本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。世世联房地房地产 集集团 专业市市场复合开复合开发和运和运营研究研究本报告是严格保密的。专业市市场是集是集贸式市式市场组织的典型，它由的典型，它由乡村集市村集市发展展而来，后由而来，后由农村到城市郊区，村到城市郊区，渐渐发展展为大型大型专业市市场和和专业 MALL两种形式两种形式专业市市场的的发展展地地摊大棚式交易大棚式交易（工商部（工商部门监管）管）建建设大厦大厦（运（运营商管理的室内交易）商管理的室内交易）BA专业MALL如：如：红星美星美凯龙、颐高等高等连锁经营，加，加强了运了运营商的管理，运商的管理，运营商与商与TOP50品牌的品牌的战略略联盟盟大型大型专业市市场集研集研发、展示、展示、销售、物流售、物流为一体，例如：广州美博城一体，例如：广州美博城u集贸式市场组织是一种以某个固定场所为集聚地，以众多企业和个体商户为经营主体所形成的共享式交易平台u专业市场是集贸式市场组织的典型代表，是一项极具“中国特色”的诱发性制度创新，起源于古老的市场组织形态间歇性集市或称乡村集市u交换的扩展使各地城市纷纷建立商场，即四周往往被露天集市包围的室内市场。在多数情况下，这些商场是些常设的专业性集市。u随着需求的提升，这些专业性集市渐渐突破普通交换的狭隘范围，空间辐射范围的提高和集聚效应使专业市场完成了由农村到城市郊区的扩展2本报告是严格保密的。在在专业市市场的的发展中依据其展中依据其优势支撑因素的不同支撑因素的不同逐逐渐形成了四种具有代表性的形成了四种具有代表性的专业市市场类型型类型类型产业集群型产业集群型 供应当地及周边市供应当地及周边市场需求型场需求型利用当地优势利用当地优势自然资源型自然资源型政府大力扶持政府大力扶持打造型打造型举例举例v海宁皮革城v服装市场（石家庄新华集贸市场）v苏州虎丘婚沙精品城v无锡新世界国际纺织服装城v义乌小商品批发市场v汽车市场（亚运村汽车市场）v无锡东方国际轻纺城v华强北电子市场v家电市场，如日照凌云家电市场v“买全国、卖全国”的沈阳五爱市场（服装）v常州湖塘国际棉纺城v全国23个特色五金机电市场v通讯、建材、家具等v苏州国际轻纺城专业市市场的的类型型3本报告是严格保密的。随着随着竞争的加争的加剧、品牌的集中和消、品牌的集中和消费力的提高力的提高专业市市场正面正面临着一系列的挑着一系列的挑战，也，也导致了其表致了其表现形式形式发生生了一系列的了一系列的变化化 专业市市场面面临的的挑挑战竞争挑战A、阿里巴巴、企业门户网站等电子商务、B展会C沃尔玛等大型超市D 国美等家电连锁、中域等通讯连锁E shopping mall 专业市市场面面临的挑的挑战品牌的集中及企业对营销终端的控制消费力的提高，从对价格的注重到对品质及消费体验的注重，专业市场的“脏乱差”不适应新的环境家电、通讯、食品行业专业市场死亡 汽车市场给4S店让路专业MALL的崛起（运营者加强对市场的管理、注重品牌、走向连锁、与品牌供应商结成联盟）强者愈强的专业市场以物流能力为核心竞争力的专业市场（华南城）李嘉诚等商业巨头兴建的玩具礼品城4本报告是严格保密的。在市在市场竞争中小商品市争中小商品市场、纺织服装服装类、批具、家、批具、家具建材、五金机具建材、五金机电、物流主、物流主导等因其特有的等因其特有的优势属属性成性成为了具有了具有竞争力的争力的专业市市场TextText需求需求产业集群集群 具有具有竞争力的争力的专业市市场政府大力扶持政府大力扶持 行行业内不具有内不具有绝对品品牌牌优势、劳动密集型密集型 产业不易老化不易老化u小商品市小商品市场u纺织服装服装类u批具、家具建材批具、家具建材u五金机五金机电u物流主物流主导5本报告是严格保密的。义乌中国小商品城的基本情况中国小商品城的基本情况义乌中国小商品城：义乌中国小商品城：p 占地面积达1660亩，总建筑面积达260万平米，商铺5万余个，从业人员达16万余人，市场直接交易额高达266亿元p 市场由中国义乌国际商贸城一期、国际商贸城二期FG区、国际商贸城二期H、宾王市场、篁园市场三个市场簇群组成, 拥有34个行业、1502个大类、32万种商品，几乎囊括了工艺品、饰品、小五金、日用百货、雨具、电子电器、玩具、化妆品、文体、袜业、副食品、钟表、线带、针棉、纺织品、领带、服装等所有日用工业品p 其中饰品、袜业、玩具产销占全国市场三分之一强6本报告是严格保密的。形成期形成期成长期成长期高速发展期高速发展期国际化发展期国际化发展期义乌的集市贸易是农民历来“鸡毛换糖”之地，但流动性很大 集市阶段集市阶段批发市场阶段批发市场阶段展贸市场阶段展贸市场阶段70年代末1982年集贸市场阶段集贸市场阶段1986年2002年2008年1982年义乌县委召开了常委扩大会议，出台了“四个允许”、“五项扶持” ，此后义乌迅速地完成了经营业态的更替，从流动经营演变成坐地经营在政府的大力扶持下，至1986年低个体户达14259户，市场成交额达2321万元1986年义乌第三代市场竣工，标志着全国最大的小商品专业批发市场成立1995年创办中国义乌小商品博览会，对扩大商品出口，提升小商品制造业，促进区域经济发展发挥了积极的推动作用1994年6月，摊位数增至23000个，1995年成交额达到152亿元目前义乌总建筑面积达260万平米，商铺5万余个，从业人员达16万余人，市场直接交易额高达266亿元从2002年开始中国义乌小商品博览会升格为由国家商务部参与主办的国际性展会，并改名为中国义乌国际小商品博览会目前义乌已发展成为以商品展示为主、洽谈、接单和电子商务为一体的现代批发市场，并建立了网上中国小商品数字城的信息服务和交易平台功能，实现交易方式的国际化。尤其是2002年建成使用的国际商贸城，将义乌小商品批发市场提高到一个更高的现代化层次义乌中国小商品城的中国小商品城的发展展历程程7本报告是严格保密的。市场定位明确，划行归市管理到位成功因素成功因素政府长期支持，政策引导有力强有力的产业支撑和配套服务支持义乌中国小商品城的成功因素中国小商品城的成功因素有效降低交易有效降低交易费用用8本报告是严格保密的。市场定位明确，划行归市管理到位成功因素成功因素政府长期支持，政策引导有力强有力的产业支撑和配套服务支持义乌中国小商品城的成功因素中国小商品城的成功因素实行管办分离1994年以后，职能部门把经营管理、物业管理、市场建设等交给中国小商品城集团公司；工商、国税、公安、地税等部门进行职能管理，工作上相互配合，相互支持、共同协作严厉打击假冒伪劣商品义乌市工商部门推出了一系列打造“信用市场”的举措：在市场上聘请责任心强，有一定影响的经营商户为质量义务监督员进一步健全投诉举报网络，加强对办案程序的内部监督建立“黑档案”，对有不良行为经营者采取公开曝光，在商位上悬挂黄牌警示等惩罚措施9本报告是严格保密的。市场定位明确，划行归市管理到位成功因素成功因素政府长期支持，政策引导有力强有力的产业支撑和配套服务支持义乌中国小商品城的成功因素中国小商品城的成功因素积极推动开展各种培训、教育活动设立小商品城经营主体准入培训班，考试合格者方能获得“准资格证”办理营业执照，除此外还设立计算机应用、商务英语、WTO和外贸知识等培训班主动宣传义乌中国小商品城，扩大品牌效应以各种优惠措施吸引国内外客商来义乌组织各类企业积极参加世界各地展会，扶持义乌企业和产品走出国门对于市场出现的恶性竞争，政府及时有力引导义乌的托运市场经过了争夺小商品货源等恶性竞争和政府的几次整顿后，逐步形成了专业化经营特定联托运线路的分工，大大提高了货物运输的规模和效率10本报告是严格保密的。市场定位明确，划行归市管理到位成功因素成功因素政府长期支持，政策引导有力强有力的产业支撑和配套服务支持义乌中国小商品城的成功因素中国小商品城的成功因素从中国的批发市场趋势看，综合性市场现在越来越趋于衰落，而专业市场的发展空间很大20世纪90年代初，义乌也有多个市场，但经营特色不明显，后来政府对市场进行了重新分工，主要氛围农贸市场、副食品市场、服装市场和小商品市场市场定位主要以没有形成销售网络的中小企业为主义乌市场内最多的还是一些中小企业的产品，尤其是全国各地有品牌、质量好、价格低、款式新、产值在5亿元以下的中小企业，由于他们没有实力去开拓自己的销售渠道，所以义乌小商品城成了他们的首选分销渠道11本报告是严格保密的。市场定位明确，划行归市管理到位成功因素成功因素政府长期支持，政策引导有力强有力的产业支撑和配套服务支持义乌中国小商品城的成功因素中国小商品城的成功因素有产业集群的有力支撑，形成批发市场与产业集群联动发展的良性机制近10年来，在义乌中国小商品城的带动下，以义乌为中心的制造业产业集群发展迅速，形成了以义乌为中心，覆盖金丽衢、杭嘉湖绍和甬温台等地市，面积近1万平方公里的小商品产业带现代物流业的大力支持目前市场内建设的物流面积达600多亩，监管智能仓库近6万平米。其中国际物流中心占地450亩，内设法国达飞、美国总统班船、联合、联邦、敦豪和TNT等全球性物流公司的办事处义乌联托运机构的业务涉及全国的30多个省、市、自治区的250多个大中城市，拥有以义乌发往全国的联托运线点130多条，联托运处200多家，并拥有外地到义乌的外来货源卸货点110多家会展服务的支持自1995年以来，义乌已成功举办12届国际小商品博览会，现已形成专业性、国际性的会展品牌，是小商品城引进名优新商品和先进技术，承揽国际订单，展示市场形象的重要途径12本报告是严格保密的。华南城，南城，规模巨大的一站式模巨大的一站式综合性原料展合性原料展示交易中心示交易中心u 纺织服装及面辅料交易中心u皮革皮具及原辅料交易中心1122电子原材料及成品交易中心3344五金化工塑料交易中心5印刷纸品包装交易中心566华南城居住小区7物流区78华南城酒店899办公大楼项目目规模：模：占地1.5平方公里，总建筑面积220万平方米，投资26亿元构建的工业原料交易中心位置：位置：位于国内唯一的一个国家级物流试验基地深圳市龙岗区平湖物流基地园区 经营范范围：由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专业交易中心组成。集展示、交易、物流、电子商务、进出口服务为一体的综合性原料展示交易中心，将生产力要素以最低的成本、最高的效率集合配置13本报告是严格保密的。招商，盈利模式：巨招商，盈利模式：巨额投投资，以，以优惠的政惠的政策吸引商家入住，捆策吸引商家入住，捆绑盈利，控制盈利，控制业态招招 商商 策策 略略租金租金头年免个月租金，第二年免个月租金对正常营业，按时交水电费、管理费用和租金的商户，租金将给予6折优惠招商招商现在的商家介绍一个新商家进驻，华南城将给予免除一年物管费的奖励 其他费用其他费用把政府支持投资物流项目的各项优惠政策全部转让给了进驻的商家，水、电费一律按工业用途标准收取。此外，华南城自己投资电信等基础设施，固话费用比市场价低10营销营销利用深厚的行业关系和港澳人脉资源，适时启动了较为特殊营销通路特殊政策特殊政策对国际商家，年采购额达到2亿元，可给予3年全部免租华南城在3年内投入的市场培育费就高达6亿元2006年开启了华南城市场培育的第二阶段。投资24亿元进行二期建设，包括五大市场、十几万平米的生活区、保税仓方式方式出售出售出租出租比例30%70%国内客户国内客户国际客户国际客户70%30%租金（元租金（元/ /月月. .平米）平米）售价（元售价（元/ /平米）平米）50-806400-8800盈利模式盈利模式租、售面向客租、售面向客户租售价格租售价格盈利模式盈利模式：采用采用3+7捆捆绑模式，模式，有利于控制有利于控制业态，表达开，表达开发商和商商和商户同同进退退14本报告是严格保密的。核心核心优势：华南城在构建平台，南城在构建平台，竞争，争，产业，功，功能能组合上的的核心合上的的核心优势，决定了其，决定了其辐射全国乃至射全国乃至世界的成功世界的成功构建平台构建平台优势信息平台交通平台服务平台物流平台 竞争争优势交通优越规模效应复合功能和综合服务仓储配套方便投资商深厚的制造业背景政府大力支持产业优势珠三角成为了世界上最重要的生产基地150公里范围内聚集了数十万家制造企业全球500强企业过半落户于此 功能功能优势高科技融入经营通过经营网站实现电子商务交易集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代综合商贸物流城15本报告是严格保密的。华南城南城顺应了宏了宏观与微与微观的需求，把相关供的需求，把相关供应链的体系整合起来，建成了生的体系整合起来，建成了生产服服务业的的综合型合型专业市市场这种超前的商种超前的商业模式模式宏宏观：顺应了制造了制造业随着随着经济全球化向中全球化向中国集中而国集中而产生的生的对各各种配套生种配套生产服服务的一的一站式需求站式需求 微微观：式充分考：式充分考虑到到供供应商与制造商商与制造商节省省交易成本的共同需求，交易成本的共同需求，以此作以此作为自己自己发展的展的动力力 华南城南城创新新商商业模式模式核心要素核心要素降低了交易成本降低了交易成本 成功成功衔接工接工业和服和服务业 16本报告是严格保密的。降低了生产成本和交易成本，使制造业多年来零库存的梦想得以实现降低成本降低成本降低降低风险提高市提高市场的反的反应能力能力拿到订单就可以及时采购到所需要的东西。降低交易与推广成本降低交易与推广成本开开发商与商商与商户共共赢类似于似于华南城，在制造南城，在制造业园区周园区周边崛起的崛起的专业市市场要要实现的核心价的核心价值是降低成本，开是降低成本，开发商与商商与商户共共赢 制造企业需要很多库存，库存多就面临库存风险，华南城可以大大降低库存风险。华南城可以找到设计需要的各种元素，从而提高企业创新能力。提高企提高企业创新力新力不仅可以节约土地，又能靠近制造业，贴近生产者，同时又把城市空间腾出来，降低城市压力，同时也节省社会管理成本节约资源源和成本和成本可以节省或降低品牌的推广成本，有利于品牌的发展。有利于有利于品牌品牌发展展17本报告是严格保密的。华强北北电子市子市场IT专业市市场的典范的典范1982-86年年上步工上步工业园区园区1986-90年年电子子专业市市场崛起崛起90-2003年年商商业圈升圈升级2003至今至今华强北超北超级商圈商圈电子工业为龙头产业，原电子工业部、兵器部、航空部、广东省电子局等单位在此建立了大批电子工业企业深圳市和广东省政府将省市所属企业组建为深圳电子集团，该集团手下的赛格市场作为电子产业的配套商业横空出市，95年深圳电子城专业市场成立、98年华强电子市场开业90中航集团掀起商业巨浪天虹商场入驻94年华强北变为现代商业街-万佳百货进驻98年第三次商业浪潮东门改造，曼哈、儿童世界等出现女人香国际城、东方时尚广场、铜锣湾购物市场等先后开业，体量不断增大、业态不断丰富18本报告是严格保密的。亚运村汽运村汽车市市场远去的大佬去的大佬曾曾经的的辉煌煌老亚运村汽车市场成立于1995年12月，全国最大的汽车交易市场用地：负责建设亚运会场馆的北辰集团将市政府预留建设奥运会场馆的用地办起了汽车交易市场位置：北京顺义区南北主干道上10年年卖了了100辆车，销售售员月酬月酬10万万销售售轿车占北京新增占北京新增轿车45%；交易交易进口口轿车占全国占全国进口口轿车的的1/5；90多个品牌多个品牌500多个多个车型型170家家经销商；商；为政府提供有价政府提供有价值的汽的汽车市市场分析分析19本报告是严格保密的。亚运村汽运村汽车市市场远去的大佬去的大佬新址困境远离市区两小时车程汽车厂家品牌建设抵制汽车市场低价销售4S店受欢迎-售后服务、商家信誉高新新亚市汽市汽车交交易市易市场困境重困境重重，重，营业状况状况欠佳欠佳.竞争对手崛起 -东方基业、新中联趁机壮大20本报告是严格保密的。u捆绑客户与知名品牌建立合作联盟u规范管理商场化管理、市场负全责u统一建筑装饰理念长方体外形、黄蓝相见色彩u统一品牌定位精品经营、绿色生态、休闲观光u美凯龙自己买地、建商场，提高可信度u统一企业CIu统一品牌形象宣传企业文化宣传u品牌优化优胜劣汰红星美星美凯龙品牌照耀中国品牌照耀中国21本报告是严格保密的。u上下游资源的充分整合u顶级国际建筑设计u规模化u产业集群u大手笔影响u业态配比合理u政府支持u区位优势无无锡新世界国新世界国际纺织服装城八大成功服装城八大成功因素因素无无锡新新世界世界22本报告是严格保密的。无无锡新世界国新世界国际纺织服装城服装城-海海陆空空优势区位区位黄金区位黄金区位海运距上海港 165 公里，距江阴港 38 公里，距张家港港 43 公里。 铁路：经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通 .公路：312 、 104 国道穿过无锡。高速公路：北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的高速公路，其交会点正在无锡市。 航空：无锡硕放机场距离新世界国际（ ITFM ） 10 分钟车程，开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。 无锡市距上海浦东国际机场 180 公里，距上海虹桥国际机场 120 公里，距南京碌口国际机场 180 公里。23本报告是严格保密的。无无锡新世界国新世界国际纺织服装城服装城-千年千年纺织名城名城千年纺织名千年纺织名城城 王者归来王者归来一棉、红豆、庆丰等大批知一棉、红豆、庆丰等大批知名企业，江苏阳光、凯诺科名企业，江苏阳光、凯诺科技等多家上市公司技等多家上市公司10001000多万年产值，多万年产值，60006000多家多家纺织企业纺织企业中国历史上纺织行业发源地中国历史上纺织行业发源地24本报告是严格保密的。无无锡新世界国新世界国际纺织服装城服装城-从中央到地从中央到地方的政府支持方的政府支持无锡市委书记杨卫泽大力支持纺织城发展无锡市委书记杨卫泽大力支持纺织城发展江苏省委书记、省长带领省内各市领导到无锡江苏省委书记、省长带领省内各市领导到无锡纺织城指导工作纺织城指导工作中央财经领导小组办公室副主任刘鹤调研组考察中央财经领导小组办公室副主任刘鹤调研组考察无锡项目；韩国、马来西亚政府造访无锡项目；韩国、马来西亚政府造访25本报告是严格保密的。无无锡新世界国新世界国际纺织服装城服装城-成功的成功的规划、划、设计、建造、建造业态配备的全面解决方案业态配备的全面解决方案美国德克萨斯州美国德克萨斯州LLALLA建筑设计师近乎完建筑设计师近乎完美的美的shopping mallshopping mall似高端设计似高端设计130130万方的体量，打造了全球第一的规模万方的体量，打造了全球第一的规模26本报告是严格保密的。无无锡新世界国新世界国际纺织服装城服装城-营销亮点亮点频出，出，资源整合一源整合一网打尽网打尽 借亚洲小姐选美之势，亚姐亲临服装城借亚洲小姐选美之势，亚姐亲临服装城 借助借助NBAY姚明复出姚明复出营销：亮点频出，张弛有道 安七炫等安七炫等20名韩国当红明星名韩国当红明星 “韩流庆典韩流庆典”演唱会演唱会政府机构政府机构中共中央宣传部中共中央统战部中央财经领导小组无锡市政府香港贸易发展局中国纺织信息中心张家港市政府佛山市政府嘉兴市政府徐州新沂市政府行行业组织中国纺织工业协会江苏纺织工业协会中国国际贸易促进会交通银行深圳市服装协会黑龙江服装协会瑞安商会上海七浦路批发市场中国轻纺城绍兴市服装业协会。国国际组织韩国国会美国ASAP尼泊尔财政部越南中国采购中心德国卡尔斯鲁厄市政府加州时装协会世界纺织协会意大利政府中国驻法兰克福领事馆美国国际棉花协会。27本报告是严格保密的。无无锡招商城招商城-从从“乌合之众合之众”到到“百慕大三角百慕大三角”无锡招商城由原有9个专业市场整体搬迁而成，营业额由搬迁之前2005的18亿一跃到2006年的58亿，07年更是达到了70亿。由满足当地市场成长为区域性专业市场，对江苏、浙江、上海、安徽、山东等地的服饰能力增强。28本报告是严格保密的。市市场mall独特的资金回笼方式独特的资金回笼方式超强商圈，店多隆市超强商圈，店多隆市商业与交通配套完善商业与交通配套完善五年经营权拍卖，保障了市场的未来可持续性发展12个市场的密集集群，综合性批发商圈形成小商品、五金机电、水暖卫浴、灯具灯饰、电工电器、皮具箱包、鞋帽针织、服装童装、床上用品、文化用品、工艺品、化妆品、纪念品、玩具、窗帘、图书、通讯音箱、电脑耗材、副食品等十多个行业数十万品种公交系统：每天960班次、16条线路的公交车、多条免费市场班车；靠近无锡汽车南站，满足了长三角及华东地区批发商户到无锡采购的需求；45000平方米的巨型停车场，商住楼的配套无无锡招商城招商城-市市场MALL29本报告是严格保密的。市市场MAL-消消费者者“一站式采一站式采购”及批及批发商商“关关联采采购”整合后建议业态涉及产品领域海宁皮革城分店皮衣、皮鞋、箱包、皮具四季青服饰市场男装、女装、儿童服装婚庆礼品用品城珠宝黄金、钟表、婚庆用品、礼品大润发日用品、食品毛源昌眼睛及护理用品迪卡侬分店、大药房体育用品专营店或药店义乌商品城分店小商品国美分店家用电器专营店迪信通分店手机连锁店颐高数码连锁PC数码市场新时代装饰材料分店家装、家具、厨卫、板材、灯具市场周大福、万隆珠宝珠宝酒楼大酒店、小餐馆若干肯德基快餐连锁KTV大型KTV和洗浴休闲中心足浴30本报告是严格保密的。政府引政府引导、产业支撑、交通支撑、交通发达、配套完善是达、配套完善是专业市市场成功的关成功的关键条件条件政府有意识的引导政府有意识的引导政策优惠宣传推广规范市场 自古已然的风俗传统自古已然的风俗传统历史成因产业集群品牌资源 辐射周边的区位交通辐射周边的区位交通片区交通全市交通大区域交通完善的配套服务完善的配套服务配套设施物流服务信息交流市场管理义乌案例专业市场成功因素本项目具备专业市场四大必要条件吗？31本报告是严格保密的。演讲完毕，谢谢观看！