现量价下探的趋势。探的趋势。对本案的启示：对本案的启示：对本案的启示：对本案的启示： 未来两到三年的供应中，刚性需求将是一个主流，未来两到三年的供应中，刚性需求将是一个主流，建议产品设计需增加建议产品设计需增加90平米以下户型的供给平米以下户型的供给 物业税主要针对投资、投机需求，物业税主要针对投资、投机需求，建议持续关注物业税政策的落实及变化建议持续关注物业税政策的落实及变化 限购令持续时间难以预测，限购令持续时间难以预测，建议尽量减少双拼户型建议尽量减少双拼户型 购买门槛提高，但本案推出还有较长时间，购买门槛提高，但本案推出还有较长时间，建议密切留意金融政策的变化建议密切留意金融政策的变化政策的启示政策的启示: : 房价稳步上涨的势头未有颠覆性的变化，房价稳步上涨的势头未有颠覆性的变化，房地产市场的发展长期向好房地产市场的发展长期向好 房价及成交量短期调整在所难免，但持续时间不会过长，对房价及成交量短期调整在所难免，但持续时间不会过长，对本案推出影响本案推出影响不大不大市场的启示市场的启示: :第二部分：区域产品研究第二部分：区域产品研究老城区：老城区：广深铁路以西，以吉华路为线，由南向北串起了龙园山庄德兴花园德福花园莲花山庄龙岭山庄翠枫豪园阳光花园，形成了布吉老城区商业中心组团，该区域学校、医院、商业配套完善，居住人口密集。口岸区：口岸区：广深铁路和深惠路以东、布吉联检站到布吉天桥这一区域形成了以荣超花园百合山庄（包括百合星城）信义假日名城为轴心的关口物业组团。此区域楼盘较密集，配套完善，靠近关口，交通方便，房价相对较高。新中心区：新中心区：广深铁路以东、深惠路以西、布龙路以南的三角形区域，形成了以布吉镇政府为中心，以大世纪花园、金运花园、布吉中心花园、灏景花园为辐射的中心区组团。工业区：工业区：布沙路以南，紧邻求水山公园形成了以南岭花园大世纪水山缘阳光翠苑、佳兆业可园为中心的工业区组团，该区域周边工业区较多，求水山公园为其最大亮点。新兴住宅区：新兴住宅区：布龙深惠立交桥以北深惠公路两侧形成了以桂芳园、康达尔花园、中城康桥花园为支撑点的新兴住宅区组团。该区域有大芬油画村、沃尔玛购物广场以及布吉东大街商业街，楼盘密度大，社区配套完善，形成了布吉较有活力的生活区。布吉市场概况布吉市场概况布吉市场概况布吉市场概况石芽岭片区中心片区老城片区口岸片区沙湾片区20102010年在售项目年在售项目20112011年后待开发地块年后待开发地块 布吉市场，整体较冷淡，供需较少。2010年在售项目仅3个，未来以旧改项目为主，入市时间难确定；明后两年市场竞争相对较小。明后两年市场竞争相对较小。地产竞争格局地产竞争格局地产竞争格局地产竞争格局 布吉未来待开发的地块综合体量大，大都属于旧改项目，位置好。强大的经济实力及强劲的经济增长速度，正衍生出日益庞大的住宅市场需求。荔山公馆现剩余5、60套尾盘至2010年底，在售项目共剩余约300套现剩余约200套区域产品发展趋势区域产品发展趋势区域产品发展趋势区域产品发展趋势布吉市场的供应及成交以布吉市场的供应及成交以2-32-3房户型为热点消化产品；房户型为热点消化产品；2 2房尺度在房尺度在60-75 60-75 、3 3房尺度为房尺度为85-9585-95左右居多，尺度经济紧凑；左右居多，尺度经济紧凑；区域产品发展趋势区域产品发展趋势区域产品发展趋势区域产品发展趋势项目项目位置位置占地占地建面建面户数户数主力户型主力户型推出时间推出时间开发商开发商备注备注花语岸吉华路与长龙路交汇处26918 284806 111860-10660-106/2-3/2-3房房09年5月昆祥投资剩80多套荔山公馆二期罗岗路与荣华路交汇处91875284806 174086-16786-167/2-4/2-4房房09年6月信义地产剩10多套龙园意境布龙路与景芬路交汇处80000200000162774-89/106-123/148 74-89/106-123/148 / / 2-42-4房房165-300 165-300 联排、独栋联排、独栋09年8月龙园山庄剩30多套别墅荔山公馆三期罗岗路与荣华路交汇处91875284806 17407070170 170 /2-5/2-5房房10年9月信义地产开售前期海轩广场锦龙路与惠康路交汇处 3133718813616058080三房三房, , ，中小户型，中小户型为主为主11年初海轩投资施工中紫瑞花园 玉平大道东南侧 43000 158000 903独立、联排别墅、小高独立、联排别墅、小高层、商业层、商业11年中鸿隆控股施工中近期布吉在售及将售项目统计近期布吉在售及将售项目统计: :在售及未来供应仍以两、三房为主，但在售及未来供应仍以两、三房为主，但尺寸有所增大尺寸有所增大未来供应未来供应大户型供应增加明显大户型供应增加明显，四、五房，四、五房面积区间为面积区间为 140-170 140-170 别墅类产品有所增加，但别墅类产品有所增加，但成交不太活跃成交不太活跃 两房、三房仍是布吉市场需求的主流，但随着环境的改好，客户需求的尺两房、三房仍是布吉市场需求的主流，但随着环境的改好，客户需求的尺度普遍有所增大。度普遍有所增大。部分资源性大盘出现高端产品，但消化量有限部分资源性大盘出现高端产品，但消化量有限未来供应中单房、一房基本没有，有一定市场机会未来供应中单房、一房基本没有，有一定市场机会区域产品发展趋势区域产品发展趋势区域产品发展趋势区域产品发展趋势片区二手市场热销产品片区二手市场热销产品片区二手市场热销产品片区二手市场热销产品所属区域所属区域项目名称项目名称建筑面积建筑面积主力户型主力户型面积区间面积区间二手价格二手价格石芽岭石芽岭茵悦之生27万2、3、4房65-1031.25 1.25 1.35 1.35万万慢城13万2、3房71-1101.4 1.4 1.55 1.55万万龙园意境18万1、2、3房50941.45 1.45 1.65 1.65万万沙湾沙湾康桥花园35万2、3房71-891.1 1.1 1.2 1.2万万金桔苑195412、3房-1 1 1.05 1.05万万左庭右院1092832、3房77-1201.15 1.15 1.25 1.25万万口岸口岸桂芳园- -2、3房67-1061.15 1.15 1.25 1.25万万康达尔40万2、3房61-1031.2 1.2 1.25 1.25万万可园70万2、3、4房、复式69-1351.25 1.25 1.35 1.35万万中心中心中心花园1061001、2、3房42-911.05 1.05 1.2 1.2万万文雅豪庭474491、2、3房42-1001 1 1.1 1.1万万 石芽岭片区价格较高，石芽岭片区价格较高，1.251.25至至1.651.65万万 其他片区普遍在其他片区普遍在1 1至至1.351.35万万户型面积区间套数套数比面积比两房60-7070029.79%23.46%小三房89左右115048.94%45.74%大三房110-12025010.64%12.85%四房140左右1405.96%8.76%五房180左右803.40%6.44%平层汇总2320TH180-230301.28%2.75%TH汇总30功能需求满足、总价控制强调舒适性高端稀缺资源产品，价格标杆不含保障性住房测算不含保障性住房测算本项目最终户型区间及比例为本项目最终户型区间及比例为本项目最终户型区间及比例为本项目最终户型区间及比例为定位原则：市场需求、规避政策风险、热点产品热销产品规避90/70政策，尽量避免双拼户型户户 型型两房两厅一卫两房两厅一卫三房两厅一卫三房两厅一卫三房两厅两卫三房两厅两卫四房两厅两卫四房两厅两卫 报建面积() 60-7089左右110-120140左右实际使用面积 ()(两房两厅一卫）70-80(三房两厅两卫)105左右(三房两厅两卫)130-140(四房两厅两卫)160左右客厅开间 3.53.7-3.94.24.5要求考虑3位长沙发、茶几的要求;考虑3+1位沙发、茶几的要求;考虑3+2位人沙发、茶几的要求;考虑3+2位沙发、茶几的要求;主卧室开间3.0-3.23.4-3.63.8-3.94-4.2要求考虑双人床1.5mx1.9m，小型衣柜、单床头柜设置考虑双人床1.8mx1.9m，中型衣柜、双床头柜设置考虑双人床2mx2m，大型衣柜、双床头柜设置考虑双人床2.2mx2.0m，大衣柜、双床头柜、梳妆台设置次卧开间2.8- 2.93.0-3.23.2-3.43.4-3.6要求考虑单人床1.2mx1.8m，小型衣柜、单床头柜的设置考虑双人床1.5mx1.9m，小衣柜、单床头柜设置考虑双人床1.5mx1.9m，小衣柜、单床头柜设置考虑双人床1.8mx1.9m，中型衣柜、双床头柜设置书房其它（花架或露台、阳台）开间2.6-2.8 （运用房间）2.8-3.0（多功能房）2.8-3.0（多功能房）要求考虑赠送面积的实用性考虑赠送面积的实用性；考虑单人床1.5mx1.9m，小型柜、单床头柜的设置考虑赠送面积的实用性；考虑单人床1.5mx1.9m，小型柜、单床头柜的设置厨房面积5-6平米8-9平米约12平米约14平米要求满足洗-切-烧的要求，双炉灶，烟道尽量不占操作面，冰箱放在厨房。满足洗-切-烧的要求，双炉灶，烟道尽量不占操作面，冰箱可不考虑放在厨房。餐厅要求餐厅独立、考虑2-4人餐桌餐厅独立、考虑6人餐桌餐厅独立、考虑6-8人餐餐厅独立、考虑6-8人餐卫生间要求洗手盆、坐便、淋浴三件套，尽量做到干湿分区双卫生间设置；洗手盆、坐便、淋浴三件套，必须做到干湿分区阳台（露台）要求设置生活阳台和观景阳台（露台）；生活阳台一般与厨房相连，观景阳台（露台）与客厅或次卧室相连，奇数或偶数层均可从客厅直接走入阳台（露台）。或阳台（露台）空间独立可改成房间使用。露台或花架要求可选择性设置，要求改成房间使用。户型尺度控制及建议户型尺度控制及建议户型尺度控制及建议户型尺度控制及建议户户 型型五房两厅两卫五房两厅两卫TH1TH1 报建面积() 180左右（部分为顶层复式）180-230实际使用面积 ()(五房两厅两卫）200-210220-260客厅开间4.8-5.25.0-5.4要求考虑3+2+2位沙发、茶几的要求;考虑3+2+2位沙发、茶几的要求;主卧室开间4.4-4.64.4-4.6（大套房）要求考虑双人床2.4mx2.2m，大衣柜、双床头柜、梳妆台设置考虑双人床2.4mx2.2m，大衣柜、双床头柜、梳妆台设置次卧开间3.8-4.23.8-4.2要求考虑双人床2.2mx2.2m，衣柜、双床头柜的设置考虑双人床2.2mx2.2m，衣柜、双床头柜的设置书房其它（花架或露台、阳台）开间3.2-3.43.2-3.4要求多功能房多功能房厨房面积约14平米约16平米要求满足洗-切-烧的要求，双炉灶，烟道尽量不占操作面，三门冰箱放在厨房。满足洗-切-烧的要求，双炉灶，考虑设置中西厨餐厅要求餐厅独立、考虑6-8人餐桌餐厅独立、考虑6-8人餐桌卫生间要求三卫生间设置；洗手盆、坐便、淋浴三件套，必须做到干湿分区三至四个卫生间设置；洗手盆、坐便、淋浴三件套，必须做到干湿分区阳台（露台）要求设置生活阳台和观景阳台（露台）；生活阳台一般与厨房相连，观景阳台（露台）与客厅或次卧室相连，奇数或偶数层均可从客厅直接走入阳台（露台）。或阳台（露台）空间独立可改成房间使用。露台或花架要求可选择性设置，要求改成房间使用。户型尺度控制及建议户型尺度控制及建议户型尺度控制及建议户型尺度控制及建议第三部分：区域客户研究第三部分：区域客户研究市场客户调研市场客户调研市场客户调研市场客户调研龙园意境龙园意境龙园意境龙园意境u60%以上为布吉本地居住户；u主要为本地原著民和本公务员、私企业主、 周边企业高管；u部分罗湖、福田白领用于自住，35-40岁 大部分自有经济型私车；u购买的主要原因是：小区规模、大社区、 价格、户型、周边环境。u大户型40%以上为布吉本地居住户，30% 为福田客户；u小户型60%为福田客户，刚性需求；u外区域白领，本地企业中高层和公务员；u基本用于自住，出行依赖公共交通；u购买的主要原因是：价格、户型、小区规 规模、大社区、周边环境。市场客户调研市场客户调研市场客户调研市场客户调研慢城慢城慢城慢城u主要以布吉片和罗湖客户为主，布吉占 35%，罗湖占28%；u外区域白领，本地企业中高层和公务员；u基本用于自住；u购买的主要原因是：价格、户型面积适中、 小区规模、周边环境。市场客户调研市场客户调研市场客户调研市场客户调研花语岸花语岸花语岸花语岸u56%布吉本居民，19%客户来自罗湖和福田两个区域。u私营企业主、本地企业中高层和公务员、外区域白领。u大部分用于自住。u购买的主要原因是：小区规模、配套成熟、 价格、户型、大社区市场客户调研市场客户调研市场客户调研市场客户调研桂芳园桂芳园桂芳园桂芳园u60%以上为横岗、布吉本地住户；u本地企业中高层和公务员；u基本用于自住；u购买的主要原因是：小区规模、大社区、 生活配套成熟、价格、户型。市场客户调研市场客户调研市场客户调研市场客户调研信义假日名城信义假日名城信义假日名城信义假日名城u60%布吉周边个体工商户、本地企业中高 层管理人员、和公务员。u基本用于自住，出行依赖公共交通。u购买的主要原因是：小区规模、大社区、 生活配套完善、价格市场客户调研市场客户调研市场客户调研市场客户调研可园可园可园可园片区片区客户主要来源及构成客户主要来源及构成区域代表项目区域代表项目老城片区老城片区1.1.本地（原住居民、私企业主、公务员、个体户等）占本地（原住居民、私企业主、公务员、个体户等）占60%60%以以上；上；2.2.龙岗其它区域以及外地群体（罗湖白领）达龙岗其它区域以及外地群体（罗湖白领）达35%35%以上以上阳光花园阳光花园翠枫豪园翠枫豪园花语岸花语岸口岸区口岸区1.1.本地（原住居民、公务员、个体户等）占本地（原住居民、公务员、个体户等）占50%50%以上以上2.2.罗湖（布心、东门、火车站）占罗湖（布心、东门、火车站）占20%20%3.3.福田（华强北、八封岭）占福田（华强北、八封岭）占15%15%4.4.香港客户极少香港客户极少百合银都国际百合银都国际百合星城百合星城信义假日名城信义假日名城东方盛世东方盛世公馆公馆8 8号号中心片区中心片区1.1.本地（原住居民、公务员、个体户等）占本地（原住居民、公务员、个体户等）占65%65%2.2.罗湖（布心、东门等地）点罗湖（布心、东门等地）点22%22%3.3.福田（华强北、梅林等地）占福田（华强北、梅林等地）占10%10%4.4.香港占香港占3%3%布吉中心花园布吉中心花园大世纪花园大世纪花园文雅豪苑文雅豪苑诚信华庭诚信华庭沙湾片区沙湾片区1.1.本地（原住居民、私企业主、公务员、个体户等）占本地（原住居民、私企业主、公务员、个体户等）占35%35%2.2.罗湖（布心、东门、火车站等地）占罗湖（布心、东门、火车站等地）占20%20%3.3.福田（华强北、梅林等地）占福田（华强北、梅林等地）占15%15%4.4.龙岗其它区域以及外地群体占龙岗其它区域以及外地群体占10%10%5.5.香港客户很少香港客户很少大世纪水山缘大世纪水山缘佳兆业可园佳兆业可园阳光翠园阳光翠园可园可园石芽岭片区石芽岭片区1.1.本地（原住居民、私企业主、公务员、个体户等）占本地（原住居民、私企业主、公务员、个体户等）占45%45%2.2.罗湖（布心、东门、火车站等地）占罗湖（布心、东门、火车站等地）占35%35%3.3.福田（华强北、八卦岭等地）占福田（华强北、八卦岭等地）占10%10%4.4.香港占香港占5%5%5.5.其他其他5%5%桂芳园桂芳园英郡年华英郡年华慢城慢城龙园意境龙园意境茵悦之生茵悦之生布吉各片区客户特征布吉各片区客户特征布吉各片区客户特征布吉各片区客户特征片区现有客户群：片区现有客户群：客群预判客群预判客群预判客群预判区域内区域内区域内区域内本地居民本地居民本地居民本地居民1 12 23 34 4石芽岭片区石芽岭片区现有常住人口现有常住人口3 3万余人，常住户数万余人，常住户数40004000余户，流动人员余户，流动人员8 8万人左右；万人左右；u早期布吉是外销的重要市场，是港人在深圳置业的热点区域之一周边人口分析周边人口分析u产业人口：中高收入管理人员，属于区域内中高产人士u本地居民，区域内经商人士，中高收入工薪阶层，公务员等u原来关内白领阶层，置业热点，对区域具有一定认同感产业升级的影响：产业升级的影响：高科技产业、先进工业将会带来更高端的居住人口。员工素质员工素质收入水平收入水平低级技术工人企业管理者、专业技术人员素质较低素质较高，基本都受过高等教育收入低，消费能力低收入较高，有较强的消费能力传统工业传统工业员工主体员工主体高科技产业，先进工业高科技产业，先进工业目前龙岗以低收入的工人为主体的人口结构，将会得到很大的改变，未来具有较高收入的专业技术人员和白领一族将会是布吉未来构成的主要部分。客群预判客群预判客群预判客群预判区域内区域内区域内区域内未来产业未来产业未来产业未来产业现有的现有的未来的未来的阶段一（阶段一（20012001年前）：年前）：起步的布吉商品房起步，引领港人置业。典型楼盘：龙珠花园、国展苑、荣超花园典型楼盘：龙珠花园、国展苑、荣超花园阶段二（阶段二（2001-20062001-2006年）：年）：缓慢发展的布吉品牌开发商进驻，白领大盘，首置客户为主。白领大盘，首置客户为主。典型楼盘：桂芳园、信义假日名城、可园典型楼盘：桂芳园、信义假日名城、可园阶段三（阶段三（2006-20092006-2009年）：年）：快速发展的布吉舒居型舒居型生态大盘生态大盘价值凸显，关内换房客。关内换房客。典型楼盘：慢城、龙园意境典型楼盘：慢城、龙园意境阶段四（阶段四（2010-20112010-2011年）：城市化的布吉年）：城市化的布吉城市化、中心化进程加快，城市化、中心化进程加快，呈两级化发展。呈两级化发展。（2001-20062001-20062001-20062001-2006年）年）年）年）（2006-20092006-20092006-20092006-2009年）年）年）年）（2010-20112010-20112010-20112010-2011年）年）年）年）（2001200120012001年前）年前）年前）年前）客群预判客群预判客群预判客群预判区域外：布吉发展进程区域外：布吉发展进程区域外：布吉发展进程区域外：布吉发展进程 区域环境变化区域交通变化区域产业变化内因内因 内因内因外因外因关内高房价的驱赶关内客户被动迁移关内客户被动迁移关内客户主动迁移关内客户主动迁移本地客户结构发生变化本地客户结构发生变化主流客户变化趋势判断主流客户变化趋势判断主流客户变化趋势判断主流客户变化趋势判断 区域比例区域比例项目名称项目名称关内客关内客比例比例主力客群体主力客群体关外客关外客比例比例主力客户群体主力客户群体龙园意境39%私营业主+企业高管61%私营业主+ 企业高管+本地村民慢城三期60%公务员+私营业主+企业中高层40%私营业主+企业单位中高层+公务员+本地村民花语岸65%白领+私营业主+投资者35%私营业主+企业单位中高层+白领+本地村民桂芳园37%白领+私营业主+投资者63%私营业主+企业单位中高层+本地村民可园44%私营业主+白领56%私营业主+企业中高层+本地村民信义假日名城35%普通白领+私营业主+企业中高层+投资客65%私营业主+本地白领+工厂中高层布吉主流项目关内、外客户比例分析布吉主流项目关内、外客户比例分析布吉主流项目关内、外客户比例分析布吉主流项目关内、外客户比例分析职业职业置业次数置业次数年龄年龄置业特点置业特点中高层管理者多为二次或以上30-40在关内只能购置中等偏小的户型，而在关内购置相对户型，同时节约一部分资金购车代步。为了小孩或给父母居住，选择居住环境佳置业。白领一次25-30片区改善在即，地铁带来无限希望。关内价格上涨恐慌。私营业主二次以上30-40经济实力强，改善居住环境。投资者多次30以上片区价格低，尤其对布吉中心位置的升值潜力很有信心。关内客群特征分析关内客群特征分析关内客群特征分析关内客群特征分析他们可能是政商人士，或是专业精英，领域可以不同，但在各自的领域都取得了相当的成就。品质并不是他们主要追求的，产品的大气和尊崇感是他产品的大气和尊崇感是他们第一的们第一的追求追求。预计潜在预计潜在预计潜在预计潜在购买者分为购买者分为购买者分为购买者分为三类三类三类三类就心理特点而言，因为有学识、有见地，甚至比起财富上高一层的老板，都会有心理的优越感；由于工作地点的偏僻，对于生活对于生活地点的热闹和与同伴的群居是他地点的热闹和与同伴的群居是他们对于家的向往们对于家的向往。这群人是否走出“关口”，有他们自己的原因，他们追求高尚社区生活，却不能承担市区高尚住宅的价格。追求身份，渴望认同，追求身份，渴望认同，但不随波逐流，有基于自信的理性判断。B B、周边产业园区客源、周边产业园区客源 A A、全市、全市特别是罗湖，福田客源特别是罗湖，福田客源C C、布吉及、布吉及周边城镇区域客源周边城镇区域客源 交通导入交通导入/ /价差导入价差导入配套导入配套导入产业导入产业导入项目客户定位项目客户定位项目客户定位项目客户定位属性导入定位法属性导入定位法属性导入定位法属性导入定位法客户需求客户需求客户需求客户需求本地客户：形象提升，身份彰显，生活舒适化本地客户：形象提升，身份彰显，生活舒适化心理分析：心理分析：情节情节：对片区熟悉认同，工作生活多在区域内完成,难以割舍。计划在区域内长期居住，因此注重居住品质。提升提升：自身条件的发展、或家庭规模的扩张，产生住宅升级的置业需求，注重项目品质。投资投资：对布吉发展的前景以及区域规划的利好，尤其是交通状况的改善有信心，熟知片区发展历程，认为片区内物业有投资价值。主流客户特征主流客户特征客户层次客户层次年纪年纪家庭成员家庭成员性格与爱好性格与爱好需求户型需求户型置业关注点置业关注点区域内工厂企业主、 公务员 、工厂中高产人士、经商人士、本地人等；但富有程度不高；35-45左右中青客户群为主三口或三口以上之家换房客户，考虑自住或换房，少数投资；户型小3房、3房或4房为主；产品品质与形象高，关注产品居住舒适度，性价比；其次为园林，配套，物业管理等家庭式的娱乐休闲生活体验，不重视品牌但却关注生活品质；客户需求客户需求客户需求客户需求关内客户：个性鲜明，需求理想栖身之地关内客户：个性鲜明，需求理想栖身之地心理分析：心理分析：价格：价格：价格较低，无论是从自用还是投资的角度，都具有购买价值；交通：交通：地铁三号线、深惠路的建设缩短了心理距离；未来发展未来发展：布吉城市发展的前景以及区域规划的利好，尤其是交通状况的改善有效的吸引关内客户置业；关内的挤逼效应关内的挤逼效应：由于关内房地产价格的攀升，广大白领被迫选择出关置业，关内供应产品在环境密度等条件上的缺憾，使追求居住品质的关内客户放开视野，出关置业以追求在同等条件下得到更好的居住环境居住尺度居住品质；主流客户特征主流客户特征客户层次客户层次年纪年纪家庭成员家庭成员性格与爱好性格与爱好需求户型需求户型置业关注点置业关注点罗湖、福田客户群为主；多为白领阶层，对区域认可度较高，有一定购买能力但不强。28-35左右青客户群为主两口或三口之家，少数单身群体首置客户，自住，少数投资；户型2房或小3房为主；交通达便性、产品个性与特色，性价比与升值潜力，社区人文氛围；其次是产品户型规划，赠送比例，配套生活等追求时尚、自由、个性化生活；有点虚荣但却张扬自身特色，敏锐生活触觉，追求生活休闲体验、细节展示与品位；坚定拥趸品牌，理性在外，感性在内。THE END THANKS！