中国物业管理师执业资格考试物业经营管理精讲班本章分值一般在2-4分之间，以单选和多选题出现。第八章合同与风险管理第一节物业管理中的主要合同类型第二节物业服务合同第三节招标投标阶段的合同管理第四节风险管理理论第五节保险与物业保险第八章合同与风险管理1.物业管理活动中涉及的合同的主要类型2.前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别3.物业管理工作中经常涉及的商业保险险种知识要点第八章合同与风险管理考试目的：是测试应考人员对物业管理中主要合同类型及其构成要素、物业服务合同、招标与投标阶段的合同管理、风险管理与物业保险等知识的熟悉程度，以及合同与风险管理的能力和知识水平。第八章合同与风险管理掌握物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点。熟悉物业管理活动中涉及的合同类型，物业管理所涉及的保险种类与投保方法。了解物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理，风险及风险管理。 考试要求第八章合同与风险管理一、合同的概念二、物业管理活动中主要的合同类型三、物业管理合同的构成要素大纲不要求第一节物业管理中的主要合同类型一、合同的概念 合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。第一节物业管理中的主要合同类型第一节物业管理中的主要合同类型二、物业管理活动中主要的合同类型根据物业管理活动中合同的作用以及合同主体，可以将合同归为以下几种类型：1.物业建设单位在开发过程中所订立的合同；（土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。）2.前期物业服务合同与物业服务合同；第一节物业管理中的主要合同类型二、物业管理活动中主要的合同类型3.业主所签订的与物业管理活动有关的合同；（包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。）第一节物业管理中的主要合同类型二、物业管理活动中主要的合同类型4.物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。（垃圾清运、环境卫生承包、治安保卫管理承包、绿化管理或工程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。）【例题多选题】属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同的是（）。A、建设施工合同B、售房合同C、收益性物业的租赁合同D、水电供应合同E、专项维修工程承包合同【正确答案】ABD第一节物业管理中的主要合同类型第一节物业管理中的主要合同类型三、物业管理合同的构成要素（大纲不要求）1、物业描述，旨在界定管理对象及其范围；2、合同期限，旨在界定合同双方责任和权力存续的时间；3、管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准；4、业主的目标，旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标，以便物业公司依此制定工作计划、确定管理绩效考核标准；第一节物业管理中的主要合同类型三、物业管理合同的构成要素（大纲不要求）5、管理者的权力范围，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限；6、物业经营管理服务报告的内容要求，旨在确定物业经营管理企业在提交给委托方的物业经营管理报告中，具体应该包含的有关内容要求；第一节物业管理中的主要合同类型三、物业管理合同的构成要素（大纲不要求）7、服务费用及支付方式，确定服务费用的收费标准（包干制）或计算方法（酬金制），以及该服务费用的支付方式；8、成本分配与使用，对物业经营管理过程中所发生的费用进行估算，并就其分配和使用方案作出安排。一、物业服务合同的类型二、物业服务合同的特征三、物业服务合同的主要内容四、物业服务合同的签订要点第二节物业服务合同第二节物业服务合同一、物业服务合同的类型1.前期物业服务合同概念：根据物业管理条例的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。特征：前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订；（主体特性）前期物业服务合同具有过渡性；前期物业服务合同是要式合同。【例题单选题】不属于前期物业服务合同特征的是（）。A、由建设单位和物业管理企业签订B、前期物业服务合同具有过渡性C、前期物业服务合同是要式合同D、前期物业服务合同期限的确定性【正确答案】D第二节物业服务合同第二节物业服务合同一、物业服务合同的类型2.物业服务合同概念：根据物业管理条例的有关规定，业主、业主大会选聘物业管理企业，并由业主委员会与物业企业签订书面物业服务合同。合同有效期由双方协议商定。第二节物业服务合同一、物业服务合同的类型特征： 1、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。2、物业服务合同是有偿的。3、物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。4、物业服务合同是劳务合同。【例题单选题】物业交付业主前，物业服务费由（）承担；物业交付业主后，由（）承担。A、物业管理企业；业主B、建设单位；业主C、施工单位；建设单位D、业主；建设单位【正确答案】B第二节物业服务合同三、物业服务合同的主要内容第二节物业服务合同1、物业基本情况要描述物业类型、位置、面积等情况，界定物业管理区域。2、委托服务事项委托服务事项即物业管理企业为业主提供的服务的具体内容。3、双方的权利义务权利义务约定的越明晰，合同的履行就越简单，发生纠纷的概率也要小很多。三、物业服务合同的主要内容第二节物业服务合同4、物业服务要求和标准服务质量是对物业经营管理企业提供的服务内容在质量上的具体要求。5、物业服务费用和维修费用6、专项维修基金的管理和使用目前，专项维修基金主要是针对住宅物业而言的。7、物业管理用房必要的物业管理用房是物业经营管理企业开展物业服务活动的前提条件。三、物业服务合同的主要内容第二节物业服务合同8、物业经营管理对经营性物业，以及居住物业中的经营性房屋或设施，如商业铺面、停车场等，合同双方要明确委托服务的绩效考核标准、收费标准等。9、委托服务期限10、违约责任11、其他事项四、物业服务合同的签订要点第二节物业服务合同（一）“宜细不宜粗”的原则1、委托项目2、各委托项目的具体内容3、服务质量与标准4、管理和服务费用5、对物业管理企业的奖惩约定条款四、物业服务合同的签订要点第二节物业服务合同（二）不应有无偿无限期的承诺除委托方对物业经营管理企业可无偿提供管理用房外，在物业服务合同中，不应有无偿无期限的承诺。（三）实事求是留有余地1、物业管理企业要量力而行2、对分期建设项目、分期建成使用时物业管理的承诺（四）明确界定违约责任与处理方式一、物业管理招投标概述二、物业管理招标三、物业管理投标四、物业经营管理企业投标的关键事项第三节招标投标阶段的合同管理一、物业管理招投标概述（一）物业管理招投标的内涵和意义1.内涵：物业管理招标，是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。物业管理投标，是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和投标书，参与物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。第三节招标投标阶段的合同管理一、物业管理招投标概述（一）物业管理招投标的内涵和意义2.意义：引导业主树立正确的物业管理理念，提高自治能力；推动物业经营管理企业不断提高管理水平，增强市场竞争力，全面促进物业管理行业的发展。第三节招标投标阶段的合同管理一、物业管理招投标概述（二）物业管理招投标的原则1、公开原则2、公平原则3、公正原则4、合理原则第三节招标投标阶段的合同管理一、物业管理招投标概述（三）物业管理招投标的特点1、早期介入2、阶段性物业管理的长期性决定了物业管理招标具有阶段性。第三节招标投标阶段的合同管理二、物业管理招标第三节招标投标阶段的合同管理（一）物业管理招标方式物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。1、公开招标含义：又称为无限竞争性公开招标，由招标方通过各种媒体向社会公开发布招标公告，凡符合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标。二、物业管理招标第三节招标投标阶段的合同管理1、公开招标优点：招标方有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择最优者。缺点：由于竞标单位较多，工作量大，时间长，增加了招标的成本。适用：规模较大的物业，尤其是收益性物业。二、物业管理招标第三节招标投标阶段的合同管理（一）物业管理招标方式2、邀请招标含义：又称为有限竞争性选择招标，由招标单位向预先选择的有承担能力的若干物业管理企业（一般35家）发出招标邀请，参与竞标。优点：可保证投标公司有相关的自资质和足够的经验，信誉可靠。缺点：有一定的局限性，可能漏掉一些有较强竞争力的物业经营管理企业参与竞标。适用：是目前广泛采用的招标方式。二、物业管理招标第三节招标投标阶段的合同管理（二）物业管理招标一般程序1、成立招标领导小组2、编制招标文件3、发布招标公告或发出招标邀请书4、投标单位的资质审查5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等6、组织投标单位踏勘现场并答疑二、物业管理招标第三节招标投标阶段的合同管理（二）物业管理招标一般程序7、成立评标委员会，制定评标标准、定标方法8、收取投标书9、开标与标书评阅10、组织答辩会，评标定标11、发出中标通知书12、与中标单位签订物业服务合同二、物业管理招标第三节招标投标阶段的合同管理（三）招标书的编制与标底确定1、编制招标书招标书主要内容有：（1）拟招标的物业基本情况。（2）物业管理的内容与要求。（3）对招标的有关说明。（4）物业管理考核标准与奖罚措施。二、物业管理招标第三节招标投标阶段的合同管理（三）招标书的编制与标底确定2、标底的作用及其确定标底，就是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最高限额的统一。二、物业管理招标第三节招标投标阶段的合同管理（三）招标书的编制与标底确定2、标底的作用及其确定标底的确定应考虑以下几个方面：要与本物业的档次相协调；要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向；要以招标文件中的管理目标为依据；此外，遵循国家及地方政府颁布的有关规定，同时，也要注意与物业管理市场的行情相协调。三、物业管理投标第三节招标投标阶段的合同管理（一）物业管理投标一般程序1、获取招标信息，决策是否参与投标2、报送投标申请，接受资格审查3、获取与熟悉招标文件并考察物业现场4、投标决策与编制投标书5、报送投标书6、参加开标及答辩会7、中标与签订物业服务合同三、物业管理投标第三节招标投标阶段的合同管理（二）投标书的编制1、投标单位的概况简介2、分析投标物业的管理要点3、概述投标单位拟采取的管理策略4、详述物业管理的实施计划5、有关附件及说明三、物业管理投标第三节招标投标阶段的合同管理（三）物业管理服务费用的测算物业管理的服务收费从总体上讲，有政府定价，政府指导价和经营者定价三种。四、物业经营管理企业投标的关键事项第三节招标投标阶段的合同管理（一）决定参与投标的关键因素（1）项目区域、规模符合企业发展规划；（2）项目类型符合企业确定的目标客户；（3）常规预测盈利；（4）项目风险在企业承受范围内；（5）项目委托方具有独立法人资格和经济实力；（6）本企业具备人力资源支持体系。四、物业经营管理企业投标的关键事项第三节招标投标阶段的合同管理（二）投标过程中六项关键环节（1）确定管理项目的整体思路，包括项目工作重点及应对措施；（2）确定物业管理费价位；（3）准确的物业管理年度收支测算；（4）物业管理目标承诺、前期投人、奖惩条件的任何承诺；（5）管理架构、管理机制和主要负责人员；（6）正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现。一、风险理论二、风险管理理论第四节风险管理理论了解一、风险理论第四节风险管理理论（一）风险的定义定义：指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。特征：（1）负面性。（2）不确定性。（3）可测性。该特征是保险人能够经营保险的基础。一、风险理论第四节风险管理理论（二）风险的类型1、按损失的性质来划分：纯粹风险与投机风险2、按风险的对象来划分：财产风险、责任风险及人身风险3、按风险发生的原因来划分：自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险4、按风险影响的程度和范围来划分：基本风险与特殊风险【例题单选题】按风险影响的程度和范围来划分，风险可分为（）。A、纯粹风险与投机风险B、财产风险、责任风险及人身风险C、自然风险、社会风险和技术风险D、基本风险与特殊风险【正确答案】D第四节风险管理理论一、风险理论第四节风险管理理论（三）风险的成本定义：风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。内容：（1）防范、分散或转移风险的费用（2）风险所带来的损失及处理费用；（3）风险的社会成本。【例题单选题】一般来说，不属于风险成本包括的主要内容是（）。A、防范、分散或转移风险的费用B、风险所带来的损失及处理费用C、风险的技术成本D、风险的社会成本【正确答案】C第四节风险管理理论二、风险管理理论第四节风险管理理论（一）风险管理的定义 风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。 风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程。其目的是以最小的经济成本达到分散、转移、消除风险，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。二、风险管理理论第四节风险管理理论（二）风险管理的步骤1、风险识别2、风险评估评估是应用各种概率与数理统计方法，测算出某一风险发生的频率，进行估算损害的程度。二、风险管理理论（二）风险管理的步骤3、风险控制风险控制所采取的手段措施包括：回避自担或保留预防与抑制转移第四节风险管理理论二、风险管理理论（二）风险管理的步骤4、风险调整针对不同的风险控制措施的结果进行检查和评估，对原风险管理系统做适当的调整。第四节风险管理理论一、保险的概念二、保险合同的概述三、物业保险的目的四、物业保险的主要险种五、物业管理中的投保决策第五节保险与物业保险一、保险的概念（一）保险的定义及特征大纲不要求定义：是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。第五节保险与物业保险一、保险的概念（一）保险的定义及特征大纲不要求特征：承担风险的冒险性；以大数法则和概率论为依据的科学性；与法律有极其密切亲缘关系的合同性；以承担债务责任为经营方式的负债性；以参加者互助共济关系为基础的相互性；以大量客户群为基础的广泛性；反映组织后备基金弥补经济损失功能的保障性；以及体现货币资金融通职能的金融性。第五节保险与物业保险一、保险的概念（二）保险的一般原则1、诚信原则2、可保利益的原则3、近因原则4、比例分摊原则第五节保险与物业保险二、保险合同的概述（一）保险合同的定义及法律特征定义：保险合同是经济合同的一种，是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议。法律特征：1、保险合同是一种要式合同；2、保险合同是一种附合合同；3、保险合同是双务有偿合同；4、保险合同是射幸合同。第五节保险与物业保险二、保险合同的概述（二）保险合同的主体保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类。当事人是与保险合同直接发生关系的人，包括保险人（保险公司）、被保险人和投保人。关系人是指与合同发生间接关系的人，如受益人、保险代理人、保险经纪人。物业经营管理企业一般情况下是保险经纪人，受业主和用户委托，代理保险人办理保险业务。物业企业也可与保险人签订合同，成为保险代理人。第五节保险与物业保险二、保险合同的概述（三）保险合同主要当事人的义务1、投保人的义务如实告知义务“危险增加”通知义务出险通知义务防灾减损的义务及时交付保费的义务第五节保险与物业保险二、保险合同的概述（三）保险合同主要当事人的义务2、保险人的义务保险人的主要义务就是在合同规定的保险事故出现后负责赔偿部分或全部由保险事故带来的实际损失。第五节保险与物业保险二、保险合同的概述（四）保险合同的一般内容（1）当事人的姓名地址（2）保险标的（3）保险金额（4）保险责任范围（5）除外责任（6）保费（7）保险期间（8）违约责任第五节保险与物业保险二、保险合同的概述（五）保险单保险单是保险人和被保险人或投保人之间签约保险合同的正式保险凭据，是标准化的保险合同。1、声明事项被保险人名称；保险标的种类和存放处所；保险金；保险期限；保险费的确定和支付。第五节保险与物业保险二、保险合同的概述（五）保险单2、保险责任3、除外责任4、附注条件第五节保险与物业保险二、保险合同的概述（六）索赔概念及程序1、索赔和索赔时效概念索赔：指投保人在保险事故造成的损失出现后，按照合同向保险人要求给予经济补偿或给付保险金的行为。索赔时效：是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。第五节保险与物业保险二、保险合同的概述（六）索赔概念及程序2、索赔程序（1）及时发出出险通知并提索赔要求；（2）采取一切合理的措施抢救、保护，防止损失扩大；（3）保护现场，配合检验；（4）提供必要的索赔单证。（5）领取保险金；（6）开具权益保证书。第五节保险与物业保险三、物业保险的目的1、分散意外损失2、利于善后工作第五节保险与物业保险 四、物业保险的主要险种 保险的种类很多，但物业管理工作中经常涉及的主要 有以下三类：财产保险、雇主责任保险和公众责任保险。 （一）财产保险 财产保险的含义有广义和狭义两种：广义的财产保险，包括财产保险、农业保险、责任保险、信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险。狭义来说，单指财产保险。其包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。第五节保险与物业保险四、物业保险的主要险种（一）财产保险1、火灾保险（1）火灾保险的承保范围火灾保险对因火灾、闪电、爆炸所造成的保险标的物的损失负责赔偿责任。不予承保的财产损失：寄托或寄售的货物；金银珠宝、古玩、古画、艺术珍品、电脑资料等；票据、现金、邮票等有价证券以及图册、文件、枪支弹药、爆炸物品。第五节保险与物业保险四、物业保险的主要险种（一）财产保险1、火灾保险（2）火灾保险的除外责任保险标的自身的变化、自身发热或烘焙所致的损失；由于地震、飓风、洪水、冰雹等自然灾害以及战争、暴乱、罢工等战争或政治风险；直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染；投保人的故意行为或重大过失。第五节保险与物业保险四、物业保险的主要险种（一）财产保险1、火灾保险（3）火灾保险的保险金额的赔偿计算固定资产的保险价值是指出险时的重置价值。保险标的发生保险责任范围内的损失，按以下方式计算赔偿金额：全部损失。保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限；保险金额低于保险价值时，按保险金额赔偿。第五节保险与物业保险四、物业保险的主要险种（一）财产保险1、火灾保险（3）火灾保险的保险金额的赔偿计算部分损失。按账面原值投保的财产保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额按实际损失计算；保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算；如果是按账面原值加成数，或按重建重置价格投保的财产，则按实际损失计算赔偿金额。第五节保险与物业保险四、物业保险的主要险种（一）财产保险1、火灾保险（4）火灾保险的费率火灾保险费率的计算方法有分类法和表定法两种：分类法：即将性质相同的危险进行归类，给每类以确定的费率。我国按建筑物占有性质分为工业险、仓储险和普通险三类，其中又分为六级工业险、五级仓储险及五级普通险。第五节保险与物业保险四、物业保险的主要险种（一）财产保险1、火灾保险（4）火灾保险的费率表定法：即在以上分类费率的基础上，按各种危险因素的大小进行调整而形成的费率。表定费率调整所考虑的因素有：用途、位置、构造、防护。第五节保险与物业保险四、物业保险的主要险种（一）财产保险2、物业火险的投保范围一种是建筑结构火险（不动产火灾保险）；一种是建筑内物件火险（动产火灾保险）。由于建筑内物品在遭受火灾时所受到损失的程度和几率都较高，所以其保费较高。第五节保险与物业保险四、物业保险的主要险种（一）财产保险3、物业综合险对物业除了保火险外，通常对其他的风险，如地震、飓风、洪水、自动灭火系统漏水、破坏、暴动、空中运行物体坠落、水箱溢满或水管爆裂所引起的损失也进行保险。一般来说对这些风险的保险结合火险一起购买一个物业（财产）的综合险。第五节保险与物业保险四、物业保险的主要险种（二）雇主责任保险雇主责任保险，又称劳工保险。1、责任范围投保人雇佣的员工（包括短期工、临时工、季节工）在保险有效期内，在受雇佣过程中，从事于保险单所载明的、与投保人业务有关的工作时，遭受意外而至受伤、死忙或者与业务有关的置业性疾病所致伤残或死忙，投保人根据雇佣合同，需负医药费及经济赔偿责任，包括应支付的诉讼费用。第五节保险与物业保险四、物业保险的主要险种（二）雇主责任保险2、除外责任（1）战争；（2）被雇佣人员由于疾病、传染病导致伤残或死亡；（3）被雇佣人员自杀、自伤、犯罪行为等导致伤残或死亡；（4）投保人的故意行为或重大过失；（5）投保人对其承包商雇佣的员工的责任。第五节保险与物业保险四、物业保险的主要险种（二）雇主责任保险3、赔偿额度按死亡、伤残两种情况赔偿。4、保险费的计算5、雇主责任保险的扩展责任（1）附加医药费保险；（2）附加第三者责任险。第五节保险与物业保险【例题单选题】雇主责任保险的扩展包括附加医药费保险和（）。A、附加医疗费保险B、附加雇员个人财产保险C、附加第三者责任险D、附加公众责任保险【正确答案】C第五节保险与物业保险四、物业保险的主要险种（三）公众责任保险内涵：主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。性质：是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。第五节保险与物业保险四、物业保险的主要险种（三）公众责任保险保险费率：没有固定的保险费率，而是视每一被保险人的风险情况逐笔议定费率。保险费：按赔偿限额选择适用的费率计算。一般分三种：有累计赔偿限额的：保险费=累计赔偿限额X适用费率无累计赔偿限额的：保险费=每次事故赔偿限额X适用费率其他按经营场所面积计算：保险费=按经营场所面积X适用费率单位面积保险费第五节保险与物业保险五、物业管理中的投保决策（一）投保决策过程1、详细调查2、确定所需的保险3、保险金额和保险费的确定注意保险的几个特点：一是保险价值一般是以重建、重置成本计算，不考虑市场价值；二是赔偿额一般是根据保险金的比例来赔偿的；三是多重保险不会得到多重的赔偿。第五节保险与物业保险五、物业管理中的投保决策（一）投保决策过程4、选择保险公司5、分析保单条款物业经营管理企业或保险经纪人要仔细分析各项条款；比较各种不同保险公司的同一类保单的各种条款的优劣，选择最有利于自己的条件。第五节保险与物业保险五、物业管理中的投保决策（二）保险顾问和保险经纪人大纲不要求第五节保险与物业保险THEEND谢谢观看本讲高清本讲高清HDHD视频讲座地址：视频讲座地址：