本报告是严格保密的。无锡新区伯渎港特色商业街项目无锡新区伯渎港特色商业街项目一个城市的珍藏运河之旅，世界无锡谨呈：无锡市新区经济发展集团总公司谨呈：无锡市新区经济发展集团总公司1本报告是严格保密的。开 篇每个城市都有一段旋律，每个城市都有一段旋律， 每个城市都有一种气质。每个城市都有一种气质。2本报告是严格保密的。杭州杭州“东方休闲之都，生活品质之城东方休闲之都，生活品质之城”，西，西湖凝聚着她的精神与灵魂湖凝聚着她的精神与灵魂杭州城市定位：杭州城市定位：中国特色、时代特点、杭州特征，覆盖城乡、全民共享，与世界名城相媲美的“生活品质之城生活品质之城”1发展口号：发展口号：创建最佳旅游城市，打造东方休闲之都，建设人间幸福天堂 2杭州杭州香港深圳珠海大连2008中国十佳宜居宜居城市排名（前5名）杭州杭州香港威海成都鄂尔多斯2008中国十佳和谐和谐发展城市排名（前5名）北京香港深圳杭州杭州上海2008中国十佳宜游宜游城市排名（前5名）西湖十景之：曲苑风荷 西湖十景之：断桥残雪 西湖十景之：雷锋夕照西湖十景之：三潭印月西湖成为整个杭州旅游、休闲、娱乐的中心，是整个城市的文化与精神的代表西湖成为整个杭州旅游、休闲、娱乐的中心，是整个城市的文化与精神的代表壹壹杭州杭州3本报告是严格保密的。西安西安“世界千年古都、华夏精神故乡世界千年古都、华夏精神故乡 ” ”，兵马，兵马俑、华山是历史的载体，大唐芙蓉城是新的城市名俑、华山是历史的载体，大唐芙蓉城是新的城市名片片西安是我国历史上多朝代的首府： 西周、秦、西汉、前赵、前秦、后秦、西魏、北周、隋、唐，中华历史文化悠久。其中唐代时间最久，也形成了深厚的唐朝文化底蕴。如今世界文明的历史文化名城兵马俑千年古都、西部中心、国际化旅游城市千年古都、西部中心、国际化旅游城市世界千年古都，华夏精神故乡世界千年古都，华夏精神故乡东方神韵东方神韵文化主题 城市文化体系城市文化定位受西方文艺复兴启示，西安200亿打造西部第一文化品牌战略构想唐皇城复兴计划唐皇城复兴计划。这是一个针对西安老城区(唐皇城和宫城，面积近10平方公里)加上大明宫遗址区域在内拟定的长远规划，将通过历史景点标识、历史标志性建筑与街区复原等多种方式，综合融会、延续历史文脉，再现西安盛唐意象和古城风貌。 华山西安古城大唐芙蓉园贰贰西安西安4本报告是严格保密的。无锡，曾经洋溢着东方神韵的吴越历史文化城市名城无锡，曾经洋溢着东方神韵的吴越历史文化城市名城而今，因为历史的文化基因的缺失，使得无锡的城市个性模糊而今，因为历史的文化基因的缺失，使得无锡的城市个性模糊如何在现代经济都市发展中传承与发扬悠久的历史文化迫在眉睫如何在现代经济都市发展中传承与发扬悠久的历史文化迫在眉睫他们都只是历史景点的陈列，他们都只是历史景点的陈列，并未上升到承载城市文化与精神的高度并未上升到承载城市文化与精神的高度无锡唐城无锡唐城三国城三国城太太湖湖鼋头渚鼋头渚承载无锡城市文化精神和气质的载体与标志是承载无锡城市文化精神和气质的载体与标志是？5本报告是严格保密的。无锡新区处于城市南扩的战略方向上，具备强大的经济实力以无锡新区处于城市南扩的战略方向上，具备强大的经济实力以及丰厚的人文资源积淀及丰厚的人文资源积淀p无锡新区在92年国家批准成立的无锡高新技术产业区上成立p无锡高新区坚持发展高端制造业及创新产业，经济实力强大经济实力强大，07年产值达到600亿，与全国经济百强县前十强相当p高新区处于无锡城市南扩的城市南扩的方向方向，是无锡未来城市格局重要组成板块p新区具备丰富的人文资源积人文资源积淀淀：吴文化博物馆、越国贵族墓，泰伯墓、泰伯庙、保安寺无梁殿、张中丞戏台、京杭运河泰伯墓泰伯庙京杭运河无锡市区伯渎港坊前镇鸿山镇梅村镇无锡新区6本报告是严格保密的。伯渎港西连古运河，东接望虞河，是无锡整个城市空间发展的伯渎港西连古运河，东接望虞河，是无锡整个城市空间发展的原点，也是无锡文化之根，浓缩了无锡的城市历史原点，也是无锡文化之根，浓缩了无锡的城市历史梅村梅村项目项目伯渎港伯渎港京杭运河京杭运河1-京杭运河2-泰伯墓3-泰伯庙4-伯渎河5-梅村14235p梅村梅村周朝泰伯奔吴选择梅里建立勾吴，开创了无锡城市发展的纪元，是无锡城市原点所在p泰伯泰伯吴地始祖，开辟万里江南，孔子称之为功德圣人p伯渎港伯渎港吴地始祖泰伯开凿的历史上第一条人工运河，和京杭运河交相辉映p吴文化吴文化绵延3000多年的吴文化就发源于梅村7本报告是严格保密的。然而，它的人文价值在现状条件下却为得以发挥，政府改造规然而，它的人文价值在现状条件下却为得以发挥，政府改造规划及申遗动作将为无锡城市发展注入文化因子提供巨大的机遇划及申遗动作将为无锡城市发展注入文化因子提供巨大的机遇沪宁高速东干线新华路机场路沪宁铁路312国道新区管理中心苏南国际机场梅村鸿山新市镇梁鸿湿地公园本次规划范本次规划范围围规划范围西起沪宁铁路，东至望虞河，总面积约8.5平方公里，河流全长24.7公里，新区段24.1公里，其中铁路至环鸿路段长17.8公里。伯渎港沿线片区为沿河工业带以及老旧的居住区，缺乏对区域人文价值的挖掘利用伯渎港的改造也是充分挖掘区域人文自然价值的过程，是无锡的文化寻根之旅，极大地提升无锡城市发展的格调规划目标：规划目标：2010年将伯渎港新区年将伯渎港新区生态文化经济轴线生态文化经济轴线8作为延续无锡城市文脉之根伯渎港改造计划在无锡的发展过程中，应该赋予怎样的使命？伯渎港改造计划在无锡的发展过程中，应该赋予怎样的使命？n我们应该我们应该站在城市精神与文化的标志的高度站在城市精神与文化的标志的高度，通，通过二个维度进行分析。过二个维度进行分析。宏观经济背景宏观经济背景旅游业分析旅游业分析9本报告是严格保密的。从居民消费结构看，无锡整体经济的持续快速向上发展使得居从居民消费结构看，无锡整体经济的持续快速向上发展使得居民的生活水平持续提升，消费结构步入升级通道民的生活水平持续提升，消费结构步入升级通道稳步上涨稳步上涨下降趋势下降趋势GDP 稳步上涨，无锡居民生产总值逐年递增。1、产出产出恩格尔系数下降，无锡居民收入用于基本生活开支比重逐步降低，消费结构开始升级。2、支出分析支出分析宏观经济宏观经济10本报告是严格保密的。从产业结构看，无锡二产占主导，第三产业发展相对滞后，不从产业结构看，无锡二产占主导，第三产业发展相对滞后，不能够很好的满足居民消费需求升级的需求能够很好的满足居民消费需求升级的需求p从产业结构来看，第二产业一直占最大比例，处于57%以上。经历了从增长到减缓从增长到减缓的过程。p随着农业产业结构的持续下降，二产与三产比例都增加，三产的比例虽经历了下降到增长的过程，但档次逐渐提高。这说明服务业将是发展的趋势发展的趋势。p在二产业中，传统的产业，比如纺织、冶金及金属、机械装备等仍然是主导产业。技术含量有待逐步提高技术含量有待逐步提高。第二产业中的主导产业第二产业中的主导产业电气机械制造业电气机械制造业化工化工纺织业纺织业通讯电子设备制造通讯电子设备制造黑色金属黑色金属电气机械制造业电气机械制造业化工化工纺织业纺织业通讯电子设备制造通讯电子设备制造黑色金属黑色金属宏观经济宏观经济11本报告是严格保密的。从未来发展趋势看，随着国务院对长三角的重新定位，未来长从未来发展趋势看，随着国务院对长三角的重新定位，未来长三角地区一体化进程将加速发展，意味着无锡新的发展机遇三角地区一体化进程将加速发展，意味着无锡新的发展机遇长三角”蝴蝶经济效应”长三角是以长三角是以上海为蝶身，上海为蝶身，江苏和浙江为蝶翼江苏和浙江为蝶翼，构成的 “蝴蝶都市经济圈蝴蝶都市经济圈”，并形成一个你中有我，我中有你你中有我，我中有你的的 “蝴蝶经济效应蝴蝶经济效应” 长三角定位的五大升级变化：长三角定位的五大升级变化： 中国综合实力最强的区域中国综合实力最强的区域 区域一体化区域一体化进程为区域发展目标进程为区域发展目标 形成形成以现代服务业为主以现代服务业为主的产业结构的产业结构 国际国际先进制造业先进制造业基地基地 长三角的区域范围可能由长三角的区域范围可能由“1616城市城市”扩容扩容至至“江浙沪的全部区域江浙沪的全部区域” ” 。 2008年8月6日国务院关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见 宏观经济宏观经济无锡经济发展面临无锡经济发展面临产业结构升级产业结构升级和和寻求新的经济增长点寻求新的经济增长点的迫切需求的迫切需求12本报告是严格保密的。旅游业对无锡旅游业对无锡GDP的贡献度持续上升，旅游收入逐年攀升，景的贡献度持续上升，旅游收入逐年攀升，景区接待人数呈迅猛上升态势，成为无锡第三产业发展的生力军区接待人数呈迅猛上升态势，成为无锡第三产业发展的生力军稳步上涨稳步上涨万元万人15.3%10.8%景区游客景区游客直接相关产业直接相关产业无锡旅游收入无锡旅游收入旅游业分析旅游业分析13本报告是严格保密的。无锡旅游资源基础雄厚，在城市中呈现出多处旅游风景点，但以风无锡旅游资源基础雄厚，在城市中呈现出多处旅游风景点，但以风景观光、文物参观形式为主，资源相对分散，功能单一，缺乏人文景观光、文物参观形式为主，资源相对分散，功能单一，缺乏人文与自然融合的、参与体验性的功能复合型旅游产品与自然融合的、参与体验性的功能复合型旅游产品旅游业分析旅游业分析各功能均以呈点式方式吸引消费者，没有形成一个完整的产业链：旅游度假休闲商业居住餐饮无锡旅游景点在功能上有散点，但无丰富与整合无锡旅游景点在功能上有散点，但无丰富与整合太湖太湖灵山大佛灵山大佛三国城三国城蠡园蠡园唐城唐城14本报告是严格保密的。5 5万万1010万万100万200万300万起飞期起飞期游客上涨10倍。基础设施投入最集中阶段，集中立体的交通网络形成。主要以自然观光游客为主。成熟期成熟期以人文旅游休闲人文旅游休闲为主体，人口膨胀成为大城市成长期成长期观光游客量增长放缓。挖掘人文历史休人文历史休闲闲价值，进行品牌宣传，持续旅游效应显现。常驻人口旅游人口游客数量人文休闲旅游正在成为旅游发展趋势趋势，人文休闲旅游正在成为旅游发展趋势趋势，未来地方特色文化未来地方特色文化体验、生态休闲、度假等多元化、个性化需求将大幅增长体验、生态休闲、度假等多元化、个性化需求将大幅增长，开，开创吴文化的无锡面临巨大发展机遇创吴文化的无锡面临巨大发展机遇6060年代年代7070年代年代8080年代年代9090年代年代至今至今旅游业发展趋势旅游业发展趋势旅游业分析旅游业分析15本报告是严格保密的。无锡瓶颈与机遇总结：无锡瓶颈与机遇总结：无锡经济发展面临产业结构升级和寻求新经济增长点产业结构升级和寻求新经济增长点的迫切需求宏观经济宏观经济无锡旅游业面临游客资源分散、人文与自然分离、旅游产品和功游客资源分散、人文与自然分离、旅游产品和功能单一能单一等发展问题旅游业发展瓶颈旅游业发展瓶颈人文休闲旅游正在成为旅游发展趋势趋势，人文休闲旅游正在成为旅游发展趋势趋势，开创吴文化的无锡面临巨大发展机遇旅游业发展机遇旅游业发展机遇16本报告是严格保密的。1 1、无锡无锡旅游资源的整合者旅游资源的整合者2 2、无锡无锡城市功能的提升者城市功能的提升者3 3、无锡无锡城市经济的活力城市经济的活力源源4 4、无锡无锡城市城市文化文化的新名片的新名片5 5、无锡城市无锡城市荣誉荣誉的凝聚点的凝聚点作为无锡新区生态文化经济轴线，伯渎港应主动站位城市发展作为无锡新区生态文化经济轴线，伯渎港应主动站位城市发展高度，在现代经济都市发展中传承与发扬悠久的历史文化，打高度，在现代经济都市发展中传承与发扬悠久的历史文化，打造无锡城市名片为使命造无锡城市名片为使命17本报告是严格保密的。本项目以本项目以“泰伯广场泰伯广场”为主体，作为展示整个伯渎港吴文为主体，作为展示整个伯渎港吴文化的第一道窗口，政府和开发主体给予了太多的期待化的第一道窗口，政府和开发主体给予了太多的期待! !序号序号景观打造景观打造泰伯广场泰伯广场吴地风华滨水公园梅里古镇革命公园环湖公园梁鸿湿地注：红色为重要节点1235647伯渎港一期整体规划伯渎港一期整体规划都市风情段都市风情段历史人文段历史人文段自然生态段自然生态段2356147沪沪宁宁铁铁路路望望虞虞河河p泰伯广场作为整个伯渎港吴文化旅游景区伯渎港吴文化旅游景区的起点的起点，以“江南之父”泰伯纪念雕塑为主体，结合水景、绿化形成展示新区吴文化的第一展示新区吴文化的第一道窗口道窗口。p将本项目打造成一条具有吴文化和运河文具有吴文化和运河文化的特色商业街，化的特色商业街，满足政府形象工程的同时，获取商业及后续土地增值收益商业及后续土地增值收益。具体期望：1、从软硬两个指标综合考虑项目，重视软件指标商业主题体现文化、建筑形态体现文化，硬性指标分析新区商贸区商业规划，研究商业盈利模式2、公园如何与商业、文化，通过建筑形态融合？商业规模和业态如何确定？以怎样的人文故事来塑造商业的定位？政府形象政府形象文化传承文化传承无锡新区经济发展集团目标无锡新区经济发展集团目标区域价值提升区域价值提升吴文化传承吴文化传承吴文化发展吴文化发展吴文化起源吴文化起源18本报告是严格保密的。项目占地项目占地2 2万，东面、北面聚集成型住宅区，南面是在万，东面、北面聚集成型住宅区，南面是在建城市主干道泰伯大道，住区成熟，交通便捷，缺乏商建城市主干道泰伯大道，住区成熟，交通便捷，缺乏商业配套业配套现状现状现状现状伯渎河支流伯渎河支流4在建泰伯大道在建泰伯大道3住宅小区住宅小区第一国际第一国际21p 地块四至地块四至：地块东面、北面环成型住宅小区；南面为在建城市主干道泰伯大道；地块东面有伯渎河支流，目前处于治理阶段。启动区域启动区域规划中泰伯大道锡兴路旺庄东路水系1234伯伯渎渎河河规划中商业步行街19本报告是严格保密的。？核心问题核心问题1 1：“吴文化的挖掘吴文化的挖掘”-如何挖掘吴文化精神内涵的表现形式？如何挖掘吴文化精神内涵的表现形式？p无锡与吴文化有着怎样无锡与吴文化有着怎样的历史渊源？的历史渊源？p以吴文化为主线，它的以吴文化为主线，它的精神内涵是什么？精神内涵是什么？p我们需要讲述怎样的一我们需要讲述怎样的一个人文个人文“故事故事”？我们需要从它的前世今身来探究它的精神内涵以及我们需要从它的前世今身来探究它的精神内涵以及承载承载它它的文化符号的文化符号。20本报告是严格保密的。吴地始祖吴地始祖商周之际泰伯三让天下奔吴的选择开创了一个时商周之际泰伯三让天下奔吴的选择开创了一个时代的纪元，从此代的纪元，从此“吴吴”作为一种地理和文化概念见诸历史作为一种地理和文化概念见诸历史“吴”之本意解释一：说文解字中，“吴”其意为“大言也”，即大声说话的意思，西方有座巍峨大山，因为经常接受周部落的大声祈祷而得名为“吴”解释二：吴文化之“吴”字作为地名、国号，首见于春秋左传宣公八年条，吴是一种鱼。泰伯三让奔吴到梅里左传、史记等众多典籍、史志记载，开发江南，传播南北文化，揭开无锡历史序幕的第一人为吴泰伯史称此事为泰伯三让天下，后梅里人民称泰伯为“三让王”，也缘于此孔子在孔子在论语论语泰伯泰伯赞曰：赞曰：“泰伯，其可谓泰伯，其可谓至德也已矣，三以天下让，民无得而称焉。至德也已矣，三以天下让，民无得而称焉。”前世前世前世前世今生今生21本报告是严格保密的。开辟荆蛮立勾吴开辟荆蛮立勾吴泰伯促生产、兴水利、改民风，以开拓的泰伯促生产、兴水利、改民风，以开拓的心态建立了勾吴，奠定了梅里作为吴地空间圆点所指心态建立了勾吴，奠定了梅里作为吴地空间圆点所指p他把农业生产工具、耕作技术和先进经验传授给荆蛮部落p生产上改“一年一熟”为“一年两熟”，种了水稻又种麦子p教导民众栽桑养蚕，饲养鸡鸭牛羊p率领当地居民兴修水利，改“以堵为疏”，p开挖了我国历史上第一条“人工运河”伯渎港和九条支流、河浜p教化乡民改“半生为食”为全熟为食，使人们的体质不断增强p居住条件改“搭棚为窝”为建村立巷p泰伯受到了当地居民的爱戴与尊敬，一致拥立他做了国君，建立了“勾吴”小国，开创了吴国的历史前世前世前世前世今生今生22本报告是严格保密的。国势绵长，文化昌盛国势绵长，文化昌盛在吴国近在吴国近740740年的建国史中，吴文化年的建国史中，吴文化得到了极大的发展及充实，成为体系完善、特色鲜明、内涵深得到了极大的发展及充实，成为体系完善、特色鲜明、内涵深厚、影响深远的文化一极厚、影响深远的文化一极无锡无锡苏州苏州p740年的建国历史是诸侯国历史中最长的年的建国历史是诸侯国历史中最长的p在吴国建国史中，定都无锡的历史有在吴国建国史中，定都无锡的历史有700年，苏州年，苏州40年年p公元前吴国迁都最终缔造了另一个吴文化中心苏州公元前吴国迁都最终缔造了另一个吴文化中心苏州手工工艺精巧优良手工工艺精巧优良戏剧曲艺独树新帜戏剧曲艺独树新帜古典园林深蕴诗情画意古典园林深蕴诗情画意至今在丝绸、刺绣、木石雕刻、灯彩、制扇、泥塑等方面仍为海内外人士所叹服著名的昆曲孕育于明代的吴地, 正是吴地的江南水乡赋予了昆曲艺术以独特的阴柔之美，从而形成了其特殊的艺术风韵吴中古典园林曲折幽邃，小巧玲珑，变化有致，充满诗情画意。城市建筑与居民的风尚、习性讲究艺术化、典雅化，这是吴人的特征吴歌优美动人吴歌优美动人吴歌是吴语地区民歌民谣的总称, 是下层人民创造的口头文学，是具有浓厚民族特色和地方色彩的民间文学韵文秀慧秀慧细腻细腻柔和柔和智巧智巧素雅素雅前世前世前世前世今生今生23本报告是严格保密的。兼容并蓄，兼容并蓄，创造创造吴吴文化文化从泰伯以歌为教到后来吸收越、晋、从泰伯以歌为教到后来吸收越、晋、楚、齐等地的文化，培育成具有水乡特色、兼容并蓄、大放异楚、齐等地的文化，培育成具有水乡特色、兼容并蓄、大放异彩的彩的“勾吴文化勾吴文化”公元前公元前32003200年年泰伯把周族的诗歌和当地原有的蛮歌、土谣结合起来，以歌为教，创造了吴文化最初形态“吴歌吴歌”春秋战国时期春秋战国时期p在古代一个相当漫长的时期，它对于中原文化的吸收p春秋和战国时代又吸收越、晋、楚、齐等地的文化p明代中叶开始，逐渐变为愈来愈多地吸收海外文化，并向中原传播，赶上和超过中原和其它地区p明清时期，市场经济逐步形成，出现资本主义萌芽，吴地一跃而成全国经济文化最先进的地区明代中期明代中期p近代以来，民族工商业的迅速发展，形成以上海为中心的长江三角洲工商业最发达地区近现代近现代包容及创新始终是吴文化最本质的特征包容及创新始终是吴文化最本质的特征李白前世前世前世前世今生今生李白24本报告是严格保密的。领时代之先，走开拓之路领时代之先，走开拓之路时至当下，吴文化的影响力已随时至当下，吴文化的影响力已随着吴人的脚步遍及全球，而吴文化主要传承地着吴人的脚步遍及全球，而吴文化主要传承地苏锡常则继续苏锡常则继续续写着吴地的辉煌续写着吴地的辉煌p吴姓历来是中国人口最多的大姓氏之一，追根溯源，吴姓是从上古周族生根发派的，泰伯为其始祖 p目前吴人的脚步已遍布中国各省以及世界其他国家，形成一股庞大的力量吴地经济周可真(苏州大学管理学院院长、教授) 改革开放以来的20余年中，吴人能够在中国现代化进程中越来越走在全国前列，这绝非偶然，而是与吴文化的优良文化传统人朴文美密切相关杨卫泽(无锡市委书记)千百年来，无锡经济社会发展一直走在全国前列，这决不是偶然的，其中很重要的原因，是有着吴文化这一丰厚文化积淀的土壤，有着从古到今保持着的开发开拓、创新争先精神内核前世前世今生今生今生今生25本报告是严格保密的。斯人的身影与故国的繁华早已掩映在历史的浮尘中，但斯人的身影与故国的繁华早已掩映在历史的浮尘中，但厚德厚德厚德厚德与与开拓开拓开拓开拓的基因却永久的印刻在吴文化的基因里，传承至今，已成的基因却永久的印刻在吴文化的基因里，传承至今，已成为无锡人的一种精神面貌为无锡人的一种精神面貌 开拓开拓 厚德厚德 与与吴文化精神内核之一吴文化精神内核之二那么，承载这种精神内涵的文化符号是什么？那么，承载这种精神内涵的文化符号是什么？26本报告是严格保密的。类别编号项目名称申报单位申请级别民间文学WXI-1梁祝传说宜兴市华夏梁祝文化研究会国家级WXI-2吴歌锡山区吴歌锡剧研究会省级民间音乐WXII-1无锡道教音乐无锡市道教协会省级WXII-2江南丝竹江阴市文化馆WXII-3宜兴丝弦宜兴市徐舍镇文化站民间舞蹈WXIII-1凤羽龙惠山区洛社镇教育文体站省级WXIII-2男欢女禧宜兴市张渚镇文化站省级WXIII-3荡湖船滨湖区荣巷街道文化站WXIII-4马灯舞无锡太湖国家旅游度假区文化馆WXIII-5茶花担舞江阴市利港镇文化服务中心WXIII-6渔篮虾鼓舞江阴市华士镇文化服务中心WXIII-7九狮舞江阴市利港镇文化服务中心WXIII-8段龙舞江阴市申港镇文化服务中心传统戏剧WXIV-1锡剧无锡市锡剧院省级曲艺WXV-1宣卷徐锡市佛教协会民间美术WXVI-1惠山泥人无锡市民间艺术博物馆国家级WXVI-2无锡刺绣无锡市民间艺术博物馆省级WXVI-3无锡竹刻无锡市民间艺术博物馆省级WXVI-4无锡纸马无锡市文学艺术界联合会省级WXVI-5真丝绢花崇安区王荣华WXVI-6无锡碑刻无锡碑刻陈列馆WXVI-7青砖雕刻江阴市云亭镇文化服务中心WXVI-8糖塑江阴市周庄镇文化服务中心WXVI-9面塑江阴市利港镇文化服务中心WXVI-10木雕南长区陆荣兴WXVI-11麦秆画江阴市青阳镇文化服务中心WXVI-12珠绣江阴市利港镇文化服务中心无锡市第一批非物质文化遗产名录无锡市第一批非物质文化遗产名录非物质文化遗产是吴文非物质文化遗产是吴文化尤其是泰伯文化遗存化尤其是泰伯文化遗存的精髓的精髓我们通过对无锡非物质文化我们通过对无锡非物质文化符号的盘点，筛选得出本项符号的盘点，筛选得出本项目发展的文化符号目发展的文化符号27本报告是严格保密的。无锡市第一批非物质文化遗产名录（续上表）无锡市第一批非物质文化遗产名录（续上表）传统手工技艺WXVII-1宜兴市紫砂陶制作技艺宜兴市陶瓷行业协会国家级WXVII-2无锡酱排骨烹制技艺无锡市三凤桥肉庄有限公司省级WXVII-3螃蜞蟹烹制技艺江阴市烹饪协会WXVII-4太湖船菜无锡市烹饪餐饮协会WXVII-5太湖船点无锡市穆桂英美食广场WXVII-6王兴记小吃无锡市王兴记有限公司WXVII-7刀鱼面江阴市烹饪协会WXVII-8中山饼制作技艺江阴市烹饪协会WXVII-9马蹄酥制作技艺江阴市烹饪协会WXVII-10清水油面筋无锡市天天食品有限公司WXVII-11和桥豆腐干宜兴市和桥镇文化站WXVII-12均陶堆花制作技艺宜兴市均陶工艺有限公司WXVII-13锡式铁艺无锡市长盛工具有限公司WXVII-14篮印花布织染技艺无锡市篮印花布博物馆WXVII-15紫铜器制作技艺崇安区杜征宇WXVII-16竹篾工艺江阴市霞客镇文化服务中心WXVII-17玉祁双套酒酿制技艺无锡市玉祁酒业有限公司WXVII-18米酒酿制技艺江阴市祝塘镇文化服务中心WXVII-19华士酱油酿造技艺江阴市华士镇酿造有限公司传统医药WXVIII-1致和堂膏滋药制作方法江苏大众医药连锁有限公司WXVIII-2中药殇科江阴市南闸镇文化服务中心WXVIII-3直接灸江阴市华士镇文化服务中心民俗WXIX-1泰伯庙会无锡市泰伯庙文物管理处WXIX-2惠山庙会无锡市锡惠园林名胜区管理处WXIX-3甘露烈帝庙会锡山区鹅湖镇文体中心WXIX-4太湖鱼俗滨湖区文化馆WXIX-5观蝶节宜兴市张渚镇文化站WXIX-6宜兴乌饭宜兴市收藏家协会我们通过对无锡非物质文化我们通过对无锡非物质文化符号的盘点，筛选得出本项符号的盘点，筛选得出本项目发展的文化符号目发展的文化符号非物质文化遗产是吴文非物质文化遗产是吴文化尤其是泰伯文化遗存化尤其是泰伯文化遗存的精髓的精髓28本报告是严格保密的。我们制定严谨的五步筛选流程对适合本项目发展的文化产品资源进我们制定严谨的五步筛选流程对适合本项目发展的文化产品资源进行过滤，最终确立以行过滤，最终确立以民间美术为核心，民间技艺为辅助，文学戏剧民间美术为核心，民间技艺为辅助，文学戏剧为补充，包含一定民俗活动的多位一体文化产品序列为补充，包含一定民俗活动的多位一体文化产品序列地域空间地域空间民间文学民间音乐民间舞蹈传统戏剧曲艺民间美术手工技艺传统医药民俗资源依托性资源依托性文化关联性文化关联性竞争度竞争度民民间美美术民民间技技艺文学文学戏剧民俗活民俗活动p地域空间地域空间文化型项目具备地域特色，本项目的发展站位立足于无锡市p资源依托性资源依托性依托于特定的不可脱离的资源（比如水、山等）形成的p文化关联性文化关联性能充分诠释吴文化内涵，体现吴地文化细腻、柔和、智巧、秀慧、素雅的特征p商业实现性商业实现性进行商业化移植和包装的难以程度p竞争度竞争度是否面临较强的竞争型商业实现度商业实现度高低重要度重要度29本报告是严格保密的。无锡具有深厚的民间美术艺术沉淀，技艺精湛，历史无锡具有深厚的民间美术艺术沉淀，技艺精湛，历史悠久，是传承不息的吴地文化产品的典型代表悠久，是传承不息的吴地文化产品的典型代表p惠山泥人惠山泥人声中外的惠山泥人，始于南朝南朝，盛于明代明代，距今已有千余年历史千余年历史，惠山泥人题材丰富，技艺精湛，惟妙惟肖，雅俗共赏，郭沫若郭沫若先生赞其“人物无古今，须臾出手中人物无古今，须臾出手中”。p无锡刺绣无锡刺绣锡绣锡绣早在多年多年前就很有名，史志最早记载出现于明代中期明代中期，锡绣传统针法多变，绣出的图案层次清楚，富有立体感，色调淡雅，是欣赏欣赏性和实用性实用性兼具的民间工艺品民间工艺品p无锡竹刻无锡竹刻无锡是近代江南竹刻的主要产地之地。无锡竹刻作品精细、古朴、清雅、秀丽精细、古朴、清雅、秀丽，富有装饰性， 以留青、浅刻、浮雕、圆雕等各种雕刻技艺为表现力 ，是实用价值实用价值较高的旅游工艺品旅游工艺品p无锡纸马无锡纸马明清明清以来无锡纸马便以它独特的艺术风格脱颖而出，名扬京都。清人潘荣陛清人潘荣陛所撰帝都岁时纪胜-皇都品汇记道：“门神来无锡门神来无锡”，即可以为证p真丝绢花、无锡碑刻、木雕、书画技艺等真丝绢花、无锡碑刻、木雕、书画技艺等A类类民间美术民间美术30本报告是严格保密的。以活着的历史著称的民间技艺是无锡传承下来的吴文以活着的历史著称的民间技艺是无锡传承下来的吴文化的又一典型，具备很好的商业及学术研究价值化的又一典型，具备很好的商业及学术研究价值B类类民间技艺民间技艺p蓝印花布是我国民间传统工艺品之一，格调朴素，高雅，蕴含着我国人民独特的审美趣味和生活情调p 王王兴记小吃小吃开业于1913年，逐渐发展为无锡市内最大的一家点心店p清水油面筋清水油面筋最早还是尼姑庵里的一位师太油炸出来的，无锡著名特产p玉祁双套与丹阳封缸酒均被称之为苏南酒魂，是苏南黄酒的创立者和传播者31本报告是严格保密的。传唱千年而不绝的吴歌依然激荡在耳边，极具地方特传唱千年而不绝的吴歌依然激荡在耳边，极具地方特色的锡剧则是吴文化开放创新精神的又一体现色的锡剧则是吴文化开放创新精神的又一体现李白李白长安一片月，万户捣衣声。秋风吹不尽，总是玉关情。何日平胡虏，良人罢远征。 子夜吴歌子夜吴歌p六朝乐府有子夜歌，因为主要在江南吴地流行，所以也称子夜吴歌。晋书乐志说“吴歌杂曲，并出江南”。 p所谓吴歌，又称吴声歌曲。相传公元前13世纪，殷商未年周王派长子到江南无锡建都并“以歌养民”，从此吴歌这条灿烂的文化长河已经流淌了3000年 p锡剧，戏曲剧种。流行于江苏南部和上海一带。发源于太湖之滨的无锡，距今已有100多年历史 锡剧锡剧吴歌吴歌C类类文学戏剧文学戏剧32本报告是严格保密的。？核心问题核心问题2 2：“吴文化的传承吴文化的传承”-如何借助商业载体去传承这些吴文化产品？如何借助商业载体去传承这些吴文化产品？我们我们需要回归本元，从市场中去验证和寻找机会点，并且从需要回归本元，从市场中去验证和寻找机会点，并且从案例中得到启发。案例中得到启发。33案例借鉴案例借鉴日本水木茂一条街日本水木茂一条街34本报告是严格保密的。日本鸟取县在港口经济没落，区域价值沦陷的时候通过日本鸟取县在港口经济没落，区域价值沦陷的时候通过打造一条以漫画妖怪形象为主题的商业街成功再崛起打造一条以漫画妖怪形象为主题的商业街成功再崛起p 地理位置地理位置：日本鸟取县境港市p 建于1993年的“妖怪街” 的总观光人数截至2007年8月已超过1000万人。2007年共有约147.8147.8万名游客万名游客来访。二战后，境港的地位逐渐被日本其他港口代替，境港和附近一带的商店已不复旧时兴旺二战二战19931993年年地理上，境港市位近日本港，占尽地利的境港是日本捕魚量最多的地方，曾是日本对外贸易的繁华港口为谋对策，当地政府想到了当地著名的漫画家水木茂。策划妖鬼救市：打造了一条以妖怪为主题的商业街，令濒临没落的小城市起死回生打造妖怪打造妖怪文化街文化街能够吸引游人千里迢迢来访，水木茂与鬼太郎的魅力当然功不可没，同时也得归功于主题街打造得够全面。在这条约800米的街道，以JR境港站为起点，至水木茂纪念馆为终点，整条街都令人感觉到自己像进入了鬼太郎主题乐园，或活在妖怪的世界一样，因为无论在哪一个角落、任何一个分岔路口或一间商店，都弥漫妖气妖怪文化妖怪文化35本报告是严格保密的。整条街都令人感觉到自己像进入了鬼太郎主题乐园，整条街都令人感觉到自己像进入了鬼太郎主题乐园，或活在妖怪的世界一样，领会最纯粹的妖怪文化或活在妖怪的世界一样，领会最纯粹的妖怪文化p步出“境港火车站”，长达800米的“水木茂之路”，也就是俗称的妖怪大街p 以133座的鬼太郎系列作品人物雕像，一步步地领着游客步行到“水木茂纪念馆”。途中，满佈着“水木茂大师”创作的日本妖怪塑像，河童、鬼太郎、山童等传统的民间故事一一呈现在眼前，也贩售着许多的相关商品。水木茂纪念馆 妖怪神社水木茂邮局入口入口妖怪文化妖怪文化36本报告是严格保密的。以漫画家水木茂及其作品为依托，充分展示日以漫画家水木茂及其作品为依托，充分展示日本独特的妖怪文化本独特的妖怪文化p 境港市为日本着名漫画日本着名漫画家水木茂家水木茂的故乡，是北临日本海的一个美丽的渔港城市。当地人口虽然不多，但因为水木茂所创作的鬼太郎系列漫画在日本大受欢迎，境港市也顺势把整座小城建成了一个和水木笔下的妖怪人物息息相关的世界，每年都吸引了不少漫画迷前去参观“水木茂的工作场水木茂的工作场”：名作就是从这里产：名作就是从这里产生的！完全再现了水木在东京的工作场面。生的！完全再现了水木在东京的工作场面。其中为了让工作台倾斜而塞入了两本杂志其中为了让工作台倾斜而塞入了两本杂志的事情是广为人知了，就连这一点也完全的事情是广为人知了，就连这一点也完全再现了。还有写着备忘的便条纸什么的，再现了。还有写着备忘的便条纸什么的，里面就是一座宝山。里面就是一座宝山。水木茂的工作场水木茂的工作场水木茂所创作水木茂所创作的的鬼太郎鬼太郎水木茂主要作品：水木茂主要作品：鬼太郎电视君河童三平恶魔君世界妖怪大全 妖怪文化妖怪文化37本报告是严格保密的。深入挖掘妖怪文化，以各种符号语言进行传达，深入挖掘妖怪文化，以各种符号语言进行传达，使这一独特文化得到了很好的保存和发扬使这一独特文化得到了很好的保存和发扬p 街上每隔几步就摆放着诸如“老鼠男”、“山鬼”等漫画中创造的形态各异的妖怪铜像妖怪铜像。其实，当地最初的设想是设立86座铜像，但后来因为不断收到来自各地的捐款，现在已经摆放了133座铜像。p 整条街最终极的精彩，还要数水木水木茂纪念馆茂纪念馆。馆子不大，却展出了关于水木茂和鬼太郎的一切。由于图文并茂，展品具体，即使不谙日语，也容易看得明白。除了关于水木茂本身成长的经历和漫画主角的详细介绍，更有水木茂眼中大同的妖怪世界；他是不折不扣的妖怪迷，也热爱冒险旅游，馆内便搜集了有关日本传统鬼故事人物的出处。印象最深的，是其中一个展室，放上一张张他游历世界妖魅神秘地方的照片，如非洲的小部族、神秘的复活岛、印度食人部落，并把收集回来的面谱和神像放在这里；他对事物的忠爱和热诚，实在是不少人望尘莫及。不仅局限于漫画书上的妖怪文化，更将妖怪文化根植于生活中！不仅局限于漫画书上的妖怪文化，更将妖怪文化根植于生活中！多样的符号语言多样的符号语言妖怪无处不在妖怪无处不在水木茂纪念馆水木茂纪念馆妖怪神社妖怪神社在神社祈福，妖怪会助你在神社祈福，妖怪会助你得横财，有多灵验有待大家来试试得横财，有多灵验有待大家来试试各种水木茂笔下人物的铜像雕塑各种水木茂笔下人物的铜像雕塑妖怪文化妖怪文化38本报告是严格保密的。文化与商业的融合文化与商业的融合妖怪文化融入到现代商业妖怪文化融入到现代商业之中，成为文化传承的窗口之中，成为文化传承的窗口p 由餐厅到拉面店到精品店到馒头屋至木屐店甚至卖酒的小店子，举头一看都是吓人的名字：妖怪食妖怪食物研究所物研究所、妖怪馒头妖怪馒头、妖妖怪拉面怪拉面、鬼啤酒鬼啤酒，以及鬼鬼太郎造型的面包太郎造型的面包等，到处飘扬的鬼太郎旗海，好比选举前夕的气氛，其它的相关精品，更不在话下鬼太郎等的鬼太郎等的妖怪面包妖怪面包鬼太郎当门面的茶屋鬼太郎当门面的茶屋妖怪馒头妖怪馒头妖怪纪念品妖怪纪念品文化需要载体，需要生文化需要载体，需要生存与发展存与发展将当地标志性的妖怪文化创新性的融入现代商业之中成为人们了解和欣赏妖怪文化的窗口，妖怪文化得到了更广泛的发展和传播妖怪文化妖怪文化39本报告是严格保密的。各类文化活动为妖怪街造势，营造独特的文化各类文化活动为妖怪街造势，营造独特的文化氛围氛围p 每年7月，举办境港妖怪爵士妖怪爵士节节，并且专门设定了妖怪资格考试，只要回答出漫画中提到的30个妖怪的名字、出生地和特征或者有关境港市的50个选择题就能及格。鬼太郎和他的妖怪朋友们甚至被境港市政府印上了居民身份证明，俨然是境港市民的一分子了p水木茂作品水木茂作品Gegege的鬼太的鬼太郎郎被搬上银幕被搬上银幕都促进了游客人数的增加p 境港邮局的风景邮戳也是鬼太风景邮戳也是鬼太郎当道郎当道，不少观光客都特意去盖个戳，让鬼太郎成为他们到此一游的证人。漫画被搬上银幕漫画被搬上银幕吸引眼球的妖怪爵士节活动吸引眼球的妖怪爵士节活动妖怪文化妖怪文化40本报告是严格保密的。本项目应以伯渎港改造计划为契机，结合泰伯广场，以本项目应以伯渎港改造计划为契机，结合泰伯广场，以吴文化为主线，深入挖掘吴文化的精神内涵及承载的文吴文化为主线，深入挖掘吴文化的精神内涵及承载的文化符号，以商业为载体，将古文化融入现代生活方式中化符号，以商业为载体，将古文化融入现代生活方式中123打造文化商业街必须抓住当地的特色文化，充打造文化商业街必须抓住当地的特色文化，充分利用当地的文化资源（名人、遗迹等）分利用当地的文化资源（名人、遗迹等）特色文化需要深入的挖掘，以多种多样符号语特色文化需要深入的挖掘，以多种多样符号语言来传递文化的内涵言来传递文化的内涵文化和生活是密不可分的，文化的传承不能停文化和生活是密不可分的，文化的传承不能停留于表面，更需与商业，与人类活动紧密结合，留于表面，更需与商业，与人类活动紧密结合，使文化得到最大范围的传播和发展使文化得到最大范围的传播和发展案例启示案例启示41无锡商业市场分析无锡商业市场分析l需求层面需求层面l供给层面供给层面l竞争层面竞争层面42本报告是严格保密的。800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$传统商业发展传统商业发展传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多种需求多种需求多种需求多种需求个性消费个性消费个性消费个性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDPGDP达到达到40004000美金以上时，人们单纯购物的时间美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人人均均G GD DP P城城市市化化率率25%25%25%25%45%45%45%45%70%70%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95%+人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水平在45%以下人均GDP位于2000 4500美金；城市化水平在45%以上 70%以下人均GDP位于4500 8000美金；城市化水平在70%以上 90%以下人均GDP位于8000 20000美金；城市化水平在90%以上商业处于与农业经济相匹配的原始状态商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、 集贸市场，商品为城市生 活提供基本保 障商业形态出现飞 跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等超越商业范畴的广义商业形态出现， SHOPPINGMALL、 大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现广义性商业的升华转型， 主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现商业形态商业形态城市经城市经济模型济模型无锡人均无锡人均GDP10000无锡的商业处于综合性向个性化的转型阶段，无锡的商业处于综合性向个性化的转型阶段，主题性、个性化主题性、个性化的特色商业成为发展趋势的特色商业成为发展趋势43供给层面供给层面无锡无锡43本报告是严格保密的。无锡商业格局：目前主要是单一中心格局，呈放射线环环向外辐射；随无锡商业格局：目前主要是单一中心格局，呈放射线环环向外辐射；随着无锡城市化发展进程着无锡城市化发展进程, ,单中心城市向中副中心结合的大都市化发展单中心城市向中副中心结合的大都市化发展, ,多多中心格局将逐步形成中心格局将逐步形成p无锡目前处于单城市逐步扩张为大都市的阶段，在城市主中心继续繁荣发展的同时，会逐步衍生出多个副中心，向主中心与副中心相结合的大都市演进p无锡市的商业中心,目前仍以中山路商圈为主,新商业副中心：南门商圈、河埒口、北大街以及新商圈均在成熟与完善的过程中主中心副中心单中心城市扩张单中心城市扩张大都市化形成大都市化形成都市群形成都市群形成副中心副中心副中心中山路商圈中山路商圈火车站商圈火车站商圈中山路商圈中山路商圈新区商圈新区商圈河埒口商圈河埒口商圈南门商圈南门商圈北大街商圈北大街商圈供给层面供给层面无锡无锡44本报告是严格保密的。从商圈属性看，无锡六大商圈基本定位于满足从商圈属性看，无锡六大商圈基本定位于满足城市居民的生活型商业城市居民的生活型商业为主，为主，缺乏缺乏旅游休闲体验型商业旅游休闲体验型商业，同时新区商业发展滞后，难以有效，同时新区商业发展滞后，难以有效满足区域成长需求满足区域成长需求商圈商圈名称名称店铺数店铺数面积面积（平米）（平米）权属关系权属关系（租赁百（租赁百分比）分比）租金租金( (元元/ /平平米米. .年年) )调查段闲置率调查段闲置率各行业楼层分布各行业楼层分布中山路中山路商圈商圈79310-50096%4100空置26家，闲置率3.3%一、二层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；三层以上：餐饮、歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。火车站火车站商圈商圈1620-40098%2600零一、 二层：服饰、食杂店；三层及以上：服饰超市、商厦、酒楼。河埓口河埓口商圈商圈20110-150098%296720家，10%一层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；二层：咖啡馆、网吧、茶馆。三层及以上：广告公司、浴场、茶馆等。南门商南门商圈圈86910-60098%103254家，6.2%商铺主要集中在一层；二层有一部分，主要经营酒楼、酒吧、网吧、装饰装潢等；三层以上很少，有酒店、浴场、足浴、休闲中心等。北大街北大街商圈商圈34510-50098%4073空置35家，闲置10.1%一、二层：餐饮、服饰、五金、副食品店、烟酒店、便利店等；三层以上：广告公司、装饰装潢、医院、培训机构、专业护理及浴场等休闲娱乐场所。新区商新区商圈圈5620-50039%1075零一、二层：餐饮、服饰、通讯、美容美发、药店等；三层以上：饭店、银行机构、公司机构、休闲中心等。 辐射全市的核心商圈，以综合商场和服饰专卖为最主要的业态形式辐射全市的核心商圈，以综合商场和服饰专卖为最主要的业态形式以特产、餐饮、酒店为主要业态的商业集聚区，但整体档次较低以特产、餐饮、酒店为主要业态的商业集聚区，但整体档次较低未来将主要承担城西片区的商服功能，目前整体业态业种较为杂乱未来将主要承担城西片区的商服功能，目前整体业态业种较为杂乱受城市南进推动，已形成较为浓厚的商业氛围，但整体档次有待提升受城市南进推动，已形成较为浓厚的商业氛围，但整体档次有待提升商业氛围较为浓厚，商圈内的青石路也成为全市餐饮特色街商业氛围较为浓厚，商圈内的青石路也成为全市餐饮特色街受新区高新产业驱动，由于其区位较远，主要以服务区域为主受新区高新产业驱动，由于其区位较远，主要以服务区域为主供给层面供给层面无锡无锡45本报告是严格保密的。从规划前景看，无锡都市消费型商业将走从规划前景看，无锡都市消费型商业将走中心融合，片区分化中心融合，片区分化的的路线，城市消费型商业在整个商业格局中的地位将进一步强化路线，城市消费型商业在整个商业格局中的地位将进一步强化商业等级商业等级商圈商圈区域范围区域范围形象功能形象功能市级商业市级商业中心中心中心商务区区域中心：中山路、人民路包含区域：南禅寺、东大街、崇安寺、火车站、胜利门着重调整、提高、完善，改善现有的建筑空间，实现商业街区立体化多功能，构筑浓厚的商业经营环境，使之成为无锡商业购物、餐饮、文化娱乐最繁华的商业地段和零售中心 滨湖新城副中心包含区域：科教园区商业中心、工业园区商业服务中心把握两个中心：高教园区商业中心为配合教育氛围，鼓励外资投资网上购物、书籍影像批发零售等新型业态；工业园区商业服务中心配合开发区及新城区高新产业园需要，建设为生产、生活服务的业种业态，形成辐射周边的重要商业区 片区商业片区商业中心中心蠡溪片区青祁路为轴线，以梁溪河两侧的河埒口和新体育馆为中心的商业区域 多元化引资，成为集居住、商务办公、商贸物流、研发培训等功能为一体的国际现代化组团商贸服务区 山北片区以北塘的诚隆超市为主体，沿着北大街二侧，向北与青石街、向南与胜利门商业圈交织多种引资方式，完善商业布局，提升商业水平。鼓励吸引国际知名品牌的便利店、连锁店、专卖店、餐饮店新区片区以长江北路为轴线，向两边延伸 市商业现代化和电子商务的先导区和示范区，适当控制大型超市的引进，大力引进便利店、专卖店、餐饮店等业态。 东亭片区以东亭为核心 合作、特许经营方式，完善商业设施，提升整个区域的商业档次 ，控制大型超市，以点状商业为主锡北片区以堰桥为中心 着重引进便利店、连锁店，形成集购物、住宿、餐饮、娱乐等为一体的浓厚文化氛围的商贸服务区 马山灵山旅游区马山、灵山旅游景区与度假区定位相适应，开发休闲度假旅游项目，成为集旅游、休闲、娱乐、度假于一体的新型商业中心 太湖广场片区以太湖广场为中心，以家乐福和国际贸易中心等为依托 ，逐步贯通至朝阳广场的商贸圈 以重组、佣金代理、连锁经营为主 ，控制大型超市的引进，着重发展便利店、餐饮店及相关休闲设施，突出休闲、观光、购物功能 供给层面供给层面无锡无锡46本报告是严格保密的。新区商业现状分布呈散点状，整体供应量较少，尚不足以满足区域需新区商业现状分布呈散点状，整体供应量较少，尚不足以满足区域需求，从规划看，未来商业供给将出现较大放量，整体分布也初步体现求，从规划看，未来商业供给将出现较大放量，整体分布也初步体现出一定的集聚性出一定的集聚性p从商业体量供应估计上看，现有商业供应体量23.5万，较新区约50万的人口总数，现有商业远远不能满足需求。p从未来商业规划增量看，未来新区在商贸商务区将增加以宝龙、茂业和C4地块为主的系列商业综合体，未来商业市场供应将大幅增加。现状商业街现状商业街规划商业街规划商业街长长江江北北路路旺庄路旺庄路坊前商业步行街坊前商业步行街(2万万）长江北路商业街长江北路商业街（7万）万）梅村区域商业梅村区域商业（10万）万）春潮社区商业街春潮社区商业街（1.5万）万）欧陆风情商业街欧陆风情商业街（3万）万）购物中心购物中心（10万）万）城市生活广场（城市生活广场（C4）（）（14.8万万）宝龙城市广场宝龙城市广场（20万）万）茂业长江一号茂业长江一号（16万）万）泰伯广场泰伯广场（4万）万）供给层面供给层面新区新区47本报告是严格保密的。从商业业态和风格上看，现有商业以沿街商铺为主要形态，虽然未来从商业业态和风格上看，现有商业以沿街商铺为主要形态，虽然未来新区商业档次会有较大提升，但盘点整体新区商业档次会有较大提升，但盘点整体商业，商业，同质度高，特色商业同质度高，特色商业缺乏缺乏商业集聚点商业集聚点商业体态风格商业体态风格档次档次客群客群业态功能业态功能长江北路长江北路沿街商铺、集中商业广场 中高高管白领日韩人士沿街商铺：俱乐部、会所、星级酒店、经济型酒店、餐饮、药房集中商业广场：餐饮、服饰、KTV、游戏城春潮社区商业春潮社区商业沿街社区底商中低社区居民外地打工服饰、便利店、药房、欧陆风情商业街欧陆风情商业街 商业广场现代时尚风格高档欧美人士高管餐饮、酒吧、咖啡、酒店、足浴、齿科坊前商业步行街坊前商业步行街商铺低档打工人群居民生活卖场、餐饮、服饰、药房梅村片区商业梅村片区商业 沿街商铺较低片区居民打工人群餐饮、汽配、药房、服饰、菜场茂业长江一号茂业长江一号 现代风格商业综合体高档白领高管甲级写字楼、酒店（酒店式公寓）商业广场：百货商场、商业街、金融街、休闲美食广场 宝龙城市广场宝龙城市广场现代风格商业综合体高档白领高管连锁百货、生活大卖场、星级影院、娱乐中心、游乐广场、美食天地、国际名品、酒店（酒店式公寓）C4C4地块地块 现代风格商业综合体高档高管白领居民精品酒店、家电卖场、生活卖场、服饰精品、餐饮美食p从现有的商业集聚点来看，目前新区商业均为现代风格，且多为沿街商铺为主。除新建的欧陆风情街外，整体档次一般。p未来的茂业和宝龙以及C4地块，均表现出较高的档次定位，但整体同质性较高，均为现代风格的商业综合体，其风格及业态基本一致。缺少特色的商业形态p未来区域内将集中打造两个生活大卖场，在引入卖场方面需要谨慎。供给层面供给层面新区新区48本报告是严格保密的。无锡商业市场整体供给分析总结无锡商业市场整体供给分析总结目前已形成六大商圈格局，地理区位都比较优越，处于城市及区域的核心，其中新区商业发展起步新区商业发展起步较晚，尚不能满足区域发展需求较晚，尚不能满足区域发展需求新区商业现状分布呈散点状，未形成明显集聚效应，同时整体供应量较少，尚不足以满足区域需求。从规划看，未来商业供给将出现较大放量，整体分布也初步体现出一定的集聚性从规划看，未来商业供给将出现较大放量，整体分布也初步体现出一定的集聚性商业现状商业现状目前无锡的商业基本都是满足居民的都市生活消费型商业为主都市生活消费型商业为主，体现旅游休闲特征的商业发育不足体现旅游休闲特征的商业发育不足从商业业态和风格上看，新区现有商业以沿街商铺为主要形态，整体档次一般，而未来供给集中在未来供给集中在满足生活消费的城市综合体型商业开发，特色主题文化街区缺失满足生活消费的城市综合体型商业开发，特色主题文化街区缺失商业属性商业属性从规划前景看，都市消费型商业将走中心融合、片区分化路线，而与文化结合的旅游消费商业供给都市消费型商业将走中心融合、片区分化路线，而与文化结合的旅游消费商业供给少，新区完全没有少，新区完全没有商业规划商业规划49本报告是严格保密的。无锡人群不再只满足于生产工作与生活的基本需求，休闲放松和无锡人群不再只满足于生产工作与生活的基本需求，休闲放松和精神文化的回归将成为生活品质升级的新诉求点精神文化的回归将成为生活品质升级的新诉求点中高端人口增多中高端人口增多中高层管理人员和高技术人才外籍和港台民营企业家研发、咨询等智力密集型高端人群无锡新区未来人口结构无锡市消费新趋势无锡市消费新趋势文化消费、品牌消费、体验性消费（无锡旅游局）在现代知识经济、休闲经济的大发展下，在现代知识经济、休闲经济的大发展下，现代人对现代人对文化与休闲文化与休闲等精神层面的需求不断凸现等精神层面的需求不断凸现中高端人口增加中高端人口增加消费能力增强消费能力增强休闲时间增加休闲时间增加消费诉求消费诉求休闲的休闲的感性的感性的有内涵的有内涵的服务体验服务体验文化的文化的无锡老城区中端人口相对偏多老城区人口结构休闲是一种连通生产方式和生活方式，改变生活品质的有效载体。需求层面需求层面消费趋势消费趋势50本报告是严格保密的。新区的经济实力和消费现状在全市排名存在较大差异，新区的经济实力和消费现状在全市排名存在较大差异，目前现目前现有的实际可消费供给严重不足，消费供需存在极大空缺有的实际可消费供给严重不足，消费供需存在极大空缺下降趋势下降趋势p从无锡七个区的生产总值和消费品零售总额对比分析看，新区的新区的区域经济在各区中遥遥领先，但区域经济在各区中遥遥领先，但消费品零售总额却处于相对较低消费品零售总额却处于相对较低水平水平。区域经济和区域消费差异过大。p无锡市居民近年来的消费能力逐渐上升，消费结构也表现出升级换代的趋势。p结合城市居民消费实力，以及新区经济消费之间的差异，反应出新区消费供需存在较大空缺，实际可消费供给严重不足。需求层面需求层面消费潜力消费潜力51本报告是严格保密的。项目项目第一国际第一国际铂金公寓长铂金公寓长江绿岛三期江绿岛三期纯翠香山纯翠香山吉祥国际花吉祥国际花园（二期）园（二期）瑞城国际瑞城国际水映盛唐水映盛唐星洲映象星洲映象规划户数规划户数2700692688733270010201298规划人口规划人口9000230023002500850045004000项目项目长江金岸长江金岸（长江大厦）（长江大厦）春潮园三区春潮园三区（安置房）（安置房）太湖花园太湖花园（安置房）（安置房）万裕苑（安万裕苑（安置房）一期置房）一期新港公寓新港公寓无锡长江国无锡长江国际公寓际公寓合计合计规划户数规划户数7883500595030001300100023281规划人口规划人口25001200020000100004100300084700p按目前市场在售项目推测，周边将在未来3-5年内导入约8万人。未来片区消费市场容量较高p整体来看，目前区域内房地产项目的档次定位均较高，也决定了未来，由项目导入的这部分客群购买力属于较高水平。从区域住宅市场的供应量盘点看，未来区域将有从区域住宅市场的供应量盘点看，未来区域将有8.478.47万的人口导入量，万的人口导入量，并且由住宅档次决定的导入人群将并且由住宅档次决定的导入人群将具备较高的消费能力和消费品味具备较高的消费能力和消费品味需求层面需求层面消费潜力消费潜力52本报告是严格保密的。项目组进行了消费者调查，被调人群以无锡新区和老城区居住人口项目组进行了消费者调查，被调人群以无锡新区和老城区居住人口为主，人群结构青年，受教育程度高，收入水平良好，有一定的消为主，人群结构青年，受教育程度高，收入水平良好，有一定的消费能力费能力p样本总数40，均为有效问卷；p人口年龄区间集中于25-50之间，70%居住于高新区；p所调人群主要分布在私企、外企、政府部门，行业涉及政府公务员、金融、贸易、房地产、医药等多个行业。个人收入特征：p2000-6000之间，占样本容量的72p6000元以上，占总容量的22教育程度特征：p本科及以上，占样本容量63p专科以上为84需求层面需求层面消费结构消费结构53本报告是严格保密的。消费需求消费需求消费者对购物、休闲娱乐、人际交往等中高端需求旺盛；消费能力消费能力消费者休闲娱乐出行频繁，单次消费金额高，显示出旺盛的需求和较强的消费能力：目的偏向放松心情与朋友聚会；消费偏好消费偏好休闲娱乐场所的环境、交通与特色性成为消费者的重要关注点，新区现有的休闲娱乐场所无法满足消费者在这三方面的需求家庭支出分配家庭支出分配消费者选择娱乐休闲场所的关注因素消费者选择娱乐休闲场所的关注因素区域消费者休闲娱乐需求旺盛，消费能力强，消费偏好环境好、区域消费者休闲娱乐需求旺盛，消费能力强，消费偏好环境好、交通方便且有特色的地方交通方便且有特色的地方需求层面需求层面消费偏好消费偏好54本报告是严格保密的。区域消费者对新区发展前景看好，却缺乏配套严重不足，缺乏休区域消费者对新区发展前景看好，却缺乏配套严重不足，缺乏休闲娱乐的地方、缺乏商业、缺乏文化及精神归属感闲娱乐的地方、缺乏商业、缺乏文化及精神归属感被选择答案中，其中58%的受访者认为区域发展前景好区域发展前景好，同时63%认为新区休闲配套缺乏休闲配套缺乏，47%认为新区商业配套缺乏商业配套缺乏发展前景好休闲配套缺乏商业配套缺乏餐饮配套缺乏缺乏精神归属感产业区环境差交通不便选择人数2325181212660百分比586347323216161.9注：受访人数40人，为中高端人群，涉及银行、政府公务员、外资、私企等人士我一般休闲娱乐都会去市里面，新区在这方面是比较少的。王先生 某私营企业老板需求层面需求层面消费偏好消费偏好55本报告是严格保密的。被访者对伯渎港的印象缺失和较差的现象明显，伯渎港自身的历史文被访者对伯渎港的印象缺失和较差的现象明显，伯渎港自身的历史文化严重流失；业态偏好上，消费者比较偏好化严重流失；业态偏好上，消费者比较偏好特色商业街或者是餐饮和特色商业街或者是餐饮和服饰等基本生活所需业态服饰等基本生活所需业态伯渎港印象伯渎港印象多数被访者对伯渎港的印象较差或者没有。38%的被访者没有听说过，剩余40%的被访者表示那里“很差，破烂不堪”业态偏好业态偏好在业态偏好调查中，特色商业街占35%，餐饮美食25%，服饰专卖30%，而对超市的偏好几乎没有。“伯渎港？没听说过。在哪里啊？”“就是那条臭水河嘛！整治很难的！”“总归多点饭店和服装店咯！”“没听说过那里要搞广场啊。”“只听说对面有个城市生活广场，就在第一国际后面。”访谈语录节选访谈语录节选需求层面需求层面消费偏好消费偏好56本报告是严格保密的。商业市场需求分析总结商业市场需求分析总结无锡人群不再只满足于生产工作与生活的基本需求，休闲放松和精神文化的休闲放松和精神文化的回归将成为生活品质升级的新诉求点回归将成为生活品质升级的新诉求点消费趋势消费趋势新区经济实力强大而消费现状严重滞后，随着产业基础的强化以及城市的扩张，消费消费的需求将进一步释放，带来极大的商业成长空间的需求将进一步释放，带来极大的商业成长空间消费潜力消费潜力无锡的客户对于跨区域商业消费接受度不是很高，但通过旅游度假设施的区域商业消费接受度不是很高，但通过旅游度假设施的营造能够打破客户对跨区域消费的抗性营造能够打破客户对跨区域消费的抗性客户对区域目前的认知现状较低，必须通过硬件设施的改造，区域文化价必须通过硬件设施的改造，区域文化价值的营销以及特色旅游休闲设施的营造扭转客户认知并吸引客户跨区域消费值的营销以及特色旅游休闲设施的营造扭转客户认知并吸引客户跨区域消费消费偏好消费偏好需求层面需求层面57本报告是严格保密的。规划确定了九条特色商业街区，和文化结合的旅游休闲商业有规划确定了九条特色商业街区，和文化结合的旅游休闲商业有二条，二条，新区特色商业街区空白新区特色商业街区空白商业等级商业等级商业街商业街形象功能形象功能九条特色商业九条特色商业街区街区中山路综合商业街 以综合商场、品牌服饰专卖为主要业态，健康路服饰街 服饰、餐饮大成巷，东大街、道长巷 精品服装、咖啡馆、茶座、酒吧南禅寺古玩文化特色街区 古玩、花鸟虫鱼、图书、餐饮、服装人民西路通讯电子街 通讯、电子、餐饮青石路旅游餐饮街 以中餐类酒店，特色火锅店，西餐咖啡酒吧类，小吃点心店，特色休闲食品，休闲娱乐设施为主要业态。目前这里已形成了丰富、突出的旅游、餐饮、休闲特色。 未来将进一步提升该美食街档次湖滨路旅游品特色街 沿五里湖，山水城的湖滨路旅游品特色街，主要有些工艺品、纪念品、土特产等旅游用品商场，配以旅游书店、水乡茶座、西餐店、咖啡馆等。 崇安寺商业街 围绕惠山泥人、荣氏故里、文渊坊做文章，建设一批旅游、购物网点。 古运河风情街 沿南长街营建小体量分布的前店后河仿古商业街，发展水岸经济。 竞争层面竞争层面58本报告是严格保密的。崇安寺商业街崇安寺商业街依托崇安寺，借助其市中心优越位置，经营依托崇安寺，借助其市中心优越位置，经营状况突出，且其规划和建筑融入古文化的景点和风格，故在中心状况突出，且其规划和建筑融入古文化的景点和风格，故在中心CBD现代氛围的商业区中独树一帜现代氛围的商业区中独树一帜,客户以外地旅游者为主客户以外地旅游者为主水水弄弄堂堂砚韵流芳砚韵流芳寄畅山水无无锡锡老老街街茶圣品茗茶圣品茗商铺商铺商商铺铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商商铺铺商商铺铺商商铺铺肯德基麦当劳皇亭小吃泰国风味小吃品牌服饰女士内衣儿童服饰西餐吧功德林伊斯兰传统老店灵山食品王兴记箱包p崇安寺生活步行街（城中购物公园）以以400400平方米平方米的下沉广场为中心的下沉广场为中心, ,形成四横三纵格局,挑高5米的地下街区显得空间宽敞,辅之以水街水景 ，相得益彰。p整个街区处处彰显和浸润着传统文化的底蕴、砚韵传统文化的底蕴、砚韵流芳流芳文化墙、“无锡水弄堂 ”、无锡老街。p街区基本商业以服务城市居民生活购物需求为基本原则，业态上以服饰和餐业态上以服饰和餐饮为主，辅之以部分文化饮为主，辅之以部分文化工艺产品。工艺产品。p租金：20.5元/平方米/天1 1竞争层面竞争层面59本报告是严格保密的。南禅寺商业街南禅寺商业街地处中心城区南端，区位优势也较突出，受地处中心城区南端，区位优势也较突出，受南禅寺旅游景点的带动，该商业区人气十足，但整体档次较低，商南禅寺旅游景点的带动，该商业区人气十足，但整体档次较低，商业氛围杂乱，客户以新区及部分市区人士为主业氛围杂乱，客户以新区及部分市区人士为主南禅寺南禅寺美食街美食街花花鸟鸟市市场场宠物市场宠物市场老老古古玩玩街街南禅寺书城南禅寺书城小吃美食广场小吃美食广场古玩文化街区古玩文化街区（在建）（在建）p南禅寺文化商业街03年对南禅寺老街进行改造后建成的无锡较早的一条步行街，05年1月正式落成。p改造后的南禅寺步行街保留了历史悠久的妙光塔和一些有着古城气息的老建筑，添加了时尚、流行、新潮氛围的各式商店。改步行街后人气急剧上升，商业兴旺。p商业街由花鸟市场、宠物市场、古玩街和美食广场等功能区组成p整体档次较低，有待区域整治和改造p租金：8.2元/平方米/天2 2竞争层面竞争层面60本报告是严格保密的。市场机会点市场机会点融合传统老城与现代新区的特征，承融合传统老城与现代新区的特征，承载新区文化、休闲、旅游等功能的载新区文化、休闲、旅游等功能的特色核心商业中心特色核心商业中心市场市场机遇机遇供给机遇供给机遇p从商业属性看，无锡目前商业供给多集中在都市消费型商业，特色都市消费型商业，特色商业街区存在较大的缺失，新区则完全空白商业街区存在较大的缺失，新区则完全空白p从空间分布看，新区商业发展滞后零散，不能够满足未来需求竞争机遇竞争机遇p无锡目前文化商业街区只有两个，竞争程度较弱p本项目发展特色文化街区具备更强以及更多元的人文、景观资源支更强以及更多元的人文、景观资源支撑，可发展的空间更强撑，可发展的空间更强需求机遇需求机遇p新区产业基础的强化以及高素质人口的导入将引发大量的商业需求p未来的消费需求将着重体现在休闲、娱乐类，特色商业街区存在较休闲、娱乐类，特色商业街区存在较大空间大空间61本报告是严格保密的。以运河的自然资源为基础，以伯渎港改造计划为依托，增加区域人以运河的自然资源为基础，以伯渎港改造计划为依托，增加区域人文精神内涵为核心驱动力，打造无锡首个以吴文化为核心的，功能文精神内涵为核心驱动力，打造无锡首个以吴文化为核心的，功能复合的开放式的差异化特色商业街复合的开放式的差异化特色商业街为提升无锡新区的区域价值为提升无锡新区的区域价值从而提升无锡城市价值的工程从而提升无锡城市价值的工程本项目发展战略：本项目发展战略：区域使命区域使命市场机会市场机会吴文化主题吴文化主题案例借鉴案例借鉴62本报告是严格保密的。我们的愿景：我们的愿景：p开放联系区域公共空间，促进区域活力p整合整合无锡旅游资源和散落文化p文化以吴文化为主题p休闲市民文化娱乐休闲基地p旅游位于运河，承担旅游功能p示范吴文化为主的特色文化商业街印象印象吴源吴源 泰伯文化休闲街区泰伯文化休闲街区以吴文化相关的故事为主线，通过泰伯广场和泰伯雕塑等还原吴地风情，来演绎吴文化充满充满吴文化吴文化气息的气息的几千年吴文化的历史缩影与几千年吴文化的历史缩影与现代化传承现代化传承63本报告是严格保密的。这里是吴文化精髓的体现这里是吴文化精髓的体现是传统与现代的融合是传统与现代的融合开拓开拓 厚德厚德体现体现与与64本报告是严格保密的。65在这里，你可以体会时光交替 案例借鉴：上海新天地亦旧亦新亦中亦西65本报告是严格保密的。66案例借鉴：上海新天地亦亦雅雅致致亦亦激激情情在这里，你可以体会空间交错亦亦传传统统亦亦时时尚尚66本报告是严格保密的。案名推荐案名推荐1.1.吴源老街吴源老街体现吴文化地区的特色文化传承2.2.泰伯国际文化街区泰伯国际文化街区直呼其名3.3.泰伯艺泊泰伯艺博泰伯艺博街泰伯艺博园泰伯艺泊泰伯艺博泰伯艺博街泰伯艺博园 意为艺术博览地，艺术聚集的港湾4.4.泰伯里街泰伯里街体现吴源文化地区的特色文化传承5.5.泰伯泰伯江南宴江南宴江南文化的宴席67本报告是严格保密的。？我们需要进行项目的开发方案研究：功能构成和规划布局等。我们需要进行项目的开发方案研究：功能构成和规划布局等。p民间美术民间美术p民间技艺民间技艺p文学戏剧文学戏剧p民俗活动民俗活动核心问题核心问题3 3：“吴文化的落地吴文化的落地”-我们选择的这些文化元素如何排列？我们选择的这些文化元素如何排列？68项目开发方案建议项目开发方案建议根据根据服务的客户范围与需求不同服务的客户范围与需求不同、文化的传承与消费方式不同文化的传承与消费方式不同，在相，在相同的战略与愿景下，本项目有两个同的战略与愿景下，本项目有两个方向的开发方案：方向的开发方案：方案一：方案一：目标客户不同层次、多元复合；目标客户不同层次、多元复合；以文化为核心，打造全方位的体验；以文化为核心，打造全方位的体验；方案二：方案二：主要针对小众的中高端客户，打主要针对小众的中高端客户，打造小规模的、主题突出的精品文化休闲场所造小规模的、主题突出的精品文化休闲场所69开发方案一：开发方案一：高端文化休闲与社交场所高端文化休闲与社交场所出发点：针对新区的大量外企、出发点：针对新区的大量外企、500500强企业和高端商务人士，强企业和高端商务人士，打造无锡顶级的高端商务社交、文化体验和特色休闲的场所。打造无锡顶级的高端商务社交、文化体验和特色休闲的场所。充分体现罕有的大型文化生态广场和深厚吴源文化的特色，充分体现罕有的大型文化生态广场和深厚吴源文化的特色，低密度、小规模、特色化；低密度、小规模、特色化；功能定位：功能定位：无锡顶级商务社交场所、高端文化休闲之地无锡顶级商务社交场所、高端文化休闲之地70本报告是严格保密的。南新仓特色街区简介：南新仓特色街区简介：占地：占地：2.58万平方米 总建筑面积：总建筑面积：11万平方米 老建筑遗留：老建筑遗留：4000余平方米 步行街总长：步行街总长：近千米 功能构成：功能构成：餐饮、购物、办公、休闲娱乐 南新仓如今是北京高端消费者的理南新仓如今是北京高端消费者的理想去处，是尽享高品味的场所。想去处，是尽享高品味的场所。2222家家国内外名牌企业和商家在此聚集，全国内外名牌企业和商家在此聚集，全方位的品质在方位的品质在600600年古建筑的烘托下，年古建筑的烘托下，弘扬着精致高雅的品味，展示着令人弘扬着精致高雅的品味，展示着令人难忘的美难忘的美艺艺术术交交流流区区展示、表演场所展示、表演场所休闲娱乐：餐饮、休闲娱乐：餐饮、会所、俱乐部会所、俱乐部动区动区过度区过度区静区静区方案一方案一典型案例典型案例11文化与商业融合：北京南新仓文化与商业融合：北京南新仓71本报告是严格保密的。南新仓以成为京城名流汇集之地，堪比香港兰桂坊、南新仓以成为京城名流汇集之地，堪比香港兰桂坊、上海新天地，成为现代新思想引领之地上海新天地，成为现代新思想引领之地南新仓名流会所定位于京城顶级商务社交场所，以媲美香港兰桂坊与上海新天地。 兰桂坊新天地文艺界、商界等名士汇集于此，成为思想碰撞的理想之地，成为新兴贵族的日常活动场所。 会所会所俱乐部俱乐部72本报告是严格保密的。新北京画廊租下了三个仓做艺术活动，因为是文物保新北京画廊租下了三个仓做艺术活动，因为是文物保护单位，所以是中国最贵的画廊，举办各类绘画艺术护单位，所以是中国最贵的画廊，举办各类绘画艺术交流活动交流活动画廊内部画廊外部画廊画廊600年历史的古仓廒里你会经常看到这里举办的年历史的古仓廒里你会经常看到这里举办的各种画展，百姓可以免费参观。中外艺术画廊各种画展，百姓可以免费参观。中外艺术画廊举办过法国画展、汇集中外优秀画家，展示着举办过法国画展、汇集中外优秀画家，展示着当代中外绘画的最高水准。当代中外绘画的最高水准。 73本报告是严格保密的。皇家粮仓在皇家粮仓在600600年的古建筑中，开展高级商务派对、品年的古建筑中，开展高级商务派对、品牌展示发布、主题艺术展览、现场表演等活动，是不折牌展示发布、主题艺术展览、现场表演等活动，是不折不扣的高档社交展示场所不扣的高档社交展示场所原滋原味的老建筑。古粮仓和昆曲艺术结合在一起的“文化空间”，经过1年多的发展已有150多场昆曲在此演出。 高档展示高档展示场所场所74本报告是严格保密的。南新仓把传统文化昆曲发扬光大，重新激发了群众对南新仓把传统文化昆曲发扬光大，重新激发了群众对传统艺术的欣赏，与此同时也成功的借助昆曲，打造传统艺术的欣赏，与此同时也成功的借助昆曲，打造了南新仓文化品牌了南新仓文化品牌昆曲昆曲文化传承：文化传承：物质文化遗产南新仓与非物质文化遗产昆物质文化遗产南新仓与非物质文化遗产昆曲的结合，已经成为京城文化创意产业发展的一个重曲的结合，已经成为京城文化创意产业发展的一个重要事件要事件。市场反应：市场反应：昆曲昆曲牡丹亭牡丹亭160场，虽票价高昂，但场，虽票价高昂，但观众反响热烈，场场爆满。观众反响热烈，场场爆满。文化产业：文化产业：通过昆曲提升了区域价值，使区域成为通过昆曲提升了区域价值，使区域成为“文化空间文化空间”，因此激发了区域文化产业的发展。，因此激发了区域文化产业的发展。容纳容纳50人的昆曲剧场人的昆曲剧场演出公告演出公告昆曲唱片专卖昆曲唱片专卖75本报告是严格保密的。南新仓的餐饮由三个部分构成，特色餐饮、高端地方南新仓的餐饮由三个部分构成，特色餐饮、高端地方菜餐厅及西餐厅，在历史氛围中给消费者不同的味觉菜餐厅及西餐厅，在历史氛围中给消费者不同的味觉体验体验特色餐厅特色餐厅：台湾餐厅。地方菜地方菜：云南菜馆、烤鸭店。西餐厅西餐厅：精选世界各地原料，精研营养与味道。 餐饮餐饮76本报告是严格保密的。南新仓有高端的私人会所，特色的国际会所与面向大南新仓有高端的私人会所，特色的国际会所与面向大众开放的会所、俱乐部，在此地带满足了中、高端人众开放的会所、俱乐部，在此地带满足了中、高端人士的休闲、社交需求士的休闲、社交需求会所会所俱乐部俱乐部国际俱乐部国际俱乐部：柏林冠军俱乐部在北京奥运前落户南新仓。企业会所企业会所：香港香江集团客户的私人会所。 面向大众：面向大众：尚云轩有“梅”、“兰”、“竹”、“菊”命名的四个包间和雅座若干。环境清雅幽静，以经营茶艺、展卖名家字画为主。 77本报告是严格保密的。南新仓重视立体绿化，在局部打造景观性绿化，并结南新仓重视立体绿化，在局部打造景观性绿化，并结合沿步道绿化与草坪等大面积绿化，构筑了良好的生合沿步道绿化与草坪等大面积绿化，构筑了良好的生态环境态环境绿化绿化沿步道绿化沿步道绿化景观绿化景观绿化大面积绿化大面积绿化草坪草坪立体绿化立体绿化78本报告是严格保密的。规模规模业态业态特点特点明明华华轮轮共9层，建筑面积达16239平方米。中西餐厅、英式酒吧、竹林酒吧、海鲜酒家、日本料理、舞厅酒吧、的士高舞厅、电影院、游泳池等。还展示西南洞穴文化、塞北奶茶、京城庙会、江南风情等。 休闲娱乐场所休闲娱乐场所以西餐、酒吧、咖啡文化为主要商业形态，由多个来自美国、加拿大、意大利等地区的连锁餐饮等组团组 成，如星巴克咖啡、麦当劳、肯德基、赛百味、百怡咖啡，麦考利酒吧、本色吧等。 海海上上世世界界广广场场建筑总面积达5854平方米。咖啡屋、酒吧、特色中西（各国特色饮食） 餐饮及休闲购物为主题西方文化展示西方文化展示采用了欧洲合围式的设计，由4栋建筑物与中庭广场合为而成，通过教堂式的拱门游廊进入中庭广场，庭内的旱地喷泉及表演舞台与商家们五颜六色的露天洋伞共同构筑了广场新景象。 以世界各地代表性的音乐、舞蹈、美食、人文风俗和工艺品为经营载体，营造国际风情，传播国际文化，打造国际名牌，强调人与“山海”自然环境的和谐共处。深圳蛇口海上世界深圳蛇口海上世界由由“明华轮明华轮”与与“海上世界广场海上世界广场”两部分组成，多元化经营，商业、两部分组成，多元化经营，商业、文化、娱乐、休闲并重，已成为蛇口乃至深圳的城市客厅文化、娱乐、休闲并重，已成为蛇口乃至深圳的城市客厅方案一方案一典型案例典型案例22广场与商业融合：蛇口海上世界广场与商业融合：蛇口海上世界79本报告是严格保密的。从规划布局看，以从规划布局看，以3 3个休闲广场和个休闲广场和2 2个商务广场为支撑形成个商务广场为支撑形成旅游旅游休闲休闲以及以及商务办公商务办公两个功能带，各物业围绕广场布置，依赖步两个功能带，各物业围绕广场布置，依赖步行系统紧密联系行系统紧密联系12345船前广场船前广场各类休闲商业设施中心广场中心广场滨海商业中心、鸿隆公寓太子广场太子广场休闲商业设施新时代广场新时代广场商务楼宇海景广场海景广场商务楼宇休闲商业带休闲商业带商务办公带商务办公带80本报告是严格保密的。商业结构布局商业结构布局采用了采用了分散的街铺分散的街铺+ +集中的商业中心集中的商业中心+V+V型的型的商业内街方式，商业内街方式，构成梯次商业结构构成梯次商业结构滨滨海海商商业业中中心心123船前广场中心广场太子广场p船前广场船前广场船前广场靠近景点核心光华轮，人流较大，商业形态主体是两个两个V V型的商业内型的商业内街，最大化吸纳商业人流街，最大化吸纳商业人流p中心广场中心广场靠近主干道靠近主干道，是光华轮的主入口，布置集中性的商业中心提升项目的形象档提升项目的形象档次以及昭示性，吸聚人流次以及昭示性，吸聚人流p太子广场太子广场处于外围边缘地带外围边缘地带，靠近商务靠近商务中心中心，布置散铺式商业，满足商务人口的商业消费需求休闲商业带休闲商业带81本报告是严格保密的。商业形态商业形态主要以特色餐饮店为主，辅以休闲吧厅和休闲购主要以特色餐饮店为主，辅以休闲吧厅和休闲购物，少量的俱乐部以及酒店设施为补充的搭配格局物，少量的俱乐部以及酒店设施为补充的搭配格局休闲商业带休闲商业带p餐饮设施餐饮设施各国主题餐厅如泰国、法国、日本及巴西等国名品餐饮店小江南、绿草地、黄山酒楼等品牌连锁店麦当劳、必胜客等p休闲吧厅休闲吧厅KTV、酒吧、星巴克、等p酒店设施酒店设施西南酒店p俱乐部俱乐部冰馆、汉阳馆、金海湾俱乐部休闲商业带休闲商业带82本报告是严格保密的。业态打造业态打造餐饮吧厅餐饮吧厅通过嫁接典型的异国文化元素，打造原通过嫁接典型的异国文化元素，打造原汁原味的异国饮食文化，增强对客户的吸引力汁原味的异国饮食文化，增强对客户的吸引力异国文化元素嫁接的体现异国文化元素嫁接的体现p建筑装饰符号的嫁接建筑装饰符号的嫁接典型的日式精巧建筑、法式的皇家装饰、南美巴西的奔放以及泰式建筑的沉稳体现在这里p异国饮食的嫁接异国饮食的嫁接巴西的烧烤、日式的料理、印度的小厨、马来西亚的咖啡等等p异国文化的价值异国文化的价值巴西的牛仔文化、日式的料理文化、泰国的佛教文化和饮食相结合，是饮食更是体验一种绚烂多姿的异国文化休闲商业带休闲商业带83本报告是严格保密的。业态打造业态打造休闲购物休闲购物注重业态的多样互补性，具备功能实用性、注重业态的多样互补性，具备功能实用性、价值经济性、消费体验性以及地域性等四个关键特征价值经济性、消费体验性以及地域性等四个关键特征丽柏购物廊精品工艺车LACE服饰SQ家居饰品画廊休闲美甲锦服饰p服饰服饰服饰的选择以经济型的品牌服饰为主，保证对客户一定的价值筛选度p工艺品工艺品体现当地特色的工艺品店，体现当地的工艺特色以及增强商业形态地域性p家居饰品家居饰品体现生活气息，体现家居舒适p画廊画廊画廊作为多样化商业形态的补充，是体验型消费休闲商业带休闲商业带84本报告是严格保密的。规划亮点规划亮点将下沉式广场设计和商业设施结合起来，人为制将下沉式广场设计和商业设施结合起来，人为制造地形的高差增强空间的变换性，增强商业消费的体验效果造地形的高差增强空间的变换性，增强商业消费的体验效果下沉式广场和商业设施的结合下沉式广场和商业设施的结合下沉式广场和景观设施的结合下沉式广场和景观设施的结合下沉式广场和景观设施以及商业设施的结合下沉式广场和景观设施以及商业设施的结合休闲商业带休闲商业带85本报告是严格保密的。以以乐府乐府和和文化会馆文化会馆为核心设施，以为核心设施，以无锡古音乐无锡古音乐及及地方文化地方文化为核心内容，针对高端人士打造为核心内容，针对高端人士打造高端、精品的高端、精品的创新文化体创新文化体验与消费验与消费无锡传统特色文化的无锡传统特色文化的精品化精品化、消费化消费化、国际化国际化的创新打造：的创新打造：文化文化Plan1n 高端人群高端人群是当前真正文化消是当前真正文化消费的最主流人群：费的最主流人群：有钱、有品味、有时间的中高端人群，在实现生存发展后，开始渴望生活中的文化渗透与消费；外来人群开始寻找本土的与特色的文化体验与消费。n 新区及无锡存在大量的新区及无锡存在大量的外籍外籍人士、中高层管理者人士、中高层管理者等，是等，是高高端、精品文化消费端、精品文化消费的庞大消费的庞大消费群体。群体。1-1-无锡古艺术的厅堂式表演：无锡古艺术的厅堂式表演：设施：设施：【乐府乐府】私密的、包房式的；私密的、包房式的；创作曲目的发布、表演创作曲目的发布、表演其他文化艺术演出其他文化艺术演出2-2-文化艺术的展览交流：文化艺术的展览交流：设施：设施：【文化会馆文化会馆】文化大家的作品收藏、展览；文化大家的作品收藏、展览；中外文化艺术交流；中外文化艺术交流；民间保护艺人的创作表演交流民间保护艺人的创作表演交流86本报告是严格保密的。区别于传统大众剧场，打造小众、私密、精品的厅堂式表区别于传统大众剧场，打造小众、私密、精品的厅堂式表演，以中国式的高雅和数百年前达官显贵式的享受吸引中演，以中国式的高雅和数百年前达官显贵式的享受吸引中高端客户高端客户1 1【乐府乐府】n 把“私密”与“富贵”结合，厅堂版的古曲演出，厅堂版厅堂版每场只能容纳约50名观众；设立5-105-10包房包房；n 演员在观众咫尺距离外表演，乐队在观众席两侧，全场不使用扬声器，都是真功夫的原声演唱。 无锡传统院落式的乐府无锡传统院落式的乐府厅堂式的演出、包房式的体验厅堂式的演出、包房式的体验吴歌吴歌子夜吴歌子夜吴歌锡剧锡剧桃花村桃花村二泉映月二泉映月以正宗的古艺术表演、数以正宗的古艺术表演、数百年前达官显贵式的厅堂百年前达官显贵式的厅堂和包房式享受，吸引游客、和包房式享受，吸引游客、慕名而来的戏曲迷与业内慕名而来的戏曲迷与业内人士、无锡的外籍人士与人士、无锡的外籍人士与高端客户等。高端客户等。中国式的江南元素、舒适的沙发、老式的留声机、收藏的各类古董、最新发布的唱片等，给人时空交错的感觉87本报告是严格保密的。除无锡传统古戏曲定期专场演出外，乐府还承办各类现代高端小除无锡传统古戏曲定期专场演出外，乐府还承办各类现代高端小型艺术表演会、唱片发布会等，打造型艺术表演会、唱片发布会等，打造“无锡古音乐的传承之地无锡古音乐的传承之地”与与“无锡现代高端小型艺术体验府邸无锡现代高端小型艺术体验府邸”1 1【乐府乐府】锡剧锡剧n 无锡无锡江南丝竹江南丝竹传承人的传承人的专场演出专场演出吴歌吴歌1-无锡地方曲艺与无锡地方曲艺与古音乐的传承之地古音乐的传承之地n著名艺术家的小众唱片发布会著名艺术家的小众唱片发布会n文化艺术大家的会谈客厅文化艺术大家的会谈客厅n小型艺术表演会小型艺术表演会n音乐试听间音乐试听间nn无锡古音乐、戏曲的传无锡古音乐、戏曲的传承表演：承表演：最正宗的古典曲目；最正宗的古典曲目；与时代结合的创新曲目创与时代结合的创新曲目创作表演作表演n无锡非物质文化遗产传无锡非物质文化遗产传承人的专场演出承人的专场演出：二泉映月专场演出二泉映月专场演出江南丝竹传承人的专场演江南丝竹传承人的专场演出出2-无锡现代高端小型无锡现代高端小型艺术体验府邸艺术体验府邸传统曲艺活动与各类现代高传统曲艺活动与各类现代高端小型艺术活动结合端小型艺术活动结合88本报告是严格保密的。文化会馆常年举办各类丰富的文化交流、展示等活动，文化会馆常年举办各类丰富的文化交流、展示等活动，吸引各类文化专业人士及体验群体，树立高端影响力吸引各类文化专业人士及体验群体，树立高端影响力和文化活力和文化活力2 2【文化会馆文化会馆】 央视央视“寻宝寻宝无锡无锡”等节目等节目举办拍摄地；举办拍摄地； 非物质文化遗产保护会议；非物质文化遗产保护会议； 中外绘画创作交流等中外绘画创作交流等 1-文化艺术大师的作品文化艺术大师的作品收藏、展览之地收藏、展览之地2-中外文化艺术交流活动中外文化艺术交流活动3-无锡民间保护艺人无锡民间保护艺人的创作表演交流的创作表演交流画廊、展厅画廊、展厅汇集众多国家级大师、无锡本地文化艺术大家的作品、藏品画廊画廊无锡无锡锡绣、蓝布印花、无锡竹刻、无锡纸马等民间技艺传承人的创作89本报告是严格保密的。高端社交高端社交Plan2n承办新区及无锡各大承办新区及无锡各大企业企业商务派对、客户接商务派对、客户接待、商务交流、企业年待、商务交流、企业年会会等；等；n新区及无锡外籍人士、新区及无锡外籍人士、企业中高层管理者、其企业中高层管理者、其他中高端消费者的他中高端消费者的圈层圈层交友聚会交友聚会等等依托项目浓厚的文化氛围，打造依托项目浓厚的文化氛围，打造各类主题俱乐部各类主题俱乐部，成，成为新区及无锡庞大商务群体举办派对、年会、圈层交为新区及无锡庞大商务群体举办派对、年会、圈层交友等高档聚会场所友等高档聚会场所打造打造3-53-5个各类主题俱乐部，包括面向企业的、顶级个各类主题俱乐部，包括面向企业的、顶级私人会员的、面向中端消费群体的私人会员的、面向中端消费群体的舞蹈俱乐部舞蹈俱乐部商务俱乐部商务俱乐部私人企业会所私人企业会所雪茄俱乐部雪茄俱乐部文化休闲俱乐部文化休闲俱乐部北京南新仓的俱乐部承接法国电力、壳牌、美国田径运动员聚会等活动；位于北京的美洲俱乐部，发展于香港，主要会员为世界500强企业驻大陆的代表。每个月举行许多活动，比如会员聚会、女士之夜等。90本报告是严格保密的。依托项目浓厚的文化氛围，打造依托项目浓厚的文化氛围，打造各类主题俱乐部各类主题俱乐部，成，成为新区及无锡庞大商务群体举办派对、年会、圈层交为新区及无锡庞大商务群体举办派对、年会、圈层交友等高档聚会场所友等高档聚会场所【文化休闲文化休闲俱乐部俱乐部】俱乐部整体采用俱乐部整体采用私密的特私密的特色包房模式色包房模式，享受富贵、，享受富贵、文化与时尚融合的创新体验文化与时尚融合的创新体验私房菜私房菜+ +文化书场文化书场+ +商务会晤：商务会晤：仅提供几席的私房菜，因稀缺而尊贵；一边享受美食，仅提供几席的私房菜，因稀缺而尊贵；一边享受美食，一边在包房内有专属几个人的古曲表演，重现古时一边在包房内有专属几个人的古曲表演，重现古时达官显贵的享受。也是商业接待与会晤独特场所。达官显贵的享受。也是商业接待与会晤独特场所。文化与高级俱乐部结合的创新模式：文化与高级俱乐部结合的创新模式： 文化书场文化书场 + 藏品展示藏品展示 + 会晤客厅会晤客厅 + 商务休闲商务休闲 +私房菜私房菜 + SPA包房等包房等时尚时尚SPASPA与古音乐表演：与古音乐表演：现代都市人在私密的包房里享受舒缓身心、健康养生的现代都市人在私密的包房里享受舒缓身心、健康养生的时尚时尚SPASPA美容时，不论是舒缓按摩、美容还是温泉美容时，不论是舒缓按摩、美容还是温泉水疗，还可以一边聆听无锡及中国的古音乐，时尚水疗，还可以一边聆听无锡及中国的古音乐，时尚与传统结合的同时，进一步放松身心。与传统结合的同时，进一步放松身心。91本报告是严格保密的。文化休闲文化休闲Plan31- 1- 泰伯文化生态广场吸引的泰伯文化生态广场吸引的旅游人群与城市休闲人群旅游人群与城市休闲人群： 参考国内外休闲广场的商业业态组合，如蛇口海上世界广场商业，主要业态为餐饮、酒吧、咖啡厅、茶馆、健身美容等；2- 2- 本项目高端文化交流体验本项目高端文化交流体验与消费带来的人群与消费带来的人群： 文化的体验与休闲商业紧密融合，参考国内外文化商业街区的休闲商业业态，主要有特色主题餐饮、特色酒吧与茶馆等。目标客户目标客户特色茶馆特色茶馆特色茶馆特色茶馆特色风情茶艺馆；国内中端品牌茶馆：老舍茶馆、仙踪林茶馆、逐鹿茶馆等特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮老字号餐饮；季节咖啡、洞房咖啡、闲着也是闲着、老工厂、星巴克、欧美风味餐饮、特色酒吧休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐养生养生养生养生SPA、健身及水疗俱乐部、美容等本项目休闲商业主要是以本项目休闲商业主要是以“特色茶艺馆特色茶艺馆”为标杆，以为标杆，以各各品牌中端茶馆、特色餐饮和休闲养生娱乐品牌中端茶馆、特色餐饮和休闲养生娱乐为主体，服务为主体，服务外地旅游和城市休闲人群外地旅游和城市休闲人群92本报告是严格保密的。1 1【茶艺馆茶艺馆】中国茶道、茶艺表演中国茶道、茶艺表演茶食、茶疗茶食、茶疗养生茶宴养生茶宴茶馆与画廊的结合茶馆与画廊的结合茶艺馆内融合茶艺馆内融合丰富多元的茶丰富多元的茶艺表演、茶食艺表演、茶食茶疗、茶宴等茶疗、茶宴等活动，成为国活动，成为国内独特的休闲内独特的休闲体验区与主流体验区与主流社交场所，汇社交场所，汇聚人气聚人气1-1-中国茶艺体验茶馆中国茶艺体验茶馆2-2-国内各特色品牌茶馆国内各特色品牌茶馆成都老顺兴茶馆青藤茶馆老舍茶馆北京逐鹿茶楼融入国内不同风格的茶馆，打造兼具融入国内不同风格的茶馆，打造兼具异国风情及大众体验的功能区，兼顾异国风情及大众体验的功能区，兼顾中高端及大众客群的需求中高端及大众客群的需求可供参考引入的国内知名或特色茶馆：“特色茶艺馆特色茶艺馆” 融合了丰富的茶艺表演、茶事茶疗、养生茶融合了丰富的茶艺表演、茶事茶疗、养生茶宴等活动，打造特色的中国茶艺体验茶馆；同时辅以部分国内宴等活动，打造特色的中国茶艺体验茶馆；同时辅以部分国内品牌茶馆，打造中高端和大众茶休闲体验区品牌茶馆，打造中高端和大众茶休闲体验区93本报告是严格保密的。2 2特色餐饮与休特色餐饮与休闲娱乐养生闲娱乐养生小而有特色的酒吧小而有特色的酒吧咖啡吧咖啡吧 本项目的休闲商业还包括特色餐饮、老字号餐厅、特本项目的休闲商业还包括特色餐饮、老字号餐厅、特色酒吧、咖啡吧、书吧与养生色酒吧、咖啡吧、书吧与养生SPASPA馆等，在文化中融入馆等，在文化中融入时尚的休闲气息时尚的休闲气息特色餐饮特色餐饮健身、健身、SPA馆等馆等书吧书吧老字号餐厅老字号餐厅王兴记小吃酱排骨等94本报告是严格保密的。创新的商业规划空间理念：创新的商业规划空间理念：低密度的新中式院落低密度的新中式院落为主要建筑形态；为主要建筑形态；以以江南园林与现代景观融合江南园林与现代景观融合的绿化体系为本项目整体规划形态，的绿化体系为本项目整体规划形态，向生态广场延伸，无缝融合向生态广场延伸，无缝融合方案一方案一总占地总占地20000m220000m2容积率容积率0.50.5建筑面积建筑面积10000m210000m2地块内的主街道，将地块内的主街道，将项目分隔成项目分隔成2个组团，个组团，与广场步行动线连接与广场步行动线连接低密度、新中式低密度、新中式的院落和临街建的院落和临街建筑筑江南园林与现代景观融合江南园林与现代景观融合的规划空间的规划空间与景观广场的融合与景观广场的融合根据国内低密度文化休闲商根据国内低密度文化休闲商业的规律，本项目容积率约业的规律，本项目容积率约取取0.50.595本报告是严格保密的。96规划布局：融合外部广场与内部园林景观，将本项目规划为两规划布局：融合外部广场与内部园林景观，将本项目规划为两大主题空间大主题空间文化与社交组团、休闲组团文化与社交组团、休闲组团围绕广场，环状分布商业街区蛇口蛇口海上世界广场海上世界广场文化与社交文化与社交文化与社交文化与社交文化与社交文化与社交1 1方案一方案一休闲休闲休闲休闲休闲休闲2 2拙政园拙政园一个核心三大主题规划意向规划意向96本报告是严格保密的。业态布局业态布局11文化与社交组团：乐府、文化会馆和文化休闲俱文化与社交组团：乐府、文化会馆和文化休闲俱乐部规划为乐部规划为3 3个独立院落式的主力店；临路面分布各类主题俱乐个独立院落式的主力店；临路面分布各类主题俱乐部与其他文化设施。建筑面积约部与其他文化设施。建筑面积约50005000平方米平方米方案一方案一文化与社交组团文化与社交组团文化与社交组团文化与社交组团文化与社交组团文化与社交组团1 1工艺品店等工艺品店等功能功能业态业态设施设施建筑面积建筑面积（m m2 2）文化文化主力店主力店乐府乐府10001000文化会馆文化会馆10001000其他文其他文化设施化设施工艺品店工艺品店等等500500高端社高端社交交主力店主力店文化休闲文化休闲俱乐部俱乐部10001000其他设其他设施施3-53-5个主题个主题俱乐部、俱乐部、会所会所15001500合计建筑面积合计建筑面积50005000乐府乐府文化会馆文化会馆文化休闲文化休闲俱乐部俱乐部各类主题俱乐部、各类主题俱乐部、会所会所97本报告是严格保密的。业态布局业态布局22休闲组团：规划特色茶艺馆为独立院落式的主力休闲组团：规划特色茶艺馆为独立院落式的主力店，分为特色餐饮区、茶馆区与休闲娱乐养生区店，分为特色餐饮区、茶馆区与休闲娱乐养生区方案一方案一休闲组团休闲组团休闲组团休闲组团休闲组团休闲组团1 1功能功能业态业态设施设施建筑面积建筑面积（m m2 2）茶馆茶馆1 1家主家主力店力店特色茶艺特色茶艺馆馆15001500其他茶其他茶馆馆老舍茶馆、仙踪林茶馆等特色餐饮特色餐饮1-21-2家家主力店主力店老字号餐老字号餐饮等饮等20002000其他餐其他餐饮设施饮设施酒吧、咖酒吧、咖啡吧等啡吧等休闲娱乐休闲娱乐养生养生1-21-2家家主力店主力店SPASPA馆馆15001500其他娱其他娱乐设施乐设施书吧、健书吧、健身房等身房等合计建筑面积合计建筑面积50005000特色茶艺特色茶艺馆馆休闲娱乐养生区：休闲娱乐养生区：SPA馆、书吧等馆、书吧等特色餐饮与茶馆区：特色餐饮与茶馆区：餐饮、酒吧、咖啡吧、餐饮、酒吧、咖啡吧、茶馆等茶馆等98本报告是严格保密的。人行动线与交通组织：人车分流、动静分离人行动线与交通组织：人车分流、动静分离方案一方案一主入口主入口车行动线车行动线人流次入口人流次入口地面停车位地面停车位停车场：停车场：商业建筑面积共1万平方米的商业要求100个停车位（100平方米1个），占地约1000平方米； 商业街一般采用地面停车 建议在主入口与泰伯大道处设立2个地面停车场地面停车位地面停车位出入口设计：出入口设计： 项目为临街开放式设置； 出入口要求昭示性好，交通便利 建议在主入口与泰伯大道处设立2个地面停车场人车分流、动静分离：人车分流、动静分离：行车动线行车动线开放性与对外开放性与对外性，盘活内部性，盘活内部人行动线人行动线曲径通幽曲径通幽车行动线车行动线人行动线人行动线主次入口主次入口地面停车位地面停车位内部人行动线内部人行动线99开发方案二：开发方案二：复合型文化体验街区复合型文化体验街区功能：围绕四大主题文化传承与体验的核心，打造功能：围绕四大主题文化传承与体验的核心，打造多功能多业态的全方位体验；多功能多业态的全方位体验；目标客户：不同层次的人群、多元复合目标客户：不同层次的人群、多元复合外来旅外来旅游者、城市与周边区域居民、专业文化人士等游者、城市与周边区域居民、专业文化人士等100本报告是严格保密的。成都成都锦里古街锦里古街典型案例：典型案例：101本报告是严格保密的。成都锦里古街位于武侯祠东侧，是融合成都锦里古街位于武侯祠东侧，是融合巴蜀民风与三巴蜀民风与三国文化的新建仿古街区国文化的新建仿古街区n地址：成都市武侯祠东侧n开业时间：2004.11.1n总建筑面积：7920m2n总街长：340mn平均街宽：3-4m（最大街宽为6m）n项目定位项目定位：文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成都版清明上河图成都版清明上河图”。n依据当地历史文化风貌完全新建的仿古街区，可是说是一个“假古董假古董”简介简介成都文化休闲旅游市场地图成都文化休闲旅游市场地图锦里锦里102本报告是严格保密的。锦里以独特的三国蜀汉文化和川西民俗文化双重文化作为主题，锦里以独特的三国蜀汉文化和川西民俗文化双重文化作为主题，从外部建筑和内部软硬业态来打造从外部建筑和内部软硬业态来打造锦里文化锦里文化锦里将一个个历史文化符号有效地融入到仿古街区的外在形态里，并赋予这些文化符号鲜活的现实生命力锦里将一个个历史文化符号有效地融入到仿古街区的外在形态里，并赋予这些文化符号鲜活的现实生命力锦里的文化填充包括了软、硬文锦里的文化填充包括了软、硬文化符号两个方面，即非物质文化化符号两个方面，即非物质文化和物质文化符号和物质文化符号文化主题的建文化主题的建构分为构分为外部包外部包装和文化填充装和文化填充两种形式两种形式锦里仿古街区的整体建筑风貌和锦里仿古街区的整体建筑风貌和格调：格调：锦里仿古街区的整体建筑风貌和格调用较为通俗的语言可以表述为，给锦里穿了件什么样的外衣。从锦里整体的外包装来看，整个街区的建筑风格实际上是仿照明清时的川西民居，即穿了一件明清风格的外衣，只是在建筑的色调上与一阱物馆内的三国历史遗迹基本保持一致，对三国文化主题的建构并未起到很直接的推动作用以诸葛亮、张飞、关羽、刘备、曹操等最为广大老百姓所熟知的以诸葛亮、张飞、关羽、刘备、曹操等最为广大老百姓所熟知的三国人物为核心三国人物为核心：为亮点来展开和实施的在锦里仿古街上，三国文化的影子比比皆是，除了 “三国茶楼”、“三顾园餐馆”等外，还有 “诸葛连弩”、“张飞牛肉” 等等，很多店的名字都刻上了三国文化的印记川西民俗文化的建构过程中，锦里更多的采取了实体性的操作方川西民俗文化的建构过程中，锦里更多的采取了实体性的操作方式式：老式的招牌、大红的灯笼、鸡公车、人力三轮车等元素营造的场景中，转糖饼、捏泥人、剪纸、棕编、草编、织锦、竹编等民间工艺以传统地摊的方式，充实了锦里广场一带的市井生活内容。老成都民俗风情和原生态生活景观的重现，使得锦里这个生造的仿古街区变得活力四射，似乎真正具有了扑面而来的原始古意。而人文景观和鲜活生活的交相辉映，又使得锦里这个文化旅游、休闲地显得生动、丰满了起来103本报告是严格保密的。根据依附的地理空间所承载的文化内涵来确立建筑的主题，锦里根据依附的地理空间所承载的文化内涵来确立建筑的主题，锦里外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的清代建筑融为一体外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的清代建筑融为一体紧临武侯祠紧临武侯祠，依托于成都三国历史遗迹，“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司 整个建筑系明清时代明清时代的建筑风格，的建筑风格，与武侯祠博物馆现存的清代建筑融为一体青砖碧瓦、雕梁画栋、石板古街老街、青石板路老街、青石板路青砖、青瓦青砖、青瓦锦里大门锦里大门雕梁画栋雕梁画栋客栈客栈锦里文化锦里文化外部外部包装包装文化文化填充填充104本报告是严格保密的。锦里休闲街主要卖的是锦里休闲街主要卖的是“文化文化”，是三国文化和川西民俗文化的，是三国文化和川西民俗文化的代名词，并将文化和现代生活的多元业态紧密相连代名词，并将文化和现代生活的多元业态紧密相连三国蜀汉文化三国蜀汉文化 川西民俗文化川西民俗文化还有，民俗服装秀表演、皮影表演、西洋镜 三国文化与现代商业完美结合三国文化与现代商业完美结合锦里有如“三国茶楼”、“三顾园餐厅”、“张飞牛肉”等以三国文化为核心的商业，采用“以点带面”的策略和操作方式。打更人打更人捏泥人捏泥人剪纸剪纸张飞牛肉张飞牛肉曹营坝咖啡吧曹营坝咖啡吧锦里文化锦里文化外部外部包装包装文化文化填充填充105本报告是严格保密的。功能布局功能布局规划意图规划意图项目项目招牌性项目紧靠大门入口处招牌性项目紧靠大门入口处 三国茶楼 三顾园酒楼核心区放在项目中心，平横区域优劣势核心区放在项目中心，平横区域优劣势锦里广场+大戏台宽阔地带打造整体感强的项目，创造特色宽阔地带打造整体感强的项目，创造特色窄巷营造老成都氛围背街打造避免游客原路返回，并增添新亮点背街打造避免游客原路返回，并增添新亮点 小吃街12大门双 连 廊锦里广场戏台隔 墙牌坊小 吃 街灈锦溪院落餐饮娱乐区餐饮娱乐区锦绣文化区锦绣文化区民俗市井区民俗市井区桥21窄巷背街打造33商业街打造应该把文化昭示性强的项目放在入口处，并利用核心区商业街打造应该把文化昭示性强的项目放在入口处，并利用核心区平衡区域优劣势，合理引导游客动线，氛围营造项目要集中打造平衡区域优劣势，合理引导游客动线，氛围营造项目要集中打造106本报告是严格保密的。在三个主题区域坚持主题和特色业态，分别辅以其他在三个主题区域坚持主题和特色业态，分别辅以其他业态，避免了相同业态过于集中，带来消费疲劳业态，避免了相同业态过于集中，带来消费疲劳业态特征业态特征餐饮休闲公建住宿购物广场广场n 业态没有严格的划分，而是在三个不同的商区内坚持了能直接反映该区域主题和特色的业态占主体，其他业态与之相配合的策略。这种灵活的现实策略，既保证了策划中三个主题的实现，也避免了相同业态在同一区域过分集中，给消费者带来的审美和消费疲劳问题。餐饮娱乐区餐饮娱乐区锦锈文化区锦锈文化区民俗市井区民俗市井区107本报告是严格保密的。锦里商业街有锦里商业街有46%46%零售商铺，其次是餐饮占零售商铺，其次是餐饮占24%24%，另外有，另外有20%20%的特色的特色小摊，比重很小的是游艺、旅行社与客栈小摊，比重很小的是游艺、旅行社与客栈主题主题名称名称业态业态三国三国（8 8家）家）三顾园、三国茶楼、醉三国、张飞牛肉、煮酒坊、曹营坝餐饮餐饮羽扇青商铺商铺诸葛连弩游艺游艺成都及四成都及四川（川（3535家）家）香味小吃、绿心森林跷脚汤锅、VC驿站、餐饮餐饮蜀涛、锦绣馆、蜀中宝、金竹轩、中国白酒第一坊、清雅轩、皮灯影、卓尚蚕丝坊、欣盛源、宝镜斋、姝豫、映象坊、品月堂、福晟坊、东情西韵、喜神坊、天艺馆、开门大发、百姓寻根堂商铺商铺黄包车、游艺游艺锦里客栈客栈客栈安怡旅行社旅行社旅行社但氏豆腐干、三大炮、民间玩、泥人张、编艺、龙玲剪纸、民俗画、蛋壳画、吹糖人、草鞋刘小摊小摊外省（外省（4 4家）家）久久丫、夜郎蜡染坊、韵鸿筷子店商铺商铺光大国旅旅行社旅行社外国（外国（3 3家）家）喜福汇、m&m、星巴克餐饮餐饮业态配比业态配比108本报告是严格保密的。方案二打造方案方案二打造方案方案二打造方案方案二打造方案围绕围绕4大文化主题，打造全方位的大文化主题，打造全方位的5大大体验功能体验功能民间美术民间美术民间技艺民间技艺民民俗俗活活动动文文学学戏戏剧剧融合创新&109本报告是严格保密的。A民间美术民间美术案例借鉴：黄山屯溪老街案例借鉴：黄山屯溪老街上马路上马路中马路中马路下马路下马路老街牌老街牌坊入口坊入口p一店、一品、一故事”：老字号店铺内厅堂、门面等地方，刻图画、立雕塑等，描绘老字号企业的历史及发展，展示企业历史文脉p建筑形态体现微派建筑元素p不单纯是商品的销售，同时也是传统技艺文化的体验p同德仁p日升昌p秤p算盘p算盘p徽墨p歙砚以老字号名店为核心，恢复、构筑一店一品一故事，以老字号名店为核心，恢复、构筑一店一品一故事，将传统技艺的展示与产品的销售推广结合起来将传统技艺的展示与产品的销售推广结合起来p引入无锡知名的民间美术名店，提升区域的文化内涵p不定期的举办相关的美术技艺的研讨会或者活动，推广无锡的吴文化精髓p无锡的美术培训基地：长期授课、中期兴趣班或游客参与体验110本报告是严格保密的。搭建由民间手艺工作室、培训班以及企业技艺展示中心的平搭建由民间手艺工作室、培训班以及企业技艺展示中心的平台将传统的民间技艺通过现代的方式进行包装，保存中发扬台将传统的民间技艺通过现代的方式进行包装，保存中发扬B民间技艺民间技艺p充分的尊重原有的建筑峰庙，通过功能的置换，引入新的精品的商业形态激发区域活力p大量的极具创意以及个性化的工作室、精品器物店等构成了丰富的体验区p技艺的实地展示与消费体验的结合皮影戏p画廊p工艺品p个人工作室p企业展示中心p精品培训中心湘剧花鼓戏案例借鉴：上海田子坊里弄改造案例借鉴：上海田子坊里弄改造p路径一路径一：针对传统民间艺人打造个人工作室，搭建民间技艺沟通交流集散的平台中心p路径二路径二：开设民间技艺培训班，培养民间技艺人才p路径三路径三：针对企业设立技艺展示中心工艺画廊111本报告是严格保密的。借鉴长沙太平老街在民间曲艺的保护开发策略，本借鉴长沙太平老街在民间曲艺的保护开发策略，本项目在文学戏剧方面采用三种开发路径项目在文学戏剧方面采用三种开发路径C文学戏剧文学戏剧p恢复宜春园、百合影院、春花楼影院等场所，定期举办湘剧、皮影戏、木偶戏等民间艺术节目表演p在茶楼设立简单曲艺表演节目，赋予茶楼新形式，同时可以发扬、宣传民间艺术p定期举办湘剧曲艺大会，汇集曲艺精英，弘扬湘剧文化同时展示老长沙风采p恢复民间艺术可以提供就业，丰富原居民生活皮影戏p湘剧p皮影戏p木偶戏p弹词p说书p地花鼓p莲花落湘剧花鼓戏案例借鉴：长沙太平老街案例借鉴：长沙太平老街p路径一路径一：设立剧院、戏台或者文化艺术协会进行吴歌以及锡剧的表演以及研究，并进行推广p路径二路径二：在休闲商业设施中心设置简单的曲艺表演，提升客流量，宣传民间艺术p路径三路径三：利用公共空间如广场等定期举行行业曲艺交流大会，展示吴地曲艺文化风采112本报告是严格保密的。D民俗活动民俗活动利用泰伯广场的公共空间结合节日举办各类艺术活动或者利用泰伯广场的公共空间结合节日举办各类艺术活动或者提供一个城市表演舞台，增强活力、推广品牌、吸聚人气，提供一个城市表演舞台，增强活力、推广品牌、吸聚人气，增强体验增强体验泰伯生辰纪念活动城市表演舞台伯渎港赛龙舟锡秀比赛活动过程的体验与结果的享受丰富多彩的街头表演与现丰富多彩的街头表演与现场制作场制作节日伯渎港龙舟赛113本报告是严格保密的。泰伯泰伯/ /吴源文化的消费体验打造吴源文化的消费体验打造文化活动的中心地标，文化活动的中心地标，无锡无锡非物质文化遗产与现代社会融合传承的示范区非物质文化遗产与现代社会融合传承的示范区吴地吴地音乐音乐文化体验之旅文化体验之旅 吴地吴地美术美术文化体验之旅文化体验之旅 吴地吴地民俗民俗文化体验之旅文化体验之旅 吴地吴地民间技艺民间技艺体验之旅体验之旅四大主题标杆文化：四大主题标杆文化：无锡非物质文化遗产与现代社会融无锡非物质文化遗产与现代社会融合传承的示范区合传承的示范区1-活动：展示与交流活动：展示与交流2-生活现场的打造生活现场的打造3-与商业业态的深度融合与商业业态的深度融合4-产业的衍生产业的衍生四大创新传承手段：四大创新传承手段：114本报告是严格保密的。1- 1-活动活动以以“泰伯（吴源）会馆泰伯（吴源）会馆”为载体，举办频繁的交流、展览、为载体，举办频繁的交流、展览、论坛，行业赛事和节庆活动为起爆点，树立影响力论坛，行业赛事和节庆活动为起爆点，树立影响力以以“泰伯（吴源）会馆泰伯（吴源）会馆”为载体，打造为载体，打造高端交流平台，树立影响力：高端交流平台，树立影响力： 非物质文化遗产论坛的永久会址之一； 定期召开吴源文化等各相关高标准会议会展活动 节庆：吴源文化节、吴氏聚会等 吴歌、锡剧等曲艺作品发布表演、大赛举办等；“中国曲协青少年培训基地”等与无锡收藏家协会联合达成共识，国内国际收藏精品进入项目，进行展示、鉴赏、交流、交易等借泰伯及吴源文化的高号召力，以高等级的交流、借泰伯及吴源文化的高号召力，以高等级的交流、展览、赛事，树立本项目的影响力。展览、赛事，树立本项目的影响力。115本报告是严格保密的。街头随处可见的曲艺表演、民俗活动，打造浓郁的让人随街头随处可见的曲艺表演、民俗活动，打造浓郁的让人随时融入参与到吴地的特色文化中，真正让文化融入生活时融入参与到吴地的特色文化中，真正让文化融入生活随处可见的曲艺表演：随处可见的曲艺表演：观摩表演观摩表演观光游客可亲身参与体验观光游客可亲身参与体验街头表演台街头表演台：街头的现场绘画街头的现场绘画可学习，游客可现场作画可学习，游客可现场作画街头各类民俗技艺的街头各类民俗技艺的学习与体验学习与体验2- 2-生活生活捏泥人捏泥人剪纸剪纸锡绣锡绣随时能听到的地方戏曲随时能听到的地方戏曲体验学习简单唱扮动作体验学习简单唱扮动作116本报告是严格保密的。3- 3-商业商业的融合的融合购物购物：休闲休闲：餐饮餐饮：荟萃特色顶尖的文化商业，成为独特的风情商业汇聚区，荟萃特色顶尖的文化商业，成为独特的风情商业汇聚区，树立标杆品牌树立标杆品牌117本报告是严格保密的。4- 4-产业产业的衍生的衍生培训教室培训教室：工作室工作室：u文化艺术工作室：文化艺术工作室：锡绣、刺绣工作室、工艺品工作室等u传统与现代乐器制作展示厅、乐器演奏体验室、乐器培训吧、曲艺创作工作室：排舞教室等u会馆：会馆：扇子会馆等u服装设计工作室、手工定制坊：服装设计工作室、手工定制坊：（如观奇洋服、郡狮全手工个性化定制服装等）特色名品店：特色名品店：中式唐装店（如旗袍店、中山装店）乐器展示大门乐器展示大门作坊作坊：以创意办公为主，文化艺术展示与设计为辅，打造以创意办公为主，文化艺术展示与设计为辅，打造“新、奇、特新、奇、特”的创意功能区的创意功能区 118本报告是严格保密的。4- 4-产业产业的衍生的衍生酒店酒店无锡主题文化特色酒店，满足商务及无锡主题文化特色酒店，满足商务及旅游度假需求旅游度假需求我们的打造：我们的打造：两千多件来自无锡百年前的明清门扇和家具，少了大理石的光滑与冷硬，多了青石原木的温润与素雅,从摆设到字画都显出娴静典雅精致客人的感知：客人的感知：置身于这淳厚的中式风格中，在欣赏无锡建筑从结构到装饰给人的精致优雅之美的同时，同样感受到国际化酒店的舒适与尊贵，是中外高端宾客商务休闲的绝妙之选 119本报告是严格保密的。打造无锡主题文化特色的精品酒店打造无锡主题文化特色的精品酒店尊贵的全中式风格和国际化的软硬件服务设施特色特色约50-60个房间，建筑面积5000平方米规模规模餐厅、大堂吧、游泳池、健身室、SPA等功能功能商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场、按摩、机场接机服务（收费）等服务服务120120本报告是严格保密的。根据本项目的总体定位，参考成功的文化商业街区案例，根据本项目的总体定位，参考成功的文化商业街区案例，推算本项目商业体量配比推算本项目商业体量配比城市中心：城市中心：购物：餐饮：休闲娱乐50：20：30双重依托型：双重依托型：购物：餐饮、休闲娱乐40：30：30旅游依托旅游依托:购物(专营)：购物(综合)：餐饮：综合休闲娱乐50：15：25：10市场供需市场供需案例参考案例参考v59市民希望有特色风味街v38市民偏好具文化氛围的休闲娱乐场所v规划中购物用地比例偏高，餐饮用地比例偏低v餐饮具有较大的吸引力，市场认可度高，提高其比例v休闲娱乐符合无锡及新区市民及游客消费特征，可弥补市场缺失历史文化类休闲娱乐场所，可提高其比例购物购物餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐354030353035v世联建议：本项目世联建议：本项目的商业业态比例区的商业业态比例区间：间：方案二方案二121本报告是严格保密的。项目规划：要素分析项目规划：要素分析规划条件关键规划限制关键规划限制A-05用地面积1.2万，A-06用地面积0.85万，商业总用地面积2.05万，容积率2；建筑密度40%，绿化率20%，建筑形态：多层A-05用地属性为商业；A-06用地属性：文化娱乐资源条件评估资源条件评估属于伯渎港项目的启动区，未来规划前景极好现有规划中商业呈长方形地块，南北长307米，东西长100米地块南端分布有伯渎港支流水系四周分布有大量中高档住宅社区地块南侧在建泰伯大道，西侧锡兴路，通达性好地块北侧旺庄路东段未来规划为步行街，人流导入性高122旺庄东路步行街锡锡兴兴路路泰泰伯伯大大道道住宅住宅住宅伯渎港支流方案二方案二122本报告是严格保密的。项目交通条件梳理项目交通条件梳理步 行 街现状道路交通现状道路交通规划道路交通规划道路交通交通交通节点节点旺 庄 东 路锡兴路现状交通动线：以旺庄路为主要交通路线，结合锡兴路北段，形成三岔口交通节点。泰伯大道和锡兴路南段目前在整修中。道路等级：锡兴路：双向六车道旺庄东路：双向四车道交通动线：随着泰伯大道和锡兴路南段开通，未来锡兴路和泰伯大道将成为项目周边最主要的交通载体，而旺庄东路未来将限制机动车辆进入。道路等级：锡兴路：双向六车道泰伯大道：双向六车道旺庄东路：双向四车道旺庄东路步行街段方案二方案二123本报告是严格保密的。规划总体结构：内外街结构，充分临街，与泰伯北广场融合，规划总体结构：内外街结构，充分临街，与泰伯北广场融合，打造花园广场式的游憩体验文化商业街区打造花园广场式的游憩体验文化商业街区南山寺步行街步行街A段街长：350米B段街长：300米径深：30米内街宽：4-6米总占地：20000平方米旺庄东路旺庄东路泰伯南广场泰伯南广场泰伯大道泰伯大道方案二方案二124本报告是严格保密的。商业建筑格局商业建筑格局采用内外街结合的商业街区模式，通过多变的采用内外街结合的商业街区模式，通过多变的天际线和交错变化的街区院落体现传统建筑的精髓和脉络天际线和交错变化的街区院落体现传统建筑的精髓和脉络长廊式的街区是中国传统街区的模式。通过内街空间的交错分布，体现中式建筑中的疏密有间，藏露错落的布置思路。结合景观和公共空间的设置，实现区间的错落布局和功能的合理过渡。方案二方案二125本报告是严格保密的。规划体系规划体系五大功能区五大功能区五大功能区五大功能区开放的交通组织开放的交通组织开放的交通组织开放的交通组织强烈的昭示性强烈的昭示性强烈的昭示性强烈的昭示性主题公共空间主题公共空间主题公共空间主题公共空间泰伯广场的融合泰伯广场的融合泰伯广场的融合泰伯广场的融合特色美食街民俗风情区文化创意坊精品服饰区商业展示面三大主题公共空间车行动线人行动线停车及出入口设置景观的延续与商业的融合通过立意、布局、技法、意通过立意、布局、技法、意境，达到商业和景观的和谐境，达到商业和景观的和谐统一统一多主题功能的融合，满足多多主题功能的融合，满足多元化需求元化需求连通地块内外，保证开放性连通地块内外，保证开放性和对外性和对外性临街面的最大化利用临街面的最大化利用减轻商业街过长的影响减轻商业街过长的影响打造亲水休憩空间打造亲水休憩空间增添广场的情趣型和故事性增添广场的情趣型和故事性亲水休憩空间主题性小品建筑立面 休闲娱乐区方案二方案二126本报告是严格保密的。五大主题分区：五大主题分区：方案二方案二4 4会馆会馆酒店酒店民俗风情区民俗风情区1 1文化创意区文化创意区特色美食区特色美食区休闲娱乐区休闲娱乐区2 23 35 5精品服饰区精品服饰区占地占地/m2/m2建面建面/m2/m2商业街商业街17000170002000020000酒店酒店1000100050005000会馆会馆2000200010001000合计合计20000200002600026000容积率容积率1.31.3127本报告是严格保密的。公共空间公共空间打造三大主题空间，减轻商业街过长的不利影响，打造三大主题空间，减轻商业街过长的不利影响，同时吸引视线，与外部互动，集聚人气同时吸引视线，与外部互动，集聚人气128公共性：公共性：保证广场的开阔性，作为人群的公共活动空间。特色性特色性：减轻商业街过长带来的视觉疲劳感与功能同质感。视觉通透性：视觉通透性：形成广场与商业街的视线通廊，保证商业街通透性。外部互动性外部互动性：打造半圆形的广场，与外部空间和外部资源形成互动,2-2-2-2-主题公共空间主题公共空间主题公共空间主题公共空间 128本报告是严格保密的。公共空间公共空间充分利用地块内充分利用地块内河道资源河道资源，打造，打造亲水休憩空间亲水休憩空间，增，增加活动性和情趣性加活动性和情趣性1.亲水之路亲水之路利用沿河绿化带，打造长约一公里的亲水运动之路“运动第三空间”2.2.亲水节点亲水节点沿河设置亲水节点亲水节点或小广场小广场，如建立在栈道上的亲水咖啡吧，小广场可用作小型集体活动只用，如气功队。木栈道木栈道滨水绿化带打造原则：滨水绿化带打造原则：u公共空间部分对现有绿化进行移栽，打造亲水节点；u其余部分尽量保留，也可以做部分的改造。129本报告是严格保密的。130本报告是严格保密的。商业建筑风格：商业建筑风格：u建筑立面建议现代中式风格，整体线条简约时尚，细节上体现中式元素。u通过木色窗格式元素及变化的天际线体现中式建筑的精髓。建筑风格与立面建筑风格与立面立面采用现代中式风格，以简单的线条加立面采用现代中式风格，以简单的线条加以中式元素的细节表现，体现文化的传承与创新以中式元素的细节表现，体现文化的传承与创新131本报告是严格保密的。经济测算：项目收入主要为商业租赁收入和会馆、经济测算：项目收入主要为商业租赁收入和会馆、酒店经营收入酒店经营收入物业类型物业类型可售面积可售面积可租面积可租面积吴源会馆0 1000 1000 商业街0 20,000 酒店0 5000 合计 26000 u吴源会馆吴源会馆经营收入u商业街商业街全部持有租赁u精品酒店精品酒店持有，租赁成本成本收入收入u土地成本土地成本按无锡土地招拍挂市场价格计算u开发建设成本开发建设成本商业街、精品酒店、吴源会馆132方案二方案二132本报告是严格保密的。序号序号项项 目目单位单位指标指标1 1占地面积占地面积2020，000 000 2 2总建筑面积（含地下）总建筑面积（含地下）2626，0000003 3项目总投资项目总投资万元1818，481481开发成本1616，839839 经营成本1，642 4 4项目经营收入项目经营收入万元361,287 361,287 5 5利润总额利润总额万元1717，309309所得税（25%）71,194 6 6税后利润税后利润万元11597 11597 项目利润总额项目利润总额1.71.7亿，开发成本亿，开发成本1.61.6亿，经营收入亿，经营收入4.34.3亿，商业街和酒店出亿，商业街和酒店出租租5050年折现收入计算年折现收入计算133项目投资利润率：项目投资利润率：68.9%133本报告是严格保密的。无锡城市发展无锡城市发展个性的模糊个性的模糊项目资源禀赋项目资源禀赋及开发背景及开发背景引子项目项目开发背景项目开发背景项目发展使命项目发展使命宏观经济分析旅游业分析塑造无锡城市精塑造无锡城市精神内涵，打造城神内涵，打造城市文化名片市文化名片以吴文化为研究主线，讲述它的以吴文化为研究主线，讲述它的“传承之旅传承之旅”。Q1Q2Q3“吴文化的挖掘吴文化的挖掘”-如何挖掘吴文化精神内涵的表现形式？“吴文化的传承吴文化的传承”-如何借助商业载体去传承这些吴文化产品？“吴文化的落地吴文化的落地”-我们选择的这些文化元素如何排列来提升区域价值？文化溯源分析精神内涵分析文化形态分析精神内涵精神内涵开拓、厚德吴文化符号吴文化符号民间美术、民间技艺、文学戏剧、民俗活动案例借鉴商业市场分析案例借鉴功能布局规划建议商业市场商业市场新区文化、休闲、旅游等功能的特色核心商业中心文化传承文化传承以商业为载体，将古文化融入现代生活方式发展战略发展战略关键词：运河自然资源、伯渎港改造、运河自然资源、伯渎港改造、吴文化精神驱动、功能复合开放、特色吴文化精神驱动、功能复合开放、特色差异化差异化初步物业发展建议初步物业发展建议形象：无锡泰伯文化商业广场客户：领先领先项目区域周边的产业白领、项目区域周边的产业白领、公务员以及管理者；追随公务员以及管理者；追随新区的居住新区的居住人口；主流人口；主流无锡市中产消费阶层以及无锡市中产消费阶层以及外部旅游人士外部旅游人士形象及客户定位形象及客户定位报告思路回顾：报告思路回顾：134