酒店式公寓专题酒店式公寓专题研究框架研究框架研究框架研究框架潜在供应情况分析酒店式公寓专题研究结论酒店式公寓个案研究发展历程及现状酒店式公寓基本概念面临的机遇与挑战北京酒店式公寓市场分析酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓基本概念基本概念基本概念基本概念p定义p特点p分类p动因p酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念定义定义“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。简单定义其概念归结为三点：统一经营售后回租完整产权解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公酒店式公酒店式公酒店式公寓寓寓寓”均是均是均是均是“仿冒品仿冒品仿冒品仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与其实质与其实质与其实质与“酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓”存在着本质的区别。存在着本质的区别。存在着本质的区别。存在着本质的区别。p酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念特特点点 酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能； 酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业； 酒店式公寓必须有酒店般完善的服务； 酒店式公寓必须具有居家的氛围；相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；p酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念与传统酒店的区别与传统酒店的区别酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道家的味道。酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。 它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。 p酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念分类分类-按按“产权性质产权性质”划划分分商住产权的商住产权的“酒店式公寓酒店式公寓”只租不售的只租不售的“酒店式公寓酒店式公寓”住宅产权的住宅产权的“酒店式公寓酒店式公寓”顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。一般可签定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、贷款、利润税率等方面均较一般住宅受更大的限制。 其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的 这是目前北京市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”。更准确的说，这是一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。 对比因素 项目名称地理位置区域环境建筑形式配套标准服务标准目标客群范围市场认可度服务式公寓 无无酒店式公寓 产权式酒店 p酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念产品类比分析产品类比分析服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作为主要研究对象。为主要研究对象。为主要研究对象。为主要研究对象。p酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念发展动因发展动因从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。一定阶段后长期存在的一种物业类型。一定阶段后长期存在的一种物业类型。一定阶段后长期存在的一种物业类型。 酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员和高级商务人士。这些消费者一般都有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景。 酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓发展历程发展历程发展历程发展历程p起源p发展p现状p酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程起源起源酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又有相当于个人 “临时住宅”的特色。最早提出“时权酒店（Time share Hotel）”概念的是瑞士企业家亚力山大。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿而卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行了，这是酒店式公寓的雏形。 u酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。u酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。 发展发展p酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程产品市场沿革产品市场沿革服务式公寓服务式公寓酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。小户型公寓小户型公寓小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。酒店式公寓酒店式公寓介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。产权式酒店产权式酒店纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。20062006年起年起20052005年起年起 20032003年起年起上世纪九十年代初上世纪九十年代初p酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程 亚奥区域亚奥区域中关村区域中关村区域燕莎区域燕莎区域CBD区域区域金融街区域金融街区域三元桥区域三元桥区域北京六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域北京酒店式公寓分布北京酒店式公寓分布p酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程项目分布供应量建筑形式容积率价格户型装修物业管理客户小结酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓市场分析市场分析市场分析市场分析北北京京在在售售酒酒店店式式公公寓寓分分布布图图p酒店式公寓酒店式公寓- -市场分析市场分析亚奥观典亚奥观典锦上国际公寓锦上国际公寓金澳国际金澳国际国海广场国海广场健翔国际公寓健翔国际公寓方恒国际中心方恒国际中心万国国际公寓万国国际公寓元大都元大都瑞士公寓瑞士公寓世奥国际中心世奥国际中心万科金阳万科金阳新金山新金山光华国际光华国际世界城世界城燕莎燕莎CLASSCLASS伯朗峰瑞海国际瑞海国际西海2008万科金阳万科金阳波菲特行政公寓波菲特行政公寓北北京京在在售售酒酒店店式式公公寓寓信信息息列列表表p酒店式公寓酒店式公寓- -市场分析市场分析p酒店式公寓酒店式公寓- -市场分析市场分析区域位置分析区域位置分析从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区CBDCBDCBDCBD和金融街。和金融街。和金融街。和金融街。 这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。p酒店式公寓酒店式公寓- -市场分析市场分析市场供应及体量分析市场供应及体量分析从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘项目，在售项目中项目，在售项目中项目，在售项目中项目，在售项目中74%74%74%74%以上的建面都在以上的建面都在以上的建面都在以上的建面都在10101010万万万万平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场总体可售面积在总体可售面积在总体可售面积在总体可售面积在60606060万平米左右，且后期还会万平米左右，且后期还会万平米左右，且后期还会万平米左右，且后期还会有一定的放量，奥运会前的竞争会不断趋于有一定的放量，奥运会前的竞争会不断趋于有一定的放量，奥运会前的竞争会不断趋于有一定的放量，奥运会前的竞争会不断趋于激烈。激烈。激烈。激烈。p酒店式公寓酒店式公寓- -市场分析市场分析容积率分析容积率分析从容积率看，有从容积率看，有从容积率看，有从容积率看，有71%71%71%71%的在售项目容积率在的在售项目容积率在的在售项目容积率在的在售项目容积率在4 4 4 4以上以上以上以上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，不强调舒适性。系，强调回报，不强调舒适性。系，强调回报，不强调舒适性。系，强调回报，不强调舒适性。p酒店式公寓酒店式公寓- -市场分析市场分析建筑形式分析建筑形式分析从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征 的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。p酒店式公寓酒店式公寓- -市场分析市场分析装修情况分析装修情况分析所有的酒店式公寓项目都为精装修酒店式公寓的精装修应该是项目定位的酒店式公寓的精装修应该是项目定位的酒店式公寓的精装修应该是项目定位的酒店式公寓的精装修应该是项目定位的必要条件之一，对提升项目整体品质和必要条件之一，对提升项目整体品质和必要条件之一，对提升项目整体品质和必要条件之一，对提升项目整体品质和销售利润有很重要的作用。特别是随着销售利润有很重要的作用。特别是随着销售利润有很重要的作用。特别是随着销售利润有很重要的作用。特别是随着装修标准不断提高，越来越多的项目是装修标准不断提高，越来越多的项目是装修标准不断提高，越来越多的项目是装修标准不断提高，越来越多的项目是赠送全套家具家电，向着带着牙刷牙缸赠送全套家具家电，向着带着牙刷牙缸赠送全套家具家电，向着带着牙刷牙缸赠送全套家具家电，向着带着牙刷牙缸就能入住的趋势发展。就能入住的趋势发展。就能入住的趋势发展。就能入住的趋势发展。p酒店式公寓酒店式公寓- -市场分析市场分析物业管理情况分析物业管理情况分析无论是酒店式公寓还是产权无论是酒店式公寓还是产权无论是酒店式公寓还是产权无论是酒店式公寓还是产权式酒店，一项重要指标便是式酒店，一项重要指标便是式酒店，一项重要指标便是式酒店，一项重要指标便是物业的服务管理水平。目前物业的服务管理水平。目前物业的服务管理水平。目前物业的服务管理水平。目前北京的公寓物业虽然都宣称北京的公寓物业虽然都宣称北京的公寓物业虽然都宣称北京的公寓物业虽然都宣称为为为为“酒店式酒店式酒店式酒店式”、“星级服务星级服务星级服务星级服务”等等，但项目的物业管理等等，但项目的物业管理等等，但项目的物业管理等等，但项目的物业管理水平良莠不齐，真正达到星水平良莠不齐，真正达到星水平良莠不齐，真正达到星水平良莠不齐，真正达到星级标准的不在多数，但通过级标准的不在多数，但通过级标准的不在多数，但通过级标准的不在多数，但通过一些知名物业管理公司的努一些知名物业管理公司的努一些知名物业管理公司的努一些知名物业管理公司的努力，整体氛围的成熟，相信力，整体氛围的成熟，相信力，整体氛围的成熟，相信力，整体氛围的成熟，相信会有很大的提高。会有很大的提高。会有很大的提高。会有很大的提高。p酒店式公寓酒店式公寓- -市场分析市场分析产权年限分析产权年限分析目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多数项目产权为住宅立项的数项目产权为住宅立项的数项目产权为住宅立项的数项目产权为住宅立项的70707070年，少部分的年，少部分的年，少部分的年，少部分的为为为为 50505050年。从市场调查的结果看，客户对年。从市场调查的结果看，客户对年。从市场调查的结果看，客户对年。从市场调查的结果看，客户对产权年限区别并不是非常的敏感，最关心产权年限区别并不是非常的敏感，最关心产权年限区别并不是非常的敏感，最关心产权年限区别并不是非常的敏感，最关心的还是位置和项目的品质。的还是位置和项目的品质。的还是位置和项目的品质。的还是位置和项目的品质。p酒店式公寓酒店式公寓- -市场分析市场分析销销售售价价格格分分析析从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在18000180001800018000元元元元/ / / /平米至平米至平米至平米至28000280002800028000元元元元/ / / /平米之间，但此类项目受地段影响非常明显，泛平米之间，但此类项目受地段影响非常明显，泛平米之间，但此类项目受地段影响非常明显，泛平米之间，但此类项目受地段影响非常明显，泛CBDCBDCBDCBD的两个项目瑞的两个项目瑞的两个项目瑞的两个项目瑞士公寓和世界城因为其显著的区位优势均价已经分别站在了士公寓和世界城因为其显著的区位优势均价已经分别站在了士公寓和世界城因为其显著的区位优势均价已经分别站在了士公寓和世界城因为其显著的区位优势均价已经分别站在了42000420004200042000元元元元/ / / /平米和平米和平米和平米和36000360003600036000元元元元/ / / /平米的高位。平米的高位。平米的高位。平米的高位。p酒店式公寓酒店式公寓- -市场分析市场分析价格增长分析价格增长分析北京市场的酒店式公寓项目几乎一出场就成为关注的热点，价格也在旺盛北京市场的酒店式公寓项目几乎一出场就成为关注的热点，价格也在旺盛北京市场的酒店式公寓项目几乎一出场就成为关注的热点，价格也在旺盛北京市场的酒店式公寓项目几乎一出场就成为关注的热点，价格也在旺盛的需求和高烧的大环境下不断上扬，涨幅最小的项目也超过了的需求和高烧的大环境下不断上扬，涨幅最小的项目也超过了的需求和高烧的大环境下不断上扬，涨幅最小的项目也超过了的需求和高烧的大环境下不断上扬，涨幅最小的项目也超过了10%10%10%10%，而部，而部，而部，而部分项目的价格自开盘以来已经达到了接近分项目的价格自开盘以来已经达到了接近分项目的价格自开盘以来已经达到了接近分项目的价格自开盘以来已经达到了接近50%50%50%50%的涨幅，而且这样的趋势还的涨幅，而且这样的趋势还的涨幅，而且这样的趋势还的涨幅，而且这样的趋势还在蔓延。在蔓延。在蔓延。在蔓延。p酒店式公寓酒店式公寓- -市场分析市场分析销售情况分析销售情况分析从以上销售情况来看，酒从以上销售情况来看，酒从以上销售情况来看，酒从以上销售情况来看，酒店式公寓产品能被市场接店式公寓产品能被市场接店式公寓产品能被市场接店式公寓产品能被市场接受，销售率都比较喜人。受，销售率都比较喜人。受，销售率都比较喜人。受，销售率都比较喜人。其中亚奥观典和健翔国际其中亚奥观典和健翔国际其中亚奥观典和健翔国际其中亚奥观典和健翔国际公寓开盘时间较早，同时公寓开盘时间较早，同时公寓开盘时间较早，同时公寓开盘时间较早，同时由于主打奥运概念，位置由于主打奥运概念，位置由于主打奥运概念，位置由于主打奥运概念，位置好，均已售罄。而万科金好，均已售罄。而万科金好，均已售罄。而万科金好，均已售罄。而万科金阳的开发商品牌很有优势，阳的开发商品牌很有优势，阳的开发商品牌很有优势，阳的开发商品牌很有优势，也已售完。瑞海国际推出也已售完。瑞海国际推出也已售完。瑞海国际推出也已售完。瑞海国际推出7 7 7 7包租年回报率，投资潜包租年回报率，投资潜包租年回报率，投资潜包租年回报率，投资潜力看好，赢得了客户的追力看好，赢得了客户的追力看好，赢得了客户的追力看好，赢得了客户的追捧。但不少楼盘的捂盘情捧。但不少楼盘的捂盘情捧。但不少楼盘的捂盘情捧。但不少楼盘的捂盘情况明显，一定程度上影响况明显，一定程度上影响况明显，一定程度上影响况明显，一定程度上影响了市场供应。了市场供应。了市场供应。了市场供应。 p酒店式公寓酒店式公寓- -市场分析市场分析主力户型分析主力户型分析主力户型面积大多集中在主力户型面积大多集中在主力户型面积大多集中在主力户型面积大多集中在50-8050-8050-8050-80平米之间，户型主流为直套标准平米之间，户型主流为直套标准平米之间，户型主流为直套标准平米之间，户型主流为直套标准间型的一室一厅。这种设计的局间型的一室一厅。这种设计的局间型的一室一厅。这种设计的局间型的一室一厅。这种设计的局限性是只有一面开窗，影响了居限性是只有一面开窗，影响了居限性是只有一面开窗，影响了居限性是只有一面开窗，影响了居室的自然通风和采光。室的自然通风和采光。室的自然通风和采光。室的自然通风和采光。 不少的酒店式公寓都采用了几梯不少的酒店式公寓都采用了几梯不少的酒店式公寓都采用了几梯不少的酒店式公寓都采用了几梯几十户的集中式电梯设置，电梯几十户的集中式电梯设置，电梯几十户的集中式电梯设置，电梯几十户的集中式电梯设置，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式的运载负荷极高。同时大回廊式的运载负荷极高。同时大回廊式的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面布局，不仅造成使高密度的平面布局，不仅造成使高密度的平面布局，不仅造成使高密度的平面布局，不仅造成使用率低于普通住宅，同时也使物用率低于普通住宅，同时也使物用率低于普通住宅，同时也使物用率低于普通住宅，同时也使物业的识别性、私密性较差，这也业的识别性、私密性较差，这也业的识别性、私密性较差，这也业的识别性、私密性较差，这也对高端客户的选择有直接影响。对高端客户的选择有直接影响。对高端客户的选择有直接影响。对高端客户的选择有直接影响。 p酒店式公寓酒店式公寓- -市场分析市场分析主力总价分析主力总价分析分析图显示，目前北京分析图显示，目前北京分析图显示，目前北京分析图显示，目前北京市场在售酒店式公寓项市场在售酒店式公寓项市场在售酒店式公寓项市场在售酒店式公寓项目随着单价的不断抬升，目随着单价的不断抬升，目随着单价的不断抬升，目随着单价的不断抬升，主力总价也多分布在主力总价也多分布在主力总价也多分布在主力总价也多分布在100-200100-200100-200100-200万之间，不再万之间，不再万之间，不再万之间，不再是百万元以下投资者的是百万元以下投资者的是百万元以下投资者的是百万元以下投资者的乐园，不同楼盘在这个乐园，不同楼盘在这个乐园，不同楼盘在这个乐园，不同楼盘在这个区间的集中度很高区间的集中度很高区间的集中度很高区间的集中度很高, , , ,这这这这也从价格层面说明酒店也从价格层面说明酒店也从价格层面说明酒店也从价格层面说明酒店式公寓产品的竞争优势式公寓产品的竞争优势式公寓产品的竞争优势式公寓产品的竞争优势在逐渐模糊，而相对低在逐渐模糊，而相对低在逐渐模糊，而相对低在逐渐模糊，而相对低总价的产品稀缺性在不总价的产品稀缺性在不总价的产品稀缺性在不总价的产品稀缺性在不断强化。断强化。断强化。断强化。主力总价区间p酒店式公寓酒店式公寓- -市场分析市场分析配套商业分析配套商业分析目前在售酒店式公寓几乎都是综合体项目，除了公目前在售酒店式公寓几乎都是综合体项目，除了公目前在售酒店式公寓几乎都是综合体项目，除了公目前在售酒店式公寓几乎都是综合体项目，除了公寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量的底商，这对未来项目整体投资环境的提升有很大的底商，这对未来项目整体投资环境的提升有很大的底商，这对未来项目整体投资环境的提升有很大的底商，这对未来项目整体投资环境的提升有很大作用，但一般来说在销售公寓时商业的业态和经营作用，但一般来说在销售公寓时商业的业态和经营作用，但一般来说在销售公寓时商业的业态和经营作用，但一般来说在销售公寓时商业的业态和经营方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决定性方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决定性方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决定性方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决定性影响。影响。影响。影响。p酒店式公寓酒店式公寓- -市场分析市场分析置业目的及客户分析置业目的及客户分析由于由于由于由于30 30 30 30 、40404040平米甚至更小的户型虽然平米甚至更小的户型虽然平米甚至更小的户型虽然平米甚至更小的户型虽然能满足基本的生活需求，但其舒适度远能满足基本的生活需求，但其舒适度远能满足基本的生活需求，但其舒适度远能满足基本的生活需求，但其舒适度远远不如通常意义上的公寓产品和普通住远不如通常意义上的公寓产品和普通住远不如通常意义上的公寓产品和普通住远不如通常意义上的公寓产品和普通住宅，很大程度上是一种过渡性的居住物宅，很大程度上是一种过渡性的居住物宅，很大程度上是一种过渡性的居住物宅，很大程度上是一种过渡性的居住物业。业。业。业。早期的酒店式公寓能够吸引一定数量早期的酒店式公寓能够吸引一定数量早期的酒店式公寓能够吸引一定数量早期的酒店式公寓能够吸引一定数量的自住客源，很大程度上是由于市场上的自住客源，很大程度上是由于市场上的自住客源，很大程度上是由于市场上的自住客源，很大程度上是由于市场上缺乏类似的产品，没有直观的居住经验，缺乏类似的产品，没有直观的居住经验，缺乏类似的产品，没有直观的居住经验，缺乏类似的产品，没有直观的居住经验，也是因为低总价的吸引。随着环境和价也是因为低总价的吸引。随着环境和价也是因为低总价的吸引。随着环境和价也是因为低总价的吸引。随着环境和价格的变化其作为投资的功能完全的体现格的变化其作为投资的功能完全的体现格的变化其作为投资的功能完全的体现格的变化其作为投资的功能完全的体现出来了，自住客的比例进一步的弱化，出来了，自住客的比例进一步的弱化，出来了，自住客的比例进一步的弱化，出来了，自住客的比例进一步的弱化，投资性质凸显。投资性质凸显。投资性质凸显。投资性质凸显。特别是带有返租合同特别是带有返租合同特别是带有返租合同特别是带有返租合同的项目，几乎完全由投资客包揽。的项目，几乎完全由投资客包揽。的项目，几乎完全由投资客包揽。的项目，几乎完全由投资客包揽。 p酒店式公寓酒店式公寓- -市场分析市场分析分析小结分析小结目前北京的酒店式公寓市场已经进入较理性发展阶段，投资客开始对项目的品质、区位、背景、经营方式、回报率进行综合的分析，虽然总体来说本类产品仍处于供不应求的态势中，但并非所有推出的项目均能取得良好的业绩，一些“性价比”较差的楼盘如波菲特行政公寓也陷入了销售瓶颈。 一般来说，受房地产大势的影响，单价的不断攀升使大多数项目中的小面积户型（60平米以下）均推出即售空，而剩余的多是相对面积较大的户型，可当小户型的总价也突破一百万的时候，投资价值会打折扣。随着奥运会的临近，过去几年中北京对城市基础设施巨大投入的效果也逐渐显现，商务环境的不断完善使酒店式公寓产品迎来了难得的高速发展期，放量也在增加。但必须注意的是如何保证打造项目优良的品质被高端人群接受，必须要在物业管理和整体环境配套环节多下功夫。 酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓重点个案研究重点个案研究重点个案研究重点个案研究pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析重点个案分析重点个案分析国海广场国海广场国海广场国海广场 地理位置：地理位置：海淀区复兴路17号开发商：开发商：中房京贸房地产开发有限公司物业顾问公司物业顾问公司:戴德梁行建筑设计单位建筑设计单位:北京建筑设计院北京设计院/王大君空间设计(台湾)总占地面积总占地面积：32600平方米 总建筑面积总建筑面积：260000平方米 容积率：容积率：5.5 总套数总套数：321户（开盘260户可售，其余均被认购）pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息建筑形式建筑形式：4栋塔楼：三栋5A级写 字楼；1栋公寓建筑层数建筑层数：公寓27层；写字楼19层、22层、23层户型面积：户型面积：50平米的0居以及80-90平米的1居主要集中在西侧；110平米的2居集中在东南侧；80-90平米为主力户型层高层高：写字楼C为3.9米；A、B为4米；公寓3.2米国海广场国海广场国海广场国海广场 A AC CB B公寓公寓商商 业业会会 所所pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息装修标准装修标准：精装修（3000元/平米，送部分家具家电）电梯电梯：5梯15户平均使用率平均使用率：66%车位：车位： 地上18个；地下1200个（租售暂定）物业费：物业费：5.85元/平方米月开盘时间：开盘时间：2007年10月30日入住时间：入住时间：2009年3月31日其他：其他：商业（约8万平米）； 会所（约1万平米）国海广场国海广场国海广场国海广场 pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析销售价格及客户信息销售价格及客户信息销售价格销售价格：预计开盘均价25000元/平米销售进度：销售进度：写字楼A栋已经整售；B、C将1000平米起大面积出售；公寓预计近期即将开盘客户来源：客户来源：从目前积累客户来看，多为外地客户， 也不乏部分北京客户置业目的：置业目的：80%为投资型需求 国海广场国海广场国海广场国海广场 pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析西三环唯一在售精装小户型公寓；集写字楼、大型商业及多功能商务会所于一体的城市综合体，区域产品稀缺性突出。北京市政府三环内土地限批规定的出台 ，提高了产品稀缺性的同时，也降低了作为投资的置业风险。pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析重点个案分析重点个案分析万方国际公寓万方国际公寓万方国际公寓万方国际公寓 地理位置：地理位置：朝阳区望京广顺大街与阜通西大街交汇口西北角 开发商：开发商：北京华松房地产开发有限责任公司物业顾问：北京万方新源物业管理有限公司 总占地面积总占地面积：8382.07平方米总建筑面积总建筑面积：53400平方米容积率：容积率：4.3绿化率：绿化率：31.6%总套数总套数：224套pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息建筑形式建筑形式：一栋18、12、10、8层高层连体板楼 户型面积：户型面积：80平方米一居，占总套数的10%左右，84-150平方米二居，占50%左右，137-225平方米三居，占40%左右，主力户型为130平米左右二居；150平米左右三居，层高层高：2.9米万方国际公寓万方国际公寓万方国际公寓万方国际公寓 pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息装修标准装修标准：精装修 2000元/平米（含家电）电梯：电梯：六个单元分别为一梯两户，两梯三户，两梯四户 使用率使用率：78%-83%车位：车位： 268个（全地下）开盘时间：开盘时间：2007年11月入住时间：入住时间：2009年3月1日商业：商业： 面积约50000平方米 ，整租或者整售万方国际公寓万方国际公寓万方国际公寓万方国际公寓 pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析销售价格及客户信息销售价格及客户信息销售价格销售价格：开盘起价15700元/平米，均价17800元/平米；其中一居小户型起价20000元/平米销售进度：销售进度：已售出30套左右付款优惠：付款优惠：全款98折客户来源：客户来源：主要是望京区域地缘性客户为主，也有一定比例的韩国人。置业目的：置业目的：投资和自住的比例大致相等。 万方国际公寓万方国际公寓万方国际公寓万方国际公寓 pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析项目氛围成熟，位于望京核心区，区位优势明显，交通便利，商业配套完善。区域产品稀缺，户型配置也比较丰富，但小户型起价偏高，透支了未来一定的升值空间。pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析重点个案分析重点个案分析世界城世界城世界城世界城 地理位置：地理位置：朝阳区东大桥路10号 开发商：开发商：北京京汇房地产开发有限公司建筑设计：建筑设计：U-TOWN(上城)建筑事务有限公司 园林设计：园林设计：贝尔高林物业顾问：物业顾问：第一太平戴维斯 总占地面积总占地面积：14344.5平方米 总建筑面积总建筑面积：120117.9平方米容积率：容积率：5.5 总套数总套数：719套pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息建筑形式建筑形式：三栋高层板楼建筑层数建筑层数：28、31层户型面积：户型面积：总裁官邸48套 C栋4F29F，单套面积 363平方米；酒店式公寓 671套 A、B栋4F29F ，厅室合一单套面积约55平方米447套一室一厅单套面积约86平方米48套层高层高：31层的3.0米，28层的3.1米世界城世界城世界城世界城 pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息装修标准装修标准：精装修（送全套家具家电）电梯：3梯12户和2梯 2户平均使用率平均使用率：72%车位：车位： 498个（全地下）售价25万物业费：物业费：7.9元/平方米月开盘时间：开盘时间：2007年1月11日入住时间：入住时间：2009年6月商业：商业： 面积约30000平方米 B1F3F世界城世界城世界城世界城 主力户型分析特点：特点：1、方正户型，厅室合一，双开子母门，玄关大理石铺地，落地全景窗，绝佳视野；2、6平米大卫生间，宽敞空间，舒适卫浴；3、专设独立步入式衣帽间，尽显高档生活元素；4、整体高级厨柜，冰箱、洗衣干衣机，配备可视对讲机，入户自动感应光源，全套装修，交房既可入住。pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息世界城世界城世界城世界城 主力户型分析pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息世界城世界城世界城世界城 特点：特点：1、方正户型，绝佳布局，6.6米大开间客厅，卧室、起居会客、就餐独立分区，动静分离；2、三面采光采景，通透生活空间，全朝阳南向主卧主位，南北；3、专设独立步入式衣帽间，尽显高档生活元素；4、整体高级厨柜，冰箱、洗衣干衣机，配备可视对讲机，入户自动感应光源，全套装修，交房既可入住。pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析销售价格及客户信息销售价格及客户信息世界城世界城世界城世界城 销售价格销售价格：开盘均价25000元/平米，现在36000元/平米均价；销售进度：销售进度：近50%销售率付款要求：付款要求：40%首付比例客户来源：客户来源：主要是CBD区域内企业中高管，少量外地和外籍人群，年龄35岁左右。置业目的：置业目的：大户型自住为主，小户型基本为投资需求。 pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析项目氛围成熟，位于CBD核心区，区位优势明显，交通便利，配套完善，可借势奥运商机。户型搭配较合理，但产品不够丰富，精装修标准较高，未来升值潜力明显。区域产品稀缺，投资租金回报率高，降低置业风险。pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析重点个案分析重点个案分析瑞海国际中心瑞海国际中心瑞海国际中心瑞海国际中心地理位置：地理位置：海淀区莲花池东路53号开发商：开发商：北京西友瑞海房地产开发有限公司建筑设计：建筑设计：中国电子工程设计院总建筑面积总建筑面积：31621.64平方米容积率：容积率：6.8总套数总套数：300套pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析瑞海国际中心瑞海国际中心瑞海国际中心瑞海国际中心产品信息产品信息建筑形式建筑形式：连体塔楼建筑层数建筑层数：14层（公寓部分）户型面积：户型面积：50-80平米零居和一居，顶层有少量复式大户型，其中50-60平米的零居占总套数的70%。层高层高：3.2米产权：产权：50年pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析瑞海国际中心瑞海国际中心瑞海国际中心瑞海国际中心产品信息产品信息装修标准装修标准：精装修（送全套家具家电）电梯：电梯：6梯35户平均使用率平均使用率：70%车位：车位： 500个（全地下）物业管理：物业管理：国宾酒店开盘时间：开盘时间：2007年11月入住时间：入住时间：2008年7月商业：商业： 3.5万平米大型集中商业 pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析瑞海国际中心瑞海国际中心瑞海国际中心瑞海国际中心销售价格及客户信息销售价格及客户信息销售价格：开盘均价18000元/平米，现在20000元/平米均价；销售进度：已开部分100%，整体近50%销售率；付款要求：一次性全款客户来源：主要是外地投资客，股市基金获利的替代投资产品。置业目的：纯投资，不能自住，五年酒店管理公司租约，保证年最少收益率7%。位于金融街商圈、公主坟商圈的核心区域，比邻西客站，区位优势明显，未来轨道交通便利 。有明确的产权式酒店概念，由专业的酒店管理公司运营，承诺回报率，降低置业风险。pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析重点个案分析重点个案分析元大都元大都元大都元大都楼盘位置：朝阳区 芍药居甲2号院开发商：北京隆华广厦房地产开发有限公司；建筑设计：方略建筑设计有限责任公司；园林景观设计：雷瓦德景观建筑事务所；物业管理：国贸物业酒店管理有限公司；占地面积：12000 平方米建筑面积： 25849.34 平方米容积率：2.5pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息元大都元大都元大都元大都物业类型：公寓；楼型及数量：一栋6、10、15层塔板结合楼 ；开盘时间：2007年6月9日；入住时间：2008年10月1日；产权：70年；总户数：339（含20套商业） ；车位配比：1：0.8约260个，其中地上40个，地下约220个。在售面积：还有50套左右，约 2500平米标准层： 36层：1、2单元2梯9户，3单元1梯17户，4 单元2梯8户；711层：1单元2梯3户，2单元2梯9户，4单元2梯10户；1215层：2单元2梯5户，4单元2梯6户；使用率：77%；层高：2.9米；物业费：2.6元/平米；装修及标准：精装修带部分家电，2000元/平米左右。pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息元大都元大都元大都元大都户型情况户型情况户型户型面积范围（平米）面积范围（平米）套数套数价格区间（万元）价格区间（万元）所占比例所占比例零居零居4050649211520%一居一居608019213818460%二居二居90130（复式）6320730020%主力户型以一居小户型为主，零居和两居小户型也占相当比例，虽然户主力户型以一居小户型为主，零居和两居小户型也占相当比例，虽然户型较小，但是从成交客户来看，自住比例还是很高的，主要是由于项目型较小，但是从成交客户来看，自住比例还是很高的，主要是由于项目的周边配套和区位优势。的周边配套和区位优势。pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析元大都元大都元大都元大都价格及销售价格及销售销售状况：销售状况：自07年6月份开盘以来，319套房已全部销售83%，每月的销售速度还是比较快的，目前已进入尾盘阶段。开盘价（元开盘价（元/ /平米）平米）18000现起价（元现起价（元/ /平米）平米）22000层差（元层差（元/ /平米）平米）300朝向差（元朝向差（元/ /平米）平米）东西200/南北100现均价（元现均价（元/ /平米）平米）23000最高价（元最高价（元/ /平米）平米）24000销售速度（套销售速度（套/ /月）月）65套/月左右销售率销售率83%pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析元大都元大都元大都元大都客户分析客户分析地域分布：地域分布：朝阳区客户为主，项目周边客户居多，外地人也有相当比例；年龄特征：年龄特征：2535岁左右的的青年比重最大；职业特征：职业特征：周边工作的年轻白领，专业投资客；收入水平：收入水平：中高收入阶层；家庭结构：家庭结构：单身或两口之家；购买目的：购买目的：户型较小，自住兼投资者居多，约占70%。pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析元大都元大都元大都元大都项目点评项目点评 区位优势，四环以内，位于第二学府区之中，紧邻元大都公园。 交通便利，临近地铁13号步行仅五分钟，东邻京承高速，南临北土城西路。 区域相当成熟，周边配套非常齐全，教育资源优势明显。 受90/70政策影响明显，规划户型比例也被迫重新调整，但设计上也保留了两套连通使用的可能性。pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析元大都元大都元大都元大都pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析重点个案分析重点个案分析燕莎燕莎燕莎燕莎classclass位置：位置：朝阳区新源里新东路14号 投资商：投资商：华盈置地集团有限公司开发商：开发商：北京泰和基业房地产开发有限责任公物业管理：物业管理：美国宾至国际全案策划及营销代理：全案策划及营销代理：21世纪不动产，北京中天大业整合推广：整合推广：今久传媒（北京）占地面积：占地面积：4301平方米总建筑面积：总建筑面积：15330.9平方米容积率：容积率：2.2pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析燕莎燕莎燕莎燕莎classclass项目概况项目概况物业类型：物业类型：公寓；楼型及数量：楼型及数量：1栋7层塔楼公寓；开盘时间：开盘时间：2006年10月27日；入住时间：入住时间：2008年6月；产权：产权：50年可注册；总户数：总户数：155户；车位配比：车位配比：1.6：1，地下78，地上18。层高：层高：3.25米；物业费：物业费：8元/平米pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析燕莎燕莎燕莎燕莎classclass户型情况户型情况户型户型面积范面积范围（平围（平米）米）套数套数价格区间价格区间（万元）（万元）所占所占比例比例零居零居48/50/6213112716485%一居一居79/87/90/1002420826515%主力户型以零居小户型为主，比例占到主力户型以零居小户型为主，比例占到了了85%85%，纯小户型以投资为导向的项目。，纯小户型以投资为导向的项目。户型分析户型分析户型分析：户型分析：1、 格局方正，独立厨卫；2、起居室与卧室分开，动静分区明确；3、卧室带步入式衣帽间；4、卧室和起居室均有采光，居住舒适度相对较好。pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析燕莎燕莎燕莎燕莎classclasspp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析燕莎燕莎燕莎燕莎classclass价格及销售价格及销售 销售状况：销售状况：自07年10月27日开盘以来，在售的三层共70套房现在还剩5、6套，销售率达到90%。另有三层未开盘，具体时间未定，但该开发商有捂盘嫌疑。开盘价（元开盘价（元/ /平米）平米）26500现起价（元现起价（元/ /平米）平米）25000现均价（元现均价（元/ /平米）平米）26500最高价（元最高价（元/ /平米）平米）27000销售速度（套销售速度（套/ /月）月）60套/半月（开盘至今）销售率销售率占总体的41%（其中有三层尚未开盘）客户分析客户分析地域分布：地域分布：北京以朝阳区为主，约占60%，其中燕莎区域及周边居多；年龄特征：年龄特征：基本3040岁；职业特征：职业特征：外企高管，外国领事，私营业主，专业投资客；收入水平：收入水平：高收入阶层；家庭结构：家庭结构：单身或两口之家；购买目的：购买目的：投资客居多，约占80%，小户型自住也有一定比例。pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析燕莎燕莎燕莎燕莎classclasspp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析燕莎燕莎燕莎燕莎classclass项目点评项目点评地处燕莎商圈，紧邻使馆区、昆仑饭店、京城大厦、东直门商务区 区域配套成熟，商务分为浓厚。 交通便利，紧邻地铁2号线、城铁13号线、机场高速公路和机场城铁 。户型比较单一，零居为主，总价适中，更适合投资。周边租金水平较高，投资回报可观，很有投资潜力。pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析重点个案分析重点个案分析世奥国际中心世奥国际中心世奥国际中心世奥国际中心 地理位置：地理位置：朝阳区北四环东路惠新东桥向东200米 开发商：开发商：北京信远时代房地产开发有限公司 建筑设计单位建筑设计单位: 广东省建筑设计研究院总占地面积总占地面积：8078平方米总建筑面积总建筑面积：110000平方米总套数总套数：500多套pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息建筑形式建筑形式：1栋塔楼，分为东西2座建筑层数建筑层数：28层； 东座7-28层为酒店式公寓 西座7-18层为写字楼、19-28层为酒店式公寓户型面积：户型面积：酒店式公寓户型：60平米的0居；85、95平米的2居；100平米小三居层高层高：公寓3.3米；世奥国际中心世奥国际中心世奥国际中心世奥国际中心 东座东座西座西座商商 业业pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息装修标准装修标准：精装修（3000元/平米）电梯电梯：6梯17户平均使用率平均使用率：70%车位：车位： 340个 （租售暂定）物业费：物业费：5.90元/平方米/月开盘时间：开盘时间：2007年11月18日入住时间：入住时间：2008年12月 其他：其他：商业（1-5层，约1.5万平米）； 会所（第6层，约3000平米）；写字楼（约2.3万平米）世奥国际中心世奥国际中心世奥国际中心世奥国际中心 pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析销售价格及客户信息销售价格及客户信息销售价格销售价格：18000元/平米销售进度：销售进度：目前在售东座7-11层、18-19层，共推出118套，目前还有约30套未售客户来源：客户来源：主要以工作生活在亚奥商圈、中关村的客群为主，也不乏部分CBD客户置业目的：置业目的： 多为自住+投资型需求世奥国际中心世奥国际中心世奥国际中心世奥国际中心 pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析 紧邻北四环，全石材外装酒店式公寓 ，自身配备商业和办公，致力于打造成北四环商务地标建筑； 和同地段的其他项目比，本项目更具价格优势，性价比较高。pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析重点个案分析重点个案分析和乔丽致和乔丽致和乔丽致和乔丽致 楼盘位置：朝阳区光华路甲8号； 投资商：和乔集团；开发商：北京奥德房地产开发有限公司；物业管理：北京和乔物业管理有限公司；销售代理：华远经纪；占地面积：8040 平方米总建筑面积：44427 平方米容积率：4绿化率：30%项目概况项目概况物业类型：酒店式公寓；楼型及数量：一栋17层塔楼公寓；分期情况：共2期；一期销售时间：2004年；本期开盘时间：2007年月1月；本期入住时间：现房入住；产权：70年；总户数：396户（本期销售剩余198套）；车位配比：1：1.5约600个左右。pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析和乔丽致和乔丽致和乔丽致和乔丽致 项目概况项目概况标准层：6梯28户使用率：80.5%层高：平层3.7米，LOFT5.2米物业费：5.5元/平米装修及标准：精装修带部分家具，家电。户型：以三居大户型为主，占总套数的42%，零居或一居小户型也占相当比例。和乔丽致和乔丽致和乔丽致和乔丽致pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析价格及销售价格及销售 销售状况：销售状况：自07年1月份开盘以来，196套房在10月底已全部销售完毕，销售率达到100%。和乔丽致和乔丽致和乔丽致和乔丽致开盘价（元/平米）28000层差（元/平米）1000朝向差（元/平米）400500结盘价（元/平米）34000销售速度（套/月）套/月（开盘至10月底）销售率100%pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析户型分析：户型分析：1、厨房功能空间缺失，不适居住。2、卫生间无自然采光，带淋浴房和浴缸。3、有带采光的生活阳台。和乔丽致和乔丽致和乔丽致和乔丽致地域分布：朝阳区客户为主，CBD区域周边居多 ；年龄特征：35岁左右；职业特征：企业高管，专业投资客；家庭结构：两口或三口之家；购买目的：以投资为主，占95%。pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析项目点评项目点评优势优势 区位优势，位于CBD中心区，商务分为浓厚。交通便利，临近地铁1号线，东侧南侧各有两条主干道京通快速和西大望路通往四环。装修标准较高，室内配套齐全。 周边配套非常成熟，档次较高。劣势劣势 以前曾经作为酒店经营过，成品现房，但产权年限较其他公建项目少。和乔丽致和乔丽致和乔丽致和乔丽致pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析重点个案分析重点个案分析波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓 地理位置：地理位置：北京市朝阳区东三环霄云里8号；开发商：开发商：北京永顺房地产开发有限公司；建筑设计：建筑设计：中外建工程设计与顾问有限公司、北京翰时国际建筑设计咨询有限公司 ；景观设计：景观设计：阿奇贝斯（加拿大）设计公司 ；销售代理及经营顾问销售代理及经营顾问：仲量联行；总占地面积总占地面积：4513平方米； 总建筑面积总建筑面积：33746平方米；总套数总套数：304套。pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息建筑形式建筑形式：1栋13层塔楼；户型面积：户型面积：从50多平米的一居到295平米的顶层复式，共八种户型，主力户型是50平米的一居H2和90平米的两居H1，共180套左右。剩下的六种户型约有120余套；层高层高：首层大堂9.2米，标准层的3.4米；标准层标准层：6梯29户；平均使用率平均使用率：71%左右。波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓 pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息装修标准装修标准：精装修（送全套家具家电），4500元/平方米 ；车位：车位： 304个（全地下），只租不售，租金800元/月；物业费：物业费：7.8元/平方米/月；供暖及制冷费：供暖及制冷费：2.5元/平方米/月，3.5元/平方米/月； 开盘时间：开盘时间：2007年5月；入住时间：入住时间：2008年5月31日；商业：商业：集中在一层两侧，主要为中西餐厅、便利店、书吧、茶吧、美容美发等服务设施。 波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓 主力户型分析pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓 特点：特点： 书房、卧室双面正南打开窗，充分享受阳光的温暖，这是此户型主要的一个亮点。 开放式厨房，对话开放式起居室，参与制作美食的过程更快乐。卧室方正，面积适中，充分保证私密性。 户型缺点：虽向南朝向，可南北不通透，无法保证自然流通的空气；书房在起居室的对面，独立的安静舒适环境很容易受到影响；局部不规则的建筑结构使空间布局的难度加大。 主力户型分析pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息特点：特点： 传统的方正户型结构，在所有户型中使用率最高。开放式厨房，可以减少小户型中的空间拘束感。户型缺点：北面朝向，十一米多的进深，很难感受到阳光；卧室和卫生间在房间两头，影响使用方便，类似于酒店的功能使用格局，使居住舒适度大打折扣。波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓 pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析销售价格及客户信息销售价格及客户信息销售价格销售价格：开盘均价23000元/平米，目前均价26000元/平米；销售进度：销售进度：销售率30%；付款要求：付款要求：30%首付比例；客户来源：客户来源：客户不限于北京地区，区域分布较散，还有少量外籍客户，主要是多次置业者，对项目品质和区域升值潜力要求很高 ；置业目的：置业目的：投资为主，占到90% ，少量自住客户。 波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓 pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析本项目所在的燕莎、丽都商圈，以及第三使馆区域土地资源非常稀缺，而这种高档小户型精品公寓的定位，具有较强的不可复制性和投资价值，得到了市场一定的认可。总体看，波菲特行政公寓的开盘价格在本区域内已属中高价位区间，因已处高位，开盘以来涨幅不大，上涨3000元/平米，目前价格和周边同类型的公寓相比稍低，有一定价格优势。（US联邦公寓：均价28500元/平米 ；置地公寓：31000元/平米；泛海国际29000元/平米）。包含供暖和制冷的综合物业费高达13.8 元/平米，这个价格即使在高档项目中已属高位，会对投资成本产生一定影响 。产品方面主推100平米以下的小户型，类似产品在所在区域内还是比较少，具有一定的稀缺性，但使用率低是一个普遍的缺陷， 71%左右使用率，对投资使用价值有一定影响。 项目点评项目点评潜在供应情况分析潜在供应情况分析潜在供应情况分析潜在供应情况分析名称名称地址地址开发商开发商占地占地（平米）（平米）建面（平米）建面（平米）容积率容积率物业类物业类型型产权年产权年限（年）限（年）建筑类建筑类型型国海广场国海广场（未开）（未开）海淀区复兴路17号中房京贸房地产开发有限公司3260026万（公寓部分3万左右）5.5综合体70高层塔楼西海西海20082008（未（未开）开）海淀区苏州桥东北角北京中基宏源房地产开发有限公司2000093700（公寓部分1.5万左右）4.5综合体50高层塔楼伯朗峰伯朗峰（未开）（未开）昌平区八达岭高速13C出口东，西关环岛东，区政府西400米北京盛世原华房地产开发有限公司 20000100000（公寓部分6万左右）4综合体40高层塔楼pp潜在供应市场分析潜在供应市场分析潜在供应市场分析潜在供应市场分析短期内酒店式公寓的潜在供应主要以西部板块为主，总体量在短期内酒店式公寓的潜在供应主要以西部板块为主，总体量在短期内酒店式公寓的潜在供应主要以西部板块为主，总体量在短期内酒店式公寓的潜在供应主要以西部板块为主，总体量在12121212万平米万平米万平米万平米左右，物业类型也是以综合体为主。从定位看国海广场和西海左右，物业类型也是以综合体为主。从定位看国海广场和西海左右，物业类型也是以综合体为主。从定位看国海广场和西海左右，物业类型也是以综合体为主。从定位看国海广场和西海2008200820082008还属还属还属还属于金融街和中关村的传统核心商务区，但伯朗峰在昌平的出现也预示着于金融街和中关村的传统核心商务区，但伯朗峰在昌平的出现也预示着于金融街和中关村的传统核心商务区，但伯朗峰在昌平的出现也预示着于金融街和中关村的传统核心商务区，但伯朗峰在昌平的出现也预示着酒店式公寓产品逐渐向城区周边的城市副中心转移。酒店式公寓产品逐渐向城区周边的城市副中心转移。酒店式公寓产品逐渐向城区周边的城市副中心转移。酒店式公寓产品逐渐向城区周边的城市副中心转移。项目名称项目名称开盘时间开盘时间开盘价开盘价（元（元/ /平米）平米）主力户主力户型型主力总主力总价区间价区间（万元）（万元）物业物业管理管理（顾（顾问）问）公司公司物业费物业费（元（元/ /平方米平方米月）月）商业类型商业类型商业体量商业体量装修标准装修标准国海广场国海广场2007-12-125000左右8090平米200-225戴德梁行5.85集中商业约8万精装修（3000元/平米，送部分家具家电）西海西海20082008预计2008年初24000左右5060平米120144戴德梁行5底商未定精装修（标准未定）伯朗峰伯朗峰预计2007年12月底9500左右5060平米4757美国戴斯酒店未定集中商业1.2万精装修（1500元/平米全套家具家电。）pp潜在供应市场分析潜在供应市场分析潜在供应市场分析潜在供应市场分析此类物业的价格依旧会维持在高位，在东部商务中心区土地不断稀缺此类物业的价格依旧会维持在高位，在东部商务中心区土地不断稀缺此类物业的价格依旧会维持在高位，在东部商务中心区土地不断稀缺此类物业的价格依旧会维持在高位，在东部商务中心区土地不断稀缺的情况下，西部会成为新的热点，价格还有继续走高的趋势。的情况下，西部会成为新的热点，价格还有继续走高的趋势。的情况下，西部会成为新的热点，价格还有继续走高的趋势。的情况下，西部会成为新的热点，价格还有继续走高的趋势。主力户型仍旧在主力户型仍旧在主力户型仍旧在主力户型仍旧在80808080平米以下居多，投资性低总价还是首位。平米以下居多，投资性低总价还是首位。平米以下居多，投资性低总价还是首位。平米以下居多，投资性低总价还是首位。物业和装修标准依旧很高，在这方面的竞争会日趋激烈。物业和装修标准依旧很高，在这方面的竞争会日趋激烈。物业和装修标准依旧很高，在这方面的竞争会日趋激烈。物业和装修标准依旧很高，在这方面的竞争会日趋激烈。pp潜在供应市场分析小结潜在供应市场分析小结潜在供应市场分析小结潜在供应市场分析小结 产品会根据市场细分化原则形成差异化竞争，从户型的大小到装修标准的高低，将越来越符合所处地段的独特特征； 开发商由原来更多的销售变为更多优质物业的持有，从而保证物业和服务的品质，提高专业化程度和资产运营的收益； 由散销变为整体销售，吸引国内外基金的收购将成特色； 国内外著名酒店管理集团将更多的介入北京市场，整体管理水平不断提升，出租率获得有效保证，产品的服务升级； 2008年后酒店式公寓供应会有小幅下滑，市场表现主要为消化存量房； 望京因第四使馆区的规划以及被扩大的金融街带动的西部板块将成为酒店式公寓市场的新热点区域。酒店式公寓的酒店式公寓的酒店式公寓的酒店式公寓的机遇和挑战机遇和挑战机遇和挑战机遇和挑战城市发展城市发展p机遇机遇2002-2008 年，城市基础建设投入18001800亿元人民币，其中900900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等，450450亿元用于环境治理，300300亿元用于信息化建设，其余150150亿元将用于水电气热等生活设施的建设和改造。这将对北京整体城市面貌、城市形象和城市地位产生深刻的影响。p机遇机遇- -北京奥运北京奥运整体趋势整体趋势2008年奥运会对整个北京楼市都注入了强劲的推动力。由于酒店服务式公寓与酒店相比具有很强的优势：统一集中管理，提供专业24小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨房、自助洗衣服务相结合，为旅游、商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，并且相对于高档酒店更实惠的价格，这都将为酒店式公寓带来充足的发展机会。 市场价格走势市场价格走势目前北京的酒店服务式公寓租金从8美元平方米月50美元平方米月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平方米出租价格上涨到了2-3美元。而目前出租率普遍在80%-90%左右，与去年70%-80%的出租率相比上涨了10%左右，投资价值明显。p机遇机遇- -北京奥运北京奥运客户需求客户需求受奥运利好因素的影响，酒店式公寓的客户明显增加，除固定租客外，一些外企的重要客户和高级管理人员的亲朋也成为近期北京酒店服务式公寓的需求方。部分酒店服务式公寓为了更加灵活的保证奥运期间的租金收益，在三季度开始就对签订长期租约的客户上调了租金报价，预计四季度一直到明年优质酒店式服务公寓租金将持续上涨。 p机遇机遇不断增长的需求、逐步提高的供应质量和日益透明的地产市场正逐渐推进中国服务式公寓市场的发展。2005年和2006年的交易情况表明，中国主要城市的服务式公寓市场异常活跃。国际投资商，特别是美国的机会基金与经验丰富的业主-运营商看中此类投资退出模式的多样性，构成了服务式公寓主要的买方群体。外资看好北京外资看好北京p机遇机遇2007年度全球酒店交易额将达1100亿美元，较2006年的历史记录725亿美元增长52%，投资者对于酒店行业的热情空前高涨。尽管限外政策接二连三，但由于对于中国宏观经济和房地产市场的持续看好，境外资本对于投资中国房地产的兴趣依然浓厚，预计今后进入房地产优质物业持有领域的比例会大幅提高。 外资收购北京的商用型物业，以写字楼、酒店式服务公寓、购物中心、酒店为主，物业现状为处于运营状态，或者即将完工。热点区域依旧为CBD、燕莎商圈、金融街、和中关村。冬天来了么？冬天来了么？p挑战挑战1-10月北京房地产市场运行情况来源：北京市统计局楼市调整期一般分为三个阶段：初期楼市调整期一般分为三个阶段：初期楼市调整期一般分为三个阶段：初期楼市调整期一般分为三个阶段：初期价格微跌，成交量大降；二期价格急价格微跌，成交量大降；二期价格急价格微跌，成交量大降；二期价格急价格微跌，成交量大降；二期价格急跌，成交量进一步放大；三期价格下跌，成交量进一步放大；三期价格下跌，成交量进一步放大；三期价格下跌，成交量进一步放大；三期价格下落速度和成交量同时放缓。落速度和成交量同时放缓。落速度和成交量同时放缓。落速度和成交量同时放缓。 从十月以来北京的期房成交量就迅速减少，宏观调控政策对房地产热的抑制作用已经开始逐渐显现，居民买房意愿不断下降，广州不少高端楼盘的价格都出现了松动。北京目前对于高端房产的需求也出现较为明显的下降，北部和东部地区高总价房产抛售现象初显。同时，房地产投资比例明显大幅度下降，从占整体购房比例的18%，下降到13%左右。投资还考虑舒适吗？投资还考虑舒适吗？p挑战挑战问题：问题：传统的酒店式公寓多是标间形式的直套零居室，单面开窗采光，暗室卫生间，再加上几乎没有生活功能分区，在传统观念中，这样的房子是只能用来投资而不能自住的。应对：应对：从未来的发展趋势看提高居住的舒适度是区分酒店式公寓产品优劣的一个重要尺度，而合理的使用面积是保证舒适度的重要指标 。在设计上应强调紧凑性和合理性，在保证满足使用功能的基础上，尽量进行空间创意，也许酒店式公寓就不再是自住的禁区。90/70后小户型的激烈竞争后小户型的激烈竞争p挑战挑战问题：问题：90/70政策实施一年后，北京中小户型楼盘的供应量不断增加，以往小户型产品“物以稀为贵”的局面已被打破。在这样的市场情况下，更高单价的酒店式公寓产品如何突出重围，杀出一条血路呢？ 应对：应对：还是要在自身产品特点上多下功夫，进行差异化竞争。针对普通住宅项目没有的多种升级服务和整体的商业投资环境多下功夫，并注意户型产品的创新。酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓专题研究结论专题研究结论专题研究结论专题研究结论p为什么买？p有什么启示？ p专题研究小结专题研究小结为什么买酒店式公寓为什么买酒店式公寓 u高价值：高价值：酒店式公寓的区位优势十分明显，大多地处城市商务中心区，其产品本身拥有的市场升值潜力巨大。其较低的总价、首付以及月还款对购房者有较强的诱惑力，另外，较好的装修标准和服务也是影响客户的重要因素。u高投资回报率：高投资回报率：酒店式公寓的客户基本可以分为投资型和自住型两类。对于投资型的客户来说，最关心的就是投资回报率。由于小户型可以用相对较低的投入活得相对较高的投资回报，往往易受投资者的亲睐。相对于投资型客户，自住型客户看重的就是将其作为一个过渡型的产品。若干年后，有了更大、更舒服的房子后，小户型或租或售，也能得到较好的投资回报。p专题研究小结专题研究小结为什么买酒店式公寓为什么买酒店式公寓 p专题研究小结专题研究小结u高品质：高品质：酒店式公寓应本身具有足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化服务有两点：一是满足使用者个性化需求，因为租住者多为高学历、高素质，甚至是国际人士，他们对居住文化有着独特的理解与需求；二是项目本身也是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等。这一点是酒店式公寓的生命力所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心要素。为什么买酒店式公寓为什么买酒店式公寓 p专题研究小结专题研究小结给我们的启示给我们的启示唯一不变的就是永远的变化唯一不变的就是永远的变化A A “酒店式公寓”这个概念被引进国内不过区区几年的时间但其发展的速度却是十分迅速，随着房地产市场日益成熟我们现在所看到的“酒店式公寓”也从许多方面发生着新的变化,只有不断创新才能保持竞争力。p专题研究小结专题研究小结给我们的启示给我们的启示把握机会是成功者的基本素质把握机会是成功者的基本素质B B 酒店式公寓在传统意义上的高档区域如CBD、燕莎商圈等地区发展相对平稳，在金融街、中关村等代表新经济的地区里增势很快。由于市中心区域土地的稀缺性，酒店式公寓有向一些市场潜力较大的区域发展的趋势，例如第四使馆区附近的望京和四环路沿线。p专题研究小结专题研究小结给我们的启示给我们的启示识时务者为俊杰，精品小户型是必然选择识时务者为俊杰，精品小户型是必然选择C C 45-65的户型在成为各个酒店式公寓热销房型的同时，朝向好的30-45小面积房型也逐渐成为购房者的新宠。随着酒店式公寓这个概念被越来越多的人接受，并对面积、朝向、房屋结构等方面的要求是越来越高，在户型产品上的不断创新是赢得竞争的有力保证。p专题研究小结专题研究小结给我们的启示给我们的启示放在自己口袋里的钱才是真金白银放在自己口袋里的钱才是真金白银D D 表现在销售方式上，今年由于北京整体房地产市场的火爆，价格直线上升，很多酒店式公寓产品都不急于开盘销售，追求更高的收益。部分项目也采取了整售的方式迅速回笼资金，比如世华国际中心和远洋光华国际，但最近在宏观调控的压力下，未来楼市出现了很多不确定性，风险在加大。p专题研究小结专题研究小结给我们的启示给我们的启示“上帝上帝”越来越聪明，我们必须更努力越来越聪明，我们必须更努力E E表现在营销手段上，几年前包租这种形式在酒店式公寓的营销过程中被广泛的应用，也是投资者衡量其投资价值的重要依据。但开发商把回租金额打入房价，造成酒店公寓售价一高再高，随着投资群体对房地产的认识度与专业度的增强，投资回报这一概念已经不再那么吸引眼球了，物业未来发展前景才是真正的营销重点。THANKSTHANKS！