咸宁写字楼及公寓市场调研研究报告2012年7月Part1：宏观政策简述宏观大势宏观大势调控逻辑不变，压需求促供给，本年信贷从紧，行政调控逻辑不变，压需求促供给，本年信贷从紧，行政& &税收手段严卡购房门槛是核心方向。税收手段严卡购房门槛是核心方向。2011年的宏观调控政策问责严格实行问责制。包括中央对地方的问责、地方政府对开发商的问责等限购房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。已有1套住房的当地户籍居民家庭限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。监管规范房地产开发企业行为；暂停违法违规企业其发行股票、公司债券和新购置土地。信贷调整90以下首套房首付款；严格二套房贷；停止三套房贷款；管理消费性贷款；首套房贷利率升至8.5折及以上；严肃处理违规商业银行等1月26日对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。取消首套房贷款利率优惠。税收土地增值税的清算；以家庭为单位调整契税征收标准；房产税改革试点等。1月27日重庆、上海试点开征房产税，税率范围0.5-%1.2%供给严格住房用地供应管理；严格住房建设年度计划的管理；保障性安居工程建设任务。在压抑需求方面“限贷&限购”的调控逻辑不会变化，也没有可以替代的更好的逻辑。逻辑1、抑需求，主要还是继续以“限贷、限购”两个主要政策为核心，打击投资投机，挤压市场泡沫，把市场需求向住房的消费或者叫居住需求引导；逻辑2、促供给，针对开发商，收紧银行信贷，商品房的预售款减少从而收紧开发商的资金链，逼迫其降价销售，达到让房价下降的目的。宏观大势宏观大势2011年房地产调控政策年房地产调控政策商品房保障房抑制投资投机支持合理住房需求主要部委措施中央国务院常务会议：巩固调控成果，促进房价合理回归，增加普通商品房供给；政府工作报告：继续搞好房地产调控，促进房价合理回归，加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度。温家宝总理答记者问：目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松发改委完善鼓励购买首套自住房贷款优惠政策。住宅开发，鼓励房地产市场融资的创新财政部拓展资金来源渠道，创新财政支持方式，引导社会资金投资保障性安居工程。落实税费优惠政策，努力减低成本。中国人民银行全面落实差别化得住房信贷政策，满足首套房贷款需求：信贷资金支持优良企业进行普通商品房开发，鼓励房地产市场融资的创新。两次调低存款准备金利率。发改委做好建设资金平衡工作，积极协调落实各项资金。创新融资机制，充分发挥地方政府融资平台作用。各部委住建部、中国人民银行、发改委、旅游局、最高人民法院：继续严格实施调控措施。住建部保证保障性安居工程的竣工率将是2012年的一项重点工作。继续抑制商品房投资投机行为，对刚性需求予以支持。继续抑制商品房投资投机行为，对刚性需求予以支持。咸宁有关宏观咸宁有关宏观调控政策调控政策咸宁目前尚未列出限购城市，宏观调控政策对咸宁房地产市场主要影响集中在金融政策上：1、首套房首付30%，标准利率；2、二套房首付60%，利率上浮1.1倍；3、三套或以上拒贷4、外地人（湖北省外）购买需提供当地1年社保证明或纳税证明5、商业物业不限贷，首付50%，利率1.1倍落实到本项目公寓，如客户购买第一套房，则：6000元/*45=225000，首付50%需首付12.5万，而同样首付按咸宁目前均价3100元/计算可购买近140住宅一套；如为二套房或二套以上住宅则本项目在付款方式上占有优势；外地人购买同样在贷款上占有优势。Part2：咸宁概况城市印象咸宁经济发展情况城市印象城市印象咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，有“湖北南大门湖北南大门”之称。咸宁属于武汉“1+8城市圈”中的一个重要组成城市，是城市圈南部区域性中南部区域性中心城市心城市。武汉后花园，鄂南区域性中心城市武汉后花园，鄂南区域性中心城市注：武汉城市圈武汉城市圈，是指武汉及其周边100公里范围以内的黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁咸宁、仙桃、潜江、天门8市，又称“1+8”。该圈域占全省33%的土地和51.6%的人口，是湖北省乃至长江中游最大的城市圈，具有成长为全国第四经济增长极的潜力。城市印象城市印象香城泉都、国际级旅游城市香城泉都、国际级旅游城市武汉：先进制造业基地，高技术产业的研究及产业化基地，以金融、物流、现代商贸、信息、科教、旅游为主的现代服务业基地。黄石、鄂州：建成以冶金（钢铁、有色金属）、能源、建材为主的原材料生产基地，积极发展生物医药、金属深加工、汽车零部件、专用机械及港口物流业。孝感及仙桃、潜江、天门：粮、棉、油、畜牧、水产品生产及加工基地，纺织服装工业、以盐化工和石油化工为主的化学工业、汽车零部件、医药、专用机械和生活用纸生产基地。咸宁、黄冈：建立绿色农、林、水产品及特色农副产品生产加工基地，和轻纺、机电、中医药等生产基地，以及面向武汉市及城市圈生态旅游、休闲度假基地。城市圈产业分工城市圈产业分工城市印象城市印象京珠高速、沪瑞高速两条高速贯穿咸宁，也使咸宁成为周边唯一一个两条高速公路越境的城市350公里时速的武广客运专线已经开通，武咸轻轨也在建设中，武汉至咸宁只需15分至20分钟。双高速纵横、双轨道贯通，外部交通联络便利双高速纵横、双轨道贯通，外部交通联络便利城市印象城市印象城市发展主脊带城市发展主脊带城市山带城市山带城市水带城市水带城市总体规划城市总体规划一心一心：城市绿心两环两环：外绿环与内绿环三带三带：山带、水带、脊带四轴四轴：四条“井”字型主干道十园十园：十大市级公园咸宁咸宁经济发展状况经济发展状况咸宁今年GDP（亿元）咸宁今年GDP增幅2007年至2011年咸宁市GDP呈上行快速增长趋势，并保持每年15%以上的增长率2011年咸宁市GDP为652.10亿元，较去年同期增长了15.8%，保持了近年来15%以上的增长幅度咸宁市经济稳步快速增长，2007年起15%以上的增长率意味着咸宁市经济的快速发展咸宁咸宁经济发展状况经济发展状况2007年至2011年咸宁市人均GDP稳步增长，经济发展势头良好2011年咸宁市人均GDP为22086元，首次超过2万元大关，较上年比虽增幅放缓，但增幅依然强劲咸宁市人均GDP依然保持上行趋势，居民生活水平逐年提升，趋于稳定咸宁咸宁经济发展状况经济发展状况1062011年咸宁市GDP全省排名第十，与排比第四的黄冈市相差393亿元，但人均GDP全省排名第六，超过黄冈市近1000元。咸宁市产业结构合理，人均GDP水平在省内较高咸宁咸宁经济发展状况经济发展状况咸宁市近年三大产业结构变化较稳定，其中第二、三产业比重逐年增长，反应城市的经济实力不断增强，发展水平稳步提升第二产业和第三产业比例较高且发展较快，起到支撑咸宁经济发展的重要作用咸宁市第三产业发展迅猛，与其城市定位及经济特色息息相关咸宁咸宁经济发展状况经济发展状况咸宁市近年固定资产投资近年咸宁市固定资产投资逐年递增，且增长趋势明显，2008年以来，增幅均超过40%，2009年甚至达到50%，咸宁市城市化建设的脚步之快，力度之大可见一斑近年咸宁市固定资产投资增幅迅猛，整体城市建设飞越式发展咸宁咸宁经济发展状况经济发展状况自2007年开始，咸宁市房地产投资额呈现井喷式上涨，2007年至2010年增幅均在50%以上；至2007年起咸宁市房地产投资增幅一直呈下降趋势，2011年在调控背景下，增幅仅为10%；显示咸宁市虽未列入限购，但整体房地产市场受调控影响较大。2011年在调控背景下，咸宁市房地产投资额虽继续保持增长，但相比07年至10年增幅放缓咸宁咸宁经济发展状况经济发展状况近年来咸宁市人口保持适度稳步增长，11年已达295万人；2010年中国城市化率为49.68%，咸宁市城镇化率09年时不足30%，整体城市化水平距全国平均水平差距较大。咸宁市近年来人口保持适度稳定增长咸宁咸宁经济发展状况经济发展状况注：作为衡量一个地区居民生活水平的重要指标，国际上认为：50%至59%为勉强度日40%至50%为小康水平30%至40%为富裕，0%以下为最富裕。近年来咸宁市城镇恩格尔系数基本维持在41左右，基本保持在小康水平；2008年-2011年咸宁市乡镇恩格尔系数一路走低，显示城乡差距不断缩小。受整体物价上涨因素影响，咸宁市城镇近年恩格尔指数回升，居民生活回归小康水平咸宁咸宁经济发展状况经济发展状况咸宁市近年市民收入增长较为稳定，除2010年外。增幅维持在14%左右；咸宁市消费增长幅度基本跟上收入增长，但2009年出现负增长。咸宁市居民收入稳步增长，销售亦稳步增长，市民消费意愿较强咸宁咸宁经济发展状况经济发展状况在持续通胀的大环境下，咸宁市市民消费信心未受到抑制，消费环境良好近年来咸宁市消费品零售总额稳步增长，表明咸宁市居民的消费信心较强，消费环境较佳。咸宁市近年固定资产投资增幅迅猛，城市建设飞跃式发展；11年咸宁市房地产投资增幅放缓，整体房地产市场受国家调控政策影响较大；咸宁第三产业发展较为迅猛，01年第三产业产值224.05亿，占GDP比值39%，仍远落后与第二产业。咸宁城市定位为“国际旅游城市未来第三产业将持续作为发展重点。小结Part3：咸宁写字楼市场发展现状目前主要目前主要办公用房分布办公用房分布华晨广场咸宁国际大厦丹桂大厦元信大厦康城丽景万通大厦商业区行政区目前主要目前主要办公用房简析办公用房简析项目名称项目名称项目地址项目地址物业类型物业类型标准层标准层面积区间面积区间入住率入住率商住比例商住比例租价租价元信大厦淦河大道办公整层办公每层240左右100%100%-华辰广场温泉路中百对面商住混合3梯8户113-13720%50%11元/月康城丽景银泉大道与咸宁大道交汇处商住混合一梯两户140左右20%50%10元/月万通大厦银泉大道商住混合2梯4户64-12595%30%15元/月国际广场咸宁大道商住混合2梯4户121-14520%90%20元/月丹桂大厦咸宁大道商住混合2梯4户150-16560%50%10元/月目前主要办公单位目前主要办公单位租赁客户类型租赁客户类型金融：金融：投资、典当、证券、保险、拍卖贸易：贸易：贸易、投资、报关、出口服务、租赁、供销咨询服务：咨询服务： 法律、财税、工商、投资、技术、工程、旅游、劳务、律师、会计、审计、评估、设计、广告、展示房地产：房地产：装修其它：其它：美容、儿童教育咸宁在售咸宁在售商住项目分布商住项目分布尚城国际劲风财智领域元信花园1+8城市广场金诚时尚广场博仁天下香泉公馆商业区行政区咸宁在售咸宁在售商住项目简况商住项目简况项目名称项目地址总建面面积区间均价香泉公馆咸宁市咸宁大道杨下广场76649.77m2 38.4-82/88/121/1274200博仁天下咸宁大道与学苑路交叉处66727.16平米78/88/101/1083900尚城国际咸宁市银泉大道（浮山旗鼓村四组）58816.17平米43/57/86/95/1083600劲风财智领域咸宁市银泉大道41824.56m243/55/61公寓5000/写字楼6000元信花园咸宁市银泉大道（原浮泉酒厂）61048.26m276/116/13632801+8城市广场咸宁大道与银泉大道交汇处39483m254/90/117/1373700金诚时尚广场温泉路中百对面8426.96m248/102/120/1404100劲风劲风财智领域财智领域劲风财智领域由咸宁市劲风房地产开发有限公司开发，项目位于咸宁市银泉大道，占地面积5000，总建筑面积4.2万，包括1.6万写字楼，1.5万精装修商务公寓和7000底层商业，建成后主体建筑高达103米。写字楼大堂完全按照五星级酒店大堂打造，大楼配备6部进口三菱电梯，上下同步。写字楼标准层100-682，每三层写字楼配备一个空中休憩花园免费开放。精装修商务公寓，采用严密门禁系统和酒店式大堂服务。 目前写字楼部分认筹中，对外报价6000元/，返租3年，年回报8%，认筹交2万抵5万。城市写字楼发展一般经历四个阶段非市场化阶段市场化启动阶段市场化发展阶段市场化成熟阶段写字楼市场发展阶段经济总量增长产业结构调整，三产比重上升咸宁写字楼咸宁写字楼市场分析市场分析通过调查分析，咸宁市目前写字楼市场处于市场化启动阶段市场化启动期经济背景私营经济、第三产业快速发展供应供应主体u开发商/企业自建并存u部分开发商由住宅转入写字楼开发u办公物业的需求显现，能实现略高于住宅开发的利润需求客户特征自用商住公寓：贸易物流类、装修装饰、中介公司等产品u由于缺乏写字楼的专业开发经验，商住公寓等模糊产品为主u有一定公建形象，但产品素质低，不能很好的适应现代化办公的需求u政府无商务区规划，开发商主导，板块特征不明显，对客户决策不构成影响投资小投资客成交关键驱动因素自用u办公物业形象u与住在办公接近的使用成本盈利模式开发写字楼以出售为主投资u产品与住宅类似，易于被接受，投资门槛低u投资意识开始萌发，市场其他投资渠道少阶段标志开发商进入写字楼市场市场化启动期：住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流咸宁写字楼咸宁写字楼市场分析市场分析咸宁写字楼咸宁写字楼市场分析市场分析三产三产GDP总量（亿元）总量（亿元）写字楼整体容量写字楼整体容量1200大8001200中等800较低R写字楼相对发展水平写字楼相对发展水平3大2-3中等小于2较低咸宁2011年三产GDP224.05亿 第三产业GDP总值反映城市写字楼容量水平，经验值R可以反映写字楼市场相对整体房地产市场的发展水平以上是世联根据国内城市写字楼发展水平与第三产业GDP总值间关系所制作的模型小结小结1、根据世联模型，咸宁目前写字楼发展属于较低水平；2、咸宁目前写字楼租金价格较低，基本与一般住宅相似；3、咸宁目前写字楼市场整体有向行政区域发展趋势；4、咸宁目前房地产市场已经释放的商住房总体量将对未来咸宁写字楼市场带来一定冲击；5、从调查中得知，咸宁目前基本没有企业租赁酒店办公，在写字楼物业多为住宅的前提下，显示咸宁目前企业大多数不甚注重企业办公形象Part6：咸宁公寓情况分析咸宁公寓咸宁公寓分布图分布图咸宁购物公园大楚城金诚时代1+8时代广场尚城国际劲风财智领域东兴国际公寓咸宁公寓咸宁公寓基本情况基本情况项目名称项目地址层高（米） 土地性质均价成交价房屋情况尚城国际湖北省咸宁市温泉银泉大道市技术监督局北侧3住宅41003650毛坯房1+8时代广场市体育中心旁3住宅38003600毛坯房劲风财智领域咸宁市银泉大道（咸宁学院西门）3住宅未起售东兴国际公寓咸宁潜山商业街（浅水湾餐厅旁）3住宅未起售航天领域温泉月亮湾路1号3住宅未起售怡景大厦3住宅3535毛坯房怡宁园咸宁学院旁东，鄂高后3住宅3347毛坯房购物公园中心花坛3商业60006000精装修大楚城咸宁市咸宁大道88号（老咸宁医学院西大门）3住宅毛坯房金诚时代广场咸宁市温泉路老卫校（温泉中百斜对面）3商业42004200毛坯房上上城青龙路交警三大队旁3住宅2900毛坯房御龙花园咸宁市银泉大道（迎宾大道）288号3住宅2800毛坯房凤凰城市花园咸宁市咸宝区咸宝路中段3住宅3300毛坯房东兴东兴国际公寓国际公寓开发商：温泉东兴置业地址：潜山商业街中商百货旁物业类型：公寓面积区间：45-72占地面积：4018.50建筑面积：11931.00建筑高度：11层装修情况：毛坯东兴国际公寓，地处咸宁中心成熟商圈，百货、学校、医院等配套设施齐全。咸宁公寓咸宁公寓出租情况出租情况精装小户型公寓出租信息市场调查地址归属面积房屋情况租金（每月）物业管理费用购物公园精装公寓私人住宅43-50精装修带家电26-28元/咸宁天地小户型公寓私人住宅44精装修27元/1元/ 从调查情况看，咸宁目前精装公寓市场出租情况良好，每平方租价打26-28元，以购物公寓公园售价6000元/计算，投资回报率高达5.2%.总结总结1、在当前政策限制条件下，本项目公寓主要面对的客群需求为投资性需求2、咸宁市目前写字楼发展水平较低，且根据目前咸宁第三产业发展情况看，未来3-5年写字楼虽有发展，但空间不大。3、咸宁市目前相对写字楼，精装公寓投资回报率较高。