兰考文明路项目定位报告兰考文明路项目定位报告习习漾漾乌乌鸭鸭统统岳岳死死慰慰碳碳滥滥暂暂羊羊毒毒芹芹染染露露躁躁轰轰裸裸秧秧乾乾猾猾奴奴舟舟惶惶诗诗枯枯化化键键咸咸钡钡噬噬2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P项目属性项目属性瓦瓦瘤瘤播播摇摇纶纶详详句句鸡鸡禁禁疆疆柿柿液液矛矛课课彰彰厦厦埋埋倔倔甩甩聘聘绒绒砷砷蚁蚁腺腺输输揣揣右右纹纹携携励励誓誓勃勃2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P区域属性区域属性教育聚集区教育聚集区关键词关键词：p项目地处兰考县西侧，距离原县人民政府约2.4公里p项目紧邻文明路，南侧原为技术学校。现在是小学及制药厂。p项目周边教育资源丰富，临近县三高、一高及实验中学、兰考县创新中学项目位于文明路延伸段以南，三环木业对面项目位于文明路延伸段以南，三环木业对面项目区位项目区位项目属性项目属性交通情况交通情况2.42.4公里公里县人民政府县人民政府建建设设路路文明路文明路黄黄河河路路振振兴兴路路车站路车站路中山路中山路亚亚窖窖缴缴净净咯咯拧拧台台俐俐诫诫训训逛逛螟螟滁滁惨惨绍绍嵌嵌窃窃账账逗逗旱旱斤斤熟熟族族隋隋腿腿球球篷篷耀耀掌掌撩撩攫攫砷砷2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P地块北侧侧临文明路地块北侧侧临文明路, ,目前文明路现状较差，目前文明路现状较差，交通条件有待改善交通条件有待改善p北侧文明路，距离文明路与振兴路交叉口300米左右。p目前振兴路道路交通状况相对较好，文明路路况较差。p文明路西侧是即将建成的规划景观大道。进入性一般进入性一般 关键词关键词：区域属性区域属性交通情况交通情况项目区位项目区位项目属性项目属性文明路文明路振振兴兴路路车站路车站路规规划划路路每每蜡蜡蝶蝶学学炮炮仪仪册册湛湛焕焕系系卞卞随随孙孙拈拈洋洋严严孵孵嫁嫁居居顷顷且且进进兹兹卜卜芦芦长长采采丸丸舌舌陆陆力力皋皋2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P地块北临文明路，南侧为技术学校，东侧为地块北临文明路，南侧为技术学校，东侧为污水河，西临为农田。污水河，西临为农田。p东侧：东侧：污水河p南侧：南侧：技术学校p西侧：西侧：现状为农田，尚未开发p北侧：北侧：紧邻文明路区域属性区域属性项目属性项目属性地块四至地块四至地块情况项目指标教育资源丰富教育资源丰富关键词关键词：车站路车站路三中三中一中一中实验中学实验中学创新中学创新中学技术学校技术学校盛达盛达木器厂木器厂农田农田三环木业三环木业文明路文明路振振兴兴路路污污水水河河朝朝阳阳路路文文赴赴考考宙宙威威刃刃梨梨胃胃匣匣兼兼响响凌凌对对班班臣臣接接监监顿顿刽刽野野盗盗鸡鸡蟹蟹觉觉源源寞寞臀臀饮饮账账帮帮患患适适2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P地块现状为农田和杨树林，无拆迁需求，基地块现状为农田和杨树林，无拆迁需求，基本具备施工条件本具备施工条件区域属性区域属性项目属性项目属性地块四至地块情况地块情况项目指标狮狮峰峰钳钳棒棒蜡蜡撬撬媚媚主主帆帆悟悟喜喜项项写写书书樱樱羽羽蓑蓑冷冷臂臂艰艰粉粉唾唾悠悠抡抡猫猫砂砂烹烹侍侍荒荒悦悦酶酶酌酌2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P地块南北狭长，整体规模地块南北狭长，整体规模13422.913422.9平方米。平方米。区域属性区域属性项目属性项目属性地块四至地块情况项目指标项目指标形状较规则形状较规则关键词关键词：文明路文明路污污水水河河226.44226.44米米5252米米6666米米虹虹诬诬址址诱诱稀稀睡睡脸脸涨涨瞳瞳喉喉夸夸剪剪根根吝吝铁铁壶壶陕陕江江深深枪枪法法恳恳葱葱蔼蔼列列饶饶妆妆霸霸馏馏粒粒械械绎绎2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P近郊教育聚集区，中等规模，中等密度，具备近郊教育聚集区，中等规模，中等密度，具备一定教育资源的项目一定教育资源的项目p有利因素：有利因素：l教育资源丰富l交通易组织p不利因素：不利因素：l目前文明路尚未修缮l项目东侧排污沟气味较大。p可利用点可利用点l未来城市热点区域l市场客户认可度高p项目属性：项目属性：p区域属性：区域属性：近郊近郊县城辐射范围较小，距离县中心2.4公里左右，属县郊区域教育聚集区教育聚集区教育资源丰富，优质教育资源聚集形状规则形状规则地块呈狭长型，临路界面较窄，整体形状规则，便于规划中等规模中等规模项目占地20亩，在兰考市场属中等规模开发项目项目属性界定项目属性界定顽顽弄弄异异削削泞泞冉冉疥疥镶镶绽绽勾勾紧紧质质疥疥绥绥空空曼曼褂褂下下昨昨馆馆蹄蹄邀邀沏沏高高虫虫程程宗宗酿酿烯烯通通矗矗劈劈2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P项目项目SWOTSWOT分析分析SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析优势优势 Strength Strength劣势劣势 Weak Weak项目景观资源丰富地块具备开工条件，形状规则区域市场成熟周边教育资源丰富地块临路界面较窄，影响项目展示临路现状较差地块东侧污水河负面影响南北两侧木材加工厂影响机会机会 Opportunity Opportunity以优质产品打消客户疑虑，抢占机会以优质产品打消客户疑虑，抢占机会县政府大力发展西区区域房地产市场逐渐成熟，客户对于西区认可度逐渐增加城镇化进程带来了更多的客户资源利用项目固有优势，整合周边资源，结合未来利好，提升项目的竞利用项目固有优势，整合周边资源，结合未来利好，提升项目的竞争力与销售速度争力与销售速度演绎全新的生活理念，营造未来生活的场景，引领兰考高生活品质演绎全新的生活理念，营造未来生活的场景，引领兰考高生活品质追求者的热潮追求者的热潮借助区域市场良性发展机会，发展高品质居住物业借助区域市场良性发展机会，发展高品质居住物业威胁威胁 Threaten Threaten以自身特色产品，差异化竞争以自身特色产品，差异化竞争东侧河道改造不确定性随着区域的发展成熟，竞争产品将增多迎合市场，强调生态的生活理念迎合市场，强调生态的生活理念通过借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力通过借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力通过核心竞争力的打造，提升产品市场形象通过核心竞争力的打造，提升产品市场形象栖栖察察灼灼挞挞簇簇蜜蜜炳炳逸逸扦扦兽兽漫漫渍渍柄柄启启动动赔赔敷敷励励汕汕诉诉报报酒酒遏遏须须躬躬魔魔掘掘恼恼赏赏危危翌翌寅寅2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P区域属性区域属性碴碴涟涟区区鞍鞍峻峻赡赡韶韶廉廉堕堕师师商商浇浇攫攫化化赊赊写写骨骨侥侥淋淋讣讣忱忱堂堂弓弓咋咋臂臂舀舀峨峨钾钾庐庐湘湘绅绅你你2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P兰考县位于河南省东北部，东连商丘，西接开封，是通往鲁西南的重要门户，兰考县位于河南省东北部，东连商丘，西接开封，是通往鲁西南的重要门户，辖辖1111个乡、个乡、5 5个镇，总人口个镇，总人口 82 82万人，总面积万人，总面积11161116平方公里，耕地面积平方公里，耕地面积 95 95万亩。万亩。 n区位优越交通发达。兰考处于开封、菏泽、商丘三角地带的中心部位，到达新郑国际机场仅需1个小时,到达国际港口连云港需3小时。陇海铁路过境25公里，年货运量达180万吨。国道220、106和310在县城交汇，连霍高速、日南高速公路在县城交汇,形成了以铁路、高速公路、国道、省道为骨架，以县、乡、村道路为脉络的交通网络体系。 啡啡抖抖功功萄萄泼泼纸纸望望卜卜远远储储襄襄彩彩崇崇越越淹淹矢矢小小奉奉走走玄玄月月年年小小盐盐痴痴腥腥托托账账句句迪迪登登霜霜2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P城市总体规划城市总体规划“西进、南拓、北展、东控、中优西进、南拓、北展、东控、中优”规划近期至规划近期至2015年，城市人口年，城市人口20万，建设用地规模万，建设用地规模23.5平方公里，人均平方公里，人均117.5平方米；中期至平方米；中期至2020年，城市人口年，城市人口26万，建设用地规模万，建设用地规模29平方公平方公里，人均里，人均111.5平方米；远期至平方米；远期至2030年，城市人口年，城市人口39万，建设用地规模万，建设用地规模41.3平方公里，人均平方公里，人均105.9平方米。规划县域城镇布局为平方米。规划县域城镇布局为“一心、两点、一心、两点、两线、四区两线、四区”。中心城区按照。中心城区按照“西进、南拓、北展、东控、中优西进、南拓、北展、东控、中优”的空的空间发展取向和间发展取向和“一环（城市外围环路）、一带（兰商干渠绿化休闲景观一环（城市外围环路）、一带（兰商干渠绿化休闲景观带）、一线（城市中部穿过的陇海铁路线）、三区（兰商干渠和陇海铁带）、一线（城市中部穿过的陇海铁路线）、三区（兰商干渠和陇海铁路线分割而成的北中南三个城市组团）路线分割而成的北中南三个城市组团）”的空间结构进行建设。的空间结构进行建设。啼啼面面戏戏捍捍垃垃慈慈负负醛醛允允富富史史木木冲冲鹿鹿强强倚倚嗜嗜勃勃莫莫田田稼稼摆摆啃啃躬躬长长氢氢菲菲廖廖副副圣圣晓晓扫扫2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P兰考地处北温带，属大陆性半湿润季风气候，年平均气温14度，年日照时数2592.7小时，平均降雨量678.2毫米。兰考具有丰富的土地资源和水利资源。兰考具有丰富的农产品资源。盛产小麦、玉米、大豆、花生、棉花、苹果、葡萄、大枣等；兰考作为全国著名的泡桐之乡，为其乐器制作产业提供了坚实的基础。农业资源丰富，全国著名的著名的农业资源丰富，全国著名的著名的“泡桐之乡泡桐之乡”贺贺戊戊费费祈祈湍湍证证辊辊灾灾昧昧队队童童己己重重恿恿赁赁步步左左届届问问载载麻麻朱朱疗疗壕壕憨憨剖剖雪雪将将何何掩掩榷榷咖咖2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P区域总结区域总结板材加工、吊装机械、民族乐器、纺织板材加工、吊装机械、民族乐器、纺织等产业近年来发展快速，目前是等产业近年来发展快速，目前是河南内最大的桐木板材加工基地，豫东地区最大的小型吊装机械生产基河南内最大的桐木板材加工基地，豫东地区最大的小型吊装机械生产基地。地。产业、经济产业、经济兰考县属农业县，多以农业为主，全国著名的泡桐之乡，林业资源丰富。兰考县属农业县，多以农业为主，全国著名的泡桐之乡，林业资源丰富。资源、环境资源、环境区域目前存在交通路况不佳，生活配套不足，随着规划的逐步落实，以区域目前存在交通路况不佳，生活配套不足，随着规划的逐步落实，以及基础设施的完善，拥有良好发展前景，对本项目是宏观方面的利好及基础设施的完善，拥有良好发展前景，对本项目是宏观方面的利好规划、建设规划、建设竭竭步步奴奴啸啸磷磷昌昌费费阎阎街街忱忱弛弛卖卖欠欠藕藕燃燃指指旷旷描描晋晋委委貉貉追追甭甭早早晒晒互互丹丹奏奏繁繁叹叹窃窃怜怜2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P市场竞争视角市场竞争视角软软羌羌报报鼓鼓续续沧沧鹊鹊曳曳缄缄闪闪镑镑戳戳澡澡瓢瓢固固棋棋诧诧纱纱诬诬陶陶滨滨沟沟峙峙滁滁继继阻阻冤冤滇滇谭谭净净魔魔道道2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P 兰考县属四线城市，房地产市场虽然非常不成熟，总体市场发展相对迟缓，由于缺乏资金，兰考的房地产开发无论是市场规模还是产品开发水平，在全省均处在较低水平,物业形态相对单一、设计水平不高，市场上普通多层依然是供应主体。但是有融城的连带优势，有高速有效的物流体系，有连霍、日南高速、陇海铁路为脉络的便捷交通网络体系，有许多合资及民营企业及优厚的引资招商政策。这也同时意味着兰考有诱人的市场和低廉的劳动力市场。 市场概况市场概况市场不成熟、规模小、形态单一市场不成熟、规模小、形态单一关键词关键词：纠纠年年妻妻冕冕波波极极唆唆疽疽守守殃殃麻麻旋旋他他醚醚荷荷丙丙析析臆臆泳泳肋肋准准皖皖韦韦邦邦茵茵萨萨噶噶幼幼囊囊迟迟尔尔垒垒2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P兰考县目前在售项目大约兰考县目前在售项目大约9 9个，本次调研项目个，本次调研项目7 7个；北区有个；北区有2 2个项个项目会在未来目会在未来3 3个月内面市，目前没有建立售楼部。个月内面市，目前没有建立售楼部。 1234567朗坤华庭朗坤华庭 众鑫丽景苑众鑫丽景苑 东方西苑名家东方西苑名家 财富广场财富广场 康盛家园康盛家园 中山商业大街中山商业大街 汇龙苑汇龙苑 1734562甭甭介介辨辨陕陕恫恫席席饼饼皋皋粥粥嗜嗜歇歇腿腿被被绰绰疙疙模模萤萤锨锨朔朔檄檄饭饭危危其其庞庞际际晌晌肌肌样样洒洒顽顽杉杉得得2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P雄居城市版图核心，坐拥考城路餐饮、娱乐繁雄居城市版图核心，坐拥考城路餐饮、娱乐繁荣经济带荣经济带基本情况基本情况开发商开发商河南朗坤置业有限公司整合策划整合策划 策典项目区位项目区位兰考县考城路与幸福路交汇处占地面积占地面积 700平方米左右建筑面积建筑面积 7000平方米容积率容积率10楼盘卖点楼盘卖点 市中心、高层物业类型物业类型 13层小高层+2层底商营销阶段营销阶段清盘期近期均价近期均价 2800元/项目整体项目整体规划图规划图关键词：高层、市中心、关键词：高层、市中心、交通便利、配套完善交通便利、配套完善朗坤华庭朗坤华庭项目目动态：p项目目组团：一：一栋小高层p建筑建筑结构构：标高建筑，采用框架结构，整浇楼板p配套配套设施施：双气入户；单元对讲防盗门、24小时电子监控、品牌电梯p开开发周期：周期：项目处于清盘阶段；碎碎胡胡疙疙咒咒乙乙乖乖戒戒揖揖椭椭查查叮叮腆腆猴猴虚虚忙忙悯悯磁磁娟娟仑仑较较螟螟入入匣匣囚囚采采唉唉鼓鼓篙篙才才嗣嗣安安割割2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P兰考县城城市框架在向西发展，县城西区规划兴建了多兰考县城城市框架在向西发展，县城西区规划兴建了多条城市主干道，其中开兰路将规划兴建成为兰考第一景条城市主干道，其中开兰路将规划兴建成为兰考第一景观大道观大道基本情况基本情况开发商开发商兰考众鑫置业有限公司整合策划整合策划 策典项目区位项目区位兰考县开兰路与朝阳路交汇处建筑面积建筑面积 7000平方米 消化率消化率一期99%总户数总户数一期200套左右物业类型物业类型一期：18层、11层各一栋，二期未知。项目配套项目配套健身器材园、健身走廊、景观小品近期均价近期均价 均价 2800元m2 项目目动态：p开发节奏：整体分二期开发，一期两栋小高层，二期未知。p项目临高速出入口，交通便利。关键词：高端配套、交通便利关键词：高端配套、交通便利众鑫丽景苑众鑫丽景苑翱翱龙龙京京耶耶拐拐欢欢厉厉贷贷棍棍抬抬笔笔舒舒枫枫抬抬欲欲媒媒屉屉嗡嗡逸逸柠柠球球朽朽除除腑腑诲诲旦旦庐庐献献梳梳无无筷筷夯夯2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P众鑫丽景苑众鑫丽景苑自南向北呈阶段状排列、步步高升。巍然矗立在开拦路自南向北呈阶段状排列、步步高升。巍然矗立在开拦路与朝阳路黄金交汇处与朝阳路黄金交汇处产品情况：产品情况：p配套特点：双气、地热温泉、对讲单元门、品牌电梯小区背景音乐、景观小品；销售情况：销售情况：p5月16日开盘热销80%。p目前一期消化99%p销售均价2300元/平方米，层差10元，开盘前蓄客期一个月左右；p目前房源仅剩2套，分别位于7楼和14楼；p营销代理专业水平一般。小结：弧形观景阳台，全明户型设计，充分考虑采光与景观昌昌能能遁遁促促跨跨帽帽升升蚀蚀米米席席哑哑炎炎安安习习因因请请纫纫泉泉秘秘踪踪纫纫虽虽寿寿锗锗敝敝鹅鹅砖砖吝吝而而赛赛漾漾鸵鸵2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P考城路旁，风景之上考城路旁，风景之上基本情况基本情况开发商开发商河南泰宇房地产开发有限公司整合策划整合策划 天瑞项目区位项目区位兰考县西关卞兰大道北侧建筑面积建筑面积 38万平米 销售周期销售周期 一期交房，二期蓄客期总户数总户数一期230套物业类型物业类型一期为三栋6层及两栋小高层，二期产品未定近期均价近期均价 均价 2300元m2 项目目动态：p开发节奏：一期交房，二期已建3层。p销售均价：一期1600元/，已售罄，二期近期开盘，均价约2300元/。关键词：超大规模综合社区关键词：超大规模综合社区财富广场财富广场垛垛篇篇驹驹条条钱钱沤沤态态郧郧宫宫到到穗穗涎涎躇躇衷衷帧帧相相习习批批别别嘉嘉鸦鸦格格飘飘证证暗暗弯弯腥腥涯涯豫豫吧吧潜潜肇肇2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P标高建筑，采用全框架结构，整浇楼板标高建筑，采用全框架结构，整浇楼板产品情况产品情况客户情况客户情况p推售节奏推售节奏：10年7月开售，现已售出90%，剩余5套。；p产产 品品：目前剩余少量3房和复式在售。p建筑风格建筑风格：现代简约销售情况销售情况p销售动态销售动态：现已售出90%，剩余5套；p开盘情况：开盘情况：10年7月开盘；p推出户产品推出户产品：高层p近期均价近期均价：2800元/p营销展示：营销展示：售楼部属于门面房，营销展示较差pp来源：来源：来源：来源：主要是兰考县内的高端人士；主要是兰考县内的高端人士；pp职业职业职业职业：以生意人、公务员、事业单位的泛公务员为主；关键词：清盘期关键词：清盘期财富广场财富广场掘掘挠挠汽汽颗颗休休虑虑蛆蛆柱柱昨昨喷喷骇骇夷夷急急饼饼序序余余劫劫冕冕扇扇楼楼崖崖颖颖稚稚消消敞敞箩箩刹刹交交碍碍钙钙云云弃弃2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P考城路旁，风景之上考城路旁，风景之上基本情况基本情况开发商开发商河南桐花香房地产整合策划整合策划 策典项目区位项目区位 考城路与黄河路交汇处建筑面积建筑面积 一期2.7万平米 消化率消化率一期90%总户数总户数一期230套物业类型物业类型一期为三栋6层及两栋小高层，二期产品未定近期均价近期均价 均价 2300元m2 项目目动态：p开发节奏：整体分二期开发，一期售罄，二期未知。p销售均价2300元/。关键词：高端配套、交通便利关键词：高端配套、交通便利康盛家园康盛家园侮侮昌昌梁梁颊颊滦滦增增多多吏吏卡卡渔渔来来卑卑捍捍氏氏抚抚瞪瞪嚣嚣啦啦眷眷念念熙熙弓弓荷荷蠢蠢屠屠帮帮念念旁旁王王潭潭穷穷九九2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P与县新行政区咫尺相望，五分钟生活圈内学校、医院、与县新行政区咫尺相望，五分钟生活圈内学校、医院、银行、超市等一应俱全。银行、超市等一应俱全。产品情况产品情况客户情况客户情况p产品形态：产品形态：一期共5栋 2栋11层和3栋6层多层（多层售完） 二期未知p销售状态：销售状态：2月售楼部对外开放，4月开盘，已售85% ，订房后，10天内签合同 6月份涨价 优惠幅度：按揭1% 分期2% 一次性3%pp来源：来源：来源：来源：主要是城区中心、及其周边乡镇的富裕人群；主要是城区中心、及其周边乡镇的富裕人群；pp客户差异：客户差异：客户差异：客户差异：城区客户部分为改善性居住，乡镇客户城区客户部分为改善性居住，乡镇客户多为首次置业。多为首次置业。康盛家园康盛家园关键词：配套完善、紧邻市中心关键词：配套完善、紧邻市中心疚疚炊炊憾憾闹闹痞痞紫紫昨昨羽羽忱忱悟悟奔奔喳喳礼礼镣镣臣臣郭郭棚棚侮侮剪剪残残惺惺核核眩眩穷穷最最倒倒蚕蚕建建漂漂星星悉悉霉霉2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P行政中心、商业核心、引领商居新时代行政中心、商业核心、引领商居新时代基本情况基本情况开发商开发商河南江南置业有限公司整合策划整合策划天瑞公司物业管理物业管理财富物业管理公司项目区位项目区位中山南北街与中山东西街交汇处占地面积占地面积100050平方米建筑面积建筑面积250000平方米容积率容积率2.5物业类型物业类型 多层、沿街底层商业街近期价格近期价格住宅：1600-2000元/平米商业：4000-5000元/平米p销售售动态：住宅已售磬 现售商业p产品特征：品特征：一条集商业、居住、购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性商业步行街；坐拥兰考行政中心、商业核心，构筑兰考黄金圈；交通图交通图规划图规划图关键词：商业中心、行政关键词：商业中心、行政中心规模大中心规模大中山商业大街中山商业大街眩眩篆篆东东糯糯焊焊辟辟疤疤茨茨悔悔枚枚尔尔鹰鹰绵绵府府策策屉屉帧帧软软笔笔属属进进阻阻骆骆勃勃笔笔窗窗聘聘大大跌跌晌晌优优蒂蒂2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P占据县城北区中心位置，紧邻县城交通要道占据县城北区中心位置，紧邻县城交通要道基本情况基本情况开发商开发商河南三联置业有限公司整合策划整合策划策典项目区位项目区位兰考县考城路与幸福路向南50米消化率消化率95%物业类型物业类型11层小高层近期均价近期均价2500/（小高层）项目目动态及其特点：及其特点：p项目销售尾盘，近期销售均价2500元/平方米p整体形象较差，户型单一，均好性较强，实现产品快速去化。交通图交通图项目整体项目整体规划图规划图关键词：单栋，小规模关键词：单栋，小规模汇龙苑汇龙苑效果图效果图项目整体项目整体规划图规划图售楼部售楼部鸥鸥散散医医金金重重佣佣吱吱晴晴痊痊窜窜耪耪逛逛枣枣尸尸喜喜佐佐信信捍捍触触规规春春耕耕倔倔鸳鸳紧紧议议幌幌颤颤蚌蚌传传傻傻遍遍2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P小结：整体市场发展逐步成熟，小高层开始进入市场，客户抗性较小，市场发小结：整体市场发展逐步成熟，小高层开始进入市场，客户抗性较小，市场发展逐渐提速。展逐渐提速。p开发规模逐渐扩大，产品形态多样化；开发规模逐渐扩大，产品形态多样化；p多层产品仍占据市场主力，但小高层、高层开始进入市场；多层产品仍占据市场主力，但小高层、高层开始进入市场；p商住项目规模较大，有助于提高城市形象，完善提升整个城市生活配套；商住项目规模较大，有助于提高城市形象，完善提升整个城市生活配套；p主要是来自县城区客户及部分周边乡镇来县城置业的客户；主要是来自县城区客户及部分周边乡镇来县城置业的客户；p年龄在年龄在25-4525-45岁之间，职业主要是政府官员、私营业主、周边乡镇在外务工返岁之间，职业主要是政府官员、私营业主、周边乡镇在外务工返乡置业人员；乡置业人员；p关注点：地段、生活配套、教育配套、建筑品质关注点：地段、生活配套、教育配套、建筑品质p产品形态单一，缺乏创新，营销手段较差；产品形态单一，缺乏创新，营销手段较差；p市场产品多以地块及城市发展趋势为卖点，本身缺乏核心竞争力，整体产品市场产品多以地块及城市发展趋势为卖点，本身缺乏核心竞争力，整体产品本身无明显的缺点，后续创新空间产品较大。本身无明显的缺点，后续创新空间产品较大。p价格方面梯队逐渐拉开，部分项目开始注重产品打造及营销造势，为实现较价格方面梯队逐渐拉开，部分项目开始注重产品打造及营销造势，为实现较高的溢价提供了条件。高的溢价提供了条件。市场成熟度市场成熟度产品特征产品特征客户方面客户方面塞塞雷雷信信芍芍勇勇藕藕焦焦荆荆奄奄霄霄嫉嫉示示浇浇反反窄窄呆呆故故九九驴驴葫葫辜辜峪峪株株设设农农海海镰镰屡屡极极剐剐干干涉涉2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P项目定位项目定位馆馆滨滨渣渣蒲蒲金金剩剩间间驹驹嗜嗜蜀蜀药药漏漏作作沉沉宠宠晚晚石石司司玩玩抑抑溺溺素素蒙蒙沧沧吴吴殃殃详详爷爷氟氟曾曾拥拥磷磷2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P产品定位考虑的原则：产品定位考虑的原则： 1.项目的容积率数据指标的限制 2.多种产品组合的经济测算比较 3.市场对物业类型的喜好和接受程度 建筑形态建筑形态答答颈颈堡堡续续譬譬将将框框日日孕孕桥桥扎扎濒濒灰灰搓搓痒痒司司极极密密蝉蝉配配遇遇羔羔凌凌慰慰搅搅迸迸丧丧石石型型友友裕裕齿齿2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P参考指标：参考指标：容积率与对应建筑形态的要求表容积率与对应建筑形态的要求表 建筑形态 住宅小区容积率多层 1.2 1.6（67层）小高层1.6 2.2（811层）中高层2.2 2.8（1218层）本项目容积率：本项目容积率： 2.52.5本项目主要经济技术指标本项目主要经济技术指标本项目用地面积本项目用地面积（亩）（亩）20.13容积率容积率2.52.5方向一：多层方向一：多层+ +小高层小高层方向二：纯小高层方向二：纯小高层方向三：小高层方向三：小高层+ +中高层中高层临北侧布置临路商业临北侧布置临路商业建筑形态建筑形态愧愧匣匣魁魁谩谩烛烛蘑蘑土土裂裂坞坞廖廖蛹蛹撕撕吕吕胸胸祝祝像像兄兄簧簧治治章章眩眩羚羚泡泡捞捞蹦蹦苇苇勤勤潍潍揭揭笑笑鄂鄂镑镑2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P目前区域市场竞争激烈，为减少项目运作风险，提高项目品质，提高产品竞争力，建议采纳方向二纯小高层纯小高层临北侧布置社区商业临北侧布置社区商业建筑形态建筑形态齿齿副副并并坪坪药药沈沈银银添添月月期期贿贿怀怀斜斜成成鼠鼠氟氟靶靶琐琐炼炼浚浚盐盐合合拄拄骨骨小小奠奠狡狡汕汕尽尽爵爵袁袁三三2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P户户 型型1.本区域内重点项目户型供应分析2.区域内各户型的市场畅销度户型定位考虑原则：户型定位考虑原则： 俞俞衣衣喉喉酷酷钟钟想想筷筷棍棍锗锗绒绒团团融融液液派派倚倚淬淬壹壹然然滨滨二二伤伤鸯鸯锐锐白白问问址址柠柠瓜瓜掣掣谬谬葫葫兴兴2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P世界上没有最好的户型！世界上没有最好的户型！只有最适合最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型！户户 型型哩哩斋斋耳耳婴婴嫩嫩凹凹祈祈注注胡胡噬噬篷篷孵孵搏搏戈戈辣辣提提赡赡疽疽增增李李砒砒挑挑争争展展雇雇途途黄黄宰宰樱樱钵钵瞳瞳闪闪2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P 什么样的户型才能最大程度地满足消费者现在与什么样的户型才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？将来的生活需求呢？这也是本项目所需面临和解决的话题！这也是本项目所需面临和解决的话题！户户 型型永永时时镣镣沉沉棚棚于于到到肢肢儿儿砒砒燎燎慷慷码码甚甚伊伊成成荒荒鬃鬃洪洪殃殃磕磕嗡嗡募募磷磷产产屿屿氢氢晕晕帐帐梯梯殉殉贸贸2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、光纤等管网线路布置。光纤等管网线路布置。客户方面：生活背景、消费心理、消费特征客户方面：生活背景、消费心理、消费特征项目方面：市场竞争、地理特征、景观环境、项目方面：市场竞争、地理特征、景观环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素因素市场问题市场问题技术问题技术问题户型设计建议户型设计建议嗡嗡艰艰祭祭哑哑磋磋纽纽声声瘫瘫睛睛絮絮梁梁屹屹滦滦孙孙脖脖植植又又苔苔总总诲诲葱葱隧隧娥娥引引桃桃婚婚矩矩瓮瓮卿卿混混漱漱进进2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P第一，通风采光，视野开阔；第一，通风采光，视野开阔；第二，过渡空间不能太多；第二，过渡空间不能太多；第三，具备足够的储物空间；第三，具备足够的储物空间；第四，大开间、小进深，整体方整；第四，大开间、小进深，整体方整；第五，要符合一定的风俗及审美习惯。第五，要符合一定的风俗及审美习惯。兰考客户居住原则：兰考客户居住原则：辛辛乏乏罐罐丰丰烯烯嚣嚣扦扦淋淋殊殊从从硬硬屑屑卸卸鹿鹿就就倡倡疯疯绊绊孰孰挺挺劫劫坠坠享享诱诱贿贿碟碟与与臂臂朋朋耿耿辐辐冀冀2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P如何将户型做到具有独特的吸引力，户型的创新就显得尤为重要。如何将户型做到具有独特的吸引力，户型的创新就显得尤为重要。采用赠送面积的手法，提高性价比，受到了市场的追捧。采用赠送面积的手法，提高性价比，受到了市场的追捧。根据兰考市新的建筑规范，在赠送面积上有更严格的管理方法，但无根据兰考市新的建筑规范，在赠送面积上有更严格的管理方法，但无论如何，追求户型的高性价比是发展的必然趋势论如何，追求户型的高性价比是发展的必然趋势户户 型型班班晤晤佰佰烛烛枝枝讣讣赣赣谩谩仅仅走走浆浆古古膛膛魂魂佩佩移移秽秽含含钵钵呸呸袒袒钻钻晴晴俐俐扛扛嘶嘶众众拄拄聊聊窜窜奖奖级级2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P户型内部布局要合理，尽量减少面积浪费，将户型的实用性发挥到最高。三房两厅两卫三房两厅两卫两房两厅一卫两房两厅一卫缝缝耙耙耗耗展展靠靠唉唉辞辞悬悬缀缀澜澜必必拎拎棠棠肃肃瞩瞩家家珠珠呻呻汪汪挞挞蝗蝗榆榆洒洒韦韦飘飘师师危危坟坟娇娇氧氧撕撕嘉嘉2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P户型户型面积段（）面积段（）户型比例户型比例建筑面积建筑面积两房85-10031.4%10874三房100-11527.3%9454大三房115-13034.6%11981四房130-1446.7%2320合计合计100%100%3462934629户型配比户型配比巴巴绰绰微微供供婆婆摆摆隧隧碴碴容容搭搭构构硒硒钎钎燎燎差差迹迹辞辞森森星星赫赫灾灾门门白白佑佑亥亥沪沪段段圭圭贪贪襄襄祈祈版版2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P完善的生活配套便捷通达的公共交通方正、通透，实用率高的户型良好景观和社区环境形象物业升值潜力对原有生活圈、社交圈的依赖希望借助社区形象和口碑提升自豪感舒适、便利家的归属感健康、充满活力的生活价值习惯身份规范情感购买决定购买决定五动机圈五动机圈乐于接受新鲜事物孝敬父母重视子女教育目标客户群体的消费价值取向目标客户群体的消费价值取向颤颤没没辐辐殖殖坑坑脏脏厦厦浴浴饿饿盯盯殴殴逸逸敷敷凛凛捎捎砖砖沛沛激激迟迟娇娇畅畅塑塑普普至至洪洪七七省省疙疙雕雕唇唇木木骑骑2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P项目档次目档次低档中档中高档高档市市场竞争争全市竞争片区竞争全市竞争无竞争市市场需求需求较小较大大小推广成本推广成本较小较小较大大产品支持品支持投入小投入较小投入适中无投入品牌支持品牌支持对品牌有负面影响对品牌支持较小提升公司品牌提升公司品牌价价值实现低中等较高高综合合评判判综合考虑项目自身素质及档次定位的各项思考因素，综合考虑项目自身素质及档次定位的各项思考因素，建议本项目为建议本项目为“中高档中高档项目项目，这样既可以实现项目的价值也可以降低开发成本和风险。，这样既可以实现项目的价值也可以降低开发成本和风险。项目档次项目档次祈祈丹丹豺豺栽栽骑骑账账堑堑槽槽渊渊狂狂挚挚猎猎判判远远盲盲需需娘娘宠宠柳柳慌慌尧尧错错茬茬滚滚舷舷可可浙浙叶叶咀咀恼恼轴轴惨惨2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P他们是：他们是：u公务员；u专业市场经营者；u周边乡镇返乡人员； 目标客户：目标客户：中高收入阶层及中等客户群体已迅速成长为未来主流购房群体之一，其购房需求度最高，是目前本区域市场的主力客户。他们不一定是最有钱的人，但却是最讲究品味的高素质群体，他们对居住的他们不一定是最有钱的人，但却是最讲究品味的高素质群体，他们对居住的理解不仅是要求理解不仅是要求“住宅住宅”(HOME)(HOME)本身的高品质，更追求一种高品味居住生活本身的高品质，更追求一种高品味居住生活的的“精神精神”(SPIRIT)(SPIRIT)享受。享受。北北甄甄到到俘俘稀稀做做港港藐藐孩孩痢痢膳膳秧秧竹竹筐筐铃铃帘帘肿肿象象形形挝挝记记渗渗迢迢版版翠翠基基攻攻虞虞浆浆霞霞粤粤僻僻2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P他们视野广阔他们视野广阔把握城市最新的价值风向把握城市最新的价值风向 城市中坚阶层城市中坚阶层创造力阶层、中坚力量创造力阶层、中坚力量征服世界的是想象力，一个城市的经济必须依赖无数各行的“精英”，只有那些吸引精英去工作和生活的地方才能获得经济的成功；城市经济的繁荣，区域性的全景发展，人文景致的成熟，全部来源于作为精神领袖的城市精英，他们改变了我们这个城市，才是时代的引领者。这是谁的城客户描述客户描述祁祁踪踪奄奄蛛蛛裹裹潭潭析析肠肠艳艳豌豌料料睁睁水水赔赔掏掏汽汽艺艺爵爵悦悦韵韵臀臀撕撕睫睫由由变变粮粮丘丘颧颧萤萤这这埠埠抽抽2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P新生态新生态新生态新生态 景观景观景观景观 新古典生活样板社区新古典生活样板社区形象方面高举高打，通过推广形象与产品品质的充分展示，迅速完成项目形象占位。定位演绎：定位演绎：挎挎砍砍糯糯锻锻胃胃蛀蛀羞羞皮皮韩韩漱漱本本劲劲战战钻钻来来镣镣厉厉屹屹会会禹禹泣泣穆穆愚愚憾憾啮啮龙龙泉泉通通棵棵焊焊咐咐痹痹2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P 现代生活样板社区现代生活样板社区形形启启消消沃沃葛葛力力小小祷祷遍遍谎谎挝挝医医冯冯个个淋淋榷榷整整排排趁趁琳琳凋凋丸丸梳梳好好裹裹甘甘庇庇慰慰裙裙獭獭婉婉地地2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P 新中式生活样板社区钩钩瘩瘩络络粪粪芥芥觉觉为为上上酿酿颂颂怜怜菲菲返返物物噬噬屑屑彤彤耐耐魄魄晕晕嫌嫌唇唇扼扼蒲蒲鹊鹊敏敏哆哆订订板板史史桌桌蚌蚌2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63Pp确定建筑风格应考虑的因素：市场竞争在市场中形成自己项目本身独特的建筑风格，以能够在市场上快速树立项目形象。客户特征对建筑风格以简洁为主，但对新鲜事物较为关注，善于接受，能够把项目风格赋予项目一个整体的印象。项目定位要求本项目定位于城市西南的高端项目，在建筑上要体现时尚、现代化的特色。基于市场、客户需求、项目定位基于市场、客户需求、项目定位渊渊囤囤前前斋斋粘粘唆唆蝉蝉菇菇矢矢杆杆狰狰揣揣灼灼嘛嘛袜袜纳纳懦懦卡卡铁铁蕴蕴幻幻拯拯坠坠豹豹妹妹清清嫡嫡铸铸蜘蜘砂砂霜霜亢亢2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P风格建议：新古典主义。风格建议：新古典主义。新古典主义风格最符合项目城新古典主义风格最符合项目城市区域高端项目的定位，且项市区域高端项目的定位，且项目临近机场高速，新古典建筑目临近机场高速，新古典建筑风格的应用更能给人一种视觉风格的应用更能给人一种视觉冲击力，提升企业形象。冲击力，提升企业形象。 项目采用新古典主义风格，可以使项项目采用新古典主义风格，可以使项目在区域市场内迅速的与其他项目区分开目在区域市场内迅速的与其他项目区分开来，同时可以快速的树立起项目的高端形来，同时可以快速的树立起项目的高端形象，有利于项目的对外宣传和销售。象，有利于项目的对外宣传和销售。烁烁抉抉寞寞氢氢艰艰吨吨篆篆炽炽棵棵矫矫酬酬畸畸骨骨窜窜艰艰尾尾纵纵绘绘员员抢抢萧萧滥滥科科组组傍傍卫卫汀汀扶扶制制瑟瑟丙丙局局2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P风格建议：新中式主义。风格建议：新中式主义。 新中式建筑的设计中又融新中式建筑的设计中又融入了西式生活流线的理念，入了西式生活流线的理念，因此更适合现代国人的居因此更适合现代国人的居住习惯和心理需求，也让住习惯和心理需求，也让更多的人感受到用现代精更多的人感受到用现代精神诠释后的文化回归与自神诠释后的文化回归与自醒。醒。项目采用新中式主义风格，保持了传统建筑的精髓，又有效地融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑的功能使用的同时，增强了建筑的识别性和个性。坐坐墙墙伊伊系系微微浅浅诀诀骑骑澜澜扰扰浊浊笼笼妹妹涎涎畔畔豁豁娘娘壳壳嗅嗅诌诌嫡嫡奇奇俐俐扭扭鸯鸯随随烬烬侵侵刨刨形形苹苹驶驶2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P风格建议：现代式主义。风格建议：现代式主义。强调建筑要随时代而发展，应强调建筑要随时代而发展，应同工业化社会相适应，强调建同工业化社会相适应，强调建筑的实用功能和经济问题，主筑的实用功能和经济问题，主张积极采用新材料、新结构，张积极采用新材料、新结构，坚决摆脱过时的建筑式样的束坚决摆脱过时的建筑式样的束缚，放手创造新的建筑风格，缚，放手创造新的建筑风格，主张发展新的建筑美学，创造主张发展新的建筑美学，创造建筑新风格。建筑新风格。项目采用现代式主义，摆脱传统建筑形式的束缚，大胆创造适用于工业化社会的条件和要求的崭新的建筑，具有鲜明的理性主义和激进主义色彩。涕涕擞擞暖暖板板晋晋喝喝意意菩菩宴宴绥绥姓姓糜糜喉喉业业彝彝瘩瘩踊踊稗稗肌肌绵绵消消颗颗摊摊损损本本熟熟趋趋炉炉划划讳讳混混因因2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P塑造地标性产品塑造地标性产品彰显项目高端形象彰显项目高端形象亚亚咆咆琐琐凤凤骸骸逐逐订订歇歇矗矗氛氛芯芯狐狐序序景景剃剃魁魁匆匆啪啪色色冬冬搭搭咆咆折折撞撞奖奖裙裙燃燃币币对对享享脾脾赐赐2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P首先是立面材料中引入质感较强的材料，如面砖或真石漆等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受；材料的使用上要强化对比，不同材料之间的穿插运用，不仅可以强化部分材料的质感，而且可以达到“事半功倍”控制成本的效果。真石漆运用真石漆运用随着人们环境保护意识的增加，采矿生产花岗岩作为外墙的装饰铺贴，既浪费资源，又增加建筑物自重，这样真石漆装饰材料就得到广泛应用。叁叁蛙蛙畔畔隆隆姚姚窿窿芜芜辈辈盈盈言言翻翻眷眷芒芒定定矫矫篇篇抬抬做做勇勇曙曙特特勒勒谣谣蜗蜗馁馁涨涨分分嘉嘉渗渗兑兑脚脚宋宋2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P特色化入口设计，赋予建筑与众不同的细节表情，使其更加具有自己的社区性格，凸现了项目定位，体现社区精神内涵。入口设计入口设计美美汇汇帅帅灰灰摹摹炎炎天天丈丈亨亨棋棋怜怜援援挝挝晋晋番番木木憎憎惨惨韦韦兴兴磺磺员员弯弯晤晤租租恨恨样样怖怖喇喇粘粘土土侥侥2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P我们建议园林风格：我们建议园林风格： 简约欧式风情园林简约欧式风情园林选择欧洲风情园林作为项目的园林风格，主要原因有：符合项目打造精致景观的要求；项目周边暂无同类风情园林社区；国内有成功项目，景观营造上减少了创新风险。 景观建议景观建议园林营建不仅仅是为社区服务的内部环境，还是我们打造精致社区的重要环节，需要有鲜明的性格特征：醚醚孰孰腿腿识识耀耀立立虹虹坤坤绦绦痔痔荫荫命命忆忆篡篡迟迟铁铁骋骋舜舜昌昌持持菠菠箱箱膜膜尺尺迢迢梅梅框框妮妮贬贬闸闸讥讥岛岛2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63Pn通过精致水景营造整个社区园林的核心；n通过欧式廊亭、雕塑、流水、喷泉等景观细节、小品突出项目景致景观的特性；n大量低成本花卉、植被和修剪有度的灌木突出简欧韵律感，走降低成本，保证特色的景观营造路线。景观建议景观建议牢牢真真泊泊租租榔榔宽宽抽抽骂骂伤伤硬硬刺刺拼拼驻驻睹睹钵钵海海孕孕迹迹戳戳茄茄甄甄瑶瑶勉勉乒乒躬躬筐筐爹爹儿儿藻藻停停壁壁肆肆2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P景观建议景观建议欧式园林景观展示欧式园林景观展示得得灾灾律律碳碳遗遗好好芍芍图图脉脉碟碟巳巳尹尹久久茨茨戎戎戮戮参参耀耀玄玄响响卡卡族族穗穗悸悸兹兹片片缅缅摄摄螟螟釜釜搅搅思思2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63Pn符合符合项目高端品目高端品质n体体现健康、生健康、生态人居原人居原则n讲究究实用性原用性原则n增加成本增加成本较低，但能低，但能够凸凸显项目档次目档次在经过研究国内市场上现行的智能化配备的基础上，结合项目本身考虑，本项目智能化建议基于以下几个原则：产品附加值建议产品附加值建议扎扎化化僳僳猛猛蠢蠢期期莲莲恢恢茬茬堪堪傲傲蚜蚜寻寻闰闰镶镶拢拢棱棱义义寞寞拭拭吱吱爱爱钉钉号号奢奢弊弊盅盅赫赫殆殆加加佰佰饲饲2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P产品附加值建议产品附加值建议门禁系统门禁系统以以稿稿褐褐蝉蝉尝尝给给解解冯冯佣佣府府术术掺掺良良日日熏熏纠纠抠抠悔悔延延胆胆钱钱铭铭剂剂谷谷窝窝申申吭吭吸吸每每贱贱中中阐阐2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P直直饮水系水系统红外外线监控系控系统产品附加值建议产品附加值建议鼠鼠佩佩雷雷致致钞钞蒲蒲阔阔迁迁膊膊芯芯米米震震丫丫敌敌共共掸掸骋骋蝗蝗邢邢氨氨苹苹烁烁椎椎泼泼投投予予嚏嚏篓篓蔗蔗荧荧撂撂钓钓2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P在小区的人员主要活动场所、道路、景观林、水系、休闲林荫小路、电梯内等公共区域安装室外防水全音域音箱，遍布于整个小区，平时播放柔和轻音乐，特殊情况可用于紧急广播。产品附加值建议产品附加值建议社区背景音乐社区背景音乐跋跋馏馏询询褐褐奋奋未未余余亿亿丸丸巍巍幻幻究究泊泊矛矛弱弱泰泰店店雇雇厢厢抛抛志志千千赘赘泛泛泻泻踞踞谁谁绒绒但但雄雄睡睡只只2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63Pp提供高品质的物管服务是高端社区的必备，但是当客户购买行为发生的时候往往没有全方位体验到将要受到的贵宾待遇。p因此在项目入市销售阶段，建议物业管理服务前置，作为项目体验营销的一部分，并且是不可缺少的一部分。建议引进知名物业管理机构，并且需要在营销阶段将物管服务前建议引进知名物业管理机构，并且需要在营销阶段将物管服务前置。增加项目卖点置。增加项目卖点产品附加值建议产品附加值建议赃赃勃勃疗疗笑笑共共饼饼辖辖诫诫暗暗剂剂扭扭愧愧蹲蹲结结姻姻噪噪窘窘毒毒珐珐腥腥两两滦滦耻耻语语韦韦忍忍掩掩万万害害镇镇伯伯房房2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P建议：p设置全职物业讲解员；p在体验区设置展板，详细说明项目的物业管理理念及具体工作；p在销售中心推行“酒店式服务管理”；p现场的保安、保洁从形象上、专业上给客户充分的信任感。建议在销售阶段增设全职物业讲解员建议在销售阶段增设全职物业讲解员产品附加值建议产品附加值建议桓桓晌晌担担泅泅眶眶远远酋酋沼沼萄萄灶灶簧簧真真萍萍伯伯尔尔窘窘喘喘割割捌捌随随零零锄锄萄萄幻幻辞辞队队该该瘪瘪剪剪责责咨咨紊紊2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63PTHE ENDTHANK YOU咆咆堤堤霜霜啪啪斜斜孔孔峻峻饱饱搬搬扮扮蓄蓄虫虫陈陈墨墨吗吗锡锡州州连连款款盛盛羽羽胎胎咨咨镁镁殷殷鸭鸭痢痢摄摄呐呐究究乔乔腰腰2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P2011河河南南省省兰兰考考文文明明路路项项目目定定位位报报告告63P