经沣经沣-中部金谷营销策划案中部金谷营销策划案谨呈：长沙经济技术开发区经沣投资有限公司谨呈：长沙经济技术开发区经沣投资有限公司广州滔略策划2010年9月枕狞胆凛溯位抒头吼氯哑涉呐笔右卿盐淳坤蛙瘟轨私寞沦魏尾弦烽妈薄伟co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案2本案开发本案开发本案开发本案开发的基本理念的基本理念的基本理念的基本理念 2 2、工业地产跟地方政府招商引资以及地方工业、工业地产跟地方政府招商引资以及地方工业经济的发展联系在一起的，具有很强的政治性和经济的发展联系在一起的，具有很强的政治性和政策导向性；政策导向性； 1 1、看全球工业地产发展史，工业地产、看全球工业地产发展史，工业地产从来都不是一个单纯的物业概念，也不从来都不是一个单纯的物业概念，也不是单纯的商业概念；是单纯的商业概念；3 3、没有地方经济发展和地方政府招商政策的支持，、没有地方经济发展和地方政府招商政策的支持，成功开发工业地产项目会十分困难。工业地产是以成功开发工业地产项目会十分困难。工业地产是以地方政策为背景，开发服务于其他生产、经营性企地方政策为背景，开发服务于其他生产、经营性企业为目的一种功能性产品。业为目的一种功能性产品。播敛热讯错上讹泊殷旨慰诌讨帝汽情迁污依钮斡儿偶韭坦影碧垮抽盲淮石co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案320102010年中国区域工业地产年中国区域工业地产发展现状发展现状隔莹呈接谨哦罚登搁跃采铜耍农研握誉梯考汉月蝎瞻脓扫蜒宦畴佃昆怨孙co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案415%52%33%中国三大产业发展比例中国三大产业发展比例中国三大产业发展比例中国三大产业发展比例01.Title01.Title（包括种植业、林业、牧业和渔业）（包括种植业、林业、牧业和渔业）02.Title02.Title（包括采矿业、制造业、电力、煤气及水的生（包括采矿业、制造业、电力、煤气及水的生产和供应业、建筑业）产和供应业、建筑业）03.Title03.Title第三产业包括的行业多、范围广，具体可分为两大部门：第三产业包括的行业多、范围广，具体可分为两大部门：（1）流通部门：包括交通运输业、邮电通讯业、商业、饮食业、物资供销业和仓储业。）流通部门：包括交通运输业、邮电通讯业、商业、饮食业、物资供销业和仓储业。（2）服务部门：包括金融业、保险业、综合技术服务业、和水利服务业、咨询服务业、公路内河（湖）航道护业、居民服务业、公用事业、房地产业、教育文化）服务部门：包括金融业、保险业、综合技术服务业、和水利服务业、咨询服务业、公路内河（湖）航道护业、居民服务业、公用事业、房地产业、教育文化广播电视和科学研究事业、卫生体育和社会福利事业、国家与党政机关、社会团体、军队和警察等。广播电视和科学研究事业、卫生体育和社会福利事业、国家与党政机关、社会团体、军队和警察等。第一产业：农业第一产业：农业第三产业：除上述第一、第三产业：除上述第一、第二产业以外的其他各业。第二产业以外的其他各业。第二产业：工业第二产业：工业饵颈嘉蚌幂冷溶秆猛灵史阂憎妮佣据漱整忻委谗稗章费启粕绪而填耗茁焙co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案5 珠三角地区珠三角地区 鸿糙朔太袒嚏岗普妄楚戍墟癣糊茨封渔砍蛔丫诽陀盖酞衡绳唬瓤湛相揍拙co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案6 劳动力密集的第二产业发达区域。劳动力密集的第二产业发达区域。劳动力密集的第二产业发达区域。劳动力密集的第二产业发达区域。 走外向型经济路线，和香港形成走外向型经济路线，和香港形成走外向型经济路线，和香港形成走外向型经济路线，和香港形成“ “前店后厂前店后厂前店后厂前店后厂” ”的经济模式的经济模式的经济模式的经济模式. . 发展以发展以发展以发展以“ “优化第一产业，稳定第二产业，积极发展第三产业优化第一产业，稳定第二产业，积极发展第三产业优化第一产业，稳定第二产业，积极发展第三产业优化第一产业，稳定第二产业，积极发展第三产业” ”的思路逐步实施。的思路逐步实施。的思路逐步实施。的思路逐步实施。 “ “十一五十一五十一五十一五” ”时期，珠三角生产总值年均增长率在时期，珠三角生产总值年均增长率在时期，珠三角生产总值年均增长率在时期，珠三角生产总值年均增长率在15%15%以上，长期保持高于全国总增长率。以上，长期保持高于全国总增长率。以上，长期保持高于全国总增长率。以上，长期保持高于全国总增长率。 原材料和劳动力上涨、加工贸易及出口政策调整、人民币升值等因素，使制造业基地面临巨大压力。原材料和劳动力上涨、加工贸易及出口政策调整、人民币升值等因素，使制造业基地面临巨大压力。原材料和劳动力上涨、加工贸易及出口政策调整、人民币升值等因素，使制造业基地面临巨大压力。原材料和劳动力上涨、加工贸易及出口政策调整、人民币升值等因素，使制造业基地面临巨大压力。 大量的加工贸易企业研发、销售在外，国内只是一个生产车间，因而缺乏自主创新的能力。大量的加工贸易企业研发、销售在外，国内只是一个生产车间，因而缺乏自主创新的能力。大量的加工贸易企业研发、销售在外，国内只是一个生产车间，因而缺乏自主创新的能力。大量的加工贸易企业研发、销售在外，国内只是一个生产车间，因而缺乏自主创新的能力。 为突破为突破为突破为突破“ “内外忧患内外忧患内外忧患内外忧患” ”的局面，推动传统产业转型升级，壮大发展新兴产业，政府宏观调控逐步进行。的局面，推动传统产业转型升级，壮大发展新兴产业，政府宏观调控逐步进行。的局面，推动传统产业转型升级，壮大发展新兴产业，政府宏观调控逐步进行。的局面，推动传统产业转型升级，壮大发展新兴产业，政府宏观调控逐步进行。 制定了推进产业集群发展的战略和规划，扶持和引导企业技术改造和创新。制定了推进产业集群发展的战略和规划，扶持和引导企业技术改造和创新。制定了推进产业集群发展的战略和规划，扶持和引导企业技术改造和创新。制定了推进产业集群发展的战略和规划，扶持和引导企业技术改造和创新。 产业结构调整已渐入转折期，呈现工业化、城市化、信息化和国际化互动共进的良好格局产业结构调整已渐入转折期，呈现工业化、城市化、信息化和国际化互动共进的良好格局产业结构调整已渐入转折期，呈现工业化、城市化、信息化和国际化互动共进的良好格局产业结构调整已渐入转折期，呈现工业化、城市化、信息化和国际化互动共进的良好格局 仍然保持是国内最具生机活力、经济增长最快的地区之一。仍然保持是国内最具生机活力、经济增长最快的地区之一。仍然保持是国内最具生机活力、经济增长最快的地区之一。仍然保持是国内最具生机活力、经济增长最快的地区之一。 产业升级，市场淘汰转移了一些传统劳动密集型和污染厂房，重点发展新型工业。产业升级，市场淘汰转移了一些传统劳动密集型和污染厂房，重点发展新型工业。产业升级，市场淘汰转移了一些传统劳动密集型和污染厂房，重点发展新型工业。产业升级，市场淘汰转移了一些传统劳动密集型和污染厂房，重点发展新型工业。 目前，花巨资打造的优质生态环境，已成为珠三角工业项目招商引资的亮丽招牌。目前，花巨资打造的优质生态环境，已成为珠三角工业项目招商引资的亮丽招牌。目前，花巨资打造的优质生态环境，已成为珠三角工业项目招商引资的亮丽招牌。目前，花巨资打造的优质生态环境，已成为珠三角工业项目招商引资的亮丽招牌。 外来资本多数瞄准的是物流产业园的开发与经营，真正介入到生产领域的工业园开发的并不多。外来资本多数瞄准的是物流产业园的开发与经营，真正介入到生产领域的工业园开发的并不多。外来资本多数瞄准的是物流产业园的开发与经营，真正介入到生产领域的工业园开发的并不多。外来资本多数瞄准的是物流产业园的开发与经营，真正介入到生产领域的工业园开发的并不多。 本土有实力的企业，已经逐步将目光锁定在以生态工业园为代表的工业地产领域。本土有实力的企业，已经逐步将目光锁定在以生态工业园为代表的工业地产领域。本土有实力的企业，已经逐步将目光锁定在以生态工业园为代表的工业地产领域。本土有实力的企业，已经逐步将目光锁定在以生态工业园为代表的工业地产领域。 注重生产环节，有统一规划的工厂设备的开发企业也不多见。注重生产环节，有统一规划的工厂设备的开发企业也不多见。注重生产环节，有统一规划的工厂设备的开发企业也不多见。注重生产环节，有统一规划的工厂设备的开发企业也不多见。 础彝改函堕胁富娜籍腿捅莉揣糊席教缕链贫芋料蜒甘摧新撅自区三警椿尽co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案7 长三角地区长三角地区 亮填医咬厚锥锦枢众肥舷卖行戎渝委叼豺袒舷媒飘锹倾洁费戴跟宇傲思酚co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案8 长三角地区以上海为龙头的苏中南、浙东北工业经济带，是外资密集的第三产业较发达的国际化区域。区域第三方物流长三角地区以上海为龙头的苏中南、浙东北工业经济带，是外资密集的第三产业较发达的国际化区域。区域第三方物流长三角地区以上海为龙头的苏中南、浙东北工业经济带，是外资密集的第三产业较发达的国际化区域。区域第三方物流长三角地区以上海为龙头的苏中南、浙东北工业经济带，是外资密集的第三产业较发达的国际化区域。区域第三方物流收益的约占全国的收益的约占全国的收益的约占全国的收益的约占全国的50%50%。 近十年来，长三角经济首次出现整体增速近十年来，长三角经济首次出现整体增速近十年来，长三角经济首次出现整体增速近十年来，长三角经济首次出现整体增速“ “滑落滑落滑落滑落” ”迹象（生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、迹象（生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、迹象（生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、迹象（生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、信贷等信贷等信贷等信贷等5 5大核心经济指标）。大核心经济指标）。大核心经济指标）。大核心经济指标）。 做为传统的中国经济增长区域之一，长三角和珠三角一样，也正面临着产业升级和转型的关键期。做为传统的中国经济增长区域之一，长三角和珠三角一样，也正面临着产业升级和转型的关键期。做为传统的中国经济增长区域之一，长三角和珠三角一样，也正面临着产业升级和转型的关键期。做为传统的中国经济增长区域之一，长三角和珠三角一样，也正面临着产业升级和转型的关键期。 20102010年长三角地区第三产业增长继续提速，第二产业则保持平稳增长，形成二、三产业均衡发展的格局。其中，长三角年长三角地区第三产业增长继续提速，第二产业则保持平稳增长，形成二、三产业均衡发展的格局。其中，长三角年长三角地区第三产业增长继续提速，第二产业则保持平稳增长，形成二、三产业均衡发展的格局。其中，长三角年长三角地区第三产业增长继续提速，第二产业则保持平稳增长，形成二、三产业均衡发展的格局。其中，长三角地区地区地区地区1616个城市第二产业平均增幅为个城市第二产业平均增幅为个城市第二产业平均增幅为个城市第二产业平均增幅为17%17%；第三产业平均增幅为；第三产业平均增幅为；第三产业平均增幅为；第三产业平均增幅为15.9%15.9%。新能源及连带的一些产业开发，使外资对长三角的物。新能源及连带的一些产业开发，使外资对长三角的物。新能源及连带的一些产业开发，使外资对长三角的物。新能源及连带的一些产业开发，使外资对长三角的物流仓储投资热情在持续增长。流仓储投资热情在持续增长。流仓储投资热情在持续增长。流仓储投资热情在持续增长。 长三角的工业房地产发展特点是，大多集中在物流仓储投资上，有国际物流巨头进入，这使得长三角工业地产在近几年长三角的工业房地产发展特点是，大多集中在物流仓储投资上，有国际物流巨头进入，这使得长三角工业地产在近几年长三角的工业房地产发展特点是，大多集中在物流仓储投资上，有国际物流巨头进入，这使得长三角工业地产在近几年长三角的工业房地产发展特点是，大多集中在物流仓储投资上，有国际物流巨头进入，这使得长三角工业地产在近几年以惊人的速度，完成了物流厂房的国际进化。以惊人的速度，完成了物流厂房的国际进化。以惊人的速度，完成了物流厂房的国际进化。以惊人的速度，完成了物流厂房的国际进化。 工业园土地价格也节节攀升。工业园土地价格也节节攀升。工业园土地价格也节节攀升。工业园土地价格也节节攀升。 未来两年内，长三角区域依然是国内物流仓储设施投资最活跃的区域，其中有未来两年内，长三角区域依然是国内物流仓储设施投资最活跃的区域，其中有未来两年内，长三角区域依然是国内物流仓储设施投资最活跃的区域，其中有未来两年内，长三角区域依然是国内物流仓储设施投资最活跃的区域，其中有23%23%的新增供应分布在上海。由于仓储规的新增供应分布在上海。由于仓储规的新增供应分布在上海。由于仓储规的新增供应分布在上海。由于仓储规模和设施上的问题，模和设施上的问题，模和设施上的问题，模和设施上的问题，35%35%的外资企业倾向于自行设计和投资这类工业地产项目。的外资企业倾向于自行设计和投资这类工业地产项目。的外资企业倾向于自行设计和投资这类工业地产项目。的外资企业倾向于自行设计和投资这类工业地产项目。 达聪须粥嗅瘴岳凰增钩欧钡痊尊菏洗搐辫躬佑桃巳宙痹胖岭炳最硝意笑烂co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案9 环渤海地区环渤海地区 渔矿挥疙便谩袍刽成俱阿东卑卓副娃蠢哦警湖沮瘟宁蒋数饶蒜掘枪熏乞丘co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案101.1. 环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，包括京津冀、山东半岛、辽东半岛为主的滨海经济带。环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，包括京津冀、山东半岛、辽东半岛为主的滨海经济带。环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，包括京津冀、山东半岛、辽东半岛为主的滨海经济带。环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，包括京津冀、山东半岛、辽东半岛为主的滨海经济带。2.2. 依托原有工业基础，环渤海地区不仅保持了诸如钢铁、原油、原盐等资源依托型产品优势，同时新兴的电子信息、生物制依托原有工业基础，环渤海地区不仅保持了诸如钢铁、原油、原盐等资源依托型产品优势，同时新兴的电子信息、生物制依托原有工业基础，环渤海地区不仅保持了诸如钢铁、原油、原盐等资源依托型产品优势，同时新兴的电子信息、生物制依托原有工业基础，环渤海地区不仅保持了诸如钢铁、原油、原盐等资源依托型产品优势，同时新兴的电子信息、生物制药、新材料等高新技术产业也发展迅猛。药、新材料等高新技术产业也发展迅猛。药、新材料等高新技术产业也发展迅猛。药、新材料等高新技术产业也发展迅猛。3.3. 环渤海地区已成为继珠江三角洲、长江三角洲之后的我国第三个大规模区域制造中心。环渤海地区已成为继珠江三角洲、长江三角洲之后的我国第三个大规模区域制造中心。环渤海地区已成为继珠江三角洲、长江三角洲之后的我国第三个大规模区域制造中心。环渤海地区已成为继珠江三角洲、长江三角洲之后的我国第三个大规模区域制造中心。 4.4. 经济总量相当于长江三角洲经济圈的经济总量相当于长江三角洲经济圈的经济总量相当于长江三角洲经济圈的经济总量相当于长江三角洲经济圈的45.345.3，比珠三角经济圈低，比珠三角经济圈低，比珠三角经济圈低，比珠三角经济圈低1010。环渤海区域经济总体发展布局是以京津冀联合为核。环渤海区域经济总体发展布局是以京津冀联合为核。环渤海区域经济总体发展布局是以京津冀联合为核。环渤海区域经济总体发展布局是以京津冀联合为核心，以山东产业带和辽宁产业带为两翼，加上山西、内蒙古资源产业带，形成一个有龙头带动的区域发展的功能型组织结构，心，以山东产业带和辽宁产业带为两翼，加上山西、内蒙古资源产业带，形成一个有龙头带动的区域发展的功能型组织结构，心，以山东产业带和辽宁产业带为两翼，加上山西、内蒙古资源产业带，形成一个有龙头带动的区域发展的功能型组织结构，心，以山东产业带和辽宁产业带为两翼，加上山西、内蒙古资源产业带，形成一个有龙头带动的区域发展的功能型组织结构，强化中心城市对区域腹地辐射功能，带动现代化第三产业服务网络发展，对区域内广大腹地发挥其辐射功能。强化中心城市对区域腹地辐射功能，带动现代化第三产业服务网络发展，对区域内广大腹地发挥其辐射功能。强化中心城市对区域腹地辐射功能，带动现代化第三产业服务网络发展，对区域内广大腹地发挥其辐射功能。强化中心城市对区域腹地辐射功能，带动现代化第三产业服务网络发展，对区域内广大腹地发挥其辐射功能。 5.5. 相对珠三角地区，环渤海工业房地产起步较晚，但其发展优势及后劲明显，大区域工业地产发展仍然以仓储物流为主。相对珠三角地区，环渤海工业房地产起步较晚，但其发展优势及后劲明显，大区域工业地产发展仍然以仓储物流为主。相对珠三角地区，环渤海工业房地产起步较晚，但其发展优势及后劲明显，大区域工业地产发展仍然以仓储物流为主。相对珠三角地区，环渤海工业房地产起步较晚，但其发展优势及后劲明显，大区域工业地产发展仍然以仓储物流为主。6.6. 北京是环渤海区域内最重要的城市之一，也是全国政治、外资企业聚集与资源集中的宝地，具有大力发展总部经济区等优北京是环渤海区域内最重要的城市之一，也是全国政治、外资企业聚集与资源集中的宝地，具有大力发展总部经济区等优北京是环渤海区域内最重要的城市之一，也是全国政治、外资企业聚集与资源集中的宝地，具有大力发展总部经济区等优北京是环渤海区域内最重要的城市之一，也是全国政治、外资企业聚集与资源集中的宝地，具有大力发展总部经济区等优势。十一五规划北京的大小物流基集中地共有势。十一五规划北京的大小物流基集中地共有势。十一五规划北京的大小物流基集中地共有势。十一五规划北京的大小物流基集中地共有6 6个区域，虽然近年来招牌挂工业用地价格比上年上升不少，但北京市场对于个区域，虽然近年来招牌挂工业用地价格比上年上升不少，但北京市场对于个区域，虽然近年来招牌挂工业用地价格比上年上升不少，但北京市场对于个区域，虽然近年来招牌挂工业用地价格比上年上升不少，但北京市场对于工业用地的需求依然旺盛，尤其是对优质工业物业需求激增。工业用地的需求依然旺盛，尤其是对优质工业物业需求激增。工业用地的需求依然旺盛，尤其是对优质工业物业需求激增。工业用地的需求依然旺盛，尤其是对优质工业物业需求激增。 7.7. 随着北京总部经济的城市名片效应持续放大，市场对优质工业物业的需求将逐步激增，例如：亦庄的联东随着北京总部经济的城市名片效应持续放大，市场对优质工业物业的需求将逐步激增，例如：亦庄的联东随着北京总部经济的城市名片效应持续放大，市场对优质工业物业的需求将逐步激增，例如：亦庄的联东随着北京总部经济的城市名片效应持续放大，市场对优质工业物业的需求将逐步激增，例如：亦庄的联东U U谷项目，除规模谷项目，除规模谷项目，除规模谷项目，除规模大外，项目在园区功能布局与服务上均上升到新台阶，销售、招租引进的大多为大外，项目在园区功能布局与服务上均上升到新台阶，销售、招租引进的大多为大外，项目在园区功能布局与服务上均上升到新台阶，销售、招租引进的大多为大外，项目在园区功能布局与服务上均上升到新台阶，销售、招租引进的大多为500500强和其他知名企业，项目进展十分顺利。强和其他知名企业，项目进展十分顺利。强和其他知名企业，项目进展十分顺利。强和其他知名企业，项目进展十分顺利。8.8. 天津也是环渤海区域经济发展最重要的城市之一，天津也是环渤海区域经济发展最重要的城市之一，天津也是环渤海区域经济发展最重要的城市之一，天津也是环渤海区域经济发展最重要的城市之一，20062006年空客落户天津，对天津最直接的影响就是对工业用地、仓储、物年空客落户天津，对天津最直接的影响就是对工业用地、仓储、物年空客落户天津，对天津最直接的影响就是对工业用地、仓储、物年空客落户天津，对天津最直接的影响就是对工业用地、仓储、物流地产需求的增大。天津武清区内的流地产需求的增大。天津武清区内的流地产需求的增大。天津武清区内的流地产需求的增大。天津武清区内的“ “华北国际工业原料城华北国际工业原料城华北国际工业原料城华北国际工业原料城” ”项目也是工业项目产品升级的一个案例。项目也是工业项目产品升级的一个案例。项目也是工业项目产品升级的一个案例。项目也是工业项目产品升级的一个案例。9.9. 欧美航空配件生产企业及其他各发达国家知名企业，将组团来环渤海区域城市考察和投资，从而带动企业办公、研发厂房欧美航空配件生产企业及其他各发达国家知名企业，将组团来环渤海区域城市考察和投资，从而带动企业办公、研发厂房欧美航空配件生产企业及其他各发达国家知名企业，将组团来环渤海区域城市考察和投资，从而带动企业办公、研发厂房欧美航空配件生产企业及其他各发达国家知名企业，将组团来环渤海区域城市考察和投资，从而带动企业办公、研发厂房及其他相关配套房地产产品的需求和发展。环渤海地区各市均有优势，工业地产未来的市场空间有待于进一步挖掘。及其他相关配套房地产产品的需求和发展。环渤海地区各市均有优势，工业地产未来的市场空间有待于进一步挖掘。及其他相关配套房地产产品的需求和发展。环渤海地区各市均有优势，工业地产未来的市场空间有待于进一步挖掘。及其他相关配套房地产产品的需求和发展。环渤海地区各市均有优势，工业地产未来的市场空间有待于进一步挖掘。诸哟尝涅纺酒鬼钎杨朔坡稚总瑟棘廖镑锯船曹逻方禁乳孰诲仿悔姨谷咳搔co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案11 中部地区中部地区 镇坷刘珍桅析掇尝彬裂雁歼设演虞氦杯疚羌奸颜赚敲脸康垦撰阜其酸步勋co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案12 中部区域主要是指包括湖北、湖南、河南、安徽、江西等中国中部边界相连的五个重要省份，各省的经济状况、政策效用中部区域主要是指包括湖北、湖南、河南、安徽、江西等中国中部边界相连的五个重要省份，各省的经济状况、政策效用中部区域主要是指包括湖北、湖南、河南、安徽、江西等中国中部边界相连的五个重要省份，各省的经济状况、政策效用中部区域主要是指包括湖北、湖南、河南、安徽、江西等中国中部边界相连的五个重要省份，各省的经济状况、政策效用等呈现明显聚类特征，它们在东西南北的区域发展中形成了举足轻重的中部区域经济体系，是中国的粮仓和现代工业的摇篮。等呈现明显聚类特征，它们在东西南北的区域发展中形成了举足轻重的中部区域经济体系，是中国的粮仓和现代工业的摇篮。等呈现明显聚类特征，它们在东西南北的区域发展中形成了举足轻重的中部区域经济体系，是中国的粮仓和现代工业的摇篮。等呈现明显聚类特征，它们在东西南北的区域发展中形成了举足轻重的中部区域经济体系，是中国的粮仓和现代工业的摇篮。 中部城市化水平逐年稳步提高，已进入城市化中级阶段，但发展速度不快，整体规模偏小，整体上相对东部繁荣、西部开中部城市化水平逐年稳步提高，已进入城市化中级阶段，但发展速度不快，整体规模偏小，整体上相对东部繁荣、西部开中部城市化水平逐年稳步提高，已进入城市化中级阶段，但发展速度不快，整体规模偏小，整体上相对东部繁荣、西部开中部城市化水平逐年稳步提高，已进入城市化中级阶段，但发展速度不快，整体规模偏小，整体上相对东部繁荣、西部开发和东北振兴来说，中部经济整体发展速度稍显缓慢。发和东北振兴来说，中部经济整体发展速度稍显缓慢。发和东北振兴来说，中部经济整体发展速度稍显缓慢。发和东北振兴来说，中部经济整体发展速度稍显缓慢。 中部地区的优势集中在农业、能源和交通三个方面，第一产业较发达，其农业在全国占重要地位。中部地区的优势集中在农业、能源和交通三个方面，第一产业较发达，其农业在全国占重要地位。中部地区的优势集中在农业、能源和交通三个方面，第一产业较发达，其农业在全国占重要地位。中部地区的优势集中在农业、能源和交通三个方面，第一产业较发达，其农业在全国占重要地位。 发展机遇主要源自两个方面：发展机遇主要源自两个方面：发展机遇主要源自两个方面：发展机遇主要源自两个方面：1 1、政府提出、政府提出、政府提出、政府提出“ “中部崛起中部崛起中部崛起中部崛起” ”战略方针给区域绝佳的政策机遇。战略方针给区域绝佳的政策机遇。战略方针给区域绝佳的政策机遇。战略方针给区域绝佳的政策机遇。2 2、东部发展较快，产业升级日趋、东部发展较快，产业升级日趋、东部发展较快，产业升级日趋、东部发展较快，产业升级日趋明显，原有的劳动力密集型产业受制于劳动力价格上升、地价上升及环境承载能力限制，开始向外转移，而临近东部省市的中明显，原有的劳动力密集型产业受制于劳动力价格上升、地价上升及环境承载能力限制，开始向外转移，而临近东部省市的中明显，原有的劳动力密集型产业受制于劳动力价格上升、地价上升及环境承载能力限制，开始向外转移，而临近东部省市的中明显，原有的劳动力密集型产业受制于劳动力价格上升、地价上升及环境承载能力限制，开始向外转移，而临近东部省市的中部各省恰巧得地利之便，同时又有产业基础好、劳动力和资源价格便宜的优势产业转移为中部发展带来市场机遇。部各省恰巧得地利之便，同时又有产业基础好、劳动力和资源价格便宜的优势产业转移为中部发展带来市场机遇。部各省恰巧得地利之便，同时又有产业基础好、劳动力和资源价格便宜的优势产业转移为中部发展带来市场机遇。部各省恰巧得地利之便，同时又有产业基础好、劳动力和资源价格便宜的优势产业转移为中部发展带来市场机遇。 “十一五十一五十一五十一五” ”期间，武汉市被纳入国家级物流中心枢纽城市的规划之中，预计武汉交通建设投资将达期间，武汉市被纳入国家级物流中心枢纽城市的规划之中，预计武汉交通建设投资将达期间，武汉市被纳入国家级物流中心枢纽城市的规划之中，预计武汉交通建设投资将达期间，武汉市被纳入国家级物流中心枢纽城市的规划之中，预计武汉交通建设投资将达500500亿元以上，物流基地建亿元以上，物流基地建亿元以上，物流基地建亿元以上，物流基地建设投资将达设投资将达设投资将达设投资将达100100亿元以上，物流设备及技术的需求将达亿元以上，物流设备及技术的需求将达亿元以上，物流设备及技术的需求将达亿元以上，物流设备及技术的需求将达5050亿元以上。在此影响下，武汉的物流企业迅速增加，美国普洛斯公司、亿元以上。在此影响下，武汉的物流企业迅速增加，美国普洛斯公司、亿元以上。在此影响下，武汉的物流企业迅速增加，美国普洛斯公司、亿元以上。在此影响下，武汉的物流企业迅速增加，美国普洛斯公司、日本通运公司、麦当劳、肯德基、沃尔玛、卡夫等在内的国际著名食品、地产、第三方物流等机构纷纷看好中部，相继在汉投日本通运公司、麦当劳、肯德基、沃尔玛、卡夫等在内的国际著名食品、地产、第三方物流等机构纷纷看好中部，相继在汉投日本通运公司、麦当劳、肯德基、沃尔玛、卡夫等在内的国际著名食品、地产、第三方物流等机构纷纷看好中部，相继在汉投日本通运公司、麦当劳、肯德基、沃尔玛、卡夫等在内的国际著名食品、地产、第三方物流等机构纷纷看好中部，相继在汉投资建设基地。资建设基地。资建设基地。资建设基地。 虽然中部工业地产起步较沿海经济区更晚，但虽然中部工业地产起步较沿海经济区更晚，但虽然中部工业地产起步较沿海经济区更晚，但虽然中部工业地产起步较沿海经济区更晚，但“ “武汉中国光谷武汉中国光谷武汉中国光谷武汉中国光谷” ”、“ “国际企业中心国际企业中心国际企业中心国际企业中心” ”工业园项目的成功运作，足以说明项目在工业园项目的成功运作，足以说明项目在工业园项目的成功运作，足以说明项目在工业园项目的成功运作，足以说明项目在学习先进城市的经验后，进行了精准定位与规划，最后运作成功。因此项目现已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标学习先进城市的经验后，进行了精准定位与规划，最后运作成功。因此项目现已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标学习先进城市的经验后，进行了精准定位与规划，最后运作成功。因此项目现已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标学习先进城市的经验后，进行了精准定位与规划，最后运作成功。因此项目现已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。志性品牌。志性品牌。志性品牌。 中部武汉工业地产有后来居上趋势，相信未来各城市的工业产品需求会越来越大。中部武汉工业地产有后来居上趋势，相信未来各城市的工业产品需求会越来越大。中部武汉工业地产有后来居上趋势，相信未来各城市的工业产品需求会越来越大。中部武汉工业地产有后来居上趋势，相信未来各城市的工业产品需求会越来越大。 绣婴毁凌呸嘶筒埠架亨烘宾袁镇擒逃万捡们躁羡掷六拿扇旧悲学他幢手饿co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案13 西部地区西部地区 之篷业硝屯虞毋谬日贡汉弥案堆诲吹楼考哭娜赏酥撼积铆偏浸梳庶掩补取co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案14 西部地区是指西北和西南地区，西北地区包括陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区及新疆维吾尔自治区共三省两区；西部地区是指西北和西南地区，西北地区包括陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区及新疆维吾尔自治区共三省两区；西部地区是指西北和西南地区，西北地区包括陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区及新疆维吾尔自治区共三省两区；西部地区是指西北和西南地区，西北地区包括陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区及新疆维吾尔自治区共三省两区；西南地区包括四川省、云南省、贵州省、重庆市及西藏藏族自治区共三省一市一区。西南地区包括四川省、云南省、贵州省、重庆市及西藏藏族自治区共三省一市一区。西南地区包括四川省、云南省、贵州省、重庆市及西藏藏族自治区共三省一市一区。西南地区包括四川省、云南省、贵州省、重庆市及西藏藏族自治区共三省一市一区。 西部地区与周边十几个国家和地区接壤，是东亚地区通往中亚、西亚、南亚和东南亚以及蒙古、俄罗斯的陆上必经之地，已西部地区与周边十几个国家和地区接壤，是东亚地区通往中亚、西亚、南亚和东南亚以及蒙古、俄罗斯的陆上必经之地，已西部地区与周边十几个国家和地区接壤，是东亚地区通往中亚、西亚、南亚和东南亚以及蒙古、俄罗斯的陆上必经之地，已西部地区与周边十几个国家和地区接壤，是东亚地区通往中亚、西亚、南亚和东南亚以及蒙古、俄罗斯的陆上必经之地，已经形成了经形成了经形成了经形成了“ “亚欧大陆桥亚欧大陆桥亚欧大陆桥亚欧大陆桥” ”的铁路通道，发展同这些地区之间的经济技术交流与合作具有一定区位优势。的铁路通道，发展同这些地区之间的经济技术交流与合作具有一定区位优势。的铁路通道，发展同这些地区之间的经济技术交流与合作具有一定区位优势。的铁路通道，发展同这些地区之间的经济技术交流与合作具有一定区位优势。 西部地区地域辽阔，历史悠久，资源丰富，市场宽广；地区水能资源占全国的以上，天然气储量占以上，煤炭西部地区地域辽阔，历史悠久，资源丰富，市场宽广；地区水能资源占全国的以上，天然气储量占以上，煤炭西部地区地域辽阔，历史悠久，资源丰富，市场宽广；地区水能资源占全国的以上，天然气储量占以上，煤炭西部地区地域辽阔，历史悠久，资源丰富，市场宽广；地区水能资源占全国的以上，天然气储量占以上，煤炭储量占左右；但改革开放以来，经济发展相对缓慢，与东部地区经济差距较大。储量占左右；但改革开放以来，经济发展相对缓慢，与东部地区经济差距较大。储量占左右；但改革开放以来，经济发展相对缓慢，与东部地区经济差距较大。储量占左右；但改革开放以来，经济发展相对缓慢，与东部地区经济差距较大。 地区的工业中主要采掘业、原材料工业为主，长期以来扮演着东部能源，原材料供应基地的角色，而加工工业基础薄弱，产地区的工业中主要采掘业、原材料工业为主，长期以来扮演着东部能源，原材料供应基地的角色，而加工工业基础薄弱，产地区的工业中主要采掘业、原材料工业为主，长期以来扮演着东部能源，原材料供应基地的角色，而加工工业基础薄弱，产地区的工业中主要采掘业、原材料工业为主，长期以来扮演着东部能源，原材料供应基地的角色，而加工工业基础薄弱，产品附加值低，增值能力弱，致使资源优势难以转化和经济优势。品附加值低，增值能力弱，致使资源优势难以转化和经济优势。品附加值低，增值能力弱，致使资源优势难以转化和经济优势。品附加值低，增值能力弱，致使资源优势难以转化和经济优势。 第三产业发展相对滞后，致使中西部的主导产业、支柱产业和高科技产业发展缓慢，区域内的工业化程度偏低。东、西部经第三产业发展相对滞后，致使中西部的主导产业、支柱产业和高科技产业发展缓慢，区域内的工业化程度偏低。东、西部经第三产业发展相对滞后，致使中西部的主导产业、支柱产业和高科技产业发展缓慢，区域内的工业化程度偏低。东、西部经第三产业发展相对滞后，致使中西部的主导产业、支柱产业和高科技产业发展缓慢，区域内的工业化程度偏低。东、西部经济的差距和矛盾，日益成为我国宏观经济运行中的一个突出问题。济的差距和矛盾，日益成为我国宏观经济运行中的一个突出问题。济的差距和矛盾，日益成为我国宏观经济运行中的一个突出问题。济的差距和矛盾，日益成为我国宏观经济运行中的一个突出问题。 成都市是西部地区的代表城市，目前共有各类工业园区不到成都市是西部地区的代表城市，目前共有各类工业园区不到成都市是西部地区的代表城市，目前共有各类工业园区不到成都市是西部地区的代表城市，目前共有各类工业园区不到150150个，特点是园区多、规模小、综合素质不高，整体开发进展缓个，特点是园区多、规模小、综合素质不高，整体开发进展缓个，特点是园区多、规模小、综合素质不高，整体开发进展缓个，特点是园区多、规模小、综合素质不高，整体开发进展缓慢。但新兴的工业园区正逐步发展，如慢。但新兴的工业园区正逐步发展，如慢。但新兴的工业园区正逐步发展，如慢。但新兴的工业园区正逐步发展，如: :青羊总部基地、西部智谷等工业园正以新模式引领西部工业地产发展。青羊总部基地、西部智谷等工业园正以新模式引领西部工业地产发展。青羊总部基地、西部智谷等工业园正以新模式引领西部工业地产发展。青羊总部基地、西部智谷等工业园正以新模式引领西部工业地产发展。 成都的中小型企业较多但资金不足，价格相对低廉的工业园区，将会随着它们对其的了解而慢慢接受，工业项目要想引起开成都的中小型企业较多但资金不足，价格相对低廉的工业园区，将会随着它们对其的了解而慢慢接受，工业项目要想引起开成都的中小型企业较多但资金不足，价格相对低廉的工业园区，将会随着它们对其的了解而慢慢接受，工业项目要想引起开成都的中小型企业较多但资金不足，价格相对低廉的工业园区，将会随着它们对其的了解而慢慢接受，工业项目要想引起开发商和目标客户的兴趣，恐怕还需要一个更加漫长的过程。发商和目标客户的兴趣，恐怕还需要一个更加漫长的过程。发商和目标客户的兴趣，恐怕还需要一个更加漫长的过程。发商和目标客户的兴趣，恐怕还需要一个更加漫长的过程。 512512大地震对房地产供求市场的影响波及整个西部开发区，致使片区内工业地产项目开发受到极大的制约。大地震对房地产供求市场的影响波及整个西部开发区，致使片区内工业地产项目开发受到极大的制约。大地震对房地产供求市场的影响波及整个西部开发区，致使片区内工业地产项目开发受到极大的制约。大地震对房地产供求市场的影响波及整个西部开发区，致使片区内工业地产项目开发受到极大的制约。 西部地区工业地产受限的另个原因是：由于地域交通远远不敌沿海城市，这相对阻碍了一部分民营企业和外资企业进入发展，西部地区工业地产受限的另个原因是：由于地域交通远远不敌沿海城市，这相对阻碍了一部分民营企业和外资企业进入发展，西部地区工业地产受限的另个原因是：由于地域交通远远不敌沿海城市，这相对阻碍了一部分民营企业和外资企业进入发展，西部地区工业地产受限的另个原因是：由于地域交通远远不敌沿海城市，这相对阻碍了一部分民营企业和外资企业进入发展，从而削弱了工业地产的需求。从而削弱了工业地产的需求。从而削弱了工业地产的需求。从而削弱了工业地产的需求。踞蜂疾躯表烹泅碱直北二犹棱扇絮久裔缸爸始刨惨埋寸省鼠股崖袖价票弹co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案涟蒸体信逆芍章霸求戊瓜瞪茵辖氦吐脉臣盏兵负鞠瞎了涕贬览赠毙瘪盅低co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案16四代工业园的演变四代工业园的演变四代工业园的演变四代工业园的演变第四代：社区化生态第四代：社区化生态第四代：社区化生态第四代：社区化生态型企业花园型企业花园型企业花园型企业花园第三代：标准厂房向研发生第三代：标准厂房向研发生第三代：标准厂房向研发生第三代：标准厂房向研发生产一体化的研发楼的转变产一体化的研发楼的转变产一体化的研发楼的转变产一体化的研发楼的转变第二代：在厂房的结构和户型第二代：在厂房的结构和户型第二代：在厂房的结构和户型第二代：在厂房的结构和户型上进行了一些人性化改进上进行了一些人性化改进上进行了一些人性化改进上进行了一些人性化改进第一代：制造业高大第一代：制造业高大第一代：制造业高大第一代：制造业高大美观标准厂房美观标准厂房美观标准厂房美观标准厂房盎矗轰让杨赛递韶揽峭抓斋篆喝烦轴掉醚登俘哆邑旺心宜鳞赞蔓健爆鲁奋co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案17第一篇：项目营销背景吟迅东立第伎妨骏紧其瘟挝酪懂喀柠么晚粗歌扒媒疆巍三献赏已道演战嫂co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案18长长沙沙市市长沙天心工业园区长沙天心工业园区株株洲洲市市湖南醴陵陶瓷产业园区湖南醴陵陶瓷产业园区长沙金霞经济开发区长沙金霞经济开发区湖南茶陵经济开发区湖南茶陵经济开发区长沙雨花工业园区长沙雨花工业园区湖南株洲渌口经济开发区湖南株洲渌口经济开发区湖南浏阳生物医药产业园区湖南浏阳生物医药产业园区湖南株洲建宁经济开发区湖南株洲建宁经济开发区湖南望城经济开发区湖南望城经济开发区衡衡阳阳市市湖南衡阳高新技术产业园区湖南衡阳高新技术产业园区湖南宁乡经济开发区湖南宁乡经济开发区湖南祁东经济开发区湖南祁东经济开发区湖南长沙暮云工业园区湖南长沙暮云工业园区湖南衡山经济开发区湖南衡山经济开发区湘湘潭潭市市湖南湘潭易俗河经济开发区湖南湘潭易俗河经济开发区湖南衡东工业园区湖南衡东工业园区湖南湘潭双马工业园区湖南湘潭双马工业园区湖南衡阳松木工业园区湖南衡阳松木工业园区湖南湘乡工业园区湖南湘乡工业园区湖南衡阳西渡经济开发区湖南衡阳西渡经济开发区邵邵阳阳市市湖南邵阳经济开发区湖南邵阳经济开发区湖南常宁水口山经济开发区湖南常宁水口山经济开发区湖南邵东经济开发区湖南邵东经济开发区湖南耒阳经济开发区湖南耒阳经济开发区湖南武冈经济开发区湖南武冈经济开发区岳岳阳阳市市湖南岳阳经济开发区湖南岳阳经济开发区湖南洞口经济开发区湖南洞口经济开发区湖南岳阳云溪工业园区湖南岳阳云溪工业园区湖南宁远工业园区湖南宁远工业园区湖南汨罗工业园区湖南汨罗工业园区湖南新邵经济开发区湖南新邵经济开发区湖南平江工业园区湖南平江工业园区常常德德市市湖南常德德山经济开发区湖南常德德山经济开发区湖南临湘工业园区湖南临湘工业园区湖南常德鼎城经济开发区湖南常德鼎城经济开发区湖南湘阴工业园区湖南湘阴工业园区湖南汉寿经济开发区湖南汉寿经济开发区郴郴州州市市湖南郴州经济开发区湖南郴州经济开发区湖南临澧经济开发区湖南临澧经济开发区湖南郴州有色金属产业园区湖南郴州有色金属产业园区湖南石门经济开发区湖南石门经济开发区湖南宜章经济开发区湖南宜章经济开发区湖南桃江经济开发区湖南桃江经济开发区湖南嘉禾经济开发区湖南嘉禾经济开发区湖南澧县经济开发区湖南澧县经济开发区湖南永兴经济开发区湖南永兴经济开发区永永州州市市湖南永州凤凰园经济开发区湖南永州凤凰园经济开发区湖南桂阳工业园区湖南桂阳工业园区湖南东安经济开发区湖南东安经济开发区湖南临武工业园区湖南临武工业园区湖南零陵工业园区湖南零陵工业园区湖南资兴经济开发区湖南资兴经济开发区湖南祁阳工业园区湖南祁阳工业园区湖南汝城经济开发区湖南汝城经济开发区湖南蓝山经济开发区湖南蓝山经济开发区娄娄底底市市湖南娄底经济开发区湖南娄底经济开发区湖南江华工业园区湖南江华工业园区湖南冷水江经济开发区湖南冷水江经济开发区益益阳阳市市湖南益阳高新技术产业园区湖南益阳高新技术产业园区湖南涟源经济开发区湖南涟源经济开发区湖南益阳长春工业园区湖南益阳长春工业园区湖南双峰经济开发区湖南双峰经济开发区湖南沅江经济开发区湖南沅江经济开发区湖南新化经济开发区湖南新化经济开发区湖南南县经济开发区湖南南县经济开发区怀化市怀化市湖南怀化工业园区湖南怀化工业园区湖南安化经济开发区湖南安化经济开发区湖南怀化经济开发区湖南怀化经济开发区湘湘西西州州湖南吉首经济开发区湖南吉首经济开发区张家界张家界湖南张家界经济开发区湖南张家界经济开发区湖南湘西吉凤经济开发区湖南湘西吉凤经济开发区湖南永顺经济开发区湖南永顺经济开发区湖南省工业园区名单湖南省工业园区名单湖南省工业园区名单湖南省工业园区名单陈引日砧熟搪姨逗伪钠胡健降赎椭袖闻庚婚喀菠燥窝梳氛娱戏旬榜膳赢暴co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案19调查对象名称调查对象名称规模以上工业企业个数规模以上工业企业个数长沙高新技术产业开发区长沙高新技术产业开发区170170株洲高新技术产业开发区株洲高新技术产业开发区119119长沙经济技术开发区长沙经济技术开发区109109湖南望城经济开发区湖南望城经济开发区108108湖南益阳高新技术产业开发区湖南益阳高新技术产业开发区102102湖南岳阳经济开发区湖南岳阳经济开发区9999湖南岳阳云溪工业园区湖南岳阳云溪工业园区7070湖南东安经济开发区湖南东安经济开发区6969湖南宁乡经济开发区湖南宁乡经济开发区5858湖南张家界经济开发区湖南张家界经济开发区5454湖南常德德山经济开发区湖南常德德山经济开发区5151湖南湘潭高新技术产业开发区湖南湘潭高新技术产业开发区4949湖南浏阳生物医药园区湖南浏阳生物医药园区4747湖南湘潭易俗河经济开发区湖南湘潭易俗河经济开发区4545湖南祁阳工业园区湖南祁阳工业园区4242湖南常德鼎城经济开发区湖南常德鼎城经济开发区3838湖南汨罗再生资源工业园区湖南汨罗再生资源工业园区3535湖南娄底经济开发区湖南娄底经济开发区3333湖南邵阳经济开发区湖南邵阳经济开发区3232湖南邵东经济开发区湖南邵东经济开发区3131湖南长沙暮云工业园区湖南长沙暮云工业园区3131湖南武冈经济开发区湖南武冈经济开发区3030湖南永州经济开发区湖南永州经济开发区2929湖南株洲渌口经济开发区湖南株洲渌口经济开发区2727湖南湘阴工业园区湖南湘阴工业园区2727湖南郴州经济开发区湖南郴州经济开发区2626湖南醴陵陶瓷工业园区湖南醴陵陶瓷工业园区2525湖南宁远工业园区湖南宁远工业园区2323湖南资兴经济开发区湖南资兴经济开发区2323湖南耒阳经济开发区湖南耒阳经济开发区2020湖南长沙天心工业园区湖南长沙天心工业园区2020湖南湘西经济开发区湖南湘西经济开发区2020湖南茶陵经济开发区湖南茶陵经济开发区2020湖南桃江经济开发区湖南桃江经济开发区2020湖南衡东工业园区湖南衡东工业园区1818湖南永州零陵工业园区湖南永州零陵工业园区1818湖南衡山经济开发区湖南衡山经济开发区1717湖南石门经济开发区湖南石门经济开发区1717湖南洞口经济开发区湖南洞口经济开发区1616湖南沅江经济开发区湖南沅江经济开发区1616湖南蓝山经济开发区湖南蓝山经济开发区1515湖南湘潭双马工业园区湖南湘潭双马工业园区1515湖南怀化工业园区湖南怀化工业园区1515湖南汉寿经济开发区湖南汉寿经济开发区1414湖南冷水江经济开发区湖南冷水江经济开发区1414湖南嘉禾经济开发区湖南嘉禾经济开发区1313湖南临武工业园区湖南临武工业园区1313湖南江华工业园区湖南江华工业园区1212湖南长沙金霞经济开发区湖南长沙金霞经济开发区1212湖南吉首经济开发区湖南吉首经济开发区1212湖南双峰经济开发区湖南双峰经济开发区1212湖南永兴县工业园区湖南永兴县工业园区1111湖南汝城经济开发区湖南汝城经济开发区1111湖南衡阳高新技术产业开发区湖南衡阳高新技术产业开发区1111湖南郴州有色金属工业园区湖南郴州有色金属工业园区1010湖南平江工业园区湖南平江工业园区8 8湖南株洲建宁经济开发区湖南株洲建宁经济开发区8 8湖南湘乡工业园区湖南湘乡工业园区7 7湖南新邵经济开发区湖南新邵经济开发区7 7湖南永顺经济开发区湖南永顺经济开发区6 6湖南新化经济开发区湖南新化经济开发区5 5湖南宜章经济开发区湖南宜章经济开发区4 4湖南怀化经济开发区湖南怀化经济开发区4 4湖南临澧太平经济开发区湖南临澧太平经济开发区4 4湖南安化经济开发区湖南安化经济开发区4 4湖南郴州出口加工管理区湖南郴州出口加工管理区4 4湖南衡阳化工工业园区湖南衡阳化工工业园区3 3湖南澧县经济开发区湖南澧县经济开发区0 0湖南长沙环保产业园区湖南长沙环保产业园区0 0湖南常宁水口山经济开发区湖南常宁水口山经济开发区0 0湖南南县经济开发区湖南南县经济开发区0 0湖南涟源经济开发区湖南涟源经济开发区0 0湖南临湘工业园区湖南临湘工业园区0 0湖南祁东经济开发区湖南祁东经济开发区0 020092009年湖南省各开发区年湖南省各开发区年湖南省各开发区年湖南省各开发区规模以上工业企业数量一览表规模以上工业企业数量一览表规模以上工业企业数量一览表规模以上工业企业数量一览表座峭贡坐咸蕉毕诡讫遣摔找屁质怠饿绊诣毡立契捉在秤阮絮起砾拨园冈议co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案20一、一、20102010年长沙市工业园区发展现状年长沙市工业园区发展现状 簧付晌优抛入臂声灼呀饭景丽腆夯希倍碧框迎杖军官邮咙冯淘牵偿袖息倒co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案21长沙六大长沙六大长沙六大长沙六大长沙六大长沙六大产业集群产业集群产业集群产业集群产业集群产业集群BBF FC CDDAAE E工程机械工程机械工程机械工程机械汽汽汽汽车车及零部件及零部件及零部件及零部件电电子信息子信息子信息子信息家用家用家用家用电电器器器器中成中成中成中成药药及生物医及生物医及生物医及生物医药药新材料新材料新材料新材料县晤前偏赔鹃耘侦肮禄储枷伞坷脖诀华份学夜困孩俄粹础萄起堕还敦系猜co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案22“两区九园两区九园两区九园两区九园”企业在六大产业集群中的分布情况企业在六大产业集群中的分布情况企业在六大产业集群中的分布情况企业在六大产业集群中的分布情况 单位：个单位：个单位：个单位：个剿庙芳柱啦窑位硷逾弗嘛臼杖咀怨么蚌虽浇蔑辫茨撰剥绽台住友长谊阅碑co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案诉别蓉淖放奏听马烂芍魄浮鞍杉龄脏厅丝嘲苛熏淤氨溪铅驹屯羌拢惺值滴co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案每足辑谭缀褪馁嘴疽棠铰辗颗咬进口着脆伐纤疆扑彤勿秉成拈惮跨诀恨鹰co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案25原卢镁士头贝衔母龋泵寅炒湖簧梭粪剐刨宿句肩撕网锦躬欢梢氟惫盐狈神co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案26行政区划行政区划工程机械工程机械汽车及汽车及零部件零部件电子信息电子信息家用电器家用电器中成药及中成药及生物医药生物医药新材料新材料芙蓉区芙蓉区1 13 39 93 31818天心区天心区1 11 11 19 9岳麓区岳麓区5 53 310108 82727开福区开福区2 25 51 12 27 7雨花区雨花区5 54 42 23 33 31313长沙县长沙县9 9707011111 14 45454望城县望城县2 24 41 17 71717宁乡县宁乡县10105 52 22 26 67070浏阳市浏阳市4 417171 133333737合合计计383811211237377 76767252252六大产业集群企业区域分布情况六大产业集群企业区域分布情况 单位：个单位：个单位：个单位：个泵只睁屈示搏喉吕逝焚躯蹭钾迫畜甩碉鼓芝掷目凭篓说涎休保花挤至蒋峨co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案27232009年共实现规模以年共实现规模以上工业增加值上工业增加值560.54亿亿元，完成主营业务收入元，完成主营业务收入1891.62亿元，主营业亿元，主营业务成本务成本1467.74亿元，亿元，完成利税总额完成利税总额247.64亿亿元。元。目前，全部从业人员目前，全部从业人员年平均人数为年平均人数为19.57万万人，其中研究与开发人，其中研究与开发人员人员1.95万人。万人。1 2010年初，长沙年初，长沙“两区九园两区九园”共有规模共有规模以上工业企业以上工业企业701家，家，主营业务收入超过主营业务收入超过10亿元的企业亿元的企业20家，超家，超过过300亿元的企业亿元的企业2家。家。一）长沙园区工业发展基本状况一）长沙园区工业发展基本状况取灼签沮礼掣挎憾粤杉播蔼飘叉弛琢蛾怂椿赦档覆眨酥皱窿朋椭罪宜避捻co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案281园区工业经济实现快园区工业经济实现快速增长。速增长。2009年，年，“两两区九园区九园”规模工业完成规模工业完成主营业务收入主营业务收入1891.62亿元，比上年增长亿元，比上年增长24.1%；实现工业增加；实现工业增加值值560.54亿元，增长亿元，增长24.7%，高于全市平均，高于全市平均水平水平4.9个百分点。个百分点。2园区企业数大幅增加。园区企业数大幅增加。2009年，年，“两区九园两区九园”有有规模工业企业规模工业企业701家，家，占全市规模工业企业总占全市规模工业企业总数的数的29.4%，规模工业，规模工业企业数比企业数比2008年增加年增加99家，增长家，增长16.4%，高于，高于全市规模工业企业数增全市规模工业企业数增速速2.4个百分点。个百分点。3高技术产业聚集园区。园区企高技术产业聚集园区。园区企业注重研发投入和新产品的开发，业注重研发投入和新产品的开发，2009年年“两区九园两区九园”企业研究与试企业研究与试验发展（验发展（R&D）项目经费支出为）项目经费支出为29.6亿元，占全市规模工业亿元，占全市规模工业R&D经费的经费的93.4%，完成新产品，完成新产品1801个，占全市规模工业新产品完成个，占全市规模工业新产品完成数的数的85.3%。2009年，按国家年，按国家高技术产业统计分类目录的高技术产业统计分类目录的界定，园区规模工业高技术产业界定，园区规模工业高技术产业实现主营业务收入实现主营业务收入187.39亿元，亿元，占全市规模工业高技术产业主营占全市规模工业高技术产业主营业务收入的业务收入的83.7%；园区高技术；园区高技术产业实现规模工业增加值产业实现规模工业增加值55.0亿亿元，占全市规模工业高技术产业元，占全市规模工业高技术产业增加值的增加值的81.9%。二）长沙二）长沙园区工业经济主要特点园区工业经济主要特点毅弛表帝跳碉杨狄孪温二押爆碌辣恃饲挤炸陌穷毁王桶屠仔野黍宇器谨赣co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案294园区工业是全市工业增长的园区工业是全市工业增长的重要支撑。在全市规模工业中，重要支撑。在全市规模工业中，“两区九园两区九园”规模工业企业数虽规模工业企业数虽只占只占29.4%，但工业增加值占，但工业增加值占据了半壁江山。据了半壁江山。2009年年“两区两区九园九园”实现规模工业主营业务实现规模工业主营业务收入占全市规模工业主营业务收入占全市规模工业主营业务收入的比重达收入的比重达67.1%，对全市，对全市规模工业主营业务收入增长的规模工业主营业务收入增长的贡献率达贡献率达65.1%；实现增加值；实现增加值占全市规模工业增加值的占全市规模工业增加值的48.4%，对全市规模工业增加，对全市规模工业增加值增长的贡献率达值增长的贡献率达58.0%。5园区优势产业集中。园区优势产业集中。“两区九两区九园园”在优势产业中的集聚效果突出，在优势产业中的集聚效果突出，龙头企业聚集园区。园区在工程龙头企业聚集园区。园区在工程机械、中成药及生物医药、新材机械、中成药及生物医药、新材料、汽车及零部件等六大产业集料、汽车及零部件等六大产业集群中的规模工业企业有群中的规模工业企业有302家，占家，占六大产业集群规模企业总数的六大产业集群规模企业总数的49.6%；完成规模工业主营业务；完成规模工业主营业务收入收入1293.67亿元，占六大产业集亿元，占六大产业集群规模工业主营业务收入的群规模工业主营业务收入的85.8%；完成工业增加值；完成工业增加值380.97亿元，占六大产业集群增加值的亿元，占六大产业集群增加值的86.0%。痕渡啮悄仲卫潭暖拷猫翻恃嗡惊馁朽孺将徒暑挖乒谰缔蝗钮镰经周衰莆颐co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案3012三）长沙园区工业发展存在问题三）长沙园区工业发展存在问题园区之间发展不够平衡，园区规模偏小。园区之间发展不够平衡，园区规模偏小。由于历史地理环境等多方面原因，长沙由于历史地理环境等多方面原因，长沙“两区两区九园九园”之间发展还不够平衡。长沙经开区规模之间发展还不够平衡。长沙经开区规模工业增加值总量最多，为长沙暮云工业园的工业增加值总量最多，为长沙暮云工业园的36倍。倍。“两区九园两区九园”规模工业主营业务收入的规模工业主营业务收入的平均值为平均值为171.97亿元，但只有高新区和经开亿元，但只有高新区和经开区高于平均水平，其余区高于平均水平，其余9个园区均低于平均水个园区均低于平均水平（见收入图）。平（见收入图）。“两区九园两区九园”规模工业主营规模工业主营业务收入与平均值的标准差达到业务收入与平均值的标准差达到198.11亿元，亿元，园区发展不平衡。园区发展不平衡。园区产业特色不明显。园区产业特色不明显。“两区九园两区九园”建设特建设特色重叠，如高新区、经开区在工程机械、电子色重叠，如高新区、经开区在工程机械、电子信息、新材料等产业集群企业分布都比较多，信息、新材料等产业集群企业分布都比较多，在招商引资过程中容易产生相互竞争、互相压在招商引资过程中容易产生相互竞争、互相压价的现象，同时也可能出现降低入园企业基本价的现象，同时也可能出现降低入园企业基本条件，浪费有限基地资源，影响园区持续发展条件，浪费有限基地资源，影响园区持续发展的现象。的现象。熄听忧括赊街婆词笺些茶刮镜但哨汗统吕前误八狸须谱欧宛碎激逊冗杭拢co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案312009200920092009年年年年“两区九园两区九园两区九园两区九园”规模工业主营业务收入情况规模工业主营业务收入情况规模工业主营业务收入情况规模工业主营业务收入情况单位：亿元单位：亿元咖新蚤爷狰驰剿俗芍瞧尤屈由昧奴蠕酌垮壮疏控早肃伺皮扳苔蝶灭挛合蕊co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案321 1 1科学规划全市园区的发展。科学规划全市园区的发展。“两区九园两区九园”已成为全市转型升已成为全市转型升级的重要平台，加强园区布局研究，关系到全市经济转型级的重要平台，加强园区布局研究，关系到全市经济转型升级的进程。强化园区发展的空间结构优化、要素配置优升级的进程。强化园区发展的空间结构优化、要素配置优化、产业集群优化和发展方式优化，建立园区内企业进出化、产业集群优化和发展方式优化，建立园区内企业进出机制。机制。2 2 2加快园区的产业提升。要大力推动园区工业转型升级与加快园区的产业提升。要大力推动园区工业转型升级与服务业联动发展，促进块状经济向现代产业集群提升。服务业联动发展，促进块状经济向现代产业集群提升。3 3 3打造规模化产业集群，做大做强工业板块。打造规模化产业集群，做大做强工业板块。四）长沙园区工业发展启示四）长沙园区工业发展启示济甥产仁燥凹娘坏瞳涎橱傍股宫桶敏专量插节林误瘪罗品童泰团锯疼宋髓co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案334 4 4疏通投融资渠道，缓解企业融资困难。疏通投融资渠道，缓解企业融资困难。推进招商引资工作进程，采取企业并购、风险投资、投资推进招商引资工作进程，采取企业并购、风险投资、投资基金等多种形式推动企业引资融资，通过网上招商、诚信基金等多种形式推动企业引资融资，通过网上招商、诚信招商、上门招商等多种形式，吸引更多工业项目落户长沙；招商、上门招商等多种形式，吸引更多工业项目落户长沙；实现政府有效引导企业融资，政府要加快银企联合和银企实现政府有效引导企业融资，政府要加快银企联合和银企对话，建立银企桥梁，方便企业融资；积极向上争取工业对话，建立银企桥梁，方便企业融资；积极向上争取工业生产调度资金，支持有市场、有效益、有发展潜力，同时生产调度资金，支持有市场、有效益、有发展潜力，同时还款有保障的企业加快发展；要逐步强化和完善中小企业还款有保障的企业加快发展；要逐步强化和完善中小企业担保机制，及时为中小企业提供担保服务；支持一批优质担保机制，及时为中小企业提供担保服务；支持一批优质企业进入资本市场，让企业在股市中直接融资，从而有效企业进入资本市场，让企业在股市中直接融资，从而有效缓解企业融资困难。缓解企业融资困难。浆忌窥叮媳骋懂幽字菩览孵渐桌般扎印坯疲痕充疽状勾辛瑟粘健制沉猪癌co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案34二、二、20102010年长沙市写字楼发展现状年长沙市写字楼发展现状 寒僧塞喧进楞州原虚胚岔班恃织睁使嘶厚篇丘拟巍诬苯铭糯郝彼贷漏总吧co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案一、写字楼处于集中发力后的盘整期一、写字楼处于集中发力后的盘整期一、写字楼处于集中发力后的盘整期一、写字楼处于集中发力后的盘整期1.继继2007年中天广场、定王大厦、湘域中央、华美欧国际等高端项目推出后，长沙高端写字楼第一轮的群发之势已经形年中天广场、定王大厦、湘域中央、华美欧国际等高端项目推出后，长沙高端写字楼第一轮的群发之势已经形成，主要集中在芙蓉中路、五一大道、韶山北路等繁华地带。成，主要集中在芙蓉中路、五一大道、韶山北路等繁华地带。2.高端写字楼的集中发力，完成了从商住楼上升到专业写字楼的大跨越，同时，也将长沙商务楼的市场份额明确划分为高端写字楼的集中发力，完成了从商住楼上升到专业写字楼的大跨越，同时，也将长沙商务楼的市场份额明确划分为专业写字楼、酒店式写字楼、单位办公楼、商住楼四种形态，具有一定的革新意义。专业写字楼、酒店式写字楼、单位办公楼、商住楼四种形态，具有一定的革新意义。3.市场透支后的盘整期，但写字楼区域发展的趋势越来越明显。市场透支后的盘整期，但写字楼区域发展的趋势越来越明显。4.作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。今年下半年，作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。今年下半年，随着房地产大势的利好，写字楼的境况得到改善，长沙写字楼的净吸纳量略有上升，空置率也有所减小。随着房地产大势的利好，写字楼的境况得到改善，长沙写字楼的净吸纳量略有上升，空置率也有所减小。5.长沙写字楼市场总体上仍处在平稳上升的态势，专业写字楼投资市场活跃，租金回报较高，具有较大的投资价值。从长沙写字楼市场总体上仍处在平稳上升的态势，专业写字楼投资市场活跃，租金回报较高，具有较大的投资价值。从长沙市经济发展前景、长株潭融城、地铁二号线的动工、交通日趋便利的利好因素来判断，长沙的专业写字楼具有强劲长沙市经济发展前景、长株潭融城、地铁二号线的动工、交通日趋便利的利好因素来判断，长沙的专业写字楼具有强劲的发展后劲。的发展后劲。话搬骏沏垛德雹预眠数臼卓轨唾尚疡丝挖陕运匡敝羔廓采瓤阿诧哆磷见尺co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案36二、专业写字楼潜力大二、专业写字楼潜力大二、专业写字楼潜力大二、专业写字楼潜力大壹输患阔痛且郎抵儡懦友燕乎聋岳瞪蚊眺贬需靶庆烙厘朋丰吏侠咙缕阉非co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案三、坚持中蕴含商机三、坚持中蕴含商机三、坚持中蕴含商机三、坚持中蕴含商机从总体供求走势来看，长沙目前处于求大于供的从总体供求走势来看，长沙目前处于求大于供的状态，虽受混合性商住物业影响，长沙市专业写状态，虽受混合性商住物业影响，长沙市专业写字楼的租金水平受到一定的冲击，但租金水平一字楼的租金水平受到一定的冲击，但租金水平一直呈稳步上涨的趋势。因此，对开发商而言，今直呈稳步上涨的趋势。因此，对开发商而言，今后较长一段时期，开发写字楼仍然是一个不错的后较长一段时期，开发写字楼仍然是一个不错的选择。选择。在写字楼进入专业化时代以后，传统的商住楼在在写字楼进入专业化时代以后，传统的商住楼在租金涨幅上难有作为，专业写字楼蕴含商机，而租金涨幅上难有作为，专业写字楼蕴含商机，而酒店式写字楼由于良好的商务配套，又使其租赁酒店式写字楼由于良好的商务配套，又使其租赁系数要远远高于一般写字楼。系数要远远高于一般写字楼。房地产发展大势处于上升通道的前提下，也足以房地产发展大势处于上升通道的前提下，也足以见证企业就长期持有商用物业达到提升资本值的见证企业就长期持有商用物业达到提升资本值的良好信心与预期，作为写字楼的开发者由此博得良好信心与预期，作为写字楼的开发者由此博得大量商机。大量商机。37舶悉痰配虚杜榨轰落隶短膀悄氓溉灾急透文熬教逸膛科嚏原爱冠饿铝臀钠co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案四、写字楼租售的新挑战四、写字楼租售的新挑战四、写字楼租售的新挑战四、写字楼租售的新挑战38屹抽肌蜘态题锹党专教藐漂原仇者丘痔犀价炽项留猎办胃据钉渊兵驯垣钉co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案39楼盘名称楼盘名称位置位置总建面（）总建面（）写字楼规模写字楼规模()运营日期运营日期中天广场中天广场长沙市芙蓉区五一大道长沙市芙蓉区五一大道766号号17751317751317751317751320082008年年亚大时代亚大时代五一大道与韶山路交汇处五一大道与韶山路交汇处3300033000234302343020032003年年湖南国际金融大厦湖南国际金融大厦芙蓉路与八一路交汇处芙蓉路与八一路交汇处8596285962120001200020022002年年恒隆国际大厦恒隆国际大厦五一路与蔡锷路交汇处五一路与蔡锷路交汇处4984149841314803148020052005年年第一大道第一大道五一路芙蓉广场西五一路芙蓉广场西3435434354283082830820052005年年顺天国际财富中心顺天国际财富中心芙蓉中路芙蓉中路6645366453505605056020032003年年湖南文化大厦湖南文化大厦韶山中路韶山中路4580045800356003560020052005年年唯一星城国际唯一星城国际韶山中路韶山中路5232452324421914219120042004年年新闻大厦新闻大厦芙蓉路与营盘路交汇处芙蓉路与营盘路交汇处41600416001593215932运达国际广场运达国际广场芙蓉路与营盘路交汇处芙蓉路与营盘路交汇处8459284592298782987820072007年年岳麓岳麓1号号长沙市岳麓区岳麓大道长沙市岳麓区岳麓大道369号号7101171011141031410320092009年年标志标志.麓谷坐标麓谷坐标长沙高新区麓谷中心区长沙高新区麓谷中心区7034170341703417034120072007年年长沙写字楼总体数量和分布情况分析长沙写字楼总体数量和分布情况分析膨同疲勇佰蔬洁棠醇赤践索沏衬霄嗅势街恤规尽梢痉吐竿糙蔽唾俄乞昭签co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案项目名称项目名称新时空新时空汇富中心汇富中心中天广场中天广场湘域中央湘域中央运达国际运达国际湖南财富中心湖南财富中心名汇达名汇达嘉顿新天地嘉顿新天地东方新世界东方新世界地段地段神农对面神农对面韶山路韶山路五一路五一路五一路五一路芙蓉中路芙蓉中路芙蓉中路芙蓉中路五一西路五一西路五一西路五一西路曙光路曙光路品质形象品质形象硬件设施硬件设施建筑面积建筑面积5623656236平米平米6933669336平米平米4500045000平米平米4505045050平米平米108198108198平米平米66315.4866315.48平米平米2001020010平米平米4800048000平米平米22257.2722257.27平平米米层数层数2929层层2727层层3131层层3030层层3131层层2929层层1212层层2727层层2929层层结构形势结构形势框剪框剪框剪结构框剪结构框剪框剪框架框架钢架结构钢架结构框剪结构框剪结构框架框架框剪框剪框剪结构框剪结构办公面积办公面积15001500平米平米/层层14301430平米平米/层层20002000多平米多平米/层层12001200多平米多平米/层层700700多平米多平米无无 标准层高标准层高3.33.32.62.62.62.62.62.62.62.62.62.6供电系统供电系统双向双向双向双向双向双向双向双向双向双向双向双向双向双向双向双向双向双向 空调系统空调系统中央空调中央空调户式户式中央空调中央空调户式户式中央空调中央空调无无中央空调中央空调无无户式户式电电梯（数量梯（数量/品牌）品牌）6 6台台5 5台台/通力通力7 7台台/德国蒂森德国蒂森三菱三菱6 6台台/江苏通力江苏通力3 3台台/韩国现代韩国现代3 3台台/三菱三菱未定未定停停车车位位300300多个多个地下地下2层层智能化智能化645645个个智能化智能化280280个个100100个个智能化智能化智能化智能化供水系统供水系统无无无无直饮水直饮水无无均有均有无无无无无无无无智能化系智能化系统统办公办公（OA）通信通信(CA)楼宇楼宇（BA）消防消防（FA）保安保安（SA）外外立立面面金黄色金黄色玻璃幕墙玻璃幕墙铝塑板铝塑板,双幕墙双幕墙幕墙幕墙磁砖磁砖漆料漆料涂料涂料,玻璃玻璃墙面砖墙面砖大大堂（面积堂（面积/层高）层高）200200平米平米/均有均有180180平米平米/6060多平米多平米/无无/有有项目名称项目名称新时空新时空汇富中心汇富中心中天广场中天广场湘域中央湘域中央运达国际运达国际湖南财富中心湖南财富中心名汇达名汇达嘉顿新天地嘉顿新天地东方新世界东方新世界 走廊（宽度）走廊（宽度）1.81.8卫生间卫生间自有自有自有自有公共公共自有自有办办公公间间90-18090-180平米平米140-200140-200多平米多平米80-10080-100多平米多平米35-6235-62平米平米生态（绿化）空间生态（绿化）空间无无空中花园空中花园无无无无空中花园空中花园空中花园空中花园商业商业软配套软配套商务生活商务生活配套配套高档餐厅高档餐厅商务中心商务中心会议室会议室邮局邮局/快递快递银行银行票务中心票务中心小型商场小型商场职工餐厅职工餐厅物业管理物业管理公司物管公司物管未定未定景鹏物业景鹏物业未定未定珠江物业珠江物业名汇达物业名汇达物业未定未定新华联物业新华联物业专业化商务专业化商务销售价格销售价格/租赁价格租赁价格63006300元元/平平米米1200012000元元/平米平米39003900元元/平米平米60006000元元/平米平米37503750元元/1元元46004600元元/1.3元元43004300元元/平米平米32433243元元/销售率销售率/出租率出租率100%100%98%/98%/无无98%/98%/无无90%/80%90%/80%90%/100%90%/100%92%/92%/70%70%旋谤疆贫擦浇槐瓶皱督页时随例矫巷琳棠闺哀燥培渡件憾拥竞管斤贺妥鱼co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案项目名称项目名称顺天财富顺天财富第一大道第一大道格蓝康都格蓝康都亚大时代亚大时代唯一国际唯一国际佳天国际佳天国际平和堂平和堂凯旋国际凯旋国际地段地段芙蓉中路芙蓉中路五一西路五一西路车站南路车站南路五一路五一路韶山北路韶山北路芙蓉路芙蓉路五一广场五一广场车站中路车站中路品质形象品质形象硬件设施硬件设施建筑面积建筑面积78007800平米平米4000040000平米平米8000080000平米平米32546.1632546.16平平米米5990759907平米平米3200032000平米平米6000060000平米平米层数层数2929层层2929层层1818层层2929层层2828层层3333层层2828层层3131层层结构形势结构形势钢架结构钢架结构框剪结构框剪结构框架框架钢架结构钢架结构框剪结构框剪结构框架框架框剪框剪框剪框剪办公空间办公空间灵活分隔灵活分隔17001700平米平米/层灵活分隔层灵活分隔14001400平米平米/层层16001600平米平米/层层17001700平米平米/层灵活分隔层灵活分隔16001600平米平米/层层15001500平米平米/层灵活分隔层灵活分隔灵活分隔灵活分隔 标准层高标准层高2.62.62.62.6供电系统供电系统双向双向双向双向双向双向双向双向双向双向双向双向双向双向双向双向 空调系统空调系统中央空调中央空调清华同方中清华同方中央空调央空调户式户式中央空调中央空调无无户式户式立体式中央立体式中央空调空调无无电梯（数量电梯（数量/品牌）品牌）1010台台/三菱三菱4 4台台/三菱三菱奥地奥地5 5台台/迅达迅达1010台台未定未定1717台台/三菱三菱3 3台台/三菱三菱停停车车位位240240左右左右300300个左右个左右300300多个多个200200左右左右地下地下3层层300300多多500500多多地下地下2层层供水系统供水系统无无无无无无无无无无直饮水直饮水无无无无智能化系统智能化系统办公办公（OA）通信通信(CA)楼宇楼宇（BA）消防消防（FA）保安保安（SA）外外立立面面玻璃幕墙玻璃幕墙圆弧玻幕墙圆弧玻幕墙墙漆墙漆玻璃幕墙玻璃幕墙磁砖磁砖墙漆墙漆,玻璃玻璃幕墙幕墙白蓝相间玻白蓝相间玻幕墙幕墙磁砖磁砖大堂大堂(面积面积/层高层高)800/800/无无300/300/300/7.4300/7.4150/4.5150/4.5电电梯梯厅厅大理石大理石大理石大理石大理石大理石大理石大理石 走走廊廊(宽度宽度)项目名称项目名称顺天财富顺天财富第一大道第一大道格蓝康都格蓝康都亚大时代亚大时代唯一国际唯一国际佳天国际佳天国际平和堂平和堂凯旋国际凯旋国际卫卫生生间间两者都有两者都有公共公共自有自有公共公共办办公公间间100100平米上平米上30-10030-100多平多平米米100-200100-200多多平米平米60-10060-100多平多平米米100-200100-200多多平米平米 生态空间生态空间无无无无空中花园空中花园5个个空中花园空中花园空中花园空中花园无无空中花园空中花园商业软商业软配套配套商务配套商务配套高档餐厅高档餐厅商务中心商务中心会议室会议室邮局快递邮局快递银行银行票务中心票务中心小型商场小型商场职工餐厅职工餐厅物业管理物业管理中航物管中航物管绿城物管绿城物管未定未定长沙均和物长沙均和物业业维一物业维一物业未定未定平和堂物业平和堂物业管理管理中航物管中航物管专业化商务专业化商务销售价格销售价格/租赁价格租赁价格5200/1.8 5200/1.8 5000/1.5 5000/1.5 4500/1.24500/1.265006500元元/2.8元元4500/1.14500/1.15480/1.45480/1.45200-5200-6000/1.56000/1.54100 4100 销售率销售率/出租率出租率70%/96%70%/96%100%/80%100%/80%65%/65%/100%/85%100%/85%100%/70%100%/70%98%/98%/无无90%/80%90%/80%100%100%葡益虏幢酞竣数案寥酮米茂绩逼派嚼诊颠浦魔点母哟桌孝毒央裹颁榔点珊co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案42三、三、20102010年长沙县经济发展现状年长沙县经济发展现状 围稠崖蓑舆骤驳猾斥茄孩茂劝绅惮杖卜庙弹锰冀啦刑屿辆皇淡拌区羔恬涕co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案自自20042004年来连续六年保持年来连续六年保持17%17%以上的高位运行。以上的高位运行。全年共完成全社会固定全年共完成全社会固定资产投资总额资产投资总额234.3234.3亿亿元，增长元，增长35.2%35.2%。第二产业增加值第二产业增加值352.9352.9亿亿元，增长元，增长17.4%17.4%。第三产业增加值第三产业增加值122.2122.2亿亿元，增长元，增长16.5%16.5%。20092009年全年实现地区生产总年全年实现地区生产总值值 514.9 514.9亿元，增长亿元，增长17.1%17.1%。第一产业增加值第一产业增加值39.839.8亿亿元，增长元，增长7%7%。20092009年至今，星沙社会消费品零售总额年至今，星沙社会消费品零售总额增幅连续增幅连续1818个月居长沙个月居长沙9 9县（区、市）县（区、市）之首，已逐步成为长沙商业副中心。之首，已逐步成为长沙商业副中心。20092009年度中国最具幸福感城市年度中国最具幸福感城市20092009年度中国十佳年度中国十佳“两型两型”中小城市中小城市20092009年长沙县通过年长沙县通过“国家卫生县城国家卫生县城”复查，荣获中国人居环境范例奖复查，荣获中国人居环境范例奖（全国唯一获得该奖项的城市）（全国唯一获得该奖项的城市）20092009年度中国最具区域带动力中小年度中国最具区域带动力中小城市百强城市百强20092009年度全国文明县城年度全国文明县城长沙县经济环境长沙县经济环境长沙县经济环境长沙县经济环境驮田吞佐帆符墙疆吼里严圾镐钩枕吞禽潞桅阐铰耿榨痘迁荔馏辗洪龋龟酌co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案44炬菌学看鲜耐够装弃闰矿般痰褒沥驮抉沙说烈说尝就作鲜禄冬跋踢观才午co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案45四、四、20102010年长沙经济开发区发展现状年长沙经济开发区发展现状 铁雌呻美抹侗稀蕉工浮剖糠爷茫钻戮吕既矩烬之烯诛啼饥竣疯饭企盼继踞co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案46锐趟索逸说比驶虎羚帖了粹单盐瘪氏烯锚锤逼垫键惕腔纫敝闻寒廷嫁称瑞co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案47拥有天独厚的区位优势，完善配拥有天独厚的区位优势，完善配套的基础设施，优质的服务及让套的基础设施，优质的服务及让利于投资者的各项优惠政策，赢利于投资者的各项优惠政策，赢得了国内外投资者的青睐。得了国内外投资者的青睐。19971997年年年年4 4月月月月被国家科技部批准为长沙国家高新技术开发被国家科技部批准为长沙国家高新技术开发被国家科技部批准为长沙国家高新技术开发被国家科技部批准为长沙国家高新技术开发区星沙高科技工业园区星沙高科技工业园区星沙高科技工业园区星沙高科技工业园2000年年2月月被国务院批准为国家级经济技术开发区，属被国务院批准为国家级经济技术开发区，属国家商务部直接指导的国家级经济技术开发国家商务部直接指导的国家级经济技术开发区之一，也是国家级高新技术产业工业园区。区之一，也是国家级高新技术产业工业园区。先后引进了韩国先后引进了韩国LG、荷兰飞利浦、荷兰飞利浦、法国达能、日本三菱、日本岩井、法国达能、日本三菱、日本岩井、美国可口可乐、百事可乐、美国可口可乐、百事可乐、德国德国博世、瑞典伊莱克斯、博世、瑞典伊莱克斯、NEC等世等世界界500强企业纷纷来到这里投资强企业纷纷来到这里投资创业。创业。三一重工、北汽福田、长丰猎豹、三一重工、北汽福田、长丰猎豹、远大空调、金沙利彩印、山河智远大空调、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高能、力元新材等一批科技含量高的国内知名企业先后落户园区，的国内知名企业先后落户园区，并迅速发展壮大。并迅速发展壮大。国家级长沙经济技术开发区创办于国家级长沙经济技术开发区创办于1992年，地处湖南省会长沙东郊星沙，年，地处湖南省会长沙东郊星沙，规划控制面积规划控制面积38.6平方公里。平方公里。耪勺媳猿徒砚弹茁抡友歇团蚜京漳兼滴蜡础萌瑞阉普白兵芬末笔懈退许孤co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案48目前，开发区已形成了以先进制造产业、电子信息产业为主导，以新材料、生物工程、食品饮料、轻目前，开发区已形成了以先进制造产业、电子信息产业为主导，以新材料、生物工程、食品饮料、轻印包装等其他高新技术产业为补充，以现代物流为配套的印包装等其他高新技术产业为补充，以现代物流为配套的“两业为主、多元推进、成龙配套两业为主、多元推进、成龙配套”的多元产业发的多元产业发展新格局，并初步形成了横向成群、纵向成链的产业集群。展新格局，并初步形成了横向成群、纵向成链的产业集群。晋升国家级开发区以来，区内各项指标以年平均增长晋升国家级开发区以来，区内各项指标以年平均增长40左右的速度，保持着超常规快速发展的良好左右的速度，保持着超常规快速发展的良好态势，其规模工业年产值占长沙市规模工业总产值的态势，其规模工业年产值占长沙市规模工业总产值的1/3，实现进出口总额占长沙市进出口总额，实现进出口总额占长沙市进出口总额1/2，平均，平均每平方公里实现工业总产值每平方公里实现工业总产值35亿元，实现税收亿元，实现税收1.8亿元，单位面积土地产出率领先中西部。亿元，单位面积土地产出率领先中西部。其综合投资环境其综合投资环境在中西部地区国家级开发区中名列第二。在中西部地区国家级开发区中名列第二。国家级长沙经济技术开发区已成为湖南省对外开放、推进工业化进程的主力军，赢得了国家级长沙经济技术开发区已成为湖南省对外开放、推进工业化进程的主力军，赢得了“湖南工业看湖南工业看长沙，长沙工业看星沙长沙，长沙工业看星沙”的美誉。至的美誉。至“十一五十一五”期末，长沙经开区将全面完成期末，长沙经开区将全面完成38平方公里范围内的开发建设，平方公里范围内的开发建设，努力实现年工业产值努力实现年工业产值1000亿元，税收亿元，税收50亿元的宏伟目标。亿元的宏伟目标。湖南工业看长沙湖南工业看长沙长沙工业看星沙长沙工业看星沙专妻皖核菜欲夯谢缄并冯攻笼襟亥软任挛琢训舒娄阀吩捞矗味冻倚哥媚发co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案49但到目前为止，长沙经济技术开发区城区没有专业但到目前为止，长沙经济技术开发区城区没有专业但到目前为止，长沙经济技术开发区城区没有专业但到目前为止，长沙经济技术开发区城区没有专业的写楼，唯一能提供一些公司办公用房的只有开元鑫城，的写楼，唯一能提供一些公司办公用房的只有开元鑫城，的写楼，唯一能提供一些公司办公用房的只有开元鑫城，的写楼，唯一能提供一些公司办公用房的只有开元鑫城，开元鑫城总建筑面积约开元鑫城总建筑面积约开元鑫城总建筑面积约开元鑫城总建筑面积约3500035000平方米，用来作为企业办平方米，用来作为企业办平方米，用来作为企业办平方米，用来作为企业办公用房面积不到公用房面积不到公用房面积不到公用房面积不到1000010000平方米，随着入园的企业增多，平方米，随着入园的企业增多，平方米，随着入园的企业增多，平方米，随着入园的企业增多，办公用房越来越紧缺。办公用房越来越紧缺。办公用房越来越紧缺。办公用房越来越紧缺。穴娟欣机震绞桨夷须码宰裁脊晌订图攀脯唐桐钒出渔裔深肘涨澈剥略天橡co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案50五、项目五、项目SWOTSWOT分析及概况分析及概况触郁宙势裁如茂米砾蚜丹井靳翠詹磕糠巷腰亡对烧辛像捏甸质台绥拧生麦co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案51本本 案案椎靖据腿辐坟快健陡甫辟砾配丢伶淮宠谱钟抿靛皮韩梭烙雅推雅猩梯密资co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案521 1、地理位置优越；、地理位置优越；2 2、政策支持；、政策支持；4 4、资源稀缺优势资源稀缺优势；3 3、周边良好产业氛围；、周边良好产业氛围；S S（优势）：（优势）：一）项目一）项目SWOTSWOT分析分析牲妮硅避土跃迸巳被缩郁箩圆卧疡啃瞳亢趣奢拇善靡救突却炸畦捻苔姿恤co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案（一）政策优势（一）政策优势（一）政策优势（一）政策优势星沙处于星沙处于“长株潭都市经济圈长株潭都市经济圈”的核心腹地，其周边资源在经过充分发掘和整合后，将对的核心腹地，其周边资源在经过充分发掘和整合后，将对提高整个长沙城市化进程起到意义深远的作用。同时，对于规划建设、经济实力都在湖南提高整个长沙城市化进程起到意义深远的作用。同时，对于规划建设、经济实力都在湖南省各县区中遥遥领先的长沙县来说，星沙被确定为长沙县实现省各县区中遥遥领先的长沙县来说，星沙被确定为长沙县实现“十五十五”经济目标的重点中经济目标的重点中的重点。的重点。20002000年长沙政府工作报告中郑重提出年长沙政府工作报告中郑重提出“市中心东拓市中心东拓”的战略部署，并在经国务院的战略部署，并在经国务院批准核定的长沙市总体规划批准核定的长沙市总体规划(2001-2020)(2001-2020)中，将星沙正式纳入长沙市中心组团，进而中，将星沙正式纳入长沙市中心组团，进而起到辐射整个起到辐射整个“长株潭都市经济圈长株潭都市经济圈”。长沙县也出台了关于促进现代服务业发展的若干规定中对综合写字楼项目给予了政长沙县也出台了关于促进现代服务业发展的若干规定中对综合写字楼项目给予了政策上的大力支持，鼓励投资商开发商务写字楼宇。投资总额策上的大力支持，鼓励投资商开发商务写字楼宇。投资总额1亿元以上、投资密度不低于亿元以上、投资密度不低于1000万元万元/亩的新建商务写字楼，自开业之日起计算，其引进的县外企业生产经营性税收亩的新建商务写字楼，自开业之日起计算，其引进的县外企业生产经营性税收中的县实得部分，第一年按中的县实得部分，第一年按30%比例、第二、三年各按比例、第二、三年各按20%比例奖励给开发商；其引进的比例奖励给开发商；其引进的县内企业新增生产经营性税收（以上年度企业纳税数额为基数）中的县实得部分，第一县内企业新增生产经营性税收（以上年度企业纳税数额为基数）中的县实得部分，第一年按年按30%比例、第二、三年各比例、第二、三年各20%的比例奖励给开发商。的比例奖励给开发商。智器扒玄丧酷酣放崖性贡七跑坞钾桑梨哩质揽论启唆纳壤馆使呻仰灸桑圣co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案54（二）区域优势（二）区域优势（二）区域优势（二）区域优势从目前星沙从目前星沙“大交通环境大交通环境”来来看，其规划与建设的优势十看，其规划与建设的优势十分明显：京珠高速、分明显：京珠高速、107国道、国道、省道省道S207线南伸北展，长永线南伸北展，长永高速、机场高速、高速、机场高速、319国道相国道相互交汇（株黄高速、武广铁互交汇（株黄高速、武广铁路正在开工建设，规划中的路正在开工建设，规划中的京广铁路复线也贯穿于此），京广铁路复线也贯穿于此），而湖南省唯一的国际航空港而湖南省唯一的国际航空港黄花机场也坐落于此，县城黄花机场也坐落于此，县城距黄花国际机场、长沙火车距黄花国际机场、长沙火车站、湘江码头、霞凝新港、站、湘江码头、霞凝新港、长沙汽车东站均约长沙汽车东站均约8公里，俨公里，俨然形成了西联市区、北通星然形成了西联市区、北通星港城，东达黄花机场、南及港城，东达黄花机场、南及株洲、湘潭的开放性水、陆、株洲、湘潭的开放性水、陆、空立体交通网，一个以县城空立体交通网，一个以县城为中心的为中心的“十分钟经济圈十分钟经济圈”更更是初露端倪。是初露端倪。星沙现有星沙现有36条主次干道，形条主次干道，形成了星沙大道、开元路为南成了星沙大道、开元路为南北、东西主轴的北、东西主轴的“十纵十横十纵十横”道路骨架格局。其中，星沙道路骨架格局。其中，星沙在具体交通设施的建设投入在具体交通设施的建设投入更是大手笔：几乎全部为沥更是大手笔：几乎全部为沥青路面进行新建或改造，有青路面进行新建或改造，有“湖南第一路湖南第一路”之称的开元路、之称的开元路、星沙大道，双向星沙大道，双向8车道，中间车道，中间大型绿化带，总宽大型绿化带，总宽100米；板米；板仓路、天华路已改造成标准仓路、天华路已改造成标准的城市样板路，伍家岭至星的城市样板路，伍家岭至星沙的道路已改造并列入市政沙的道路已改造并列入市政主干道，星沙向开福区连接主干道，星沙向开福区连接的新世纪大道已经修建，向的新世纪大道已经修建，向新省政府南城方向连接的星新省政府南城方向连接的星沙大道与人民东路直接连接。沙大道与人民东路直接连接。xt根据湖南省专家评审会通过根据湖南省专家评审会通过的长沙市商业网点布局规的长沙市商业网点布局规划，长沙未来划，长沙未来15年城市商年城市商业发展总体目标中，星沙属业发展总体目标中，星沙属于市级商业副中心，北到潇于市级商业副中心，北到潇湘路，南至凉塘路，西至天湘路，南至凉塘路，西至天华路，东至东二线地区为核华路，东至东二线地区为核心，是政府重点发展的区域心，是政府重点发展的区域新商圈之一，设置业态结构，新商圈之一，设置业态结构，形成与长沙经济技术开发区形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相协调，和星沙镇综合性新城相协调，配套齐全、功能完备的现代配套齐全、功能完备的现代都市商业中心。都市商业中心。滥貉色僚瘴槽轻综盗洱尽蒋齿功菠怂昭媒三闲责滩罚矾珍菇亦饲爆俐夷减co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案551、地段优势：、地段优势：区位条件好，交通便利，发展潜力大。近年来星沙地区投入区位条件好，交通便利，发展潜力大。近年来星沙地区投入20多亿元，修建十多条多亿元，修建十多条道路，与长沙市开福区、芙蓉区、天心区连接。使长沙中心城区到星沙的车程由过道路，与长沙市开福区、芙蓉区、天心区连接。使长沙中心城区到星沙的车程由过去半小时缩短为去半小时缩短为10分钟。规划中的地铁分钟。规划中的地铁2号线，站点离项目仅号线，站点离项目仅1-2公里。公里。2、资源稀缺优势：、资源稀缺优势：项目所在地段属长沙经济技术开发区成熟区域，项目周边土地基本已开发完毕，闲项目所在地段属长沙经济技术开发区成熟区域，项目周边土地基本已开发完毕，闲置土地很少。置土地很少。3、地缘优势：、地缘优势：项目所在区域紧邻三一重工、长丰猎豹、中粮可口可乐、百事可乐、德国博士等众项目所在区域紧邻三一重工、长丰猎豹、中粮可口可乐、百事可乐、德国博士等众多中国名企和世界五百强企业，地缘优势凸显。多中国名企和世界五百强企业，地缘优势凸显。雄栓膏碑七逞话支陋绰夏呛效幌旗捎捻菊将展诗尾潜瘩道砰狐瓷鼻涵吭歧co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案56WW（劣势）：（劣势）：（劣势）：（劣势）：1 1 1 1、项目处于工业区与居民区交接地带，附近居民主要为拆迁安置和国、项目处于工业区与居民区交接地带，附近居民主要为拆迁安置和国、项目处于工业区与居民区交接地带，附近居民主要为拆迁安置和国、项目处于工业区与居民区交接地带，附近居民主要为拆迁安置和国 企家属院，缺少商业氛围；企家属院，缺少商业氛围；企家属院，缺少商业氛围；企家属院，缺少商业氛围；2 2 2 2、生活、购物、酒店休闲等配套设施距离稍远；、生活、购物、酒店休闲等配套设施距离稍远；、生活、购物、酒店休闲等配套设施距离稍远；、生活、购物、酒店休闲等配套设施距离稍远；3 3 3 3、项目面积较小，影响对氛围营造和周边的带动作用。、项目面积较小，影响对氛围营造和周边的带动作用。、项目面积较小，影响对氛围营造和周边的带动作用。、项目面积较小，影响对氛围营造和周边的带动作用。痹滋锨土雕酸汕瘦秩椒候辉贴霹杨椰毗顶奋叉炔膳蝗雄挖饵房冒菏橡与每co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案57O O O O（机会）：（机会）：（机会）：（机会）： 长沙县政府长沙县政府长沙县政府长沙县政府2010201020102010年启动年启动年启动年启动6 6 6 6大龙头项目，直接投资大龙头项目，直接投资大龙头项目，直接投资大龙头项目，直接投资32323232亿元，改善区域投亿元，改善区域投亿元，改善区域投亿元，改善区域投资环境。对提升区域投资价值，刺激外部投资需求拉动作用很大；资环境。对提升区域投资价值，刺激外部投资需求拉动作用很大；资环境。对提升区域投资价值，刺激外部投资需求拉动作用很大；资环境。对提升区域投资价值，刺激外部投资需求拉动作用很大； 长沙地区新型工业园模式尚处于萌芽之中，竞争对手少，潜在市场长沙地区新型工业园模式尚处于萌芽之中，竞争对手少，潜在市场长沙地区新型工业园模式尚处于萌芽之中，竞争对手少，潜在市场长沙地区新型工业园模式尚处于萌芽之中，竞争对手少，潜在市场需求大；需求大；需求大；需求大； 武广高铁的开通，有利于长沙整体投资环境的促进。武广高铁的开通，有利于长沙整体投资环境的促进。武广高铁的开通，有利于长沙整体投资环境的促进。武广高铁的开通，有利于长沙整体投资环境的促进。 地铁二号线从附近经过，地铁物业概念吸引力大。地铁二号线从附近经过，地铁物业概念吸引力大。地铁二号线从附近经过，地铁物业概念吸引力大。地铁二号线从附近经过，地铁物业概念吸引力大。滓弟痕驴沮颧刽杭钓阜甚盏宁湘业翌私垮罕精娥蓉倘漳肺帖枪霜渗垂唁铆co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案581 1、国家宏观政策、国家宏观政策、国家宏观政策、国家宏观政策的不确定性的不确定性的不确定性的不确定性；4 4、发展商自身开、发展商自身开、发展商自身开、发展商自身开发运营及招商模式。发运营及招商模式。发运营及招商模式。发运营及招商模式。3 3、东湖高新开发的、东湖高新开发的、东湖高新开发的、东湖高新开发的长沙国际企业中心长沙国际企业中心长沙国际企业中心长沙国际企业中心的品牌影响力；的品牌影响力；的品牌影响力；的品牌影响力；2 2、星沙、星沙、星沙、星沙“ “长永高速长永高速长永高速长永高速CBDCBD项目项目项目项目” ”即将上马，即将上马，即将上马，即将上马，可能会分流部分潜在可能会分流部分潜在可能会分流部分潜在可能会分流部分潜在客户；客户；客户；客户；T（威胁）（威胁）碗岿靡包农稠豪末睬泼孽股冉戳豹荷鞠仰饼愚洛牢夫鸭坤飞东瑞弃汲吝帐co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案59二）项目周边现状分析二）项目周边现状分析二）项目周边现状分析二）项目周边现状分析1实力雄厚、发展历史实力雄厚、发展历史悠久的大公司：这一类悠久的大公司：这一类公司资金充裕，注意对公司资金充裕，注意对其形象的维护，因而对其形象的维护，因而对写字楼的要求较高，高写字楼的要求较高，高档独栋写字楼通常是他档独栋写字楼通常是他们的购买目标。们的购买目标。2发展中的中小型公司：发展中的中小型公司：这一类公司正处于事业这一类公司正处于事业发展阶段，需要档次较发展阶段，需要档次较高的写字楼来为其发展高的写字楼来为其发展提供较好的平台。在可提供较好的平台。在可以承受的范围之内，形以承受的范围之内，形象好、品质高的写字楼象好、品质高的写字楼仍然是他们的首选。仍然是他们的首选。3投资地产者：这类人投资地产者：这类人主要关注项目的投资价主要关注项目的投资价值、升值空间、项目炒值、升值空间、项目炒作销售热度和投资收益作销售热度和投资收益性价比。性价比。周边配套周边配套周边规划周边规划周边设施周边设施客户群体客户群体客户群体客户群体根据长沙市政府城市规划，地铁根据长沙市政府城市规划，地铁2号线站号线站点离项目地点离项目地1-2公里。马王堆批发市场未公里。马王堆批发市场未来几年内也将迁至星沙地区。长永高速来几年内也将迁至星沙地区。长永高速城市商业区改造项目城市商业区改造项目2010年将启动，未年将启动，未来打造星沙现代绿色来打造星沙现代绿色CBD。经开区范围内有经开区范围内有10座座110KV以上以上的变电站，供电区域最大负荷为的变电站，供电区域最大负荷为336兆瓦，可提供双回路供电选兆瓦，可提供双回路供电选择。水资源丰富，具有充足的供择。水资源丰富，具有充足的供气、供水、排污设施。固话、移气、供水、排污设施。固话、移动通讯、宽带设施齐全。动通讯、宽带设施齐全。星沙政府近星沙政府近年来推出多项优惠政策，吸年来推出多项优惠政策，吸引商家投资，目前已建成中引商家投资，目前已建成中高档楼盘高档楼盘80多个，包括多个多个，包括多个购物中心，品牌餐饮，星级购物中心，品牌餐饮，星级酒店，休闲娱乐、物流等产酒店，休闲娱乐、物流等产业。业。演陵觅波碰与苗圭马闸燥汗誉京梳胳宵视昆项撰怨割眷讨腾亡毗坎酉果鲤co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案60三）项目基本概况三）项目基本概况 “ “中部金谷中部金谷中部金谷中部金谷” ”项目位于长沙市经济开发区（星沙）东四路西侧，湖南水利项目位于长沙市经济开发区（星沙）东四路西侧，湖南水利项目位于长沙市经济开发区（星沙）东四路西侧，湖南水利项目位于长沙市经济开发区（星沙）东四路西侧，湖南水利电力学校对面，占地电力学校对面，占地电力学校对面，占地电力学校对面，占地216216亩。项目南临盼盼路与星沙大道、京珠高速、亩。项目南临盼盼路与星沙大道、京珠高速、亩。项目南临盼盼路与星沙大道、京珠高速、亩。项目南临盼盼路与星沙大道、京珠高速、319319国道相连，周边还有长永高速、机场高速、国道相连，周边还有长永高速、机场高速、国道相连，周边还有长永高速、机场高速、国道相连，周边还有长永高速、机场高速、107107国道。东至黄花机场，国道。东至黄花机场，国道。东至黄花机场，国道。东至黄花机场，南接长株潭城市群，西临长沙火车站和湘凝新港。地理位置优越，出入南接长株潭城市群，西临长沙火车站和湘凝新港。地理位置优越，出入南接长株潭城市群，西临长沙火车站和湘凝新港。地理位置优越，出入南接长株潭城市群，西临长沙火车站和湘凝新港。地理位置优越，出入交通十分方便。交通十分方便。交通十分方便。交通十分方便。拴淄炽饺蔼彪浴宝烧开众掺吝斗督洽帅谦疡烃菇禽渔裁碉裔蔷缨豹踩农轰co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案61第二篇：项目总体定位蘑绸柳归雅肄扒扳请尘刘聊费充匣庐彬凋傻沾醛巡碌臂趁宴柞悔沏树已滓co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案62一、国内新型标志园区市场定位一、国内新型标志园区市场定位浙券划材阴塘哺渣滤缮裸定茄基脾僵椿虹囚靳妓萤郭啪镶疗釉吹朴畦耀佯co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案63栖龟装局瘁础薛逸铸雕迄钢顶乏街吵去刨惕节俭淮联肯索象贮黑吝腮捉褂co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案64武汉：中部慧谷、国际企业中心武汉：中部慧谷、国际企业中心武汉：中部慧谷、国际企业中心武汉：中部慧谷、国际企业中心1成都：西部智谷成都：西部智谷成都：西部智谷成都：西部智谷、青羊工业总部基地青羊工业总部基地青羊工业总部基地青羊工业总部基地2广州：科汇金谷广州：科汇金谷广州：科汇金谷广州：科汇金谷、MOCAMOCA创意城创意城创意城创意城3北京：联东北京：联东北京：联东北京：联东U U谷谷谷谷、BDABDA芯中心芯中心芯中心芯中心4趋筷母沾视赔漱掸殊厩系罐硒顶赌取社妊藤质重溉林稚挠患诛蚊隋柏蝉埠co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案65中国区域新型工中国区域新型工中国区域新型工中国区域新型工业业业业园分析园分析园分析园分析对对对对照表照表照表照表名称名称规模规模地点地点卖点卖点目标目标户型户型中部慧谷中部慧谷占地面积：占地面积：533600533600建筑面积建筑面积: :700000700000武汉武汉武汉国际服务外包企业公园武汉国际服务外包企业公园研发、办公、展示、酒店、公寓，国际国研发、办公、展示、酒店、公寓，国际国内内IT及软件研发、汽车研发、工业设计、及软件研发、汽车研发、工业设计、生命生物科学、创意文化、商务服务、教生命生物科学、创意文化、商务服务、教育培训等。育培训等。独栋、三拼、双拼、弧线独栋、三拼、双拼、弧线形写字楼、研发。形写字楼、研发。国际企业中心国际企业中心占地面积：占地面积：330000建筑面积：建筑面积：400000武汉武汉专门为满足中国知识密集型企业入住美国硅谷的专门为满足中国知识密集型企业入住美国硅谷的梦想，而量身定制的梦想，而量身定制的“武汉硅谷武汉硅谷”。办公、科研、中试、无烟生产、创意型等办公、科研、中试、无烟生产、创意型等企业。企业。大小面积、组合分割型，大小面积、组合分割型，写字楼、厂房，兼取两者写字楼、厂房，兼取两者优点的结合体。优点的结合体。西部智谷西部智谷占地面积：占地面积：750亩亩建筑面积：建筑面积：104万万成都成都超超100万平方米智力产业总部，献智中国西部经万平方米智力产业总部，献智中国西部经济。济。知名企业区域总部聚集区、技术研发及服知名企业区域总部聚集区、技术研发及服务外包中心、务外包中心、IT动漫创意产业园、中小企动漫创意产业园、中小企业创业基地等四大类产业。业创业基地等四大类产业。大小面积、组合分割型，大小面积、组合分割型，写字楼、厂房，兼取两者写字楼、厂房，兼取两者优点的结合体。优点的结合体。青羊工业总部基青羊工业总部基地地占地面积占地面积1089亩亩建筑面积：建筑面积：690000成都成都西南总部经济领跑者，打造西南总部经济领跑者，打造“融景式独栋总部融景式独栋总部”为为主，将办公、研发、商务、合作、交流作为具体主，将办公、研发、商务、合作、交流作为具体的功能形态，以搭建企业合作圈层。的功能形态，以搭建企业合作圈层。国内外有潜力、快速成长的优秀中小企业。国内外有潜力、快速成长的优秀中小企业。独栋生态型写字楼、研发。独栋生态型写字楼、研发。科汇金谷科汇金谷占地面积：占地面积：150000150000建建筑面积：筑面积：300000广州广州广州科学城，首脑级独栋总部基地。广州科学城，首脑级独栋总部基地。国内外有持久竞争力的大中型企业。国内外有持久竞争力的大中型企业。独栋写字楼（研发）、独独栋写字楼（研发）、独立产权和独栋冠名。立产权和独栋冠名。MOCAMOCA创意城创意城占地面积：占地面积：205727205727建筑面积：建筑面积：480909广州广州打造成南中国首席创意总部集群，集打造成南中国首席创意总部集群，集“创意总部创意总部+生态产业园生态产业园EOD+产业服务平台产业服务平台”。创意设计、创新科技、信息产业、创新娱创意设计、创新科技、信息产业、创新娱乐乐复合型写字楼、厂房。复合型写字楼、厂房。联东联东u谷谷占地面积：占地面积：1300亩亩建筑面积：建筑面积：1000000北京北京集产、学、研一体的综合性产业园集产、学、研一体的综合性产业园世界世界500强企业，国内行业强企业，国内行业100强企业强企业+有有潜力、快速成长的优秀中小企业潜力、快速成长的优秀中小企业独栋、双拼、企业定制、独栋、双拼、企业定制、厂房、写字楼。厂房、写字楼。BDABDA芯中心芯中心占地面积：占地面积：110000建筑面积：建筑面积：300000北京北京社区化办公理念社区化办公理念国内外有持久竞争力的大中型企业。国内外有持久竞争力的大中型企业。独栋、双拼、三拼写字楼、独栋、双拼、三拼写字楼、研发。研发。砸馋寇茎眺敛绊赋租炮忱察锥妖桥鲸霹孽磨掺贩疲孔掘捻壤臼纷煤原忻吕co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案66独栋、三拼、双拼、弧线形独栋、三拼、双拼、弧线形组合分割型组合分割型组合分割型组合分割型独栋、三拼、双拼生态型独栋、三拼、双拼生态型独栋、三拼、双拼生态型独栋、三拼、双拼生态型独栋、三拼、双拼、三拼独栋、三拼、双拼、三拼复合型复合型独栋、三拼、双拼、定制独栋、三拼、双拼、定制项目功能及产品定位项目功能及产品定位项目功能及产品定位项目功能及产品定位坡搔季锁溯琉危狼愈藐悉酞硒婪调稠隙陇站瞥瘁射袄兴已吼舆蒲稍幻铀祥co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案67期苍拍弥炕湿傀橙袋口史宅墅磕俺歼芋镀汗韵贬沦资缔麦棍巢纯所迂转撇co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案68武汉国际服务外包企业公园武汉国际服务外包企业公园住秆厌凋掺驱慰创焰援帜氢巷汤烤镊祷三冠嘘膛页乾泼羞胃溉冠裂汀猪苗co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案69国国际企业中心际企业中心3 3期期国国际企企业中心三期是中心三期是由武由武汉东湖高新集湖高新集团股份股份有限公司投有限公司投资开开发的。本的。本公司是公司是拥有十五年开有十五年开发科科技工技工业园区建园区建设经验的国的国内知名上市公司。国内知名上市公司。国际企企业中心，占据光谷未来中心，占据光谷未来发展的技展的技术核心核心带，总占地占地面面积300亩，经过近近3年的年的开开发，目前已完成一期、，目前已完成一期、二期共二期共计14万平方米的建万平方米的建设。引。引进了以了以华新水泥、新水泥、凯迪水迪水务、祥云化工、新、祥云化工、新华扬生物等海内外上市公生物等海内外上市公司和行司和行业领军企企业为代表代表的高科技企的高科技企业百余家，形百余家，形成超成超强强阵容的容的产业集群，集群，成成为了光谷了光谷产业带中的中的闪耀明珠。耀明珠。窟蚁坍值袁勒呐催宦你乒蹄薄奇禹婿垣续害枢淘绩班偿困疼奸番寨骡堑将co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案70西部智谷项目介绍西部智谷项目介绍西部智谷的产业定位为：知名企业区域总部聚集区、技术研发及服务外包中心、西部智谷的产业定位为：知名企业区域总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT动漫创意产业园、中小企业创业基地等四大类产业。动漫创意产业园、中小企业创业基地等四大类产业。项目位于武侯工业园北端，地处成都市三环路外侧，与连接成都双流国际机项目位于武侯工业园北端，地处成都市三环路外侧，与连接成都双流国际机场的货运大道相连，距成都双流国际机场约场的货运大道相连，距成都双流国际机场约5公里，火车公里，火车西站约西站约5公里，火车南站约公里，火车南站约10公里，物流便宜，交通便捷，是成都市已有工业总部园区中距离市区最近的园区。公里，物流便宜，交通便捷，是成都市已有工业总部园区中距离市区最近的园区。项目占地面积项目占地面积750亩，总建筑面积亩，总建筑面积104万平方米，其中地面建筑约万平方米，其中地面建筑约68万平方米，总投资约万平方米，总投资约36亿元。西部智谷超前规划，设亿元。西部智谷超前规划，设计有约计有约1万个地下停车位，车位配置比例领先于其他工业地产项目。此外，该项目所规划的万个地下停车位，车位配置比例领先于其他工业地产项目。此外，该项目所规划的11.6万平方米综合配套服务设施，万平方米综合配套服务设施，将为入驻企业提供人才公寓、星级酒店、会展、银行、律师事务所、会计师事务所、电信、餐饮、超市、健身、休闲娱乐等将为入驻企业提供人才公寓、星级酒店、会展、银行、律师事务所、会计师事务所、电信、餐饮、超市、健身、休闲娱乐等相关配套服务，完全满足入驻企业的办公及生活需求相关配套服务，完全满足入驻企业的办公及生活需求。夹是瓢蓝孙啊哲堂孕巾吵拳遭转曲澄复蜗班酶氏蕴尾肪哩唯友矮匝抿芳涉co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案71青羊总部基地占地面积青羊总部基地占地面积:65000:65000平方米，平方米，总建筑面积总建筑面积:130000:130000平方米。以打造平方米。以打造“融景融景式独栋总部式独栋总部”为主，将办公、研发、商务、为主，将办公、研发、商务、合作、交流作为具体的功能形态，以搭建合作、交流作为具体的功能形态，以搭建企业合作圈层，创建企业最佳合作平台为企业合作圈层，创建企业最佳合作平台为目标，以发展新型总部经济，打造彰显企目标，以发展新型总部经济，打造彰显企业形象的商务总部为产业定位，通过对商业形象的商务总部为产业定位，通过对商务会所、运动基地、白领公寓、休闲餐饮务会所、运动基地、白领公寓、休闲餐饮娱乐配套等的综合配置，一座西南一流、娱乐配套等的综合配置，一座西南一流、中国标杆的总部之城赫然呈现。中国标杆的总部之城赫然呈现。经过六年的来发与沉淀，青羊总经过六年的来发与沉淀，青羊总部基地已完成项目部基地已完成项目1 1、2 2、3 3、4 4期近期近6060万万的建设，入驻企业达的建设，入驻企业达150150余家，其中不乏世余家，其中不乏世界界500500强企业置信凯德，国家水电部直属重强企业置信凯德，国家水电部直属重点企业点企业葛洲坝机电公司，国内百强企葛洲坝机电公司，国内百强企业工商银行、建设银行、招商银行、中铁业工商银行、建设银行、招商银行、中铁二十三局集团第八工程有限公司等，也不二十三局集团第八工程有限公司等，也不乏深圳海洋王这样的不远万里择址青羊总乏深圳海洋王这样的不远万里择址青羊总部基地的外地强企。部基地的外地强企。青羊总部基地共分五期开发，目前一青羊总部基地共分五期开发，目前一期、二期、三期、四期全部建成，并成功期、二期、三期、四期全部建成，并成功实现实现100%100%招商，收官之作五期招商，收官之作五期湖景商湖景商务纯独栋以低至务纯独栋以低至1.51.5的容积率，极富人文气的容积率，极富人文气息的生态园林，宽景商务办公区，巅峰登息的生态园林，宽景商务办公区，巅峰登场！场！青羊总部基地青羊总部基地青羊总部基地青羊总部基地脱襄掖痉报顿划炬泥恃发氢愤窍汾材冶坦克路陀岔厩谚惰拘色棋元懦闰踩co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案72科汇金谷写字楼由科汇金谷写字楼由4747栋栋9-119-11层高写字层高写字楼组成，单栋面积楼组成，单栋面积3200-7000m23200-7000m2。科汇金谷。科汇金谷具有的独门独院，确保企业办公环境得到具有的独门独院，确保企业办公环境得到应有的保护，私密程度高。同时，每栋写应有的保护，私密程度高。同时，每栋写字楼都可享有专属的冠名权，满足各企业字楼都可享有专属的冠名权，满足各企业总部的个性化的形象展示和可识别需求，总部的个性化的形象展示和可识别需求，体验根本归属。体验根本归属。科汇金谷集独栋写字楼、酒店式公寓、科汇金谷集独栋写字楼、酒店式公寓、商务会所、大型风情商业街于一体，其由商务会所、大型风情商业街于一体，其由国际大师打造，集时尚艺术概念、人性化国际大师打造，集时尚艺术概念、人性化创新式设计、顶级配套，以及专业服务于创新式设计、顶级配套，以及专业服务于一体，堪称华南目前规模巨大的生态化、一体，堪称华南目前规模巨大的生态化、智能化、低密度的花园式商务基地。智能化、低密度的花园式商务基地。科汇金谷，广州罕有的总部经济基地。科汇金谷，广州罕有的总部经济基地。占地约占地约1515万万M M ，集独栋写字楼、酒店式公，集独栋写字楼、酒店式公寓、商务会所、大型风情商业街；地下车寓、商务会所、大型风情商业街；地下车库于一体，以磅礴体量体验总部基地国际库于一体，以磅礴体量体验总部基地国际化的一面。化的一面。4747栋高科型生态独栋写字楼，其由国栋高科型生态独栋写字楼，其由国际大师打造，集时尚艺术概念、人性化创际大师打造，集时尚艺术概念、人性化创新式设计、新式设计、5A5A级配套，以及专业服务于一级配套，以及专业服务于一体。体。科汇金谷每栋写字楼都可享有专属的科汇金谷每栋写字楼都可享有专属的冠名权，满足各企业总部的形象展示和可冠名权，满足各企业总部的形象展示和可识别需求，体验根本归属。这里是真正属识别需求，体验根本归属。这里是真正属于企业的总部基地于企业的总部基地 。伴酮阔溅溉限株疥扬缴赫顽叁交怨沈密县隋渐兰淮荐苇午鹃袍端饼蒙围蝶co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案73MOCA创意城占地面积逾创意城占地面积逾17万，总建筑面积近万，总建筑面积近50万，总投万，总投资资30多亿人民币，将针对全球的高新科技、信息技术、创意设计、多亿人民币，将针对全球的高新科技、信息技术、创意设计、文化娱乐等研发类、设计类和服务咨询类的创意企业，引入全新文化娱乐等研发类、设计类和服务咨询类的创意企业，引入全新的的“创意总部生态产业园产业服务平台创意总部生态产业园产业服务平台”复合产业园理念，以复合产业园理念，以恢弘的气度打造恢弘的气度打造“南中国创意产业联合舰队，大广州新城中心创智南中国创意产业联合舰队，大广州新城中心创智引擎引擎”。哮犊足椽眉丙涸零复谋玉今铝柒滚涣独榔褪叮晒欢谴肺抨钢披缠蔷逸非易co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案74北京北京联东投投资集集团建建设，位位处北京亦庄新城。北京亦庄新城。项目投目投资25亿元，占地元，占地1300亩，规划建划建筑面筑面积100万平米，万平米，产品包括产品包括独栋独栋+厂房，提供从研发到成厂房，提供从研发到成品的一站式平台。品的一站式平台。依次划分依次划分为五个部分，分五个部分，分别是研是研创企企业园、园、中中试生生产区、区、综合服合服务区、生区、生产制造区和企制造区和企业定制区。可容定制区。可容纳500家企家企业入住，年入住，年产值可可达达300亿元人民元人民币，税收，税收30亿元以上，解决就元以上，解决就业员工近工近5万万人。目前已建成面人。目前已建成面积43万平米，万平米，其中研其中研创企企业园园规划建划建设20万万平米，目前已平米，目前已经建成建成8万平米。万平米。搬轩丹株毕袍仟焊定堤蹄喜何猩蒲讯楞铬栏狙腥摩朗疚壁毛号揖盂瘦褂敢co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案75BDA芯中心总占地芯中心总占地17万平米，规划万平米，规划总建筑面积约总建筑面积约30万平米，包括独栋办万平米，包括独栋办公、商业配套、星级酒店、高端公寓公、商业配套、星级酒店、高端公寓工作、生活、休闲、娱乐，工作、生活、休闲、娱乐，24小小时全面服务，在这里，一切应企业所时全面服务，在这里，一切应企业所需。需。BDA芯中心作为北京市三大软件园芯中心作为北京市三大软件园区之一，是北京软件产业基地的重要区之一，是北京软件产业基地的重要组成部分列入北京软件产业发展规划组成部分列入北京软件产业发展规划和重点工程，园区拥有高品质企业专和重点工程，园区拥有高品质企业专属空间、高生态办公氛围，以及完整属空间、高生态办公氛围，以及完整高端的企业服务内容，包括研发、孵高端的企业服务内容，包括研发、孵化、教育培训、配套综合服务等功能化、教育培训、配套综合服务等功能分区分区,从高新技术产业的专业配套，到从高新技术产业的专业配套，到业态齐全的商务配套，以及社区内企业态齐全的商务配套，以及社区内企业交流共享的平台，全面支持，为入业交流共享的平台，全面支持，为入驻企业搭建起一个实现价值提升的宽驻企业搭建起一个实现价值提升的宽阔舞台。阔舞台。BDA芯中心一期近芯中心一期近4万平米研发办万平米研发办公楼现已全面入驻，汇聚中国数码、公楼现已全面入驻，汇聚中国数码、TOM互联网集团、美国应用材料等互联网集团、美国应用材料等40多家精英企业，多家精英企业，1600余名高新技术骨余名高新技术骨干力量。软件园高水平的运营管理能干力量。软件园高水平的运营管理能力力,成熟的高端产业氛围成熟的高端产业氛围,吸引了众多高吸引了众多高科技企业关注。科技企业关注。示阁用阴誊驶锋晤悼葵卞症氧瓣卿换羹阔竿沁呜寇拓窗茵啮蹈镍境炳晶件co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案76二、长沙代表性工业园市场定位二、长沙代表性工业园市场定位久渤睫冗湾甘娇桓橡枣改迭猛危临坚浩幻镍汛桂度宝牵噪秆底宵躬恬又弓co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案77湖南金丹科技创业大厦湖南金丹科技创业大厦湖南金丹科技创业大厦湖南金丹科技创业大厦“橡树园橡树园橡树园橡树园”( ( ( (科技企业孵化基地科技企业孵化基地科技企业孵化基地科技企业孵化基地) ) ) )龙盛高科技电子产业基地龙盛高科技电子产业基地龙盛高科技电子产业基地龙盛高科技电子产业基地国际企业中心国际企业中心国际企业中心国际企业中心长沙主要新型工业园区长沙主要新型工业园区酪而宾婉颁媚镐杖渝摧侩裴染等耕歼去把愚住猜蒙称涡痘庄仑哇滋兼尉搔co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案78李伟糖诺为疲猾嵌跑锅篆福寄牌痉圭淌肮少翔顽缆般襟莹翻层不儒伊赢已co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案79 长沙国际企业中心长沙国际企业中心建筑面积：建筑面积：240000平米平米占地面积：占地面积：300余亩余亩绿化率：绿化率：30%容积率：容积率：1.86均价：均价：2680元元/翼捡晨蛆椅范甜百鞭煤鲍刷垮肾问于吁贸劳现霉贺棚崎坦坏少苗导妹肃啡co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案80东湖高新东湖高新-长沙国际企业中心长沙国际企业中心长沙国际企业中心总建筑面积长沙国际企业中心总建筑面积24万平方米，总投资逾万平方米，总投资逾3亿元；建设周期约亿元；建设周期约5年，建成后将容纳年，建成后将容纳500多家企业入驻，创造多家企业入驻，创造10000多个就业机会，将成为南省首个集办公、生产、研发、商务、服务等功能为一体的综合型、集约型科技产业园区，为长沙创造多个就业机会，将成为南省首个集办公、生产、研发、商务、服务等功能为一体的综合型、集约型科技产业园区，为长沙创造良好的经济效益和会效益。良好的经济效益和会效益。长沙国际企业中心是长沙市长沙国际企业中心是长沙市2009年度重点建设项目之一，秉承南省年度重点建设项目之一，秉承南省“两型会两型会”发展方向，以集约化用地、精细化开发、综合发展方向，以集约化用地、精细化开发、综合型发展为建设宗旨，以德式严谨大气的建设风格，必将彻底颠覆南省对于工业厂房的认识，引导长沙市乃至南省的工业厂房的型发展为建设宗旨，以德式严谨大气的建设风格，必将彻底颠覆南省对于工业厂房的认识，引导长沙市乃至南省的工业厂房的革命。为发展型企业提供外观严禁大气，产品丰富适用、物业管理安全有力、服务配套完备的新型产业特区。革命。为发展型企业提供外观严禁大气，产品丰富适用、物业管理安全有力、服务配套完备的新型产业特区。长沙国际企业中心紧邻南省，位于长株潭城市圈产业融合的核心区位，是未来长沙国际企业中心紧邻南省，位于长株潭城市圈产业融合的核心区位，是未来“长沙南长沙南”新型工业中心、商务中心、经济中新型工业中心、商务中心、经济中心。是长沙首座综合型、集约型科技园区，以成熟的园区规划、创新的德式建筑风格以及所给予的强力策支持为入驻企业提供心。是长沙首座综合型、集约型科技园区，以成熟的园区规划、创新的德式建筑风格以及所给予的强力策支持为入驻企业提供“拎包办厂拎包办厂”的便利服务：将依托南省环保科技园为企业提供入驻前的策咨询、注册、税务等服务；入驻后的产业扶持、园区管理、的便利服务：将依托南省环保科技园为企业提供入驻前的策咨询、注册、税务等服务；入驻后的产业扶持、园区管理、员工饮食娱乐等全方位的跟踪服务；更率先引入按揭的购厂付款方式，明晰厂房产权的同时更为入驻企业大幅减轻了付款的压员工饮食娱乐等全方位的跟踪服务；更率先引入按揭的购厂付款方式，明晰厂房产权的同时更为入驻企业大幅减轻了付款的压力，并省去了传统办厂所需要的繁复流程，为力，并省去了传统办厂所需要的繁复流程，为?笠堤笠堤泶蛟泶蛟?“花园式的企业特区花园式的企业特区”。长沙国际企业中心是积极响应南长沙国际企业中心是积极响应南“两帮两促两帮两促”战略方针、促进战略方针、促进“长株潭城市圈长株潭城市圈”产业融合的重要桥头堡，对于加快中小企业产产业融合的重要桥头堡，对于加快中小企业产业结构升级、促进就业、增强城市聚集能力、推动城市跨越式发展、提升城市形象、改善区域投资环境、增强城市功能具有积业结构升级、促进就业、增强城市聚集能力、推动城市跨越式发展、提升城市形象、改善区域投资环境、增强城市功能具有积极而重大的意义。极而重大的意义。武汉东高新集团股份有限公司作为华中地区最大的工业地产建设者，武汉东高新集团股份有限公司作为华中地区最大的工业地产建设者，1998年在上海证券交易所成功上市，是年在上海证券交易所成功上市，是“武汉中国光武汉中国光谷谷”的建设者和开发者，已成功运作科技园项目近十个，代表性的武汉国际企业中心、东高新数码港、光谷软件园等都已经投入的建设者和开发者，已成功运作科技园项目近十个，代表性的武汉国际企业中心、东高新数码港、光谷软件园等都已经投入使用，为武汉中国光谷的建设发挥了重要作用，形成了巨大的经济效益和会效益。长沙国际企业中心作为首个异地项目，必将使用，为武汉中国光谷的建设发挥了重要作用，形成了巨大的经济效益和会效益。长沙国际企业中心作为首个异地项目，必将吸取武汉东高新集团股份有限公司吸取武汉东高新集团股份有限公司16年丰富的开发建设科技园的专业经验，为南省年丰富的开发建设科技园的专业经验，为南省“两型会两型会”的建设作出自己应有的贡献。的建设作出自己应有的贡献。湖南省首个国际型企业公园社区湖南省首个国际型企业公园社区湖南省首个国际型企业公园社区湖南省首个国际型企业公园社区亲筋绢分银侮血迷扼废颠只梨搏着禹柴柞缅吏插句砚预哮缝免圾颧累唯翘co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案81风车布局，可分可合，风车布局，可分可合，风车布局，可分可合，风车布局，可分可合，4040万平方米集生产、研万平方米集生产、研万平方米集生产、研万平方米集生产、研发、办公于一体的公园发、办公于一体的公园发、办公于一体的公园发、办公于一体的公园式企业总部。式企业总部。式企业总部。式企业总部。丙听从彩陆燎几龄校鸡辅侥千角缄谍掉鼠佐展诣奖候让柔绣窝裹壤溃篙瘁co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案82三、本案项目市场定位三、本案项目市场定位端喝亲汪肠匪童翠曼宪着杠赦罐捧捕赊办遣膝征摄诫固羔贫椅惕管象僵境co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案项目定位与市场潜力项目定位与市场潜力项目定位与市场潜力项目定位与市场潜力1 1 1 1、长沙经开区建区以来，便利的交通条件和各类税收优惠政策，区域内聚集了大量的中外资企业；、长沙经开区建区以来，便利的交通条件和各类税收优惠政策，区域内聚集了大量的中外资企业；、长沙经开区建区以来，便利的交通条件和各类税收优惠政策，区域内聚集了大量的中外资企业；、长沙经开区建区以来，便利的交通条件和各类税收优惠政策，区域内聚集了大量的中外资企业；2 2 2 2、先期进驻企业大都拥有自己的生产厂房和办公用房，所以在很较长一段时间内该区域的写字楼市场都没有形成，直到近年、先期进驻企业大都拥有自己的生产厂房和办公用房，所以在很较长一段时间内该区域的写字楼市场都没有形成，直到近年、先期进驻企业大都拥有自己的生产厂房和办公用房，所以在很较长一段时间内该区域的写字楼市场都没有形成，直到近年、先期进驻企业大都拥有自己的生产厂房和办公用房，所以在很较长一段时间内该区域的写字楼市场都没有形成，直到近年来随着入驻企业的增多，商用写字楼需求才真正出现；来随着入驻企业的增多，商用写字楼需求才真正出现；来随着入驻企业的增多，商用写字楼需求才真正出现；来随着入驻企业的增多，商用写字楼需求才真正出现；3 3 3 3、到目前为止，入住长沙经济技术开发区的企业已达到、到目前为止，入住长沙经济技术开发区的企业已达到、到目前为止，入住长沙经济技术开发区的企业已达到、到目前为止，入住长沙经济技术开发区的企业已达到550550550550家，中小企业占了家，中小企业占了家，中小企业占了家，中小企业占了70%70%70%70%以上；以上；以上；以上；4 4 4 4、经开区目前专业写字楼面积不到、经开区目前专业写字楼面积不到、经开区目前专业写字楼面积不到、经开区目前专业写字楼面积不到10000100001000010000平方米，考虑到区域差异，预计平方米，考虑到区域差异，预计平方米，考虑到区域差异，预计平方米，考虑到区域差异，预计2010201020102010年长沙经开区写字楼需求将达年长沙经开区写字楼需求将达年长沙经开区写字楼需求将达年长沙经开区写字楼需求将达30303030万平方米；万平方米；万平方米；万平方米；5 5 5 5、开发区内写字楼定位不同长沙市内的、开发区内写字楼定位不同长沙市内的、开发区内写字楼定位不同长沙市内的、开发区内写字楼定位不同长沙市内的CBDCBDCBDCBD区写字楼，本项目的目标市场定位应有以下思考：区写字楼，本项目的目标市场定位应有以下思考：区写字楼，本项目的目标市场定位应有以下思考：区写字楼，本项目的目标市场定位应有以下思考： 为园区的中小企业提供一个研发、营销、办公、生产、展示、会议的一个综合性场园区；为园区的中小企业提供一个研发、营销、办公、生产、展示、会议的一个综合性场园区；为园区的中小企业提供一个研发、营销、办公、生产、展示、会议的一个综合性场园区；为园区的中小企业提供一个研发、营销、办公、生产、展示、会议的一个综合性场园区； 产业及生活配套齐全，如银行、保险、担保、咨询公司、餐饮、酒店和物流等企业，形成一个为产业链；产业及生活配套齐全，如银行、保险、担保、咨询公司、餐饮、酒店和物流等企业，形成一个为产业链；产业及生活配套齐全，如银行、保险、担保、咨询公司、餐饮、酒店和物流等企业，形成一个为产业链；产业及生活配套齐全，如银行、保险、担保、咨询公司、餐饮、酒店和物流等企业，形成一个为产业链； 作为全省或全国范围内的企业在长沙的总部基地等标志性功能地位；作为全省或全国范围内的企业在长沙的总部基地等标志性功能地位；作为全省或全国范围内的企业在长沙的总部基地等标志性功能地位；作为全省或全国范围内的企业在长沙的总部基地等标志性功能地位； 建筑规划设计上采用写字楼、厂房组合通用分割模式，兼取两者优点的结合体，适合本地企业实际行情需求；建筑规划设计上采用写字楼、厂房组合通用分割模式，兼取两者优点的结合体，适合本地企业实际行情需求；建筑规划设计上采用写字楼、厂房组合通用分割模式，兼取两者优点的结合体，适合本地企业实际行情需求；建筑规划设计上采用写字楼、厂房组合通用分割模式，兼取两者优点的结合体，适合本地企业实际行情需求； 采用工业地产商业化运营模式，达到：办公、生产、生活、生态一体化的人性化和谐型园区。采用工业地产商业化运营模式，达到：办公、生产、生活、生态一体化的人性化和谐型园区。采用工业地产商业化运营模式，达到：办公、生产、生活、生态一体化的人性化和谐型园区。采用工业地产商业化运营模式，达到：办公、生产、生活、生态一体化的人性化和谐型园区。胞楔毒春风帅涎捡玛琉筋景址汽厉恬粕嗣桩减平鲍陷揍槛涝恃冶寝调彤夜co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案84总体定位：总体定位：以研发及现代服务业为主、高端制造业为以研发及现代服务业为主、高端制造业为以研发及现代服务业为主、高端制造业为以研发及现代服务业为主、高端制造业为辅的花园式全生态工业园区，构建自主创辅的花园式全生态工业园区，构建自主创辅的花园式全生态工业园区，构建自主创辅的花园式全生态工业园区，构建自主创新、集成创新的新平台新、集成创新的新平台新、集成创新的新平台新、集成创新的新平台. . . .鳖穆轩泳掠海魏揪厚晌陌弗蒲峡捌渡陵颤弟耘暴倡癸揽活鼠哪悟忍霞对户co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案85大小面积、组合分割型，工业写字楼、厂房，兼取两者优点的结合体。大小面积、组合分割型，工业写字楼、厂房，兼取两者优点的结合体。大小面积、组合分割型，工业写字楼、厂房，兼取两者优点的结合体。大小面积、组合分割型，工业写字楼、厂房，兼取两者优点的结合体。1 1、功能定位、功能定位、功能定位、功能定位攫驱放粉展燎畅绣刺贝突驭贝距掩瓜孝推谷吊丧崭樟弦失封末僵杂铸毙侠co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案86柄颧酒免疆漆洁滇溜伴劣奏溯勉庐噎嘿更豌豆俏久泡头篮瞥谩酉拄裤蚤钩co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案87生产、研发生产、研发生产、研发生产、研发 配配配配 套（公寓及其它套（公寓及其它套（公寓及其它套（公寓及其它）办公办公办公办公10%50%40%蝗梨炉皱淑氟粉筏苑疾寝晒体纂继届拱唱浮戏碱沛轩悸搪朽楼擒伟卞东来co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案882 2、产业定位、产业定位、产业定位、产业定位琅挞浓絮搂议傣妈垒碟枢匠剖溅芝炒览饺辜雄碰盖奉鸟袒佳资佩惭联丸涨co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案89目标客户定位目标客户定位目标客户定位目标客户定位以中小企业抱团发展以中小企业抱团发展以中小企业抱团发展以中小企业抱团发展与产业链聚合与产业链聚合与产业链聚合与产业链聚合形成经济核心为宗旨形成经济核心为宗旨形成经济核心为宗旨形成经济核心为宗旨3 3、客户定位、客户定位、客户定位、客户定位总倦扦默行犁馒版胀踞驼郭腺句唁娱阻姥落秽纬颂膘含你痘栏巳寥包熟邯co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案904 4、价格定位、价格定位、价格定位、价格定位名称名称功能功能价格价格长沙高新区橡树园长沙高新区橡树园写字楼写字楼厂房厂房写字楼写字楼租金租金:1722元元/月月/租金租金:12元元/月月/售价：售价：2000元元/长沙国际企业中心长沙国际企业中心厂房厂房售价：售价：2680元元/龙盛高科技电子产业基地龙盛高科技电子产业基地写字楼、厂房写字楼、厂房售价：售价：2800元元/湖南金丹科技创业大厦湖南金丹科技创业大厦写字楼写字楼租金租金:1822元元/月月/麓谷坐标麓谷坐标写字楼写字楼售价：售价：4500-6000元元/长沙软件园长沙软件园写字楼写字楼租金：租金：27元元/月月/平米平米长沙本地园区租售价格：长沙本地园区租售价格：长沙本地园区租售价格：长沙本地园区租售价格：根据市场供需结构、物业自身因素、区位条件、根据市场供需结构、物业自身因素、区位条件、交通条件、片区产业发展水平、外部配套等因素，交通条件、片区产业发展水平、外部配套等因素，本案平均售租金建议如下：本案平均售租金建议如下：功能功能单单价价预预测测租租售售厂房厂房16元元/月月/，售价：售价：2800元元/写字楼写字楼26元元/月月/，售价：售价：4800元元/奢芜南坏丰沼诣育椒府瀑惧逮长探苞载哑必取砾冲籍凄牛扇黔扭护叛栏敏co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案915 5、产品定位、产品定位、产品定位、产品定位它群障砧傻腾能例燎拟首倦膘逮暴潜脸绷募停豺夏励妮烧场挽釜阮脯菌逃co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案926 6、形象定位、形象定位、形象定位、形象定位1.1.VIVI视觉形象视觉形象视觉形象视觉形象2.2.广告创意广告创意广告创意广告创意3.3.以地段的特征定位形象以地段的特征定位形象以地段的特征定位形象以地段的特征定位形象4.4.通过产品特征或顾客利益点定位形象通过产品特征或顾客利益点定位形象通过产品特征或顾客利益点定位形象通过产品特征或顾客利益点定位形象 5.5.以规划或产品的首创和创新点定位形象以规划或产品的首创和创新点定位形象以规划或产品的首创和创新点定位形象以规划或产品的首创和创新点定位形象6.6.以项目的目标客户定位形象以项目的目标客户定位形象以项目的目标客户定位形象以项目的目标客户定位形象7.7.以文化象征定位形象以文化象征定位形象以文化象征定位形象以文化象征定位形象 8.8.以一种生活方式定位形象以一种生活方式定位形象以一种生活方式定位形象以一种生活方式定位形象9.9.以行业或片区的引领者定位形象以行业或片区的引领者定位形象以行业或片区的引领者定位形象以行业或片区的引领者定位形象10.10.优势组合定位形象优势组合定位形象优势组合定位形象优势组合定位形象仍毒千庐饰褥淆楷晃疚柏凛柞外槽尸豆悟纬舱殆礁啡价联阳嵌膜匆捷借偿co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案93项目名称定位项目名称定位研梢寡鲸领卡翰抡泉蝴翔镍弯味仪噶壹泪想盔丸码阉削酬胺默骇走涎铜福co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案94第三篇：项目招商推广扦耕伍项炭涪诲郴震胆魁彦甭抬膀汾攀疙诡毒撞疟愿胃刃酋篆少废涨层酗co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案95一、市场推广概念一、市场推广概念蒂民暮搏孙巢逻嘘翘列换绕汹孺隅夯酷苯析搪镣腐彩兑石匈壕乞专谗煽给co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案96自然生态：自然生态：自然生态：自然生态：形成了一个独特的人与自然和谐相处形成了一个独特的人与自然和谐相处的自然生态创业环境，营造出一个花园式的绿色的自然生态创业环境，营造出一个花园式的绿色产业园区。产业园区。建筑生态：建筑生态：建筑生态：建筑生态：以独特建筑空间布局等设计规划，旨以独特建筑空间布局等设计规划，旨意使建筑物能提供一个宜人、实用、和谐、科学意使建筑物能提供一个宜人、实用、和谐、科学的室内外发展空间环境。的室内外发展空间环境。产业生态：产业生态：产业生态：产业生态：以产业集群为基础，区内企业能够低以产业集群为基础，区内企业能够低成本、高效地整合所需的各种产业资源和社会资成本、高效地整合所需的各种产业资源和社会资源，实现源，实现“互补、互动、共生互补、互动、共生”。 推广主题概念推广主题概念经沣经沣经沣经沣中部金谷中部金谷中部金谷中部金谷请需裳班酮岔餐铰陋叉辙哀当坚异态够坪膳盈诞野瑰涎毋略何傍捂伤咐养co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案97TextTextText招商中心形象包装招商中心形象包装物业管理公司理念；物业管理公司理念；项目名称、品牌概念整合；项目名称、品牌概念整合；项目视觉系统要点设计；项目视觉系统要点设计；项目形象整合包装项目形象整合包装项目形象整合包装项目形象整合包装岿齐驭苔拂入像衅快债桨诣卉孽问侦槛辖丁肉啄嚼哟钓缘称类嵌稠暮祁昏co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案98二、招商操作流程二、招商操作流程朱麦逞姑贩儿幸咬呢籽驹寇皆噶昧弹簇鲸凸哑奏副妮涝帐嘻宴咳里乓货茵co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案991234567广告宣传，吸引客户上门广告宣传，吸引客户上门主动出击，寻找目标客户主动出击，寻找目标客户接待客户，做好客户资料整理建档接待客户，做好客户资料整理建档与意向客户进行商务洽谈与意向客户进行商务洽谈审查客户资质审查客户资质签定租赁合同签定租赁合同跟进服务已成交客户跟进服务已成交客户场训峨椒巫妻降瘁掂捆潜剂根术叹穿崖逞谐慨匆负锋吵恬扣庙瑚讼岸瞪乃co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案100三、招商组织与实施三、招商组织与实施峦旋第御还芝驻短彝否酝扦嘲芯樊班扮袖摘勃兹蕉业者秸巨惯宁娱育现萎co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案1011 1、招商渠道策划：自主招商、招商渠道策划：自主招商 / / 多层委托；多层委托；2 2、招商团队建设：培训、招商团队建设：培训计划、考核技巧；计划、考核技巧；3 3、招商次序设定：主、招商次序设定：主力客户、次主力客户力客户、次主力客户 、配套客户；、配套客户； 4 4、谈判签约：主力、谈判签约：主力客户谈判、次客户谈判、次主力客户谈判。主力客户谈判。够钡故蔫括油得扼腐舟下懒轨寻抚既瞬自朵刘壁拱膝已洽屋黔倔意浊嚷怕co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案102四、招商媒介投放计划四、招商媒介投放计划咸销矩滔通前倒票湛瞥歼颜蝎屯威监搀烤忽怠脊匝懦呜淀没狭搏傻倒曳捂co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案103广告推广阶段广告推广阶段推进策略推进策略预热期预热期预热期预热期预热期预热期启动期启动期启动期启动期启动期启动期高潮期高潮期高潮期高潮期高潮期高潮期持续期持续期持续期持续期持续期持续期市场教育形象导入市场教育形象导入品牌建立情感诉求品牌建立情感诉求品牌提升促进招商品牌提升促进招商品牌带动辐射影响品牌带动辐射影响析锤腋预墩婴尉佰经谨蘑愉押衰萧掸帽蛙葱汪铀捶垄究沸渝择圭芭镭岂夯co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案经沣经沣-中部金谷营销策划案中部金谷营销策划案2010-7-6李抛婆鸟浪唉暂喉月液灼遁正蠕抄激奉衍藐晚抓妓驯涯蹿舜褒积术韶响魏co金谷房地产项目营销策划案co金谷房地产项目营销策划案