湖北仙桃市杜柳项目湖北仙桃市杜柳项目规划建议报告规划建议报告20112011年年0303月月目录目录一、规划设计点评一、规划设计点评 1 1、整体规划点评、整体规划点评 2 2、户型排布点评、户型排布点评二、规划设计建议二、规划设计建议 1 1、整体规划设计建议、整体规划设计建议 2 2、规划设计提高容积率建议、规划设计提高容积率建议 3 3、规划设计参考、规划设计参考三、户型建议三、户型建议四、营销推广四、营销推广一、规划设计点评：一、规划设计点评：1 1、整体规划点评：、整体规划点评：整栋房子平面无序，直接导致外立面很不规则。一栋房子是否拥有流畅分明的天际线也是至关重要的，而此种设计导致房子的天际线凌乱无比，不仅影响美观，而且降低了整个小区的档次。1、所有户型南北朝向严重偏离，南偏西超过40度，日照受到影响，夏天西晒严重且无南北风，冬天 阴冷风大。房子作为功能性住宅产品，首先要考虑的是其舒适型，南北朝向是决定舒适性的一个很重要的因素，也是购房者很关注的一个问题，尤其是居家型户型。2、同一栋楼、同一单元内户型跨度大，数量多，有家居型的三房，有紧促型的两房，有投资型的小户型，还有小复式。房型杂，排布凌乱拥挤，影响居住质量，而且导致客户群比较杂。不同领域、不同阶层、不同收入水平、不同年龄段的人居住在同一单元，定位不清，影响居住品质。2 2、户型排布点评：、户型排布点评：N二、规划设计建议：二、规划设计建议：1 1、整体规划方案一、整体规划方案一4、规划设计为两房（85-95）和三房（110-135）。 户型排布有序，居住品质提升。在三四线城市，三房的接受度最高，两房次之 。 N1、住宅外形设计规整大气， 天际线流畅分明，小区档次提升。3、三角形设计。充分利用地块特征规划楼栋分布格局，使土地利用率达到最大，这种设计外形比较新颖突出，实用性强，三面设计为小户型（45-55）。可定位为产权式酒店或酒店式公寓，星级酒店式管理。据调查，周边有很多私房做成的小宾馆，低档公寓扎堆，也有四星级酒店，说明在当地酒店还是很有市场的。两种产品之间出现市场空白点，缺乏舒适度高，性价比高，形象档次高的产品，所以规划为产权式酒店或酒店式公寓，占有市场先机与优势。该栋楼还可考虑定位成小户型。2、大部分户型都是南北朝向，通风采光好，日照充足，居住舒适性强。注：此图仅是示意图，仅做参考，是西科公司的策划建议，也是市场定位客户定位的依据，详细的户型设计规划可请设计院设计。1 1、整体规划方案二、整体规划方案二1、回字型设计 。中间为电梯和大堂，可将大堂设计得富丽气派，提升档次，四面设计为小户型（45-55）。该栋楼定位方向同方案一。2、规划设计为两房（85-95）和三房（110-135）。与方案一相同。 N注：此图仅是示意图，仅做参考，是西科公司的策划建议，也是市场定位客户定位的依据，详细的户型设计规划可请设计院设计。2 2、规划设计提高容积率建议：、规划设计提高容积率建议：建议建议1 1：这两栋楼都设计为子母楼，背面增加的部分户型设计为小户型，南面设计为两房、三房的，以子母楼作为宣传噱头， 适合于三代同堂家庭。N建议建议2 2：挨着回字形酒店式公寓做小户型，作为酒店式公寓的一部分，提高容积率。注：此图仅是示意图，仅做参考，是西科公司的策划建议，也是市场定位客户定位的依据，详细的户型设计规划可请设计院设计。3 3、规划设计参考：、规划设计参考：地下车库规划参考。 建议地下车库做两层，电梯直通地下车库。因为小区定位为高端公寓楼，档次高，要确保停车位充足。如果不限高，总高度可以继续突破，可以做成仙桃最高的住宅楼，这也是一个卖点，可以通过广告放大。建筑高度参考地下车库电梯前室参考。B1、B2层电梯前室 公寓大堂、门厅设计参考。富丽堂皇，提升档次。中心小花园设计参考四层商业规划参考三、户型建议：三、户型建议：2 2、甲方基本认同前述规划建议的前提下、甲方基本认同前述规划建议的前提下 ，本公司将与设计院一起对户型排布和设，本公司将与设计院一起对户型排布和设计做深度的研究。计做深度的研究。1 1、由于时间关系，我司本次仅提供一些户型作参考（见下文），并不作为此次规、由于时间关系，我司本次仅提供一些户型作参考（见下文），并不作为此次规划设计的最终户型。划设计的最终户型。两室两厅两室两厅3 3、参考户型、参考户型 2室室2厅厅1卫卫922室室2厅厅1卫卫91.41三室两厅三室两厅3室室2厅厅2卫卫1厨厨1253室室2厅厅2卫卫109.92一室一厅一室一厅1 1室室1 1厅厅1 1卫卫48481 1室室1 1厅厅1 1卫卫48.9348.931 1室室1 1厅厅1 1卫卫45.5045.50开盘强销期整体形象铺垫期（蓄客期）持销期形象导入概念宣传产品核心卖点宣传户外广告（高炮，墙体）项目周边导示系统（围墙，路旗）软文售楼部包装（宣传物料）户外广告（高炮，墙体）报广新闻报道短信活动（房展会、产品推介会）户外广告（高炮，墙体）报广短信广告推广强度四、营销推广：四、营销推广：广告主线及传播第一阶段：未雨绸缪（蓄客期） 目标目标：引起市场关注手段手段：工地形象展示，户外形象展示，售楼部形象展示工作准备工作准备： 公路围墙（围墙广告） 户外广告（高炮广告，墙体广告，路旗） 售楼部包装（宣传物料：DM,折页。VI:纸杯，工牌售楼部包装：背景墙，门头，展板，沙盘模型，户型模型。）效果效果：让市场关注，引起消费者注意 储备部分客户第二阶段： 市场引爆（开盘强销期） 一：媒体攻略：一：媒体攻略：目标目标：引起热点，造出话题手段：手段：1、新闻主题炒作： a、在仙桃需要什么样的生活。 b、在仙桃需要什么样的社区。 c、在仙桃需要什么样的文化。 2、发展商专访： 竭力打造仙桃第一盘二：二： 房展会形象攻略：房展会形象攻略：目标目标：储备客源，建立市场形象手段：手段：1、登记意向客户； 2、资料礼品发放； 3、游戏设置。工作准备：工作准备：1、展场设计 2、宣传海报、手册。 效果：效果：1、截流部分竞争楼盘客源； 2、续积备意向客户。 三：三： 强势突围：强势突围：目标目标：消化意向客户手段：手段： 公关活动（产品推介会，在当地高档酒店举办酒会，请政府、媒体、认筹客户参加，对产品做宣传）工作准备：工作准备：1、辅助形象启动（公交车，公交站台广告） 2、报纸硬广告 3、电视广告 4、短信 5、开盘典礼（开盘活动，折扣，纪念品）效果：效果：一举成功，完成前期销售任务。 第三阶段：直面竞争 （持销期） 目标目标：消化剩余房源手段手段： 户外形象展示，报广宣传 效果效果：让市场持续火爆 ，引起消费者持续注意 消化剩余房源谢谢！谢谢！