第一章第一章 房地产与房地产业房地产与房地产业 第一节第一节 房地产房地产第二节第二节 房地产业房地产业 第三节第三节 房地产经济学研究对象与方法房地产经济学研究对象与方法第一节第一节 房地产房地产一、一、房地产的概念房地产的概念 房地产房地产(又称不动产又称不动产)是指是指房产房产和和地产地产的结合的结合体及其衍生的权利关系的总和，包括土地、建体及其衍生的权利关系的总和，包括土地、建筑物以及固着于土地建筑物不可分离的部分，筑物以及固着于土地建筑物不可分离的部分，其本质上涵盖土地和建筑物两大部分。它有广其本质上涵盖土地和建筑物两大部分。它有广义和狭义之区别：广义的房地产概念是土地与义和狭义之区别：广义的房地产概念是土地与土地上的建筑物及其衍生的权益，并包括水源、土地上的建筑物及其衍生的权益，并包括水源、森林与矿藏的自然资源；狭义的房地产概念仅森林与矿藏的自然资源；狭义的房地产概念仅指土地与土地上的建筑物及其衍生的权益。指土地与土地上的建筑物及其衍生的权益。 第一节第一节 房地产房地产从实物形态上说，房地产是房产和地产相结从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物合的统一物房产是指建筑在土地上的各种房屋，包房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等用房等地产是指用于房屋建筑的土地及地上地地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等上一定的空间和地下相关的设施等第一节第一节 房地产房地产从价值形态上说，房地产作为商品是使用价从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体值和价值的统一体房地产商品的使用价值是指可以用来满足房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要人们生产和生活等各种需要房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结结第一节第一节 房地产房地产u房地产存在的形态房地产存在的形态1. 土地土地2. 建筑物建筑物3. 房地合一房地合一第一节第一节 房地产房地产1、位置的固定性、位置的固定性 房地产商品的空间固定性是由于土地位置的房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的固定性、不可移动性所决定的自然地理位置固定性自然地理位置固定性交通位置的相对固定性交通位置的相对固定性 社会经济位置的相对固定性社会经济位置的相对固定性 第一节第一节 房地产房地产2、寿命的耐久性、寿命的耐久性同一般商品相比，房地产商品属于超级耐同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并结性和经济属性，同房屋建筑物相联系并结合成一体的土地，其效用可以通过不断再合成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期地延长开发得到近乎无限期地延长第一节第一节 房地产房地产3、价值的双源性、价值的双源性房地产价值的双源性是由土地价值的双源房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性地本身的双重属性 双重属性：一方面，土地是一种自然物，双重属性：一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性；另一方面，土地又是具有自然资源属性；另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结，社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结，又增加了土地价值，具有社会经济资源属又增加了土地价值，具有社会经济资源属性性第一节第一节 房地产房地产4、价值的高大性、价值的高大性5、需求的普遍性、需求的普遍性房地产具有生活资料和生产资料的双重性房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满足生产和生活多方面的需求，质，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其它商品具有需求的普遍性质，不同于其它商品 第一节第一节 房地产房地产6、产权分割性和权益的流动性、产权分割性和权益的流动性7、保值增值性、保值增值性增值的原因：增值的原因： 有效需求增加只是稀缺性增加有效需求增加只是稀缺性增加 通货膨胀通货膨胀 外部经济环境条件改善外部经济环境条件改善 对建筑物本身进行投资改造对建筑物本身进行投资改造保值性：指投入房地产的资金的增值速度能抵消货币保值性：指投入房地产的资金的增值速度能抵消货币 的贬值速度的贬值速度 第一节第一节 房地产房地产三、房地产的分类三、房地产的分类（一）按房地产用途分类（一）按房地产用途分类（1）居住房地产：如普通住宅、高档公寓、别墅等）居住房地产：如普通住宅、高档公寓、别墅等（2）商业房地产；如商场、购物中心、商业店铺等）商业房地产；如商场、购物中心、商业店铺等（3）旅馆房地产：如各类宾馆、度假村、招待所等）旅馆房地产：如各类宾馆、度假村、招待所等（4）餐用房地产：如酒楼、美食城、餐馆等）餐用房地产：如酒楼、美食城、餐馆等（5）金融用房地产：如银行、储蓄所、信用社等）金融用房地产：如银行、储蓄所、信用社等（6）信息用房地产：如邮电、电讯部门、信息产业用房地产）信息用房地产：如邮电、电讯部门、信息产业用房地产（7）办公房地产：如商务写字楼、政府办公楼等）办公房地产：如商务写字楼、政府办公楼等（8）娱乐房地产：如影剧院、娱乐城、夜总会等）娱乐房地产：如影剧院、娱乐城、夜总会等（9）工业和仓储房地产）工业和仓储房地产:如工厂、车间、仓库等如工厂、车间、仓库等（10） 农业房地产：如农地、林场等农业房地产：如农地、林场等（11）特殊用地房地产：如学校、车站、医院等）特殊用地房地产：如学校、车站、医院等（12）军事房地产）军事房地产（13）综合房地产：如具有两种或两种以上用途的房地产）综合房地产：如具有两种或两种以上用途的房地产第一节第一节 房地产房地产（二）按房地产实物状态分类（二）按房地产实物状态分类 （1）按处于不同区位、地段分：城市中心、）按处于不同区位、地段分：城市中心、城市边缘、城市郊区、农村房地产城市边缘、城市郊区、农村房地产（2）按建筑结构可分：钢结构、钢筋混凝）按建筑结构可分：钢结构、钢筋混凝土结构、框架结构土结构、框架结构（3）按建筑层数划分：以住宅为例，）按建筑层数划分：以住宅为例，13低层住宅，低层住宅，4 6多层住宅，多层住宅，7 9中高层中高层住宅，住宅，10层及以上为高层住宅层及以上为高层住宅（4）按建设和建筑标准：高级豪华、中等、）按建设和建筑标准：高级豪华、中等、普通标准房地产普通标准房地产（5）按建筑物的新旧程度分：新建造的房）按建筑物的新旧程度分：新建造的房地产和旧有房地产和危险用房地产和旧有房地产和危险用房第一节第一节 房地产房地产（三）按房地产开发程度分类（三）按房地产开发程度分类 （1）生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒）生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地地、农地（2）毛地：指具有一定城市基础设施，但地上有）毛地：指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的旧房屋的土地待拆迁安置的旧房屋的土地（3）熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平）熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整能直接在其上进行房屋建造的土地整能直接在其上进行房屋建造的土地（4）在建工程：指地上建筑物尚未全部建成，没）在建工程：指地上建筑物尚未全部建成，没有达到交付使用条件的房地产（不一定正在建设，有达到交付使用条件的房地产（不一定正在建设，可能停建或缓建）可能停建或缓建） （5）现房）现房:指地上建筑物已建成，可直接使用的指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产房地产第一节第一节 房地产房地产（四）按房地产开发经营内容分类（四）按房地产开发经营内容分类（1）建筑地块：指与房地产开发与经营活）建筑地块：指与房地产开发与经营活动相关的那部分土地，包括动相关的那部分土地，包括住宅用地住宅用地 商业用地商业用地工业仓储用地工业仓储用地仓库用地仓库用地道路交通用地道路交通用地第一节第一节 房地产房地产市政建设工程用地市政建设工程用地公共绿化用地公共绿化用地教育、文化、体育、卫生等用地教育、文化、体育、卫生等用地港口建设用地港口建设用地办公用地办公用地军事用地军事用地其他用地其他用地第一节第一节 房地产房地产（2）房屋建筑物）房屋建筑物 房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体合体 （3）房地产服务）房地产服务 房地产服务指房地产业在其开发建设和经营房地产服务指房地产业在其开发建设和经营管理过程中，为人们提供一系列经营性服务管理过程中，为人们提供一系列经营性服务活动的总和，房地产服务活动贯穿于房地产活动的总和，房地产服务活动贯穿于房地产全部经济过程的始终。既包括开发前的服务，全部经济过程的始终。既包括开发前的服务，也包括买卖、租赁、租售后的服务也包括买卖、租赁、租售后的服务第二节第二节 房地产业房地产业一、房地产业的涵义一、房地产业的涵义房地产业是指从事房地产投资、开发、房地产业是指从事房地产投资、开发、经营和服务等经济实体所组成的产业部经营和服务等经济实体所组成的产业部门。包括房地产开发、经营、消费等各门。包括房地产开发、经营、消费等各个领域的经济组织和经纪人以及各类专个领域的经济组织和经纪人以及各类专业人员，他们是相互依存、相互联系、业人员，他们是相互依存、相互联系、相互提供服务的有机整体。相互提供服务的有机整体。第二节第二节 房地产业房地产业二、房地产业的行业划分二、房地产业的行业划分1.联合国组织对房地产业的划分联合国组织对房地产业的划分 在在1986年修正的年修正的全部经济活动产业分类的国际全部经济活动产业分类的国际标准标准中，把经济活动分为十大类，其中房地产中，把经济活动分为十大类，其中房地产业被列入第八类，其组成为业被列入第八类，其组成为出租和经营房地产出租和经营房地产(非住宅建筑、公寓房间、非住宅建筑、公寓房间、住宅住宅) 进行土地功能分区和房地产开发进行土地功能分区和房地产开发 不动产出租人不动产出租人 通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、经理人和管理者评估房地产的代理人、经理人和管理者第二节第二节 房地产业房地产业2 我国现行产业的分类我国现行产业的分类房地产业是属于第三产业的一个重要产业部门房地产业是属于第三产业的一个重要产业部门u第三产业主要是流通行业和各类服务行业，第三产业主要是流通行业和各类服务行业，其产业特征并不直接生产产品，而是通过其产业特征并不直接生产产品，而是通过物资的流通和劳动服务活动，为人们的生物资的流通和劳动服务活动，为人们的生产和生活提供服务，来改善和提高生产效产和生活提供服务，来改善和提高生产效率和人们的生活水平率和人们的生活水平第二节第二节 房地产业房地产业房地产业具有第三产业的产业特征房地产业具有第三产业的产业特征房地产的投资开发活动，主要是从事的是房地产的投资开发活动，主要是从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身不直接建造房屋本身房地产销售经营活动，直接从属于流通领房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归第三产业域，而流通行业理应划归第三产业房地产业中的一些分支行业，如房地产中房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业，更是第三产业的直接组成部分行业，更是第三产业的直接组成部分 第二节第二节 房地产业房地产业三、房地产业经济活动的特点三、房地产业经济活动的特点从区域经济来看，区域差异巨大、级差地租明从区域经济来看，区域差异巨大、级差地租明显的行业显的行业从行业特征来看，高度综合性和高度关联的行从行业特征来看，高度综合性和高度关联的行业业从投资过程来看，高投资、高风险的行业从投资过程来看，高投资、高风险的行业从社会经济方面来看，受政府政策影响很大，从社会经济方面来看，受政府政策影响很大，是与法律制度紧密相关的行业是与法律制度紧密相关的行业 第二节第二节 房地产业房地产业三、房地产业的行业特性三、房地产业的行业特性1、先导性和基础性、先导性和基础性从房地产业在国民经济中的地位和作用来从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性产业看，房地产业是一个先导性、基础性产业由于房地产开发是城市开发、工业、商业由于房地产开发是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导，因而房地以及其它各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业产业也就成为先导性产业第二节第二节 房地产业房地产业2、综合性和关联性、综合性和关联性从房地产业与其它产业的关系来看，它是从房地产业与其它产业的关系来看，它是一个具有高度综合性和关联性行业，呈现一个具有高度综合性和关联性行业，呈现出支柱产业的特征出支柱产业的特征房地产业的综合性，主要体现在它是横跨房地产业的综合性，主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门生产、流通和消费各个领域的产业部门房地产业的关联性，体现在它是与众多产房地产业的关联性，体现在它是与众多产业部门密切相关的产业部门业部门密切相关的产业部门第二节第二节 房地产业房地产业3、资金密集型和高风险性、资金密集型和高风险性从房地产业的投资过程来看，它是一个高从房地产业的投资过程来看，它是一个高投资和高风险并存的行业。投资和高风险并存的行业。房地产业是一个资金密集型行业，由于房房地产业是一个资金密集型行业，由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程过程由于房地产投资周期长及其固定性、变现由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，因而涉及的风险也相对较能力差等特点，因而涉及的风险也相对较大大(自然风险、市场风险、利率风险、自然风险、市场风险、利率风险、经营风险、财务风险、政策法律风经营风险、财务风险、政策法律风险险) 第二节第二节 房地产业房地产业4、级差收益型和区域性、级差收益型和区域性从经济活动的范围来看，房地产业又是一从经济活动的范围来看，房地产业又是一个区域差异巨大、级差收益明显，地区性个区域差异巨大、级差收益明显，地区性特别强的行业特别强的行业由于房地产的空间固定性，房地产业的发由于房地产的空间固定性，房地产业的发展比起其他行业更多地受制于区域经济的展比起其他行业更多地受制于区域经济的发展水平发展水平即使在同一地区，由于微观区位的不同，即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异也使房地产价值出现巨大的分异房地产业的区域性还造成房地产市场的地房地产业的区域性还造成房地产市场的地区性强区性强 第二节第二节 房地产业房地产业5、权利主导型和制约性、权利主导型和制约性从社会经济政治关系看，房地产是一种权从社会经济政治关系看，房地产是一种权利主导型的商品，房地产业是受政府政策利主导型的商品，房地产业是受政府政策影响较大、并与法律制度紧密相关的行业影响较大、并与法律制度紧密相关的行业这种制约性主要体现在以下几方面这种制约性主要体现在以下几方面权利关系的复杂性所引起的权利关系的复杂性所引起的运作规范性的制约运作规范性的制约第二节第二节 房地产业房地产业六、我国房地产业的发展的过程六、我国房地产业的发展的过程（一）第一阶段：房地产业的复苏阶段（一）第一阶段：房地产业的复苏阶段（19791984）1、初步明确房地产的商品性，迈出住房、初步明确房地产的商品性，迈出住房体制改革的步伐体制改革的步伐2、房地产作为商品开始经营性运作、房地产作为商品开始经营性运作3、住宅建设恢复性启动，出现新的生机、住宅建设恢复性启动，出现新的生机（二）第二阶段：房地产业的初步发展阶段（二）第二阶段：房地产业的初步发展阶段（19851991）1、土地使用制度改革起步、土地使用制度改革起步2、住房制度改革积极推进，住房商品化、住房制度改革积极推进，住房商品化开始实施开始实施3、房地产开发规模扩大，房地产业获得、房地产开发规模扩大，房地产业获得初步发展初步发展 第二节第二节 房地产业房地产业（三）第三阶段：快速发展阶段（三）第三阶段：快速发展阶段（19921995）1、土地使用制度改革取得突破性进展、土地使用制度改革取得突破性进展2、城镇住房制度改革向纵深发展、城镇住房制度改革向纵深发展3、房地产开发规模迅速扩张、房地产开发规模迅速扩张第二节第二节 房地产业房地产业第二节第二节 房地产业房地产业（四）第四阶段：盘整消化和调整发展期（四）第四阶段：盘整消化和调整发展期（19962000）1、压缩商品房开发投资规模，平衡供求、压缩商品房开发投资规模，平衡供求2、深化住房分配制度改革，扩大商品房市场需、深化住房分配制度改革，扩大商品房市场需求求3、建立住房抵押贷款制度，支持居民买房、建立住房抵押贷款制度，支持居民买房4、培育住宅业成为新经济增长点，促进国民经、培育住宅业成为新经济增长点，促进国民经济增长济增长第二节第二节 房地产业房地产业（五）第五阶段：持续发展的繁荣阶段（五）第五阶段：持续发展的繁荣阶段（2001 ）形成这一局面的主要因素是：形成这一局面的主要因素是：（1）深化住房制度改革的发动力。住房分配）深化住房制度改革的发动力。住房分配货币化的改革货币化的改革（2）宏观经济态势良好、居民收入增长形成）宏观经济态势良好、居民收入增长形成的需求拉动力的需求拉动力（3）居民消费结构升级的内在驱动力）居民消费结构升级的内在驱动力（4）住房消费信贷支持的助动力）住房消费信贷支持的助动力（6）对外开放扩大的推动力）对外开放扩大的推动力第二节第二节 房地产业房地产业这一阶段房地产业发展的基本特点：这一阶段房地产业发展的基本特点：1、住房消费形成热潮，中等收入者成为购房、住房消费形成热潮，中等收入者成为购房主体主体2、房地产投资快速增长，市场基础牢固扎实、房地产投资快速增长，市场基础牢固扎实3、商品房销售旺盛，形成供求两旺的新格局、商品房销售旺盛，形成供求两旺的新格局4、存量房交易迅速攀升，向着房地产市场主、存量房交易迅速攀升，向着房地产市场主体方向发展体方向发展5、住房数量扩大与质量提高并重，整体向着、住房数量扩大与质量提高并重，整体向着质量效益型转变质量效益型转变6、房地产业对经济增长的贡献率显著提高，、房地产业对经济增长的贡献率显著提高，逐步成长为支柱产业逐步成长为支柱产业 第二节第二节 房地产业房地产业二、我国房地产业的发展趋势二、我国房地产业的发展趋势深化土地使用制度改革，提高土地使用深化土地使用制度改革，提高土地使用效率效率加快企业改革，健全企业制度加快企业改革，健全企业制度贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，实现全面协调发展实现全面协调发展实施科技创新，提高行业素质实施科技创新，提高行业素质加强宏观调控，建立和完善对房地产经加强宏观调控，建立和完善对房地产经济的调控体系济的调控体系第三节第三节 房地产经济学研究对象与方法房地产经济学研究对象与方法一、研究对象一、研究对象房地产经济学是一门研究房地产运动规律及其房地产经济学是一门研究房地产运动规律及其表现形式的科学。表现形式的科学。基本任务：运用经济学及其相关学科的有关理基本任务：运用经济学及其相关学科的有关理论和分析工具，对涉及房地产经济的各个主要论和分析工具，对涉及房地产经济的各个主要方面进行理论分析和探讨，并在此基础上阐述方面进行理论分析和探讨，并在此基础上阐述房地产经济的基本理论。房地产经济的基本理论。如何充分利用和合理配置有限的房地产资源，如何充分利用和合理配置有限的房地产资源，提高房地产资源的配置效率，以最大限度地满提高房地产资源的配置效率，以最大限度地满足人们日益增长的对房地产商品与服务的需要，足人们日益增长的对房地产商品与服务的需要，已成为房地产经济学研究日益关注的研究主题已成为房地产经济学研究日益关注的研究主题第三节第三节 房地产经济学研究对象与方法房地产经济学研究对象与方法二、房地产经济学的学科性质二、房地产经济学的学科性质房地产经济学是整个经济科学的一个分房地产经济学是整个经济科学的一个分支支房地产经济学是整个房地产经济学科的房地产经济学是整个房地产经济学科的理论基础理论基础房地产经济学属于实证经济学的范畴房地产经济学属于实证经济学的范畴第三节第三节 房地产经济学研究对象与方法房地产经济学研究对象与方法三、研究方法三、研究方法理论联系实际的方法理论联系实际的方法系统分析的方法系统分析的方法宏观分析与微观分析宏观分析与微观分析定性分析与定量分析定性分析与定量分析 静态分析与动态分析静态分析与动态分析 规范分析与实证分析规范分析与实证分析第三节第三节 房地产经济学研究对象与方法房地产经济学研究对象与方法四、学习房地产经济学的意义四、学习房地产经济学的意义1.有助于从理论上认识和把握房地产业经有助于从理论上认识和把握房地产业经济运动的实质及其运行规律济运动的实质及其运行规律2. 有助于科学地分析和解释现实经济生有助于科学地分析和解释现实经济生活中房地产经济运动的现象活中房地产经济运动的现象3. 可以有效地指导房地产经济活动，不可以有效地指导房地产经济活动，不断提高经济效益、社会效益和环境效益断提高经济效益、社会效益和环境效益4. 有利于房地产经营与管理专业相关课有利于房地产经营与管理专业相关课程的学习程的学习