东部集团大亚湾响水山庄项目前期策划报告n 应宏义集团邀请，深圳同致行特遣专案组于应宏义集团邀请，深圳同致行特遣专案组于20102010年年7 7月月1414日至日至2323日，赴九寨沟考日，赴九寨沟考察。通过对南坪古镇与九寨云顶项目宗地、九寨沟县城酒店及商业、九寨沟口商业察。通过对南坪古镇与九寨云顶项目宗地、九寨沟县城酒店及商业、九寨沟口商业及酒店、永丰乡汉族上及酒店、永丰乡汉族上- -中中- -下寨、白马风情园、白马山寨、抹地村、中查村进行深下寨、白马风情园、白马山寨、抹地村、中查村进行深入考察，策划思路得以进一步明确，进而形成本报告；入考察，策划思路得以进一步明确，进而形成本报告；n 本报告旨在为南坪古镇项目的整体开发及营销推广提供参考方向与推广思路，本报告旨在为南坪古镇项目的整体开发及营销推广提供参考方向与推广思路，并根据宏义集团要求对相关产品规划进行调整；并根据宏义集团要求对相关产品规划进行调整；n 由于南坪古镇的总平面布局已基本确定，因此本方案的重点已有所侧重，主要由于南坪古镇的总平面布局已基本确定，因此本方案的重点已有所侧重，主要注重建筑前期的单体设计，和后期的招商推广的思考。注重建筑前期的单体设计，和后期的招商推广的思考。注注- -参考文件：宏义集团提供的参考文件：宏义集团提供的市场调研报告市场调研报告南坪古镇报规文本南坪古镇报规文本九寨沟历史民俗文化九寨沟历史民俗文化及及九寨九寨沟县乡村旅游总体规划（沟县乡村旅游总体规划（20102010年年20202020）3 3谨呈：九寨沟宏义投资有限公司谨呈：九寨沟宏义投资有限公司南坪古镇整体定位、物业发展建议及招商推广策略南坪古镇整体定位、物业发展建议及招商推广策略南坪古镇整体定位、物业发展建议及招商推广策略南坪古镇整体定位、物业发展建议及招商推广策略一、项目整体研判一、项目整体研判二、项目整体定位二、项目整体定位三、产品发展建议三、产品发展建议四、商业古镇招商及运营策略四、商业古镇招商及运营策略五、整体营销策略五、整体营销策略5Part 1项目整体研判项目整体研判一、项目属性研判一、项目属性研判二、项目客群分析二、项目客群分析三、国内旅游商业项目分析三、国内旅游商业项目分析四、九寨沟旅游分析四、九寨沟旅游分析五、结论五、结论6l 东部和北部与甘肃省文县、舟曲、迭部三东部和北部与甘肃省文县、舟曲、迭部三县连界。县连界。l 南部和西部同四川省平武、松潘、若尔盖南部和西部同四川省平武、松潘、若尔盖接壤，是大九寨交通网络的重要枢纽之一。接壤，是大九寨交通网络的重要枢纽之一。l 项目距离成都约项目距离成都约435公里，九黄机场约公里，九黄机场约120公里，九寨沟风景区入口约公里，九寨沟风景区入口约40公里。公里。l未来还是东环线进入九寨沟县的第一站，未来还是东环线进入九寨沟县的第一站，区位优势极为明显。区位优势极为明显。 永丰花园永丰花园九旅花园九旅花园九寨花园九寨花园九乐花苑九乐花苑永丰村寨永丰村寨l 南坪古镇周边分南坪古镇周边分布着永丰新区的主要布着永丰新区的主要社区，同时毗邻永丰社区，同时毗邻永丰上中下寨，是联接整上中下寨，是联接整个片区的重要枢纽。个片区的重要枢纽。一、项目属性研判一、项目属性研判一、项目属性研判一、项目属性研判无论放眼大区位或片区区位，项目均具有成为旅游集散中心的先天优势无论放眼大区位或片区区位，项目均具有成为旅游集散中心的先天优势1 1、区域分析、区域分析、区域分析、区域分析7旅游学院旅游学院九寨花园九寨花园白水河白水河永丰村寨永丰村寨n南临白水河；内部分南临白水河；内部分布有水塘，东南部还有布有水塘，东南部还有温泉资源；温泉资源；n 周边山势雄伟，具有周边山势雄伟，具有良好的景观资源良好的景观资源n古朴风味的本地村寨，古朴风味的本地村寨，提供了大量的本土元素提供了大量的本土元素可加挖掘与利用。可加挖掘与利用。周边环境为项目提供了周边环境为项目提供了打造文化体验、亲水公打造文化体验、亲水公园的基本素质。园的基本素质。2 2、项目四至、项目四至、项目四至、项目四至83 3、项目、项目、项目、项目SWOTSWOT分析分析分析分析项目优势项目优势【S】：u 自然资源：自然资源：位于九寨沟区域之内，自然生态资源之稀缺性之独特，绝无仅有；u人文资源：人文资源：九寨沟县历史源远流长，周边分布着大量的历史遗迹，也有生动的民俗风情，这些都为将来构建度假体系提供有力的支撑，丰富今后的度假内容；u 区域规划：区域规划：九寨沟县政府重点规划打造的区域；u 项目规划：项目规划：九寨沟县历史民俗万象精华的集中展示区。项目劣势项目劣势【W】：u位于九寨沟新县城，距离九寨沟景区较远。u项目宗地偏小，商业纵深不足。项目机会项目机会【O】：u九寨沟旅游规划方向的战略型转变，“沟口游，县城住”的规划方向，也为项目的发展奠定基础；u九寨沟目前尚无一个集特色客栈、本地特色餐饮、高档旅游商品、体现九寨民俗风情且参与性强的大型娱乐街区，这也为项目的开发和运作带来机会；u 交通路网的不断完善，也将为项目今后的发展提供有力支撑。项目威胁项目威胁【T】：u目前国内运营良好且知名度较高的旅游度假项目，易造成客户的对比心理。9u 综上所述，南坪古镇在自然资源、项目规划等方综上所述，南坪古镇在自然资源、项目规划等方面的优势突出，区域发展前景良好，市场机会极为明面的优势突出，区域发展前景良好，市场机会极为明显，具备旅游集散中心、文化体验、亲水公园、影视显，具备旅游集散中心、文化体验、亲水公园、影视公园等基本条件。公园等基本条件。4 4、分析结论、分析结论、分析结论、分析结论10目标客户群目标客户群目标客户群分析目标客户群分析 九寨沟的游客群九寨沟的游客群自助游客自助游客自助游客已经逐渐成为主流的旅行方式，主要集中分自助游客已经逐渐成为主流的旅行方式，主要集中分布在布在25254545岁中青年，他们富有冒险精神，喜欢新奇岁中青年，他们富有冒险精神，喜欢新奇之物，神秘事物，喜欢到风景优美之地感受自然或风之物，神秘事物，喜欢到风景优美之地感受自然或风土认人情，当丽江、阳朔、凤凰、甘孜走遍之后，他土认人情，当丽江、阳朔、凤凰、甘孜走遍之后，他们还可以去哪里？本案的出项将为他们提供这样一个们还可以去哪里？本案的出项将为他们提供这样一个场所。场所。跟团旅游者跟团旅游者九寨可以玩七天吗？自助游一路走走停停可以，跟团九寨可以玩七天吗？自助游一路走走停停可以，跟团却很难玩七天。玩三天却很难玩七天。玩三天 其余四天怎么办？本案出现后其余四天怎么办？本案出现后九寨就可玩上九寨就可玩上7 7天，没事可以在周边寨子转转，或者待天，没事可以在周边寨子转转，或者待在古镇里面晒晒太阳在古镇里面晒晒太阳有那么一群人，他们渴望九寨成为一个可以让他们玩有那么一群人，他们渴望九寨成为一个可以让他们玩长点的地方。长点的地方。本土居民及外来常住人群本土居民及外来常住人群目前九寨沟县尚未出现较为集中、品类丰富的娱乐区，本地居民及外来常目前九寨沟县尚未出现较为集中、品类丰富的娱乐区，本地居民及外来常住人群日常的娱乐生活枯燥单一。南坪古镇的开发，应在一定程度满足这住人群日常的娱乐生活枯燥单一。南坪古镇的开发，应在一定程度满足这部分人的需求。部分人的需求。二、项目客群分析二、项目客群分析二、项目客群分析二、项目客群分析游客游客游客游客目标客户群目标客户群需求分析需求分析投资者投资者在当前的房产政策下，普通房产投资者正在逆转思路，从住宅投在当前的房产政策下，普通房产投资者正在逆转思路，从住宅投资转向其他方面，本案成为其中一个可能。资转向其他方面，本案成为其中一个可能。经营者经营者全国范围的商家全国范围的商家在全国范围内，无论是特色商家在全国范围内，无论是特色商家 还是主力店商家，都在寻找具还是主力店商家，都在寻找具有特色的项目入驻，不但可增强效益，更可增强品牌知名度。南有特色的项目入驻，不但可增强效益，更可增强品牌知名度。南坪古镇无疑具有如此吸引力。坪古镇无疑具有如此吸引力。九寨本地商家九寨本地商家虽然拥有得天独厚的九寨沟风景区，但是除了景区商家获益之外，虽然拥有得天独厚的九寨沟风景区，但是除了景区商家获益之外，县城商家依然以本地人为消费群。利润较低，他们需要一个统一县城商家依然以本地人为消费群。利润较低，他们需要一个统一打造的具有集群效应的商业群吸引游客，进而获得较高利润。打造的具有集群效应的商业群吸引游客，进而获得较高利润。游客变商家游客变商家纵观国内旅游发展市场，无论是丽江、鼓浪屿、还是三亚，都存纵观国内旅游发展市场，无论是丽江、鼓浪屿、还是三亚，都存在大量的将生活融入经营的商家，他们在寻找一种生活方式，丽在大量的将生活融入经营的商家，他们在寻找一种生活方式，丽江开店年年攀升的经营成本，已经充分说明了游客对这种生活方江开店年年攀升的经营成本，已经充分说明了游客对这种生活方式的热衷，本案具有巨大的市场空间。式的热衷，本案具有巨大的市场空间。项目客群分析项目客群分析项目客群分析项目客群分析商家商家商家商家12u 综上所述，无论是从商家的角度，还是从旅游客综上所述，无论是从商家的角度，还是从旅游客群的角度，都需要像本案的这样一个古镇。本案具有群的角度，都需要像本案的这样一个古镇。本案具有广泛的市场基础。广泛的市场基础。1 1、省内代表项目、省内代表项目平乐古镇平乐古镇平乐古镇三、国内旅游商业项目分析三、国内旅游商业项目分析平乐古镇古称平乐古镇古称“平落平落”，其历史可追溯至上古时代，迄今已有两千多年的历史。素有，其历史可追溯至上古时代，迄今已有两千多年的历史。素有“一平二固三夹关一平二固三夹关”的美誉。平乐古镇被列为全国历史文化名镇、全国重点镇、全国环境优美镇及成都市的美誉。平乐古镇被列为全国历史文化名镇、全国重点镇、全国环境优美镇及成都市“十大魅力城镇十大魅力城镇”。古镇区有明清时期建筑面积达。古镇区有明清时期建筑面积达23.5423.54万平方米，保存完好程度达万平方米，保存完好程度达85%85%。 平乐古镇位于成都市西南平乐古镇位于成都市西南9393公里、邛崃市西南公里、邛崃市西南1818公里处，可经由公里处，可经由318318国道或沿国道或沿“成一新一邛成一新一邛”高等级公高等级公路到达项目。路到达项目。明清风格的民居群落民俗文化表演自然风光特色美食平乐古镇保留着明清时期的古民居，明清风格的民居建筑鳞次栉比，古风蔚然.奶汤面、钵钵鸡、孙血旺、河鱼、珍菌、竹笋烧鸡、汤白肉等特色美食尤其受游客青睐 在民俗文化上，朴实的老百姓创造了山歌会、河灯会、牛儿灯、放生会、六月六观音会等。 镇域内气候温和、雨量充沛，地下水资源相当丰富，全镇及相邻镇乡盛产竹木，竹资源尤为丰富。特色旅游地产 平乐在营销上主抓平乐在营销上主抓“古古”字，以具有字，以具有20002000多年历史的古街、古寺、古桥、古树、古堰、古坊、古多年历史的古街、古寺、古桥、古树、古堰、古坊、古道、古风、古歌道、古风、古歌九古，为载体，以山歌会、河灯会、牛儿灯、放生会、六月六观音会等文化为内九古，为载体，以山歌会、河灯会、牛儿灯、放生会、六月六观音会等文化为内容，并举办诸多互动活动。容，并举办诸多互动活动。其主要客户群体为成都市区客户。其主要客户群体为成都市区客户。特色文化水景主题活动九古便捷交通启示：启示：充分利用建筑群保存良好的优势，主抓充分利用建筑群保存良好的优势，主抓“古古”这一特色，并把这一优势应用成为人文底蕴表现、这一特色，并把这一优势应用成为人文底蕴表现、 主体活动开展的载体；主体活动开展的载体；对于客户群体的正确选择和对消费心理的深刻理解，是平乐古镇成功的关键；对于客户群体的正确选择和对消费心理的深刻理解，是平乐古镇成功的关键；便利的交通条件是其得以发展便利的交通条件是其得以发展 的基础条件。的基础条件。2 2、川内代表项目、川内代表项目街子古镇项目分析街子古镇项目分析街子镇西距成都街子镇西距成都5050公里，地处邛崃山脉，坐公里，地处邛崃山脉，坐落于凤栖山下，落于凤栖山下，毗邻青城后山和九龙山。街毗邻青城后山和九龙山。街子镇东北与都江堰接壤子镇东北与都江堰接壤。岷江的支流味江流。岷江的支流味江流经地势平缓的街子镇口，形成一泓碧潭经地势平缓的街子镇口，形成一泓碧潭龙潭。古镇水系发达，地下水丰富，石板路龙潭。古镇水系发达，地下水丰富，石板路两侧及屋前院后，常年清水不断，因而有两侧及屋前院后，常年清水不断，因而有“川西水乡川西水乡”之名。之名。“青城后花园青城后花园”之称，街之称，街子镇依山傍水，山清水秀。子镇依山傍水，山清水秀。街子古镇 主要以观光旅游业为主，有晋代古刹主要以观光旅游业为主，有晋代古刹光严禅院，凤栖山旅游风景区，千亩原始森林，千年银光严禅院，凤栖山旅游风景区，千亩原始森林，千年银杏、千年古楠、清代古塔，清末民初古建一条街，宋代民族英雄王小波起义遗址，唐代一瓢诗人，唐求杏、千年古楠、清代古塔，清末民初古建一条街，宋代民族英雄王小波起义遗址，唐代一瓢诗人，唐求故居，有神奇传说的古龙潭、五柜沱、云雾洞等，故居，有神奇传说的古龙潭、五柜沱、云雾洞等，全镇各种文物古迹二十余处全镇各种文物古迹二十余处。古刹自然风景特色美食古街 古镇在成都周边较为普遍，街子古镇的风景也较周边的青城山、都江堰相差较远，但其依托独特古镇在成都周边较为普遍，街子古镇的风景也较周边的青城山、都江堰相差较远，但其依托独特的地理优势，深挖文化底蕴和人文内涵，走出了一条属于自己的观光旅游道路。的地理优势，深挖文化底蕴和人文内涵，走出了一条属于自己的观光旅游道路。街子镇客户群成都游客都江堰游客青城山游客人文底蕴启示：启示：n 街子古镇建筑大多为近代翻新建筑，但良好的保持街子古镇建筑大多为近代翻新建筑，但良好的保持了古建筑的风格；了古建筑的风格；n 对于保存较好的古刹，给予较大力度的保护，并以对于保存较好的古刹，给予较大力度的保护，并以此作为文化载体；此作为文化载体；n 深刻挖掘文化和历史特色，深化差异，对周边竞争深刻挖掘文化和历史特色，深化差异，对周边竞争业态进行补充，以形成项目独特的竞争优势。业态进行补充，以形成项目独特的竞争优势。n 丽江古城又名大研镇，地处中国西南云贵高原与青藏高原的接合部，境内有独具特点、雄伟壮丽的自丽江古城又名大研镇，地处中国西南云贵高原与青藏高原的接合部，境内有独具特点、雄伟壮丽的自然风光和悠久的历史文化，玉龙雪山风景名胜区为国家重点风景名胜区。然风光和悠久的历史文化，玉龙雪山风景名胜区为国家重点风景名胜区。n 丽江是第二批被批准的中国历史文化名城之一，也是中国向联合国申报世界文化遗产成功的古城之一。丽江是第二批被批准的中国历史文化名城之一，也是中国向联合国申报世界文化遗产成功的古城之一。丽江成功的关键，主要在于八个字：休闲、度假、旅游、生态。丽江成功的关键，主要在于八个字：休闲、度假、旅游、生态。3 3、川外代表项目、川外代表项目、川外代表项目、川外代表项目丽江古城丽江古城丽江古城丽江古城规划布局特点规划布局特点 街道呈以四方街为中心向四周辐射的网状结街道呈以四方街为中心向四周辐射的网状结构。没有规矩的道路网，而是依山就水、不求方构。没有规矩的道路网，而是依山就水、不求方正、不拘一格地随地形建房立街，房屋层叠起伏，正、不拘一格地随地形建房立街，房屋层叠起伏，错落有致。道路亦结合水系、坡势而建，取经通错落有致。道路亦结合水系、坡势而建，取经通幽，不求平直，形成空间疏朗和谐的街景。幽，不求平直，形成空间疏朗和谐的街景。民居建筑风格民居建筑风格 丽江屋宇建筑的规格是正房堂屋、两厢侧房、丽江屋宇建筑的规格是正房堂屋、两厢侧房、“三坊一照壁三坊一照壁”、“四合五天井四合五天井”。门上雕花鸟。门上雕花鸟图饰、院坝栽异花奇木，民族特色鲜明，造型朴图饰、院坝栽异花奇木，民族特色鲜明，造型朴实别致，装修大方雅致。实别致，装修大方雅致。建筑规划商业经营情况商业经营情况n整个丽江古城就是一座繁华的商业城，旅游商业经营十分成功，商业街中的店铺，整个丽江古城就是一座繁华的商业城，旅游商业经营十分成功，商业街中的店铺，80%80%左右是由外地左右是由外地人经营的，不少业主因为来丽江旅游，爱上了这个地方并受到古城商业良好商业氛围的诱惑，于是留下来人经营的，不少业主因为来丽江旅游，爱上了这个地方并受到古城商业良好商业氛围的诱惑，于是留下来开店经营。丽江古城商业街的消费对象也主要是面向外地游客，因此有人戏称丽江古城是一座开店经营。丽江古城商业街的消费对象也主要是面向外地游客，因此有人戏称丽江古城是一座“外向型外向型”的商业城。的商业城。n很多游客来丽江古城的目的，就是购物和消费。商业街上昼夜人流熙熙攘攘，购物游客络绎不绝，休很多游客来丽江古城的目的，就是购物和消费。商业街上昼夜人流熙熙攘攘，购物游客络绎不绝，休闲场所生意兴隆，所以丽江古城是中国旅游景点难得的旅游商业品牌。闲场所生意兴隆，所以丽江古城是中国旅游景点难得的旅游商业品牌。u 古城商业古城商业 店铺共店铺共10461046家，总营业面积约家，总营业面积约3 3万平米，全部为街铺，万平米，全部为街铺，产权为私人所有：部分为居民改造，部分新修商铺为业主产权为私人所有：部分为居民改造，部分新修商铺为业主购买后出租。购买后出租。u 商业业态商业业态 主要以商品经营、餐厅、酒吧、客栈为主。按数量分，主要以商品经营、餐厅、酒吧、客栈为主。按数量分，其中商业经营占其中商业经营占88%，餐酒吧占，餐酒吧占7%，客栈占，客栈占5%；按面积；按面积分，商业经营占分，商业经营占46%，餐酒吧约占，餐酒吧约占17%。商业经营u丽江的成功经验道明了本质丽江的成功经验道明了本质先营造出一个魅力非凡、个性独特、不见得全面但在某几个点上非常先营造出一个魅力非凡、个性独特、不见得全面但在某几个点上非常瞩目贴心的故事背景。大量的人被这个故事所吸引，本地人开始在政府指导下加入这个故事，开始经营客瞩目贴心的故事背景。大量的人被这个故事所吸引，本地人开始在政府指导下加入这个故事，开始经营客栈、餐馆、小酒吧、特色精品店等，做起了商业。栈、餐馆、小酒吧、特色精品店等，做起了商业。u本地人逐渐爱上了这个故事，因为它不仅好听、好看，还带来了好生意！于是，更多的本地人加入，本地人逐渐爱上了这个故事，因为它不仅好听、好看，还带来了好生意！于是，更多的本地人加入，商业也就更加火爆，故事特色也就更加鲜明；而此时的故事已声名在外，大量的外地客开始涌入。故事随商业也就更加火爆，故事特色也就更加鲜明；而此时的故事已声名在外，大量的外地客开始涌入。故事随之也蜕变成另一种形式之也蜕变成另一种形式原来生活可以如此舒缓、惬意、懒散，大量的外地客迅速迷上了这里、这个故原来生活可以如此舒缓、惬意、懒散，大量的外地客迅速迷上了这里、这个故事，他们租下本地人正在经营、或空置的房子，参照本地建筑风情，按照自己的思路进行经营。十余年过事，他们租下本地人正在经营、或空置的房子，参照本地建筑风情，按照自己的思路进行经营。十余年过去了，本地人在租金上获得了远比自主经营更为丰厚的收益，而去了，本地人在租金上获得了远比自主经营更为丰厚的收益，而“新移民新移民”们也如愿过上了他们想要的生们也如愿过上了他们想要的生活。活。 这个例子启发我们，商业故事是要一步一步讲的，关键这个故事要能营造这个例子启发我们，商业故事是要一步一步讲的，关键这个故事要能营造一种向往、一种偏好、一种习惯，营造一个游客没事就想去的地方。在故一种向往、一种偏好、一种习惯，营造一个游客没事就想去的地方。在故事背景、情节成立之后，还要有大量的外客参与进来一起演绎这个故事，事背景、情节成立之后，还要有大量的外客参与进来一起演绎这个故事，而其载体就是而其载体就是度假商业。度假商业。案例启发案例启发案例启发23边边街：边边街：l项目定位不够清晰，缺乏主题与故事性；项目定位不够清晰，缺乏主题与故事性；l商业动线规划不合理，并未形成商业动线规划不合理，并未形成“大街小巷大街小巷”“”“逛逛”的概念，的概念，2.22.2公里长的公里长的商业街区商业街区, ,并未合理的设置商业岛并未合理的设置商业岛, ,其规划长度远远超出了商业疲劳尺度。其规划长度远远超出了商业疲劳尺度。l商业业态布局不合理，业态散乱且档次较低，同时并未形成良好的后期运商业业态布局不合理，业态散乱且档次较低，同时并未形成良好的后期运营管理体系。营管理体系。甲蕃古镇：甲蕃古镇：l项目缺乏系统完善的后期管理运营体系，致使项目在运营层面很难做到项目缺乏系统完善的后期管理运营体系，致使项目在运营层面很难做到“始始 终如一终如一”的服务宗旨。的服务宗旨。l项目对于建筑、园林、道路的细部维护不到位，导致项目的形象及品质感逐项目对于建筑、园林、道路的细部维护不到位，导致项目的形象及品质感逐 步下降。步下降。l项目商业故事缺乏延续性的特征，仅仅有故事形式，而并未形成故事灵魂。项目商业故事缺乏延续性的特征，仅仅有故事形式，而并未形成故事灵魂。准确的商业定位，独具特色的建筑设计，全方位、综合性、立体化的运营体系是商准确的商业定位，独具特色的建筑设计，全方位、综合性、立体化的运营体系是商业项目与度假项目持久再生的根本业项目与度假项目持久再生的根本. .4、九寨沟案例、九寨沟案例2424 九寨沟县宏观经济形势整体良好，各项经济指标均呈现持续、平稳的增长态势。与此同时，县九寨沟县宏观经济形势整体良好，各项经济指标均呈现持续、平稳的增长态势。与此同时，县城镇居民人均可支配收入的持续提升，人民的消费需求继续扩大，消费能力也日益提升，为项目城镇居民人均可支配收入的持续提升，人民的消费需求继续扩大，消费能力也日益提升，为项目今后的市场运作打下坚实的基础；今后的市场运作打下坚实的基础； 随着九寨沟整体规划由随着九寨沟整体规划由“观光游观光游”向向“休闲度假游休闲度假游”，由，由“沟内游，沟外住沟内游，沟外住”向向“沟内游，县沟内游，县城住城住”的战略型转变，旅游人文民俗资源的深入挖掘，将极大的拓展九寨沟旅游市场的纵深，为的战略型转变，旅游人文民俗资源的深入挖掘，将极大的拓展九寨沟旅游市场的纵深，为九寨沟旅游市场带来了新的活力，也为项目今后的发展带来了契机；九寨沟旅游市场带来了新的活力，也为项目今后的发展带来了契机； 高速交通路网及高速铁路的配套设施建设，将极大的改善九寨沟的通达网络，未来将吸引更多高速交通路网及高速铁路的配套设施建设，将极大的改善九寨沟的通达网络，未来将吸引更多的自驾游客群，为项目开拓度假旅游市场奠定基础；的自驾游客群，为项目开拓度假旅游市场奠定基础；四、九寨沟旅游分析四、九寨沟旅游分析四、九寨沟旅游分析四、九寨沟旅游分析九寨沟宏观经济、政府旅游规划、路网设施，为本案提供了良好的发展外环境。九寨沟宏观经济、政府旅游规划、路网设施，为本案提供了良好的发展外环境。1 1、九寨沟规划状况、九寨沟规划状况、九寨沟规划状况、九寨沟规划状况25旅游接待人数和旅游收入持续迅速增长，旅游业已成为九寨沟县的重要支柱产业。旅游接待人数和旅游收入持续迅速增长，旅游业已成为九寨沟县的重要支柱产业。旅游产品不断丰富，大大提高了游客的观赏性和参与性，从而提高了游客的停留时间，有效地拉动旅游产品不断丰富，大大提高了游客的观赏性和参与性，从而提高了游客的停留时间，有效地拉动了旅游从属产业经济的发展，拉动了地方社会收入的增长。了旅游从属产业经济的发展，拉动了地方社会收入的增长。旅游酒店配套及环境得到改善，星级酒店数量和规模得到提高，改善和增强了九寨沟旅游住宿环境，旅游酒店配套及环境得到改善，星级酒店数量和规模得到提高，改善和增强了九寨沟旅游住宿环境，提高了旅游接待能力。但是由于酒店布局过于集中、密度过大、使得宾馆资源未能充分得到利用。提高了旅游接待能力。但是由于酒店布局过于集中、密度过大、使得宾馆资源未能充分得到利用。九寨沟旅游人群以国内游客为主体，主要客源集中于川内、重庆及北京、上海、广东等经济发达地九寨沟旅游人群以国内游客为主体，主要客源集中于川内、重庆及北京、上海、广东等经济发达地区，海外入境游客人数保持了逐年增长的态势，主要集中在邻近中国大陆的亚洲国家和地区居民。区，海外入境游客人数保持了逐年增长的态势，主要集中在邻近中国大陆的亚洲国家和地区居民。旅游消费结构不合理，旅游消费单一。目前九寨沟综合人均消费旅游消费结构不合理，旅游消费单一。目前九寨沟综合人均消费1106元元/人次，其中景区门票和车票人次，其中景区门票和车票占比重较高，而购物、娱乐等消费所占比重偏低。占比重较高，而购物、娱乐等消费所占比重偏低。旅游产业链尚未完全建立，缺乏为游客提供休闲、娱乐场所与自助参与项目，这样就使来九寨沟的旅游产业链尚未完全建立，缺乏为游客提供休闲、娱乐场所与自助参与项目，这样就使来九寨沟的游客停留时间相对较短，食宿、娱乐等单项消费指标较低。游客停留时间相对较短，食宿、娱乐等单项消费指标较低。2 2、九寨沟旅游发展现状、九寨沟旅游发展现状、九寨沟旅游发展现状、九寨沟旅游发展现状 九寨沟旅游发展现状，九寨沟旅游发展现状，1、为本案呈现了一种趋势的可能、为本案呈现了一种趋势的可能 2、并提供了空白的市场契机。、并提供了空白的市场契机。26 九寨沟沟口商业已形成恶性循环态势，商业业态规划混乱，不具档次及特色，既无具有本土特九寨沟沟口商业已形成恶性循环态势，商业业态规划混乱，不具档次及特色，既无具有本土特色的餐饮，又无具有个性的主题餐厅、酒吧及具备一定特色的茶坊；同时，特色旅游商品不精致色的餐饮，又无具有个性的主题餐厅、酒吧及具备一定特色的茶坊；同时，特色旅游商品不精致不够档次，因此很难让游客停留，也就无法刺激游客的消费热情。不够档次，因此很难让游客停留，也就无法刺激游客的消费热情。 九寨沟老县城商业环境九寨沟老县城商业环境“脏、乱、差脏、乱、差”，商业形式较为初级，业态规划仅以满足当地人日常生，商业形式较为初级，业态规划仅以满足当地人日常生活为需求，因此无法吸引游客前来消费。活为需求，因此无法吸引游客前来消费。 九寨沟新县城规划起步较晚，商业环境较好，业态规划也主以餐饮及休闲娱乐为主，但人气明九寨沟新县城规划起步较晚，商业环境较好，业态规划也主以餐饮及休闲娱乐为主，但人气明显不足，消费人群仅为九寨沟县本地居民；因缺乏具有特色的商业街区，亦无法吸引游客前来消显不足，消费人群仅为九寨沟县本地居民；因缺乏具有特色的商业街区，亦无法吸引游客前来消费；费； 根据调研数据，商家总体上看好未来九寨沟新县城的发展，认可未来新区的规划前景。同时也根据调研数据，商家总体上看好未来九寨沟新县城的发展，认可未来新区的规划前景。同时也比较认可未来南坪古镇项目的发展，对于入驻本项目，商家关注度最高的分别是市场氛围、后期比较认可未来南坪古镇项目的发展，对于入驻本项目，商家关注度最高的分别是市场氛围、后期运营管理及价格，因此项目未来的人气及后期管理决定着未来商家的入驻情况。运营管理及价格，因此项目未来的人气及后期管理决定着未来商家的入驻情况。 3 3、 商业发展概况商业发展概况商业发展概况商业发展概况沟口商业的规划混乱、老县城的脏、乱、差，为本案的商业规划提供了市场契机。沟口商业的规划混乱、老县城的脏、乱、差，为本案的商业规划提供了市场契机。2727县城宾馆较少县城宾馆较少从分布情况来看，九寨沟酒店目前主要集中于沟口彭丰村及漳扎镇白水河沿从分布情况来看，九寨沟酒店目前主要集中于沟口彭丰村及漳扎镇白水河沿线。而县城目前仅有线。而县城目前仅有8家酒店，档次较好的酒店有家酒店，档次较好的酒店有3家，分别为黄埔大酒店、万豪酒店、九力商家，分别为黄埔大酒店、万豪酒店、九力商务酒店。务酒店。九寨沟酒店接待能力需要进一步加强九寨沟酒店接待能力需要进一步加强随着绵九高速的开通，航空条件的改善及未来高铁的随着绵九高速的开通，航空条件的改善及未来高铁的开通，将会给九寨沟的接待能力增加更大的压力，这意味着我们项目的酒店、客栈面临巨大的开通，将会给九寨沟的接待能力增加更大的压力，这意味着我们项目的酒店、客栈面临巨大的机会。机会。大部分星级酒店商务及娱乐配套较弱大部分星级酒店商务及娱乐配套较弱根据调研数据来看，九寨沟目前五星级酒店客房数量根据调研数据来看，九寨沟目前五星级酒店客房数量在在500-1000间左右，配套大型会议室、餐饮、娱乐、休闲等设施；四星级酒店客房数量分布在间左右，配套大型会议室、餐饮、娱乐、休闲等设施；四星级酒店客房数量分布在80-276之间，部分有餐饮、娱乐及小型会议室；客栈的客房数量分布在之间，部分有餐饮、娱乐及小型会议室；客栈的客房数量分布在40-60之间，配套较为之间，配套较为简陋。除了五星级酒店及少量四星级商务酒店配套较为齐全外，大部分星级酒店商务及娱乐配简陋。除了五星级酒店及少量四星级商务酒店配套较为齐全外，大部分星级酒店商务及娱乐配套较弱。套较弱。4 4、酒店宾馆发展概况、酒店宾馆发展概况、酒店宾馆发展概况、酒店宾馆发展概况 酒店接待能力较弱、配套较差，为本案酒店向高端、特色方向发展提供了契机。酒店接待能力较弱、配套较差，为本案酒店向高端、特色方向发展提供了契机。酒店接待能力较弱、配套较差，为本案酒店向高端、特色方向发展提供了契机。酒店接待能力较弱、配套较差，为本案酒店向高端、特色方向发展提供了契机。28u 综上所述，九寨旅游目前缺乏好的旅游集散地、综上所述，九寨旅游目前缺乏好的旅游集散地、民俗体验中心、亲水公园、完整的旅游线路、完善的民俗体验中心、亲水公园、完整的旅游线路、完善的度假旅游产品，项目存在巨大的市场机遇。度假旅游产品，项目存在巨大的市场机遇。分析结论分析结论分析结论分析结论九寨沟目前整体商业状况较为混乱，商业形态较为初级，尚无大型的休闲娱乐中心，缺乏高端和具九寨沟目前整体商业状况较为混乱，商业形态较为初级，尚无大型的休闲娱乐中心，缺乏高端和具有本地特色的餐饮、具有个性的主题酒吧、特色茶楼以及精致旅游商品，这也为南坪古镇今后的发有本地特色的餐饮、具有个性的主题酒吧、特色茶楼以及精致旅游商品，这也为南坪古镇今后的发展带来了绝好的机会；展带来了绝好的机会； 九寨沟酒店集中分布于九寨沟景区沟口附近，周边娱乐休闲配套设施严重不足且档次较低，伴随着九寨沟酒店集中分布于九寨沟景区沟口附近，周边娱乐休闲配套设施严重不足且档次较低，伴随着南坪古镇的打造，将会吸引更多的游客住宿、体验、游玩，这也为项目酒店和客栈带来了发展机会；南坪古镇的打造，将会吸引更多的游客住宿、体验、游玩，这也为项目酒店和客栈带来了发展机会； 根据调研数据显示，商家普遍看好未来九寨沟县新区的发展，认可南坪古镇的发展前景，对于是否根据调研数据显示，商家普遍看好未来九寨沟县新区的发展，认可南坪古镇的发展前景，对于是否入驻本项目，其关注度最高的问题主要集中在市场氛围、后期运营管理及租金水平。入驻本项目，其关注度最高的问题主要集中在市场氛围、后期运营管理及租金水平。29Part 2项目整体定位项目整体定位一、战略定位一、战略定位二、形象定位二、形象定位三、功能定位三、功能定位四、产品定位四、产品定位五、市场定位五、市场定位1 1战略定位战略定位战略定位战略定位打造九寨首席民俗观光旅游度假小镇打造九寨首席民俗观光旅游度假小镇九寨风景人所共知，九寨民俗，对外称秘，本案深挖九寨民俗，白马舞、南坪小调、羌笛及其制作工艺，白马涂墨节、熊猫舞、朝哲祝酒词，白马服饰、九寨民居、风情饮食引力无限，南坪古镇将成为九寨游必游的民俗观光旅游度假之所。312 2形象定位形象定位形象定位形象定位n 鉴于九寨沟风景名胜区巨大的知名度及影响力，南坪古镇的项目定位，既要积极地借势九寨沟，又要避鉴于九寨沟风景名胜区巨大的知名度及影响力，南坪古镇的项目定位，既要积极地借势九寨沟，又要避免为其巨大的声浪所淹没。因此，可以将南坪古镇打造成全面展现九寨历史民俗万象精华、深入体验九寨免为其巨大的声浪所淹没。因此，可以将南坪古镇打造成全面展现九寨历史民俗万象精华、深入体验九寨独特生活方式的旅游目的地，从而与九寨沟景区的自然景观互补，形成不同的游览方向；独特生活方式的旅游目的地，从而与九寨沟景区的自然景观互补，形成不同的游览方向；n 未来的南坪古镇，是一个动静相宜的欢憩天堂；同时，考虑有别于丽江等知名度假胜地的风情，可充分未来的南坪古镇，是一个动静相宜的欢憩天堂；同时，考虑有别于丽江等知名度假胜地的风情，可充分结合九寨沟当地的民俗民风，将结合九寨沟当地的民俗民风，将“野野”的概念挖掘透彻的概念挖掘透彻这种这种“野野”，可以是原始彪悍的少数民族风情，可以是原始彪悍的少数民族风情，更可以是行为的豪放、性格的奔放、内心的狂野、聚会的狂欢、心情的释放，将其打造为九寨生活方式的更可以是行为的豪放、性格的奔放、内心的狂野、聚会的狂欢、心情的释放，将其打造为九寨生活方式的独特灵魂。独特灵魂。“ 醇风白水醇风白水 狂欢之都狂欢之都 ”32“醇醇”有厚重、回味、微醺之意，有厚重、回味、微醺之意，“风风”意指历史民俗千年积累而成的民风，意指历史民俗千年积累而成的民风，“醇醇风风”二字蕴意虽世风不古、但南坪大有古风，建筑、街巷、民俗观光、客栈、酒吧二字蕴意虽世风不古、但南坪大有古风，建筑、街巷、民俗观光、客栈、酒吧食肆，白水河畔醇厚民俗的万象精华展示，是南坪古镇最核心的商业符号。食肆，白水河畔醇厚民俗的万象精华展示，是南坪古镇最核心的商业符号。白天，这里是游客流连忘返的摄影胜地白天，这里是游客流连忘返的摄影胜地醇风白水醇风白水醇风白水醇风白水33狂欢之都狂欢之都狂欢之都狂欢之都南坪古镇最终将沉淀为大九寨独特生活方式的栖息地，这种生活方式的核心与灵魂南坪古镇最终将沉淀为大九寨独特生活方式的栖息地，这种生活方式的核心与灵魂就是就是“狂野狂野”，奔放彪悍的民族风情，狂放自在的个人体验，这一切都在清明的夜，奔放彪悍的民族风情，狂放自在的个人体验，这一切都在清明的夜色当中得以释放：色当中得以释放：n狂野的开市仪式，奔放的广场狂欢，人气鼎沸的滨水酒吧；n或把酒言欢，或载歌载舞，或三五挚友把臂踉跄而行，总之，疯狂享受这天赐的九寨吧夜晚，这里是狂野奔放的自由之都！夜晚，这里是狂野奔放的自由之都！34九黄线旅游的集散地九黄线旅游的集散地l五星级酒店l主题客栈l大型风情娱乐街区民俗文化体验中心民俗文化体验中心l泛博物馆广场l博物馆l本土风情餐饮街区九寨亲水体验中心九寨亲水体验中心l主题水上乐园l滨水酒吧街l温泉养生SPA影视主题拍摄区影视主题拍摄区l玄幻影视片场l主题商业街区l旅游学院打造九寨首席民俗观光旅游度假小镇打造九寨首席民俗观光旅游度假小镇3 3功能定位功能定位功能定位功能定位35u 通过深入研究九寨沟的市场状况，并结合我们的考察结果，我们对南坪古镇的业态定位通过深入研究九寨沟的市场状况，并结合我们的考察结果，我们对南坪古镇的业态定位如下：如下：u 商业部分总建筑面积约商业部分总建筑面积约125679 ，其中五星酒店占，其中五星酒店占48%，院落式客栈群及主题客栈约占，院落式客栈群及主题客栈约占30%；主题餐厅及酒吧约；主题餐厅及酒吧约15%，特色商品店约占，特色商品店约占7%。业态构成业态构成业态配比业态配比五星级酒店五星级酒店(含温泉养生含温泉养生SPA区区)48%主题客栈及院落式客栈群主题客栈及院落式客栈群30%主题餐厅、酒吧区主题餐厅、酒吧区15%特色商品店特色商品店7%4 4产品定位产品定位产品定位产品定位集客栈、酒吧、食肆、特色购物之民俗大成的商业小镇集客栈、酒吧、食肆、特色购物之民俗大成的商业小镇36目标客户群目标客户群目标客户群分析目标客户群分析u九寨沟的游客群九寨沟的游客群l自助游客自助游客自助游客已经逐渐成为主流的旅行方式，主要集中分自助游客已经逐渐成为主流的旅行方式，主要集中分布在布在2545岁中青年，他们富有冒险精神，喜欢新奇岁中青年，他们富有冒险精神，喜欢新奇之物，神秘事物，喜欢到风景优美之地感受自然或风之物，神秘事物，喜欢到风景优美之地感受自然或风土认人情，当丽江、阳朔、凤凰、甘孜走遍之后，他土认人情，当丽江、阳朔、凤凰、甘孜走遍之后，他们还可以去哪里？本案的出项将为他们提供这样一个们还可以去哪里？本案的出项将为他们提供这样一个场所。场所。l跟团旅游者跟团旅游者九寨可以玩七天吗？自助游一路走走停停可以，跟团九寨可以玩七天吗？自助游一路走走停停可以，跟团却很难玩七天。玩三天却很难玩七天。玩三天 其余四天怎么办？本案出现后其余四天怎么办？本案出现后九寨就可玩上九寨就可玩上7天，没事可以在周边寨子转转，或者待天，没事可以在周边寨子转转，或者待在古镇里面晒晒太阳在古镇里面晒晒太阳有那么一群人，他们渴望九寨成为一个可以让他们玩有那么一群人，他们渴望九寨成为一个可以让他们玩长点的地方。长点的地方。u本土居民及外来常住本土居民及外来常住人群人群l 目前九寨沟县尚未出现较为集中、品类丰富的娱乐区，本地居民及外来常目前九寨沟县尚未出现较为集中、品类丰富的娱乐区，本地居民及外来常住人群日常的娱乐生活枯燥单一。南坪古镇的开发，应在一定程度满足这部住人群日常的娱乐生活枯燥单一。南坪古镇的开发，应在一定程度满足这部分人的需求。分人的需求。5.5.市场定位市场定位市场定位市场定位目标客户群目标客户群需求分析需求分析投资者投资者在当前的房产政策下，普通房产投资者正在逆转思路，从住宅在当前的房产政策下，普通房产投资者正在逆转思路，从住宅投资转向其他方面，本案成为其中一个可能。投资转向其他方面，本案成为其中一个可能。经营者经营者全国范围的商家全国范围的商家在全国范围内，无论是特色商家在全国范围内，无论是特色商家 还是主力店商家，都在寻找还是主力店商家，都在寻找具有特色的项目入驻，不但可增强效益，更可增强品牌知名度。具有特色的项目入驻，不但可增强效益，更可增强品牌知名度。南坪古镇无疑具有如此吸引力。南坪古镇无疑具有如此吸引力。九寨本地商家九寨本地商家虽然拥有得天独厚的九寨沟风景区，但是除了景区商家获益之虽然拥有得天独厚的九寨沟风景区，但是除了景区商家获益之外，县城商家依然以本地人为消费群。利润较低，他们需要一外，县城商家依然以本地人为消费群。利润较低，他们需要一个统一打造的具有集群效应的商业群吸引游客，进而获得较高个统一打造的具有集群效应的商业群吸引游客，进而获得较高利润。利润。游客变商家游客变商家纵观国内旅游发展市场，无论是丽江、鼓浪屿、还是三亚，都纵观国内旅游发展市场，无论是丽江、鼓浪屿、还是三亚，都存在大量的将生活融入经营的商家，他们在寻找一种生活方式，存在大量的将生活融入经营的商家，他们在寻找一种生活方式，丽江开店年年攀升的经营成本，已经充分说明了游客对这种生丽江开店年年攀升的经营成本，已经充分说明了游客对这种生活方式的热衷，本案具有巨大的市场空间。活方式的热衷，本案具有巨大的市场空间。38Part 3产品发展建议产品发展建议一、规划理念一、规划理念二、整体布局二、整体布局三、业态规划及动线组织三、业态规划及动线组织四、建筑风格四、建筑风格五、单体设计五、单体设计六、街区设计六、街区设计七、节点设计七、节点设计八、典型空间设计八、典型空间设计九、衔接点设计九、衔接点设计十、物业管理建议十、物业管理建议十一、分期开发策略十一、分期开发策略39391 1规划理念规划理念规划理念规划理念规规划划理理念念-1规规划划理理念念-2 一个成功的旅游度假项目，应是自然人文资源、独特的一个成功的旅游度假项目，应是自然人文资源、独特的生活方式与纯粹本土特色的个人体验三者之间的融合。南坪生活方式与纯粹本土特色的个人体验三者之间的融合。南坪古镇的规划，除了充分挖掘与运用本土的人文民俗元素之外，古镇的规划，除了充分挖掘与运用本土的人文民俗元素之外，更要注重对更要注重对“狂欢狂欢”二字在建筑、景观、小品等方面的全方二字在建筑、景观、小品等方面的全方位诠释。位诠释。 南坪古镇具体的建筑规划及业态设计，要充分考虑人的南坪古镇具体的建筑规划及业态设计，要充分考虑人的尺度与商业本质。在尺度感方面，要充分考虑疲劳尺度尺度与商业本质。在尺度感方面，要充分考虑疲劳尺度（大约是（大约是6080m）和）和“意犹未尽意犹未尽”的尺度（即两个基本循的尺度（即两个基本循环，一个基本循环大约为环，一个基本循环大约为300m）；在商业本质方面，根据）；在商业本质方面，根据不同的业态，建筑设计也应有所区别。不同的业态，建筑设计也应有所区别。40高端精品院落式客栈群、特色食肆、特色商品区高端精品院落式客栈群、特色食肆、特色商品区五星级酒店五星级酒店温泉温泉SPA大大门门、广广场场及及博博物物馆馆滨水酒吧区、主题客栈、主题餐饮区滨水酒吧区、主题客栈、主题餐饮区2 2、组团建议、组团建议、组团建议、组团建议4131 业态规划 u 通过深入研究九寨沟的市场状况，并结合我们的考察结果，我们对南坪古镇的业态定位通过深入研究九寨沟的市场状况，并结合我们的考察结果，我们对南坪古镇的业态定位如下：如下：u商业部分总建筑面积约商业部分总建筑面积约125679 ，其中五星酒店占，其中五星酒店占48%，院落式客栈群及主题客栈约占，院落式客栈群及主题客栈约占30%；主题餐；主题餐厅及酒吧约厅及酒吧约15%，特色商品店约占，特色商品店约占7%。业态构成业态构成业态配比业态配比店铺形态店铺形态五星级酒店五星级酒店(含温含温泉养生泉养生SPA区区)48%度假兼顾商务产品度假兼顾商务产品主题客栈及院落式主题客栈及院落式客栈群客栈群30%考虑到便于招商，建议将一个院落式客栈分为数个单店，单店的面积约考虑到便于招商，建议将一个院落式客栈分为数个单店，单店的面积约为为300600（其中天井只算占地面积，不计建筑面积）。（其中天井只算占地面积，不计建筑面积）。南坪古镇是具有浓郁本土魅力的商业群落，不宜采用南坪古镇是具有浓郁本土魅力的商业群落，不宜采用3层以上的建筑形层以上的建筑形态，应尽可能采用态，应尽可能采用23层或层或2层半的形式，从而形成舒缓、惬意的商业层半的形式，从而形成舒缓、惬意的商业空间；空间；主题餐厅、酒吧区主题餐厅、酒吧区15%单店面积约为单店面积约为200，比较适中的尺度兼顾宽松的心情以及亲密感，局，比较适中的尺度兼顾宽松的心情以及亲密感，局部可适当扩大，但原则上不超过部可适当扩大，但原则上不超过600 ；特色商品店特色商品店7%单店面积约为单店面积约为20100 。3 3业态规划及动线组织业态规划及动线组织业态规划及动线组织业态规划及动线组织423 3业态规划及动线组织业态规划及动线组织业态规划及动线组织业态规划及动线组织n 南坪古镇的街巷设计宜充分演绎项目形象定位南坪古镇的街巷设计宜充分演绎项目形象定位“醇风白水，狂欢之都醇风白水，狂欢之都” ，并与业态规划相符，并与业态规划相符从北向从北向南，通过从静至闹的视觉过渡，高度浓缩、全面展示九寨沟历史民俗，使游客心情逐步走向狂欢。南，通过从静至闹的视觉过渡，高度浓缩、全面展示九寨沟历史民俗，使游客心情逐步走向狂欢。建议如建议如下图所示：下图所示：狂欢广场：演绎狂放狂欢广场：演绎狂放的视觉盛宴，具体功的视觉盛宴，具体功能容后阐述。能容后阐述。面具街：本区域功能为高端面具街：本区域功能为高端精品客栈，以精品客栈，以舞面具为主舞面具为主题，营造旖旎神秘之美；题，营造旖旎神秘之美； 武士街：系喧闹的餐饮酒吧核武士街：系喧闹的餐饮酒吧核心大街，街巷设计以心大街，街巷设计以“遗忘千遗忘千年的白马武士年的白马武士”为主题，营造为主题，营造远古战士的豪放遗世之美；远古战士的豪放遗世之美； 踉跄酒吧区：本区域为南坪踉跄酒吧区：本区域为南坪古镇最为热闹的区域，以酒古镇最为热闹的区域，以酒文化为主题，营造酒后把臂文化为主题，营造酒后把臂踉跄的自由之美。踉跄的自由之美。不老街：是温泉不老街：是温泉SPA中心大街，中心大街，以长生不老的神仙主题，营造以长生不老的神仙主题，营造神话浪漫的怡人之美；神话浪漫的怡人之美；烟厂街：本区域功能为水畔烟厂街：本区域功能为水畔食肆，以食肆，以“赶烟厂赶烟厂”为主题，为主题，营造罂粟的邪恶之美；营造罂粟的邪恶之美； 琵琶街：本区域系琵琶街：本区域系高端精品客栈向喧高端精品客栈向喧闹的餐饮酒吧的过闹的餐饮酒吧的过渡区域，以渡区域，以“南坪南坪小调小调”为主题，营为主题，营造细腻、亲切的悠造细腻、亲切的悠扬之美；扬之美； 古镇游记古镇游记见、闻、听、感见、闻、听、感n 如果去南坪古镇，这里的开街仪式一定能不能错过，当霞光升起的时候，这里的狂欢也将开场。远远就能看见五彩的狼如果去南坪古镇，这里的开街仪式一定能不能错过，当霞光升起的时候，这里的狂欢也将开场。远远就能看见五彩的狼烟冉冉升起，让人不禁遥想当年这些白马藏人中是否是发生过烽火戏诸侯的故事。烟冉冉升起，让人不禁遥想当年这些白马藏人中是否是发生过烽火戏诸侯的故事。n 近了到了，在大门口已经能看到狂欢广场上大家载歌载舞，近了到了，在大门口已经能看到狂欢广场上大家载歌载舞，16支藏族筒钦分列大门两旁，也许当年土司们凯旋回营时，支藏族筒钦分列大门两旁，也许当年土司们凯旋回营时，就是这种的庄严狂欢的热闹景象。尽情的加入进去吧，不用羞于青涩的步伐，照着跳也好，随意舞也罢，释放自己就好。就是这种的庄严狂欢的热闹景象。尽情的加入进去吧，不用羞于青涩的步伐，照着跳也好，随意舞也罢，释放自己就好。n 当开街仪式结束后，如果向右走，就是面具街了，各式各样的面具都有一个美丽动人的传说，选择自己喜欢的面具带上，当开街仪式结束后，如果向右走，就是面具街了，各式各样的面具都有一个美丽动人的传说，选择自己喜欢的面具带上，可想起了可想起了大明宫词大明宫词中太平公主接下薛绍面具的那一刻，也许你也想和谁在此演演这个浪漫的邂逅。中太平公主接下薛绍面具的那一刻，也许你也想和谁在此演演这个浪漫的邂逅。n 走到这条街头再之字折回，就是烟厂街了，沿着水岸有一些以罂粟为主题的小小食坊，墙上大朵的罂粟彩绘红、黄、蓝、走到这条街头再之字折回，就是烟厂街了，沿着水岸有一些以罂粟为主题的小小食坊，墙上大朵的罂粟彩绘红、黄、蓝、紫热烈绽放，有人在水岸边吃着罂粟形状的糕点、喝着酥油茶，晒着太阳。当然在这里还可以听到对岸紫热烈绽放，有人在水岸边吃着罂粟形状的糕点、喝着酥油茶，晒着太阳。当然在这里还可以听到对岸“琵琶街琵琶街”掠过水面掠过水面隐隐传来的南坪小调，这音乐的清雅此时、此刻、刚刚好隐隐传来的南坪小调，这音乐的清雅此时、此刻、刚刚好n 过了琵琶街以南就是过了琵琶街以南就是“武士街武士街”，沿街有一些白马武士的雕像，个个看起来都是那么勇猛善战，除了看还可以吃吃武士，沿街有一些白马武士的雕像，个个看起来都是那么勇猛善战，除了看还可以吃吃武士们吃的特殊菜谱，筷子自然是不必了，用手、用刀、用剑随便你，烈酒、烤全羊、原生炖羊肉、野生药材补汤，随便点。这们吃的特殊菜谱，筷子自然是不必了，用手、用刀、用剑随便你，烈酒、烤全羊、原生炖羊肉、野生药材补汤，随便点。这里吃饭不能太斯文，大块吃肉、大碗喝酒最好，要是能先喊一嗓子：酒家，来二坛青稞酒、里吃饭不能太斯文，大块吃肉、大碗喝酒最好，要是能先喊一嗓子：酒家，来二坛青稞酒、5斤牦牛肉，吃来更过瘾。斤牦牛肉，吃来更过瘾。n 再往南就是沿河踉跄酒吧区，这里不是秦淮河，后庭花也过了时。倒映在水面的灯红酒绿却像罂粟一样让人不可自拔，再往南就是沿河踉跄酒吧区，这里不是秦淮河，后庭花也过了时。倒映在水面的灯红酒绿却像罂粟一样让人不可自拔，摇滚的人们，在呐喊中相识，三五成群，踉踉跄跄的醉态在灯光下也有一种迷醉的美。摇滚的人们，在呐喊中相识，三五成群，踉踉跄跄的醉态在灯光下也有一种迷醉的美。n 此时往东就是此时往东就是“不老街不老街”，试想在冬天的时候在此泡泡温泉，看漫天飞雪，是怎样一番惬意的景象，而旁边就是锦江宾，试想在冬天的时候在此泡泡温泉，看漫天飞雪，是怎样一番惬意的景象，而旁边就是锦江宾馆，如果你想住在高处一揽古镇全貌，或者还有几个商务会议要开，这就是最好的选择。南坪古镇，身狂野，心自由馆，如果你想住在高处一揽古镇全貌，或者还有几个商务会议要开，这就是最好的选择。南坪古镇，身狂野，心自由3 3业态规划及动线组织业态规划及动线组织业态规划及动线组织业态规划及动线组织商业故事演绎 4432 业态规划 172863549u 商业内街的主要商业岛有商业内街的主要商业岛有9个，项目的业态分布即以这些商业岛为枢纽。根据功能分区，我个，项目的业态分布即以这些商业岛为枢纽。根据功能分区，我们将们将9个商业岛进行分成个商业岛进行分成3组，并进行具体的业态规划。组，并进行具体的业态规划。商业岛组商业岛组业态分布业态分布以院落式客栈为主体，在客栈的门房区域，以院落式客栈为主体，在客栈的门房区域，可设置少量本土特色店，如可设置少量本土特色店，如舞面具、民族舞面具、民族服饰、手工艺品，并分布少量主题休闲餐饮服饰、手工艺品，并分布少量主题休闲餐饮是院落式客栈群、主题酒吧、主题客栈、品是院落式客栈群、主题酒吧、主题客栈、品牌主力店（如星巴克、必胜客等）、主题餐牌主力店（如星巴克、必胜客等）、主题餐饮、特色商品店的聚集区，要突出本区的饮、特色商品店的聚集区，要突出本区的“热闹热闹”与与“欢畅欢畅”。本区是内街的核心，也是未来人流的集聚地本区是内街的核心，也是未来人流的集聚地之一，场所感的营造极为重要。业态分布有之一，场所感的营造极为重要。业态分布有主题餐饮和特色商品，以主题餐饮为主。主题餐饮和特色商品，以主题餐饮为主。3 3业态规划及动线组织业态规划及动线组织业态规划及动线组织业态规划及动线组织45453 3业态规划及动线组织业态规划及动线组织业态规划及动线组织业态规划及动线组织动线的设计，重点考虑以动线的设计，重点考虑以下三点：下三点： 在项目内部，注意商业在项目内部，注意商业岛与重要节点的设置；岛与重要节点的设置； 考虑与永丰上中下三寨考虑与永丰上中下三寨之间的合理过渡与衔接。之间的合理过渡与衔接。由于项目占地面积较小，由于项目占地面积较小，商业纵深严重不足，必商业纵深严重不足，必须通过科学的动线设计，须通过科学的动线设计，扩大基本逛街循环，构扩大基本逛街循环，构建建“意犹未尽意犹未尽”的尺度。的尺度。内外循环之间要相互衔内外循环之间要相互衔接，自然过渡。接，自然过渡。内部循环内部循环：由两个小循环构成，：由两个小循环构成，A：商业内街小循环，大约为：商业内街小循环，大约为700m; B：五星级酒店及温泉：五星级酒店及温泉SPA区域的小循环，大约为区域的小循环，大约为800m；内部小循环内部小循环外部大循环外部大循环温泉温泉SPA外部循环外部循环：通过将进入永丰三寨的主要路线连接起来，构成项目与上中：通过将进入永丰三寨的主要路线连接起来，构成项目与上中下寨之间的循环。该循环可利用中间的市政路，分割成两个小的循环路下寨之间的循环。该循环可利用中间的市政路，分割成两个小的循环路线；各动线以广场作为结点进行交叉。同时建议争取政府支持，将项目线；各动线以广场作为结点进行交叉。同时建议争取政府支持，将项目周边的通过性交通重新组织，避免车流滚滚或形成拥堵，破坏项目的风周边的通过性交通重新组织，避免车流滚滚或形成拥堵，破坏项目的风情；未来的到达性交通则可直接进入外部停车场。情；未来的到达性交通则可直接进入外部停车场。五星级酒店五星级酒店内部广场内部广场外部功能区外部功能区33 动线组织46内街循环内街循环3 3动线组织及业态规划动线组织及业态规划动线组织及业态规划动线组织及业态规划34 逛街循环u目前南坪古镇的建筑规划，基本的逛街循环、节点和商业岛都已呈现。目前南坪古镇的建筑规划，基本的逛街循环、节点和商业岛都已呈现。内街的逛街循环，大约为内街的逛街循环，大约为700m，构成三个基本逛街循环，达到了，构成三个基本逛街循环，达到了“意犹未尽意犹未尽”的逛街尺度；的逛街尺度；l该循环有该循环有3个小循环，每个小循环大约为个小循环，每个小循环大约为400m，形成了基本的逛街尺度；，形成了基本的逛街尺度；l其中大街长约其中大街长约350m，小巷长约，小巷长约120m，大致符合商业规律和人的疲劳尺度。，大致符合商业规律和人的疲劳尺度。基本循环基本循环-1：本环线将大门、广场与内街串联起来，建筑设计应注重与大门、广场之间的过渡与衔接，：本环线将大门、广场与内街串联起来，建筑设计应注重与大门、广场之间的过渡与衔接，创造和谐的场所感；业态规划则应充分切题，点透项目的经营主题；创造和谐的场所感；业态规划则应充分切题，点透项目的经营主题；基本循环基本循环-2：本环线位于内街的中心，建筑应：本环线位于内街的中心，建筑应极为精萃，能传神地呈现本土特色，极为精萃，能传神地呈现本土特色，业态则精彩纷呈；业态则精彩纷呈；基本循环基本循环-3：本环线位于内街的西段，本区是进入项目的重要入口之一，其仪式感、场所感的营造及业：本环线位于内街的西段，本区是进入项目的重要入口之一，其仪式感、场所感的营造及业态的规划也不容忽视。态的规划也不容忽视。基本循环基本循环-1基本循环基本循环-2基本循环基本循环-34741 建筑风格4 4建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格u 九寨沟县的民族构成以汉族和白马藏族为主，其中汉族约占到九寨沟县的民族构成以汉族和白马藏族为主，其中汉族约占到60%60%，主要来自陕西、甘肃，主要来自陕西、甘肃等西北地区；藏族约占等西北地区；藏族约占30%30%，此外还有少量的回族，基本没有羌族的踪影。经过长期的民族融，此外还有少量的回族，基本没有羌族的踪影。经过长期的民族融合，藏族已基本汉化，生活习俗与建筑形态大致趋同，以西北的民居文化为主。合，藏族已基本汉化，生活习俗与建筑形态大致趋同，以西北的民居文化为主。u 本区若是凭空地出现一些异类建筑，必将与本土人的文化认同心理发生冲突，也违背了本区若是凭空地出现一些异类建筑，必将与本土人的文化认同心理发生冲突，也违背了“只有本地人喜欢，外地人才可能喜欢只有本地人喜欢，外地人才可能喜欢”的商业规律。有鉴于此，我们对南坪古镇的整体建筑的商业规律。有鉴于此，我们对南坪古镇的整体建筑风格定位为现代九寨民居风格风格定位为现代九寨民居风格要求兼顾建筑伦理与舒适度：要求兼顾建筑伦理与舒适度：现代九寨民居建筑风格现代九寨民居建筑风格白马村寨：自然分布，错落有致。白马村寨：自然分布，错落有致。48现代徽派建筑：万科第五园现代徽派建筑：万科第五园北京四合院北京四合院现代北京四合院：观塘别墅现代北京四合院：观塘别墅传统徽派建筑传统徽派建筑42 建筑设计手法4 4建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格目前国内对现代民居已有比较成熟的做法，主要代表有现代北方四合院、现代徽派民居、现代岭南民居和现代川西民居等，目前国内对现代民居已有比较成熟的做法，主要代表有现代北方四合院、现代徽派民居、现代岭南民居和现代川西民居等，这些做法值得深入借鉴。这些做法值得深入借鉴。4942 建筑设计手法4 4建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格南坪古镇的建筑设计没有可具体参照的案例，需要建筑师有选择地提炼九寨沟的建筑元素与民俗符号，南坪古镇的建筑设计没有可具体参照的案例，需要建筑师有选择地提炼九寨沟的建筑元素与民俗符号，形成具有浓烈九寨风格的新建筑。大南坪片区的整体建筑风格应当协调，让本地人看起来异常亲切。此形成具有浓烈九寨风格的新建筑。大南坪片区的整体建筑风格应当协调，让本地人看起来异常亲切。此外，外，“设计有想法，建筑很糟糕设计有想法，建筑很糟糕”也是目前川内大部分景区建筑的通病，在此必须予以规避。也是目前川内大部分景区建筑的通病，在此必须予以规避。传统九寨民居传统九寨民居现代九寨民居现代九寨民居？505 5单体设计单体设计单体设计单体设计 / / 设计蓝本设计蓝本设计蓝本设计蓝本51 设计蓝本永丰乡殷家大院永丰乡殷家大院一进院一进院 一进院堂屋一进院堂屋 一、二进院之间的甬道一、二进院之间的甬道u 关于南坪古镇的单体建设，我们建议以本土富有历史韵味与传统气息的永丰乡殷家大院为关于南坪古镇的单体建设，我们建议以本土富有历史韵味与传统气息的永丰乡殷家大院为设计蓝本，根据现代人的活动尺度与审美取向，按照现代九寨民居建筑风格进行改进设计。单设计蓝本，根据现代人的活动尺度与审美取向，按照现代九寨民居建筑风格进行改进设计。单体的设计，要充分考虑空间的尺度感和未来营业的顺畅。体的设计，要充分考虑空间的尺度感和未来营业的顺畅。u 殷家大院为清朝末期的建筑，建筑格局为二重进院，庭院之间通过狭长的甬道进行连通，殷家大院为清朝末期的建筑，建筑格局为二重进院，庭院之间通过狭长的甬道进行连通，建筑形态随形就势、高低有序、自然错落，反映着典型的汉族长幼有序的伦理思想，是极为典建筑形态随形就势、高低有序、自然错落，反映着典型的汉族长幼有序的伦理思想，是极为典型的本土建筑形态。型的本土建筑形态。51二进院堂屋二进院堂屋 光绪年间的牌匾光绪年间的牌匾 一、二进院之间的甬道一、二进院之间的甬道庭院庭院门廊门廊5 5单体设计单体设计单体设计单体设计 / / 设计蓝本设计蓝本设计蓝本设计蓝本51 设计蓝本52u 外立面的设计，是塑造街巷风外立面的设计，是塑造街巷风情的极为重要的一环，因而要注情的极为重要的一环，因而要注重与街巷名称的融合，这里除了重与街巷名称的融合，这里除了保持整体建筑风格的统一与建筑保持整体建筑风格的统一与建筑形态的协调之外，要尤为重视街形态的协调之外，要尤为重视街铺门面与橱窗的设计。铺门面与橱窗的设计。u 同时，为了营造舒适的街区感，同时，为了营造舒适的街区感，主要临街面的建筑高度也应有所主要临街面的建筑高度也应有所控制，该高度与街面宽度之间的控制，该高度与街面宽度之间的平均比例控制在平均比例控制在1：2之内，即主之内，即主街的宽度约为街的宽度约为12m。5 5单体设计单体设计单体设计单体设计 / / 外立面外立面外立面外立面52 外立面成都宽窄巷子成都宽窄巷子53u 相对于街巷，庭院是一个半公共空间。庭院的设计，注重以下两点：相对于街巷，庭院是一个半公共空间。庭院的设计，注重以下两点： 一要强调与室内空间的对比，一要强调与室内空间的对比， 二要注重与街巷情境的反差，以特定的主题（这种主题的昭示，最好在每个店的店名当中二要注重与街巷情境的反差，以特定的主题（这种主题的昭示，最好在每个店的店名当中 就能体现出来，言简意赅，寓意深刻），营造特定的场所感。就能体现出来，言简意赅，寓意深刻），营造特定的场所感。5 5单体设计单体设计单体设计单体设计 / / 庭院庭院庭院庭院53 庭院成都宽窄巷子成都宽窄巷子546 6街区设计街区设计街区设计街区设计 / / 街巷街巷街巷街巷61 街巷u 街巷的设计，在充分考虑人的活动与交往尺度的前提之下，要注重主题与情调的营造，构街巷的设计，在充分考虑人的活动与交往尺度的前提之下，要注重主题与情调的营造，构建每一个节点的独特场所感；通过情境的转变与意趣的对比，例如风格的反差、明暗的变化、建每一个节点的独特场所感；通过情境的转变与意趣的对比，例如风格的反差、明暗的变化、情境的矛盾、业态的转变、街铺的设置等，使街区的风情千姿百态、摇曳多变，使游客在不知情境的矛盾、业态的转变、街铺的设置等，使街区的风情千姿百态、摇曳多变，使游客在不知不觉之间，趣味盎然地不觉之间，趣味盎然地“大街小巷逛起来大街小巷逛起来”。u 小巷命名小巷命名建议在每一个商业岛设计一座独特的视觉小品，如高大乔木、风情雕塑、地建议在每一个商业岛设计一座独特的视觉小品，如高大乔木、风情雕塑、地面铺装，并以此命名该小巷，增强识别感。面铺装，并以此命名该小巷，增强识别感。丽江古城街巷丽江古城街巷九寨沟县抹地村寨九寨沟县抹地村寨55街铺（主要位于院落式客栈群的门房位置）的街铺（主要位于院落式客栈群的门房位置）的设计，要充分根据商业规律，不同的业态，相设计，要充分根据商业规律，不同的业态，相应的橱窗与门廊设计，也应有所不同。应的橱窗与门廊设计，也应有所不同。九寨沟县拥有众多的本土民俗文化符号，都是九寨沟县拥有众多的本土民俗文化符号，都是极为重要的设计元素，在此应大量加以采用。极为重要的设计元素，在此应大量加以采用。工艺品商店应注重展示性与气氛的工艺品商店应注重展示性与气氛的营造，同时保证一定的神秘感，我营造，同时保证一定的神秘感，我们建议一律不考虑街头营业。们建议一律不考虑街头营业。特色服务性商店，例如主题酒吧、主题餐厅等，可采取街摊的形式，展现街区的风情特色服务性商店，例如主题酒吧、主题餐厅等，可采取街摊的形式，展现街区的风情与活力。在设计上应考虑业主与顾客、顾客与顾客之间的互动，空间设计应注意有一与活力。在设计上应考虑业主与顾客、顾客与顾客之间的互动，空间设计应注意有一定的穿透性。定的穿透性。门房门房6 6街区设计街区设计街区设计街区设计 / / 街铺街铺街铺街铺62 街铺56u 所谓所谓“九寨归来不看水九寨归来不看水”，南坪古镇既然位于大九寨区域，水元素的运用应成为一大亮点。未来南坪古，南坪古镇既然位于大九寨区域，水元素的运用应成为一大亮点。未来南坪古镇的水系，应根据不同的主题区域，例如广场、五星级酒店及温泉镇的水系，应根据不同的主题区域，例如广场、五星级酒店及温泉SPASPA区、客栈区、酒吧区、特色商品街区、区、客栈区、酒吧区、特色商品街区、乃至室内空间（可将水流引入庭院、大堂、餐厅或酒吧之内）等，水流的形态（如宽窄、深浅、缓急及色乃至室内空间（可将水流引入庭院、大堂、餐厅或酒吧之内）等，水流的形态（如宽窄、深浅、缓急及色调）都应有所差别，真正营造出一种梦幻般的摇曳感；同时还可以将温泉引入少量主题客栈当中，营造一调）都应有所差别，真正营造出一种梦幻般的摇曳感；同时还可以将温泉引入少量主题客栈当中，营造一种种“泡温泉看雪景泡温泉看雪景”的情调，增强旅游淡季的客栈风情的情调，增强旅游淡季的客栈风情总之，南坪古镇的水，应当是九寨沟天籁之水总之，南坪古镇的水，应当是九寨沟天籁之水的先声与铺垫。的先声与铺垫。u 我们建议从中寨村流入白水河的溪流（位于南坪古镇的东北角）也应纳入规划，目前中寨村正沿着该河我们建议从中寨村流入白水河的溪流（位于南坪古镇的东北角）也应纳入规划，目前中寨村正沿着该河修建景观大道。我们既要直接利用该河的水体，扩充水量；未来也要通过该河及景观大道，实现与中寨村修建景观大道。我们既要直接利用该河的水体，扩充水量；未来也要通过该河及景观大道，实现与中寨村的自然衔接。的自然衔接。u 在南坪古镇中的岛、商业节点等重要场所，可以考虑移植少量当地的大型乔木，增加项目古朴的韵味。在南坪古镇中的岛、商业节点等重要场所，可以考虑移植少量当地的大型乔木，增加项目古朴的韵味。中寨小河中寨小河当地古树当地古树6 6街区设计街区设计街区设计街区设计 / / 园林园林园林园林63园林57u 导视系统应与主体建筑、建筑节点等，一起也成为街区标志和导视系统应与主体建筑、建筑节点等，一起也成为街区标志和景观的一部分。因此，导识系统的设计要求多样性，如固定墙面式、景观的一部分。因此，导识系统的设计要求多样性，如固定墙面式、小型立柱式、传统路牌式等，都可予以采用；同时还应考虑其商业小型立柱式、传统路牌式等，都可予以采用；同时还应考虑其商业功能，注重对周边商铺之间的引导性。功能，注重对周边商铺之间的引导性。6 6街区设计街区设计街区设计街区设计 / / 导视系统导视系统导视系统导视系统64 导视系统58u 如同导识系统，照明系如同导识系统，照明系统的构建，除了满足其功统的构建，除了满足其功能性之外，它本身也是街能性之外，它本身也是街区风情的重要组成部分。区风情的重要组成部分。u 不同的主题空间，如民不同的主题空间，如民俗广场、滨水酒吧街，其俗广场、滨水酒吧街，其照明系统的设置应根据空照明系统的设置应根据空间的功能与意境而有所区间的功能与意境而有所区别；可请广告公司进行专别；可请广告公司进行专门定制设计。门定制设计。6 6街区设计街区设计街区设计街区设计 / / 照明系统照明系统照明系统照明系统65 照明系统597 7节点设计节点设计节点设计节点设计 / / 大门大门大门大门71 大门u 主出入口的设计，既主出入口的设计，既要强调其昭示性，又要要强调其昭示性，又要讲求亲切的尺度与自然讲求亲切的尺度与自然的过渡。的过渡。u 我们的项目未来应是我们的项目未来应是一个非常自我、非常自一个非常自我、非常自在的空间，因此不便追在的空间，因此不便追求森严的气势与壮阔的求森严的气势与壮阔的场景，而讲求怡人的尺场景，而讲求怡人的尺度与自我的场所感，以度与自我的场所感，以及与周边的其他设施之及与周边的其他设施之间的和谐共融，让人在间的和谐共融，让人在不知不觉之间完成空间不知不觉之间完成空间与空间之间的过渡，从与空间之间的过渡，从而达到参与性与体验性而达到参与性与体验性的目的。的目的。n 南坪古镇的主入口设计，还应为未来的南坪古镇的主入口设计，还应为未来的“开市开市”仪式做准备。这个仪式仪式做准备。这个仪式也将成为我们的一大景观，因此在设计上也应当加以考虑。也将成为我们的一大景观，因此在设计上也应当加以考虑。6072 广场及博物馆n 作为城市意象系统中的重要组成部分，广场的设计应具有鲜明的主题与高度的可读性，而作为城市意象系统中的重要组成部分，广场的设计应具有鲜明的主题与高度的可读性，而 不仅仅只作为一个功能性设施。不仅仅只作为一个功能性设施。n 通过深入考察当地历史民俗，我们的构想是打造一个通过深入考察当地历史民俗，我们的构想是打造一个“泛博物馆泛博物馆”式的主题广场，精准地式的主题广场，精准地 提炼汉人、白马人和安多人的核心文化元素，展现九寨沟县民族之间提炼汉人、白马人和安多人的核心文化元素，展现九寨沟县民族之间“小冲突、大融合小冲突、大融合” 的历史进程。的历史进程。该广场的设计，可考虑适当下沉（深度不超过该广场的设计，可考虑适当下沉（深度不超过1m），此举既能形成较为明显的场所感，白），此举既能形成较为明显的场所感，白天可以用以经营；到了夜晚，又能成为互动的天可以用以经营；到了夜晚，又能成为互动的娱乐空间。娱乐空间。博物馆的设计，除了现有方案之外，能否采用另类的方式，比博物馆的设计，除了现有方案之外，能否采用另类的方式，比如类似卢浮宫金字塔的做法，以现代的手法表现民俗风情？在如类似卢浮宫金字塔的做法，以现代的手法表现民俗风情？在取得与周边建筑谐调的前提下，该手法所导致的巨大反差可产取得与周边建筑谐调的前提下，该手法所导致的巨大反差可产生极大的视觉冲击。具体的建筑形态，可以白马山寨的青杆神生极大的视觉冲击。具体的建筑形态，可以白马山寨的青杆神树造型为基本元素，象形化设计。树造型为基本元素，象形化设计。另类思考另类思考7 7节点设计节点设计节点设计节点设计 / / 广场及博物馆广场及博物馆广场及博物馆广场及博物馆617 7节点设计节点设计节点设计节点设计 / / 广场及博物馆广场及博物馆广场及博物馆广场及博物馆泛博物馆特殊符号建议 禁毒爱国主义教育基地n 九寨沟近现代是一部反映冲突、融合的独特历史，而其中最突出的元素即时数百年前的九寨沟近现代是一部反映冲突、融合的独特历史，而其中最突出的元素即时数百年前的“赶烟厂赶烟厂”，我们不应回避，但须巧妙设计，规避相关法律的障碍。，我们不应回避，但须巧妙设计，规避相关法律的障碍。n 建议以全封闭电影场景形式，实体展现罂粟种植、养护、采割、提炼的全过程，在过程设建议以全封闭电影场景形式，实体展现罂粟种植、养护、采割、提炼的全过程，在过程设计及内容讲解方面要突出罂粟邪恶的妖艳、宣讲党和国家在禁毒方面的实际行动和绝对信心。计及内容讲解方面要突出罂粟邪恶的妖艳、宣讲党和国家在禁毒方面的实际行动和绝对信心。罂粟对绝大多数国人而言是极其神秘的，过去的南坪是著名的罂粟对绝大多数国人而言是极其神秘的，过去的南坪是著名的“南土南土”之源，今天，南坪古镇之源，今天，南坪古镇将成为国内最知名的禁毒爱国主义教育基地之一。将成为国内最知名的禁毒爱国主义教育基地之一。n 这一特殊符号一旦成立，将对南坪古镇未来宣传推广产生深远影响。这一特殊符号一旦成立，将对南坪古镇未来宣传推广产生深远影响。62u 大门和广场区域，主要强调仪式感与场所感。我们将通过焰火、灯光、音响、表演等系统，在每天上午大门和广场区域，主要强调仪式感与场所感。我们将通过焰火、灯光、音响、表演等系统，在每天上午和夜晚的特定时间，对外宣告南坪古镇的开市，今后这个仪式也将成为一大景观。和夜晚的特定时间，对外宣告南坪古镇的开市，今后这个仪式也将成为一大景观。白天白天音响系统狼烟系统白天仪式：白天仪式：在碉楼顶部设置与广场设置组合音响（超在碉楼顶部设置与广场设置组合音响（超强高音与超重低音），并设置喷射式彩色强高音与超重低音），并设置喷射式彩色狼烟系统；狼烟系统；在开市之时，在广场在开市之时，在广场16支藏族筒钦，以支藏族筒钦，以“进军欢乐进军欢乐”为主题奏响进军号角（该乐章为主题奏响进军号角（该乐章应仔细经过编排，乐曲元素有号角、马嘶、应仔细经过编排，乐曲元素有号角、马嘶、吆喝等，要突出狂野的欢乐、豪放的自由）吆喝等，要突出狂野的欢乐、豪放的自由），同时向高空喷射绚丽的彩色狼烟；，同时向高空喷射绚丽的彩色狼烟；暄腾的藏族马队载歌载舞，由两端向大门暄腾的藏族马队载歌载舞，由两端向大门聚集，列队完毕之后，再分队沿着外部循聚集，列队完毕之后，再分队沿着外部循环奔入下寨村，最后再回到大门；环奔入下寨村，最后再回到大门；舞巡演紧接马队，由两端向大门聚集，舞巡演紧接马队，由两端向大门聚集，然后分队沿主街巡游，最后在广场上然后分队沿主街巡游，最后在广场上“斗斗舞舞”。7 7节点设计节点设计节点设计节点设计 / / 大门及广场大门及广场大门及广场大门及广场63舞路线舞路线马队路线马队路线白天仪式白天仪式7 7节点设计节点设计节点设计节点设计 / / 大门及广场大门及广场大门及广场大门及广场64夜晚仪式夜晚仪式音响系统灯光系统夜晚仪式：夜晚仪式：在碉楼顶部设置与广场设置组合音响（超强高音与超重低音），在碉楼顶部设置与广场设置组合音响（超强高音与超重低音），并设置焰火式喷射式灯光系统；并设置焰火式喷射式灯光系统；在开市之前几分钟（具体开市时间为路灯亮起之时），以一首在开市之前几分钟（具体开市时间为路灯亮起之时），以一首透彻嘹亮的高原清唱为前奏；接着随路灯的亮起，焰火式灯光透彻嘹亮的高原清唱为前奏；接着随路灯的亮起，焰火式灯光喷射而出，狂欢主题的乐章开始奏响，夜市正式开启；喷射而出，狂欢主题的乐章开始奏响，夜市正式开启；广场上，情人之间、朋友之间、陌生人之间，在组织者的引导广场上，情人之间、朋友之间、陌生人之间，在组织者的引导下，成双成对跳起了熊猫舞，为接下来的涂墨狂欢铺垫；南坪下，成双成对跳起了熊猫舞，为接下来的涂墨狂欢铺垫；南坪琵琶小调则在一旁伴奏；琵琶小调则在一旁伴奏；随之而来的涂墨狂欢节则将整个开市推向了高潮，在熊熊的烟随之而来的涂墨狂欢节则将整个开市推向了高潮，在熊熊的烟火之间，令人全然忘了自我，沉浸在无止尽的狂欢之中火之间，令人全然忘了自我，沉浸在无止尽的狂欢之中7 7节点设计节点设计节点设计节点设计 / / 大门及广场大门及广场大门及广场大门及广场65u 商业岛的设置：商业岛的设置：要照顾到游人的疲劳尺度，要照顾到游人的疲劳尺度，它是一个游人驻足流连，它是一个游人驻足流连，乃至休憩的空间，要求具乃至休憩的空间，要求具有很强的场所感，可通过有很强的场所感，可通过适当地抬高或下沉地面，适当地抬高或下沉地面，或设置公共休憩设施等来或设置公共休憩设施等来营造；营造； 商业岛也是服务性商店，商业岛也是服务性商店，如主题餐厅、酒吧等，向如主题餐厅、酒吧等，向外延伸营业空间的重要场外延伸营业空间的重要场所，因而要注重整体空间所，因而要注重整体空间感的营造；感的营造； 我们不建议引入商业我们不建议引入商业“集市集市”，以免破坏街区的，以免破坏街区的风情。风情。73 商业岛7 7节点设计节点设计节点设计节点设计 / / 商业岛商业岛商业岛商业岛668 8典型空间设计典型空间设计典型空间设计典型空间设计 / / 五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店81 五星级酒店u 五星级酒店的基本风五星级酒店的基本风格目前已基本确定，具格目前已基本确定，具体的设计方案也由锦江体的设计方案也由锦江宾馆负责跟进，我们在宾馆负责跟进，我们在此强调的一点是：要注此强调的一点是：要注重本土建筑符号的挖掘重本土建筑符号的挖掘与运用，走出一条与九与运用，走出一条与九寨天堂不同的路子。寨天堂不同的路子。6782 温泉SPA会馆8 8典型空间设计典型空间设计典型空间设计典型空间设计 / / 温泉温泉温泉温泉SPASPA会馆会馆会馆会馆u 温泉温泉SPA会馆的设计，在原先方案的基础之上，建议适当增加建筑面积，增加商业业态，并会馆的设计，在原先方案的基础之上，建议适当增加建筑面积，增加商业业态，并明确其内部的功能分布；在建筑形态上，要求空间感更为丰富、更富创意。本项设施在硬件上明确其内部的功能分布；在建筑形态上，要求空间感更为丰富、更富创意。本项设施在硬件上与悦榕庄酒店错位设计，主要服务对象为中档客群，具体建筑体量应咨询悦榕庄酒店公司后确与悦榕庄酒店错位设计，主要服务对象为中档客群，具体建筑体量应咨询悦榕庄酒店公司后确定。同时，我们强调情境的对比与本土元素的合理利用。通过情境的对比，制造戏剧性的空间定。同时，我们强调情境的对比与本土元素的合理利用。通过情境的对比，制造戏剧性的空间意象，使人会心一笑，兴趣盎然；通过对本土元素的运用，达到保护本土人记忆、增强外地人意象，使人会心一笑，兴趣盎然；通过对本土元素的运用，达到保护本土人记忆、增强外地人体验的目的。体验的目的。u 这种手法也将广泛运用于整个项目的空间设计上。这种手法也将广泛运用于整个项目的空间设计上。本土记忆符号：本土记忆符号：“严禁下池塘洗澡严禁下池塘洗澡”6883 主题客栈及酒吧8 8典型空间设计典型空间设计典型空间设计典型空间设计 / / 主题客栈及酒吧主题客栈及酒吧主题客栈及酒吧主题客栈及酒吧u 客栈、酒吧、餐厅是体现我们项目风情的主角。因而，客栈与酒吧的设计，在保持整体建客栈、酒吧、餐厅是体现我们项目风情的主角。因而，客栈与酒吧的设计，在保持整体建筑风格的统一之下，内部空间应充分展现不同的个性与风情。考虑到今后商业运营所需，所有筑风格的统一之下，内部空间应充分展现不同的个性与风情。考虑到今后商业运营所需，所有客栈的客房数量建议维持在客栈的客房数量建议维持在612间客房，面积约为间客房，面积约为300600。u 同时，建议少量客栈与酒吧可采取定制方式，它们的故事演绎与空间设计，可由导演或舞同时，建议少量客栈与酒吧可采取定制方式，它们的故事演绎与空间设计，可由导演或舞台设计等人来设计，从而形成具有固定主题与风情的场所，以契合高端人群的口味与审美，最台设计等人来设计，从而形成具有固定主题与风情的场所，以契合高端人群的口味与审美，最后再由建筑师负责具体的施工图设计。后再由建筑师负责具体的施工图设计。德国著名的新天鹅堡便是由一名舞台设计师设计德国著名的新天鹅堡便是由一名舞台设计师设计的，它之所以成为一个经典，是因为突破了窠臼，的，它之所以成为一个经典，是因为突破了窠臼，淋漓尽致地展现了一代大公的梦幻世界，进而也淋漓尽致地展现了一代大公的梦幻世界，进而也吸引着全世界无数的梦幻者。吸引着全世界无数的梦幻者。这里的客栈与酒吧，是一个享受自我、享受欢乐、这里的客栈与酒吧，是一个享受自我、享受欢乐、较为自在的场所，它的主题营造与空间艺术，应较为自在的场所，它的主题营造与空间艺术，应成为我们整个项目的精蕴与灵魂。成为我们整个项目的精蕴与灵魂。69主题客栈意象大理喜林苑，原是国家二级文物保护单位杨家大院，通过主人对当地元素的运用，主题风情的打造，大理喜林苑，原是国家二级文物保护单位杨家大院，通过主人对当地元素的运用，主题风情的打造，已形成一个个性独特、有口皆碑的客栈。已形成一个个性独特、有口皆碑的客栈。庭院及天空庭院及天空露台与麦田露台与麦田8 8典型空间设计典型空间设计典型空间设计典型空间设计 / / 主题客栈及酒吧主题客栈及酒吧主题客栈及酒吧主题客栈及酒吧7084 滨水酒吧街u 滨河区域未来是一个活力四射、热闹非凡的的特色酒吧群落，设计上应充分考虑滨河区域未来是一个活力四射、热闹非凡的的特色酒吧群落，设计上应充分考虑“动动”与与“闹闹”，强调参与性、互动性和体验性，因此在建筑形态上，应避免，强调参与性、互动性和体验性，因此在建筑形态上，应避免“围合式围合式”或或“半围合式半围合式”的格局，建议以的格局，建议以“开敞式开敞式”的错落进行排布，注意空间之间的穿透性与过渡性（如酒吧与酒的错落进行排布，注意空间之间的穿透性与过渡性（如酒吧与酒吧之间的影响与互动。考虑到未来商业运营所需，主题餐厅和酒吧的室内营业面积建议保持在吧之间的影响与互动。考虑到未来商业运营所需，主题餐厅和酒吧的室内营业面积建议保持在200左右，局部可适当扩大，但原则上不应超过左右，局部可适当扩大，但原则上不应超过600。8 8典型空间设计典型空间设计典型空间设计典型空间设计 / / 滨水酒吧街滨水酒吧街滨水酒吧街滨水酒吧街71滨水酒吧街意象旧金山的渔人码头，通过鲜明的主题、特色的风情，已成为魅力独特、人气鼎盛的娱乐街区。旧金山的渔人码头，通过鲜明的主题、特色的风情，已成为魅力独特、人气鼎盛的娱乐街区。主题鲜明主题鲜明8 8典型空间设计典型空间设计典型空间设计典型空间设计 / / 滨水酒吧街滨水酒吧街滨水酒吧街滨水酒吧街72与新城区的衔接与新城区的衔接与永丰乡的衔接与永丰乡的衔接n 这种衔接，不仅仅只是建筑形态的衔接，它是深层次的历史、民俗、人文，乃这种衔接，不仅仅只是建筑形态的衔接，它是深层次的历史、民俗、人文，乃至实际生活的衔接，建筑只是一个载体、导向与过渡。至实际生活的衔接，建筑只是一个载体、导向与过渡。n 我们将通过对道路的改造、景观带的营造、广场的设计、业态的布局、商店的我们将通过对道路的改造、景观带的营造、广场的设计、业态的布局、商店的设置等等，完成项目与周边其他设施的自然过渡与流畅衔接，让人在游逛之中，不设置等等，完成项目与周边其他设施的自然过渡与流畅衔接，让人在游逛之中，不知不觉完成了空间的过渡与意趣的转变。知不觉完成了空间的过渡与意趣的转变。9 9衔接点设计衔接点设计衔接点设计衔接点设计73n 我们的项目为古镇形式，若凭空地建造一座古城，缺乏人文文化与相关经验的支撑，将完我们的项目为古镇形式，若凭空地建造一座古城，缺乏人文文化与相关经验的支撑，将完 全失去亲切的尺度；若是完全采用现代建筑风格，则将彻底失去全失去亲切的尺度；若是完全采用现代建筑风格，则将彻底失去“醇醇”味。味。n 我们的整体建筑风格应以现代九寨民居风格为基调，表现鲜活的地域特色；在此基础之我们的整体建筑风格应以现代九寨民居风格为基调，表现鲜活的地域特色；在此基础之 上，可适当地提炼与改造。由于涉及各区域之间的建筑衔接，必须解决两大问题，一是现上，可适当地提炼与改造。由于涉及各区域之间的建筑衔接，必须解决两大问题，一是现 代与传统的融合，二是新旧建筑的过渡。代与传统的融合，二是新旧建筑的过渡。由于要将永丰乡上中下三寨一并纳入规划，由于要将永丰乡上中下三寨一并纳入规划，作为商业功能的延展，那么新旧建筑之间作为商业功能的延展，那么新旧建筑之间就必须要形成很好的过渡空间，富有亲切感。就必须要形成很好的过渡空间，富有亲切感。新建筑新建筑老建筑老建筑现代与传统并不矛盾，若能通过适当的创意处理，现代与传统并不矛盾，若能通过适当的创意处理，完全可以使之相得益彰，造成鲜明的视觉效果，完全可以使之相得益彰，造成鲜明的视觉效果，而且建筑个性也极为鲜明。而且建筑个性也极为鲜明。成都西蜀廊桥成都西蜀廊桥法国安纳西法国安纳西9 9衔接点设计衔接点设计衔接点设计衔接点设计741010物业管理建议物业管理建议物业管理建议物业管理建议n 在欧美国家，建于在欧美国家，建于1515、1616世纪的建筑随处可见，越是有历史、有故事的物业，价值越高。这在很大世纪的建筑随处可见，越是有历史、有故事的物业，价值越高。这在很大程度上是由于西方国家重视物业的资产管理，而我国则普遍缺乏这种理念和管理能力。南坪古镇作为一程度上是由于西方国家重视物业的资产管理，而我国则普遍缺乏这种理念和管理能力。南坪古镇作为一个持有型项目，必然要关注物业本身的保值与增值，因此我们建议构建个持有型项目，必然要关注物业本身的保值与增值，因此我们建议构建“资产管理资产管理”式的物业管理体系式的物业管理体系将资产管理的方法溶入物业管理中的目的，是通过运用资产管理手段，弥补管理和服务中的不足，将资产管理的方法溶入物业管理中的目的，是通过运用资产管理手段，弥补管理和服务中的不足，消除业主对物业管理的误解，最大限度地创造经济效益。消除业主对物业管理的误解，最大限度地创造经济效益。n 南坪古镇可以延请专业的物业管理公司进行管理，此举既可以保证物管的质量，降低日常的运营成南坪古镇可以延请专业的物业管理公司进行管理，此举既可以保证物管的质量，降低日常的运营成本；又能使商业管理公司专注于商业运营。同时，物业管理服务应提前介入项目发展的工作流程，以免本；又能使商业管理公司专注于商业运营。同时，物业管理服务应提前介入项目发展的工作流程，以免在项目后期造成不必要的成本增加。在项目后期造成不必要的成本增加。75Part 4商业古镇招商及运营策略商业古镇招商及运营策略商业古镇招商及运营策略商业古镇招商及运营策略1招商策略招商策略2运营策略运营策略根据同致行多年旅游商业地产经验，一个成功的商业旅游项目，最终将形成根据同致行多年旅游商业地产经验，一个成功的商业旅游项目，最终将形成2 23 35 5格局。格局。52320%主力店主力店付出一定的代价（主要是由发展商掏钱装修，后期付出一定的代价（主要是由发展商掏钱装修，后期联营扣点）来招主力店，核心目的在于点题，确立项目的定位与联营扣点）来招主力店，核心目的在于点题，确立项目的定位与档次，起到拉动作用。主力店的独立生存能力非常强，又有稳定档次，起到拉动作用。主力店的独立生存能力非常强，又有稳定的客源，可为项目发展带来积极的影响。的客源，可为项目发展带来积极的影响。30%本地特色店本地特色店拿出优惠措施招本地特色店，这也叫拿出优惠措施招本地特色店，这也叫“勾匡勾匡”，以主题客栈、酒吧和餐饮为主，目的在于稳定业态，同时也是形以主题客栈、酒吧和餐饮为主，目的在于稳定业态，同时也是形成街区风情的主力。成街区风情的主力。50%个人特色店个人特色店部分愿意在这里赚取部分愿意在这里赚取“生活生活”的客户，在的客户，在招商总原则下，按照自己的意愿打造特色小店，赚钱并非唯一的招商总原则下，按照自己的意愿打造特色小店，赚钱并非唯一的目的，他们更在乎赚取一种生活方式。是最核心的利润来源。目的，他们更在乎赚取一种生活方式。是最核心的利润来源。一、招商策略一、招商策略以主力店拉升项目整体形象，以特色店树立灵魂、以个人店丰富人文内以主力店拉升项目整体形象，以特色店树立灵魂、以个人店丰富人文内涵涵77771、招商思路、招商思路先主力、再特色、后填铺先主力、再特色、后填铺整体遵循整体遵循“狂欢之都狂欢之都”原则原则首先解决主力店招商。在各重要结点以主力商家带动整个片区。主力商家的知名度和行业影响力，首先解决主力店招商。在各重要结点以主力商家带动整个片区。主力商家的知名度和行业影响力，直接关系到后期非主力商家对项目的信心。（目前的五星级酒店及温泉直接关系到后期非主力商家对项目的信心。（目前的五星级酒店及温泉SPA会馆的招商已基本落实，会馆的招商已基本落实，为南坪古镇的招商打开良好的局面；）为南坪古镇的招商打开良好的局面；）其次为本土特色店的招募。主力店之后一个项目运营成功与否，很大程度上由项目的特色决定，充其次为本土特色店的招募。主力店之后一个项目运营成功与否，很大程度上由项目的特色决定，充分挖掘九寨沟本土特色，关系到项目差异化形象的的建立，是项目后期成功运营的基础。分挖掘九寨沟本土特色，关系到项目差异化形象的的建立，是项目后期成功运营的基础。再次完成个人特色院落式客栈、餐饮、酒吧的招商，这部分招商完成将呈现整个项目的基本风情，再次完成个人特色院落式客栈、餐饮、酒吧的招商，这部分招商完成将呈现整个项目的基本风情，也便于顾客停留，逐步积聚人气；也便于顾客停留，逐步积聚人气；最后：填铺阶段，完成剩余客栈、酒吧、餐厅及特色商品店的招商。此阶段面临商铺种类多样，面最后：填铺阶段，完成剩余客栈、酒吧、餐厅及特色商品店的招商。此阶段面临商铺种类多样，面积较小的零散式商家。积较小的零散式商家。以上招商顺序为阶段重点，在实际过程中各阶段有交叉，最终形成以上招商顺序为阶段重点，在实际过程中各阶段有交叉，最终形成235格局。格局。2 2、按区域划分：、按区域划分：九寨本地九寨本地在此重点招募本土特色店商家。在此重点招募本土特色店商家。九寨周边城市九寨周边城市重庆、成都、西安、等周边省会。这是距九寨相对较近的省会城市，人群有较重庆、成都、西安、等周边省会。这是距九寨相对较近的省会城市，人群有较强的经济实力，同时便于商家考察，在商家心理上的距离感不会太强，这是招募强的经济实力，同时便于商家考察，在商家心理上的距离感不会太强，这是招募2 23 35 5原则中原则中5 5的重点招募区域。的重点招募区域。全国全国主要为品牌店和游客变商家的个人特色店。主要为品牌店和游客变商家的个人特色店。1、按人群类别划分：按人群类别划分：投资者投资者看准区域市场的前景，采用炒租金、购买一定年限的使用权介入项目。看准区域市场的前景，采用炒租金、购买一定年限的使用权介入项目。经营者经营者l职业商家，包括主力店、部分连锁特色店的商家。职业商家，包括主力店、部分连锁特色店的商家。l当地居民变商家，在本土特色店的培育中，需大力挖掘、培育本土居民入驻。当地居民变商家，在本土特色店的培育中，需大力挖掘、培育本土居民入驻。l游客变商家，一些喜欢我们的小镇、愿意在这里赚取游客变商家，一些喜欢我们的小镇、愿意在这里赚取“生活生活”的客户。的客户。2、招商对象、招商对象针对以上招商对象，后期的招商渠道入下：针对以上招商对象，后期的招商渠道入下：7979当地村寨的村长，意见领袖。例如与各村寨村长洽谈，组织、鼓励、引导各村寨充分挖掘本村特当地村寨的村长，意见领袖。例如与各村寨村长洽谈，组织、鼓励、引导各村寨充分挖掘本村特色资源（如建筑、饮食、手工艺），以村寨集体持有方式开设商铺，形成相互竞争的有利局面。色资源（如建筑、饮食、手工艺），以村寨集体持有方式开设商铺，形成相互竞争的有利局面。行业意见领袖。例如酒店业、餐饮业、酒吧业的龙头，龙头的认可，能带动很大一部分商家的追行业意见领袖。例如酒店业、餐饮业、酒吧业的龙头，龙头的认可，能带动很大一部分商家的追捧。捧。相似项目商家。例如对丽江、阳朔、其余商业街商家，进行正对性招商。相似项目商家。例如对丽江、阳朔、其余商业街商家，进行正对性招商。国内外商业联盟。诸如同业公会、全国工商联合会、连锁行业协会、民间商会（尤其是温州商会、国内外商业联盟。诸如同业公会、全国工商联合会、连锁行业协会、民间商会（尤其是温州商会、福建商会）福建商会）他们都具有庞大的客户资源。他们都具有庞大的客户资源。 同致行招商团队。深圳同致行全国分布有同致行招商团队。深圳同致行全国分布有1010个分公司，销售网络广阔，拥有大量长期经营的商家个分公司，销售网络广阔，拥有大量长期经营的商家客户。客户。 国内外连锁企业。知名品牌主力店直接招商，一对一的定向洽谈，例如星巴克。国内外连锁企业。知名品牌主力店直接招商，一对一的定向洽谈，例如星巴克。 主题商业：对名企、名牌、名品进行有重点的招商，此类招商纳入重点客户市场范畴，通过目标主题商业：对名企、名牌、名品进行有重点的招商，此类招商纳入重点客户市场范畴，通过目标市场的细分和筛选来锁定客户。市场的细分和筛选来锁定客户。 3 3、招商渠道、招商渠道、招商渠道、招商渠道4、招商政策、招商政策对于主力店，可采用对于主力店，可采用发展商补贴装修、联营扣点的政策，吸引入驻。发展商补贴装修、联营扣点的政策，吸引入驻。针对本地特色商家，建议提供为期一年的免租培育期。针对本地特色商家，建议提供为期一年的免租培育期。划定时间节点，按照入驻先后顺序进行优惠，最先进驻优惠最多。例如在开街的三个月前进驻，划定时间节点，按照入驻先后顺序进行优惠，最先进驻优惠最多。例如在开街的三个月前进驻，可享免半年租金优惠，在开街的前三个月内入驻，可享三月优惠等。还可按照时间节点来减免物可享免半年租金优惠，在开街的前三个月内入驻，可享三月优惠等。还可按照时间节点来减免物管费。管费。对于一些联合商家的入驻，可采用对于一些联合商家的入驻，可采用“团购团购”有优惠的方式来吸引商家。有优惠的方式来吸引商家。为了发动商家找商家，可采用为了发动商家找商家，可采用“老代新老代新”有奖金的方式，提升已签约商家的推荐激情，形成有奖金的方式，提升已签约商家的推荐激情，形成“商商家再招商家再招商”的良性格局。的良性格局。81样本说明：样本说明：沟口的样本主要为临主街的商铺、老城区主要为十字街南北向的临街铺面，新区主要为临主干道的商铺。沟口的样本主要为临主街的商铺、老城区主要为十字街南北向的临街铺面，新区主要为临主干道的商铺。5 5、价格测算、价格测算、价格测算、价格测算/租金因数因数项目权重项目权重规模规模交通交通配套配套产品产品区位区位总分总分权重权重租金租金（元/月）项目项目15%20%20%25%20%100%沟口沟口30%4.54.54.5454.4751.0280老城老城30%4443.54.53.9750.980新区新区40%4.5444.544.20.9525南坪古镇南坪古镇100%544544.4155.58n n 通过与九寨沟口、老县城、永丰新区具有代表性的商业设施的各项因素进行对比，推断出通过与九寨沟口、老县城、永丰新区具有代表性的商业设施的各项因素进行对比，推断出通过与九寨沟口、老县城、永丰新区具有代表性的商业设施的各项因素进行对比，推断出通过与九寨沟口、老县城、永丰新区具有代表性的商业设施的各项因素进行对比，推断出本项目产品的价格区间。本项目产品的价格区间。本项目产品的价格区间。本项目产品的价格区间。通过以上分析，可得南坪古镇的静态租金约为通过以上分析，可得南坪古镇的静态租金约为56元元/月。在招商月。在招商阶段，可以结合市场的实际状况，采取适当的优惠政策。阶段，可以结合市场的实际状况，采取适当的优惠政策。82826 6、招商队伍的组建、招商队伍的组建、招商队伍的组建、招商队伍的组建n 组织构架组织构架宏义九寨沟投资有限公司南坪古镇项目组宏义九寨沟投资有限公司南坪古镇项目组策划部策划部招商执行部招商执行部客户服务部客户服务部大客户大客户中小客户中小客户n 架构架构说明说明n 策划部负责制定相应的招商策略及推广策略，参与执行并监督具体的实施过程，形成反馈意见，为后续策划部负责制定相应的招商策略及推广策略，参与执行并监督具体的实施过程，形成反馈意见，为后续的营销奠定基础；的营销奠定基础；n 招商执行部负责具体的招商工作，分为两大组，分别针对大客户与中小客户；招商执行部负责具体的招商工作，分为两大组，分别针对大客户与中小客户；n 客户服务部的工作为协助签约，客户法律、工商、专修等的后续服务与进店后的各项服务。在前期招商客户服务部的工作为协助签约，客户法律、工商、专修等的后续服务与进店后的各项服务。在前期招商工作结束之后，本部门将并入经营管理公司。工作结束之后，本部门将并入经营管理公司。8383招商工作准备流程招商工作准备流程确定经营模式和招商对象确定经营模式和招商对象制定招商计划及流程制定招商计划及流程招商优惠政策招商优惠政策客户体系完善、招商资料准备就绪客户体系完善、招商资料准备就绪招商计划分解招商计划分解商户进场流程商户进场流程客户递交装修方案及效果图客户递交装修方案及效果图进场装修、正式营业进场装修、正式营业提供租赁面积认定书、租赁许可证、装修入场证提供租赁面积认定书、租赁许可证、装修入场证正式招商工作流程正式招商工作流程目标客户开发、接洽、拜访目标客户开发、接洽、拜访填写，并签定招商意向书填写，并签定招商意向书正式签定招商协议正式签定招商协议客户分类确定重点客户分类确定重点考察评估，交纳定金考察评估，交纳定金7 7、招商流程、招商流程、招商流程、招商流程二、古镇运营策略二、古镇运营策略统一招商管理统一招商管理统一经营主题统一经营主题 统一服务管理统一服务管理 统一营销管理统一营销管理统一物业管理统一物业管理一个项目的成功运营离不开一个项目的成功运营离不开“五个统一五个统一”1、商家管理、商家管理商家管理宗旨：1、维护良好的整体形象和秩序2、确保消费者满意3、使物业保值增值4、为业主创造最大赢利机会现场管理对古镇进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。(1)店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。(2)商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。（3)店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂；(4)现场促销：促销活动应遵守商业街的统一规定和要求，不得破坏商业街正常的经营秩序。管理理念“服务于经营户，服务于消费者”每位员工都要在内心深处树立这种服务的理念，而不是管理的理念。商业街的繁荣昌盛直接的取决于经营商家的支持，愿意进入经营的商家越多，铺位租金就会越高，市场才会稳定和繁荣。经营户之所以愿意入场经营，是因为有生意做，也就是他的消费群体非常认可南坪古镇。在实际经营过程中，每位员工都要做到尽职尽责地服务，商家的困难或要求，在不违反原则的情况下尽可能满足；如属于不合理的要求或者超出个人职责范围，要耐心讲明情况或引导到相关部门。不能出现摆架子、不理睬、吃拿卡要等情况。服务投诉管理在解决顾客投诉的时候，认真听取消费者和商家双方的解说，并向目击者了解情况，一般的处理结果可以倾向于消费者，以便形成整个商业广场的宣传口碑。对于极端无理或消费者明显错误的情况，进行调解，调解不成由消费者协会处理。外部协调在正常经营中，商家将会碰到各种各样的难题，比如工商、税务、城管执法、环保卫生、质量监督等各个部门的手续、收费和检查罚款等问题。管理公司应该利用自身的政府关系网络进行协调，发挥自身优势为经营商家减轻负担、稳定经营。比如可以统一代办各种证照、统一协调降低税收、延长免税期、协调减免处罚等等。在经营户当中树立“努力作为、心系商家”的良好形象，将会很大程度的决定商家的稳定和持续发展内部管理公司管理不仅要树立服务的理念，还要实行规范严格的管理制度，对员工进行明确的职责划分和行为约束、赏罚严明、内紧外松。商家管理在对各个商家的管理中，力求做到公平、公开、公正的原则。在人性化服务的基础上为各个商家营造公平的竞争环境，不能厚此薄彼。对于恶性竞争或严重不服从管理的商家和个人要进行严厉处罚直至清除出场。在产品设计上进行打造：作为在产品设计上进行打造：作为“狂欢之都狂欢之都”，产品打造上狂欢之都的，产品打造上狂欢之都的“狂欢广场、武士街、面具街狂欢广场、武士街、面具街等，产品规划中已有细致描述。等，产品规划中已有细致描述。在街区小景上进行打造：采用原生的面具、虫草状雕塑、野马雕塑、白马藏人古代武士的彪悍形象在街区小景上进行打造：采用原生的面具、虫草状雕塑、野马雕塑、白马藏人古代武士的彪悍形象等装饰街区，进行街区布置，呈现一种原生的狂欢感。等装饰街区，进行街区布置，呈现一种原生的狂欢感。在相关的仪式上打造：在项目的开街仪式上，利用狼烟、藏号呈现一种狂欢之都的气氛；在夜晚大在相关的仪式上打造：在项目的开街仪式上，利用狼烟、藏号呈现一种狂欢之都的气氛；在夜晚大放烟火，狂欢舞蹈，呈现一种狂风的氛围。放烟火，狂欢舞蹈，呈现一种狂风的氛围。2、整体包装及打造、整体包装及打造夜晚仪式：夜晚仪式：在碉楼顶部设置与广场设置组合音响，并设置焰在碉楼顶部设置与广场设置组合音响，并设置焰火式喷射式灯光系统；火式喷射式灯光系统；在开市之前几分钟场上，情人之间、朋友之间、在开市之前几分钟场上，情人之间、朋友之间、陌生人之间，在组织者的引导下，成双成对跳陌生人之间，在组织者的引导下，成双成对跳起了熊猫舞，为接下来的涂墨狂欢铺垫；南坪起了熊猫舞，为接下来的涂墨狂欢铺垫；南坪琵琶小调则在一旁伴奏；琵琶小调则在一旁伴奏；随之而来的涂墨狂欢节则将整个开市推向了高潮，随之而来的涂墨狂欢节则将整个开市推向了高潮，在熊熊的烟火之间，令人全然忘了自我，沉浸在熊熊的烟火之间，令人全然忘了自我，沉浸在无止尽的狂欢之中在无止尽的狂欢之中白天仪式：白天仪式：在碉楼顶部设置与广场设置组合音响，并设置喷射式在碉楼顶部设置与广场设置组合音响，并设置喷射式彩色狼烟系统；彩色狼烟系统；在开市之时，在广场在开市之时，在广场16支藏族筒钦，以支藏族筒钦，以“进军欢乐进军欢乐”为主题奏响进军号角，同时向高空喷射绚丽的彩为主题奏响进军号角，同时向高空喷射绚丽的彩色狼烟；色狼烟；暄腾的藏族马队载歌载舞，由两端向大门聚集，再分暄腾的藏族马队载歌载舞，由两端向大门聚集，再分队沿着外部循环奔入下寨村，最后再回到大门；队沿着外部循环奔入下寨村，最后再回到大门；舞巡演紧接马队，由两端向大门聚集，然后分队沿舞巡演紧接马队，由两端向大门聚集，然后分队沿主街巡游，最后在广场上主街巡游，最后在广场上“斗舞斗舞”。对外统一宣传，先期宣传详见第五章营销策略。对外统一宣传，先期宣传详见第五章营销策略。l注重与九寨沟景区相配合，在旅游线路的设定上与九寨沟进行绑定，在九寨沟的宣传资料中载入注重与九寨沟景区相配合，在旅游线路的设定上与九寨沟进行绑定，在九寨沟的宣传资料中载入项目资料。项目资料。l注重在与项目相似古镇区域进行宣传，例如丽江、阳朔等地。注重在与项目相似古镇区域进行宣传，例如丽江、阳朔等地。l重点媒体渠道：在项目开街之后，少用传统媒体，多用网络方式和轿厢、旅游区地图广告等少投重点媒体渠道：在项目开街之后，少用传统媒体，多用网络方式和轿厢、旅游区地图广告等少投入、持久性媒体。入、持久性媒体。l活动上大小活动配合：每年春夏秋冬四个大活动进行重点宣传，平常举行小活动维持人气，秋季活动上大小活动配合：每年春夏秋冬四个大活动进行重点宣传，平常举行小活动维持人气，秋季为九寨最美的季节，活动可适当增多。举行面具舞、寻宝等具有当地特色的大型活动，其余时间为九寨最美的季节，活动可适当增多。举行面具舞、寻宝等具有当地特色的大型活动，其余时间小活动维持基本的人气。小活动维持基本的人气。l发行项目会刊发行项目会刊狂欢南坪狂欢南坪：传播项目理念，商家品牌宣传，传递流行时尚和旅游度假资讯等，：传播项目理念，商家品牌宣传，传递流行时尚和旅游度假资讯等，并免费投递。并免费投递。重点宣传与活动在第五章营销策略有详细阐述。重点宣传与活动在第五章营销策略有详细阐述。3、宣传策略及活动策略、宣传策略及活动策略89不同时间段的经营不同时间段的经营白天、工作日白天、工作日：以旅游、餐饮、购物为主以旅游、餐饮、购物为主晚上、双休日晚上、双休日：以游客及市民夜间休闲娱乐以游客及市民夜间休闲娱乐和文化消费为主和文化消费为主不同消费层不同消费层普通市民普通市民：购物、餐饮、约会、休闲、购物、餐饮、约会、休闲、宵夜宵夜游客游客：历史和特色旅游度假观光、历史和特色旅游度假观光、文化风情体验、旅游纪念文化风情体验、旅游纪念定期节目和节日活动（仪式和风俗的培养）定期节目和节日活动（仪式和风俗的培养）（1 1）早市：）早市：1010点，开市仪式，正式营业点，开市仪式，正式营业 晚市：晚市仪式，狂欢的开始。晚市：晚市仪式，狂欢的开始。（2 2）周三、五、日广场狂欢）周三、五、日广场狂欢（3 3）春：）春：舞大巡演；舞大巡演； 夏：避暑啤酒音乐节；夏：避暑啤酒音乐节； 秋：国际涂抹狂欢节秋：国际涂抹狂欢节 冬：冰洁冬：冰洁“卓玛卓玛”选拔赛选拔赛（4 4）1 1月月1 1（阳历）新年：大狂欢（阳历）新年：大狂欢 2 2月月1414（阳历）情人节：本土婚俗体验（阳历）情人节：本土婚俗体验 3 3月月3 3（阴历）泼水节：本地搞涂墨节（阴历）泼水节：本地搞涂墨节 4 4月月1 1（阳历）愚人节：酒吧吹牛大比拼（阳历）愚人节：酒吧吹牛大比拼 5 5月月5 5（阴历）端午节：龙船航模赛（少年（阴历）端午节：龙船航模赛（少年组、成年组）组、成年组） 7 7月月7 7（阴历）鹊桥会：未婚男女大派对（阴历）鹊桥会：未婚男女大派对 8 8月月1515（阴历）升明月：天涯共此时（阴历）升明月：天涯共此时 9 9月月9 9日（阴历）重阳节：天涯若比邻日（阴历）重阳节：天涯若比邻 12 12月月2525（阳历）圣诞节：圣诞狂欢（阳历）圣诞节：圣诞狂欢 正月初一（阴历）春节：游客和外来人口正月初一（阴历）春节：游客和外来人口的团圆节的团圆节活动节点活动节点90Part 5整体营销策略整体营销策略1 1、如何和政府联动、如何和政府联动宣传联动宣传联动合理利用政府的公信力与影响力，进行项目推广。积极参加九寨沟政合理利用政府的公信力与影响力，进行项目推广。积极参加九寨沟政府的对外宣传活动，将项目塑造成九寨沟县的重要府的对外宣传活动，将项目塑造成九寨沟县的重要“名片名片”。例如与政府联动拍摄。例如与政府联动拍摄电影，在整体宣传九寨沟的同时重点宣传本项目。电影，在整体宣传九寨沟的同时重点宣传本项目。旅游路线联动旅游路线联动与九寨沟风景区联动，打造九寨风景民俗体验一条龙精品线路，与九寨沟风景区联动，打造九寨风景民俗体验一条龙精品线路，游客可白天享受九寨沟的自然美景，晚上享受九寨沟的民俗风情特色体验，让项目游客可白天享受九寨沟的自然美景，晚上享受九寨沟的民俗风情特色体验，让项目最终成为九寨沟旅游的目的地之一。最终成为九寨沟旅游的目的地之一。会议联动会议联动积极邀请九寨政府负责人参加九寨项目的奠基、剪彩、代言发布等活积极邀请九寨政府负责人参加九寨项目的奠基、剪彩、代言发布等活动。时刻了解政府动态，配合出拳。动。时刻了解政府动态，配合出拳。2 2、如何与云顶进行推广上的互动、如何与云顶进行推广上的互动在对外的媒体宣传上，可将云顶作为古镇的升级版进行传播，例如将高尔夫、悦榕庄在对外的媒体宣传上，可将云顶作为古镇的升级版进行传播，例如将高尔夫、悦榕庄酒店等公共服务配套设施作为古镇的玩乐方式之一进行宣传。酒店等公共服务配套设施作为古镇的玩乐方式之一进行宣传。以九寨云顶与南坪古镇为场景，拍摄电影。产生轰动效应（例如冯小刚导演的以九寨云顶与南坪古镇为场景，拍摄电影。产生轰动效应（例如冯小刚导演的唐山唐山大地震大地震）。结合电影当中的某些戏剧冲突节点、场景、道具等等，进行九寨沟县的）。结合电影当中的某些戏剧冲突节点、场景、道具等等，进行九寨沟县的城市营销和两大项目的推广。城市营销和两大项目的推广。在活动上联动，比如在四大明星联袂代言上全球发布上进行联动。在活动上联动，比如在四大明星联袂代言上全球发布上进行联动。在推广客群上进行联动，在对云顶的客户进行宣传时，可加入南坪古镇、吸引其进行在推广客群上进行联动，在对云顶的客户进行宣传时，可加入南坪古镇、吸引其进行投资。在对古镇的大客户招商时，可推荐企业领导人购买云顶，并推出组合优惠。投资。在对古镇的大客户招商时，可推荐企业领导人购买云顶，并推出组合优惠。9393（一阶段、总定位）（一阶段、总定位）南坪古镇南坪古镇醇风白水醇风白水 狂欢之狂欢之都都“醇风白水狂欢之都”为项目的总定位同时也是第一阶段面世的广告推广语在以后的阶段中将固定放在案名的下方成为固定落格。在项目先期大家对项目有个概念性的印象之后倾听下回细细分解项目本身到底是什么？3、项目整体推广定位、项目整体推广定位94 1项目推广语（二阶段）项目推广语（二阶段）藏于九寨密境藏于九寨密境 显于民俗风情显于民俗风情民俗风情是本案的魅力所在深藏于九寨之中，无限神秘即便深“藏”，却因民俗风情的的魅力而“显”于世人面前既借九寨风景之势，又凸显本案特色是为在逻辑上告知世人，我是什么，有何优点。95 123 项目推广语（三阶段）项目推广语（三阶段）项目推广语（项目推广语（三三阶段）阶段）如果说前两阶段分别简述并详解回本项目是什么那么我们告知了市场什么是我的壳第三阶段要解决的是项目的魂也是整个项目形象建立的关键所在并将在以后的运营过程中持续演绎魂魂之何在？在此之前，我们先看成功案例丽江这个人尽皆知的旅游胜地它的成功除项目本身打造外形象的树立上也功不可没它给人什么样的联想？96 1丽江给人的联想：丽江给人的联想：杨柳依依的河岸、悠闲的酒吧慵懒的在摇摇椅晒着太阳的人们酒吧暧昧的灯光，刚刚认识的朋友轻声细语的呢喃，慢慢愈合的心伤慢慢萌生的希望一切浮想联翩的柔美意向。它是柔软的、情切的一个怀抱。目标客户群心理目标客户群心理: : 与丽江客群无重大区分，以80年为主的年轻人，说他们年轻其实也工作好几年，不年轻了过了无忧无虑的年纪他们也有工作的压力，供房的压力他们寻寻觅觅，寻找另外一个不同的世界可以短暂的什么都不想可以自由自在，可以平复可以发泄，可以释放丽江可以提供给目标一个安静、暧昧、慵懒的场所，丽江可以提供给目标一个安静、暧昧、慵懒的场所，南坪古镇可以提供什么呢南坪古镇可以提供什么呢？97 1如果说丽江是柔美的南坪古镇则是狂放的有的人去了丽江，平复心情有的人来了南坪，释放野性项目形象关键词：野性、阳光、硬朗、豪放野性、阳光、硬朗、豪放野野一个感受野生的地方一个释放野性的地方一个任意发泄的地方一个狂欢的地方一个释放激情的地方我心自由我心自由根据何在？这里是最原生的民族风情这里是最有野性的藏族人生活的地方这里炖羊肉的方式很野，不洗就给炖了这里烤羊肉的方式也野，整只上柴火这里吃东西用手抓，你说野不野这里动不动就往脸上涂锅灰，你说野不野这里的舞蹈充满了野性的力量这里的人们有一种野性的表情这是一种美丽的野性魂之所在广告语98 1醇风白水，狂欢之都醇风白水，狂欢之都藏于九寨密境藏于九寨密境 显于民俗风情显于民俗风情我心自由我心自由起势 外壳 灵魂信息逐步释放99 1国家地理系列篇国家地理系列篇发现南坪发现南坪以当地居民的民族成分为线索，贯穿这里的人文风俗。以当地居民的民族成分为线索，贯穿这里的人文风俗。利用国家地理、航空杂志等旅游利用国家地理、航空杂志等旅游杂志杂志、电视电视系列篇，策划系列主题报道。系列篇，策划系列主题报道。（1 1）来自何方的文明？来自何方的文明？内容概要：在南坪境内发现了古墓葬，围绕古墓葬，开始发问？这墓葬中是谁？与这片土地到底有着怎样的关系？经过出土文物的判断，这是古代仇池国的王亲墓葬， 仇池国与当地人又有着怎样的联系？这里的原住民是古仇池国的后裔吗？是藏族还是氐族？影像提示：当地发掘墓葬的原始资料记载，相关的影像资料。重点展示内容：当地文物、古代遗址，追溯到西汉时代。秦蜀交界碑（2 2）一度被遗忘的勇士一度被遗忘的勇士内容概要：解放时把白马人定性为白马藏族，认为是当年藏族的军队南下到此，由于没有受到回去的号令而留居于此，形成后来的白马藏族，藏族学者桑木旦等根据白马人的一些习性认为是藏族；（具体习性有待进一步挖掘）影像提示：当地人现身说法，历数与藏人相关的习性、说听祖辈说“白马”就是藏军的意思。桑木旦的现身说法重点展示内容：南坪区域的当地白马人的部分藏族特征。（3 3） 仇池国的遗民仇池国的遗民内容概要：但是种种迹象表明，白马人与藏人有诸多不同之处。一、语言有诸多不同，同源词仅四分之一。二、宗教信仰不同，他们不信奉藏传佛教喇嘛教，而信奉山神、土神、火神、雷神、天神、家神、树神、土地神等诸多神灵，宗教信仰处于认为万物有灵的原始宗教阶段。三、居住、服饰多有不同。相关学者认为与藏族之所以有相同之处是在历史上曾经被吐蕃统治影像提示：拍摄相关语言文化档案，相关语言学家说法。拍摄相关的白马人祭祀活动重点展示内容：当地的风俗信仰、居住的建筑特征、特色服装，尤其是沙嘎帽）形象导入形象导入4、项目事件性营销、项目事件性营销100 1（4 4）三次人口大迁徙三次人口大迁徙内容概要：白马人作为这里最早的居民，也拥有与汉族的相似之处，后来大量的汉族人涌入又是如何来到这个人间天堂呢？戍边、屯兵、赶烟场。第一类湖广填四川，插杆圈地。第二类移民主要是行商座贾，随着川陕道路的开通，他们将外地的百货运入，把南坪的药材、山货运出，天长日久，这些商人及其后代大多也就扎根南坪了。 第三类则是最复杂、最具南坪特色的 “赶烟场”而来的移民。影像提示：以历史记录片的角度述说三次人口迁徙，并穿插老年人对当年赶烟场盛况的回忆重点展示内容：当地历史的神秘感，引发观众的好奇。（5 5）发现天堂美景发现天堂美景内容概要：新中国成立后，世人发现九寨人间天堂的美景，开发成为了旅游景区，成为当地的重要财政收入来源，同时各种药材重种在了曾经种满鸦片的土地，当地的美景被保护了下来，并被越来越多的人熟知。影像提示：九寨沟景色的拍摄，当地特产药材的拍摄，当地人讲九寨沟的传说，比如九寨的形成、熊猫舞的传说。重点展示内容：南坪区域的秀美风光、药材资源、当地神秘的传说。（6 6）行将消失的文明行将消失的文明内容概要：但对于南坪的风土民情，又应该如何保护？这里的民族风俗活动，比如涂墨节、餐饮文化、都将得到保护。出于对当地文化的抢救性保护考虑，修建了南坪古镇。影像提示：拍摄当地的泼墨节，舞等，火圈舞等。当地文化局长之类专家献身说法：这些流传了千年的文明应该继续的得到发扬光大重点展示内容：泼墨节，舞等，火圈舞等民俗活动。101u与九寨云顶联合发布，导入项目形象，引爆市场。u利用云顶发布之计，借势中、日、韩、美四国知名演员作代言人，利用明星效应打响名声。中、日、韩、美四国明星联手代言中、日、韩、美四国明星联手代言“九寨云顶九寨云顶”，南坪古镇联合发布，南坪古镇联合发布引爆点引爆点102u在南坪古镇举办大型白马藏族涂墨狂欢节，u节日中汇集最具特色的南坪小调表演、舞、藏族锅庄舞等，u并在其中安排青年男女对歌、对舞等环节，以增加节日的情感氛围，u通过各种渠道进行宣传，持续提升影响力。u泼墨节作为九寨沟重要的民俗风情活动，在项目后期运营阶段还需继续挖掘，持续发展。白马藏族涂墨狂欢节白马藏族涂墨狂欢节持续活持续活动动103 1内容梗概：一个国际4a广告公司的大中华区总监因为终日疲惫，而渐渐觉得生活里充满了灰色，决定开着他的JEEP去寻找一种五彩斑斓的世界，用他钟爱的相机记录世间美好的景象。他从北京驱车南下，漫无目的一路走走停停。在路上偶遇一个苦行僧女作家，她准备写一本书描述一种都市人缺乏的幸福感，她走在寻找素材的路上。最后他们决定同行，他愿意为她拍摄100张幸福的笑脸，共同出书。在路上，他们接着遇到了一个80后颓废的摇滚的歌手，处于瓶颈期，在寻找音乐的灵感。然后遇到一个独自出行的90后高中小女孩，在北京长大，高中毕业后决定要过自己想要的生活，于是独自去闯荡旅行当他们的车驶入九寨沟境内的时候，他们被美丽的风景所吸引，决定在当地过夜，正好遇见当地的涂墨节，一群人放肆的狂欢，他们被邀请进入狂欢的行业，在晚会上他们拍了很多的笑脸，有很多的感悟，于是决定在这里留下来多一些时间他们在这里参加麻孜会、学习了唱了南坪小调、吃了手抓羊肉、听说了老人讲赶烟场的故事，参加了当地的嫁娶活动去山上挖虫草、学习当地的民俗技艺。他们也机缘巧合的误入九寨云顶别墅区，享受了云顶的度假服务，打猎等在这段时间他们尽情的欢乐，释放着之前在都市里的种种压抑，也加深了彼此兄弟姐妹般的感情。故事的最后，总监在九寨云顶买了一套别墅，希望这种放松的生活可以常常享受，也可请朋友同来旅游女作家，出了自己的书，云上的幸福，描述在此地的所见所闻摇滚青年在当地的南坪小调中找到灵感，把南坪小调融入自己的摇滚中，获得成功90后小孩回到大学，学习民族文化，她梦想之后来此地开一个自己的小店电影电影云上的幸福云上的幸福感性传感性传播播以电影为软广告，对项目进行宣传，以4A公司总监、女作家、摇滚青年、学生的一路旅行心路，完成对年轻人旅游方式的引领，展示南坪民俗特色。并在电影中编入九寨云顶的类容将电影中的元素延续到后期的推广之中，起到连环效应。104 1lJEEP每年的新车发布会，都别出心裁，合作可引起轰动效果，全球媒体报道。l活动在古镇现场举行，创意可采取比如从水中冲出来，从山上冲下来等等l与JEEP 的合作能引起广泛的关注度，并吻合本项目“野”的调性l也符合越来越多的游客采取自驾游的旅行方式。JEEP新款项目现场发布会新款项目现场发布会图为2007JEEP新车发布会，整个车埋在三吨的土堆中，用高压水枪冲了半个小时，才得以破土而出2011 南坪越野竞标赛南坪越野竞标赛连环活连环活动动1 1105 1l借电影后，随市推出旅行感悟读本云上的幸福l云上的幸福根据电影对南坪风俗的拍摄顺序，以图配文的方式完成对南坪、九寨云顶的软炒作。l建议作者为70、80年代女作家，例如安妮宝贝、张悦然、安顿等知名作家出书知名作家出书 云上的幸福云上的幸福莲花为安妮的代表作之一，销量超过70万册，书中描述了安妮穿越墨脱的整个旅程，以及穿插其中的人生感悟。莲花让书中描述的原本默默无闻的墨脱，成为驴友们向往的旅游天堂。连环活连环活动动2 2106 1崔健、白马人组合崔健、白马人组合我心自由我心自由南坪摇滚节南坪摇滚节l邀请摇滚明星，在南坪开举行摇滚节l在当地选拔白马人组成一个乐队，以当地的南坪小调结合摇滚为特色，在街区长期演出，宣传。l或以原来的白马人组合重新包装。中国最大众的摇滚鼻祖崔健最老的摇滚乐队60岁的滚石乐队当下炙手可热的摇滚女星范晓萱、艾薇儿成都地下摇滚乐队海龟先生、蝴蝶效应、阿修罗等连环活连环活动动3 3100对最幸福的新人对最幸福的新人白马族式婚礼白马族式婚礼l 邀请100对新人以白马人的婚庆仪式在南坪古镇举行婚礼l 婚礼按照白马人习俗举行，晚上载歌载舞狂欢，涂墨狂欢l 还可举行涂墨之后，猜猜谁是自己的新娘等活动l 举行放河灯、孔明灯等许愿活动l 并邀请成都知名婚纱拍摄机构，例如V2进行拍摄，宣传。后期持续经后期持续经营小活动营小活动1挑战吉尼斯挑战吉尼斯万人齐放孔明灯锅庄篝火晚会万人齐放孔明灯锅庄篝火晚会l给南坪古镇周边居民发放孔明灯，在八点准时放飞孔明灯。l在放飞之后在南坪古镇举行跳锅庄、烤羊肉等。l邀请游客广泛参与晚会当中，成为挑战吉尼斯世界纪录的一员。1南坪古镇南坪古镇仙草节仙草节在节日期间，集中出售：虫草、藏红花、天麻、当归、天麻、灵芝、雪茶等中药材。让整个街区都飘满中药的味道。l 保证无假货、价格比平常便宜。l 可以带感兴趣的游客上山去挖虫草等等。l 教授中药煲汤、温补等方法。1以物易物以物易物 淘宝节淘宝节l在淘宝上发布广告，号召去南坪寻宝，举行以物易物节，活动期间鼓励当地人拿出自己家的陈年物品在古镇交换l例如白色毡帽、狐皮帽、羊皮、松鼠、鱼骨牌、海螺、贝壳、 各种银饰、各种药材等。南坪古镇寻宝节南坪古镇寻宝节l 在古镇的各个角落设计机关，谁能够以最快的速度找到各种机关就可以找到一个提示藏宝地图的线索。找到藏宝地图后，可以根据指示找到藏在房梁上、石板下、水缸里的宝物。宝物可以是是虫草、人参、银饰等。l 藏宝是童年都玩过的游戏，可激发旅游者兴趣。111111招商宣传与推广密不可分，在此将推广与招商阶段结合，分阶段分批次的释放项目信息，各个阶段各有侧重，最大限度的节约资源与统筹安排工作。红线为招商线。（2 2）主力商家招）主力商家招募，并培养本土特募，并培养本土特色店色店（3 3）休闲娱乐性质）休闲娱乐性质次主力店商家招募，次主力店商家招募，形成项目基本风情形成项目基本风情（4 4）全面展开，）全面展开，进行填铺，开街。进行填铺，开街。同时根据项目的推广阶段，同期牵动一根蓝线，相互配合，并最大限度的节约资源。同时根据项目的推广阶段，同期牵动一根蓝线，相互配合，并最大限度的节约资源。（2 2）启势阶段）启势阶段醇风白水，狂欢醇风白水，狂欢之都之都（3 3）持续升温）持续升温 藏于九寨风景藏于九寨风景 显于民俗风情显于民俗风情（4 4）形象爆发）形象爆发 我心自由我心自由（1 1）形象导入）形象导入 发现南坪发现南坪推广阶段推广阶段112一阶段执行一阶段执行一阶段执行一阶段执行发现南坪发现南坪发现南坪发现南坪阶段目标阶段目标u 完成对项目前期形象的导入阶段重点阶段重点u此阶段在招商为启动之前，无招商事宜。u此阶段以前期发现南坪进行软文炒作，附带少量活动进行推广。阶段执行阶段执行线上媒体电视媒体电视媒体发现南坪发现南坪：主题：以南坪民俗为背景的系列片以当地居民的民族成分为线索，贯穿这里的人文风俗；利用国家地理、探索发现频道等进行软性宣传。发现南坪发现南坪杂志软文系列报道：杂志软文系列报道：利用国家地理、航空杂志等小众文化或旅游杂志，策划系列软文主题，来自何方的文明、被遗忘千年的勇士、三次人口大迁徙、发现天堂美景、化石般的民俗风情等，依次进行专题报道，传播南坪古镇的民风民俗及文化渊源。公关活动“你心目中最美的民俗记忆你心目中最美的民俗记忆”网络征文比赛：网络征文比赛：l联合在年轻人中最流行的网站（如新浪、搜狐、腾讯、网易等）举办“你心目中的最美的民俗记忆”征文比赛，参赛者可写出令自己印象最深刻的名俗记忆，比如贴窗花、嫁女儿、敲锣打鼓、新年拜访、打糍粑等，获胜者可获九寨免费游。l鼓励获奖者在游玩期间，继续发表针对本项目的旅游日记。l此活动的开展有利于形成开发商和游客的互动，在塑造影响力的同时收集游客意见。113二阶段执行二阶段执行二阶段执行二阶段执行醇风白水，狂欢之都醇风白水，狂欢之都醇风白水，狂欢之都醇风白水，狂欢之都阶段目标阶段目标u完成主力店招商和本地特色店的培育工作；项目推广起势，传播完成主力店招商和本地特色店的培育工作；项目推广起势，传播“古风醇厚的九寨民俗村古风醇厚的九寨民俗村”。阶段重点阶段重点对于主力店招商，主要以线下渠道接触商家，采取一对一的定向洽谈方式。对于特色店的培养，主要在九寨沟区域内从渠道、媒体、活动等方面地毯式搜索、发掘特色商家，完成招商。线上网络推广引起市场关注，引起关注，创造影响力。阶段执行阶段执行线上媒体本地传媒本地传媒主要解决本地特色店的招商：主要解决本地特色店的招商：l九寨沟电台：在热点时段发布招商信息。l九寨沟电视台：在新闻时间插播广告，并可与电视台合作，定制新闻。l当地报纸：以软文方式，从九寨沟城市运营的角度，大篇幅报道项目。l县城户外：可在老城区重点区域进行户外宣传推广。建立项目营销型网站建立项目营销型网站醇风白水，狂欢之都：醇风白水，狂欢之都：l项目动态，奠基、动工、招商等时间节点报道。l南坪古镇项目简介，传统的九寨民俗介绍；l与知名旅游网站及门户网站进行广告链接，可直接进入项目网站。l对项目打造的建设性意见栏，建议一经采纳，可获奖或免费古镇住宿。l报道各个阶段古镇活动的内容。l设立专栏，鼓励网友提供九寨沟的人文故事，优秀者可获奖或免费古镇住宿。游戏打造：游戏打造：与大型游戏开发公司合作，打造大型网络游戏，在古镇网站进行公测，引发市场关注度。玩家打到一定积分可获奖或免费古镇住宿。公关活动站在城市运营的高度与政府达成合作计划,以一些政府机关为渠道进行宣传；定向洽谈商家（重点与村寨村长洽谈，组织、鼓励、引导各村寨充分挖掘本村特色资源，开店）举办招商新闻发布会、奠基仪式；主力店签约会；中、日、韩、美四国明星联手代言“九寨云顶”，南坪古镇联合发布；南坪古镇形象大使选拔赛；114三阶段执行三阶段执行三阶段执行三阶段执行藏于九寨风景藏于九寨风景藏于九寨风景藏于九寨风景 显于民俗风情显于民俗风情显于民俗风情显于民俗风情阶段目标阶段目标u特色休闲娱乐店的招商完成；传播“藏于九寨风景，显于民俗风情”，巩固项目形象。阶段重点阶段重点在线上媒体方面使用小众专业媒体针对商家进行推广；线上媒体推广的区域重心，从九寨沟县延展到周边省会城市成都、西安、重庆等，陆续延展到全国，释放本土文化风情，吸引进驻；针对相似旅游项目的商家进行专项推广；全方位利用网络扩大项目影响力，提升关注度；采用商家专项活动和大众影响力活动并行开展的方式，解决当下招商和项目形象持续升温的双重目标。阶段执行阶段执行线上媒体分众专业传媒商界、新财经等网络，全面推广博客、视频、创业网、旅游攻略、论坛线下渠道利用同业公会、工商联合会、连锁行业协会、民间商会等进行洽谈；对商家聚集区进行重点投递宽窄巷子、锦里、丽江、阳朔等地业态趋同项目的商家。参加旅游交易会针对项目主要客群区域进行宣传，如苏州、云南等地；公关活动l体验型活动组织商家对丽江、乌镇、华侨城相似项目组织实地考察，体验锦江宾馆、悦榕庄的舒适性与经营的成功性。l商家优惠活动。l“九寨风情民俗摄影展” 全国摄影大赛；l“狂放你的味蕾”野生美食节l南坪小调琵琶弹唱大赛；115四阶段执行四阶段执行四阶段执行四阶段执行我心自由我心自由我心自由我心自由阶段目标阶段目标u完成最后的填铺，顺利开街。阶段重点阶段重点l将线上推广扩展到全国范围内进行，包括电视、户外、报纸等多种媒体，最后的招商与项目开街信息全面发布。l在线下渠道上增加对旅游者的接触点，将部分游客转换成商家。l利用商家联谊活动增加说服机会，完成进驻。l以一些大型的开街预热民俗活动，引起市场更大的关注度。阶段执行阶段执行线上媒体旅游节目宣传；地图招商广告；旅游区的报纸夹报；旅行社宣传资；报媒；户外。线下渠道在丽江、阳朔等地的客栈设置资料架；在成都、重庆等近九寨城市设立展场；与政府、旅行社联合推广；公关活动商家联谊活动；“我心自由”白马藏族涂墨狂欢节；民俗文化活动、民族歌舞表演。116 1阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段招商阶段重点无主力店 ，本土特色店休闲娱乐特色店填铺阶段商家区域范围无主力店全国分布本土特色店九寨为主九寨周边省市范围全国范围商家专业度无最专业次专业非专业（游客变商家）招商重点手段无一对一谈判专业商家渠道线上大规模推广招商推广轻重关系无招商招商为主 项目推广为辅招商为主项目推广为辅招商为辅项目推广为主 阶段推广核心发现南坪醇风白水，狂欢之都藏于九寨风景显于民俗风情我心自由整体推广费用少少中多现场活动情况无现场活动无现场活动现场小活动现场预热大活动现场工程支持度不支持不支持部分支持支持注：此表格主要代表从第一阶段到第四阶段的趋势状况，并非对每个阶段的精确说明。四阶段趋势表四阶段趋势表四阶段趋势表四阶段趋势表类别单价数量总价电影云上的幸福视具体情况而定纪录片发现南坪视具体情况而定成都、重庆、西安户外20万（全年）8块160万成都、重庆、西安报媒17.25（按商报计价）20版345万全国专业杂志10万（按搜房计价）10次100万站台广告50个（2个月）24万成都、重庆、西安分众传媒 （2周）成都1600栋商业楼宇，每天30次，每次15秒， 10*3项目网站5万15万短信15次10万小型活动5万20次100万总计：总计：774万（不包括大型活动及影视拍摄制作）万（不包括大型活动及影视拍摄制作）推广费用预算：推广费用预算：118共赢共荣，共创辉煌！共赢共荣，共创辉煌！感谢聆听！感谢聆听！