税税务咨咨询转让定价税定价税务高新企高新企业税税务进出口税出口税务税税务争争议解决解决房地产企业税务风险防范和税务规划（2009.9.25中关村不动产商会）刘天永刘天永 税务律师税务律师1税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决主讲人介绍北京市华税律师事务所合伙人北京市华税律师事务所合伙人中央财经大学税务学院客座教授中央财经大学税务学院客座教授北大财税法研究中心特约研究员北大财税法研究中心特约研究员中国财税法学教育研究会理事中国财税法学教育研究会理事资深税务律师资深税务律师注册会计师注册会计师注册税务师注册税务师刘天永律师是中国最早涉足税务行业的专业律师之一，其所任刘天永律师是中国最早涉足税务行业的专业律师之一，其所任职的华税律师事务所是国内第一家专业化税务律师事务所，专职的华税律师事务所是国内第一家专业化税务律师事务所，专注于提供税务咨询、税务筹划、国际税收、税案代理等领域的注于提供税务咨询、税务筹划、国际税收、税案代理等领域的法律服务。法律服务。刘天永律师多次接受第一财经日报、中国税务报、刘天永律师多次接受第一财经日报、中国税务报、中国经营报、证券日报等十多家国内主流财经媒体采中国经营报、证券日报等十多家国内主流财经媒体采访，就热点税务问题发表专业律师意见。访，就热点税务问题发表专业律师意见。刘天永刘天永税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决专业实务著作主要作品：中国转让定价实务与案例（法律出版社，待出）中国转让定价实务与案例（法律出版社，待出）中国税务律师实务（法律出版社）中国税务律师实务（法律出版社）企业会计准则深度释解与企业应对（法律出版社）企业会计准则深度释解与企业应对（法律出版社）最新企业所得税法深度释解与企业应对（法律出版社）最新企业所得税法深度释解与企业应对（法律出版社）轻松学会税务律师办案实用技巧（立信会计出版社）轻松学会税务律师办案实用技巧（立信会计出版社）轻松掌握最新税收优惠政策（立信会计出版社）轻松掌握最新税收优惠政策（立信会计出版社）税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决内容提纲房地产税收制度简介主要税种的税收稽查要点企业所得税纳税筹划企业所得税纳税筹划 税收争议营业税纳税筹划税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决目录n第一部分第一部分 房地产税收制度简述房地产税收制度简述房地产开发与经营涉及税种房地产开发与经营涉及税种房地产开发行业各个纳税环节房地产开发行业各个纳税环节房地产行业税收政策房地产行业税收政策n第二部分第二部分 主要税种的税收稽查要点主要税种的税收稽查要点主要税收违法类型主要税收违法类型企业所得税的税收稽查要点企业所得税的税收稽查要点土地增值税的税收稽查要点土地增值税的税收稽查要点营业税的税收稽查要点营业税的税收稽查要点税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决n第三部分第三部分 企业所得税纳税筹划企业所得税纳税筹划收入的税务处理收入的税务处理成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理n第四部分第四部分 土地增值税纳税筹划土地增值税纳税筹划开发产品定价筹划法开发产品定价筹划法设立房地产销售公司一分为二法设立房地产销售公司一分为二法适度加大建造成本法适度加大建造成本法利息扣除法利息扣除法税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决n第五部分第五部分 营业税纳税筹划营业税纳税筹划营业额的确认和计量营业额的确认和计量转让在建项目转让在建项目的税收政策和纳税筹划转让在建项目转让在建项目的税收政策和纳税筹划合作建房的纳税筹划合作建房的纳税筹划n第六部分第六部分 税收争议税收争议税收争议产生的原因税收争议产生的原因税收争议解决的方法税收争议解决的方法税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决S1S1 第一部分第一部分房地产税收制度简介房地产税收制度简介税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决一、房地产开发与经营涉及税种房地产开发与经营业共涉及房地产开发与经营业共涉及1111项税费（项税费（1010个税种、个税种、1 1项涉税费项涉税费用），分别为：用），分别为：营业税营业税城市维护建设税（外资企业不征）城市维护建设税（外资企业不征）教育费附加（外资企业不征）教育费附加（外资企业不征）企业所得税企业所得税房产税（外资企业不征）房产税（外资企业不征）城镇土地使用税城镇土地使用税车船使用税车船使用税印花税印花税契税契税耕地占用税耕地占用税土地增值税土地增值税税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决二、房地产开发行业各个纳税环节房地产开发行业大致分为三个环节，及房地产开发建设房地产开发行业大致分为三个环节，及房地产开发建设环节，房地产使用环节，房地产交易环节，各个环节涉及环节，房地产使用环节，房地产交易环节，各个环节涉及的税种互有不同，具体如下。的税种互有不同，具体如下。1 1，房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、，房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、 营业税和城市建设维护费。在房地产开发过程中如果营业税和城市建设维护费。在房地产开发过程中如果 占用了耕地则需要缴纳耕地占用税，房地产建设环节占用了耕地则需要缴纳耕地占用税，房地产建设环节 的营业税主要是对建设单位按照的营业税主要是对建设单位按照3%3%的税率征收营业的税率征收营业 税，城市维护建设税作为营业税的附加义务同时产生。税，城市维护建设税作为营业税的附加义务同时产生。2 2，房地产使用环节涉及税种主要有营业税、城市维护建，房地产使用环节涉及税种主要有营业税、城市维护建 设税、土地使用税和房产税。房地产使用环节的营业设税、土地使用税和房产税。房地产使用环节的营业 税主要是对租赁房产而言，适用税主要是对租赁房产而言，适用5%5%的税率；土地使用的税率；土地使用 税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决续 地的单位和个人征收的一种税。地的单位和个人征收的一种税。3 3，房地产交易环节涉及的主要税种有营业税、城市维护，房地产交易环节涉及的主要税种有营业税、城市维护 建设税、土地增值税、印花税、契税和企业所得税。建设税、土地增值税、印花税、契税和企业所得税。 房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方使房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方使 用销售不动产税目的规定，税率为用销售不动产税目的规定，税率为5%5%；土地增值税是；土地增值税是 对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取 得收入的单位和个人征收的税种；印花税是在我国境、得收入的单位和个人征收的税种；印花税是在我国境、 内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的税种。内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的税种。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决三、房地产行业税收政策（一）房地产行业的所得税税收政策（一）房地产行业的所得税税收政策1 1，9494年税改年税改20032003年度，在这一阶段并没有完全针年度，在这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。业所得税适用于一般工商企业的税收原则。22，国家税务总局认识到以上几点后，于国家税务总局认识到以上几点后，于20032003年年制定了国税发制定了国税发200383200383号文件，专门针对房地产企业号文件，专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。制定了企业所得税政策。3 3， 83 83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于俱进，于20062006年制定了年制定了3131号文件，剑指房地产偷税黑号文件，剑指房地产偷税黑洞，但是洞，但是3131号文件一些提法仍然有不完善之嫌。号文件一些提法仍然有不完善之嫌。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决续4 4，近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业，近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了房地产开发经营业务企务企业的纳税行为，制定了房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发业所得税处理办法（国税发200931200931号）。该文件号）。该文件是在内外资企业所得税自是在内外资企业所得税自20082008年年1 1月月1 1日合并统一的背日合并统一的背景下出台的。该税法规定告别以往内外资房地产企业景下出台的。该税法规定告别以往内外资房地产企业使用不同税法规定的时代。因此讲解政策，我们以新使用不同税法规定的时代。因此讲解政策，我们以新3131号文件为基础来讲解。号文件为基础来讲解。（1 1）整体框架）整体框架 国税发国税发200931200931号文是在国家税务总局关于外号文是在国家税务总局关于外 商投资房地产开发经营企业所得企业所得税管理问题商投资房地产开发经营企业所得企业所得税管理问题的通知的通知 （国税发（国税发20011422001142号）、号）、税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决续国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发题的通知（国税发200631200631号，注：号，注：20082008年前，该年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发修订、补充后而制定的。国税发200931200931号文充分吸号文充分吸收、借鉴了国税发收、借鉴了国税发200631200631号文的主要内容，并有机号文的主要内容，并有机结合了国税发结合了国税发20011422001142号文的重要内容，并根据目前号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。容予以了增删、合并调整。（2 2）重要变化）重要变化 对照国税发对照国税发20011422001142号、国税发号、国税发200631200631号两文，国号两文，国税发税发200931200931号文有以下内容显得较为重要，需引起号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。各位同仁予以关注。 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决续“核定征收核定征收”需慎用需慎用 文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业 所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出 中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定 情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定 收方式进行征收管理。据悉，目前仍有部分省市主管收方式进行征收管理。据悉，目前仍有部分省市主管 务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税 得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来 国税发国税发200931200931号文对此种行为划上了号文对此种行为划上了“休止符休止符”。委委“外外”销售销售 佣金标准统一佣金标准统一 国税发国税发200931200931号文第二十条规定：号文第二十条规定：“企业委托境外企业委托境外 机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决续（含佣金或手续费）不超过委托销售收入（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%10%的部分，准的部分，准予据实扣除。予据实扣除。”这与原适用于外商投资房地产开发企这与原适用于外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的，也就是说从此内资、外资房业的扣除标准是一致的，也就是说从此内资、外资房地产企业委地产企业委“外外”销售时，佣金的扣除限额统一为委销售时，佣金的扣除限额统一为委托销售收入的托销售收入的10%10%。 自用产品折旧扣除有限制自用产品折旧扣除有限制 国税发国税发200931200931号文规定：转为自用的开发产品，国号文规定：转为自用的开发产品，国 际使用时间累计未超过际使用时间累计未超过1212个月又销售的，不得在税前个月又销售的，不得在税前 扣除折旧费用。这与国税发扣除折旧费用。这与国税发200631200631号的规定相号的规定相 比区别明显，但对企业的最终影响不大。如果房地产比区别明显，但对企业的最终影响不大。如果房地产 企业将实际使用时间累计未超过企业将实际使用时间累计未超过1212个月的个月的“固定资产固定资产” 销售了，既然不允许扣除折旧，但是销售了，既然不允许扣除折旧，但是“固定资产固定资产”的的税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决续的计税余值应该是未扣除折旧后的原值了。的计税余值应该是未扣除折旧后的原值了。明确了计税成本对象的确定原则明确了计税成本对象的确定原则 这是国税发这是国税发200931200931号文的新规定，即企业在确定成号文的新规定，即企业在确定成 本对象时要遵循：可否销售原则、分类归集原则、功本对象时要遵循：可否销售原则、分类归集原则、功 能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区 分原则。需要注意的是，成本对象一经确定，不能随分原则。需要注意的是，成本对象一经确定，不能随 意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得 主管税务机关同意。这是比较严格的管理规定，尽管主管税务机关同意。这是比较严格的管理规定，尽管 看似没有实质内容。看似没有实质内容。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决续确定了成本分配方法确定了成本分配方法 国税发国税发200931200931号文对于共同成本和不能分清负担对号文对于共同成本和不能分清负担对 象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占 地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。 此外，国税发此外，国税发200931200931号文还明确规定：土地成本，号文还明确规定：土地成本， 一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对 象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进 行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按 直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目 的分配法由企业自行确定。的分配法由企业自行确定。 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决续直面直面“预提费用预提费用” 多少年以来，多少年以来，“预提费用预提费用”不论是对房地产企业工作不论是对房地产企业工作的的 同仁而言，还是对从事房地产行业税收征管、稽查的同仁而言，还是对从事房地产行业税收征管、稽查的 人士而言，都是一个难以解开的人士而言，都是一个难以解开的“结结”，是个，是个“言之言之不不 尽、挥之不去尽、挥之不去”的的“老大难老大难”问题，也是税收征纳双问题，也是税收征纳双方方 分岐严重的地方。分岐严重的地方。 为此，国税发为此，国税发200931200931号文第三号文第三 十二条予以了明确：其一、出包工程未最终办理结算十二条予以了明确：其一、出包工程未最终办理结算 而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其 发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额 的的10%10%；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工 的，可按预算造价合理理预提建造费用。此类公共配的，可按预算造价合理理预提建造费用。此类公共配税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决续 套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中 明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须 配套建造的条件。其三、应向政府上交但尚未上交的配套建造的条件。其三、应向政府上交但尚未上交的 报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业 完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、 公建维修基金或其他专项基金。除此几项预提（应付）公建维修基金或其他专项基金。除此几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。同时，第费用外，计税成本均应为实际发生的成本。同时，第三十四条规定：三十四条规定：“企业在结算计税成本时其实际发生企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。本。” ” 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决续（二）房地产行业的土地增值税税收政策（二）房地产行业的土地增值税税收政策 土地增值税的税收条例主要是国务院于土地增值税的税收条例主要是国务院于19931993年年1212月月1313日发布的日发布的中华人民共和国土地增值税暂行条例，财政部于中华人民共和国土地增值税暂行条例，财政部于19951995年年1 1月月2727日颁布的中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则日颁布的中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则和和关于土地增值税若干问题的通知（财税关于土地增值税若干问题的通知（财税200621200621号）号）（三）房地产行业的营业税税收政策（三）房地产行业的营业税税收政策 房地产行业的营业税税负存在于房地产行业的营业税税负存在于房地产使用环节和房地产使用环节和 房地产交易环节。房地产使用环节的营业税主要是对租赁房产而房地产交易环节。房地产使用环节的营业税主要是对租赁房产而言，适用言，适用5%5%的税率；房地产交易环节的营业税主要主要是针对房的税率；房地产交易环节的营业税主要主要是针对房地产的卖方使用销售不动产税目的规定，税率为地产的卖方使用销售不动产税目的规定，税率为5%5%；其适用的税；其适用的税收条例是中华人民共和国营业税暂行条例和收条例是中华人民共和国营业税暂行条例和中华人民共和中华人民共和国营业税暂行条例实施细则。国营业税暂行条例实施细则。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决S2S2 第二部分第二部分 主要税种稽查要点主要税种稽查要点税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决一、主要税收违法类型 1 1，以房换地、以房抵债不计销售收入。有些房地产公，以房换地、以房抵债不计销售收入。有些房地产公司以联建名义建房，一方出土地，另一方出资金合作司以联建名义建房，一方出土地，另一方出资金合作建房，而在取得土地使用权时，不需要支付任何款项，建房，而在取得土地使用权时，不需要支付任何款项，而是以建成的房屋为代价抵顶地价款。也有房地产公而是以建成的房屋为代价抵顶地价款。也有房地产公司用商品房偿还贷款，抵顶工程款、抵付其他债务，司用商品房偿还贷款，抵顶工程款、抵付其他债务，房屋产权转移后不作销售处理，不计收入，借以房换房屋产权转移后不作销售处理，不计收入，借以房换地、以房抵债手段，偷逃税款。地、以房抵债手段，偷逃税款。 2 2，将售房款或预售款长期挂账不申报纳税。收到预售，将售房款或预售款长期挂账不申报纳税。收到预售款或售房款长期挂在往来科目，或不申报纳税，或不款或售房款长期挂在往来科目，或不申报纳税，或不按期结转销售收入，造成账面上只有成本费用，没有按期结转销售收入，造成账面上只有成本费用，没有收入或收入很少，从而不缴或少缴企业所得税。收入或收入很少，从而不缴或少缴企业所得税。 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决一、主要税收违法类型3 3，伪造或高估开发成本。一是利用建筑安装业发票监管，伪造或高估开发成本。一是利用建筑安装业发票监管不够严密的漏洞，虚列建筑安装工程成本。二是进行不够严密的漏洞，虚列建筑安装工程成本。二是进行成本核算时，不分项目设立成本明细，而是将完工和成本核算时，不分项目设立成本明细，而是将完工和未完工的多个项目成本混在一起，导致账面亏损或隐未完工的多个项目成本混在一起，导致账面亏损或隐瞒巨额利润。三是用假票、白条或不符合规定的收据瞒巨额利润。三是用假票、白条或不符合规定的收据列支成本。列支成本。4 4，少结转自用经营房成本。当开发项目中既有用于销售，少结转自用经营房成本。当开发项目中既有用于销售的，也有自用的，企业将自用部分成本缩水，企业自的，也有自用的，企业将自用部分成本缩水，企业自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊，地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊，加大用于销售的成本，以减少销售部分的利润；加大用于销售的成本，以减少销售部分的利润； 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决一、主要税收违法类型5 5，利用关联交易转移利润。或以明显偏低价格销售给其关联，利用关联交易转移利润。或以明显偏低价格销售给其关联企业，或以高手续费支付代理销售公司，或利用关联关系企业，或以高手续费支付代理销售公司，或利用关联关系承包或分包工程，如建筑、装饰、建材、绿化工程和物业承包或分包工程，如建筑、装饰、建材、绿化工程和物业等，通过虚开建筑发票加大建安成本造价、虚加工作量等等，通过虚开建筑发票加大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润。非法手段减少或转移利润。6 6，未按标准列支费用。部分房地产公司将与生产经营无关的，未按标准列支费用。部分房地产公司将与生产经营无关的各项营业外支出在税前列支，或者对税前准予扣除项目超各项营业外支出在税前列支，或者对税前准予扣除项目超标准列支，从而加大费用支出，减少收益，少缴企业所得标准列支，从而加大费用支出，减少收益，少缴企业所得税。税。7 7，通过资产评估虚增开发成本。房地产产开发企业为了减少，通过资产评估虚增开发成本。房地产产开发企业为了减少应税所得额，人为加大某些项目的成本，先将用于销售的应税所得额，人为加大某些项目的成本，先将用于销售的商品房以自用的名义低价位转资，随后企业再通过资产评商品房以自用的名义低价位转资，随后企业再通过资产评估将资产升值，当用于对外销售时，估将资产升值，当用于对外销售时，再将评估增值的商再将评估增值的商税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决一、主要税收违法类型品房转入完工产品，或以转让固定资产的名义对外销售，品房转入完工产品，或以转让固定资产的名义对外销售，按评估后的价值结转经营成本，减少经营利润。如在以开按评估后的价值结转经营成本，减少经营利润。如在以开发产品对外投资时，先将完工产品或在建项目评估增值，发产品对外投资时，先将完工产品或在建项目评估增值，增加对外投资的初始成本价，在收回投资或投资股权转让增加对外投资的初始成本价，在收回投资或投资股权转让以及结转一次性取得固定利润时，减少投资收益。以及结转一次性取得固定利润时，减少投资收益。 8 8，公共配套设施改变用途，出售或租赁，少缴或不缴纳税，公共配套设施改变用途，出售或租赁，少缴或不缴纳税，小区的配套工程是根据规划设计要求无偿建造配套小区的配套工程是根据规划设计要求无偿建造配套成本已成本已经全部摊入商品房成本，有的企业自行改变其用途，经全部摊入商品房成本，有的企业自行改变其用途，将配套项目有偿出售，重复结转成本，造成偷税。将配套项目有偿出售，重复结转成本，造成偷税。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决二、企业所得税的税收稽查要点（一）企业所得税的稽查要点（一）企业所得税的稽查要点（1 1）检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售）检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合（本和费用的扣除，是否符合（2 2）各项应税收入是否真）各项应税收入是否真实、完整。重点是各种经营收入、附营业务收入是否实、完整。重点是各种经营收入、附营业务收入是否全部全部房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （国税发（国税发200920093131号）的有关规定。号）的有关规定。（2 2）按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往）按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往来账或存在账外收入的情况。有无故意压低售价转移来账或存在账外收入的情况。有无故意压低售价转移收入的行为。收入的行为。 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）（3 3）税前扣除项目是否真实、合法。要结合房地产行业）税前扣除项目是否真实、合法。要结合房地产行业的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。（4 4）房地产项目中建造的各类营业性的）房地产项目中建造的各类营业性的“会所会所”是否按是否按规定作为固定资产管理。规定作为固定资产管理。（5 5）构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、）构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。不合法的发票入账支付费用。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决三、土地增值税的税收稽查要点（1 1）是否按规定申报土地增值税，其会计处理是否正确。）是否按规定申报土地增值税，其会计处理是否正确。（2 2）增值额的计算是否正确。）增值额的计算是否正确。（3 3）对普通标准住宅的界定是否符合要求）对普通标准住宅的界定是否符合要求。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决四、营业税的税收稽查要点营业税的税收稽查要点（1 1）检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营）检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。按合同规定时间应收业收入是否包括各种价外费用。按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。关联企业之间销取而未收到的销售款是否申报纳税。关联企业之间销售价格是否合理售价格是否合理。（2 2）销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税）销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。（3 3）以以房房换换地地、参参建建联联建建、合合作作建建房房过过程程中中，是是否否按按规规定定申申报报缴缴纳纳营营业业税税。以以投投资资名名义义转转让让土土地地使使用用权权或或不不动动产产所所有有权权，未未与与投投资资方方共共同同承承担担风风险险，并并且且收收取取固固定定利利润润或或按按销销售售收收入入一一定定比比例例提提成成的的行行为为是是否否按按规规定定申报纳税。申报纳税。（4 4）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）（5 5）通过对房地产企业）通过对房地产企业“企业利润分配企业利润分配”及及“营业外支营业外支出出”等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。用于分配和赠与行为。（6 6）是否存在低价销售的行为。检查企业在销售商品房）是否存在低价销售的行为。检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。若存在这时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。（7 7）各种房产出租收入是否按规定申报纳税。）各种房产出租收入是否按规定申报纳税。（8 8）动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。（9 9）建筑施工企业税收专项稽查要点：建筑施工企业税收专项稽查要点：税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）甲方提供材料、动力等的价款是否并入应纳税营业额。甲方提供材料、动力等的价款是否并入应纳税营业额。纳税人以各种名义从甲方取得的与建筑安装工程作业纳税人以各种名义从甲方取得的与建筑安装工程作业相关的收入是否进行纳税申报相关的收入是否进行纳税申报。纳税人在异地取得的收入是否在劳务发生地税务机关纳税人在异地取得的收入是否在劳务发生地税务机关足额申报并缴纳入库。足额申报并缴纳入库。对已开工建设的建筑安装工程，纳税人是否存在长期对已开工建设的建筑安装工程，纳税人是否存在长期零申报的异常情况。零申报的异常情况。有自建行为的纳税人，在转让自建不动产的时候，是有自建行为的纳税人，在转让自建不动产的时候，是否申报缴纳自建环节的营业税。否申报缴纳自建环节的营业税。纳税人和扣缴分包人的营业税是否及时申报并缴纳入纳税人和扣缴分包人的营业税是否及时申报并缴纳入库。库。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决S3S3 第三部分第三部分企业所得税纳税筹划企业所得税纳税筹划税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决一、收入的税务处理1 1，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。2 2，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。作为代收代缴款项进行管理。3 3，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。4 4，未正式签订，未正式签订“合同合同”所取得的收入。所取得的收入。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）5 5，视同销售：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福，视同销售：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入或于实际取得利益权利时确认收入( (或利润或利润) )的实现。的实现。销售收入的计量可采用以下标准核定销售额：销售收入的计量可采用以下标准核定销售额： a, a,按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；销售价格确定； b, b,由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；值确定； c, c,按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于润率不得低于15%,15%,具体比例由主管税务机关确定。具体比例由主管税务机关确定。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）6 6，未完工产品的销售：销售未完工开发产品的计税毛利，未完工产品的销售：销售未完工开发产品的计税毛利率率 ，由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局，由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局进行确定进行确定 。若开发项目位于省、自治区、直辖市和计。若开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于于1515。位于地及地级市城区及郊区的，不得低于。位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%10%。位于其他地区的，不得位于其他地区的，不得低于低于5 5。若开放项目属于经济。若开放项目属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于适用房、限价房和危改房的，不得低于3%3%。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决二、成本和费用扣除的税务处理（一）准予扣除项目（一）准予扣除项目n 准予扣除项目是纳税人每一纳税年度发生的与取得应纳收准予扣除项目是纳税人每一纳税年度发生的与取得应纳收 入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。 准予扣除项目金额准予扣除项目金额= =成本成本+ +费用费用+ +税金税金+ +损失损失 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费 用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品 计税成本。计税成本。n 税法对扣除项目的要求：税法对扣除项目的要求： 真实真实 合法合法n 税前扣除应遵循的原则：税前扣除应遵循的原则： 权责发生制原则权责发生制原则 配比原则配比原则 相关性原则相关性原则 确定性原则确定性原则 合理性原则合理性原则税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）（二）税前扣除项目的内容和税务处理（二）税前扣除项目的内容和税务处理 1, 1,开发产品计税成本支出的内容：开发产品计税成本支出的内容： (1) (1)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权( (或开发或开发权权) )而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 (2) (2)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 (3) (3)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。等。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）（4 4）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（5 5）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（6 6）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等. .税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）2 2、开发产品的建造成本项目的税务处理、开发产品的建造成本项目的税务处理 （1 1）借款费用的会计处理）借款费用的会计处理 ：为建造开发产品：为建造开发产品 完工前发生的完工前发生的 配比计入成本对象配比计入成本对象 完工后发生的完工后发生的 财务费用税前扣除财务费用税前扣除 （2 2）配套设施费的处理）配套设施费的处理 ：公共配套设施费包括不能：公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的费用，是有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的费用，是否有偿转让分为：否有偿转让分为： 应由开发产品成本负担的应由开发产品成本负担的 不得计入成本的大型配套项目（单独核算成本）不得计入成本的大型配套项目（单独核算成本）税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （国税（国税发发200920093131号）规定号）规定: :公共配套设施尚未建造或尚公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。必须配套建造的条件。 （3 3）成本对象完工后实际发生的土地征用及拆迁补偿）成本对象完工后实际发生的土地征用及拆迁补偿费、配套设施费如何进行会计处理。费、配套设施费如何进行会计处理。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） （4 4）关于拆迁补偿费的税前扣除：）关于拆迁补偿费的税前扣除： 、根据税前扣除真实性的要求，拆迁补偿费的税、根据税前扣除真实性的要求，拆迁补偿费的税前扣除必须有真实合法的凭证前扣除必须有真实合法的凭证发票。发票。 、国税函、国税函199787199787号文：土地承包人被征用的建号文：土地承包人被征用的建筑物、构筑物、土地青苗补偿费，征收筑物、构筑物、土地青苗补偿费，征收5%5%的营业税，的营业税，不征个人所得税。不征个人所得税。补交的拆迁补偿补交的拆迁补偿费、配套设施费费、配套设施费未完工未完工已完工已完工计入开发成本计入开发成本未出售未出售已出售已出售计入开发产品计入开发产品计入主营业务成本计入主营业务成本税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 、财政部、财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税关税收政策的通知（财税200545200545号）号） A A、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 B B、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 3, 3,经营成本的新税收政策经营成本的新税收政策 （1 1）已转作经营性资产的开发产品可提折旧）已转作经营性资产的开发产品可提折旧 （2 2）销售成本：土地转让成本、商品房销售成本、代）销售成本：土地转让成本、商品房销售成本、代建工程结算成本建工程结算成本税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 销售成本销售成本= =已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积X X可售面积单位工程可售面积单位工程成本成本 可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本= = 成本对象总成本成本对象总成本/ /总可售面积总可售面积 4 4、管理费用的新税收政策和税务处理、管理费用的新税收政策和税务处理 （1 1）管理费用的费用项目设置）管理费用的费用项目设置 有扣除标准的准予税前扣除的费用项目及核算范围：有扣除标准的准予税前扣除的费用项目及核算范围：工资、职工福利费、工会经费、职工教育经费、业务工资、职工福利费、工会经费、职工教育经费、业务招待费、住房补贴、坏帐及跌价准备。招待费、住房补贴、坏帐及跌价准备。 无扣除标准的准予税前扣除的费用项目及核算范围：无扣除标准的准予税前扣除的费用项目及核算范围： 劳动保护费、劳动保险费（社会保障性缴款劳动保护费、劳动保险费（社会保障性缴款 、企业劳、企业劳动保险支出动保险支出 ）、差旅费（国税发）、差旅费（国税发199489199489号）号）税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 会议费、办公费、邮电费、涉外费、董事（股东）会会议费、办公费、邮电费、涉外费、董事（股东）会费、租赁及物业管理费、水电取暖费、车辆使用费、费、租赁及物业管理费、水电取暖费、车辆使用费、修理费（固定资产改良支出）、长期待摊费用摊销修理费（固定资产改良支出）、长期待摊费用摊销（含开办费）、低值易耗品摊销、无形资产摊销、折（含开办费）、低值易耗品摊销、无形资产摊销、折旧费、咨询审计费等。旧费、咨询审计费等。 （2 2）管理费的新税收政策及税务处理）管理费的新税收政策及税务处理 关于企业提取的各项准备的政策规定关于企业提取的各项准备的政策规定 国税发国税发200345200345号文重申：除坏账准备允许在税前列号文重申：除坏账准备允许在税前列支外，其余企业提取的任何形式的准备金不得在税前支外，其余企业提取的任何形式的准备金不得在税前扣除。扣除。 A A、企业可提取、企业可提取55的坏帐准备金在税前扣除。的坏帐准备金在税前扣除。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） B B、企业已提取准备的资产，并且纳税申报时已调、企业已提取准备的资产，并且纳税申报时已调增了应纳税所得额，因价值恢复或转让处置有关资产增了应纳税所得额，因价值恢复或转让处置有关资产而冲销的准备，允许做相反纳税调整。而冲销的准备，允许做相反纳税调整。 C C、企业已提取并作纳税调整的各项准备，如因确、企业已提取并作纳税调整的各项准备，如因确凿证据表明属于不恰当运用了谨慎原则，并已作为重凿证据表明属于不恰当运用了谨慎原则，并已作为重大会计差错进行了更正的，可作相反纳税调整。大会计差错进行了更正的，可作相反纳税调整。 关于养老、医疗、失业保险的政策规定关于养老、医疗、失业保险的政策规定 A A、企业为全体雇员按国务院或省级政府规定的比、企业为全体雇员按国务院或省级政府规定的比例或标准缴纳的补充养老保险、补充医疗保险例或标准缴纳的补充养老保险、补充医疗保险, ,可在税可在税前扣除。前扣除。 B B、企业补缴的基本和补充养老、医疗、失业保险、企业补缴的基本和补充养老、医疗、失业保险可在当期扣除；金额较大的可在当期扣除；金额较大的, ,主管税务机关可要求企业主管税务机关可要求企业在不短于三年内分期均匀扣除。在不短于三年内分期均匀扣除。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 关于办公通讯费用标准由省级税务机关的确定：国关于办公通讯费用标准由省级税务机关的确定：国税发税发200345200345号文件规定：企业发给职工与取得应纳号文件规定：企业发给职工与取得应纳税收入有关的办公通讯费用标准，由省一级国税局、税收入有关的办公通讯费用标准，由省一级国税局、地税局协商确定。京国税发地税局协商确定。京国税发20032552003255号文规定，号文规定，“纳纳税人支付给职工的与取得应纳税收入有关的办公通讯税人支付给职工的与取得应纳税收入有关的办公通讯费用，税前扣除的最高限额为每人每月费用，税前扣除的最高限额为每人每月300300元元”。从。从20032003年年1 1月月1 1日起执行。日起执行。 住房补贴住房补贴 ：国税发：国税发200345200345号规定：企业发给停止号规定：企业发给停止实物分房以前参加工作的未享受福利分房待遇的无房实物分房以前参加工作的未享受福利分房待遇的无房老职工一次性住房补贴资金，省级人民政府未规定标老职工一次性住房补贴资金，省级人民政府未规定标准的，由省一级国税局、地税局协商确定。准的，由省一级国税局、地税局协商确定。 国税发国税发200139200139号号: :企业按省级人民政府规定发给停止企业按省级人民政府规定发给停止实物分房以前参加工作的未享受福利分房待遇的无实物分房以前参加工作的未享受福利分房待遇的无税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 房房老老职职工工的的一一次次性性住住房房补补贴贴资资金金, ,经经税税务务机机关关审审核核后后可可在不少于在不少于3 3年的期间内均匀扣除。年的期间内均匀扣除。 财会财会2001 52001 5号：企业按规定发给号：企业按规定发给19981998年年1212月月3131日以日以前参加工作的无房老职工一次性住房补贴和房屋未达前参加工作的无房老职工一次性住房补贴和房屋未达标老职工补差的一次性住房补贴标老职工补差的一次性住房补贴, ,按实际发放金额按实际发放金额, ,借借记：记：“利润分配利润分配未分配利润未分配利润”,”,贷记：贷记：“其他应交款其他应交款”科目。按规定专户存储时科目。按规定专户存储时, ,借记：借记：“其他应交款其他应交款”,”,贷记贷记:“:“银行存款银行存款”科目。科目。 借：盈余公积借：盈余公积法定公益金法定公益金 法定盈余公积法定盈余公积 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 贷：利润分配贷：利润分配未分配利润未分配利润税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）建议方法：建议方法： 第一种方法是把住房补贴通过帐务处理进行税前抵扣第一种方法是把住房补贴通过帐务处理进行税前抵扣 提取并专户存储时提取并专户存储时 借：长期待摊费用借：长期待摊费用 贷：其他应交款贷：其他应交款 借：其他应交款借：其他应交款 贷：银行存款贷：银行存款 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 按税务机关核定每年税前抵扣额按税务机关核定每年税前抵扣额 借：管理费用借：管理费用住房补贴住房补贴 贷：长期待摊费用贷：长期待摊费用 第二种方法是把经过主管税务机关核定的住房补贴每第二种方法是把经过主管税务机关核定的住房补贴每年税前扣除额，填入企业所得税纳税申报表第年税前扣除额，填入企业所得税纳税申报表第6262行行“其他纳税调整减少项目其他纳税调整减少项目”，直接抵减应纳税所得，直接抵减应纳税所得额。额。 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 5 5、营业费用的新税收政策及会计处理、营业费用的新税收政策及会计处理 （1 1）营业费用的费用项目设置）营业费用的费用项目设置 工资、职工福利费、运杂费、维修费、差旅费、展览工资、职工福利费、运杂费、维修费、差旅费、展览费、广告费、业务宣传费、保险费、业务费、代销手费、广告费、业务宣传费、保险费、业务费、代销手续费、佣金、其他。续费、佣金、其他。 （2 2）新税收政策及税务处理）新税收政策及税务处理 关于已售开发产品共用部分维修费关于已售开发产品共用部分维修费: :房地产开发企房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、公共设施、设备承担维护、保养、修产品共用部位、公共设施、设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额扣除，理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额扣除，提取的维修基金不得扣除。提取的维修基金不得扣除。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 关于关于“住房专项维修基金住房专项维修基金”的规定的规定: :国税发国税发200469200469号规定，住房专项维修基金是属全体业主共有的一项号规定，住房专项维修基金是属全体业主共有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部分、代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施的维修和更新改造，开发企业代收的住房专共用设施的维修和更新改造，开发企业代收的住房专项维修基金，不计征营业税。项维修基金，不计征营业税。 关于业务宣传费的新规定关于业务宣传费的新规定: :新办房地产开发企业在新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售之前发生的与建造、销售开取得第一笔开发产品销售之前发生的与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。后年度，按规定的标准扣除。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 6 6、财务费用的新税收政策、财务费用的新税收政策（1 1）向金融企业（含信用社）借款的利息支出，按照实）向金融企业（含信用社）借款的利息支出，按照实际发生数扣除。际发生数扣除。（2 2）向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机）向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率（国税函构同类、同期贷款利率（国税函2003111420031114号文件规号文件规定：含人民银行规定的浮动利率）计算的数额以内的定：含人民银行规定的浮动利率）计算的数额以内的部分，准予扣除。部分，准予扣除。（3 3）为购置、建造和生产固定资产、无形资产而发生的）为购置、建造和生产固定资产、无形资产而发生的借款，在有关资产购建期间发生的借款费用，应作为借款，在有关资产购建期间发生的借款费用，应作为资本性支出计入有关资产的成本；有关资产交付使用资本性支出计入有关资产的成本；有关资产交付使用后发生的借款费用，可在发生当期扣除的，纳税人借后发生的借款费用，可在发生当期扣除的，纳税人借款未指明用途的，其借款费用应按经营性活动和资款未指明用途的，其借款费用应按经营性活动和资税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 本性支出占用资金的比例，合理计算应计入有关资产本性支出占用资金的比例，合理计算应计入有关资产成本的借款费用和可直接扣除的借款费用。成本的借款费用和可直接扣除的借款费用。（4 4）从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入）从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，如属于成本对象完工之前发资金所发生的借款费用，如属于成本对象完工之前发生的，应按其实际发生的费用配比计入有关房地产的生的，应按其实际发生的费用配比计入有关房地产的成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接扣除。（国税发财务费用直接扣除。（国税发200383200383号）。号）。（5 5）纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本）纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。集团的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。集团公司统一向金融机构借款，所属企业申请使用，管理公司统一向金融机构借款，所属企业申请使用，管理方式的变化，不影响所属企业使用的银行信贷资金方式的变化，不影响所属企业使用的银行信贷资金税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 的性质不属于关联企业之间的借款。因此，国税函的性质不属于关联企业之间的借款。因此，国税函20028272002827号规定：对集团公司所属企业从集团公司取号规定：对集团公司所属企业从集团公司取得使用的金融机构借款支付的利息，凡集团公司能够得使用的金融机构借款支付的利息，凡集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，不高于用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在税前全额金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在税前全额扣除。扣除。（6 6）纳税人为对外投资而借入的资金发生的借款费用，）纳税人为对外投资而借入的资金发生的借款费用，可以直接扣除，不需要资本化计入有关投资的成本。可以直接扣除，不需要资本化计入有关投资的成本。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）（7 7）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用合理的分摊利息费用, ,使用借款的企业分摊的合理利息使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。准予在税前扣除。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）7 7、利用加速折旧政策进行纳税筹划、利用加速折旧政策进行纳税筹划（1 1）加速折旧的依据）加速折旧的依据 1993 1993年，我国财务会计制度进行了全面改革，财政年，我国财务会计制度进行了全面改革，财政部制定了企业财务通则和分行业的财务制度，制部制定了企业财务通则和分行业的财务制度，制度对固定资产折旧规定了期间折旧年限。度对固定资产折旧规定了期间折旧年限。 1996 1996年，财政部、国家税务总局关于促进企业技年，财政部、国家税务总局关于促进企业技术进步有关财务税收问题的通知（财工字术进步有关财务税收问题的通知（财工字199641199641号）规定，企业固定资产折旧年限可以选择财务制度号）规定，企业固定资产折旧年限可以选择财务制度规定的期间折旧年限的下限。规定的期间折旧年限的下限。 2000 2000年，国家税务总局关于印发企业所得税税前年，国家税务总局关于印发企业所得税税前扣除办法的通知（国税发扣除办法的通知（国税发200084200084号）规定，除另号）规定，除另有规定者外，固定资产计提折旧的最低年限为：房屋、有规定者外，固定资产计提折旧的最低年限为：房屋、建筑物为建筑物为2020年；火车、轮船、机器、机械和其他生产年；火车、轮船、机器、机械和其他生产税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 设备为设备为1010年；电子设备和火车、轮船以外的运输工具。年；电子设备和火车、轮船以外的运输工具。 为为5 5年。年。 2003 2003年，国家税务总局关于下放管理的固定资产年，国家税务总局关于下放管理的固定资产加速折旧审批项目后续管理工作的通知（国税发加速折旧审批项目后续管理工作的通知（国税发20031132003113号）规定，允许实行加速折旧的企业或固定号）规定，允许实行加速折旧的企业或固定资产包括：资产包括： 1 1、对在国民经济中具有重要地位、技术进步快的电子、对在国民经济中具有重要地位、技术进步快的电子生产企业、船舶工业企业、生产生产企业、船舶工业企业、生产“母机母机”的机械企业、的机械企业、飞机制造企业、化工生产企业、医药生产企业的机器飞机制造企业、化工生产企业、医药生产企业的机器设备。设备。 2 2、对促进科技进步、环境保护和国家鼓励投资项目的、对促进科技进步、环境保护和国家鼓励投资项目的关键设备，以及常年处于震动、超强度使用或受酸、关键设备，以及常年处于震动、超强度使用或受酸、碱等强烈腐蚀的机器设备。碱等强烈腐蚀的机器设备。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 3 3、证券公司电子类设备。、证券公司电子类设备。 4 4、集成电路生产企业的生产性设备。、集成电路生产企业的生产性设备。 5 5、外购的达到固定资产标准或构成无形资产的软件。、外购的达到固定资产标准或构成无形资产的软件。（2 2）固定资产加速折旧方法：）固定资产加速折旧方法： 1 1、固定资产加速折旧方法不允许采用缩短折旧年限法，、固定资产加速折旧方法不允许采用缩短折旧年限法，对符合上述加速折旧条件的固定资产，应采用余额递对符合上述加速折旧条件的固定资产，应采用余额递减法或年数总和法。减法或年数总和法。 2 2、下列资产折旧或摊销年限最短为、下列资产折旧或摊销年限最短为2 2年。年。 A A、证券公司电子类设备、证券公司电子类设备 B B、外购的达到固定资产标准或构成无形资产的软件。、外购的达到固定资产标准或构成无形资产的软件。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 3 3、集集成成电电路路生生产产企企业业的的生生产产性性设设备备最最短短折折旧旧年年限限为为3 3年。年。 4 4、20042004年年，财财政政部部、国国家家税税务务总总局局关关于于落落实实振振兴兴东东北北老老工工业业基基地地企企业业所所得得税税优优惠惠政政策策的的通通知知（财财税税20041532004153号号）规规定定：“东东北北地地区区工工业业企企业业的的固固定定资资产产( (房房屋屋、建建筑筑物物除除外外) )，可可在在现现行行规规定定折折旧旧年年限限的的基基础础上，按不高于上，按不高于4040的比例缩短折旧年限。的比例缩短折旧年限。”税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决S4S4 第四部分第四部分土地增值税税收筹划土地增值税税收筹划税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决一、开发产品定价筹划开发产品定价筹划（一）普通标准住宅避税临界点筹划法：（一）普通标准住宅避税临界点筹划法： 1, 1,案例介绍案例介绍 某房地产公司从事普通标准住宅开发，某房地产公司从事普通标准住宅开发，20032003年年1111月月 15 15日，出售一栋普通住宅楼，总面积日，出售一栋普通住宅楼，总面积1200012000平方米，平方米， 平均单位售价平均单位售价20002000元，销售总额元，销售总额24002400万元，该楼支万元，该楼支 付土地出让金付土地出让金324324万元，房屋开发成本万元，房屋开发成本11001100万元，利万元，利 息支出息支出100100万元，但不能提供金融机构借款费用证万元，但不能提供金融机构借款费用证 明，城建税率明，城建税率7%7%，教育费附加，教育费附加3%3%，印花税率，印花税率0.50.5， 当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%10%。 下面就房地产公司不同的定价方案对增值税税负下面就房地产公司不同的定价方案对增值税税负 进行分析，已选择最有的节税方案。进行分析，已选择最有的节税方案。 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）n 收入总额收入总额24002400万；万；n 扣除项目金额：扣除项目金额： （1 1）取得土地使用权金额）取得土地使用权金额324324万万 （2 2）房地产开发成本）房地产开发成本 11001100万万 （3 3）房地产开发费用（）房地产开发费用（324+1100324+1100）X 10% = 142.4 X 10% = 142.4 万万 （4 4）加计）加计20%20%扣除数（扣除数（324+1100324+1100）X 20% = 284.8X 20% = 284.8 万万 （5 5）扣除营业税及附加）扣除营业税及附加2400X5%X2400X5%X（1+7%+3%1+7%+3%）= 132= 132 万万 允许扣除项目合计：允许扣除项目合计：324 + 1100 + 142.4+ 284.8 324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2 + 132 = 1983.2万万 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）n 增值额：增值额：24001983. 2 = 416.824001983. 2 = 416.8万万n 增值率：增值率：416.8/1983. 2 = 21.02%416.8/1983. 2 = 21.02%n 应交土地增值税：应交土地增值税：416.8 X 30%0 = 125416.8 X 30%0 = 125万万n 获利金额：收入获利金额：收入成本成本费用费用利息利息税金税金= = 24003241100100132125 = 619 24003241100100132125 = 619万万 2,2,假设：降价为假设：降价为1975/1975/平方米后：平方米后：n 增值额：增值额：23701981.6=388.423701981.6=388.4万；万； n 增值率：增值率：388.4/1981.6=19.6% 388.4/1981.6=19.6% 小于小于20%20%，免缴土地，免缴土地 增值税。增值税。n 获利额：获利额：23703241100100130.4 = 715.6 23703241100100130.4 = 715.6 万万, ,比上一方案多获利比上一方案多获利96.696.6万。万。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）3 3，总结：，总结： （1 1）设销售总额为）设销售总额为X X，设取得土地使用权所支付的费，设取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本合计（建造成本）为用和房地产开发成本合计（建造成本）为Y Y。 增值率增值率=20%=20%时，售价为建造成本的时，售价为建造成本的1.67021.6702倍倍; ; 当当X X1.6702Y1.6702Y时时, ,增值率增值率20%,20%,根据税法规定根据税法规定, ,免交土免交土地增值税地增值税. . 所以所以, ,我们把我们把1.67021.6702称为称为“免税临界点定价系数免税临界点定价系数”.”. （2 2）土地增值税的最低税率为）土地增值税的最低税率为30%,30%,同理同理, ,计算增值率计算增值率为为30%30%时时,X:Y,X:Y等于等于1.820141.82014，所以我们把，所以我们把1.820141.82014称为称为“低税率临界点定价系数低税率临界点定价系数”。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决二、设立房产销售公司，一分为二法二、设立房产销售公司，一分为二法( (二二) ) 一分为二法：设立房产销售公司。首先，领取一分为二法：设立房产销售公司。首先，领取“房屋销售许可证房屋销售许可证”，然后，办理税务登记，领，然后，办理税务登记，领取发票。设立销售公司可将房屋增值额一分为二，取发票。设立销售公司可将房屋增值额一分为二，降低增值率，从而适用较低的土地增值税税率，降低增值率，从而适用较低的土地增值税税率，降低土地增值税税负可以降低所得税税负：由于降低土地增值税税负可以降低所得税税负：由于税法对业务招待费、广告费、业务宣传费都规定税法对业务招待费、广告费、业务宣传费都规定了税前扣除标准，通过设立销售公司增加了一道了税前扣除标准，通过设立销售公司增加了一道销售收入，就增加了税前扣除金额降低了所得税销售收入，就增加了税前扣除金额降低了所得税可以避免预交所得税：国税发可以避免预交所得税：国税发200383200383号要求房号要求房地产开发企业预售房款要按不低于地产开发企业预售房款要按不低于15%15%的利润率计的利润率计算预计营业利润额预缴所得税，但没要求房屋销算预计营业利润额预缴所得税，但没要求房屋销售公司预缴所得税，设立房屋销售公司可以递延售公司预缴所得税，设立房屋销售公司可以递延缴纳所得税。缴纳所得税。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决三、适度加大建造成本法（三）适度加大建造成本法案例解析（三）适度加大建造成本法案例解析 房地产开发商手中有房地产开发商手中有N N个房地产开发项目，其中有一块地个房地产开发项目，其中有一块地M M地块在地块在福州市，原地价款福州市，原地价款40004000万元，其余契税及出让印花税等不计，万元，其余契税及出让印花税等不计，公司期间费用为零。现该地块市价公司期间费用为零。现该地块市价80008000万元，万元，A A公司欲以公司欲以80008000万万元价格转让元价格转让M M地块给地块给B B公司，下面就公司，下面就A A公司与公司与B B公司的土地转让运公司的土地转让运用不同的转让方式对纳税情况进行分析计算，以选择最优节税用不同的转让方式对纳税情况进行分析计算，以选择最优节税方案（暂不计土地过户的印花税）。方案（暂不计土地过户的印花税）。1 1，若直接转让土地，若直接转让土地（1 1）营业税根据）营业税根据20032003年年1 1月月1515日财政部、国家税务总局下发的关日财政部、国家税务总局下发的关于营业税若干政策问题的通知（财税于营业税若干政策问题的通知（财税200316200316号）第三条第号）第三条第二十款之规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让二十款之规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，因此受让原价后的余额为营业额，因此A A公司应缴营业税，应缴营业公司应缴营业税，应缴营业税为（税为（8000800040004000）5%=2005%=200万元。万元。 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）（2 2）土地增值税根据土地增值税暂行条例规定，）土地增值税根据土地增值税暂行条例规定，A A公司公司应缴土地增值税，其中土地增值税扣除项目金额为应缴土地增值税，其中土地增值税扣除项目金额为4000+200=42004000+200=4200万元，土地增值额为万元，土地增值额为800080004200=38004200=3800万元，增值率为万元，增值率为38004200=90.48%38004200=90.48%，因此应缴土地增，因此应缴土地增值税值税380040%380040%42005%=131042005%=1310万元。万元。 2 2，若适当开发土地。，若适当开发土地。 例如：例如：A A公司将公司将M M地块进行开发整理，投入建设费用地块进行开发整理，投入建设费用1010万万 元。元。 （1 1）营业税额为（）营业税额为（8000800040004000）5%=2005%=200万元。万元。 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）（2 2） 土地增值税土地增值税土地增值税暂行条例第六条规定，土地增值税暂行条例第六条规定， 计算增值额的扣除计算增值额的扣除项目：项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。（五）财政部规定的其他扣除项目。实施细则第七条规定，实施细则第七条规定，“根据条例第六条根据条例第六条( (五五) )项规定项规定, ,对从事房地产开发的纳税人可按本条对从事房地产开发的纳税人可按本条( (一一),(),(二二) )项规定项规定计算的金额之和计算的金额之和, ,加计加计20%20%的扣除的扣除”. ”. 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） A A公司投入建设费用公司投入建设费用1010万元，可以得到开发成本加计万元，可以得到开发成本加计20%20%扣除的优惠。扣除的优惠。 即土地增值税扣除项目金额为即土地增值税扣除项目金额为（4000+104000+10）1.2+200=50121.2+200=5012万元，增值额为万元，增值额为800080005012=29885012=2988万元，土地增值率为万元，土地增值率为29885012=59.62%29885012=59.62%，A A公司需要缴纳土地增值税：公司需要缴纳土地增值税： 298840%-50125%=944.6 298840%-50125%=944.6万元，比上述第一方案节万元，比上述第一方案节省了省了365365万元。万元。3 3，总结：，总结： 由于只有土地开发的纳税人才享有土地增值税加计扣除的由于只有土地开发的纳税人才享有土地增值税加计扣除的权利，因此企业在转让土地的时候，可以适度对土地进行权利，因此企业在转让土地的时候，可以适度对土地进行一定程度的开发，使得经营活动从单纯的土地转让转化为一定程度的开发，使得经营活动从单纯的土地转让转化为土地开发，以期获得土地开发纳税人的税收优惠。土地开发，以期获得土地开发纳税人的税收优惠。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决四、利息扣除法（四）利息扣除法（四）利息扣除法 完工前，计入开发产品成本：国税发完工前，计入开发产品成本：国税发200383200383号文规定，房地号文规定，房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。接在税前扣除。 完工后，采用比较法：财务费用中的利息支出，凡能够按转让完工后，采用比较法：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用应按建造成本的地产开发费用应按建造成本的5%5%比例计算扣除。凡不能按转让比例计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，房地产房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，房地产开发费用按建造成本的开发费用按建造成本的10%10%比例计算扣除。这里隐含着利息实际比例计算扣除。这里隐含着利息实际支出如果大于支出如果大于5%,5%,并能提供金融机构证明的，允许据实扣除并能提供金融机构证明的，允许据实扣除. .所所以以, , 利息支出利息支出 5% 5%，据实扣除，据实扣除 利息支出利息支出 5% 5%， 比例扣除比例扣除 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决S5S5第五部分第五部分 营业税税收筹划营业税税收筹划税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决一、营业额的计量（一）商业折扣（一）商业折扣 商业折扣又称折扣销售或打折，是指企业为促进销售，商业折扣又称折扣销售或打折，是指企业为促进销售，在商品、劳务价格上给予购货方的优惠。此时应当把在商品、劳务价格上给予购货方的优惠。此时应当把销售额和折扣额开在同一张发票上。销售额和折扣额开在同一张发票上。（二）现金折扣及其在房地产行业的应用（二）现金折扣及其在房地产行业的应用 现金折扣是指赊销发生后，债权人为鼓励债务人在规现金折扣是指赊销发生后，债权人为鼓励债务人在规定期限内付款，而向债务人提供的债务扣除。定期限内付款，而向债务人提供的债务扣除。企业会企业会计制度要求采用总额法对现金折扣进行会计处理，销计制度要求采用总额法对现金折扣进行会计处理，销货方给予客户的现金折扣，从融资的角度看，属于一货方给予客户的现金折扣，从融资的角度看，属于一种理财费用，应在实际发生时计入当期种理财费用，应在实际发生时计入当期“财务费用财务费用” 注意现金折扣与商业折扣的区别。注意现金折扣与商业折扣的区别。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）（三）销售折让（三）销售折让 : :销售折让是指商品销售后，由于其品销售折让是指商品销售后，由于其品种、质量等原因购货方提出异议，商品虽未退回，但种、质量等原因购货方提出异议，商品虽未退回，但销货方需给予购货方一种价格折让，其实质是原销售销货方需给予购货方一种价格折让，其实质是原销售额的减少。额的减少。 国税发国税发19931501993150号：销售退出与索取折让证明单号：销售退出与索取折让证明单（四）销售退回：税法规定：（四）销售退回：税法规定：“企业发生的销售退回，企业发生的销售退回，只要购货方提供退货的适当证明，可冲销退货当期的只要购货方提供退货的适当证明，可冲销退货当期的销售收入销售收入”。（五）（五）违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。额中征收营业税。 （财税（财税200316200316号）号）“因受让方违因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。收营业税。”这条规定包含着两层含义，一是赔偿这条规定包含着两层含义，一是赔偿 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 金额收入应计入企业营业税的计税营业额；二是赔偿金额收入应计入企业营业税的计税营业额；二是赔偿 收入应使用营业税发票。收入应使用营业税发票。（六）价外费用的计算：价外费用包括向对方收取的手（六）价外费用的计算：价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。种性质的价外收费。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决二、转让在建项目转让在建项目的税收政策和纳税筹划（一）转让在建项目的税收政策（一）转让在建项目的税收政策 （1 1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进行施工阶段的在建项目按未进行施工阶段的在建项目按“转让无形资产转让无形资产”税目中转让土税目中转让土地使用权项目征收营业税。地使用权项目征收营业税。 （2 2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产销售不动产”税目征收营业税。税目征收营业税。（二）转让在建项目的纳税策划实例（二）转让在建项目的纳税策划实例 1 1，甲企业有一在建项目，评估，甲企业有一在建项目，评估 500 500 万卖给乙企业，乙企业继万卖给乙企业，乙企业继 续完成该项目，又投入开发费用续完成该项目，又投入开发费用 400 400万。该项目建成后，售价万。该项目建成后，售价 为为1000 1000 万。万。 n 筹划前：甲方因装让无形资产交税筹划前：甲方因装让无形资产交税500500万万*5%=25*5%=25万；万； 乙方因销售不动产交税乙方因销售不动产交税10001000万万*5%=50*5%=50万万税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 2 2，筹划方案：，筹划方案：n依据：财税依据：财税20021912002191号文件规定：号文件规定：“以不动产投资以不动产投资 入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。” ” n具体操作：具体操作： n结果：项目建成对外销售交纳结果：项目建成对外销售交纳10005%=5010005%=50万的营业税，万的营业税，总共节税总共节税2525万。万。投资免税甲方投资自检工程500万乙方投资现金400万税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决三、合作建房的纳税筹划（一）合作建房的概念（一）合作建房的概念 合作建房合作建房: :是指由一方（简称甲方）提供土地，另一方是指由一方（简称甲方）提供土地，另一方（简称乙方）提供资金的合作建房。（简称乙方）提供资金的合作建房。（二）合作建房的方式（二）合作建房的方式 1 1，第一种方式是甲方出土地，乙方出资金，房屋建成，第一种方式是甲方出土地，乙方出资金，房屋建成后，按比例分配房屋。这是纯粹的以物易物，即双方后，按比例分配房屋。这是纯粹的以物易物，即双方以各自拥有的部分土地使用权和部分房屋所有权相互以各自拥有的部分土地使用权和部分房屋所有权相互交换。交换。 实质是土地使用权和房屋所有权相互交换实质是土地使用权和房屋所有权相互交换 甲方甲方 以地换房以地换房 转让部分土地使用权转让部分土地使用权 乙方乙方 以房换地以房换地 销售部分不动产销售部分不动产 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）例例1 1 甲企业提供甲企业提供50005000平方米土地，乙建筑施工企业提供平方米土地，乙建筑施工企业提供20002000万元万元 资金并负责施工，房屋建成后对半分成，甲方分得房屋后将资金并负责施工，房屋建成后对半分成，甲方分得房屋后将 一半出售，售价一半出售，售价800800万，其余自用。乙方将建成后的一半转让万，其余自用。乙方将建成后的一半转让 属属“自建建筑物后销售自建建筑物后销售” ” ，应按，应按“建筑业建筑业”、“销售不动产销售不动产”各交各交 一道营业税，计算组成计税价格，假设成本利润率分别为一道营业税，计算组成计税价格，假设成本利润率分别为8%8%、 10% 10%： 建筑业计税价格建筑业计税价格=2000*50%*=2000*50%*（1+8%1+8%）（1-3%1-3%） =1113.4 =1113.4万元万元 建筑业营业税建筑业营业税=1113.4*3%=33.4=1113.4*3%=33.4万元万元 销售不动产计税价格销售不动产计税价格=1113.4*=1113.4*（1+10%1+10%）（1-5%1-5%）=1289.2 =1289.2 万元万元 销售不动产营业税销售不动产营业税=1289.2*5%=64.5=1289.2*5%=64.5万元万元 甲方转让了土地使用权、销售不动产，应交营业税甲方转让了土地使用权、销售不动产，应交营业税 1289.2*5%+800*5%=104.46 1289.2*5%+800*5%=104.46万元万元税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）甲方出土地甲方出土地, ,乙方出资金乙方出资金, ,房屋建成先由乙方使用若干房屋建成先由乙方使用若干年年, ,然后然后, ,把房屋土地一起归还甲方把房屋土地一起归还甲方 实质是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权实质是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权 甲方出租土地甲方出租土地 换取建筑物换取建筑物 乙方以建筑物乙方以建筑物 换得土地使用权换得土地使用权 例例2 2、甲方将土地所有权出租给乙方、甲方将土地所有权出租给乙方1010年，乙方出资年，乙方出资 1000 1000万元委托建筑公司在该土地上建房并使用，期满后，万元委托建筑公司在该土地上建房并使用，期满后，乙方将土地及房屋归还甲方乙方将土地及房屋归还甲方 乙方按销售不动产交税：乙方按销售不动产交税： 1000 1000（1+10%1+10%）（1-5%1-5%）5%=57.895%=57.89万元万元 甲方按服务业甲方按服务业-租赁业交税：租赁业交税： 1000 1000（1+10%1+10%）（1-5%1-5%）5%=57.895%=57.89万元万元税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）2 2，第二种方式甲方以土地使用权，第二种方式甲方以土地使用权, ,乙方以货币资金合股，乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房成立合营企业，合作建房 双方按一定比例分配住房双方按一定比例分配住房 甲方：按向合营企业转让土地使用权征税甲方：按向合营企业转让土地使用权征税 合营企业：按销售不动产征税合营企业：按销售不动产征税 甲方采取按销售收入的比例提成的方式参与分配甲方采取按销售收入的比例提成的方式参与分配 甲方：按收入一定比例分成将土地使用权转让给合甲方：按收入一定比例分成将土地使用权转让给合 营企业提取固定利润，就甲方提取的收入按营企业提取固定利润，就甲方提取的收入按“转让转让 无形资产无形资产”征税。征税。 合营企业：按销售不动产征税合营企业：按销售不动产征税税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）例例3 3、甲方以土地所有权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，、甲方以土地所有权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。协议规定，甲方按销售收入的合作建房。协议规定，甲方按销售收入的20%20%提成作为投资收益。提成作为投资收益。合营企业本年取得销售收入合营企业本年取得销售收入10001000万元，甲方分得投资收益万元，甲方分得投资收益200200万万元元 甲方转让土地使用权交纳营业税：甲方转让土地使用权交纳营业税：200X5%=10200X5%=10万元万元 合营企业按销售不动产交纳营业税：合营企业按销售不动产交纳营业税： 1000X5%=50 1000X5%=50万元万元 双方采取风险共担、利润共享的分配方式双方采取风险共担、利润共享的分配方式 : :免税免税 例例4 4、甲方以土地所有权、甲方以土地所有权1000010000平方米、乙方以货币资金平方米、乙方以货币资金80008000万万元投资成立合营企业，采取元投资成立合营企业，采取“利润分成、风险公担利润分成、风险公担”的分配形的分配形式。当年建成住宅式。当年建成住宅500500套，销售套，销售400400套，每套套，每套1515万元。年终，经万元。年终，经董事会决议，甲方分得住宅董事会决议，甲方分得住宅5 5套，乙方分得套，乙方分得8 8套套 甲方以土地投资，采取利润分成、风险共担的分配形式，不甲方以土地投资，采取利润分成、风险共担的分配形式，不交营业税。甲、乙分得住宅视同销售，由合营企业交营业税：交营业税。甲、乙分得住宅视同销售，由合营企业交营业税： （400+5+8400+5+8）X15X5%=309.75X15X5%=309.75万元万元税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）3 3，通过以上案例，我们得知合作建房的营业税因合作方，通过以上案例，我们得知合作建房的营业税因合作方式，合作过程中风险利益分担方式的不同而产生不同式，合作过程中风险利益分担方式的不同而产生不同的营业税负担。具体依据如下。的营业税负担。具体依据如下。（1 1）房屋建成后，如果合同约定双方采取风险共担、利）房屋建成后，如果合同约定双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照财政部、国家税务总局关润共享的分配方式，按照财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知于股权转让有关营业税问题的通知( (财税财税20021912002191号号) )文件文件“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的的规定，甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资规定，甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，不缴纳营业税；合营企业销售房屋取得的收入入股，不缴纳营业税；合营企业销售房屋取得的收入应按应按“销售不动产销售不动产”缴纳营业税；双方分得的利润不缴纳营业税；双方分得的利润不缴纳营业税。缴纳营业税。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）（2 2）房屋建成后，如果合同约定甲方按销售收入的一定比房屋建成后，如果合同约定甲方按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属于投资例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属于投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，甲方取得的固定利润或从销售收合营企业的行为，那么，甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入应按入按比例提取的收入应按“转让无形资产转让无形资产”缴纳营业税；缴纳营业税；合营企业则应按全部房屋的销售收入依合营企业则应按全部房屋的销售收入依“销售不动产销售不动产”税税目缴纳营业税。目缴纳营业税。 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）（3 3）如果合同约定房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则）如果合同约定房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成以无形资产投资入股不征营业税此种经营行为，也未构成以无形资产投资入股不征营业税的行为。因此，首先，甲方向合营企业转让的土地使用权，的行为。因此，首先，甲方向合营企业转让的土地使用权，应按应按“转让无形资产转让无形资产”缴纳营业税；其次，合营企业在向缴纳营业税；其次，合营企业在向甲乙方分配房屋时，合营企业依甲乙方分配房屋时，合营企业依“销售不动产销售不动产”税目缴纳税目缴纳营业税；再次，甲、乙方分得房屋后，如果销售，则按房营业税；再次，甲、乙方分得房屋后，如果销售，则按房屋的销售收入依屋的销售收入依“销售不动产销售不动产”税目缴纳营业税。税目缴纳营业税。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决S6S6税务争议的应对之策税务争议的应对之策税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决一、税务争议的概述（一）税务争议产生的原因（一）税务争议产生的原因1 1，法律法规的不完整性，法律法规的不完整性 我国的税法还没有像其它法律一样达到相对完整的地我国的税法还没有像其它法律一样达到相对完整的地步，这就意味着在出现税务争议或税务危机时，税企步，这就意味着在出现税务争议或税务危机时，税企双方可以谈判的空间还是有的。双方可以谈判的空间还是有的。2 2，企业和税务执法机关之间缺少有效的沟通，企业和税务执法机关之间缺少有效的沟通 由于税法本省的专业性和复杂性，税务机关执法过程由于税法本省的专业性和复杂性，税务机关执法过程中不免可能存在瑕疵，而企业财务人员由于对税务稽中不免可能存在瑕疵，而企业财务人员由于对税务稽查、税务争议解决程序缺乏专业性的了解，与税务机查、税务争议解决程序缺乏专业性的了解，与税务机关之间的沟通存在障碍。关之间的沟通存在障碍。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）3 3，20092009年是年是“收入型的税务稽查收入型的税务稽查”年年 另一方面，另一方面，20092009年初以来因受金融危机的持续影响，年初以来因受金融危机的持续影响，国家税收收入大幅降低，国家加大了税务稽核的力度。国家税收收入大幅降低，国家加大了税务稽核的力度。房地产领域成为重点稽查的对象。这必将导致企业税房地产领域成为重点稽查的对象。这必将导致企业税务风险的扩大和税务争议案件的增加。务风险的扩大和税务争议案件的增加。（二）企业面对税务争议的策略（二）企业面对税务争议的策略 企业虽然面对的是较为强势的税务机关，但企业不应企业虽然面对的是较为强势的税务机关，但企业不应只选择只选择“投降投降”，被动接受，被动接受税务机关所做出的决定，税务机关所做出的决定，而是要积极坚持维护自身的合法权利。在而是要积极坚持维护自身的合法权利。在“读懂税法读懂税法”的前提下，争取谈判结果的利益最大化。的前提下，争取谈判结果的利益最大化。首先，在首先，在发生税收争议时要尽量和税务机关取得有效的沟通。发生税收争议时要尽量和税务机关取得有效的沟通。其次，要将听证、复议作为解决税务争议的首选。需其次，要将听证、复议作为解决税务争议的首选。需要要税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决续 提醒一点的是，行政诉讼手段要作为最后的救济手段提醒一点的是，行政诉讼手段要作为最后的救济手段来选择。来选择。另一方面，我们的经验表明，企业可以借助另一方面，我们的经验表明，企业可以借助专业人员在税务听证、复议、诉讼等税务争议救济程专业人员在税务听证、复议、诉讼等税务争议救济程序中提供专业的意见和帮助将会起到明显的效益。序中提供专业的意见和帮助将会起到明显的效益。 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决二、税务争议解决的具体方法（一）税务争议解决的法律依据。（一）税务争议解决的法律依据。 税务听证、行政复议和行政诉讼，都是行政相对人的税务听证、行政复议和行政诉讼，都是行政相对人的合法权益。国家出台了相关的法律法规予以保护。合法权益。国家出台了相关的法律法规予以保护。 中华人民共和国行政处罚法中华人民共和国行政处罚法 税务行政处罚听证程序实施办法（试行）税务行政处罚听证程序实施办法（试行） 中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法（二）税务听证概述（二）税务听证概述 1 1，税务听证的优点。，税务听证的优点。 税务听证相对于税务行政复议和税务诉讼，是一种事税务听证相对于税务行政复议和税务诉讼，是一种事前解决税务争议的方式，更有利于及早解决税务纠纷前解决税务争议的方式，更有利于及早解决税务纠纷, , 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 从而避免纳税人与税务机关之间关系的恶化。这是因从而避免纳税人与税务机关之间关系的恶化。这是因为税务机关做出行政处罚决定后，该决定具有效力先为税务机关做出行政处罚决定后，该决定具有效力先定性，企业必须现根据税务机关的处罚决定，履行相定性，企业必须现根据税务机关的处罚决定，履行相应义务。即便企业确有证据和理由说明自己没有偷逃应义务。即便企业确有证据和理由说明自己没有偷逃税，仍必须先依照税务机关的纳税决定缴纳或者解缴税，仍必须先依照税务机关的纳税决定缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后才能采取权税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后才能采取权利救济的手段。此时企业的经营资金已经被占用，企利救济的手段。此时企业的经营资金已经被占用，企业已经遭遇损失。业已经遭遇损失。2 2，什么是税务听证？，什么是税务听证？ 税务听证是指，在税务机关作出处罚决定之前，在税税务听证是指，在税务机关作出处罚决定之前，在税务机关派出的专门人员或者机构的主持下，由直接参务机关派出的专门人员或者机构的主持下，由直接参与案件调查取证的税务人员或部门为一方，被认为违与案件调查取证的税务人员或部门为一方，被认为违税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 法的当事人为一方，有关证人等共同参加，由税务人法的当事人为一方，有关证人等共同参加，由税务人员提出当事人违法的事实、证据和行政处罚建议，当员提出当事人违法的事实、证据和行政处罚建议，当事人进行申辩和质证，以进一步澄清事实，核实证据事人进行申辩和质证，以进一步澄清事实，核实证据的法定程序。的法定程序。3 3，哪些税务行政处罚案件，当事人有权要求听证？，哪些税务行政处罚案件，当事人有权要求听证？并不是所有的行政处罚案件都适用听证程序，根据并不是所有的行政处罚案件都适用听证程序，根据中华人民共和国行政处罚法中华人民共和国行政处罚法第四十二条和税务第四十二条和税务行政处罚听证程序实施办法（试行）第三条规定，税行政处罚听证程序实施办法（试行）第三条规定，税务机关对公民作出务机关对公民作出元以上（含本数）罚款或元以上（含本数）罚款或者对法人或者对其他组织作出万元以上（含本数）者对法人或者对其他组织作出万元以上（含本数）罚款的行政处罚之前，应当向当事人送达税务行政罚款的行政处罚之前，应当向当事人送达税务行政处罚事项告知书，告知当事人已经查明的违法事实、处罚事项告知书，告知当事人已经查明的违法事实、证据、行政处罚的法律依据和拟将给予的行政处罚，证据、行政处罚的法律依据和拟将给予的行政处罚，税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 并告知有要求举行听证的权利。并告知有要求举行听证的权利。4 4，法律听证程序有何期限、程序规定？，法律听证程序有何期限、程序规定？ （1 1）当事人要求听证的，应当在行政机关告知后三日）当事人要求听证的，应当在行政机关告知后三日内提出；内提出； （2 2）行政机关应当在听证的七日前，通知当事人举行）行政机关应当在听证的七日前，通知当事人举行听证的时间、地点；听证的时间、地点； （3 3）除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外，听）除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外，听证公开举行；证公开举行； （4 4）听证由行政机关指定的非本案调查人员主持；当）听证由行政机关指定的非本案调查人员主持；当事人认为主持人与本案有直接利害关系的，有权申请事人认为主持人与本案有直接利害关系的，有权申请回避；回避； 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） （5 5）当事人可以亲自参加听证，也可以委托一至二）当事人可以亲自参加听证，也可以委托一至二人代理；人代理；（6 6）举行听证时，调查人员提出当事人违法的事实、）举行听证时，调查人员提出当事人违法的事实、证据和行政处罚建议；当事人进行申辩和质证；证据和行政处罚建议；当事人进行申辩和质证； （7 7）听证应当制作笔录；笔录应当交当事人审核无误）听证应当制作笔录；笔录应当交当事人审核无误后签字或者盖章。后签字或者盖章。 听证结束后，税务机关应根据不同情况，分别作出听证结束后，税务机关应根据不同情况，分别作出如下决定：如下决定： （1 1）对确有应受行政处罚的违法行为的，根据情节轻）对确有应受行政处罚的违法行为的，根据情节轻重及具体情况，作出行政处罚决定；重及具体情况，作出行政处罚决定； 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） （2 2）违法行为轻微，依法可不予行政处罚的，不予行）违法行为轻微，依法可不予行政处罚的，不予行政处罚。政处罚。 （3 3）违法事实不能成立的，不得给予行政处罚。）违法事实不能成立的，不得给予行政处罚。 （4 4）违法行为已构成犯罪的，移送司法机关。）违法行为已构成犯罪的，移送司法机关。 （5 5）对情节复杂或者重大违法行为给予较重的行政处）对情节复杂或者重大违法行为给予较重的行政处罚，行政机关的负责人应当集体讨论决定。罚，行政机关的负责人应当集体讨论决定。5 5，行政相对人在税务听证中的权利，行政相对人在税务听证中的权利 （1 1）纳税人要求听证的，有要求税务机关在规定的期限内）纳税人要求听证的，有要求税务机关在规定的期限内通知本人的权利。通知本人的权利。 （2 2）纳税人有要求延期举行听证的权利）纳税人有要求延期举行听证的权利 （3 3）纳税人有要求听证主持人回避的权利）纳税人有要求听证主持人回避的权利 （4 4）纳税人在听证中有充分陈述意见的权利）纳税人在听证中有充分陈述意见的权利税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）6, 6, 举行听证收费吗？举行听证收费吗？税务机关举行听证，听证费用由组织听证的税务机税务机关举行听证，听证费用由组织听证的税务机关支付，不得由要求听证的当事人承担或者变相承担。关支付，不得由要求听证的当事人承担或者变相承担。7 7，要求听证须提交哪些材料？，要求听证须提交哪些材料？ 当事人提出听证要求，应向行政机关提交听证要当事人提出听证要求，应向行政机关提交听证要 求书，提出要求听证的事实与理由，如果有相关求书，提出要求听证的事实与理由，如果有相关 证据的，应同时向行政机关提交。证据的，应同时向行政机关提交。8 8，税务机关对应当进行听证的案件不组织听证有什么，税务机关对应当进行听证的案件不组织听证有什么 法律后果？法律后果？ 对依法应当进行听证的案件，税务机关不组织听证，对依法应当进行听证的案件，税务机关不组织听证， 行政处罚决定不能成立；但当事人放弃听证权利或者行政处罚决定不能成立；但当事人放弃听证权利或者 被正当取消听证权利的除外。被正当取消听证权利的除外。 税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）( (三）税务行政复议三）税务行政复议1 1，税务行政复议的特点，税务行政复议的特点 税务行政复议相对于税务听证，是一种事后救济的权税务行政复议相对于税务听证，是一种事后救济的权利，它是在税务机关作出征税、税收保全、行政处罚利，它是在税务机关作出征税、税收保全、行政处罚等具体行政行为后，纳税人可以获得的第一道救济程等具体行政行为后，纳税人可以获得的第一道救济程序。序。2 2，税务行政复议的概念，税务行政复议的概念 税务行政复议是指当事人税务行政复议是指当事人( (纳税人、扣缴义务人、纳税担保纳税人、扣缴义务人、纳税担保人及其他税务当事人人及其他税务当事人) )不服税务机关及其工作人员作出的税不服税务机关及其工作人员作出的税务具体行政行为，依法向上一级税务机关务具体行政行为，依法向上一级税务机关( (复议机关复议机关) )提出提出申请，复议机关经审理对原税务机关具体行政行为依法作申请，复议机关经审理对原税务机关具体行政行为依法作出维持、变更、撤销等决定的活动。出维持、变更、撤销等决定的活动。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）3 3，哪些税务行政案件，当事人有权要求行政复议？，哪些税务行政案件，当事人有权要求行政复议？征税行为征税行为责令纳税人提供纳税担保行为责令纳税人提供纳税担保行为税收保全措施税收保全措施税务机关未及时解除税收保全措施，使纳税人等合法权益税务机关未及时解除税收保全措施，使纳税人等合法权益遭受损失的行为遭受损失的行为税收强制执行措施税收强制执行措施税务行政处罚行为税务行政处罚行为税务机关不予依法办理或答复的行为税务机关不予依法办理或答复的行为取消增值税一般纳税人资格的行为取消增值税一般纳税人资格的行为通知出境管理机关阻止出境行为通知出境管理机关阻止出境行为其他税务具体行政行为其他税务具体行政行为税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）4 4，行政复议的流程，行政复议的流程税务机关作出具体行政行为税务机关作出具体行政行为申请人提出行政复议申请申请人提出行政复议申请60天内有权税务机关审查书面通知申请人不受理符合受案和管符合受案和管辖范围辖范围受理NoYes税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）（四）税务行政诉讼（四）税务行政诉讼 1 1，税务行政诉讼的特点，税务行政诉讼的特点 （1 1）事后权利救济的手段）事后权利救济的手段 税务行政诉讼相对于税务听证，是一种事后救济的权税务行政诉讼相对于税务听证，是一种事后救济的权利，它是在税务机关作出征税、税收保全、行政处罚利，它是在税务机关作出征税、税收保全、行政处罚等具体行政行为后，纳税人可以获得的救济方式。等具体行政行为后，纳税人可以获得的救济方式。 （2 2）司法解决争议）司法解决争议 无论是税务听证，还是税务行政复议，都是通过税务无论是税务听证，还是税务行政复议，都是通过税务机关内部的纠错机制来彻底解决税务争议。唯有行政机关内部的纠错机制来彻底解决税务争议。唯有行政诉讼是通过当事人到法院以提起诉讼的方式解决争端，诉讼是通过当事人到法院以提起诉讼的方式解决争端，是一种外部解决争端的方法。是一种外部解决争端的方法。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） （3 3）严格的前置程序要求）严格的前置程序要求 纳税人对税务机关作出的征税的具体行政行为有异议纳税人对税务机关作出的征税的具体行政行为有异议的，必须先向税务机构申请复议，对复议决定不服的，的，必须先向税务机构申请复议，对复议决定不服的，才能依法向法院起诉。才能依法向法院起诉。2 2，税务行政诉讼的概念，税务行政诉讼的概念 税务行政诉讼是指当事人税务行政诉讼是指当事人( (纳税人、扣缴义务人、纳税担保纳税人、扣缴义务人、纳税担保人及其他税务当事人人及其他税务当事人) )不服税务机关及其工作人员作出的税不服税务机关及其工作人员作出的税务具体行政行为，依法向有管辖权的法院提起诉讼。法院务具体行政行为，依法向有管辖权的法院提起诉讼。法院经审理对税务机关的具体行政行为依法作出维持、变更、经审理对税务机关的具体行政行为依法作出维持、变更、撤销、确认等裁判的活动。撤销、确认等裁判的活动。税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续） 3 3，哪些税务行政案件，当事人有权要求行政诉讼？，哪些税务行政案件，当事人有权要求行政诉讼？（1 1）税务行政诉讼的受案范围）税务行政诉讼的受案范围征税行为（以行政复议为前置程序）：税务征税行为（以行政复议为前置程序）：税务税务机关作出的征税行为，包税务机关作出的征税行为，包括确认纳税主体、征税对象、征税范围、减税、免税及退税、适用税括确认纳税主体、征税对象、征税范围、减税、免税及退税、适用税率、计税依据、纳税环节、纳税期限、纳税地点以及税款征收方式等率、计税依据、纳税环节、纳税期限、纳税地点以及税款征收方式等具体行政行为和征收税款、加收滞纳金及扣缴义务人、受税务机关委具体行政行为和征收税款、加收滞纳金及扣缴义务人、受税务机关委托征收的单位作出的代扣代缴、代收代缴行为。托征收的单位作出的代扣代缴、代收代缴行为。责令纳税人提供纳税担保行为责令纳税人提供纳税担保行为税收保全措施税收保全措施税务机关未及时解除税收保全措施，使纳税人等合法权益遭受损失的行为税务机关未及时解除税收保全措施，使纳税人等合法权益遭受损失的行为税收强制执行措施税收强制执行措施税务行政处罚行为税务行政处罚行为税务机关不予依法办理或答复的行为税务机关不予依法办理或答复的行为取消增值税一般纳税人资格的行为取消增值税一般纳税人资格的行为通知出境管理机关阻止出境行为通知出境管理机关阻止出境行为其他税务具体行政行为其他税务具体行政行为税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）4 4，对征税行为的行政诉讼的流程，对征税行为的行政诉讼的流程税务机关作出征税行为的决定申请人提出行政复议书面通知申请人不受理符合受案和管符合受案和管辖范围辖范围法院受理NoYes申请人对行政复议是申请人对行政复议是否有异议否有异议No税务争议程序终结Yes相对人提起诉讼15天内税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决（续）4 4，对其他税务行为的行政诉讼的流程，对其他税务行为的行政诉讼的流程税务机关作出具体行政行为税务机关作出具体行政行为 申请人提出行政诉讼申请人提出行政诉讼法院审查书面通知申请人不受理符合受案和管符合受案和管辖范围辖范围法院受理NoYes税收征管法 3个月内税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决联系方式专家咨询：传 真：地 址：北京市朝阳区东三环中路：北京市朝阳区东三环中路3939号号 建外建外SOHOSOHO写字楼写字楼B B座座1505#1505#邮 编：100022100022E - mail： 课件下载： .cn 华华 税税 律律 师师 事事 务务 所所Hwuason Law Firm税税务咨咨询 转让定价税定价税务 高新企高新企业税税务 并并购税税务 税税务争争议解决解决提问部分提问阶段提问阶段