成都项目可行性报告2008年9月3日目 录 成都项目投资建议成都项目投资建议2 成都地产市场分析成都地产市场分析4 成都印象成都印象3 1 成都投资宏观环境成都投资宏观环境3 3报告需解决的问题1、四川震后，联东投资成都是否可行？战略目的是什么？战略目的一：快投入，小规模开发，实现资金流快速回流？战略目的二：慢投入，囤积相当规模土地，待市场回暖后，实现丰厚回报？2、进入西南城市成都的战略选择？与政府或企业联姻？还是独立经营开发？选择何种性质土地进行开发？首次选择成都哪个区域？1.1 成都城市印象西南门户:全国统筹城乡综合配套改革试验区，定位为国际旅游枢纽城市，西部地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽、新型工业基地等。休闲成都：舒适、安逸；宽生活、慢节奏文化成都：底蕴深、包容广；专注、开放诚信政府、效率公仆金融一般 一座来了就不想走的城市一座来了就不想走的城市2.1 成都项目投资建议建议一:2009年上半年前,作为进入西南市场战略指导思想,以开发工业地产为契机与政府直接洽谈住宅用地,并在地价低谷拿地,建议规模2500-3000亩,注重长远发展和更高利润汇报;建议二:以快速回现和进入成都市场为目标,与企业合作,小面积拿地,首选双流商住用地,其次脾县项目(不考虑与政府合作的基础上)32451 167拟投资项目周边住宅情况拟投资项目周边住宅情况鑫泰新项目地块周边市场分析鑫泰新项目地块周边市场分析航空港项目周边实地考察楼盘为圣菲航空港项目周边实地考察楼盘为圣菲TOWN城、翰林上岛、和贵久居福，主要特点为主城、翰林上岛、和贵久居福，主要特点为主力户型为力户型为110-140，以自住为主，赠送面积较大在，以自住为主，赠送面积较大在20平方米左右，均价在平方米左右，均价在4200-5000，同一期相比价格降幅为同一期相比价格降幅为15%左右，建筑形势为左右，建筑形势为18层左右，容积率层左右，容积率3-4，绿地率，绿地率30%。郫县红光镇项目周边实地考察楼盘为正成名城左岸郫县红光镇项目周边实地考察楼盘为正成名城左岸3河畔、上锦颐园、成都后花园二期，河畔、上锦颐园、成都后花园二期，主要特点为主力户型为主要特点为主力户型为90左右小户型，以投资为主，主要客户为西华大学老师和高新区左右小户型，以投资为主，主要客户为西华大学老师和高新区上班职员，建筑形势以高层为主均价在上班职员，建筑形势以高层为主均价在3500，洋房，洋房4600，别墅，别墅6000-10000，高层赠送，高层赠送面积较小，面积较小，10平方米左右，变相促销政策较多，容积率平方米左右，变相促销政策较多，容积率2-4，绿地率，绿地率40%。龙泉驿区项目周边实地考察项目艺锦湾二期、东山国际新城，该区域住宅项目档次类型龙泉驿区项目周边实地考察项目艺锦湾二期、东山国际新城，该区域住宅项目档次类型相差较大，无该区域住宅项目整体定位，洋房价格在相差较大，无该区域住宅项目整体定位，洋房价格在5000左右，高层价格在左右，高层价格在3500左右，左右，18左右小高层，赠送面积较小，促销政策灵活。左右小高层，赠送面积较小，促销政策灵活。3.1 成都投资宏观环境 城市价值解析 城市经济运行 城市规划研究不同发展阶段城市化特征不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期快速发展期稳定发展期城市化率30%30%50%50%75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，郊区化和逆城市化，不是农村人口向城市转移，而是城市人口内部职业向第三产业转移城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。成都城市价值解析2007年成都城市化率为45.2%,成都处于高速发展期，经济实力明显增强，工业产业快速扩大。工业化率20%-40%40%-60%60%以上工业化阶段工业化初期半工业化工业化人均GDP （美元）480108020804370初级产品生产阶段工业化 初级阶段工业化 中级阶段工业化后期阶段发达社会初级阶段发达社会高级阶段99001512022680成都2007年人均GDP 4612.3美元成都处于工业化初期中后期转型阶段，区域内急需第三产业的发展，政府需引导企业产业升级，调整产业结构和经济发展方式成都宏观经济分析数据来源:成都统计局成都2008年1-7月份固定资产投资第一，不能确定是否地震因素带来的追加投资；成都对外贸易并不活跃，排在十五副省级城市第9位，但增幅列第一；外商投资位列第6，但增速排第2，说明成都西南门地位逐渐凸现； 2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区” 这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡体化转变。 主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。 新都、青白江新都、青白江郫县郫县温江温江双流东双流东升升双流华阳双流华阳龙泉驿龙泉驿主城规划主城规划北部新城：北部新城：是商贸、物流、文化输出的重要基地；南部新城：南部新城：是中心城对外经济延展的重要经济板块，以高端产业和新型城市功能为主。西部新城：西部新城：是成都上水和水网密集地方，为中心城提供更高端化、专业化和现代化的配套服务。建一核两带田园网络，西部新城界线再往西放开，把友爱镇、安德镇纳入新城建设；结合温江、郫县的定位，将几十所大学也纳入新城发展中。东部新城：东部新城：是中心城人口疏解和产业转移的承接地，产业主要是都市工业，含汽车、相关食品、电子原件、医药以及观光农业。将北部龙泉山纳入新城建设，打造龙泉旅游。在道路规划方面因纵向道路较少，启动南北干道。第二产业发展方面以汽车制造带动工程机械发展，将之作为中国西部国际车城考虑。起步区的范围要扩大，将十陵、西河打造成汽车贸易区，另还可考虑汽车娱乐发展。区域定位规划区域定位规划城市地铁交通规划预计2010年地铁1号线将建成通车。 2号地铁线已开工，预计2012年竣工；轻轨现已开工，预计2010年竣工；成都成都20082008年上半年土地市场分析年上半年土地市场分析1、土地供求规模及区域分布08年1-6月份全市共推出土地共196宗，总体供给面积15604.4亩，同比07年上半年供给宗数和规模分别上涨了17.7和46.7。08年上半年总成交面积13271.6亩，164宗，总成交金额103.9亿元。成交土地宗数、面积同比增幅分别为57.7、106；双流土地供求量均排首位，分别占29.4%和29.9%；从过去2-3年郊区土地成交来看，主城区土地供需逐渐减少，温江、龙泉和双流逐量放大，近郊区可能会逐步成为成都楼市主力。土地市场整体结构性变化明显，住宅及商住混合用地明显减少，商业用地略微放大，工业用地猛增。供给：商住用地为6657.83亩，占总供给的43.37%，同比下降22.2；商业用地供给2149.78亩，占总供给的18.37%，同比增加29.3，且主要分布在双流、新都及高新区；工业用地供给6796.83亩，占总供给的38.26%，剧增15倍以上，主要分布在双流、新都、新津、高新区等地。成交：商住混合用地和工业用地占成交土地主流，工业用地猛增商业用地微增，分别占53.45%和36.83%。总成交金额103.89亿元，平均价格为78.28万元/亩。同比分别下降了64.91和82.97， 主要原因是成交了大量的更低价格的工业用地。 （数据来源：成都土地交易中心，统计时间截止为2008年6月30日） 2008年下半年土地市场预测年下半年土地市场预测1、总体供给基本保持，郊县供给加速，工业用地将继续增加，商住用地继续萎缩；2、信贷紧缩导致开发商资金短缺，市场观望情绪浓重，地价快速上涨势头被遏制；3、开发商拿地趋于理性，寻求多元化融资渠道。1.1 成都住宅市场分析一、成都楼市现在到底如何？一、成都楼市现在到底如何？ 1、供给周期性规律，波峰过后波谷来临2008年前5个月同比上涨47%，前6个月同比仅上涨27，势头回落迅速，受地震影响，观望情绪浓重，加之6.15房产新政策，开发商压力减缓，开发商会延缓或暂停新开发。2、需求在去年9.27新政后已经提前反应下降 96年至07年，没有出现过负增长，然而2008年上半年出现了，降幅同比达到28%。意味着这一轮房地产市场高峰已过。 3、供求关系逆转 2007年还是供不应求，进入2008年后供求关系迅速转化，供销比达到1.9，供过于求的矛盾明显；市场供应量持续加大，成交量急剧下滑，供需矛盾显现； 4、房价逐月回落，实际新上市商品房房价呈下降趋势其中新建住房小幅下降，二手房价格难以提振。而从市场实际销售价格来看，扣除各种变相降价的优惠，房价基本回到2007初。市场观望氛围浓厚，房屋销售价格持续下降。 二、成都楼市是持续下滑，还是峰回路转？二、成都楼市是持续下滑，还是峰回路转？ 1 1、国家确定、国家确定 “维稳维稳”基调基调国家宏观调控已由“双防”过渡到“一防一保”，不会再出台更加严厉的调控政策，这就说明房地产继续恶化的政策因素没有了，接下来就是市场自身来消化危机，转危为安了。2 2、政府出台政策扶持成都楼市发展、政府出台政策扶持成都楼市发展一方面加大金融支持力度，拓宽房地产市场的融资渠道，减免企业所得税等，减小开发商资金上的压力，对开发商进行扶持，助开发商恢复市场信心；同时，鼓励建设项目按期开工，放宽上市土地转让限制条件，保证上市土地的开发利用效率，保障未来市场产品的供应量。 给予购房者购房优惠，在财政补贴的同时，减免部分契税和个人所得税，放低购房入户门槛，刺激购房者需求，帮助推动市场回升，恢复楼市信心。职工可以享受到首付两成、贷款期限30年的政策，在外地缴存公积金的职工，可以在成都使用公积金贷款购房了。此临时政策调整截止日期为09年12月31日；适用范围包括锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区）及铁路分中心 。3、住宅刚性需求将会释放住宅刚性需求将会释放 5.12地震后，给购房者造成心理上的恐惧，对高层物业形成抗拒心理。随着时间往后推移，人们恐惧心理日趋减弱。4 4、成都楼市本身比较健康，泡沫成份很少、成都楼市本身比较健康，泡沫成份很少成都楼市规模在全国位居第四，远高于市场关注度很高的沿海城市，比如青岛、大连等。而房价却低于这些城市很多，即使在二线城市当中也是偏低的，而成都GDP、人均GDP和可支配收入与这些城市相比也没有房价那么大，甚至比有些二线城市还高。三、成都楼市投资机会是否到来？三、成都楼市投资机会是否到来？ 1、成都楼市即将进入底部区域，中长线投资机会显现 成都房地产市场以满足底部区域特征：成交量下降、开工量从下半年开始必然减少、房价增幅下滑、政策转向。故此，预计2008年底到2009年初成都楼市将见底。2、成都楼市现在价格已趋合理成都楼市现在价格已趋合理 现阶段成都市房产销售价格下降空间有限，已回归至合理水平，利润空间基本压缩至10-20之间，部分特价房已接近成本价，是投资房产的绝好时机。4、成都楼市未来2009年-2011年房价走势很难低于在售房价 以2008年较低的土地楼面地价来看，4500-6000元/之间就是低价，目前购房等于或低于这个价都是机会。 5、中长线来看，投资成都楼市最划算成都房价最近12年累计增涨约3倍，年均增长25%。说明成都房地产投资12年年均收益达25%以上 地震对成都楼市的影响宽松的货币政策地震险等配套政策二级市场刚性需求得到释放紧张的现金流土地市场上升趋势不明显二级市场继续调整价格下调空间有限土地市场震荡调整一、汶川地震对成都楼市的中观影响一、汶川地震对成都楼市的中观影响购房者心理震前购房客户本地:49%外地:51%震后购房客户本地:47%外地:53%数据来源:斯邦魏力士高层建筑将面临销售价格回落，多层具备进一步提价的市场潜力。购房人群在地震后倾向选择联排别墅与多层住宅，这意味着在未来6个月市场恢复阶段，低密、多层将引领市场复苏。地震加重了购房者观望心态信息来源：焦点房地产网问卷统计（1270 份）二、地震对成都楼市微观影响二、地震对成都楼市微观影响信息来源：焦点房地产网问卷统计（1270 份）置业区域上，城南成购房主流区域，主要由于城南良好的规划前景、完善的配套规划，媒体的大力宣传；同时城南距离主震区相对较远，受到影响较小等因素，从而城南成为选择比例较高的区域。在调查中，城东超过了城西，成为市区排名第二位的区域；究其原因除了城东本身的城市环境、各项配套，及发展潜力有较大的吸引力外，距离主震区相对远一点也是一大主要原因。郊县中，外南的华阳-航空港、外东的龙泉选择比例较高，而位于城西、城北的温江、郫县选择比例都不高。除了物业类型因素外，地域因素成为最重要的原因。城西城北影响较大，城南、城东影响稍小，显示客户对地震方位的心理顾虑。震后，观望或选择其他地方的占到震后，观望或选择其他地方的占到64%房屋受损，考虑换房者占1/3，对于愿意重新购房或换房的这部分人来说，是因地震催生的一部分消费者，具有较强的消费力。 1、震后优惠的贷款条件和费用减免，加上危旧房换房需求，将释放成都住宅市场的刚性需求；2、地震后，成都本地及省内二三线城市的客户群将成为主力。3、二手房市场产生分化，旧城改造机会凸现；4、低密度花园洋房、别墅和多层抗震需求提升，高层住宅单位将受到考验，市场格局将产生调整；5、地震给购房者心理需求变化除了物业类型因素外，地域因素成为最重要的原因。城西城北影响较大，城南、城东影响稍小，显示客户对地震方位的心理顾虑。城南成购房主流区域，选择作为城东购房目标区域超过了城西；在郊县中，双流航空港和龙泉选择比例较高，而位于城西、城北的温江、郫县选择比例都不高。地震影响总结成都工业物业市场分析1、成都市是西部重要的工业基地，具有较全面成熟的工业体系，四大支柱产业包括食品(含烟草) 、医药、机械(含汽车）、电子信息产业；2、成都具备强劲的科技研发能力，特别是在高科技领域如电子（如英特尔,摩托罗拉）、生物、化工和光学，成都已成为IT业的一个投资热土。平均增幅28.1%1.成都市高新技术产业开发区(南区/西区)2.成都经济技术开发区国家级3.成都锦江工业集中发展区4.成都武侯科技园5.成都青羊工业集中发展区6.成都金牛高科技产业园7.成都龙潭都市工业集中发展区8.成都海峡两岸科技产业开发区9.西部鞋都工业园重要工业集中发展区成都工业规划：成都工业规划： 2个国家级工业园区, 19个重要工业集中发展区；成都市郊目前共有各类工业园区116个。园区多，规模小，政府正引导形成新的工业集中发展区。成都主要工业园区分布图成都主要工业园区分布图项目情况：05年底开发，占地约230.41亩，总建筑面积12.07，其中厂房10.25万，容积率1.08。本工业园主要由模具厂房区、机械加工厂房区及IT产业厂房区三个生产区组成，另配有综合管理办公大楼和职工食堂。招商情况：租金均价18元/月 ，其中一层20元/月 ；物业费1.2元/月 ；引进企业21家， 空置厂房2.14万，出租率达78%。典型项目一：成都模具工业园 项目名称目名称基本信息基本信息龙腾工业园开发时间规划面积建成面积2004年580亩10万产品信息品信息形式结构层数层高航车配套厂房砖混16 /4.5m预留宿舍（42/间，租金600元/月）销售情况售情况盈利模式价格招商情况招商政策租赁13.5元/月含物业费38家企业，剩2600，出租率出租率97.4%97.4%起租期2年，租金每2年上调10%，租金的25%返还典型项目二：龙腾工业园 天府创意产业园天府创意产业园青羊工业总部基地青羊工业总部基地蓝光空港总部公园蓝光空港总部公园9 9龙潭裕都总部基地龙潭裕都总部基地武候慧谷武候慧谷西部智谷西部智谷黑格中心黑格中心青羊税源总部基地青羊税源总部基地火炬动力港火炬动力港1010商环境商环境1111多元国际总部多元国际总部1 1号号1212V V谷基地谷基地近两三年来，在成都三环路以外近郊各产业发展区域内及周边出现了一批产业园区形式的总部办公物业项目，具有以下特征：运作模式灵活，政策宽，规划限制成都低以“总部经济”为宣传点，吸引企业将区域总部放在园区内项目土地性质以工业用地和商住用地为主其建筑产品以低密度的独栋或联排别墅为主，可分割出售的中高层为辅，提倡生态办公概念总部办公物业分布图总部办公物业市场分析预测值根据项目施工进度和项目规划计划历时供应量：成都总部园区项目供应起步于2006年，2006年至2008年上半年总供应量为47.82万平米；成都总部园区物业作为一种新兴物业类型，表现出较强的市场投资热度，且市场投资较平稳。09年新增供应量最高，年供应量达67.7万；未来供应量预测：2008年下半年至2011年179.7万平米，为现有存量的4倍；市场将发展较成熟，同时竞争也会激烈。总部办公物业新增供应量分析青羊工业总部基地是较早开发的总部项目之一，依托周边产业和内部园林绿化，1、2期仅剩3万平米，成交率达78.6%；火炬动力港依托区位优势，销售情况好，成交率达97.6%空港总部基地2008年4月开盘，受宏观环境和地震影响，销售情况差强人意武侯慧谷规模小，还在施工阶段，但由于区位好，周边配套完善，产业环境成熟，销售较理想；青羊总部3期和V谷目前签约量为零；调研总部项目销售分析天府创意产业园7个月涨幅约为5%，而青羊工业总部基地从2005年3月一期开盘到目前销售的三期，独栋均价从3900元平方米上涨28%到4980元；空港总部基地由于是商业用地，土地开发成本较高，同时项目交通好，升值潜力高，定价比其他项目高；武侯慧谷别墅式别墅产品有优势，周边环境和交通好，项目定价合理，但小高层可打散分售楼盘定价为4380元该类项目均以出售为主，但开发商以租赁方式吸引有带动作用或税收较好的大型企业，平均租金平均约为40元月，远低于市区传统写字楼（2008年2季度平均租金99.0元月 ）；黑格中心只租不售物管费从1.5至4.0元月 ，与市区优质写字楼平均物业管理费12.5元月 相比处在很低的水平；成本优势明显.项目客户群多为依赖项目周边产业环境支撑发展的中小型企业为主，以及部分不依赖于市区成熟商务环境的大型企业作为总部入住;青羊工业总部基地紧邻成都飞机公司，园内企业与飞机制造相关的机械设计企业占25%;天府创意产业园位于IT行业聚集的高新西区，园内企业80%为电子、软件研发企业;入住企业分析青羊绿舟项目分为南北两大区域,占地约1530015300亩,其中南区占地约 10084亩,北区约 5238亩. 目前南区项目开始启动。 项目以绿地公园为载体，承载税源总部、高尚住宅社区、文化艺术产业、休闲娱乐产业、旅游观光产业，具备旅游、商务、居住、休闲、度假、教育、文化发展等多重功能的大型复合性项目。典型项目二: 青羊税源总部基地南区概念总平图南区概念总平图B B区区D D区绿岭总部公园城区绿岭总部公园城B B区运动总部公园城区运动总部公园城C C区中华情总部公园城区中华情总部公园城E E区滨河总部公园城区滨河总部公园城项目总用地项目总用地项目总用地项目总用地: : : :10084100841008410084亩亩亩亩城市公园城市公园城市公园城市公园 7213721372137213亩亩亩亩创意产业园创意产业园创意产业园创意产业园 845845845845亩亩亩亩新型社区新型社区新型社区新型社区 542542542542亩亩亩亩配套设施配套设施配套设施配套设施 253253253253亩亩亩亩道道道道 路路路路 531531531531亩亩亩亩居住用地居住用地居住用地居住用地 700700700700亩亩亩亩税源总部基地示范区税源总部基地示范区税源总部基地示范区税源总部基地示范区零租金入住零租金入住零租金入住零租金入住税源总部基地红宫区绿岭税源总部基地商务配套绿岭税源总部基地商务配套 绿岭税源总部基绿岭税源总部基地商务配套区建筑地商务配套区建筑面积面积1.71.7万平米，以万平米，以专业的会所和商务专业的会所和商务中心为主体，打造中心为主体，打造服务于区内总部办服务于区内总部办公及休闲、娱乐、公及休闲、娱乐、度假的高端商务综度假的高端商务综合体。合体。青羊绿舟中华情总部公园城 总部建筑以现代建筑构造作法，保留传统建筑的空间院落关系，或将传统建筑的建筑构件、符号予以提炼演变，中式风格浓郁。 总部公园城集办公、居住、公共服务、市政服务为一体，依托公园及河岸景观等良好的户外平台，结合商务活动，营造生态化的商务办公区。青羊绿舟滨河总部公园城成都总部园区物业供应呈现出快速增长的趋势，现有项目销售情况也普遍较好，市场正趋于成熟，但未来竞争也相对较激烈；总部园区项目在价格、生态环境、产业效应三大方面相对于中心城区核心商圈内写字楼具有一定的竞争优势，并以此吸引了大量中小型企业和部分不依赖于市区商务环境的大型企业总部入住；政策支持 政府鼓励工业用地上发展“总部经济”的园区项目，并表示支持。外部政策的变化 虽然目前该类物业得到了业主的认可和所在辖区政府的支持，但其政策“擦边球”的性质使其有可能面对未来相关政策变化带来的潜在威胁。总部办公市场总结成都现有写字楼成都现有写字楼写字楼主要在一环内分布，集中在青羊中心区，在南沿线有零散分布成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析成都未来写字楼成都未来写字楼写字楼未来发展主要分布在一环内、人民南路沿线、成渝高速市内延长线，写字楼向外发展市政府仍有南迁计划，向东发展主要是此路段为通往重庆的主干道。成都优质写字楼总存量达86.6万，体量不大，其中甲级占54%，乙级占46%；成都优质写字楼租售价格不高，甲级平均售价1.3万元/ ，平均毛租金为3.73元/天/ ，小幅增长1.4%；乙级平均售价1.14万元/ ，平均毛租金为2.76元/天/ ，增长14%；甲级空置率相比其他城市较高，达27.9%，乙级空置率在合理范围内；成都优质写字楼主要集中于锦江、青羊、武侯区1、未来供应受四川大地震心理影响，未来的租户推迟了租期，但对租金影响不大，预测2008年下半年，写字楼的消化速度将会加快；2、市场展望近两年国内外企业进驻成都，刺激了成都办公物业的持续需求，但由于2009年供应突然增大，超过2008年供应的2.2倍且多数为甲级写字楼，优质写字楼租金增长将面临压力。地产策划资料大全地产策划、地产营销推广、地产调研、地产定位、商业地产，总量超过100G，房地产策划人的必备资料库，欢迎打包下载。联系联系QQ：17425192淘宝店：http:/shop57233999.taobao.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