第第7 7章章 房地产管理法房地产管理法第第7 7章章 房地产管理法房地产管理法本章的重点内容：本章的重点内容： 1. 1.了解房地产管理法的概念和立法现状了解房地产管理法的概念和立法现状 2. 2.熟悉房地产管理法的基本原则、调整对象和熟悉房地产管理法的基本原则、调整对象和 适用范围适用范围 3. 3.熟悉房地产开发用地法律制熟悉房地产开发用地法律制 4. 4.掌握房地产转让、销售、抵押、租赁和中介掌握房地产转让、销售、抵押、租赁和中介服务的法律制度服务的法律制度 5. 5.熟悉房地产权属登记制度熟悉房地产权属登记制度 6. 6.掌握违反城市房地产管理法及相关法律掌握违反城市房地产管理法及相关法律法规的法律责任法规的法律责任 7.1 7.1 房地产管理法概述房地产管理法概述 7.1.1 7.1.1 房地产管理法的概念房地产管理法的概念 广义的房地产管理法广义的房地产管理法: :是指调整在房地产开发、是指调整在房地产开发、经营和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律经营和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律规范的总称。规范的总称。 狭义的房地产管理法狭义的房地产管理法: :是指是指19941994年年7 7月月5 5日第八日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法。 7.1 7.1 房地产管理法概述房地产管理法概述 7.1.2 7.1.2 房地产管理法的立法目的房地产管理法的立法目的 1 1加强对房地产的管理加强对房地产的管理 2 2维护房地产市场秩序维护房地产市场秩序 3 3保障房地产权利人的合法利益保障房地产权利人的合法利益 4 4促进房地产业的健康发展促进房地产业的健康发展 7.1 7.1 房地产管理法概述房地产管理法概述 7.1.3 7.1.3 房地产管理法的调整对象和适用范围房地产管理法的调整对象和适用范围 1 1调整对象调整对象 房房地地产产管管理理法法的的调调整整对对象象可可分分为为房房地地产产民民事事关关系、房地产行政管理关系、房地产经济关系系、房地产行政管理关系、房地产经济关系。 7.1 7.1 房地产管理法概述房地产管理法概述 7.1.4 7.1.4 房地产管理法的基本原则房地产管理法的基本原则 1 1节约用地，保护耕地的原则节约用地，保护耕地的原则 2 2实行国有土地有偿、有限期使用原则实行国有土地有偿、有限期使用原则 3 3扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件的原则条件的原则 4 4保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法须守法 5 5依法纳税的原则依法纳税的原则7.2 7.2 房地产开发用地房地产开发用地7.2.1 7.2.1 城市房地产开发用地城市房地产开发用地 房地产开发用地：房地产开发用地：是进行房地产开发活动的土是进行房地产开发活动的土地，是依法取得土地使用权，进行投资开发建设基地，是依法取得土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。础设施和房屋的国有土地。 房地产管理法房地产管理法第第2 2条第条第3 3款规定款规定7.2 7.2 房地产开发用地房地产开发用地7.2.2 7.2.2 土地使用权有偿出让制度土地使用权有偿出让制度 1 1土地使用权有偿出让的概念及特征土地使用权有偿出让的概念及特征 土地使用权有偿出让：土地使用权有偿出让：是指国家将国有土地使是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。者向国家支付土地使用权出让金的行为。7.2 7.2 房地产开发用地房地产开发用地 2. 2. 土地使用权有偿出让的双方的权利与义务土地使用权有偿出让的双方的权利与义务 土地使用权受让方所享有的权利土地使用权受让方所享有的权利 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 土地使用权受让方所承担的义务土地使用权受让方所承担的义务 土地使用权出让方所享有的权利土地使用权出让方所享有的权利 土地使用权出让方所承担的义务土地使用权出让方所承担的义务7.2 7.2 房地产开发用地房地产开发用地 3 3土地使用权出让的批准权限及补偿土地使用权出让的批准权限及补偿 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。有步骤地进行。 4 4国家对土地使用权出让宏观调控和实行总量控国家对土地使用权出让宏观调控和实行总量控制制 土土地地使使用用权权出出让让必必须须符符合合土土地地利利用用总总体体规规划划、城市规划和年度建设用地计划城市规划和年度建设用地计划。7.2 7.2 房地产开发用地房地产开发用地 5 5土地使用权出让最高年限的规定土地使用权出让最高年限的规定 土地使用权出让最高年限土地使用权出让最高年限: :中华人民共和国城中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十三条第十三条规定规定7.2 7.2 房地产开发用地房地产开发用地7.2.3 7.2.3 土地使用权出让的方式土地使用权出让的方式 土地使用权出让，可以采取土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双拍卖、招标或者双方协议方协议的方式。的方式。 7.2 7.2 房地产开发用地房地产开发用地7.2.4 7.2.4 土地使用权出让合同土地使用权出让合同 1 1土地使用权出让合同的概念土地使用权出让合同的概念 土地使用权出让合同土地使用权出让合同: :是指市、县人民政府土是指市、县人民政府土地管理部门与土地使用者之间，就出让城市国有土地管理部门与土地使用者之间，就出让城市国有土地使用权所达到的明确相互之间权利义务关系的协地使用权所达到的明确相互之间权利义务关系的协议。议。7.2 7.2 房地产开发用地房地产开发用地 土地使用权出让合同分为三种类型：土地使用权出让合同分为三种类型： （1 1）宗地出让合同）宗地出让合同 （2 2）成片开发土地出让合同）成片开发土地出让合同 （3 3）划拨土地使用权补办出让合同）划拨土地使用权补办出让合同7.2 7.2 房地产开发用地房地产开发用地 2 2土地使用权出让合同的主要内容土地使用权出让合同的主要内容 土地使用权出让合同的内容土地使用权出让合同的内容: :是指合同当事人是指合同当事人用以确定关于土地使用权出让中双方权利和义务的用以确定关于土地使用权出让中双方权利和义务的各项条款。各项条款。 3 3土地使用权的终止与续期土地使用权的终止与续期7.2 7.2 房地产开发用地房地产开发用地7.2.5 7.2.5 土地使用权划拨土地使用权划拨 1 1土地使用权划拨的概念土地使用权划拨的概念 土地使用权划拨土地使用权划拨: :是指县级以上人民政府依法是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用者使用的行为。7.2 7.2 房地产开发用地房地产开发用地 2 2土地使用权划拨的范围土地使用权划拨的范围 （1 1）国家机关用地和军事用地；）国家机关用地和军事用地； （2 2）城市基础设施用地和公益事业用地；）城市基础设施用地和公益事业用地； （3 3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；用地； （4 4）法律、行政法规规定的其他用地。）法律、行政法规规定的其他用地。7.3 7.3 房地产开发房地产开发7.3.1 7.3.1 房地产开发房地产开发 1 1房地产开发的概念房地产开发的概念 房地产开发房地产开发: :是指在依法取得国有土地使用权是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，它包括的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，它包括土地开发和房屋开发。土地开发和房屋开发。7.3 7.3 房地产开发房地产开发7.3.1 7.3.1 房地产开发房地产开发 1 1房地产开发的概念房地产开发的概念 房地产开发房地产开发: :是指在依法取得国有土地使用权是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，它包括的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，它包括土地开发和房屋开发。土地开发和房屋开发。7.3 7.3 房地产开发房地产开发 2 2房地产开发的特点房地产开发的特点 （1 1）房地产开发是多部门协作活动，综合性强）房地产开发是多部门协作活动，综合性强 （2 2）房地产开发投资大，风险大）房地产开发投资大，风险大 （3 3）房地产开发周期较长）房地产开发周期较长 （4 4）政策性强）政策性强7.3 7.3 房地产开发房地产开发 3 3房地产开发的原则房地产开发的原则 （1 1）严格城市规划的原则）严格城市规划的原则 （2 2）坚持经济效益、社会效益、环境效益相统）坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则一的原则 （3 3）必须实行全面规划、合理布局、综合开发、）必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设配套建设 7.3 7.3 房地产开发房地产开发7.3.2 7.3.2 房地产开发企业房地产开发企业 1 1房地产开发企业成立的条件房地产开发企业成立的条件 房地产开发企业房地产开发企业: :是指以营利为目的，从事房是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的经济组织，包括房地产开发的专地产开发和经营的经济组织，包括房地产开发的专营企业和兼营企业。营企业和兼营企业。7.3 7.3 房地产开发房地产开发2 2房地产开发企业资质等级房地产开发企业资质等级 房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业资质管理规定将房地产开将房地产开发企业的资质分为一、二、三、四四个等级。发企业的资质分为一、二、三、四四个等级。 7.3 7.3 房地产开发房地产开发7.3.3 7.3.3 房地产开发项目管理房地产开发项目管理 房地产开发项目管理房地产开发项目管理: :是指人民政府对房地产是指人民政府对房地产开发项目从立项、设计到竣工验收的全程管理。开发项目从立项、设计到竣工验收的全程管理。 房地产开发项目管理的内容房地产开发项目管理的内容7.4 7.4 房地产交易房地产交易 7.4.1 7.4.1 房地产交易房地产交易 1 1房地产交易的概念房地产交易的概念 狭义的房地产交易狭义的房地产交易: :是指当事人之间进行的房是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。 广义的房地产交易广义的房地产交易: :是指当事人之间不仅进行是指当事人之间不仅进行房地产转让、抵押、租赁等交易行为，还包括与房房地产转让、抵押、租赁等交易行为，还包括与房地产交易行为有着密切关系的房地产价格的确定、地产交易行为有着密切关系的房地产价格的确定、房地产交易的中介服务等。房地产交易的中介服务等。7.4 7.4 房地产交易房地产交易 2 2房地产交易的一般原则房地产交易的一般原则 （1 1）房地产交易时权属不可分离的原则）房地产交易时权属不可分离的原则 （2 2）房地产价格评估的原则）房地产价格评估的原则 （3 3）房地产成交价格申报的原则）房地产成交价格申报的原则 （4 4）房地产交易行为要式性的原则）房地产交易行为要式性的原则 7.4 7.4 房地产交易房地产交易7.4.2 7.4.2 房地产转让房地产转让 1 1房地产转让的概念房地产转让的概念 房地产转让房地产转让: :是指房地产权利人通过买卖、赠是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。7.4 7.4 房地产交易房地产交易 2 2房地产转让的条件房地产转让的条件 以出让方式取得土地使用权以出让方式取得土地使用权 以划拨方式取得土地使用权的以划拨方式取得土地使用权的 7.4 7.4 房地产交易房地产交易 3 3房地产不得转让的情形房地产不得转让的情形 4 4房地产转让合同房地产转让合同 5 5房地产转让的程序房地产转让的程序7.4 7.4 房地产交易房地产交易商品房销售商品房销售 商品房预售和商品房现房销售商品房预售和商品房现房销售 商品房预售商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。或房价款的行为。 7.4 7.4 房地产交易房地产交易 商品房现房销售商品房现房销售是指房地产开发经营企业将已是指房地产开发经营企业将已经建设的房屋出售给承购人，由承购人支付房价款经建设的房屋出售给承购人，由承购人支付房价款的行为。的行为。7.4 7.4 房地产交易房地产交易 1 1商品房预售商品房预售 商品房预售的条件商品房预售的条件 商品房预售的行为商品房预售的行为7.4 7.4 房地产交易房地产交易 2 2商品房现房销售商品房现房销售 商品房现房销售的条件商品房现房销售的条件 商品房现房销售的行为商品房现房销售的行为 商品房现房销售的价格商品房现房销售的价格 商品房买卖合同商品房买卖合同7.4 7.4 房地产交易房地产交易房屋租赁房屋租赁 1 1房屋租赁的概念房屋租赁的概念 房屋租赁：房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。金的行为。 按房屋所有权不同可分为公房租赁和私房租赁。按房屋所有权不同可分为公房租赁和私房租赁。7.4 7.4 房地产交易房地产交易 2 2房屋租赁的范围房屋租赁的范围 3 3房屋租赁合同房屋租赁合同 4 4租赁双方的主要权利和义务租赁双方的主要权利和义务7.4 7.4 房地产交易房地产交易房地产抵押房地产抵押 1 1房地产抵押的概念房地产抵押的概念 房地产抵押：房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。7.4 7.4 房地产交易房地产交易 2 2房地产抵押的范围房地产抵押的范围 3 3房地产抵押合同房地产抵押合同 4 4房地产抵押登记房地产抵押登记 5 5房地产抵押人和抵押权人的权利和义务房地产抵押人和抵押权人的权利和义务 6 6抵押权的实现抵押权的实现7.4 7.4 房地产交易房地产交易房地产中介服务机构房地产中介服务机构 1 1房地产中介服务机构房地产中介服务机构 房房地地产产中中介介服服务务机机构构: :是是指指在在房房地地产产市市场场上上为为从从事事房房地地产产投投资资、开开发发和和交交易易等等活活动动的的主主体体提提供供咨咨询、经纪和评估等业务服务的机构。询、经纪和评估等业务服务的机构。 房地产中介服务机构成立的条件房地产中介服务机构成立的条件 房地产权属登记管理房地产权属登记管理7.5.1 7.5.1 房地产权属登记制度房地产权属登记制度 房地产权属登记房地产权属登记: :是指法律授权的权威机构依是指法律授权的权威机构依法对房地产的权属现状及变更予以确认的一项重要法对房地产的权属现状及变更予以确认的一项重要活动，它包括了土地使用权和房屋所有权以及由上活动，它包括了土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行的登记。的登记。 房地产权属登记管理房地产权属登记管理7.5.2 7.5.2 房地产权证书房地产权证书 国家实行国家实行土地使用权和房屋所有权土地使用权和房屋所有权登记发证制。登记发证制。 我我国国目目前前的的房房地地产产权权证证书书分分为为土土地地证证书书、房房屋屋产权证书以及房地产权证书产权证书以及房地产权证书。 房地产权属登记管理房地产权属登记管理7.5.3 7.5.3 房地产权属登记房地产权属登记 国务院建设行政主管部门国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属负责全国的房屋权属登记管理工作，登记管理工作， 省、自治区人民政府建设行政主管部门省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作，行政区域内的房屋权属登记管理工作， 直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。7.6 7.6 法律责任法律责任 房地产违法房地产违法: :是指违反房地产法律法规规定，依是指违反房地产法律法规规定，依法应承担法律责任的行为。法应承担法律责任的行为。 房地产违法分类房地产违法分类思考题思考题思考题思考题1 1 房地产管理法的基本原则是什么？房地产管理法的基本原则是什么？2 2 房地产管理法的调整对象和适用范围分别是什么房地产管理法的调整对象和适用范围分别是什么？3 3 房地产转让的基本原则是什么？房地产转让的基本原则是什么？4 4 房地产抵押的范围是什么？房地产抵押的范围是什么？5 5 房地产权属登记是法律意义和要求是什么？房地产权属登记是法律意义和要求是什么？6 6 违反城市房地产管理法的法律责任是什么？违反城市房地产管理法的法律责任是什么？