芜湖东方蓝海置业大砻坊周边地块芜湖东方蓝海置业大砻坊周边地块商业规划设计建议商业规划设计建议目目 录录第一部分第一部分 城市空间城市空间第二部分第二部分 规划设计原则规划设计原则第三部分第三部分 建筑风格建议建筑风格建议第四部分第四部分 业态布局建议业态布局建议第一部分第一部分 城市空间城市空间一、我们对城市空间的理解一、我们对城市空间的理解人的聚集（城市起源）人的交流（巴别塔）人的创造（工业时代，城市化）人的消费（百货，商业街） 城市是承载回忆，寄托未来的人类群居点，在这个鱼龙混杂的地方，人们在新旧交接中创造价值再自我消耗，将一个又一个煊赫无比的灯火不夜城送给了我们伟大的时代。二、城市空间的划分二、城市空间的划分 区域功能性、历史提示性、城市阶层性。区域功能性、历史提示性、城市阶层性。历史上： 盛唐的一百零八坊 巴黎的左岸、拉丁区 纽约的布鲁克林区 北京的宝钞胡同、国子监、柴棒胡同、米市胡同（胡同、井） 成都的南富西贵北贫东穷 现代的：北京：西城、东城、朝阳、海淀、大兴、亦庄、通州（金融街、国贸） 成都：国际城南、财富城北、人文城西、中产城东 变迁原因：交通（京杭大运河之于扬州、启德机场之于香港、铁路之于成都区位） 地标性建筑崛起（金茂之于上海、国贸之于北京） 行业性人才聚集（华尔街、金融街、北京798） 城市繁荣的必要条件城市繁荣的必要条件没有独善其身的区域，也没有完全相同的功能完整而繁荣的城市无论大小必须具备： 尺度合理的交通（区域联系网络） 功能各异的区域划分（艺术区、行政区、金融区、教育区、商业区、新旧城区等） 形态各异而并生共存的 建筑形态 商业形态 社区形态 可以提示记忆的空间和可以开启希望的表征，只有求同存异，只有把握新旧交替间的微妙平衡，只有在保守和创新间做创造。我们的城市才能真正繁荣并保持自我的独特性，这不是穿衣戴帽的时代，这是勇于起舞的时代（京城三大鸟）.“上海新天地”四、商业体的存在方式四、商业体的存在方式交通节点（网的中心，黑盒子）人群节点（流动，通道，摩擦）城市需求的节点（个人，产业，城市）商业体存在的意义生活的兴奋点第三空间生活新空间（zara、hm)既是点缀更是主场过去：植根于区域的原有优势（人文、习惯、产业、政策）现在：增强人流，繁荣区域，扩大区域影响力和地标性将来：商业中心运营的好坏直接影响着区域的声誉住宅：分为前驱拉动、片区提升、普通补充三种商务：商务空间的延展补充（starbucks)、选择理由的增强性酒店：或配合或新建（国内超豪华酒店近来的合作模、范例：京基客户复合性）休闲心理：调动所有可能性，贩卖一切你的梦想未来趋势：我们去*而不是我们去*区空间经济化经济空间化行为心理化第二部分第二部分 规划设计原则规划设计原则一、区域功能一、区域功能 将大砻坊核心商业区和沿江小外滩打造成为芜湖城市客厅，成为居民休憩、娱乐、 购物、休闲的公园式综合商业区； 外滩休闲公园将成为整个芜湖市城市形象代表和市民休休闲娱乐的特色商业街区； 区域商业中心将承担大砻坊区域居民以及整个芜湖市居民购物、休憩、娱乐特色旅游街区等功能。 （一）、核心商业区是整个片区商业中心的和地标性建筑，起到提升整个片区价值，辐射整个片区的作用。（二）、A地块沿街商业，作为整个项目商业启动的龙头，充分利用9号地块的辐射带动和周边人流。二、量化指标二、量化指标 （一）、核心商业区 1、核心商业区，地上部分建筑面积纯商业部分不超过7万方，公寓和写字楼适当考虑以满足容积率要求。 2、充分利用9号地块沿康复路的沿街面，尽量多安排沿街店面。 3、沿康复路铺面，进深不超过14米，面宽不低于3.9到4.2米充分考虑各个店面的店招和空调机位。（二）、核心商业区 1、内街铺位，北侧内街进深不超过12米，面宽3.6到4.2米，南侧内街进深控制在10米左右，面宽在3.3到4.2之间。 2、一层层高4.2米，二层层高3.9米，三层3.6米。 (三)、各住宅组团商业面积 各住宅组团社区底商或裙楼商业面积控制在该组团住宅面积的8%到12%。 （四）轻轨沿线商业 将轻轨形成的城市空间打造为城市积极的、有活力的、有价值的商业空间；在原有华森院方案基础上扩大，单体建筑增加到2000方左右，总量控制在1万平米左右。 （五）不同业态主力店对建筑的要求要充分考虑，比如影院的层高不低于7.5米。 三、三、A地块商业地块商业 1、物业参数 a、开间、进深和层高 开间进深层高沿康复路商铺3.64.2米以3.9到4.2米为主不超过14米12到14米为宜一拖二一层4.2二层3.9沿黄山东路商铺3.94.2为主不超过14米12到14米为宜一拖二一层4.2二层3.6经二路3.34.2米以3.3到3.9为主进深不超过12米以10米左右为宜一拖二一层4.2二层3.6局部一层，层高5.3 b、挑檐、店招、楼梯和卫生间挑檐宽度1.21.5米，预留1.5米高左右的店招位置楼梯，建议预留内楼梯口的位置，楼梯不做（业主自己装修时做）卫生间，预留好上下水管道即可 c、地下室目前芜湖住宅底商和沿主干道街铺中，极少专门做地下室。平湖秋月项目是由于道路标高和项目标高差的原因，顺势而为做地下室，提升商铺附加值。镜街项目，专门为沿街商铺做了地下室，是在考虑将来经营上的需要和提高项目的性价比。 建议本项目不专门为沿街商铺做地下室！建议本项目不专门为沿街商铺做地下室！（二）建议A地块社区商业同住宅分开，不做社区底商。理由如下：1、高层住宅的柱网比较复杂，容易造成商铺格局混乱不利于试用和进深过深。2、高层住地基的开挖建筑周期较长，影响商铺入市销售时间。不利于快速回笼资金。（三）商铺外立面选择石材加大幅落地窗建议沿经二路和康复路铺面采用较高档次的石材或面砖和玻璃橱窗！建议沿学校周边商铺采用普通面砖或涂料！ 四、整体规划调整四、整体规划调整建议A地块图中所示道理，打通黄山路和康复路的连接建议4号5号地块道理如图中所示打通。充分利用该地块的优势，创造超额利润！（一）、路网规划（一）、路网规划 （二）幼儿园、社区中心景观（二）幼儿园、社区中心景观1、5号用地中幼儿园，建议往地块里边退让，留出沿街面做沿街商铺；2、轻轨路东侧消防站建议调整位置；3、5号地块中，中心景观周围建议不做别墅。 a、中心景观是在5号地块中沿街高层的背阴面，无法安排住宅的情况下，做的景观； b、做别墅后中心景观的共享性被破坏，不能起到提升小区品质的作用； c、该地块经调整后是项目里地块最为完整，用地条件相对较好的一个地块。既有湖景，又处于片区中心位置，交通便利各项配套完成，又离中心商业区较近，价值不容小觑。（三）、（三）、A地块路网规划地块路网规划方案一：道路打通后，可以直视9号地块，能增强投资者和经营者能认同9号地块和A地块商业是一个整体，利于销售经营。方案二：新形成道路利于黄山路和康复路人流的联通，且A地块和9号地块相对的两个街角位置较佳。A地块街角位置商铺价值较大，沿学校道路中间商铺价相对方案一值有所下降！（四）（四）A地块路网规划地块路网规划A地块东西内街剖面示意图和平面示意图（五）商业整体布局的思考（五）商业整体布局的思考不同区域商业体操作模式的区分不同区域商业体操作模式的区分城市定位辐射半径规格体量启动方式品牌招商业态经营城市核心区1立足本市辐射区域2 2是城市最高级是城市最高级别商别商 家、品牌家、品牌的汇集点的汇集点3起到引领性作用以高出本城市一个级别的城市进行模仿依照城市、适度缩小（成都模拟深圳、 深圳模拟香港、 香港模拟纽约）1以大手笔，中高级启动2可以覆盖商业需求的各个层次3在本城已有商业形态上升级（OLE好又多）1对品牌进行洗牌式引进，成为部分品牌区域垄断性2烘焙式经营 宣传公关跟上 品牌化、精准化城市服务功能区（居住、旅游）1抓住本区域人流2适度缩小城市标杆性商业进行复制3添加区域特色的商 业元素1 1略小于标杆性商业略小于标杆性商业2规格可以与标杆性 持平，但是要有自身区域的特色3 3填补空白填补空白1中端产品高端包装2中端产品高端经营3中端产品平价接触启动区要安全，目的性启动区要安全，目的性要明确要明确1填补空白的品牌2特色化经营 亮点细节吸引盥洗室、公共设施城市成熟新区1在新区进行新创作2以本区域人群为主规格可大可小建议由小到大 高低级别穿插 预留发展空间特色化启动特色化启动区域性联动消化本区域，吸引其他消化本区域，吸引其他区域区域1强化区域特征2 2围绕区域特征来围绕区域特征来 做相关经营做相关经营 创新来源于对经典的膜拜未来的空间需要我们给予更多的可能性未来的空间需要我们给予更多的可能性（五）（五）9地块整体布局地块整体布局鸟瞰图鸟瞰图（六）（六）9地块整体布局地块整体布局透视图透视图（七）（七）9地块整体布局示意图二地块整体布局示意图二（八）、（八）、9地块整体布局地块整体布局9地块整体布局地块整体布局第三部分第三部分 建筑风格建议建筑风格建议 一、核心区商业建筑风格一、核心区商业建筑风格主力店加风情商业街主力店加风情商业街核心商业区应以超市、电器卖场、创意时尚生活街区、文化音像卖场、家居软装饰、大型ktv、影院、城市时尚运动馆健身、特色餐饮、中西快餐等各个主力店梯度配置，合理布局最大可能带动整个商业街区！明显的店招富有变化的屋顶商业立面商业立面建筑精神体现城市文脉，折射时代商业文化。建筑精神体现城市文脉，折射时代商业文化。商业环境营造商业环境营造城市溪流的导入：注重城市街道的生态性、人性化，为城市溪流的导入：注重城市街道的生态性、人性化，为消费者营造休闲、舒适体验的水文化主题商业街。消费者营造休闲、舒适体验的水文化主题商业街。 提升街区与城市高度融合，实现街区功能与生活在该区域以外其他提升街区与城市高度融合，实现街区功能与生活在该区域以外其他城市人群的共享。城市人群的共享。城城市市街街区区商商业业及及绿绿化化鸟鸟瞰瞰图图步行街的室内外交流步行街的室内外交流 二、核心区商业建筑风格二、核心区商业建筑风格主力店主力店 三、核心区商业建筑风格三、核心区商业建筑风格 内部体验式街区内部体验式街区 在灰色格子间里备受煎熬的人们为什么要去购物？ 不是要花钱买罪受，是要放松，要发泄，要寻找和平日生活不同的平衡点。公园式的购物环境： 1、特色主题园林 2 、阳光中庭，商业折街在购物公园内部营造了自成一格的小天地 可以和外界衔接的较少部分一个被设计成广场与LED屏幕互动，并利用不同业态调整过度。3、而在内部则像空间魔术师般采用星光天桥，液压电梯，色彩变幻，绿化小品水晶圆锥体、巨幅广告牌等来调节单一性，做到了舒适感与趣味性共存，令人不会乏味随时会有惊喜这样好玩、舒服、时尚的公园才是人们要来的地方 四、核心区商业建筑风格四、核心区商业建筑风格广场的作用广场的作用 在色调的奠定上，从VI到推广， 都要营造出年轻时尚的氛围；高大的绿色盆栽植物、路边的水景点缀给人灵动活泼之美； 整个购物中心在外观设计上应多利用了水晶圆锥、弧形、波浪形等不规则线条； 与构造，令人视觉颇有惊喜，时常在走廊尽头出现一扇月门的图案令人心生遐思；在白天，阳光中庭和下沉式广场充分使用阳光，既节约能耗又自然采光；在夜晚，星光与灯光辉映，与不远处的高档住宅、写字楼等形成城市景观。 每一层都尽可能地利用空间，错落有致的分割出一个广场，广场的功用在于： 1 聚集人气，广场本身就是人们集会自由表达之地，易于成为地标性（上海百盛）。 2 商演活动：这块风水宝地时常受到百事，荣威等品牌的青睐用来召开发布会，影响话题。 3 与室内空间交错，满足人们对游憩这个概念的需求。 4 广场的衔接商铺多为主力店等，易于人们进出，满足路线动向需求。五、公共空间营造五、公共空间营造 垂直都市将生活流动线由传统的横向水平改为竖向垂直。大量的生活空间竖向布置，腾出地面营造公共的休憩、游戏、享受生活的空间。引入柔和的自然光，尽量减少封闭的商场。通过过渡空间、引导空间的提示，使整个建筑群保持整体性和连续性。回廊弧形回廊连接主要主要区域，引导人流。舞台中心广场巨大的玻璃顶峡谷在建筑与建筑之间之间，高20多米的4层共享空间，其中布置流水、瀑布幕墙各主要建筑和标志性建筑利用过滤性、通透性的建筑手法形成巨大透明的视觉开放空间台地大厦底部和广场均采用错落的台地式露天走廊桥商场、美术馆入口等用空中桥梁的形式过渡走廊街道景观景与店铺内景之间的过渡性空间憩息憩息憩息憩息以雕塑小品的形式表以雕塑小品的形式表现芜湖的传统民俗，现芜湖的传统民俗，当年米市、鱼市的市当年米市、鱼市的市井风情。井风情。雕塑小品参考图雕塑小品参考图商业形态的传统包装与商业形态的传统包装与现代经营理念的有机结现代经营理念的有机结合，同时丰富着城市的合，同时丰富着城市的物质与精神生活。物质与精神生活。商商业业业业态态参参考考图图在人流聚集的广场地面，在人流聚集的广场地面，以浮雕的形式，记录芜湖以浮雕的形式，记录芜湖的城市演进：曾经的悠久的城市演进：曾经的悠久历史、繁盛重镇，以及今历史、繁盛重镇，以及今天的高速发展，生机勃勃。天的高速发展，生机勃勃。广广场场地地面面浮浮雕雕参参考考图图街区地面的浮雕路标，于细微之处体现城市文化和设计匠心。街区地面的浮雕路标，于细微之处体现城市文化和设计匠心。地地面面浮浮雕雕路路标标参参考考图图第四部分第四部分 业态布局业态布局如：如：VersinoVersino、Dan RyanDan Ryans s、El CidEl Cid、ViViViVi Shop Shop（玩具）、玩具）、SportHouseSportHouse、Bear in MindBear in Mind、莎莎化妆品、热带雨林西餐厅、莎莎化妆品、热带雨林西餐厅、Remy Fine WinesRemy Fine Wines（美酒美酒坊）、坊）、Swanky SmokeSwanky Smoke（雪茄屋）等等。雪茄屋）等等。n 按按shophouse(shophouse(商业街商业街) )的模式进行塑造，创造尽可能多的沿街面，使的模式进行塑造，创造尽可能多的沿街面，使主题和特色能得以完美的结合主题和特色能得以完美的结合n 建筑表面做多处开放式处理，有效引导人流进入商业街内部建筑表面做多处开放式处理，有效引导人流进入商业街内部n Window-shoppingWindow-shopping的商业街。增加展示空间，增强了对消费者的的商业街。增加展示空间，增强了对消费者的“诱诱惑惑”，如宽大的落地橱窗，与逛街人进行的视觉沟通，如宽大的落地橱窗，与逛街人进行的视觉沟通n 骑楼设计可有利于商铺全天侯使用，并从建筑形态上营造风情感、骑楼设计可有利于商铺全天侯使用，并从建筑形态上营造风情感、异域时尚感。异域时尚感。建筑面积：建筑面积： 单位面积：单位面积： 层数：层层数：层创意生活街创意生活街搜秀活力街区搜秀活力街区业态布局示例业态布局示例创意生活街创意生活街2F2F流行饰品流行饰品3F3F休休闲闲娱娱乐乐特色美食特色美食潮流服饰潮流服饰品牌旗舰品牌旗舰搜秀活力街区搜秀活力街区n是专门经营是专门经营“后家装后家装”产品的中型至大型商店产品的中型至大型商店; ;n通过专业化的增强目的性消费，扩大商圈辐射力通过专业化的增强目的性消费，扩大商圈辐射力; ;n配合项目整体的形象，以生活精品的新概念，售卖品位产品为主，配合项目整体的形象，以生活精品的新概念，售卖品位产品为主，如：家居精品店（软家装）、特色家具、装饰生活用品等。如：家居精品店（软家装）、特色家具、装饰生活用品等。品牌提示：宜家、伊力诺依、美克美家、百安居等品牌提示：宜家、伊力诺依、美克美家、百安居等建筑面积：建筑面积： 单层面积：单层面积： 层数：层层数：层后家装体验馆后家装体验馆后家装 :是在基础或公共装修后所进行的二次装修，后家装的主要是满足对个性空间及生活品味需求，装修过程中使用产品多属于家居装饰类和精品类的业种，如：卫浴、洁具、厨柜、灯饰、布艺、艺术饰品等。因此，在对“后家装”产品卖场的包装上，更要体现购物环境特色化，通过对象项目的整体包装，营造出时尚、现代、个性化的购物氛围以树立项目的整体形象。居家装饰馆居家装饰馆n是专门经营是专门经营“文化相关文化相关”产品的中型至大型商店；产品的中型至大型商店；n通过专业化的增强目的性消费，扩大商圈辐射力通过专业化的增强目的性消费，扩大商圈辐射力; ;n配合项目整体的形象，以文化享受的概念，售卖相关产品，如：书配合项目整体的形象，以文化享受的概念，售卖相关产品，如：书籍、报刊、文具、眼镜、影像制品、办公用品、玩具礼品、乐器琴行籍、报刊、文具、眼镜、影像制品、办公用品、玩具礼品、乐器琴行等。等。建筑面积：建筑面积： 单层面积：单层面积： 层数：层层数：层文化体验中心文化体验中心品牌提示：席殊书屋、商务印书馆，三联书店，品牌提示：席殊书屋、商务印书馆，三联书店，PAGEONEPAGEONE 、明朗、精艺、明朗、精艺文化创意馆文化创意馆n是专门为城市中产热爱运动的时尚人士建设；是专门为城市中产热爱运动的时尚人士建设；n通过专业化的增强目的性消费，扩大商圈辐射力通过专业化的增强目的性消费，扩大商圈辐射力; ;n配合项目整体的形象，以运动健康为主题概念，通过运动项目带动配合项目整体的形象，以运动健康为主题概念，通过运动项目带动相关消费相关消费建筑面积：建筑面积： 单层面积：单层面积： 层数：层层数：层文化体验中心文化体验中心城市运动馆城市运动馆n是专门为城市中产热爱运动的时尚人士建设；是专门为城市中产热爱运动的时尚人士建设；n通过专业化的增强目的性消费，扩大商圈辐射力通过专业化的增强目的性消费，扩大商圈辐射力; ;n配合项目整体的形象，以运动健康为主题概念，通过运动项目带动配合项目整体的形象，以运动健康为主题概念，通过运动项目带动相关消费相关消费建筑面积：建筑面积： 单层面积：单层面积： 层数：层层数：层文化体验中心文化体验中心品牌提示：席殊书屋、商务印书馆，三联书店，品牌提示：席殊书屋、商务印书馆，三联书店，PAGEONEPAGEONE 、明朗、精艺、明朗、精艺城市运动馆城市运动馆n建筑表面做多处开放式处理，风格独特，以吸引更多消费者；建筑表面做多处开放式处理，风格独特，以吸引更多消费者；n提升展示空间，设置展示橱窗，增强消费者对产品的关注度；提升展示空间，设置展示橱窗，增强消费者对产品的关注度；n沿街商铺设置成一拖二式独体商铺，便于经营者的展示及货品储藏。沿街商铺设置成一拖二式独体商铺，便于经营者的展示及货品储藏。建筑面积：建筑面积： 单位面积：单位面积： 层数：层层数：层精品灯饰街精品灯饰街