房地产开发与经营房地产开发与经营1第第2 2章章 房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 本章学习要求本章学习要求1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制；2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析；熟悉房地产市场分析方法；以及房地产开发的风险分析；3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可行性研究报告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发项目社会影响分析。2重点问题重点问题房地产项目的环境影响评价房地产项目的环境影响评价房地产项目的国民经济评价房地产项目的国民经济评价房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述房地产可行性研究案例房地产可行性研究案例3房地产可行性研究的概念 即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。2.1 2.1 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述房地产可行性研究的目的 旨在使决策科学化、程序化，提高决策的可性， 并为项目的实施控制提供依据或参考。4按对象现状条件按对象现状条件按对象现状条件按对象现状条件按项目未来获取收益的方式按项目未来获取收益的方式按项目未来获取收益的方式按项目未来获取收益的方式 投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 出售型房地产项目可行性研究 出租型房地产项目可行性研究 混合型房地产项目可行性研究 土地以及开发项目的可行性研究 房地产综合开发的可行性研究 续建房地产开发项目的可行性研究 房地产可行性研究居住用途的房地产项目可行性研究商业用途的房地产项目可行性研究办公用途的房地产项目可行性研究旅馆用途的房地产项目可行性研究餐饮用途的房地产项目可行性研究娱乐用途的房地产项目可行性研究工业用途的房地产项目可行性研究特殊用途的房地产项目可行性研究土地开发项目可行性研究房地产可行房地产可行房地产可行房地产可行性研究分类性研究分类性研究分类性研究分类按研究阶段按研究阶段按研究阶段按研究阶段按项目用途按项目用途按项目用途按项目用途2.1 2.1 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述5房地产可行性研究的作用是投资决策的重要依据是项目审批的依据 是项目资金筹措的依据 是编制设计任务书的依据 是开发商与各方签订合同的依据 2.1 2.1 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述6项目项目概况概况市场市场研究研究结论结论及建议及建议项目经项目经济评价济评价社会影社会影响分析响分析项目开项目开发方案发方案可行性研究的主要内容可行性研究的主要内容7房地产可行性研究的步骤详细研究详细研究开发方案的设计和评价、选择开发方案的设计和评价、选择资料收集及市场调查资料收集及市场调查组织准备组织准备第四步第四步第四步第四步第三步第三步第三步第三步第二步第二步第二步第二步第一步第一步第一步第一步编写研究报告书编写研究报告书第五步第五步第五步第五步2.1 2.1 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述8可行性研究报告的编制单位可行性研究报告可由开发商自行编制，但不适用于向金融机构申请贷款的情况。通常情况下，由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。9房地产可行性研究报告的内容研究报告研究报告1 封面封面2 摘要摘要3 目录目录4 正文正文5 附件附件6 附图附图2.1 2.1 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述10广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供可靠依据的一项市场调查活动。狭义上，房地产市场调查是指开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。2.2 2.2 房地产市场调查概述房地产市场调查概述1.房地产市场调查的含义2.2.1房地产市场调查的内涵112.房地产市场调查的必要性和作用必要性能使决策者准确把握产品定位及经营策略，也可以从中发现新的市场机会，从而较好地规避市场风险可以帮助开发商掌握消费者消费意向及消费动态，寻求项目的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率作用是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的必要前提；是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终12（1）调查内容的广泛性；（2）调查内容的针对性；（3）调查内容的时效性；（4）调查方法的多样性与专业性；（5）调查结果的局限性。2.2.2 房地产市场调查的原则（1）客观性原则；（2）全面性原则； （3）经济性原则；（4）学习性原则。2.2.3 房地产市场调查的特点131.访问法2.2.4房地产市场调查常用方法人员访问电话访问邮寄访问网上访问142.观察法直接观察法亲身经历法痕迹观察法行为记录法3.定性研究法焦点小组座谈会深度访谈法投影技法4.实验法15161.确定调查目的2.建立调查组织3.初步情况分析1.制定调查方案2.搜集资料3.资料的甄别与审查1.分析数据2.撰写调查报告3.总结反馈准备阶段实施阶段分析和总结阶段2.2.6 2.2.6 房地产市场调查程序房地产市场调查程序172.2.72.2.7房地产市场调查的主要内容房地产市场调查的主要内容环境调查需求调查供给调查营销环境调查1.宏观环境调查层面2.区域环境调查层面3.微观环境调查层面1.市场需求容量调查2.消费者调查1.房地产市场供给总体调查2.竞争楼盘调查3.竞争对手调查1.房地产广告环境调查2.房地产营销中介机构调查3.房地产营销媒体调查182.3 2.3 房地产开发项目市场细分房地产开发项目市场细分 所谓房地产市场细分，就是指营销者通过市场调研，按照一定的标准，把房地产整体市场划分为若干个消费者群的市场分类过程。其中，每个消费者群就是一个细分市场，也称“子市场”。 这里必须指出的是，细分市场不是根据产品品种、产品系列来进行的，而是从消费者的角度进行划分的，是根据市场细分得理论基础即消费者的需求、动机、购买行为的多元性和差异性来划分的。市场细分对开发企业的生产、营销起着极其重要的作用。2.3.1房地产市场细分的概念19住宅类房地产 商业类房地产 工业类房地产 特殊用途房地产地理细分人口细分心理细分行为细分2.3.2房地产市场细分的方法按照房地产功能的不同分类住宅物业类型的市场细分方法202.4 2.4 房地产开发项目定位房地产开发项目定位2.4.1客户定位 客户定位就是开发商为自己的项目确定、确认潜在客户的过程，确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。1.客户定位的概念2.目标客户群的研究内容客户群年龄； 客户群职业特征；客户群区域结构； 客户群的商品房消费能力、消费方式；客户群对商品房特征的需求； 客户群对环境及配套的需求；客户群对物业管理的需求； 客户群购买商品房的目的。212.4.2 产品定位 凡是提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。1.房地产产品的整体概念物业管理信贷保证售后服务质量地理位置建筑造型户型结构 核心利益有形产品核心产品延伸产品222.产品定位的概念 房地产项目的产品定位是在市场细分、客户需求分析、客户群确定的基础上，对房地产项目的主要技术参数、模式等的确定，对产品效用、产品形式、产品功能的设计与创新，最终目的是反映产品独特的市场形象。3.产品定位的原则（3）定位的前瞻性原则（4）产品之间的不可替代性（1）定位的市场化原则（2）定位的差异化原则234.产品定位的限制条件 房地产产品定位的限制条件是指对产品的性质、档次、价格等起到决定作用俄客观和主观条件，主要包括图示几个方面。 房地产产品定位的限制条件主要包括以下几个方面。 （1）土地； （2）城市规划；（3）顾客需求； （4）资金供应；（5）市场条件；（6）开发商思维。24房地产市场分析方法SWOT分析方法建筑策划法目标客户需求定位法头脑风暴法5.产品定位的方法252.4.3 形象定位1.形象定位的概念 形象定位主要是找到该房地产项目所持有、不同于竞争对手、能进行概念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征。 2.形象定位的原则（1）项目形象易于展示和传播； （2）项目形象定位应与项目产品特征符合；（3）项目形象定位与项目周边的资源条件相符合；（4）项目形象与目标客户群的需求特征符合；（5）项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素，与其他楼盘有明显的差异和区别。26要解决什么问题？要解决什么问题？项目经济分析项目经济分析如果能，什么时候开始赚钱？如果能，什么时候开始赚钱？项目能否赚钱？项目能否赚钱？赚钱时是否面临的风险赚钱时是否面临的风险？27如何解决？如何解决？财务分析财务分析（确定性分析）（确定性分析）风险概率分析风险概率分析（不确定性分析）（不确定性分析）静态分析静态分析（NO资金资金时间价值）时间价值）动态分析动态分析（YES资金资金时间价值）时间价值）简单投资收益率简单投资收益率静态投资回收期静态投资回收期动态投资回收期动态投资回收期财务净现值（财务净现值（FNPV）财务内部收益率财务内部收益率（FIRR）盈亏平衡分析盈亏平衡分析敏感性分析敏感性分析风险概率分析风险概率分析282.5 2.5 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析效率型指标效率型指标效率型指标效率型指标价值型指标价值型指标价值型指标价值型指标财务净现值财务净现值财务净年值财务净年值费用现值费用现值费用年值费用年值财务净现值率财务净现值率投资报酬率投资报酬率财务内部收益率财务内部收益率投资回收期投资回收期指指指指标标标标体体体体系系系系期限型指标期限型指标期限型指标期限型指标2.5.1 房地产项目反映财务状况的指标体系29 财务评价指标的计算与评价不确定性与风险分析财务评价指标的计算与评价编制基本财务报表测算财务基础数据， 编制辅助财务报表2.5.2 房地产开发项目财务评价报表的编制1.财务评价基本程序30房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括：总投资估算表1销售收入和销售税金及附加表2投资计划与资金筹措表3借款还本付息计算表42.财务评价辅助报表的编制31 通过财务评价基本报表，可以计算反映项目盈利能力的主要财务评价指标，如财务净现值、财务内部收益率等。 财务评价基本报表一般包括：现金流量表1损益表2资金来源与运用表3项目投资现金流量表项目资本金现金流量表3.财务评价基本报表的编制32财务分析基本报表财务评价指标静态指标动态指标财务盈利能力分析项目投资现金流量表 投资回收期投资回收期财务净现值财务内部收益率项目资本金现金流量表投资回收期财务净现值财务内部收益率损益表投资利润率投资利税率资本金利润率清偿能力分析资金来源与运用表借款偿还期4.财务分析及评价指标的对应关系332.5.3房地产项目反映财务状况的指标计算 财务净现值 财务内部报酬率 投资收益率 静态投资回收期和动态投资回收期34 财务净现值财务净现值 是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。数学表达式为： FNPV项目在起始时间点的财务净现值； CI-CO净现金流量； 折现率，可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率； 如果 FNPV0，则项目可以被接受； 如果 FNPV0，则项目应该被拒绝。35净现值净现值 (NPV) net present value将项目开发经营过程中各年的净现金流量用一定的将项目开发经营过程中各年的净现金流量用一定的贴现率贴现率贴现率贴现率折算成开发期初的现值之和。（看现金流量表）折算成开发期初的现值之和。（看现金流量表）贴现率贴现率=（到期金额（到期金额/现值现值 ） 1期数期数例：现值为例：现值为10000元的资金，元的资金，6个月后的价值是个月后的价值是10615，则月贴现率为？，则月贴现率为？贴现率贴现率=（10615/10000） 16= 1%判断标准：判断标准：NPV 0，盈利能力强，财务上可行，盈利能力强，财务上可行 NPV 0，淘汰该项目，淘汰该项目36现金流量表现金流量表（单位：万元）（单位：万元）项目项目合计合计建设经营期建设经营期备注备注02.6-03.5 03.6-04.5 04.6-05.5 05.6-06.5 一、现金流入一、现金流入1.销售收入销售收入二、现金流出二、现金流出1.土地费土地费2.前期工程费前期工程费3.建安费建安费4. 销售费销售费5.财务费财务费6.管理费管理费7.不可预见费不可预见费8.税费税费9.其他费用其他费用三、净现金流量三、净现金流量四、累计净现金流量四、累计净现金流量五、贴现因子五、贴现因子六、净现值六、净现值七、累计净现值七、累计净现值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-60010070037 财务内部报酬率财务内部报酬率 是指使项目净现值等于零的折现率。公式为： 项目在第t年的净现金流量； 项目开始进行的时间点。38内部收益率内部收益率 (IRR) internal rate of return是在项目建设经营期内累计净现值是在项目建设经营期内累计净现值=0时的贴现率。时的贴现率。是项目所能承受的最高贷款利率是项目所能承受的最高贷款利率判断标准：判断标准：IRR 贷款利率，项目保本、盈利贷款利率，项目保本、盈利 IRR 贷款利率，项目亏损贷款利率，项目亏损计算方法：内插法计算方法：内插法1。首先假设一个贴现率。首先假设一个贴现率i1（一般是基准收益率或目标收益率），（一般是基准收益率或目标收益率），算出算出NPV1；2。若。若NPV为正，则采用一个更高的贴现率为正，则采用一个更高的贴现率i2，算出，算出NPV20; 要求：要求： i1 - i2 2%)3。IRR= i1+（ i1 - i2 ） NPV1 NPV1+ NPV239现金流量表现金流量表（单位：万元）（单位：万元）项目项目合计合计建设经营期建设经营期备注备注02.6-03.5 03.6-04.5 04.6-05.5 05.6-06.5 一、现金流入一、现金流入1.销售收入销售收入二、现金流出二、现金流出1.土地费土地费2.前期工程费前期工程费3.建安费建安费4. 销售费销售费5.财务费财务费6.管理费管理费7.不可预见费不可预见费8.税费税费9.其他费用其他费用三、净现金流量三、净现金流量四、累计净现金流量四、累计净现金流量五、贴现因子五、贴现因子六、净现值六、净现值七、累计净现值七、累计净现值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-60010070040 投资收益率投资收益率 是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为： 投资收益率年净收益投资总额 其中投资总额包括固定资产投资、投资方向调节税、建设期利息和流动资金投资。净收益额可以为缴纳所得税前的利润总额，也可以为缴纳所得税后的净利润。所以投资收益率可以分为税前投资收益率和税后投资收益率。 41 项目总开发收入项目总开发收入 总开发成本总开发成本总开发成本总开发成本开发商成本利润率开发商成本利润率*100%=初步判断房地产开发项目财务可行性的指标初步判断房地产开发项目财务可行性的指标项目利润项目利润=项目总收入项目总收入 项目总成本费用项目总成本费用销售收入销售收入出租收入出租收入1.土地费用土地费用2.前期工程费前期工程费3.房屋开发费房屋开发费4.管理费管理费5.销售费用销售费用6.财务费用财务费用7.其他费用其他费用8.不可预见费用不可预见费用9.税费税费土地使用权出让金土地使用权出让金土地征用费土地征用费城市建设配套费城市建设配套费拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费建安工程费建安工程费附属工程费附属工程费室外工程费室外工程费42现金流量表现金流量表（单位：万元）（单位：万元）项目项目合计合计建设经营期建设经营期备注备注02.6-03.5 03.6-04.5 04.6-05.5 05.6-06.5 一、现金流入一、现金流入1.销售收入销售收入二、现金流出二、现金流出1.土地费土地费2.前期工程费前期工程费3.建安费建安费4. 销售费销售费5.财务费财务费6.管理费管理费7.不可预见费不可预见费8.税费税费9.其他费用其他费用三、净现金流量三、净现金流量四、累计净现金流量四、累计净现金流量五、贴现因子五、贴现因子六、净现值六、净现值七、累计净现值七、累计净现值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-60010070043成本利润率成本利润率=1500/4000*100%=37=1500/4000*100%=37。5%5%44 静态投资回收期和动态投资回收期静态投资回收期和动态投资回收期 投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。静态投资回收期（ ） 即在不考虑时间因素影响的条件下，项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。公式为：45动态投资回收期（ ） 即项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。其计算公式为： 动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：46现金流量表现金流量表（单位：万元）（单位：万元）项目项目合计合计建设经营期建设经营期备注备注02.6-03.5 03.6-04.5 04.6-05.5 05.6-06.5 一、现金流入一、现金流入1.销售收入销售收入二、现金流出二、现金流出1.土地费土地费2.前期工程费前期工程费3.建安费建安费4. 销售费销售费5.财务费财务费6.管理费管理费7.不可预见费不可预见费8.税费税费9.其他费用其他费用三、净现金流量三、净现金流量四、累计净现金流量四、累计净现金流量五、贴现因子五、贴现因子六、净现值六、净现值七、累计净现值七、累计净现值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-60010070047T T静静= =？T T动动= =？482.5.4 房地产开发项目建设投资预测与分析 房地产开发项目的预测主要包括对项目的销售预测和开发建设投资数据的预测。 预测方法根据预测的性质划分，包括定性预测和定量预测两种。 49 房地产开发建设投资构成土地费用土地费用前期工程费前期工程费基础设施建设费基础设施建设费 房屋开发费房屋开发费 公共配套设施建设费公共配套设施建设费开发间接费开发间接费tt管理费管理费销售费用销售费用财务费用财务费用其他费用其他费用税金及政府收费税金及政府收费不可预见费不可预见费50 成本费用估算结果汇总51确定租售方式确定可租售面积及可分摊建筑面积确定售价（租金）水平安排租售进度编制租售计划表房地产开发项目租售方案的制定52 风险与房地产项目风险 风险 从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。通常情况下，人们把风险划分为： - 对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险系统风险 - 仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险个别风险2.6 2.6 房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的风险承受能力分析53房地产项目风险房地产项目风险 房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。 - 房地产投资的系统风险 如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等； - 房地产投资的个别风险 包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、时间风险、持有期风险。54 房地产项目风险分析方法盈亏平衡分析盈亏平衡分析项目安全率项目安全率敏感性分析敏感性分析概率分析概率分析123455 国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外，还要综合考虑对社区、城市环境、发展方向及资源的有效配置，因此要进行国民经济评价。2.7 2.7 房地产项目的国民经济评价房地产项目的国民经济评价56财务评价与国民经济评价比较 项目财务评价国民经济评价目标利润最大化国民经济效益最大化出发点经营项目的开发商国民经济价格现行价格影子价格（包括影子工资和影子汇率）折现率基准收益率或期望收益率社会折现率外部费用和外部效益不考虑考虑计算指标财务评价指标国民经济评价指标57 环境影响评价的概念 是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。 环境影响评价的管理 根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理：可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。2.8 2.8 房地产项目的环境影响评价房地产项目的环境影响评价58 环境影响评价的依据 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国大气污染防治法 中华人民共和国固体废物污染环境防治法 中华人民共和国环境噪声污染防治法 中华人民共和国环境影响评价法 国务院建设项目环境保护管理条例(1998)59 环境影响评价的内容项目项目内内 容容第一建设项目概况；第二建设项目周围环境现状；第三建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；第四建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；第五建设项目对环境影响的经济损益分析；第六对建设项目实施环境监测的建议；第七环境影响评价的结论60 环境影响评价的步骤1234现状调查现状调查影响预测影响预测进行评价进行评价编写环境影编写环境影响报告书响报告书61可行性研究 财务评价 风险关键术语关键术语62复习思考题复习思考题1.什么是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？2. 可行性研究的种类有哪些？3. 可行性研究包括哪些内容？4. 反映投资项目财务状况的指标包括哪些？5. 什么是财务内部收益率？什么是内部收益率？什么是 财务净现值？6. 国民经济评价指标包括哪些？7. 风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？63