第一节 资产评估的基本假设一、继续使用假设资产继续使用，可以带来未来经济利益。不能继续使用，只有变现收入。资产是否继续使用，其评估价值是不同的。 1、继续使用的两层含义对单项资产进行评估，表明资产将按现在用途或其他用途继续使用。对整体资产进行评估，表明企业将按现有目的或其他目的持续经营。（类似于持续经营假设） 2、继续使用的三种方式在用续用转用续用移地续用3、适用方法：收益法重置成本法现行市价法二、公开市场假设v公开市场是指自由竞争的市场。v被评估资产需要符合有关条件v适用方法：现行市价法 三、破产清算假设v时间短，交易事项被要求限制在较短时间内完成；v交易双方地位不平等，卖方是非自愿被迫出售，买方人数可能很少。在不同的假设条件下，评估结果各不相同：v继续使用条件下，要求评估资产的继续使用价值；v公开市场前提下，要求评估资产的公平市场价值；v破产清算前提下，要求评估资产的清算价格。 收益现值法（收益法）收益现值法（收益法）一、收益现值法及其适用前提条件：一、收益现值法及其适用前提条件： （一）含义：（一）含义： 指通过估算被估资产未来预期收益并折算成现指通过估算被估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被估资产价值的一种资产评估方法。值，借以确定被估资产价值的一种资产评估方法。 收益法把资产所有者期望的收益转换成现值，这收益法把资产所有者期望的收益转换成现值，这一现值反映购买者未来能得到的利益的价值体现。一现值反映购买者未来能得到的利益的价值体现。资产评估值与资产的效用或有用程度密切相关：资产资产评估值与资产的效用或有用程度密切相关：资产效用越大，获利能力越强，其价值也就越大。效用越大，获利能力越强，其价值也就越大。 （二）应用的前提条件（二）应用的前提条件 1、资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存在、资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存在稳定比例关系，并可以计算。稳定比例关系，并可以计算。 2、未来的收益可以正确预测计量。、未来的收益可以正确预测计量。 3、资产预期获利年限可以预测。、资产预期获利年限可以预测。 4、与预期收益相关的风险报酬也能估算计量。、与预期收益相关的风险报酬也能估算计量。（三）收益法的适用范围（三）收益法的适用范围主要适用于有收益或潜在收益的资产评估。主要适用于有收益或潜在收益的资产评估。1、企业整体资产产权变动、企业整体资产产权变动2、以房地产为目的的资产评估、以房地产为目的的资产评估3、资源型资产的评估、资源型资产的评估4、无形资产以转让为目的的资产评估、无形资产以转让为目的的资产评估四、收益现值法评估资产的优缺点四、收益现值法评估资产的优缺点：1、优点：、优点：能真实和较准确地反映企业本金化的价值。能真实和较准确地反映企业本金化的价值。与与投投资资决决策策相相结结合合，应应用用此此法法评评估估的的资资产产价价值值以以为为易易为为买买卖双方所接受。卖双方所接受。2、缺点：、缺点：预预期期收收益益额额的的预预测测难难度度较较大大，受受较较强强的的主主观观判判断断和和未未来来不不可预见的影响。可预见的影响。在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和预测未在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和预测未来收益的单项资产（如无形资产、资源性资产和房地产等）的来收益的单项资产（如无形资产、资源性资产和房地产等）的评估。评估。（3 3）资产受非营运性因素影响较大，计算现值难以反映资产）资产受非营运性因素影响较大，计算现值难以反映资产的真实价值。的真实价值。第三节第三节重置成本法重置成本法一、成本法的含义及其适用的前提条件一、成本法的含义及其适用的前提条件 （一）成本法的含义（一）成本法的含义 -也也称称重重置置成成本本法法，是是指指在在评评估估资资产产时时的的现现时时重重置置成本扣减各项损耗价值来确定被估资产价值的方法。成本扣减各项损耗价值来确定被估资产价值的方法。 成本法的理论依据：成本法的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。、资产的价值取决于资产的成本。2、资资产产的的价价值值是是一一个个变变量量。影影响响资资产产价价值值量量变变化化的的因因素素除除了市场价格外，还有了市场价格外，还有：（1）实实体体性性贬贬值值（即即有有形形损损耗耗或或实实体体性性损损耗耗）：自自然然力力造造成；成；（2 2）功功能能性性贬贬值值（功功能能性性损损耗耗）：由由于于技技术术落落后后、性性能能降降低低所造成。所造成。（3）经经济济性性贬贬值值（经经济济性性损损耗耗）：由由于于资资产产以以外外的的外外部部环环境境因素变化所造成。因素变化所造成。（二）成本法应用的前提条件：（二）成本法应用的前提条件： 二、成本法运用的思路二、成本法运用的思路 被评估资产的评估值被评估资产的评估值= =重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 （该公式缺乏操作性）（该公式缺乏操作性）或者：或者：被评估资产的评估值被评估资产的评估值 重置成本重置成本综合成新率综合成新率成新率成新率1各种贬值率之和各种贬值率之和三、三、重置成本及其估算：重置成本及其估算： 1重置成本的分类：重置成本的分类： （1 1）复原重置成本：）复原重置成本： 指用与被评估资产相同的材料、相同的建筑和制造标准、指用与被评估资产相同的材料、相同的建筑和制造标准、相同的设计和技术条件等，以现时价格建筑和制造相同的全新相同的设计和技术条件等，以现时价格建筑和制造相同的全新资产所需要的成本。资产所需要的成本。（2 2）更新重置成本：）更新重置成本：指指利利用用新新材材料料和和新新技技术术建建筑筑或或制制造造与与被被评评估估资资产产相相同同或或同同等等功功能的资产的成本。能的资产的成本。两种成本的比较：两种成本的比较：复原重置成本复原重置成本 更新重置成本，主要原因在于复原重置成本的更新重置成本，主要原因在于复原重置成本的功能性损耗大，则：功能性损耗大，则：更新重置成本复原重置成本功能性贬值更新重置成本复原重置成本功能性贬值因因为为更更新新重重置置成成本本是是直直接接以以现现行行通通用用的的同同类类功功能能的的资资产产作作为为参参照照确确定定，那那么么，被被评评估估资资产产功功能能相相对对落落后后的的因因素素已已经经调调减减了。了。因而在两种成本都能获得的情况下，应选更新重置成本。因而在两种成本都能获得的情况下，应选更新重置成本。2 2重置成本的估算方法：重置成本的估算方法： （1 1）重置核算法：）重置核算法：将将总总成成本本区区分分为为直直接接成成本本和和间间接接成成本本来来估估算算重重置置成成本本的的 一种方法。一种方法。 即：即：重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 直接成本：直接成本： - -指直接可以构成资产支出的部分。指直接可以构成资产支出的部分。包括直接耗用于建包括直接耗用于建造安装的材料，人工和机器设备等。造安装的材料，人工和机器设备等。直接成本消耗定额直接成本消耗定额现行单价现行单价间接成本：间接成本：-指指为为购购建建资资产产而而发发生生的的管管理理费费，总总体体设设计计制制图图等等支支出出。它它通通常常按按直直接接费费用用的的一一定定比比例例或或耗耗用用工工时时的的一一定定比比值值来来计计算算确定。确定。有有些些固固定定资资产产的的重重置置成成本本还还可可以以直直接接从从有有关关资资料料中中取取得得，如如机电设备，运输工具等。机电设备，运输工具等。（2 2）物价指数法（价格指数调整法）物价指数法（价格指数调整法） 以资产的帐面成本为基础，根据价格变动指数推算资产以资产的帐面成本为基础，根据价格变动指数推算资产重置成本的一种方法。它通常是按资产类别用定比价格指数进重置成本的一种方法。它通常是按资产类别用定比价格指数进行估算。行估算。定基物价指数下：定基物价指数下：资产重置成本资产帐面价值资产重置成本资产帐面价值某期物价调整指数某期物价调整指数其其中中：某某期期物物价价调调整整指指数数资资产产评评估估时时物物价价指指数数资资产产购购建建时时的物价指数的物价指数。环比物价指数下：环比物价指数下：资产重置成本资产帐面价值资产重置成本资产帐面价值（1 1物价变动指数）物价变动指数）（3）功能系数法）功能系数法通通过过资资产产生生产产能能力力和和成成本本之之间间的的函函数数关关系系来来估估算算被被估估资资产产的评估值。的评估值。当当函函数数关关系系为为线线性性关关系系时时，叫叫生生产产能能力力比比例例法法，寻寻找找一一个个与与被被评评估估资资产产相相同同或或类类似似的的资资产产为为参参照照物物，计计算算其其每每一一单单位位生生产产能能力力价价格格或或参参照照物物与与被被估估资资产产生生产产能能力力的的比比例例，据据以以计计算算被被估估资产的重置成本。资产的重置成本。计算公式：计算公式：被估资产重置成本被估资产重置成本=参照物重置成本参照物重置成本（被估资产年产量（被估资产年产量/参照参照物年产量）物年产量）当函数关系为非线性关系时，叫规模效益指数法。当函数关系为非线性关系时，叫规模效益指数法。（4）规模效益指数法规模效益指数法公式如下：公式如下：这里：这里：X称为规模效益指数，在称为规模效益指数，在0.41之间。之间。当当X=1时时，规规模模效效益益指指数数法法退退化化为为功功能能价价值值法法，可可见见，功功能能价值法是规模效益指数法的一种变型。价值法是规模效益指数法的一种变型。用用功功能能系系数数法法在在计计算算评评估估值值的的时时候候，不不再再需需要要扣扣减减功功能能性性贬值了。贬值了。三种评估法评估重置成本的适用条件：三种评估法评估重置成本的适用条件：重重置置核核算算法法-参参照照物物与与被被估估资资产产完完全全相相同同，且且价价格格在在市场上能直接得到时。市场上能直接得到时。 功功能能系系数数法法-只只能能获获得得与与被被评评估估资资产产相相类类似似的的参参照照物物，并且该类资产价格与生产能力存在一定函数关系时。并且该类资产价格与生产能力存在一定函数关系时。 物价指数法物价指数法-上述两点都无法做到上述两点都无法做到时用此方法。时用此方法。其中：其中：总使用年限总使用年限=实际使用年限尚可使用年限实际使用年限尚可使用年限实体性贬值率实体性贬值率=（实际已使用年限（实际已使用年限/总使用年限）总使用年限）资产成新率资产成新率=（尚可使用年限（尚可使用年限/总使用年限）总使用年限）（1）总总使使用用年年限限：可可根根据据类类似似资资产产的的总总使使用用年年限限或或有有关关规规定定确定。总使用年限不是会计意义上的折旧年限，两者不同。确定。总使用年限不是会计意义上的折旧年限，两者不同。（2）尚尚可可使使用用年年限限：根根据据资资产产的的有有形形损损耗耗和和可可预预见见的的各各项项无无形形损损耗耗因因素素，预预计计继继续续使使用用的的年年限限。在在估估算算实实体体性性贬贬值值时时，只考虑有形损耗因素。只考虑有形损耗因素。 （3 3）实实际际已已使使用用年年限限：指指某某一一资资产产在在资资产产评评估估时时确确认认的的已已使用年限。使用年限。名义使用年限：名义使用年限：指会计记录记载的资产已计提折旧的年限指会计记录记载的资产已计提折旧的年限实际使用年限实际使用年限：指在使用中实际磨损的年限：指在使用中实际磨损的年限。实际使用年限实际使用年限=名义使用年限名义使用年限资产利用率资产利用率截至评估日时资产累计实际利用时间截至评估日时资产累计实际利用时间资产利用率资产利用率=100%截至评估日时资产累计法定利用时间截至评估日时资产累计法定利用时间资资产产利利用用率率1，表表示示资资产产超超负负荷荷运运转转，资资产产实实际际已已使使用用年年限比名义已使用年限长。限比名义已使用年限长。例例：某某资资产产1992年年2月月购购进进，2002年年2月月评评估估时时，名名义义已已使使用用年年限限10年年。根根据据该该资资产产技技术术指指标标，正正常常情情况况下下，每每天天应应工工作作8小时，该资产实际每天工作小时，该资产实际每天工作7.5小时。其资产利用率为：小时。其资产利用率为：资产利用率资产利用率=10 由此可确定其实际使用年限约为年（由此可确定其实际使用年限约为年（1093.75%）。）。五、无形损耗的确定五、无形损耗的确定（一）功能性贬值及其估算：（一）功能性贬值及其估算：是由于技术相对落后、功能落后是由于技术相对落后、功能落后造成的贬值。造成的贬值。1 1、用超额运营成本来估算、用超额运营成本来估算 被评估资产的功能性贬值被评估资产年利润减少额（1所得税率）折现系数七、运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析：七、运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析：（一）程序：（一）程序：1、确定被评估资产，并估算重置成本；、确定被评估资产，并估算重置成本；2、确定被估资产的使用年限；、确定被估资产的使用年限；3、估算被估资产的损耗或贬值；、估算被估资产的损耗或贬值；4、计算确定被估资产的价值。、计算确定被估资产的价值。（二）优缺点：（二）优缺点：1、优点：、优点：（1 1）比比较较充充分分地地考考虑虑了了资资产产的的损损耗耗，评评估估结结果果更更趋趋于于公公平平合理；合理； （2 2）有利于单项资产和特定用途资产的评估；）有利于单项资产和特定用途资产的评估； 2、缺点：、缺点：（1）工作量大；）工作量大； （2 2）以以历历史史资资料料为为依依据据确确定定目目前前的的价价值值，对对此此假假设设还还要要加加以分析；以分析；（3）经济性贬值不易全面准确计算；经济性贬值不易全面准确计算； （4 4）对资产未来的收益没有考虑。）对资产未来的收益没有考虑。四、适用重置成本法的主要资产业务：四、适用重置成本法的主要资产业务： 对对于于一一切切以以资资产产重重置置、补补偿偿（资资产产保保全全、财财产产保保险险）为为目目的的资产业务都适用。资产业务都适用。 市场法（现行市价法）市场法（现行市价法）一、市场法及其适用的前提条件一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义：（一）市场法的含义：市市场场法法也也叫叫现现行行市市价价法法、市市场场价价格格比比较较法法，是是指指通通过过比比较较被被评评估估资资产产与与最最近近售售出出类类似似资资产产的的异异同同，并并将将类类似似资资产产的的市市场场价价格格进进行行调调整整，从从而而确确定定被被评评估估资资产产价价值值的的一一种种资产评估方法。资产评估方法。（二）市场法应用的条件：（二）市场法应用的条件： 1 1、需要有一个充分活跃的、公平的资产市场。、需要有一个充分活跃的、公平的资产市场。2、被被评评估估资资产产的的市市场场参参照照物物及及其其相相比比较较的的指指标标、技技术术参参数等资料是可以收集的。数等资料是可以收集的。3、参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。、参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。二、运用市场法进行资产评估的公式：二、运用市场法进行资产评估的公式：1、基本公式：、基本公式：被评估资产价值被评估资产价值=参照物价格参照物价格调整系数调整系数2、对于完全相同的参照物，可以直接把其价格作为被估、对于完全相同的参照物，可以直接把其价格作为被估资产的评估价值。资产的评估价值。-直接法直接法3、对对于于相相类类似似的的参参照照物物，需需要要进进行行差差异异调调整整-类类比比法法差异调整因素主要包括：差异调整因素主要包括： 时间因素：时间因素：参参照照物物交交易易时时间间与与被被估估资资产产评评估估基基准准日日相相差差时时间间所所影影响响的的被估资产价格的差异。被估资产价格的差异。调整系数调整系数=评估基准日物价指数评估基准日物价指数参照物成交时物价指数参照物成交时物价指数地地域域因因素素：资资产产所所在在地地区区或或地地段段条条件件对对资资产产价价格格影影响响的的差异。该因素对房地产价格的影响尤为突出。差异。该因素对房地产价格的影响尤为突出。调整系数的确定规律：调整系数的确定规律：若若参参照照物物所所在在地地区区的的条条件件比比被被评评估估资资产产好好，则则成成交交价价格格往往下下调调，即即系系数数1。 功功能能因因素素：资资产产实实体体功功能能过过剩剩和和不不足足对对价价格格的的影影响响。功功能越高，售价也越高。能越高，售价也越高。 市场状况：市场状况： 交易批量：交易批量：价格及其附加条件。价格及其附加条件。三、市场法的优缺点三、市场法的优缺点1、优点：、优点： 能能客客观观反反映映资资产产目目前前的的市市场场情情况况，其其评评估估的的参参数数、指指标标直接从市场获得。直接从市场获得。 评评估估值值更更能能反反映映市市场场现现实实价价格格，评评估估结结果果易易于于被被各各方方理理解和接受。解和接受。2、缺点：、缺点： 需要有公开活跃的市场作为基础。需要有公开活跃的市场作为基础。 不不适适合合用用于于评评估估专专用用机机器器设设备备、大大部部分分的的无无形形资资产产以以及及受到地区、环境等严格限制的一些资产。受到地区、环境等严格限制的一些资产。五 清算价格法v清算价格法运用的前提与适用范围v评估方法整体评估法v能继续适用：现行市价法或重置成本法v不能继续使用：残值市价折扣法模拟拍卖法