还款、贷款、过户-脱耀祖还款（业主的解押过程）1、预约还款：业主向银行做提前还款申请。 要确定所欠金额和扣款时间2、注销：扣款后在银行约定时间内领取他项权证等资料并送到房管局办理注销手续。 和银行确定领他项权证的时间注意点：a确定由谁来解押 b确定客户是否贷款并确定贷款类型贷款到过户标准流程1 1、了解客户的家庭情况和工作及收入情况并确定、了解客户的家庭情况和工作及收入情况并确定是商业贷款还是公积金贷款（省、市）是商业贷款还是公积金贷款（省、市）2 2、预约评估并确定贷款金额、预约评估并确定贷款金额3 3、签借款合同、签借款合同4 4、审批、审批5 5、打印网签合同并做首付款监管（贷款不监管直、打印网签合同并做首付款监管（贷款不监管直接办理过户，接办理过户，3737个工作日之后放款到卖方帐户）。个工作日之后放款到卖方帐户）。6 6、放款、放款7 7、过户、过户贷款类型一、商业贷款二、公基金贷款 1、市公基金贷款 2、省公基金贷款公积金贷款利率五年以下（包括五年）年利率4.20，五年以上年利率4.70。如遇国家利率调整，公积金贷款利率执行新的利率标准。已发放的贷款于次年1月1日调整利率。 省直公基金贷款条件一、贷款条件： 1、申请人连续正常缴存住房公积金半年以上（非郑州市户口为一年以上）。 2、申请公积金贷款年限：男不超过60岁，女不超过55岁，最长30年。 3、月供不能超过家庭总收入的50%。 4、所购房屋建筑年份不能超过20年。 5、贷款金额不超过45万。公积金贷款所需资料客户:夫妻双方身份证、收入证明（3份）、户口簿、结婚证、公积金缴存卡业主：夫妻双方身份证、户口簿、结婚证、房产证公积金贷款收费标准收费标准： 1、担保费： 贷款额 * 贷款年限 * 担保费率 且不低于300元 贷款15年费率千分之1 贷款610年费率千分之0.8 贷款1120年费率千分之0.6 贷款2130年费率千分之0.45 2、抵押费： 60 元 （代收） 3、评估费：评估值的5 市公积金贷款额度购买家庭首套住房使用住房公积金贷款，所购房产为期房购买家庭首套住房使用住房公积金贷款，所购房产为期房的，贷款金额不得高于所购房产总价的的，贷款金额不得高于所购房产总价的70%;70%;所购住房为所购住房为二手房的，贷款金额不得高于所购房产总价的二手房的，贷款金额不得高于所购房产总价的60%60%。 (2)(2)家庭已有一套住房（包括借款人及配偶拥有所有权且家庭已有一套住房（包括借款人及配偶拥有所有权且为买受人的房产，下同），再购买家庭第二套住房（含存为买受人的房产，下同），再购买家庭第二套住房（含存量房、转按揭），使用住房公积金贷款的，贷款金额不得量房、转按揭），使用住房公积金贷款的，贷款金额不得高于所购房产总价的高于所购房产总价的40%40%；暂不向购买第三套及以上住房；暂不向购买第三套及以上住房的家庭提供住房公积金贷款。的家庭提供住房公积金贷款。(3)(3)转按揭贷款额度按不超过原购房总价的转按揭贷款额度按不超过原购房总价的70%70%及房产评及房产评估总价的估总价的60%60%，且不超过商业贷款本金余额限定（用商业，且不超过商业贷款本金余额限定（用商业贷款购买二手房的，暂不能转为住房公积金贷款贷款购买二手房的，暂不能转为住房公积金贷款 ）。）。确定贷款额评估后确定贷款额：（省公积金）评估后确定贷款额：（省公积金） 1 1、首套房：、首套房： 建筑年份建筑年份1010年以内，为房屋交易价的年以内，为房屋交易价的70%70%、评、评估价的估价的60%60%，以低者为准。，以低者为准。 建筑年份建筑年份1010年以上、年以上、2020年以内，为房屋交易价年以内，为房屋交易价的的70%70%、评估价的、评估价的50%50%，以低者为准。，以低者为准。 二套房：为房屋交易价二套房：为房屋交易价40%40%、评估价的、评估价的50%50%，以低者为准。以低者为准。 二手房贷款期限与贷款所购房产建筑年代之和二手房贷款期限与贷款所购房产建筑年代之和最高为最高为4545年。年。公积金贷款流程1、买方带夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明2份到公积金中心初审。2、买卖双方带夫妻双方身份证、户口本、结婚证、公积金审批资料、房产证到公积金大厦3楼17号窗口审批，然后到评估公司预约评估。3、领出评估报告后，买卖双方带夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证到公积金大厦三楼17号窗口签担保。4、买卖双方到房管局出网签合同，并监管，然后缴纳契税。5、买方到交行交担保费，然后到公积金大厦一楼换发票。6、买方带买卖合同2份、资金监管协议1份、契税发票（原件）复印件1份、首付款监管凭证复印件1份、担保发票到公积金大厦17号领取资料在到初审窗口签借款合同，再到对应银行窗口。7、放款后换全款凭证，过户。 （注：1、2步可以一起办，3、4、5、6可以一起办）商业贷款双方需要的资料卖方：房产证，夫妻双方身份证，结婚证，夫妻卖方：房产证，夫妻双方身份证，结婚证，夫妻双方的户口本。（未婚提供未婚证明，离婚的必双方的户口本。（未婚提供未婚证明，离婚的必须提供离婚证和须提供离婚证和离婚协议离婚协议以及未再婚证明）。以及未再婚证明）。买方：收入证明，银行流水，纳税或社保单（非买方：收入证明，银行流水，纳税或社保单（非本市户口居民），夫妻双方身份证，结婚证，夫本市户口居民），夫妻双方身份证，结婚证，夫妻双方的户口本。（未婚提供未婚证明，离婚的妻双方的户口本。（未婚提供未婚证明，离婚的必须提供离婚证和必须提供离婚证和离婚协议离婚协议以及未再婚证明）。以及未再婚证明）。贷款首付款的计算例1：曼哈顿100平的房子100万成交，银行评9000元/平米，首付是多少？（可贷（可贷7 7成）成）例2：曼哈顿100平的房子，客户申请省直公积金贷款，房子是100万成交的，银行评9000元/平米，首付款监管必须是多少以上？（直公积金个人最高可贷45万，按成交价的7成或评估价的6成来批款） 例1：100万-9000*100*0.7=37万 成交价-贷款额=首付款例2：45万/0.7-45万=22.2万 可监管22.2万到55万之间的任一数额贷款类别等额本息还款：是在还款期内，每月偿还同等数等额本息还款：是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款额的贷款( (包括本金和利息包括本金和利息) )，这样由于每月的还，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力能力 等额本金还款：是将本金每月等额偿还，然后根等额本金还款：是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。较适合还款能力较强的家庭。 计算方法月利息*（1+月息）（1+月率）+（本金-累记已还本金）*月利率最新常用利率（基准）年年限限贷款贷款本金本金年利年利率率还款还款期数期数本息月还本息月还款款本金首月还本金首月还款款5 51000010000 6.4%6.4%606019419422422410101000010000 6.55%6.55% 12012011311314214215151000010000 6.55%6.55% 180180878711411420201000010000 6.55%6.55% 240240747410010025251000010000 6.55%6.55% 3003006767929230301000010000 6.55%6.55% 36036063638787两种还款方式直观表现本息本息本金本金本金利息利息利息利息本金两种贷款比较贷贷1010万贷万贷1010年的比较年的比较等额本息：还款总额等额本息：还款总额138096.4 138096.4 元利息总额元利息总额38096.438096.4元元 月供月供1150.81150.8元元等额本金：还款总额等额本金：还款总额134283.33134283.33元利息总额元利息总额34283.3334283.33元元 月供（月供（1 1月月14001400元元 2 2月月1395.281395.28元元 3 3月月1390.561390.56元元 4 4月月1385.831385.83元元. 100. 100月月932.5932.5元元 101101月月927.78927.78元元119119月月842.78842.78元元 120120月月838.06838.06元。元。利息合计相差利息合计相差 3813.073813.07元元税费计算过户费按揭贷款收费佣金过户费用一、契税一、契税二、营业税二、营业税三、个人所的税三、个人所的税 1%1%或者差额的或者差额的20%20%四、土地收益金四、土地收益金1414元元-100-100元元/ /平米平米(3%-6%)(3%-6%)五、土地增值税（目前成套住宅免收）五、土地增值税（目前成套住宅免收）六、交易服务费六、交易服务费(6(6元或元或3 3元元/ /平米平米)/)/平米平米七、印花税七、印花税( (免收免收)(1/1000)(1/1000)八、交易评估报告八、交易评估报告九、工本费九、工本费 收税标准收税标准: :契税144的住宅二套商品房写字楼商铺收4%144首套收2%90首套收1%税费记算（契税）1、契税：指导价或成交价的1%、2%、4%首套90以下按1%征收首套90到144之间按2%征收144以上按4%征收二套和非成套住宅按4%征收普通住宅和非普通住宅1、住宅小区建筑面积容积率在1.0以上（含）2、单套建筑面积在144平米以下（含）3、实际成交价 东区：多层不高于11592元/平米，高层不高于9197元/平米 市区：总价不超过1308787.2元）。营业税1、个人转让未满五年的普通住宅和非普通住宅按全额5.6%交纳营业税2、个人转让超过五年的普通住宅免征营业税3、个人转让超过五年的非普通住宅和非住宅提供有效发票按差额的5.6%收取，不能提供有效发票则按全额收取。个税1、个人转让超过五年（含5年）的住宅2、个人转让住房为家庭唯一住房二者同时满足时免收个税有一个条件不满足则需交纳个税，如果提供合法有效的发票可按差额的20%征收不能提供则按全额的1%征收。个人转让非住宅必须按差额的20%征收。二手房地税征收政策 成套住宅非成套住宅满五年不满五年144144营业税免差额5.6%全额5.6%差额5.6%个税家庭唯一住宅免免全额1%或差额20%差额20%非家庭唯一住宅全额1%或差额20%差额20%备注：1、增与，继承的房子产权证满五年家庭唯一住宅免征个税，如果不是家庭唯一住宅按差额的20%征收。 2、个税计算需要提供原始购房发票。 3、市场指导价或评估价多层单价高于11592元/，高层高于9197元/，无论面积大小都按大于144平米的政策执行(1308787元)土地增值税个人转让住宅：暂免征个人转让非住宅：按全额的6%征收印花税个人转让住宅：暂免征个人转让非住宅：按买卖合同价格的0.1%征收交易服务费个人转让住宅：商品房6元/平米，房改房3元/平米个人转让非住宅：按交易发票金额的0.5%征收登记+工本个人转让住宅：80元/件个人转让非住宅：420元/件税费计算的依据基础1、成交价。2、指导价征收的时候是2者中间取高值指导价是根据当前出示的结果做出的一个估值，如果现在预算过户时间还需很长时间，可能结果会相差很大。最后的缴税以地税部门出具的结果为准。（告诉客户这是我刚办过一个房子出的标准，按这个标准给你估算的）。过户1、先审核购买资格以家庭为单位审核（需要了解家庭结构及现状）2、监管缴税3、办理产权转移登记并受理4、领证并放款购房资格1、本市户籍居民家庭：可在限购区域拥有两套住房2、非本市户籍居民家庭：可在限购区域拥有一套住房但必须提供个人满一年的纳税、社保或居住证银行贷款不监管的办理流程银行贷款监管的办理流程房产转移登记的类型继承赠与买卖法院判决、仲裁或调解、拍卖析产继承继承：按照法律或遵照遗嘱接受死者的财产、职务、头衔、地位等法定继承程序法定继承程序 第一顺序：配偶、子女、父母第一顺序：配偶、子女、父母第二顺序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母第二顺序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母赠与亲属关系非亲属关系注：也在限购范围之内析产析产：又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。多发生在权力人离婚或死亡后公证公证的服务项目公证的服务项目1 1、合同合同2 2、继承，财产分割，、继承，财产分割，委托委托，声明，声明，赠与赠与，遗嘱遗嘱3 3、招标，拍卖、招标，拍卖4 4、出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、婚姻状况、亲属关系、收养关系职务、职称、婚姻状况、亲属关系、收养关系遇到问题一房屋性质商品房 1、成套住宅 2、公寓 3、商业服务 4、办公房改房： 1、离婚后怎么办理。 2、超标后怎么办理。 3、丧偶后怎么办理。经济使用房；遇到问题二票据不齐全（购房发票、购房发票记帐联凭证、维修基金发票、契证、契证完税票）票据丢失房本丢失身份证丢失全部丢失水-电-气过户新业主带带上房本，身份证，供气合同，供水合同，供电合同到自来水公司，国家电网，天然气公司办理过户手续。（有线电视等同样可以一起过户）简单回顾还款贷款税费计算过户例1：业主有贷款要客户帮解押并要贷款的整个流程例2：业主有贷款要客户解押并用公基金贷款的流程自由提问