“益田假日广场益田假日广场”项目定位报告项目定位报告占地占地22836.522836.5m2总建面总建面130976130976m2公寓公寓2303623036m2写字楼写字楼1200012000m2商业商业7302673026m2写字楼写字楼公寓公寓本项目界定本项目界定顶级物业顶级物业市场形象市场形象/价格标杆价格标杆市场稀缺产品市场稀缺产品获取高价获取高价目前深圳市场写字楼实现最高价格目前深圳市场写字楼实现最高价格国际商会中心国际商会中心 均价均价15000元元/ 价值点：价值点：CBD/超高层物业超高层物业/标志性标志性/物业配置物业配置本项目本项目第四代写字楼第四代写字楼多层现代智能化花园式写字楼多层现代智能化花园式写字楼价值点：价值点：创新产品创新产品/办公概念的颠覆办公概念的颠覆 /颠覆性产品设计颠覆性产品设计/ 后后SARS时代的产品设计时代的产品设计/功能弹性化功能弹性化 / 服务先导服务先导/地铁上盖物业地铁上盖物业完全创新产品完全创新产品无市场参照系无市场参照系溢价因素溢价因素弹性指数大弹性指数大创新产品的五种价格定位方法创新产品的五种价格定位方法v品质更好，价格更高品质更好，价格更高v品质更好，价格相同品质更好，价格相同v品质相同，价格较低品质相同，价格较低v品质较逊，价格大幅度降低品质较逊，价格大幅度降低v品质更好，价格更低品质更好，价格更低创新产品的适用性创新产品的适用性房地产创新产品的适用性房地产创新产品的适用性项目写字楼部分可实现项目写字楼部分可实现比市场传统产品的最高价比市场传统产品的最高价15000 x100%=1500015000元元元元/ /完全的创新产品完全的创新产品无市场参照系无市场参照系溢价因素溢价因素弹性指数大弹性指数大注：根据一般规律，房地产创新产品的价格不宜高于市场传统产品的上限。写字楼写字楼市场稀缺产品市场稀缺产品价格实现价格实现顶级写字楼定律：顶级写字楼定律：q减少销售面积弹性，强制性选择减少销售面积弹性，强制性选择q产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛产品定位产品定位q锁定中小型企业总部锁定中小型企业总部q基本单位面积为基本单位面积为8001000为模数为模数q可自由拼合拆分可自由拼合拆分写字楼写字楼市场稀缺产品市场稀缺产品q总部基地总部基地 多层现代智能化花园式办公空间多层现代智能化花园式办公空间q立体绿化立体绿化/有氧办公有氧办公/低密度低密度/高绿化高绿化q锁定企业总部锁定企业总部/基本单位面积为基本单位面积为8001000为模数为模数/可自由拼可自由拼合拆分合拆分q突出个性化的企业形象突出个性化的企业形象/充分展示企业势力与文化的重要标志充分展示企业势力与文化的重要标志总部基地总部基地总部基地总部基地（顶级生态写字楼）（顶级生态写字楼）写字楼写字楼定位定位q针对中型高端企业针对中型高端企业/量身定做量身定做q作为企业总部作为企业总部/提高进入门槛提高进入门槛q创新概念增值创新概念增值/树立顶级形象标杆树立顶级形象标杆q部分自用部分自用定位考虑的定位考虑的因素因素写字楼定位写字楼定位总部基地总部基地q商务办公的必要配置是客户商务办公的必要配置是客户 关注的重点关注的重点q对休息厅对休息厅/餐厅餐厅/多功能厅等体多功能厅等体 现写字楼档次及形象的配套现写字楼档次及形象的配套 也有关注也有关注知名度代表区域形象知名度代表区域形象其次是便捷程度其次是便捷程度客户需求客户需求物业配置物业配置q大堂是物业形象的重要大堂是物业形象的重要 体验点体验点q其次是与工作密切相关其次是与工作密切相关 的电梯和车位的电梯和车位形象和品质高于价格形象和品质高于价格总部基地总部基地客户需求客户需求物业配置物业配置总部基地总部基地q设置独立出入口设置独立出入口q写字楼底部采用巨大的中庭写字楼底部采用巨大的中庭式门厅，显示气派与大度式门厅，显示气派与大度写字楼入口写字楼入口客户需求客户需求物业配置物业配置商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔夫球练习场等也可设置其间。夫球练习场等也可设置其间。总部基地总部基地共享空间共享空间客户需求客户需求物业配置物业配置会议中心会议中心q多功能会议室，配有视频会议设备多功能会议室，配有视频会议设备q有多媒体的培训室有多媒体的培训室q供洽谈商务使用的咖啡厅及会议室供洽谈商务使用的咖啡厅及会议室退台花园退台花园q康体娱乐会所，设有健身房、棋牌康体娱乐会所，设有健身房、棋牌 室、乒乓球室、桌球室等活动设施室、乒乓球室、桌球室等活动设施总部基地总部基地共享空间共享空间客户需求客户需求物业配置物业配置合理的建筑层高，为业主提供舒适的合理的建筑层高，为业主提供舒适的办公环境办公环境总部基地总部基地局部局部层高层高客户需求客户需求物业配置物业配置采用国际通用的行政管理方式并由专人负责卫采用国际通用的行政管理方式并由专人负责卫生清洁，确保星级健康标准。生清洁，确保星级健康标准。局部局部公用洗手间公用洗手间总部基地总部基地客户需求客户需求物业配置物业配置灵活多变的办公空间满足灵活多变的办公空间满足个性客户的个性选择个性客户的个性选择总部基地总部基地个性化个性化客户需求客户需求客户需求客户需求物业配置物业配置物业配置物业配置写字楼写字楼公寓公寓本项目界定本项目界定顶级物业顶级物业市场价格标杆市场价格标杆市场稀缺产品市场稀缺产品获取高价获取高价公寓部分思路公寓部分思路我们的最终客户是谁？我们的最终客户是谁？最终客户的需求是怎样？最终客户的需求是怎样？公寓如何实现高售价？公寓如何实现高售价？公寓如何实现高售价？公寓如何实现高售价？公寓的溢价因素公寓的溢价因素公寓类型公寓类型价格价格代表区域代表区域最终客户最终客户普通公寓普通公寓8000-110008000-11000华强北华强北电子信息行业生意人、商业人士为主，电子信息行业生意人、商业人士为主，并有公务员、贸易等行业并有公务员、贸易等行业商务公寓商务公寓8000-100008000-10000华强北华强北/ /车公庙车公庙商务公寓客户群多为电子、贸易类小商务公寓客户群多为电子、贸易类小企业，讲究经济实惠。企业，讲究经济实惠。酒店式公寓酒店式公寓9000-120009000-12000福田、罗湖福田、罗湖大型企业高级管理层、港人、外企高大型企业高级管理层、港人、外企高级职员、大中型私营企业主级职员、大中型私营企业主产权式酒店公寓产权式酒店公寓13000-1500013000-15000旅游区如盐田旅游区如盐田大型企业高级管理层、港人、外企高大型企业高级管理层、港人、外企高级职员、大中型私营企业主级职员、大中型私营企业主深圳公寓市场分析详见附件一根据市场实际现状分析，从深圳公寓市场表现根据市场实际现状分析，从深圳公寓市场表现进行比照，本项目价格难以实现目标价格进行比照，本项目价格难以实现目标价格直接比较直接比较深圳公寓市场现状深圳公寓市场现状公寓的溢价因素公寓的溢价因素被动性被动性1.地段因素地段因素公寓的溢价因素公寓的溢价因素被动性被动性1.地段因素地段因素其它参照系其它参照系1.CBD价值价值参照系参照系均价均价支撑点支撑点最终客户最终客户综合体：地王大厦公寓综合体：地王大厦公寓综合体：广州中信公寓综合体：广州中信公寓综合体：香港太古城公寓综合体：香港太古城公寓（综合体分析详见附件二）（综合体分析详见附件二）11000/平米平米10000/平米平米 不详不详qCBD核心物业核心物业q超高层超高层/大体量大体量q标志性建筑标志性建筑国际公司高级职员、大国际公司高级职员、大型企业高级管理层、外型企业高级管理层、外资企业高级职员、企业资企业高级职员、企业金领金领本项目不具备形成大本项目不具备形成大型综合体的支撑因素型综合体的支撑因素本项目为华侨城片区以商业为核心功能的小体量都市综本项目为华侨城片区以商业为核心功能的小体量都市综合体。其公寓部分要实现合体。其公寓部分要实现2万万/平米的均价，可参照天域平米的均价，可参照天域酒店、衡山路酒店、衡山路41号芝大厦的发展模式，以特定地段、特号芝大厦的发展模式，以特定地段、特定主题吸引特定客户。定主题吸引特定客户。参照系参照系均价均价支撑点支撑点最终客户最终客户天域酒店天域酒店（具体分析见附件三）（具体分析见附件三）25000/平米平米q顶级物管（星级顶级物管（星级酒店酒店/管家服务）管家服务）q硬件设施硬件设施大中型私营企业主大中型私营企业主衡山路衡山路41号芝大厦号芝大厦（具体分析见附件三）（具体分析见附件三）4800美元美元/平米平米外籍人士外籍人士/外企高级职员外企高级职员锁定特定客户圈层锁定特定客户圈层其它参照系其它参照系2.特定主题带来的特定圈层特定主题带来的特定圈层公寓的溢价因素公寓的溢价因素被动性被动性1.地段因素地段因素公寓的溢价因素公寓的溢价因素被动性被动性1.6597777183592001年年2002年年2003年年华侨城整体物业均价走势华侨城整体物业均价走势13.59%17.79%7. 56%2001年年2002年年2003年年华侨城整体物业均价增长率走势华侨城整体物业均价增长率走势按照市场发展实际情况分析，华侨城物业均价平均按照市场发展实际情况分析，华侨城物业均价平均年增长率为年增长率为12.95，预计到，预计到2006年，华侨城整体物年，华侨城整体物业均价将可能上升至业均价将可能上升至10674元元/平米平米地段因素地段因素1.华侨城华侨城片区市场惯性片区市场惯性地地铁铁2号号线线地铁地铁1号线号线资源聚焦地下系统第第三三轴轴（生生态态轴轴）深南大道深南大道资源聚焦地面系统公寓的溢价因素公寓的溢价因素被动性被动性2.地段因素地段因素2.枢纽经济枢纽经济华侨城作为新城市中心，项目地处华侨城作为新城市中心，项目地处城市两大交汇节点城市两大交汇节点深南大道与深南大道与第三轴交汇第三轴交汇+地铁地铁1、2号线交汇号线交汇，将成为新兴城市枢纽将成为新兴城市枢纽项目作为地铁换乘站上盖物业，地铁项目作为地铁换乘站上盖物业，地铁1号线与地铁号线与地铁2号线在此交汇，地面系号线在此交汇，地面系统与地下系统汇聚与此，项目作为轴线物业，人流汇聚，新的经济形态与统与地下系统汇聚与此，项目作为轴线物业，人流汇聚，新的经济形态与经营业态也将随着城市功能中心枢纽而产生，从而带给项目多元化的发展经营业态也将随着城市功能中心枢纽而产生，从而带给项目多元化的发展空间空间1 1号线号线公寓的溢价因素公寓的溢价因素被动性被动性2.地段因素地段因素2.枢纽经济枢纽经济q深圳地铁沿线物业保持着深圳地铁沿线物业保持着15左右的增值幅度左右的增值幅度q预计到预计到2006年深圳地铁上盖物业将还有年深圳地铁上盖物业将还有15-20的增值空间。的增值空间。5100595069007800452061957125826520012001年年20022002年年20032003年年20012001年地铁修建以前年地铁修建以前深南大道沿线车公庙段深南大道沿线车公庙段写字楼物业均价走势写字楼物业均价走势公寓的溢价因素公寓的溢价因素被动性被动性2.金怡华庭金怡华庭宣嘉华庭宣嘉华庭福民新村福民新村赛格绿茵阁赛格绿茵阁皇岗段水围村段地铁皇岗段水围村段地铁沿线物业价格走势沿线物业价格走势地段因素地段因素2.枢纽经济枢纽经济产品因素产品因素在产品的概念和设计上进行创新在产品的概念和设计上进行创新/对功能重新定义对功能重新定义/并在设计上突并在设计上突出其资源的核心优势出其资源的核心优势/建立不可替代的竞争优势建立不可替代的竞争优势规划设计规划设计产品创新产品创新功能定义功能定义产品因素产品因素公寓的溢价因素公寓的溢价因素主动性主动性1.产品因素产品因素环保、生态概念环保、生态概念服务为先导服务为先导差异化定位差异化定位功能弹性功能弹性附加值附加值产品因素产品因素本项目产品设计相对领先，外立面独具风格，本项目产品设计相对领先，外立面独具风格，现代感强，可成为公寓的溢价点。现代感强，可成为公寓的溢价点。公寓的溢价因素公寓的溢价因素主动性主动性1.生态写字楼，生态写字楼，退台设计，创退台设计，创新新颖新新颖公寓外立面现公寓外立面现代感强，较具代感强，较具风格。风格。华侨城作为深圳最具魅力的城市开发空间和华侨城作为深圳最具魅力的城市开发空间和人文活动区域，成为深圳城际交流的窗口人文活动区域，成为深圳城际交流的窗口公寓的溢价因素公寓的溢价因素主动性主动性2.第三轴：形成自然生第三轴：形成自然生态与城市社会生态的态与城市社会生态的极至融合极至融合生态生态/主题旅游主题旅游/世界之世界之窗窗/欢乐谷欢乐谷/OCT广场广场/高尚居住区高尚居住区“”资源因素资源因素1.窗口效应窗口效应华侨城华侨城世联观点世联观点准政府准政府非赢利性的开放性场所非赢利性的开放性场所发展的多样性发展的多样性垄断性地产开发垄断性地产开发从旅游地产到地产旅游从旅游地产到地产旅游世联展望世联展望从主题旅游到城市旅游从主题旅游到城市旅游从旅游中心到生态中心从旅游中心到生态中心从文化中心到商业中心从文化中心到商业中心集高尚住宅、高档商业、生态集高尚住宅、高档商业、生态空间于一体的新城市中心空间于一体的新城市中心公寓的溢价因素公寓的溢价因素主动性主动性2.资源因素资源因素1.窗口效应窗口效应q华侨城西门户华侨城西门户q开放开放/融合融合/枢纽枢纽/标杆标杆q承载都市主干道沿线物业的使命承载都市主干道沿线物业的使命q与世界之窗形成深圳西部城市主天际线与世界之窗形成深圳西部城市主天际线公寓的溢价因素公寓的溢价因素主动性主动性2.本项目本项目威尼斯威尼斯大酒店大酒店五星级商务酒店威尼斯吸引往来商五星级商务酒店威尼斯吸引往来商务人员的停留务人员的停留项目可借鉴资源：威尼斯客户项目可借鉴资源：威尼斯客户/配套配套资源因素资源因素2.威尼斯酒店威尼斯酒店长包房种类长包房种类包房价包房价(元元/天天)房间建房间建筑面积筑面积酒店净收酒店净收益率益率还原利还原利率率返算价格返算价格(元元/平米平米)豪华客房豪华客房10004520%8%19，84510004515%8%15，02810004520%6%25，56810004515%6%19，176高级客房高级客房8004520%8%15，8768004515%8%12，0228004520%6%20，4548004515%6%15，340威尼斯酒店长包房返算酒店价格（收益年限为威尼斯酒店长包房返算酒店价格（收益年限为5050年）：年）：V=A/I*1-(1/（1+I) N公寓的溢价因素公寓的溢价因素主动性主动性2.本项目以威尼斯酒店（本项目以威尼斯酒店（14000-17500元元/平米平米）作为价格参照）作为价格参照系，预计可实现的最高价格为系，预计可实现的最高价格为15000-16000 元元/平米平米资源因素资源因素2.威尼斯酒店威尼斯酒店外企高级职员外企高级职员公务员公务员传统行业私营企业主传统行业私营企业主电子、制造业私企业主电子、制造业私企业主创意阶层创意阶层金融、广告资讯、金融、广告资讯、ITIT业金领业金领GOLF GOLF 发烧友发烧友政府高级官员、事业单位高级管理层政府高级官员、事业单位高级管理层港人港人公寓的溢价因素公寓的溢价因素主动性主动性3.城际商务人员城际商务人员港深线、广深线往来商务人士港深线、广深线往来商务人士传统主流传统主流豪宅客户豪宅客户口岸口岸/ /港人社区港人社区成熟、理性高消费人群成熟、理性高消费人群华侨城客户覆盖华侨城客户覆盖范围广范围广客户因素客户因素1.客户覆盖范围广客户覆盖范围广公寓的溢价因素公寓的溢价因素主动性主动性3.物业名称物业名称 户型户型 面面积积 楼楼层层 装修情装修情况况 租金租金/ /租期租期 客户特征描述客户特征描述 中旅广场中旅广场 3 3房房 117 117 7 7 简装修简装修 38003800元元/ /月月 韩国人，四口之韩国人，四口之家，子女就学于家，子女就学于深圳大学深圳大学 锦绣花园锦绣花园 4 4房房 180 180 17 17 精装家精装家电齐电齐 95009500元元/ /月月日本人，日本人，5050岁左岁左右，公司租房，右，公司租房，喜欢锦绣环境喜欢锦绣环境 锦绣花园锦绣花园3 3房房 117 117 31 31 简单装简单装修修 32003200元元/ /月月日籍华人，日籍华人，3535岁岁左右，喜欢锦绣左右，喜欢锦绣环境环境 美加广场美加广场 5 5房房268 268 一般装一般装修修 80008000元元/ /月月韩国人，与家人韩国人，与家人同住同住荔海楼荔海楼 3 3房房 117 117 23 23 一般装一般装修修 40004000元元/ /月月台湾人，四口之台湾人，四口之家家海景酒店海景酒店三三星星度假度假商务商务1100011000元元/ /月月（加收（加收1010服务费）服务费）主要为日本、韩国、意主要为日本、韩国、意大利籍，集中在高科技大利籍，集中在高科技行业，公司在科技园行业，公司在科技园威尼斯酒店威尼斯酒店五五星星度假度假 24000 24000元元/ /月月 (2 (2周到周到1 1年）年）澳洲、欧美客户居多，澳洲、欧美客户居多，为总经理及高管人员为总经理及高管人员沙河高尔夫沙河高尔夫会所酒店会所酒店三三星星GOLFGOLF配套配套10000-1100010000-11000元元/ /月月（2 2月以上）月以上）高尔夫会员，发烧友及高尔夫会员，发烧友及商务人士商务人士深圳湾大酒深圳湾大酒店店四四星星度假度假 15000 15000元元/ /月月 (1-2 (1-2月）月）芬兰籍芬兰籍4 4个，国内个，国内4 4个。个。认为长包酒店舒适安全。认为长包酒店舒适安全。华侨城酒店长包房及华侨城酒店长包房及高档物业租用调研高档物业租用调研外籍客户、外企高级职员外籍客户、外企高级职员对华侨城的区域认可度高，对华侨城的区域认可度高，愿意支付高昂租金价格居愿意支付高昂租金价格居住华侨城，华侨城对这一住华侨城，华侨城对这一圈层客户具强吸引力。圈层客户具强吸引力。客户因素客户因素2.特定圈层客户特定圈层客户公寓的溢价因素公寓的溢价因素地段因素地段因素主动性主动性被动性被动性华侨城华侨城地铁地铁深南大道深南大道q退台生态写字楼退台生态写字楼q公寓外立面营造公寓外立面营造q华侨城窗口作用华侨城窗口作用q威尼斯酒店商务停留点威尼斯酒店商务停留点q客户覆盖范围广客户覆盖范围广q锁定特定圈层客户锁定特定圈层客户产品因素产品因素客户因素客户因素资源因素资源因素概念和定位因素概念和定位因素物业定位物业定位物业定位物业定位国际酒店公寓国际酒店公寓标准间标准间豪华间豪华间行政套间行政套间商务套间商务套间豪华套间豪华套间总统套房总统套房威尼斯威尼斯面积面积45-5050-5560-657075250（3房）房）空置率空置率5-101515%20%35%50%深圳湾深圳湾大酒店大酒店面积面积40-45 5055-6065-7070200左右左右空置率空置率1015%20%25%40%70户型定位户型定位定位考虑的定位考虑的因素因素q标准化标准化以酒店的标准间形式进行划分以酒店的标准间形式进行划分q弹性化弹性化不同物业功能间弹性转换不同物业功能间弹性转换q多产品多产品易于进行户型双拼或三拼易于进行户型双拼或三拼/形成多种产品形成多种产品星级酒店的户型分类星级酒店的户型分类qq以以以以40 40 、45 45 为基本单元为基本单元为基本单元为基本单元qq可拼合为可拼合为可拼合为可拼合为8585、9090、120120公寓部分思路公寓部分思路我们的最终客户是谁？我们的最终客户是谁？最终客户的需求是怎样？最终客户的需求是怎样？公寓如何实现高售价？公寓如何实现高售价？我们的最终客户是谁？我们的最终客户是谁？客户定位客户定位外企高级职员外企高级职员公务员公务员传统行业私营企业主传统行业私营企业主电子、制造业私企业主电子、制造业私企业主创意阶层创意阶层广告、资讯、广告、资讯、ITIT业金领业金领GOLF GOLF 发烧友发烧友政府高级官员、事业单位高级管理层政府高级官员、事业单位高级管理层港人港人客户定位客户定位城际商务人员城际商务人员港深线、广深线往来商务人士港深线、广深线往来商务人士传统豪宅传统豪宅主流客户主流客户本项目最终客户本项目最终客户客户具像描述客户具像描述他们有学贯中西的实力他们有学贯中西的实力他们有世界级的眼光他们有世界级的眼光他们情感丰富而沉稳持重他们情感丰富而沉稳持重他们对事业他们对事业 、生活全情投入，对目标执著追求、生活全情投入，对目标执著追求他们张弛有度，懂得适时而动，待机出发，不盲从，不追随他们张弛有度，懂得适时而动，待机出发，不盲从，不追随公寓部分思路公寓部分思路我们的最终客户是谁？我们的最终客户是谁？最终客户的需求是怎样？最终客户的需求是怎样？公寓如何实现高售价？公寓如何实现高售价？最终客户的需求是怎样？最终客户的需求是怎样？高尚高尚追求追求新颖新颖/“/“酷酷”聪明购物聪明购物自由自在自由自在定制化定制化24/724/7高技术高技术刺激刺激/ /乐趣乐趣价格解决方案朴实刺激安逸安逸简约简约自然自然亲和力亲和力激情激情古典古典活力活力全面成本全面成本质量质量美誉美誉服务服务个人效率个人效率ER个性化个性化价值区价值区传统性传统性价值区价值区节制性节制性价值区价值区+q节制性价值区：首次置业、郊区置业者节制性价值区：首次置业、郊区置业者q个性化价值区：中国地产主流消费的溢价因素个性化价值区：中国地产主流消费的溢价因素q传统性价值区：西方理性消费的溢价因素传统性价值区：西方理性消费的溢价因素消费者价值观分析消费者价值观分析中国消费者中国消费者价值分布图价值分布图物业配置物业配置目标客户的目标客户的价值提取价值提取客户驱动因素客户驱动因素传统价值观为主传统价值观为主个性化价值观为辅个性化价值观为辅成熟、稳重、理智成熟、稳重、理智品质品质/服务服务/安全感安全感/追求追求（物业的形象及档次）（物业的形象及档次）目标客户价值点目标客户价值点目标客户特点目标客户特点目标客户需求目标客户需求高高尚尚追追求求新颖新颖/“/“酷酷”聪明购物聪明购物自由自在自由自在定制化定制化24/724/7高技高技术术刺激刺激/ /乐乐趣趣价格解决方案安安逸逸简简约约自自然然亲和亲和力力激激情情古古典典活力活力全面成全面成本本质量质量美誉美誉服务服务个人效率个人效率R+目标客户的价值提取目标客户的价值提取物业配置物业配置目标客户的价值提取目标客户的价值提取物业配置物业配置品质品质Quality服务服务Service聪明购物聪明购物Smart shopping品质品质物业配置物业配置 生态设计生态设计季节气流分析：考虑能源构想，建筑立季节气流分析：考虑能源构想，建筑立面为可以灵活控制的垂直金属遮阳板，面为可以灵活控制的垂直金属遮阳板，不同气候条件下，可通过开关操作确保不同气候条件下，可通过开关操作确保自然采光、取暖、通风，使自然资源有自然采光、取暖、通风，使自然资源有效利用效利用设有空中庭院，将过设有空中庭院，将过滤后的空气引入室内，滤后的空气引入室内，减少空调的使用时间减少空调的使用时间后后SARS时代的环保设计时代的环保设计世界顶级德国世界顶级德国 断桥铝合金窗框断桥铝合金窗框冬季能把阳光能量留在室内的低辐射冬季能把阳光能量留在室内的低辐射（Low-E）玻璃）玻璃德国名牌德国名牌ALULUX铝合金夏季遮阳卷帘铝合金夏季遮阳卷帘窗框与窗洞口连接断桥节点处理技术窗框与窗洞口连接断桥节点处理技术品质品质物业配置物业配置外窗子系统外窗子系统q100mm厚高密度聚苯保温隔热板厚高密度聚苯保温隔热板q流通空气层流通空气层q具有遮阳功能的砖幕墙具有遮阳功能的砖幕墙品质品质物业配置物业配置外墙子系统外墙子系统q双层呼吸幕墙双层呼吸幕墙q利用自然光实现照明利用自然光实现照明q减少空调的使用减少空调的使用q通过开启窗实现自然通风通过开启窗实现自然通风q通过遮阳百叶防止日晒通过遮阳百叶防止日晒q室内无眩光室内无眩光呼吸式玻璃幕墙呼吸式玻璃幕墙品质品质物业配置物业配置 生态设计生态设计遮阳卷帘外观遮阳卷帘外观夏季使用遮阳卷帘夏季使用遮阳卷帘 室内柔和温馨的采光效果室内柔和温馨的采光效果品质品质物业配置物业配置遮阳卷帘遮阳卷帘品质品质物业配置物业配置屋顶为屋顶为200mm厚高密度聚苯保温隔热板厚高密度聚苯保温隔热板外墙保温隔热板延伸到地下外墙保温隔热板延伸到地下1.5m屋顶和地下子系统屋顶和地下子系统品质品质物业配置物业配置一般房屋传入室内的噪音有以下几类：一般房屋传入室内的噪音有以下几类：q室外的噪音透过外墙和窗户传入室内室外的噪音透过外墙和窗户传入室内q楼上活动透过楼板传入楼下室内的噪音楼上活动透过楼板传入楼下室内的噪音q下水管道流水撞击管壁产生的噪音下水管道流水撞击管壁产生的噪音q420mm厚外墙系统和厚外墙系统和 窗窗/ALULUX卷帘卷帘,防止室外噪音传入防止室外噪音传入q楼板垫层下加隔音垫楼板垫层下加隔音垫,防止楼上传入室内的噪音防止楼上传入室内的噪音q后置式排水系统消除洁具排水噪声和异味后置式排水系统消除洁具排水噪声和异味公寓针对性降低噪音措施：公寓针对性降低噪音措施：防噪音子系统防噪音子系统 户内微小的灰尘通过中央吸户内微小的灰尘通过中央吸尘器直接收集到地下室的垃尘器直接收集到地下室的垃圾桶内圾桶内品质品质物业配置物业配置中央吸尘系统中央吸尘系统q 高品质的汽车大堂高品质的汽车大堂q 设计采光电梯厅，提高空气质量和空间感设计采光电梯厅，提高空气质量和空间感q 选用进口高速电梯，凸显物业档次选用进口高速电梯，凸显物业档次q 采用分户中央空调，降低客户办公成本采用分户中央空调，降低客户办公成本品质品质物业配置物业配置公共部分公共部分品质品质物业配置物业配置 量的量的提升提升q 更宽敞舒适空间更宽敞舒适空间层高层高/走廊走廊q 更宜人的尺度更宜人的尺度入户门入户门/电梯厅电梯厅/电梯间电梯间q 确保公共空间的照明指数，提升物业档次确保公共空间的照明指数，提升物业档次q户内户内/公共部分主材部分量的提升公共部分主材部分量的提升 美国美国科勒科勒卫浴：美国领先卫浴品牌卫浴：美国领先卫浴品牌 德国德国好博好博门锁：欧洲议会大厦选用门锁，与众不同，胜人一筹。门锁：欧洲议会大厦选用门锁，与众不同，胜人一筹。 西班牙西班牙乐家乐家卫浴：时尚造型，经典品质。卫浴：时尚造型，经典品质。 富绅富绅史丹利史丹利五金：国际潮流设计，简约风情，贵族气质五金：国际潮流设计，简约风情，贵族气质 德国德国汉斯格雅汉斯格雅龙头：国际名师手笔，久负盛名，省水节能。龙头：国际名师手笔，久负盛名，省水节能。 日本日本三菱三菱电梯：灵活、舒适，划时代的技术支持，经得起严格挑剔电梯：灵活、舒适，划时代的技术支持，经得起严格挑剔 德国德国POGGENPOHLPOGGENPOHL厨柜：厨柜中的劳斯莱斯厨柜：厨柜中的劳斯莱斯 美国美国TRANETRANE中央空调：世界上生产空调的最大厂家，特殊薄形、低噪音设计。中央空调：世界上生产空调的最大厂家，特殊薄形、低噪音设计。 欧洲欧洲惠而浦惠而浦厨用电器：外观优雅性能卓越，引导厨用电器发展趋势的风向标厨用电器：外观优雅性能卓越，引导厨用电器发展趋势的风向标品质品质物业配置物业配置 室内装修室内装修顶级品牌的集合顶级品牌的集合品质品质物业配置物业配置 室内装修室内装修世界一流建材品牌保障生活的高贵品质：世界一流建材品牌保障生活的高贵品质：主要建材及室内设备均精心挑选世界知名品牌主要建材及室内设备均精心挑选世界知名品牌高档德国高档德国POGGENPOHL橱柜橱柜/欧洲欧洲whirlpool/西班牙西班牙ROCA/美国美国KOHLER卫浴设施等一流装修，使业卫浴设施等一流装修，使业主的生活处处彰显高雅品位主的生活处处彰显高雅品位顶级品牌的集合顶级品牌的集合品质品质物业配置物业配置 室内装修室内装修整体厨房整体厨房享誉全球拥有享誉全球拥有110年历史的年历史的POGGEN POHL整体厨房整体厨房品质品质物业配置物业配置 室内装修室内装修整体浴室整体浴室服务服务物业配置物业配置q便利性、融合性、安全私密性便利性、融合性、安全私密性q可以打可以打TAXI的大堂的大堂q设置独立访客停车的车库设置独立访客停车的车库q公寓与商业停车完全区隔公寓与商业停车完全区隔q各部分分别设置独立入口及独立大堂各部分分别设置独立入口及独立大堂服务服务物业配置物业配置国际酒店公寓标准国际酒店公寓标准标准标准配置配置标准化自控管道输送空调系统标准化自控管道输送空调系统相对宽大的露天生活空间相对宽大的露天生活空间完善的厨房配套设施完善的厨房配套设施提供可供将来之需的家具组件提供可供将来之需的家具组件常规常规设施设施高速电梯高速电梯私密性安全性极佳的地下停车场私密性安全性极佳的地下停车场紧急情况下用于电梯及照明的发电系统紧急情况下用于电梯及照明的发电系统使用使用选择选择长期定居长期定居临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间用于假期出租）临时居住（其余时间用于假期出租）出租出租轮流的假期客房预约轮流的假期客房预约q业主人流入口厅堂设业主人流入口厅堂设24小时酒店式服务台小时酒店式服务台q家居清洁及家务助理服务家居清洁及家务助理服务q干湿洗熨服务干湿洗熨服务q安排电召的士服务安排电召的士服务q租车服务租车服务q筹办宴会及到会服务筹办宴会及到会服务q提拿物件，关开车门提拿物件，关开车门q定时唤醒服务定时唤醒服务q代为订餐、送餐服务代为订餐、送餐服务q代租、代管服务代租、代管服务国际酒店公寓的附加服务国际酒店公寓的附加服务服务服务物业配置物业配置q车辆出入管理车辆出入管理q小区背景广播信息系统小区背景广播信息系统q小区安防监控系统中心小区安防监控系统中心q业主论坛业主论坛q物业管理公告物业管理公告q在线服务在线服务q万能万能IC卡卡 宽带网络宽带网络 通信线路通信线路 视频接收端子视频接收端子服务服务物业配置物业配置服务服务物业配置物业配置特色服务提升物业价值的举措特色服务提升物业价值的举措q奔驰中奔驰中/大巴提供深港，环城免费接送服务大巴提供深港，环城免费接送服务q承诺对业主应得权益的保证承诺对业主应得权益的保证q公寓内专设的公寓内专设的Golf球包储藏室和管理服务球包储藏室和管理服务qGolf的预先定场服务，会员籍的协助办理的预先定场服务，会员籍的协助办理“标准层管家式标准层管家式”物业管理服务物业管理服务任何客户需物业管理中心提供任何服务时，只需开门任何客户需物业管理中心提供任何服务时，只需开门召唤或启动户内服务按钮直接告知服务需求召唤或启动户内服务按钮直接告知服务需求服务服务物业配置物业配置私密性与安全性私密性与安全性更加更加人性化人性化的物管的物管服务服务物业配置物业配置私密性与安全性私密性与安全性一卡通系统一卡通系统聪明购物聪明购物物业配置物业配置 户型户型划分划分户型设计以户型设计以40、45标准标准间形式划分，可以打通组合，间形式划分，可以打通组合，形成更多产品形式形成更多产品形式聪明购物聪明购物物业配置物业配置 室内室内装修装修双拼后的套间可采用灵活、个双拼后的套间可采用灵活、个性化的隔断分隔空间，形成空性化的隔断分隔空间，形成空间自然过度间自然过度产权式产权式产权式产权式服务式服务式服务式服务式产品定位产品定位国际酒店公寓国际酒店公寓产权式酒店产权式酒店服务式公寓服务式公寓弹性功能，可置换弹性功能，可置换规避风险规避风险弹性功能元素弹性功能元素聪明购物聪明购物用投资承诺来提升项目的溢价空间用投资承诺来提升项目的溢价空间机会机会风险风险有望提高售价有望提高售价承担长期经营风险承担长期经营风险增加客户源增加客户源总成本抬升总成本抬升提升销售速度提升销售速度国际酒店公寓国际酒店公寓产权式产权式+服务式服务式项目满足功能项目满足功能总部基地总部基地ShoppingMall物业类型物业类型注：Office(办 公)有部分自用项目功能分区定位项目功能分区定位OfficeApartmentShopping本项目本项目品牌属性假日广场假日广场品质品质严谨严谨文化文化品牌联想德国德国全球设计中心全球设计中心项目品牌构想项目品牌构想华侨城华侨城国际酒店公寓国际酒店公寓益田假日广场益田假日广场 全球信赖品质全球信赖品质商业轴华润中心生态轴益田假日广场行政轴中航UDD9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2024/9/212024/9/21Saturday, September 21, 202410、雨中黄叶树，灯下白头人。2024/9/212024/9/212024/9/219/21/2024 2:52:19 PM11、以我独沈久，愧君相见频。2024/9/212024/9/212024/9/21Sep-2421-Sep-2412、故人江海别，几度隔山川。2024/9/212024/9/212024/9/21Saturday, September 21, 202413、乍见翻疑梦，相悲各问年。2024/9/212024/9/212024/9/212024/9/219/21/202414、他乡生白发，旧国见青山。21 九月 20242024/9/212024/9/212024/9/2115、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 242024/9/212024/9/212024/9/219/21/202416、行动出成果，工作出财富。2024/9/212024/9/2121 September 202417、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2024/9/212024/9/212024/9/212024/9/219、没有失败，只有暂时停止成功！。2024/9/212024/9/21Saturday, September 21, 202410、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2024/9/212024/9/212024/9/219/21/2024 2:52:19 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2024/9/212024/9/212024/9/21Sep-2421-Sep-2412、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2024/9/212024/9/212024/9/21Saturday, September 21, 202413、不知香积寺，数里入云峰。2024/9/212024/9/212024/9/212024/9/219/21/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。21 九月 20242024/9/212024/9/212024/9/2115、楚塞三湘接，荆门九派通。九月 242024/9/212024/9/212024/9/219/21/202416、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2024/9/212024/9/2121 September 202417、空山新雨后，天气晚来秋。2024/9/212024/9/212024/9/212024/9/219、杨柳散和风，青山澹吾虑。2024/9/212024/9/21Saturday, September 21, 202410、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2024/9/212024/9/212024/9/219/21/2024 2:52:19 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2024/9/212024/9/212024/9/21Sep-2421-Sep-2412、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2024/9/212024/9/212024/9/21Saturday, September 21, 202413、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2024/9/212024/9/212024/9/212024/9/219/21/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。21 九月 20242024/9/212024/9/212024/9/2115、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。九月 242024/9/212024/9/212024/9/219/21/202416、业余生活要有意义，不要越轨。2024/9/212024/9/2121 September 202417、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2024/9/212024/9/212024/9/212024/9/21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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