天津市国信唐人街商业定位及物业发展建议方案整体架构方案整体架构 方案整体架构描述方案整体架构描述理解城市理解城市理解区域理解区域理解项目理解项目理解客户理解客户SWOT分析商业定位商业定位业态定位业态定位 项目发展建议项目发展建议 定价方案一、理解城市：一、理解城市： 1 1、天津整体经济概述：、天津整体经济概述： 天津市整体国民经济近年来保持旺盛增展势头，2003年全市GDP总值达到2386亿元，比上年同期增幅14.3%，2004年14月增幅居全国第一，人均GDP超过3000美元。 经济的强劲发展、城市化进程加快，城市建设迅猛，造成各类产品需求持续增长，启动梯次需求，形成联动效应。 一、理解城市：一、理解城市： 分散变集中分散变集中平面变立体平面变立体 商业地产发展着力探索的问题商业地产发展着力探索的问题 、天津商业发展趋势：、天津商业发展趋势： 随着经济的飞速发展，商业地产也随之迅速发展，年天津市商业地产将有万平方米的竣工量。年天津市商业地产将有万平方米的竣工量。原有存在于零星门面的零售业经营者，吸纳到新建的大型商场或购物中心 年天津市的商业地产将呈现出以下特征：房地产界短期现金到现金模式与商业长期发展的矛盾。 一、理解城市：一、理解城市： 外地经营者占主流外地经营者占主流 目前缺乏合理的商业结构目前缺乏合理的商业结构 、天津商业发展趋势：、天津商业发展趋势： 外地投资者在新建商业项目购买中占了超过以上重要的比重。商业项目操作需要以下三大要素：策划能力、招商能力、经营管理能力。 二、理解区域二、理解区域： 1 1、区域概述：、区域概述：区域定位：区域定位： 新兴的现代化港口城市的标志区新兴的现代化港口城市的标志区 区域位置描述：区域位置描述： 位于天津市区的东南方，紧邻渤海湾畔，距天津市中心45公里，距北京160公里，临近天津经济技术开发区、天津港保税区和国家级海洋高新技术开发区。 二、理解区域二、理解区域： 1 1、区域概述：、区域概述：区域经济概述：区域经济概述： 塘沽区面积859平方公里、总人口60万。近10年来，作为滨海新区的核心发展区域和沿海的地理优势，大力发展外向型经济，不断完善的城市基础设施并大力发展金融商贸，加之其得天独厚的地理优势及旅游业的不断繁荣，塘沽已成为华北地区最具投资潜力的国际化新兴港口城市。未来的塘沽，将在加强、改善其自身商业环境的基础上，发展为区域内以居住、休闲、娱乐、旅游为主的，辐射周边的中心城市。 二、理解区域二、理解区域： 2 2、整体区域商业分析：、整体区域商业分析： 区域居民消费情况特点分析：区域居民消费情况特点分析：塘沽区的人均社会消费品零售总额一直高于天津市的水平，整体的收入水平高,区内人口消费潜力巨大，尚存在一定的释放空间。塘沽区的恩格尔系数远远低于市内各区平均水平，人们对提高生活质量的消费要求越来越高。 有相当部分的区外人群在本区域实现消费，流动购买力高。 二、理解区域二、理解区域： 2 2、整体区域商业分析：、整体区域商业分析： 区域商业分析：区域商业分析：区域商圈规划布局：二、理解区域二、理解区域： 2 2、整体区域商业分析：、整体区域商业分析： 区域商业分析：区域商业分析：区域商区域商业业规划面划面积： 规划2003 至2010 年期间，区域的内各类消费品市场的总面积将达到150,000 平方米，是目前区域规模的1.5 倍， 重点商贸中心描述及发展分析：A、以金街为首的商业群落：其业态主要以服装、餐饮、娱乐业为主，超市、银行、药房、家电商场为辅，项目档次不一，消费群体层面较为广泛。 二、理解区域二、理解区域： 2 2、整体区域商业分析：、整体区域商业分析： 区域商业分析：区域商业分析：B、洋货市场为代表的“洋货商圈”： 、其主要依靠泊来品进行零售业和物流商业，长期以来凭借其销售产品的独特性和高额的利润在市场中确立自己的地位。、商业规模逐渐加大，将形成一个新的区域中心级商圈。、外来消费占有大量比例，随旅游业的发展必将带来大量的流动人口，必将对当地商业的特别是洋货商圈的发展也起到很好的拉动作用。二、理解区域二、理解区域： 整体概述：为了在目前的基础上进一步改善滨海新区的交通状况。新区计划在2006 年前，以塘沽为轴心建成“三环”道路，交通的发展将会使得塘沽区整体城市发展再此推上一个新的高峰，也必将带动当地的商业迅猛发展，尤其是现以洋货市场为中心的周遍商业地产，交通便利的城市商业区将迅速发展。 区域交通分析：区域交通分析： 2 2、整体区域商业分析：、整体区域商业分析： 二、理解区域二、理解区域： 沿津塘公路两侧分布商业情况分析：规划区面积50公顷，可出建筑面积约35万平方米，主要是大型的集散批发商城，包括现有新洋市场、大五金超市，拟建世纪超市、金洋市场等；一部分位于河北路两侧，主要建设大型商业、娱乐、餐饮等服务设施，规划区面积20公顷，可出建筑面积约 14万平方米。 特点：已有商业面积和规划面积规模大，各种业态丰富，商业氛围浓厚，已经形成区域购买习惯已经具备了塘沽区的地区商业中心基本条件。 2 2、整体区域商业分析：、整体区域商业分析： 区域交通分析：区域交通分析： 二、理解区域二、理解区域： 3 3、纵横观点：、纵横观点： 塘沽区作为新兴的国际化港口城市，发展态势迅猛，其天津市经济中心的地位日益凸显，在此大势之下，其城市的外扩的速度明显加快，人口数量稳步增长，各方面消费需求快速拉升。而开发区和保税区的国际化进程日益加快，并与塘沽区相互依托，凭借其商业的快速发展，其国际化进程及前景被普遍认可，投资价值极高。 二、理解区域二、理解区域： 3 3、纵横观点：、纵横观点： 由于整体市场态势及好而带来的投资热和建设热，使之相互之间的竞争也愈演愈烈；市场的快速发展带来的不可预见因素增多，增加了操作难度；同时国家土地政策和金融政策的紧缩，使得市场风险增大。 二、理解区域二、理解区域： 3 3、纵横观点：、纵横观点： 除中心北路与津塘路交口的餐饮及少数商业外，洋货市场觉大部分商铺租金价格为元平米天，单从租金来看与本项目存在较大的竞争。三、理解项目三、理解项目： 1 1、项目描述：、项目描述： 项目整体描述：项目整体描述： 本项目隶属洋货商圈内，总占地14035.2平方米，整个项目为四层商业建筑，其中二、三层已经被韩国著名品牌超市“易买得”所租赁，他将为本项目吸引充足的客源，以保持长期稳定的经营。项目总建筑面积47293平方米，其中一层建筑面积9383平方米，目前将主要以售卖方式进行市场发售。 技术经济指标技术经济指标： （ 略）略） 三、理解项目三、理解项目： 2 2、项目区域概述：、项目区域概述： 区位描述：区位描述：本项目位于塘沽区津塘路与中心北路交口，北临杭州道，其周遍拥有塘沽区中心居住区，依托着天津重点商圈洋货商圈的独有的商业优势使其在区域内产生巨大的投资价值。胜利宾馆为该区域的标志性建筑。 临近已有商业描述：临近已有商业描述：新洋市场是以批发零售家用电器为主兼营服装百货业的综合性市场。新洋市场的家电批发零售业在京津地区有较大的影响，服务整个华北地区，从河北路抚顺道口起至市场内形成了电器、光盘一条街，并带动了服装、小百货、饮食业的聚集，形成了繁华热闹的街市市景。 三、理解项目三、理解项目： 3 3、周边商业分析、周边商业分析 ： 中心北路与津塘路交口沿街商铺分析：中心北路与津塘路交口沿街商铺分析： 该区域店铺业态主要以餐饮为主，其中最低消费水平档次在200元以上的店铺有3-4家，100元以上的有14家，基础快餐店有11家，其他经营商铺2家，由于部分店铺主题较为统一，故彼此间存在一定冲突，大部分店铺经营状况一般，只有少数店铺经营状况良好。主要是因为店铺自身原因及经营主题决定的，与市场关系较小。租金价格：1.7元/m2/天。三、理解项目三、理解项目： 3 3、周边商业分析、周边商业分析 ： 洋货市场周边店铺分析：洋货市场周边店铺分析： 该区域业态主要以服饰与皮具为主，这与洋货市场的整体业态方向相一致，且大多都为著名高档品牌，此类店铺虽租金较高，但由于其进货渠道等原因，均属暴利行业，且前期投资成本不高，借助洋货市场引力，故大多数店铺经营状况较好。 该区域自始以来已经形成了浓郁的商业规模，加之近年来政府的大力支持，该地区已经逐步变为塘沽区商业的重中之重。 三、理解项目三、理解项目： 4 4、项目周边消费区域分析：、项目周边消费区域分析： 居住用地主要分布在福州道、广州道、杭州道之间，住宅结构划分与局部路网结构比较完整；新河街居住用地主要集中在新北公路、津塘公路两侧，新北公路以西基本上为新河大队平房居住区，以东为新建的多层居住区，津塘公路以南为多层、低层混合居住区。根据总体规划和实际情况逐步建设，规划远期将建成一个体现都市文明、快节奏和多彩生活的繁荣的居住生活区。 三、理解项目三、理解项目： 5 5、消费规模：、消费规模： 全区人口规模：全区人口规模： 根据有关数据，整个塘沽地区和开发区的人口总数分别为： 从以上数据可以发现，流动人口在总人口数中所占的比例很高，在塘沽地区为25%，而在开发区，甚至是户籍人口的2 倍多。 三、理解项目三、理解项目： 5 5、消费规模：、消费规模： 全区人口规模：全区人口规模： 增长率: 分析过去三年地区人口总数的，可以清晰的了解到，塘沽区的人口在保持相对稳定的增长幅度，而开发区的年均增长幅度高达27%。这些都为消费市场不断的带来新的消费规模增长。 三、理解项目三、理解项目： 5 5、消费规模：、消费规模： 由此可见，项目周边无论是固定购买群体还是流动人群都为由此可见，项目周边无论是固定购买群体还是流动人群都为本项目带来充足的消费规模，加之本项目所处塘沽区大型成本项目带来充足的消费规模，加之本项目所处塘沽区大型成熟商圈内，周边购买力已形成固定的购买习惯，由此使本案熟商圈内，周边购买力已形成固定的购买习惯，由此使本案形成了巨大的投资价值。形成了巨大的投资价值。 三、理解项目三、理解项目： 6 6、项目周边交通状况分析：、项目周边交通状况分析： 道路：道路：项目紧邻两条等级较高的对外交通主干线；一条为津塘路，东西向从中部穿过，路面宽度为30米，控制宽度为100米，是塘沽区与市区地区交通联系的高等级交通干线；另一条为中心北路，本案紧邻其西侧，也是塘沽区内交通联系的快捷干线。项目北接杭州道，临近塘沽区大型重点居住区，此也为本案提供了充足的固定购买力。依托成熟的商业氛围，其周边交通线路也较为成熟。 三、理解项目三、理解项目： 6 6、项目周边交通状况分析：、项目周边交通状况分析： 交通设施：交通设施：十余条公交线路贯穿与此，通达塘沽及市区各地。 项目周边公交线路明细（略）项目周边公交线路明细（略） 轻轨轻轨 三、理解项目三、理解项目： 7 7、区域内项目综合竞争力分析：、区域内项目综合竞争力分析： 本项目自身虽具有良好的地段、周边拥有充足的购买力等支持，但由于所在塘沽大型商圈内，同区域下项目产品居多，且均好性较强，故竞争优势不明显。结合区域内其他项目对本案分析如下： 三、理解项目三、理解项目： 7 7、区域内项目综合竞争力分析：、区域内项目综合竞争力分析： S-项目优势点： 所处塘沽洋货商圈内，有充足的人流支持此区域长期以来在周边已形成了良好的购买习惯该项目依托成熟的商业圈优势周边交通便利三、理解项目三、理解项目： 7 7、区域内项目综合竞争力分析：、区域内项目综合竞争力分析： S-项目优势点： 项目二、三层已引进韩国品牌超市“E-MART”，一层引进“麦当劳”为项目自身注有良好的品牌形象支撑。项目外立面新颖，项目前期的市场形象为本项目打下良好的市场基础。在政府商业规划发展的重点区域内。三、理解项目：三、理解项目： W-项目劣势： 项目位置与“洋货商圈”随在同一区域内，但中间有快速路相隔，对人流资源共享带来一定的阻隔。项目周边商业项目众多，均好性较强，业态同质化严重，竞争激烈。 7 7、区域内项目综合竞争力分析：、区域内项目综合竞争力分析： 虽紧邻塘沽区通外的重点路段“津塘公路”，但此路为快速路，难以带来人流的停驻。项目主入口一侧紧邻“高速路”，导致项目主入口的人流情况受到一定影响。 三、理解项目：三、理解项目： 5 5、区域内项目综合竞争力分析：、区域内项目综合竞争力分析： O-O-机会点分析：机会点分析： 政府近年来对此区域发展重视，造成其投资潜力巨大。“E-MART”首次座落塘沽，属区域内空白，这给本案在市场推广上带来很大契机。项目虽与“新洋市场”有快速路隔断，但本案所在区域更接近于塘沽大型居住区，加之“E-MART”的吸引，给项目带来良好的购买力截流机会。 三、理解项目：三、理解项目： 5 5、区域内项目综合竞争力分析：、区域内项目综合竞争力分析： T-T-威胁点：威胁点： 项目附近“家乐”超市长期以来已赢得广大购买人群认可，使本项目“E-MART”的介入带来一定威胁，从而对本案造成众多不利因素。 由于此区域内商业居多，业态主题划分全面且细致，故给本项目的介入空间带来不利因素。 本案在年前的地产淡季入市，且此阶段投资者大多属于资金回拢阶段，给本项目销售带来不利因素。 四、理解客户：四、理解客户： 基于以上对市场及项目的理解，从居住地区及投资心理分析确定本项目的目标客户主要分为投资类客户与经营类客户两大类，以下对两个月的来电客户分析： 四、理解客户：四、理解客户： （一）到访客户面积需求分析：（一）到访客户面积需求分析： 从以右图表分析可以得出：客户对60平米以下的产品需求量较大，从产品上讲基本符合我们项目的产品分割，其主要以投资者为主，主要跟该商圈大多数店铺的主题相一致，区域内消费者已经形成了到此商圈购买特色小商品的购买习惯，购买小面积商铺不但易于租赁，而且投资风险相对较低。四、理解客户：四、理解客户： （二）购买与租赁比例分析：（二）购买与租赁比例分析： 从右图我们可清晰看到，来访客户有购买需求的和租赁需求的几乎各占一半，这对我们今后产品的带租约销售提供了有力的先决条件，并给予自营者以充分的产品空间。同时我们也看到有极大的购买需求，所以对我们的后期的店铺销售提供了有力的支撑。 四、理解客户：四、理解客户： （三）到访客户意向业态分析：（三）到访客户意向业态分析： 业态分析不但可以使我们前期得到很多基础信息并为我们的铺位分割带来很大的参考价值，而且会给项目今后的实际运营带来事先的市场判断，以至于在一定程度上预防后期运营弊病。 四、理解客户：四、理解客户： （三）到访客户意向业态分析：（三）到访客户意向业态分析： 从上图表可以看出，除投资者外，客户意向业态大多数以服饰和餐饮为主，这与我们前期预定的业态方向也较为一致，客户意向业态丰富，可以满足将来各类消费人群的购买需求，增添了本项目整体商业的客户吸引力。其他业态总体比例较小原因原因主要在于与二楼的“E-MART”超市有一定的业态冲突，违背了商业的“错位原则”。 四、理解客户：四、理解客户： （四）客户描述：（四）客户描述： 1、投资型客户： 该类型客户主要分为天津本地投资性客户及外地投资性客户，本地投资者客户主要分为两大类，一类为曾在本区域投资并一直以来取得良好收益，看好本项目想继续在此投资的客户。另一类为被项目推广吸引或听朋友介绍，从而对项目感兴趣产生投资欲望的客户。外地投资型客户主要由于被项目在外地做针对性推广从而吸引而来的客户，如：温州炒房团等。 四、理解客户：四、理解客户： （四）客户描述：（四）客户描述： 2、自营性客户： 该类型客户主要看重的是此区域的商业氛围、消费能力及周边店铺的业态，并且对交通比较看重，有利于自身进货通路的通畅及便利性。其具体情况还与自身所经营的业态有着必不可少的联系。 产品篇产品篇 一、商业定位：一、商业定位： 根据本项目自身条件及所处位置，将其定位为： 核心商圈内的综合性商业核心商圈内的综合性商业 产品篇产品篇 定位支撑：定位支撑： “核心商圈内的”指项目位于新洋市场内，其可给本项目带来充足的消费人群及商业投资价值。“综合性商业”具体是指“超市+商铺”，其所面向高、中、低档各类消费人群，其受众面极为广泛，以助于项目的长期运营。 一、商业定位：一、商业定位： 产品篇产品篇 一、商业定位：一、商业定位： 商圈半径：商圈半径：以项目为中心5公里范围内基本商圈：基本商圈：本项目及整个塘沽区街里居民次级商圈：次级商圈：天津市里及塘沽开发区消费人群边缘商圈：边缘商圈：以“新洋市场”吸引来的北京及华北区域消费人群。 产品篇产品篇 二、项目业态定位：二、项目业态定位： 1 1、业态定位原则：、业态定位原则： 支持项目整体形象定位，并提升其产品价值，烘托项目整体的形象。 与区域内项目业态形成差异化（人无我有，人有我优），具备业态竞争优势，提高经营者的经营收益和可持续性经营能力适合目标消费群体的消费需求、消费能力、消费意识尽量寻找经营利润高的业态，有提升租金的空间，提高投资者的投资回报产品篇产品篇 二、项目业态定位：二、项目业态定位： 2 2、业态定位方向：、业态定位方向： 突出都市生活便利性特点突出都市生活的品质、时尚形象与项目高端产品带来的高质量的生活形成呼应 产品篇产品篇 二、项目业态定位：二、项目业态定位： 引进业态的具体条件为：引进业态的具体条件为： （1 1）行业领导者）行业领导者（2 2）品牌带动者）品牌带动者（3 3）业态符合者）业态符合者 产品篇产品篇 二、项目业态定位：二、项目业态定位： 3 3、业态建议：、业态建议： 大型中高档快餐业特色商业高级休闲专卖店高级运动品牌专卖店高档品牌旗舰店 产品篇产品篇 三、项目发展建议三、项目发展建议: : ： （一）、项目入口确定：（一）、项目入口确定：项目的入口确定，实际上确定了项目整体的大动线结构。 产品篇产品篇 1 1、项目周边交通及消费人群流向分析：、项目周边交通及消费人群流向分析： 津塘路自东往西方向。津塘路自东往西方向。 中心北路自北向南方向中心北路自北向南方向。杭州道周边大型居民区流向。杭州道周边大型居民区流向。（一）、项目入口确定（一）、项目入口确定产品篇产品篇 （一）、项目入口确定（一）、项目入口确定2 2、入口确定原则：、入口确定原则：有利于项目形象的树立。有利于项目形象的树立。符合周边固定客户群的消费习惯。符合周边固定客户群的消费习惯。符合周边交通线路的交通流向。符合周边交通线路的交通流向。符合项目的长期稳定经营。符合项目的长期稳定经营。 产品篇产品篇 （一）、项目入口确定（一）、项目入口确定3 3、入口改进具体建议方案：、入口改进具体建议方案： 设临近津塘路方向南侧为主入口：设临近津塘路方向南侧为主入口： 此边临近津塘路，此路为塘沽区连接市里的主干道之一，有利于项目形象的良好确立及市场认知度的迅速打开。塘沽区内去往新洋市场的入口附近，易截流去往新洋市场客源。由于主入口将来会吸引大量消费者，因此对项目内东南角（综合分析较差位置）商铺价值带来一定的提升作用。 产品篇产品篇 （一）、项目入口确定（一）、项目入口确定3 3、入口改进具体建议方案：、入口改进具体建议方案： 项目西南角入口封死，内部部分变为商铺项目西南角入口封死，内部部分变为商铺 此入口直接连接项目内从“E-MART”超市下来的扶梯，将直接导致超市客户迅速外流，从商业原则分析，无法使消费人群在区域内回旋，从而导致部分商铺流失客源，对项目的长期经营十分不利。此位置如设出入口，将占用麦当劳旁边可做商铺的黄金位置，从而直接影响到项目出房率及此位置商铺价值。 产品篇产品篇 （一）、项目入口确定（一）、项目入口确定3 3、入口改进具体建议方案：、入口改进具体建议方案： 在项目西北角及东北角设入口在项目西北角及东北角设入口 由于项目东侧紧邻塘沽大型居住区，将给本项目带来充足的消费人群，故在此设入口，以满足此区域的消费者求便心理。项目停车厂位于本项目东侧，也将给本案带来充足客源。项目北部紧邻中心被路，此路为塘沽区交通主干道，也将为项目的客源及形象上起到很大的拉升作用。产品篇产品篇 三、项目发展建议三、项目发展建议: : ： （二）、项目一层产品建议：（二）、项目一层产品建议： 1、物业用房，设备用房建议此类位置大都属于商铺内黄金位置，如不以商铺售卖将极大的影响开发商利润收益。 此类位置如变为商铺，将可改为外铺，无论对项目长期经营或短期售卖来说无疑不是一个巨大优势。 将减小项目整体公摊，对项目其他产品的售卖带来有利支持。 产品篇产品篇 2 2、项目动线建议：、项目动线建议： （二）、项目一层产品建议（二）、项目一层产品建议有利于消费者视觉通道的消费引导。主通路宽度设计为6米，辅助通路宽度设计为4.2米 主辅通道的设置应考虑为保证内部铺位均好性的人流引导在部分动线盲点设客户吸引点（如休息区、展示区）。增加主引力的动线距离,使人流尽量通过更多的铺位。 产品篇产品篇 3 3、商铺分割建议：、商铺分割建议： （二）、项目一层产品建议（二）、项目一层产品建议铺位分割时将柱网分割到各产品内部：将减小项目整体公摊，对项目其他产品的售卖带来有利支持。对项目过道的美观及规划起到一定作用。尽量增加外铺面积，减小内铺面积。分割面积把握产品“角铺”尽量不单卖原则，以带动其他产品的销售商铺面积尽量切割最小单位。（以助于今后产品的灵活变动及销售） 产品篇产品篇 4 4、后期装修建议、后期装修建议 （二）、项目一层产品建议（二）、项目一层产品建议因一层层高6M部分过道较狭窄位置会显空旷，故建议一层局部顶部设布拉膜，给客户造成温馨舒适的购物感觉。隔离墙建议全部采用玻璃，有助于店面通透性，从而迎合客户良好的消费心理。 产品篇产品篇 5 5、项目配套建议、项目配套建议 （二）、项目一层产品建议（二）、项目一层产品建议各种管道尽量走过道建议项目内部设立客户动线引导标识 （如在地板上设立“小脚丫”、“引导箭头等”。 产品篇产品篇 四、产品定价方案：四、产品定价方案： 金街经营业态及租金分析金街经营业态及租金分析 金融一条街是一个集吃、喝、玩、乐、购物、休闲娱乐于一体的商业模式，对于消费者比较方便、节时，聚客能力非常大。但停车场大小，影响交通、交通经常阻塞。总计：8个银行，8个酒吧，4个大药房 13家餐饮。租金情况：租的时间最早的3.5元/天/平米 大部分租金710元/天/平米产品篇产品篇 四、产品定价方案：四、产品定价方案： 洋货一条租金情况洋货一条租金情况洋货市场是一个综合性市场，主要经营小百货及服装为主。 洋货市场中间的小摊位：1.5 2 元/ 平米/天 最好的位置：6000-1万元/年 产品篇产品篇 四、产品定价方案：四、产品定价方案： 周围其它项目：餐饮共计：74家 药店： 2家美容美发： 2家 洗浴： 1家酒店： 2家面积区间 200M2-270M2租赁价格 1.5元/天/M2至2.0元/天/M2 产品篇产品篇 四、产品定价方案：四、产品定价方案： 根据以上对塘沽区的几个商业片区调研数据进行分析后，建议“国信唐人街”项目在可获得稳定收益时，租赁价格为5元/天/M2。 收益率在峰值时，租赁价格为7元/天/M2。 根据对塘沽商业市场的整体分析：建议外铺销售单价为：20000/m2,内铺18000/m2。产品篇产品篇 四、产品定价方案：四、产品定价方案： 项目基础数据项目基础数据 销售面积销售面积单价单价销售额销售额合合计计销销售售面积面积合合计计销销售售总额总额整体销售整体销售均价均价内铺内铺39003900平米平米1800018000元元/ / M M2 270207020万元万元74007400M M2 21402014020万万元元1894618946元元/ / M M2 2外铺外铺35003500平米平米2000020000元元/ / M M2 270007000万元万元产品篇产品篇 四、产品定价方案：四、产品定价方案： 投资样本分析投资样本分析 内铺销售面积 32M2 销售单价 18000元/ M2 总房款 57.6万元 首付款：29万元(以5万8年计算) 月还款额(以塘沽区农业银行利率计算) 3866元 租金面积月租金月盈利 年回报数额空置率10%年盈利总房款回报 年限年收益率5元/天 平米32M24800元934元51840元11208元57.6万元10年10%7元/天 平米32M26720元2854元72576元34248元7年14%产品篇产品篇 四、产品定价方案：四、产品定价方案： 投资样本分析投资样本分析 外铺销售面积 289M2 销售单价：20000元/ M2 总房款：578万元，首付款 290万元(以5万8年计算)。月还款额(以塘沽区农业银行利率计算) 38657元 租金租金面积面积月租金月租金月盈利月盈利 年回报数额空年回报数额空置率置率10%10%年盈利年盈利总房总房款款回报回报 年限年限年收年收益率益率5元/天 平米289 M243350元4693元520200元56316元578万元11年9%7元/天 平米289 M260690元22033元728280元264396元8年12.6%产品篇产品篇 四、产品定价方案：四、产品定价方案： 投资回报率核算：投资回报率核算： 方法一：方法一：租金回报率分析法公式：月租金*12个月/购买房屋总价款5 5元元/ /天天/ /平米平米 ( (内铺内铺) )： 4800(每月租金)*12个月/576000(总房款)=10% 7 7元元/ /天天/ /平米平米 ( (内铺内铺) )：6720(每月租金)*12个月/576000(总房款)=14% 5 5元元/ /天天/ /平米平米 ( (外铺外铺) )：43350(每月租金)*12个月/5780000(总房款)=9%7 7元元/ /天天/ /平米平米 ( (外铺外铺) )：60690(每月租金)*12个月/5780000(总房款)=12.6% 产品篇产品篇 四、产品定价方案：四、产品定价方案： 投资回报率核算：投资回报率核算： 方法二：方法二：租金回报率法公式：(月租金按揭月供款)*12个月/（首付房款期房时间内的按揭款） 5 5元元/ /天天/ /平米平米 ( (内铺内铺) )：11208(年盈利额)/(290000+23196)*100%=3.5% 7 7元元/ /天天/ /平米平米 ( (内铺内铺) )： 34248(年盈利额)/(290000+23196)*100%=11% 5 5元元/ /天天/ /平米平米 ( (外铺外铺) )：56316(年盈利额)/(2900000+231942)*100%=1.8% 7 7元元/ /天天/ /平米平米 ( (外铺外铺) )： 264396(年盈利额)/(2900000+231942)*100%=8.4%产品篇产品篇 四、产品定价方案：四、产品定价方案： 投资回报率核算：投资回报率核算： 根据2003全国商铺投资回报率数据统计分析，全国商铺的回报年限大都在812年之间，根据我们的调查结果得知：塘沽区商铺市场分析，空置率为10%，整体回报年限在1015年，而本项目的回报年限在711年，收益率高于市场平均水平。 产品篇产品篇 四、产品定价方案：四、产品定价方案： 利润核算利润核算销售面积销售面积销售均销售均价价出房率出房率投投 入入成成 本本实实 现现收收 入入利润率利润率7400平米18946元55%1.5亿元14020000元-6.5%结束结束 方案阐述完毕。 谢谢！谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH