2004年珠江帝景年珠江帝景营销推广方案营销推广方案2021/7/12021/7/11 1目录目录二、专题部分二、专题部分产品产品销售销售价格价格推广主题推广主题推广模式推广模式营销模式营销模式营销费用营销费用产品包装产品包装广告表现广告表现 三、计划部分三、计划部分产品产品销售销售主题主题活动活动媒介计划媒介计划舆论舆论一、前言一、前言发展节奏发展节奏总体策略总体策略产品形象产品形象市场形象市场形象2021/7/12021/7/12 21 1、发展节奏、发展节奏58红：工程进度红：工程进度绿：产品计划绿：产品计划黄：销售事件黄：销售事件2月西区立面开工3月大堂电梯间公共走道园林结构种植开工4月立面完成园林结构完成大堂电梯间公共走道园林商业完成6月西区公共部分全部完成6、7立面完成7月园林开放、幼儿园立面完成西区全面竣工投入使用1开盘6、7部分毛坯开盘17、1820部分开盘北街商业车位开售2进入清盘销售持续高峰5、15进入清盘3、12进入清盘16进入清盘商业开街酒店开放公寓交楼园林启动商业招租园林基本开放交楼准备6、717、1820剩余部分开盘西区交楼幼儿园开放18、20竣工交楼2021/7/12021/7/13 32 2、总体策略、总体策略工程形象是基础和先决条件，价格策略和销售技巧是根本，推工程形象是基础和先决条件，价格策略和销售技巧是根本，推广策略是关键。广策略是关键。以产品和事件为中心，铺排推广节奏、销售节点和促销措施。以产品和事件为中心，铺排推广节奏、销售节点和促销措施。把握立面完工、会所开放、欧洲风情商业走廊完成开街和园林把握立面完工、会所开放、欧洲风情商业走廊完成开街和园林落成几个节点，合理定价，完善销售渠道，整合资源，加强推落成几个节点，合理定价，完善销售渠道，整合资源，加强推广，制造销售高潮。广，制造销售高潮。单一主题传播，重点突破，不求面面俱到，制造行业和市场影单一主题传播，重点突破，不求面面俱到，制造行业和市场影响力。响力。2021/7/12021/7/14 43 3、产品形象、产品形象9090万平米欧洲城万平米欧洲城集成社区集成社区集成生活集成生活n n随着项目的发展，随着项目的发展，9090万平米欧洲城作为项目的推广主题实际上已万平米欧洲城作为项目的推广主题实际上已经不再适合，而且，仅就结果来看，这个主题并没有取得应有的经不再适合，而且，仅就结果来看，这个主题并没有取得应有的成绩。因此，在整体项目工程形象有所推进的情况下，需要引进成绩。因此，在整体项目工程形象有所推进的情况下，需要引进集成社区这一概念，以延续前面的规模优势，注入生活品质，并集成社区这一概念，以延续前面的规模优势，注入生活品质，并随着入住的来临，明确集成生活概念，强调人性互动。随着入住的来临，明确集成生活概念，强调人性互动。2021/7/12021/7/15 54 4、市场形象、市场形象边缘项目边缘项目主流项目主流项目n n通过通过20032003年秋季以来对于项目的重新包装和商业部分的开盘，珠江帝年秋季以来对于项目的重新包装和商业部分的开盘，珠江帝景前期的边缘和滞销形象已经得到了一定的改善，加之合生创展集团景前期的边缘和滞销形象已经得到了一定的改善，加之合生创展集团在北京的影响力日益提高，珠江帝景的市场形象也得到了一定的提高，在北京的影响力日益提高，珠江帝景的市场形象也得到了一定的提高，现在基本上处于主流与边缘之间，需要进一步的提升。现在基本上处于主流与边缘之间，需要进一步的提升。2021/7/12021/7/16 65 5、20042004年营销推广基本情况一览年营销推广基本情况一览n n2 24 4月月时间时间时间时间工程计划工程计划工程计划工程计划产品计划产品计划产品计划产品计划活动计划活动计划活动计划活动计划2 2 2 2月月月月1 1、1717外外装装，园园林林土地平整土地平整公公寓寓和和中中心心板板楼楼为为主主，住宅住宅辅辅助，全面推出助，全面推出3 3 3 3月月月月2 2、3 3、5 5、6 6立立面面，1 1、1717的的大大堂堂；园园林林结结构构和和树树木木栽栽植、网球场植、网球场利利用用外外立立面面、工工程程进进度度（准准现现房房）、酒酒店店包包装装原原有有货货品品，6 6、7 7部部分分开盘开盘，园园林林动动工工国国贸贸房房展展会会拉拉开开销销售售高高潮潮；园园林林启启动动仪仪式式及及植植物物认认养养、插插花花讲讲座座，环环评评及及空空气气检检验验报报告告公公布布；中中国国建建筑筑艺术奖推广；酒店、会所开放艺术奖推广；酒店、会所开放4 4 4 4月月月月1212、1515、1616立立面面，3 3、5 5、6 6大大堂堂，1 1、1717的的电电梯梯走走道道；水水景景、网球场开放网球场开放2 2开开始始清清盘盘一一口口价价，大大堂堂陆陆续续开开放放，包包装装原原有有货货品品4 41212复复活活节节活活动动：现现场场插插花花比比赛赛、摄摄影影比比赛赛；物物业业顾顾问问进进场场；广广场场售售楼开始；欧洲游出发仪式楼开始；欧洲游出发仪式2021/7/12021/7/17 75 5、20042004年营销推广基本情况一览年营销推广基本情况一览5 5 5 5月月月月2 2、3 3、5 5、6 6的的电电梯梯走走道道，1212、1515、 1616、 1818、 2020的的大大堂堂，1818、2020的的立面立面5 5开开始始清清盘盘一一口口价价，车车位位开开售售，电电梯梯走走道道陆陆续续开开放放，包包装装原原有有货品货品专专属属度度假假领领地地初初体体验验；母母亲亲节节广广场场音音乐乐会会；黄黄金金周周购购房房特特惠惠；物物业顾问全面入住业顾问全面入住6 6 6 6月月月月1212、 1515、 1616、 1818、2020的的电电梯梯走走道道完完成成，草草本本植植物物栽植完成栽植完成1616开开始始清清盘盘一一口口价价，幼幼儿儿园园立立面面完完成成，风风雨雨联联廊廊开开放放，包包装装原原有有货货品品，1 1、1717交交楼楼，2020部部分分开开盘盘，商业开街、酒店开放商业开街、酒店开放亲亲子子教教育育讲讲座座、幼幼儿儿园园名名师师推推荐荐、拼拼图图大大赛赛；父父亲亲节节书书画画家家现现场场写写生生比比赛赛，公公益益义义卖卖，业业主主高高级级古古玩玩讲讲座座、沙沙龙龙；欧欧洲洲风风情情商商业业走走廊开街仪式、商家签约；廊开街仪式、商家签约； 7 7 7 7月月月月内内装装修修基基本本完完成成；园林完成开放园林完成开放1515开开始始清清盘盘一一口口价价，园林细节落成园林细节落成围围棋棋课课堂堂、音音乐乐课课堂堂、业业主主围围棋棋交交流流赛赛；业业主主委委员员会会成成立立，完完全全生生活活手手册册发发行行；物物业业公公司司家家政政课课堂堂，每每周周一一课课；全全球球推推广广转转站站东东南亚；公益活动；南亚；公益活动；8 8 8 8月月月月内装修全面完工内装修全面完工商商业业旗旗舰舰店店进进驻驻，2 2、3 3、5 5、1212、1515、1616交楼交楼公公益益活活动动；新新版版电电视视广广告告片片拍拍摄摄；商业全面开业商业全面开业2021/7/12021/7/18 85 5、20042004年营销推广基本情况一览年营销推广基本情况一览9 9 9 9月月月月学校立面完成，包装原有货品学校立面完成，包装原有货品秋秋季季房房展展会会；商商业业营营业业；中中秋秋节节业主慰问演出业主慰问演出10101010月月月月2 2、3 3、5 5、1212、1515、1616全全面面金金秋秋特特惠惠，6 6、7 7、2020继续推出新品继续推出新品全全球球推推广广胜胜利利结结束束；马马术术、高高尔尔夫夫比比赛赛，专专属属度度假假领领地地再再度度体体验验，千千家家业业主主广广场场大大联联欢欢； 1010月月万万圣圣节、幼儿园开园仪式；节、幼儿园开园仪式；11111111月月月月2 2、3 3、5 5、1212、1515、1616包装包装感感恩恩节节大大型型业业主主联联谊谊活活动动、古古玩玩讲讲座座及及收收藏藏爱爱好好者者协协会会成成立立、桥桥牌讲座、桥牌观摩、红酒讲座牌讲座、桥牌观摩、红酒讲座12121212月月月月2 2、3 3、5 5、1212、1515、1616包装包装圣圣诞诞节节、新新年年大大赠赠礼礼、晚晚会会礼礼仪仪讲座圣诞节、新年活动讲座圣诞节、新年活动2021/7/12021/7/19 9专题专题1 1、产品、产品存在问题存在问题n n我项目多为大户型，同等规格的格局面积要远远大于周边的竞争我项目多为大户型，同等规格的格局面积要远远大于周边的竞争项目和主流市场的需求，具有一定的舒适性和可持续发展性，但项目和主流市场的需求，具有一定的舒适性和可持续发展性，但是，消费压力过大。是，消费压力过大。n n精装修部分规格不高，不太易于满足北京市场对于装修的需求。精装修部分规格不高，不太易于满足北京市场对于装修的需求。n n户型种类较少，产品同质化较严重。户型种类较少，产品同质化较严重。n n欧式风格是一面双刃剑，不易于把握，并易于引起反感。欧式风格是一面双刃剑，不易于把握，并易于引起反感。2021/7/12021/7/11010专题专题1 1、产品、产品解决方案解决方案n n通过部分毛坯房，拉开产品档次差距，提高适应性，扩大竞争力，通过部分毛坯房，拉开产品档次差距，提高适应性，扩大竞争力，与苹果社区、石韵浩庭、风度柏林、富力城争夺客户资源。与苹果社区、石韵浩庭、风度柏林、富力城争夺客户资源。n n立足市场现状，拉开价格差距，通过高等级精装修和定制化酒店立足市场现状，拉开价格差距，通过高等级精装修和定制化酒店式服务或者家电赠送、教育赠送提高部分高端产品的装修水平，式服务或者家电赠送、教育赠送提高部分高端产品的装修水平，利用会所、立面、广场、大堂等强化品质感，利用园林优势，作利用会所、立面、广场、大堂等强化品质感，利用园林优势，作高档豪华版升级产品，直接与华贸中心、棕榈泉等超高端项目争高档豪华版升级产品，直接与华贸中心、棕榈泉等超高端项目争夺市场。夺市场。n n加强酒店式服务公寓和酒店的带动效应。提高酒店式服务公寓的加强酒店式服务公寓和酒店的带动效应。提高酒店式服务公寓的品质和价格，为住宅的销售作基础。品质和价格，为住宅的销售作基础。n n在在3 3、4 4月份推出部分新货，并予以较高的价格，一方面以应对新月份推出部分新货，并予以较高的价格，一方面以应对新盘的冲击，一方面为消化原有货品提供价格支持。盘的冲击，一方面为消化原有货品提供价格支持。2021/7/12021/7/11111专题专题2 2、销售计划、销售计划0 02000200040004000600060008000800010000100001200012000140001400016000160001 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212住宅住宅公寓公寓车位车位商业商业合计合计2021/7/12021/7/11212专题专题3 3、价格、价格根据集团公司对于帝景项目今年均价要求，项目公司在周边市场调研以根据集团公司对于帝景项目今年均价要求，项目公司在周边市场调研以及现有尾房数据统计的基础上，制定以下定价思路：及现有尾房数据统计的基础上，制定以下定价思路：n n对于四栋在售塔楼（对于四栋在售塔楼（2#2#、5#5#、12#12#、16#16#）四层以下存在严重遮挡以及）四层以下存在严重遮挡以及受未来底商室外空调机噪音影响的户型采取特价倾销的方式，以牺牲受未来底商室外空调机噪音影响的户型采取特价倾销的方式，以牺牲短期损失换取公司长期效益为目的；短期损失换取公司长期效益为目的；n n针对板楼（针对板楼（3#3#、15#15#）剩余房间现行价格偏高的现象，下幅价格水平，）剩余房间现行价格偏高的现象，下幅价格水平，使之与塔楼均价差减小，增强板楼销售竞争力；使之与塔楼均价差减小，增强板楼销售竞争力；n n新推楼宇采取面市价格比在售房要略有提升，以次来赢得市场对本项新推楼宇采取面市价格比在售房要略有提升，以次来赢得市场对本项目的信心；目的信心；珠江帝景商业街珠江帝景商业街.jpg.jpg2021/7/12021/7/113132021/7/12021/7/11414专题专题4 4、推广主题、推广主题推广及操作主题：现实兑现想象、完美集成生活推广及操作主题：现实兑现想象、完美集成生活n n进进入入20042004年年，随随着着项项目目发发展展，珠珠江江帝帝景景也也将将从从一一个个传传说说中中的的“欧欧洲洲城城”变变成成了了实实实实在在在在的的一一个个生生活活空空间间，因因此此，我我们们初初步步拟拟定定以以“现现实实兑兑现现想想象象、完完美美集集成成生生活活”为为操操作作主主题题，其其中中，现现现现实实实实是是点点，集集集集成成成成是是线线，点点与与线线将将构构成成全全年年推推广广的的完完整整结结构构。以以“产产品品”和和“事事件件”为为中中心心，通通过过对对于于“产产品品“和和“事事件件”的的结结合合演演绎绎，虚虚实实结结合合，从从物物质质到到精精神神层层面面，全全面面覆覆盖盖产产品品的的特特性性与与市市场场号号召召力力，从从产产品品价价值值、品品质质、感感受受的结合等多方面进行诉求。的结合等多方面进行诉求。n n同同时时，鉴鉴于于珠珠江江帝帝景景物物业业类类型型相相对对丰丰富富，不不易易于于统统一一，因因此此，对对于于推推广广主主题题并并不不作作过过分分的的强强调调和和重重视视，而而是是希希望望通通过过每每阶阶段段广广告告的的使使用用来来进行每一卖点的逐一分解，强化产品的价值、品质和感受。进行每一卖点的逐一分解，强化产品的价值、品质和感受。n n加强单一主题传播，确定阶段传播主题，反复演绎，强化效果。加强单一主题传播，确定阶段传播主题，反复演绎，强化效果。2021/7/12021/7/11515专题专题4 4、推广主题、推广主题 第一阶段：第一阶段： 1 1月月4 4月，以价值和品质为核心，月，以价值和品质为核心，通过投资概念（商业部分和公寓部通过投资概念（商业部分和公寓部分）的引进，进一步强化区域价值分）的引进，进一步强化区域价值和产品价值，同时，加之周边一些和产品价值，同时，加之周边一些新项目的出现，借新盘对于区域价新项目的出现，借新盘对于区域价值的带动，加强对于区域价值和产值的带动，加强对于区域价值和产品价值的塑造，加之在三四月份，品价值的塑造，加之在三四月份，珠江帝景大多数立面和会所的亮相，珠江帝景大多数立面和会所的亮相，即可全面展示品质感，一方面与新即可全面展示品质感，一方面与新开盘项目相抗衡，一方面也表现出开盘项目相抗衡，一方面也表现出品质感。同时，辅以对于户型优越品质感。同时，辅以对于户型优越性的炒作，即可较好的表现珠江帝性的炒作，即可较好的表现珠江帝景的价值与品质。景的价值与品质。 2 23 3中中国国最最大大的的欧欧式式宫宫廷廷园园林林即即将将出出现现；立立面面大大堂堂；酒酒店店会会所所开开放放，五五星星级级服服务务提提前前预预演演，业业主主身身份份；国国贸贸展展会会销销售售信信息息；6 6、7 7新新开开盘信息；细节完美盘信息；细节完美4 4产产品品信信息息、清清盘盘信信息息、工工程程进进度度：立立面面大大堂堂；黄黄金金周周销销售售信信息息；中中国国最最大大的的欧欧式宫廷园林即将出现式宫廷园林即将出现2021/7/12021/7/11616专题专题4 4、推广主题、推广主题第二阶段：第二阶段： 5 5月月8 8月月，临临近近入入住住，以以品品质质和和感感受受为为中中心心，突突出出物物业业品品质质和和生生活活服服务务，通通过过实实实实在在在在的的物物质质产产品品和和精精神神想想象象，综综合合产产品品优优势势，强强化化高高品品质质生生活活的的特特质质。同同时时，利利用用欧欧洲洲风风情情商商业业走走廊廊的的开开街街和和业业主主身身份份的的认认证证，强强化化专专属属服服务务，突突出出身身份份的的尊尊贵贵感感，以以打打击击不不够够成成熟熟的的新新项项目目，建建立立珠珠江江帝帝景景的的领领先先地地位位和和市市场场形形象。象。5 5清清盘盘信信息息；专专属属度度假假领领地地信信息息，升升值值信信息息；入入住住帝帝景景，享受尊贵享受尊贵6 6教教育育社社区区：幼幼儿儿园园立立面面和和学学校校开开工工；艺艺术术社社区区、社社区区艺艺术术：风风雨雨联联廊廊；商商业业走走廊开街；清盘信息廊开街；清盘信息7 7社社区区文文化化、物物业业服服务务、集集成成生生活活；入入住住帝帝景景，享享受受尊尊贵；集成社区；清盘信息贵；集成社区；清盘信息8 82021/7/12021/7/11717专题专题4 4、推广主题、推广主题第三阶段：第三阶段：n n9 9月月1212月，经过月，经过8 8个月来的推广和个月来的推广和入住的影响，市场至此大体上应该入住的影响，市场至此大体上应该对于珠江帝景既往形象不再敏感。对于珠江帝景既往形象不再敏感。至此，我们再重新从价值、品质和至此，我们再重新从价值、品质和感受三个角度包装感受三个角度包装B B区的东半部，区的东半部，以珠江帝景二期升级版的面目出现，以珠江帝景二期升级版的面目出现，重新唤起市场的关注。重新唤起市场的关注。9 9升升级级版版新新品品推推出出，展展会会信信息息，集集成成生生活活全全面面显显现现；中中秋秋国庆购房特惠国庆购房特惠1010秋季新品推出秋季新品推出1111冬日暖阳，新品推出冬日暖阳，新品推出1212贺岁特惠贺岁特惠2021/7/12021/7/11818专题专题5 5、推广模式、推广模式推推广广手手段段分分析析：只只是是目目前前的的单单向向在在媒媒体体上上发发布布广广告告，较较少少的的与与其其进进行行互互动。动。n n加加强强在在部部分分强强制制性性媒媒体体，如如广广播播、网网站站、机机票票票票封封、户户外外路路牌牌、影影视贴片等的投放力度。视贴片等的投放力度。n n利利用用发发行行公公司司的的渠渠道道，将将项项目目资资料料直直投投到到相相应应北北京京及及部部分分二二类类、三三类类城城市市高高档档酒酒店店、娱娱乐乐场场所所的的报报刊刊阅阅读读区区，供供客客人人索索阅阅，并并在在资资料料上附有一定的打折卡限时使用。上附有一定的打折卡限时使用。n n在在北北京京青青年年报报或或新新京京报报作作栏栏目目冠冠名名或或者者协协办办有有奖奖征征文文，每每期期可可以以提提出部分问题，有奖回答。出部分问题，有奖回答。n n利利用用部部分分高高端端媒媒体体的的广广告告发发布布，力力争争进进一一步步使使用用其其客客户户资资源源和和读读者者资源，举办活动。资源，举办活动。n n在在部部分分高高端端媒媒体体发发布布广广告告的的同同时时，换换取取其其一一定定数数量量的的书书刊刊、杂杂志志，赠送给部分大客户，加强与大客户的沟通。赠送给部分大客户，加强与大客户的沟通。n n更更多多的的借借用用其其他他公公司司举举办办的的活活动动，为为其其提提供供礼礼品品、奖奖品品，即即优优惠惠购购房限时使用。房限时使用。2021/7/12021/7/11919专题专题6 6、营销模式、营销模式营销手段分析：只是目前的售楼处座销，市场开发能力和销售能力不强。营销手段分析：只是目前的售楼处座销，市场开发能力和销售能力不强。n n引引入入非非售售楼楼处处的的代代理理销销售售，在在北北京京、全全国国乃乃至至欧欧洲洲、美美洲洲部部分分国国家家开开始始同同步步代代理理，远远程程销销售售。同同时时，鼓鼓励励部部分分高高端端消消费费场场所所、写写字字楼楼和和高高档档消消费费品品在在其其会会员员和和客客户户中中推推销销珠珠江江帝帝景景的的产产品品，并并为为其其提提供供一一定定的的优优惠惠，同同时时，如如果果成成交交另另给给这这些些高高端端消消费费场场所所一一些些回回报报，即即类类似似于于传传销形式。技术方面利用网站和明源软件来配合。销形式。技术方面利用网站和明源软件来配合。n n组织专门的直销队伍，提高市场开发能力，加强市场研究。组织专门的直销队伍，提高市场开发能力，加强市场研究。n n引引进进末末位位淘淘汰汰制制，扩扩大大销销售售队队伍伍，提提高高佣佣金金点点数数，刺刺激激销销售售队队伍伍的的热热情。情。2021/7/12021/7/12020专题专题7 7、营销费用、营销费用2021/7/12021/7/12121专题专题7 7、营销费用、营销费用目前的营销费用比例目前的营销费用比例1.651.65，远远低于北京的同类水平；绝对数量为，远远低于北京的同类水平；绝对数量为18281828万元，考虑到目前区域市场的竞争压力，可能无法满足销售任务的需要。万元，考虑到目前区域市场的竞争压力，可能无法满足销售任务的需要。2021/7/12021/7/12222专题专题7 7、营销费用、营销费用使用分析使用分析n n在金世纪酒店楼顶（富力城对面）、三环主路几个主要立交桥下汽车在金世纪酒店楼顶（富力城对面）、三环主路几个主要立交桥下汽车调头处（长虹桥、国贸桥、京广桥等）设立户外广告，并在适当时候调头处（长虹桥、国贸桥、京广桥等）设立户外广告，并在适当时候增加在三环主路上的的投放。增加在三环主路上的的投放。n n缩减在北京青年报等本地常规主流媒体上的投放，将其功能定位为具缩减在北京青年报等本地常规主流媒体上的投放，将其功能定位为具体销售信息，尤其是促销信息的发布工具，同时，加强舆论软文的投体销售信息，尤其是促销信息的发布工具，同时，加强舆论软文的投放力度，并以栏目冠名等多种形式加强，通过舆论来弥补广告量的不放力度，并以栏目冠名等多种形式加强，通过舆论来弥补广告量的不足，力争口碑传播；同时，加强全国性媒体的投放。足，力争口碑传播；同时，加强全国性媒体的投放。n n约约1010左右的广告投入被定位在电视媒体之上，入住以后，社区各项左右的广告投入被定位在电视媒体之上，入住以后，社区各项配套都相应成熟以后，重新拍摄广告片，全面展示集成生活与集成社配套都相应成熟以后，重新拍摄广告片，全面展示集成生活与集成社区的高品质和附加值，以推动秋冬季的销售高潮到来。区的高品质和附加值，以推动秋冬季的销售高潮到来。n n约约1010左右的费用定位在杂志媒体上，原因在于力图通过杂志媒体的左右的费用定位在杂志媒体上，原因在于力图通过杂志媒体的相对高端阅读人群迅速建立高档项目的公信力，提高产品在高端人群相对高端阅读人群迅速建立高档项目的公信力，提高产品在高端人群中的影响力。利用杂志特定的高端客户，展开特定方向的公关推广和中的影响力。利用杂志特定的高端客户，展开特定方向的公关推广和销售合作。销售合作。2021/7/12021/7/12323专题专题7 7、营销费用、营销费用使用分析使用分析n n加大网络媒体的投放力度，在新浪、加大网络媒体的投放力度，在新浪、sohusohu及焦点、搜房等网站上建及焦点、搜房等网站上建立广告发布。立广告发布。n n大力提高广播媒体的广告投入，全面覆盖交通台、音乐台和音乐之大力提高广播媒体的广告投入，全面覆盖交通台、音乐台和音乐之声，利用广播媒体特殊的收听人群来发布即时信息和较为低廉的价声，利用广播媒体特殊的收听人群来发布即时信息和较为低廉的价格，获得较大的推广效应。格，获得较大的推广效应。n n考虑到考虑到20042004年年3 3月以后，广场和酒店的成熟，对于活动场地有了更月以后，广场和酒店的成熟，对于活动场地有了更多的支持，因此，在活动方面也加强了预算，约为多的支持，因此，在活动方面也加强了预算，约为1010左右，但似左右，但似乎仍然是不足的，而且其中亦包涵了一些直投的费用。对此，一方乎仍然是不足的，而且其中亦包涵了一些直投的费用。对此，一方面尽量通过场地提供与其他单位合作活动，另一方面只好在具体的面尽量通过场地提供与其他单位合作活动，另一方面只好在具体的操作中动态考虑支出。操作中动态考虑支出。n n现场物料和印刷费所占比例与现场物料和印刷费所占比例与20032003年大体持平，但是，绝对数量低年大体持平，但是，绝对数量低于于20032003年。对此，一方面是动态考虑，一方面就是加强管理力度和年。对此，一方面是动态考虑，一方面就是加强管理力度和管理水平，避免浪费和低水平建设。管理水平，避免浪费和低水平建设。2021/7/12021/7/12424专题专题8 8 、项目包装、项目包装n n对于珠江帝景对于珠江帝景B B区东西两部份的分别包装。区东西两部份的分别包装。n n对于每一类产品，如酒店式商务公寓、中心板楼、商业走廊、新品等对于每一类产品，如酒店式商务公寓、中心板楼、商业走廊、新品等等分别予以相应的包装。等分别予以相应的包装。n n对于每一类配套，如学校、幼儿园、园林、风雨连廊、会所、酒店予对于每一类配套，如学校、幼儿园、园林、风雨连廊、会所、酒店予以分别的包装。以分别的包装。n n对于项目的所有卖点进行全新包装，重新阐释。对于项目的所有卖点进行全新包装，重新阐释。2021/7/12021/7/12525专题专题9 9 、广告表现、广告表现n n以产品卖点为主标题、促销信息为副标题，在提高产品形象的同时加以产品卖点为主标题、促销信息为副标题，在提高产品形象的同时加强销售力，即每一篇广告既是形象广告也是促销广告。强销售力，即每一篇广告既是形象广告也是促销广告。n n广告构成模块化：主标题、副标题（产品信息、促销信息）、核心文广告构成模块化：主标题、副标题（产品信息、促销信息）、核心文案、支撑点、价格。案、支撑点、价格。n n价格尽量以明确的价格为主。价格尽量以明确的价格为主。n n在报纸广告中设立一定的有奖阅读区，提出一些问题，有奖回答，可在报纸广告中设立一定的有奖阅读区，提出一些问题，有奖回答，可为老客户提供消费积分、准客户促成成交、新客户强化记忆。为老客户提供消费积分、准客户促成成交、新客户强化记忆。n n在杂志广告中附有一定的折扣卡。在杂志广告中附有一定的折扣卡。n n明确新的标准色、分卖点广告主标题、核心文案和每一类产品的标准明确新的标准色、分卖点广告主标题、核心文案和每一类产品的标准文字以及配套的标准文字。文字以及配套的标准文字。n n画面构成以产品实景为主。画面构成以产品实景为主。此外，在日常推广中，极力渲染珠江帝景此外，在日常推广中，极力渲染珠江帝景的品质感，以紧锣密鼓的工程信息、产品信息、活动信息和销售信息的品质感，以紧锣密鼓的工程信息、产品信息、活动信息和销售信息（开盘信息、清盘信息）包装珠江帝景的产品形象，并加强对于集成（开盘信息、清盘信息）包装珠江帝景的产品形象，并加强对于集成社区、艺术特征、风雨联廊、会所酒店、园林、物业服务、商业消费、社区、艺术特征、风雨联廊、会所酒店、园林、物业服务、商业消费、幼儿园、商务空间等的诠释，从而丰满珠江帝景的产品形象。幼儿园、商务空间等的诠释，从而丰满珠江帝景的产品形象。2021/7/12021/7/12626 结束语结束语若有不当之处，请指正，谢谢！若有不当之处，请指正，谢谢！