1本报告严格保密悦邦北大街项目悦邦北大街项目市场研究及概念定位报告市场研究及概念定位报告2本报告严格保密关于本次调研工作的说明n此次调研工作为期此次调研工作为期15天；天；n共调研项目共调研项目20余个，包含西安各区余个，包含西安各区域典型或同类项目，和其他地区的同域典型或同类项目，和其他地区的同类型项目；类型项目；n调研交流单位包括：西安房管局、调研交流单位包括：西安房管局、西安房地产协会、各相关银行等；西安房地产协会、各相关银行等；n沟通交流单位包括：沟通交流单位包括：800J、搜房网、搜房网、焦点网、房地产信息中心等；焦点网、房地产信息中心等；n各项目销售人员和咨询客户；各项目销售人员和咨询客户；n以上成果为本报告数据主要来源。以上成果为本报告数据主要来源。3本报告严格保密项目概念定位报告共分为4个部分：n第一部分第一部分开发背景综述：开发背景综述：主要分析了陕西、西安和城内的地理环境、城市经济，为后面的项目定位和产品策划提供铺垫；n第二部分第二部分宏观和微观市场研究：宏观和微观市场研究：主要分析了西安市场和城内市场的类似规律和特征，寻求市场契机，为后续定位和策划提供探讨方向。n第三部分第三部分地块条件分析和开发导向：地块条件分析和开发导向：主要分析了地块条件、指标条件和开发中面临的SWOT环境并作出发展导向，为项目定位和产品策划提供直接依据；n第四部分第四部分项目概念定位研究：项目概念定位研究：主要分析了项目价值属性和价值特征，提炼出可行的属性和形象取向，并根据市场研究成果作出产品定位研判；本次调研汇报的内容结构和意义4本报告严格保密1 1背景综述背景综述背景综述背景综述背景综述背景综述陕西概况、西安概况、城内片区概况陕西概况、西安概况、城内片区概况陕西概况、西安概况、城内片区概况陕西概况、西安概况、城内片区概况5本报告严格保密陕西发展概况陕西发展概况6本报告严格保密n陕西省位于中国的西北部，面积约20.58万平方公里，常住人口有3762万人。n2009年，陕西全年全省生产总值8186.65亿元，比上年增长13.6%。全年全社会固定资产投资6553.39亿元，全年全省实现社会消费品零售总额2699.67亿元。n陕西地质条件优越，许多矿种在全国占有重要地位，潜在总值超过42万亿元，约占全国的三分之一，居全国之首。 n陕西是中国旅游资源最富集的省份之一，资源品位高、存量大、种类多、文化积淀深厚，地上地下文物遗存极为丰富，被誉为“天然的历史博物馆”。陕西概况陕西概况西北经济第一大省、全国能源强省、西北经济第一大省、全国能源强省、旅游名省。旅游名省。7本报告严格保密陕西经济陕西经济在经济层面在经济层面, ,陕西省发展势头良好陕西省发展势头良好, ,指标逐年攀升指标逐年攀升区域的国内生产总值（区域的国内生产总值（GDP）与投资、消费）与投资、消费n2009年，陕西全年全省生产总值8186.65亿元，比上年增长13.6%。n2009年，陕西全社会固定资产投资6553.39亿元，比上年增长35.1。n2009年，陕西全省实现社会消费品零售总额2699.67亿元，比上年增长19.7%。人均人均GDPn全省城镇居民人均可支配收入14129元，比上年增加1271元，增长9.9%；n全省城镇居民人均消费支出10706元，增长9.6%。人均住房面积人均住房面积n2009年，陕西全省城镇居民人均住房建筑面积27.92平方米，居住设施不断完善。8本报告严格保密陕西能源陕西能源20092009年，全省能源化工产业实现产值年，全省能源化工产业实现产值35643564亿元，占总产值的亿元，占总产值的45%45%左右，对左右，对GDPGDP增长增长13.6%13.6%的贡献的贡献率达到率达到5 5个百分点。个百分点。高产量高产量n全年一次能源总产量2.27亿吨标煤，其中原煤2.42亿吨，原油2463.6万吨，天然气143.8亿立方米，同比分别增长23.5%、9.8%和7.6%。转化产品产量大幅度增长，发电量840万千瓦时，甲醇产能224万吨，分别增长20.3%和96 %。重大项目建设进展顺利。高存量高存量高投资高投资n查明储量居全国前10位的矿种60多种。源储量居全国前列的重要矿产有：盐矿、煤、石油、天然气、钼、汞、金、水泥用石灰岩、玻璃石英岩.n完成鄂尔多斯盆地陕西部分能源开发利用总体规划和11个专项规划以及陕西省可再生能源开发利用规划、吴堡煤焦化园区产业发展规划;2009年累计完成投资400亿元，年持续增长高达23%。以建设以建设“国内一流、国际知名国内一流、国际知名”能源化工基地为目标，以改革创新为主线，以项目建设为依托，能源化工基地为目标，以改革创新为主线，以项目建设为依托，以煤化工产业为主攻方向，以扩大对内对外开放为途径，优化资源配置，创新发展方式，继以煤化工产业为主攻方向，以扩大对内对外开放为途径，优化资源配置，创新发展方式，继续保持又好又快的发展态势。续保持又好又快的发展态势。9本报告严格保密陕西正面对全国旅游转型升级的重大历史机遇，陕西正面对全国旅游转型升级的重大历史机遇，并之于其他旅游省具有更加明显的资源优势并之于其他旅游省具有更加明显的资源优势天然的历史博物馆天然的历史博物馆一是世界文化一是世界文化遗产处。“世界第八大奇迹”西安的秦始皇陵及兵马俑坑二是国家二是国家级风景名景名胜区区5 5处。华山风景名胜区、临潼骊山风景名胜区、宝鸡天台山风景名胜区、黄帝陵风景名胜区、合阳洽川风景名胜区。三是三是陕西省共有中国优秀旅游城市6座，中国旅游强县4个。各类等级（A级）旅游景区81处，其中5A级景区3 处，4A级景区18处，3A级景区31处，2A级景区23处，1A级景区6处。四是四是全省现有各类文物点3.58万处、博物馆151座、馆藏各类文物90万件（组），文物点密度之大、数量之多、等级之高，均居全国首位。五是五是2010年全省1-9月份旅游产业累计接待境内外旅游者达8591.1万人次，同比增长27%；旅游业总收入达553.2亿元人民币，同比增长28.5%。10本报告严格保密西安发展概况西安发展概况11本报告严格保密西安（咸阳）大都市，是关天经济区的核心，对西部和北方内陆地区具有引领和辐射带动作用。 引关中天水经济区发展规划 加快推进西（安）咸（阳）一体化建设，着力打造西安国际化大都市。2020年，都市区人口发展到1000万人以上，主城区面积控制在800平方公里以内。把西安市建设成国家重要的科技研发中心、区域性商贸物流会展中心、区域性金融中心、国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地。 西安西安加快推进西（安）加快推进西（安）咸（阳）一体化建设，着咸（阳）一体化建设，着力打造西安国际化大都市力打造西安国际化大都市 12本报告严格保密城市城市人文人文文化、创新、科技和生态之城文化、创新、科技和生态之城2002年12月，西安被联合国工业发展组织评为六个“中国最具活力的城市和地区”之一，受到世人的瞩目。科技和创新的西安：西安是中国第四大教育城市，拥有100多所高校。拥有两大国家级开发区西安高新技术开发区和西安经济技术开发区，高新区是中国四大高新区之一，国际级航空、科技基地等纷纷落户西安。生态、自然的西安：城市生态环境的迅速改善，浐灞开发区、曲江新区、秦岭山脉的保护和建设，使“山水西安”成为西安发展的突出品牌。13本报告严格保密西安西安290 km汉中汉中延安延安宝鸡宝鸡575km铜川铜川渭南渭南商洛商洛兰州兰州170 km110 km57 km72 km290 km 公路距离公路距离75km260 km安康安康西安是我国建都时间最早，建都朝代最多，建都时间最长的千年古都。从公元前12世纪起，先后有21个王朝和政权建都于此，历时逾越1200年，是13朝古都，中国历史上最为鼎盛的四个王朝周、秦、汉、唐均定都西安。人文之都、中国古城人文之都、中国古城城市城市发展发展传承历史和文化是城市开发中的核心传承历史和文化是城市开发中的核心14本报告严格保密1 12 23 34 4u发展坐标：国际化发展坐标：国际化 走人文生态同步发展的国际化战略。规范市场走人文生态同步发展的国际化战略。规范市场促进城市和社会发展。促进城市和社会发展。u沿袭传统：沿袭传统：历史文化名城、国际旅游城历史文化名城、国际旅游城市市u新经济中心：新经济中心： 亚洲知识与技术创新中心、东西亚洲知识与技术创新中心、东西方文化交流中心、黄河中上游地区方文化交流中心、黄河中上游地区国际资本聚集中心国际资本聚集中心u产业升级：产业升级： 新亚欧大陆桥中国段国新亚欧大陆桥中国段国际装备制造业转移的主要际装备制造业转移的主要承接地承接地国际化大都市国际化大都市西北最具战略高度的城市！西北最具战略高度的城市！城市定位：国际化大都市城市定位：国际化大都市城市城市发展发展15本报告严格保密关中城市群核心关中城市群核心关中城市群核心关中城市群核心关中城市龙头，必将引领关中群发展关中城市龙头，必将引领关中群发展城市城市发展发展关中城市群是以西安为中心，包括咸阳、宝鸡、渭南、铜川、商州等地级城市。关中城市群是陕西经济的核心区。经历建国以来五十余年的建设开发、改革开放，而今已成为我国西部地区唯一的高新技术产业开发带和星火科技产业带，是西北乃至西部地区的比较优势区域。新中国成立以来，关中一直是全国生产力布局的重点区域，在全国区域经济战略格局中定位为陕西乃至西北地区的重要生产科研基地。形成了高等院校、科研院所、国有大中型企业相对密集且能够辐射西北经济发展的产业密集区，在全国区域经济发展中占有重要地位。其体系框架分四个层次：第一层次为核心层，即西安中心城区；第二层次为紧密层，即四大副中心临潼、长安、咸阳、三原；第三层次为中间层，即西安都市圈三大外围中心城市渭南、铜川、杨陵；第四层次为开放层，即关中城市群六大周边中心城市宝鸡、彬县、黄陵、韩城、华阴、商洛。16本报告严格保密大北京大北京经济圈经济圈成渝成渝经济圈经济圈大上海大上海经济圈经济圈西安西安关关中中天天水水经经济济区区珠三角经济圈“科技特区科技特区”的获批和的获批和“现代化国际大都市现代化国际大都市”中央定位加速西安价值跨越中央定位加速西安价值跨越 n2009年6月25日，国务院新闻办召开发布会宣布关中天水经济区规划获批， 科技特区被直接写入规划中，作为经济区核心城市的西安，被中央定位为现代化国际大都市。n关中天水经济区规划的获批，将使这座地产二线城市实现“价值跨越”。n随着规划的获批，西咸大都市提出了1300万人口的目标，这意味着西安的购房刚性需求将出现迅速增长，而中心城区的房产和土地价值将在下一步更加成为稀缺资源高科技产业是城市经济核心高科技产业是城市经济核心科技产业是城市经济门户科技产业是城市经济门户城市城市发展发展17本报告严格保密政治经济政治经济: : 西北地区西北地区核心核心西北地区最大的城 西北地区的交通枢纽 西北地区最大的工业中心 著名的旅游中心城 高校云集 西北最具代表性最具辐射力及影响力的西北最具代表性最具辐射力及影响力的城市城市城市城市发展发展18本报告严格保密在西安第四次规划布局思路中，提出了“九宫格局，一城多心”的总体布局，并要“降低中心密度，保护古城风貌”，实施“南北拓展空间，东西延伸发展”。 东北部:浐灞生态区中心-唐城东部:国防科技区西部:综合工业区南部:科研文教区北部:经济开发区东南部:曲江旅游度假区西南部:高新技术产业开发区西北部:汉城遗址城市延展：城市延展：“南北拓展、东西延伸南北拓展、东西延伸” 城市城市规划规划19本报告严格保密新的规划带来各片区的发展空间新的规划带来各片区的发展空间 总体规划总体规划 城市总体布局：九宫格局一城多心。在城市布局方面，本次规划采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展。布局形态为九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心。 城市城市规划规划20本报告严格保密城市城市规划规划区域发展重点区域发展重点加快“四区两基地”建设，重点建设未央新城，完善基础设施建设，改善人居环境，疏解老城压力；近郊地区重点进行组团、新城和县城建设等；加快市政基础设施投入，提升城市公共设施服务能力和城市综合防灾能力，完善城市道路系统建设，加强城市环境建设与整治力度，全面改善城市环境质量；保护城市历史文脉，提升城市文化品位与档次，全面优化人居环境。 功能分区功能分区“皇城复兴计划皇城复兴计划”：古城墙内弱化行政功能，：古城墙内弱化行政功能，强化文化旅游、商贸金融功能强化文化旅游、商贸金融功能古城墙内古城墙内调整纺织、军备制造工业区，建设会展、旅游调整纺织、军备制造工业区，建设会展、旅游和高尚住区，形成浐灞大水大绿格局。和高尚住区，形成浐灞大水大绿格局。东部东部西部西部以三桥为中心的工业仓储区，发展居住和无污以三桥为中心的工业仓储区，发展居住和无污染产业的综合新区，加快与咸阳联结综合开发染产业的综合新区，加快与咸阳联结综合开发北部北部现代制造业区、综合发展区，以铁路北客站为现代制造业区、综合发展区，以铁路北客站为依托，增强区域性中心城市的集散辐射功能依托，增强区域性中心城市的集散辐射功能南部南部文教科研区，与长安中心区衔接，发展大学园文教科研区，与长安中心区衔接，发展大学园区、高尚住区、旅游休闲度假区。区、高尚住区、旅游休闲度假区。城市区域发展定位前瞻，功能清晰城市区域发展定位前瞻，功能清晰21本报告严格保密城市交通网络完善，通达性好城市交通网络完善，通达性好西安已形成了以航空，铁路，公路为主的现代化立体交通网络。 西安有中国第四大的机场。在不久的将来，西安将形成“米”字型铁路结构。 西安是仅次于北京的全国第二大公路交通枢纽 交通交通系统系统22本报告严格保密西安未来交通规划西安未来交通规划n城市交通实施公交优先战和交通一 体化战 ，分散老城区交通压力，形成“棋盘”加“环”加“放射线”的路网格局。n规划道路密度3.31公里/平方公里。n发展城市轨道交通，由地铁和轻轨共同组成市域轨道交通网络，充分利用现状支线铁路，发展城市轨道交通。n城市快速轨道交通线网由6条主线和一条主线构成，总长度251.80公里。 （南北走向的地铁2号线正在建设中） 形成形成“一高、一绕、两轴、三环、六纵、一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横、八七横、八 线加旅游环线线加旅游环线”的道路网格的道路网格局局 西安城市交通总规划（西安城市交通总规划（2004200420202020） 可达性极大提升，时间成本骤减可达性极大提升，时间成本骤减交通交通系统系统23本报告严格保密n20062011年：建设二号线铁路北客站韦曲，26.4公里，以缓解城市南北向主客流走廊的交通压力同时拓展西安市空间结构，引导城市向北、向南发展； n20102015年：建设一号线后围寨纺织城，23.9公里，形成西安市主城区“十字”型轨道交通骨架网；n地铁1、2号线的建设，实现了南北贯通、东西贯通的格局，本项目位于地铁2号线, 坐拥便利的交通条件。西安市规划了六条地铁，首先开工西安市规划了六条地铁，首先开工建设的是南北走向的建设的是南北走向的2 2号线和东西走号线和东西走向的向的1 1号线；两条线构成轨道交通线号线；两条线构成轨道交通线网中的十字骨架网中的十字骨架。轨道交通的建设极大程度缩减城市空间轨道交通的建设极大程度缩减城市空间六条地铁，贯通全城六条地铁，贯通全城交通交通系统系统24本报告严格保密综合领先经济指标综合领先经济指标综合领先经济指标综合领先经济指标(Economic Leading Indicator)(Economic Leading Indicator)(Economic Leading Indicator)(Economic Leading Indicator)城市经济良好，对匹配功能的商业、居城市经济良好，对匹配功能的商业、居住、公共建设将有更高要求住、公共建设将有更高要求 截止截止20092009年年9 9月，城区总人口达月，城区总人口达354354万；万； 2009年前三季度，西安市年前三季度，西安市GDP为为1153.39亿元，同比增长亿元，同比增长14.6%，为历史同期最，为历史同期最 好水平；好水平； 2009年城市综合等级排名第年城市综合等级排名第22位；位； 2009年城市年城市GDP为为2260亿元排名亿元排名28位位,较较08年提升年提升4位；位；城市城市经济经济25本报告严格保密西安城市经济西安城市经济GDPGDP持续增长，第三持续增长，第三产业的比重增加较快。产业的比重增加较快。2009年西安市生产总值(GDP)2719.10亿元比上年增长14.5%。全年财政总收入397.63亿元；2009年西安城镇居民人居可支配收入18963元，同比增长24.7%，全年居民消费价格(CPI)比上年下降0.3%。2009年，第一产业投资24.46亿元，同比增长3.0%;第二产业投资482.30亿元，增长30.4%第三产业投资1860.82亿元，增长33.6%城市城市经济经济26本报告严格保密 西安近年来社会消费品零售总额增长迅速，年均增18.1。 2008年商业市场零售额突破1000亿元，为2003年(502.65亿元)的2.3倍。2009年持续增长14.1%； 西安社会零售品总额的逐年增长，说明西安人民的消费能力正在逐步增强，购物习惯发生的变化，追求一种高品质的生活。 城乡居民储蓄存款余额09年突破2800万元,比上年增长13.7%;居民消费力强劲。消费增长速度大大高于居民储蓄增长速度。社会零售品总额激增、城市消费力强劲社会零售品总额激增、城市消费力强劲固定资产投资稳步提升，开发稳健固定资产投资稳步提升，开发稳健n 全社会固定资产投资保持高速增长，09年全社会固定资产投资1911.8亿，同比增长13.2,相当于生产总值比例77.3%；n西安近年来固定资产投资总额与GDP一样增长态势良好。预示在未来若干年内西安住宅和办公物业需求旺盛。城市城市经济经济27本报告严格保密恩格尔系数值大于5950-5940-5030-40小于30生活水平贫困温饱小康富裕最富裕09年西安城镇居民恩格尔系数为36.4，根据联合国粮农组织划分的标准，该市市区整体达到富裕水平。n 09年西安城镇居民人均可支配收入达15207元,同比增长20%,创历年新高； n 城镇登记失业率较稳定,比09年略有下降；得益于政府09年完善就业帮扶机制和就业援助制度，新增加就业人数10万人；西安市人民：收入较高、生活富裕，西安市人民：收入较高、生活富裕，消费力强消费力强! !城市城市经济经济28本报告严格保密城内概况城内概况29本报告严格保密城市发展规划：城市发展规划： “大、中、小三个阶大、中、小三个阶段段” 小西安：小西安：小西安：小西安：方城附近为界。以方城为中心的城市。 中西安：中西安：中西安：中西安：以国家级的高新技术产业区为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安“辅城”。 大西安：大西安：大西安：大西安：以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在形成“多组团环城”的扩展。如今的西安城，正处于“中西安”发展框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。 伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西 、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象。 城内区域乃大西安、中西安的核心城内区域乃大西安、中西安的核心 30本报告严格保密0505年唐皇城复兴规划年唐皇城复兴规划于于20542054年前，将老城区建设为年前，将老城区建设为具有唐皇城历史盛世意象的功能完备、环境优质的现具有唐皇城历史盛世意象的功能完备、环境优质的现代化城市，作为西安可持续发展的城市核心区。代化城市，作为西安可持续发展的城市核心区。31本报告严格保密保留古城记忆，延续历史文脉保留古城记忆，延续历史文脉 “唐皇城”复兴计划以历史文化遗产保护与合理利用为核心理念；西安老城区即本计划的核心区、重点区域，规划用地面积13.11平方公里，也是唐长安皇城、宫城所在地。32本报告严格保密城内区域为西安传统商业核心，城内区域为西安传统商业核心，商业经济基础强大，前景看好！商业经济基础强大，前景看好！钟楼商圈钟楼商圈解解放放路路商商圈圈钟楼商圈：东至东门，西至西门，南至南门外，北至莲湖路，这是钟楼商圈的大致分布范围，该商圈是是西安市的第一大商圈，地域跨越了莲湖，碑林和新城3个城区，是西安零售商业税收的第一大来源。 解放路商圈：东起尚勤路、西至尚德路、北起火车站、南至东大街，并向四周辐射，东至城墙西至南（北）新街的1630亩商业区 ；2007年期解放路综合整治改造工程将投资100亿，打造西北金街。2010解放路商圈年销售额预计达到20个亿 ；33本报告严格保密项目目发展背景展背景综述述n 陕西能源强省的定位清晰，以旅游为主的第三产业成为陕西经济增长主力, 未来3-5年陕西经济发展形势看好；n 西安承担着打造国际化大都市的职能，随着关天经济区的建设、西（安）咸（阳）一体化的推进，西安将成为一个新的全国中产阶级的热点购房区域；n 在“唐皇城复兴计划”的带动下本项目所在的城内区域将成为西安以商贸、旅游为核心功能的综合区，是城市商业发展的极核；n我项目位于城内区域钟楼商圈，为地铁1、2号线交汇处的地铁物业； 城市发展和区域发展的两大主题下，本项目未来发展平城市发展和区域发展的两大主题下，本项目未来发展平台的功能、开放性、代表性和稀缺性特点十分明显，为项目台的功能、开放性、代表性和稀缺性特点十分明显，为项目的特色发展奠定了良好基础。的特色发展奠定了良好基础。34本报告严格保密西安市商业研究西安市商业研究35本报告严格保密提升中心商业区功能，走内涵式发展道路。以钟楼为核心，包括东、西、南、北大街和解放路等街区是西安零售服务网点的核心聚集区域。开发建设二环商业带，重点发展区域商业中心。重点推进小寨、土门、北二环、高新区等8个区域商业中心的建设。加快发展三环商业带，建设新型专业化大市场。积极发展社区商业和城镇商业。加快商业街改造和建设。进一步开拓农村市场，构建新型流通网络。商业规划商业规划西安商业由中心钟楼商圈环状向外发展，项目西安商业由中心钟楼商圈环状向外发展，项目位于时尚购物中心边缘位于时尚购物中心边缘总体规划思路：时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环总体规划思路：时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环36本报告严格保密我国零售业的发展尽管也经历了我国零售业的发展尽管也经历了3 3个阶段，但前两个阶段一直受到个阶段，但前两个阶段一直受到政策保护，到了第三个阶段才和世界零售业的发展接轨政策保护，到了第三个阶段才和世界零售业的发展接轨37本报告严格保密随着城市经济的发展，西安商业零售市场的发展有其自身的特点，大致经历了随着城市经济的发展，西安商业零售市场的发展有其自身的特点，大致经历了4 4个阶段个阶段零售市场零售市场西安商业零售市场正处于商圈拓展与新商业西安商业零售市场正处于商圈拓展与新商业模式萌芽期，未来商业竞争将集中于模式及区域的竞争。模式萌芽期，未来商业竞争将集中于模式及区域的竞争。38本报告严格保密第一阶段（第一阶段（9595年以前）单一商圈，以传统百货为主年以前）单一商圈，以传统百货为主第二阶端（第二阶端（95-9995-99年）百货功能升级，商业品牌增多年）百货功能升级，商业品牌增多第一阶段第一阶段9595年以前年以前第二阶段第二阶段95-9995-99年年39本报告严格保密第二阶段第二阶段 百货功能逐步升级百货功能逐步升级 更多大型品牌进入更多大型品牌进入40本报告严格保密第三阶段第三阶段 (2000-2006) (2000-2006) 高端商业进驻，高端商业进驻， 品牌进一步升品牌进一步升级级 ，百货扩张加速，百货扩张加速 41本报告严格保密第四阶段第四阶段 （2007200720112011）随着供应量的激增，新兴商业）随着供应量的激增，新兴商业模式开始出现模式开始出现 ，市场竞争加剧，市场竞争加剧42本报告严格保密零售市场零售市场: :各类主要各类主要业态都已经西安有相当的发展业态都已经西安有相当的发展43本报告严格保密百货零售商资源日趋丰富，外来零售商进入势头强劲百货零售商资源日趋丰富，外来零售商进入势头强劲3家 家德宝2家 百安居3家 卜峰莲家（原易初莲花）1家 麦德龙4家 沃尔玛6家 好又多2家 晶众家乐8家 爱家超市1家 家乐福超市13家 华润万家超市10家 人人乐超市2家 金鹰购物中心4家 百盛购物中心1家 巴黎春天百货3家 世纪金华购物中心3家 民生百货1家 中大国际1家 开元商城店面数量 名称西安作为中国西北部地区核心的经济中心商业发展较早，且人口较多，很早就有国内外的零售商进入西安市场发展，与国内同类二线城市相比其零售商资源更加丰富，这反映出了西安商业市场发展的繁荣；目前已经进入西安市场的零售商包括华润万家、易初莲花、麦德龙、百安居、百盛购物中心、金鹰百货、家世界、好又多、钱柜KTV、华纳影城等等；这些外来零售商的进入加大了现有西安商业市场的竞争，特别是本土的一些实力较弱的零售商面临的挑战将更加激烈，这种竞争将会促进西安商业市场的更快发展。44本报告严格保密百货仍是居民消费的主要场所百货仍是居民消费的主要场所虽然百货业态一统天下的局面已经被打破，但百货业在营业额等方面同其他业态相比仍有着较高的优势，到百货购物仍然是消费者主要的消费方式。商业街和服装市场相比，百货公司对品牌和资源的整合能力较高，消费者可以在百货公司中满足自己大部分服装购物需求。百货中的购物环境同商业街的日晒雨淋相比更有优势，可以满足全客程的购物需求。百货的品牌已经深入消费者内心，作为品质的保证可以让消费者放心。45本报告严格保密超市、大卖场市场快速发展超市、大卖场市场快速发展近几年快速的扩张近几年快速的扩张最近几年来西安的超级市场呈现出迅猛的发展态势，具有实力的本土企业都纷纷在西安扩张，这样的快速发展也吸引了众多的国际卖场连锁巨头的关注，家乐福，麦德龙，沃尔玛，易初莲花等都已进入西安市场，并发展迅速；本土卖场占据传统商贸地理位置也由于外资超市进入西安的时间不长，本土超市相对起步较早，很多超市占据了相对较好的地理位置，在西安已经形成了一定的品牌知名度，相比而言，外资进入相对较晚，在布局点上相对会受到限制，在选址上更偏向于发展更快的区域；发展前景甚为乐观发展前景甚为乐观超市/大卖场凭借着低廉的价格和丰富的商品种类以及贴近消费者生活的特点吸引了大量的消费者，且大型超市占大型零售网点的比重逐年增加，以西安815 万的人口数量，未来超市/大卖场的发展机遇会较好。46本报告严格保密购物中心成发展新趋势购物中心成发展新趋势n 随着收入水平的提高，消费者在购物时更加注重环境的舒适性；n 传统百货敞开式的卖场品牌种类较多、人流动线复杂，消费者在 购物时容易疲劳，无法满足其愉悦心情。n 在购物中心，单品牌的店面相对较大，环境营造较好，款式更加 丰富；n 购物中心通道规划简单宽敞，消费者购物时，更加青睐购物中心；n 与此同时，顾客更加注重享受型消费，购物中心相比传统百货而言，其业态丰富，能够容纳更多休闲、娱乐的业态，符合消费者一站式需求新趋势；n 从国外的经验以及在北京、上海等发达城市商业发展趋势看，购物中心已经成为商业发展的最新趋势，未来西安也将会出现更多的购物中心，以适应消费者新的消费需求。47本报告严格保密CCDCRCRC+OC,SC行政区域行政区域TZ No.TZ 名称名称TZ 模式模式碑林1钟楼CC2南关正街DC3沙坡RC4边家村RC5文艺路RC6李家村RC新城7解放路DC莲湖8土门RC9桃园路RC雁塔10小寨DC11大唐不夜城DC12 高新路和科技路OC13 唐延路和科技路OC14电子正街RC15南长安街RC16 丈八路和科技路RC17 丈八路和东仪路RC未央18凤城DC19龙首村RC长安20韦曲DC户县21钟楼DC周至22西街DC1102345678911121316151417181921,2220城城 乡乡城城 乡乡西安商圈解析西安商圈解析西安市区商圈布局图48本报告严格保密区域区域商圈商圈编号编号商圈名称商圈名称商圈模式商圈模式编号编号重点商贸区重点商贸区碑林1钟楼CC1兴正元广场2伊时达百货3和平银座4百盛（西）5大洋百货6南大街7世纪金花（南）8开元商城9东大街10骡马市11西大街12中环广场13民生百货14好又多15世纪金花（西）16北大街17中大国际18百盛（东)2南关正街DC1珠江时代广场(CIP)2长安国际3沙坡RC1立丰购物广场4边家村RC1人人乐5文艺路RC1家春秋2华润万家6李家村RC1万达商业广场新城7解放路DC1万达商业广场 (CIP)2民生百货3人人乐莲湖8土门RC1华润万家9桃园路RC1华润万家西安商圈解析西安商圈解析西安市区商圈简介49本报告严格保密区域区域商圈商圈编号编号商圈名称商圈名称商圈模式商圈模式 编号编号重点商贸区重点商贸区雁塔10小寨DC1开米广场2汉唐书城3金鹰百货4海港城5旺角广场6百盛7家乐福11大唐不夜城DC1大唐不夜城12高新路与科技路OC1金鹰百货2世纪金花13唐延路OC1易初莲花14电子正街RC1电子正街2民生百货15长安南路RC1长安南路16丈八路与科技路RC1华润万家2城市印象17丈八东路与东仪路RC1人人乐未央18凤城DC1赛高国际2沃尔玛19龙首RC1龙首村长安20韦曲DC1长安西街2华润万家户县21钟楼（户）DC1新世纪广场周至22西街DC1西街西安商圈解析西安商圈解析西安市区商圈简介50本报告严格保密3 3、西高新商圈、西高新商圈年轻的成熟区域级商业中心年轻的成熟区域级商业中心1 1、钟楼商圈、钟楼商圈传统城市级商业中心传统城市级商业中心其中西安市最为成熟的商圈有三个：钟楼商圈、小寨商圈、西高新商圈其中西安市最为成熟的商圈有三个：钟楼商圈、小寨商圈、西高新商圈 2 2、小寨商圈、小寨商圈 新晋升的城市级商业中心新晋升的城市级商业中心西安商圈解析西安商圈解析西安市核心商圈51本报告严格保密西安商圈解析西安商圈解析西安市核心商圈钟楼购物中心店铺O写字楼15医院公交站地铁站 传统商铺百货公司超市H酒店GE政府机构学校KFC,McDonalds居民区建设工地天桥地下通道4车道主要人流动线街道宽度道路护栏60m商业代表步行街1兴正元2伊时达3和平银座4百盛（西）5大洋百货6南大街7世纪金花（南）8开元商城9东大街10骡马市11西大街12中环广场14 好又多15 世纪金花（西）16 北大街17 中大国际13民生百货18百盛（东）62616: North Street16: North Street5G G1267187173502new46146: Soth Street6: Soth Street11: West street11: West street9: East street9: East street1010121314156 69 96 66 6西新街西新街环城南路环城南路西五路西五路6818朱朱雀雀大大街街含含光光北北路路西大街西大街东大街东大街北北大大街街南南大大街街端端履履门门52本报告严格保密西安商圈解析西安商圈解析西安市核心商圈小寨213666685O5650M181750m216小 寨 西 路647G长长 安安 路路朱朱 雀雀 大大 街街5旺角广场6百盛7家乐福购物中心店铺O写字楼15医院公交站地铁站 传统商铺百货公司超市H酒店GE政府机构学校KFC,McDonalds居民区建设工地天桥地下通道4车道主要人流动线街道宽度道路护栏60m商业代表步行街1开米广场2汉唐书城3金鹰百货4海港城53本报告严格保密1金鹰百货2世纪金花高高 新新 路路科科 技技 路路OOOOOOO21HOO153151515购物中心店铺O写字楼15医院公交站地铁站 传统商铺百货公司超市H酒店GE政府机构学校KFC,McDonalds居民区建设工地天桥地下通道4车道主要人流动线街道宽度道路护栏60m商业代表步行街西安商圈解析西安商圈解析西安市核心商圈高新54本报告严格保密钟楼商圈：钟楼商圈：传统的城市级商业核心，西安最繁荣的商圈规模宏大，购物环境、 商业业态、 档次都是西安乃至西北人民购物首选区，商业地位稳固。小寨商圈：小寨商圈：西安第二大商圈，也是最为活跃的商圈，大量高校学生和时尚人群为 该商圈的常态客群，商业地位稳固。高新商圈：高新商圈：是西安最年轻的成熟商圈，高新经济产业的迅猛发展、周边大量高端 商务人群，区域内基础设施和物业配套是西安市目前最好， 商业发展 潜力稳固。西安商圈解析西安商圈解析西安市核心成熟商圈小结55本报告严格保密西安市重点商业扫描西安市重点商业扫描56本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业同致行对西安市场目前在营重点商业进行了市场调研，旨在为项目的定位规划提供详实的市场依据并挖掘市场突破点。 名名 称称数数 量量地地 址址中大国际中大国际1南大街南大街美美国际美美国际1南门外长安国际南门外长安国际世纪金花世纪金花5钟楼、西大街、南大街、西高新、城北钟楼、西大街、南大街、西高新、城北金鹰国际金鹰国际2小寨、西高新小寨、西高新民民 生生3东大街、西大街、民乐园东大街、西大街、民乐园百百 盛盛4东大街、西大街、东二环、小寨东大街、西大街、东二环、小寨万万 达达2李家村、民乐园李家村、民乐园大洋百货大洋百货1北大街北大街合合 计计19苏宁、国美苏宁、国美城内城内57本报告严格保密西安市重点商业分布图西安市重点商业分布图中大国际中大国际美美国际美美国际世纪金花世纪金花世纪金花世纪金花世纪金花世纪金花世纪金花世纪金花世纪金花世纪金花金鹰国际金鹰国际金鹰国际金鹰国际民生民生民生民生民生民生民生民生百盛百盛百盛百盛百盛百盛百盛百盛万达万达万达万达大洋百货大洋百货上图为西安市重点商业分布，西安市大量重点商业分布在城内及其城区周边。上图为西安市重点商业分布，西安市大量重点商业分布在城内及其城区周边。58本报告严格保密西安市重点商业个案分析西安市重点商业个案分析中大国际中大国际位位 置置南大街30号 物物 管管戴德梁行楼楼 层层共8层 业业 态态1-3层商业 名品广场 咖啡服饰鞋帽类5-8层商务办公品品 牌牌1-3层 LV、PRADA、MAXMARE、GIADA 主力店主力店LV配套配套1部全景电梯，2部服务电梯，3部观光电梯，6部自动扶梯商业定位商业定位集5A甲级写字楼、名品购物广场、商务会议中心为一体的综合性高尚物业消费群定位消费群定位高端人群（追求时尚、理念超前、寻求高品质生活方式的消费群体）。西安最高端商业，国际奢侈品牌集聚之地。西安最高端商业，国际奢侈品牌集聚之地。59本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业美美国际美美国际位位 置置南关正街88号长安国际商业公司商业公司香港九龙仓集团楼楼 层层负1层2层 业业 态态服饰+眼镜+包 服饰+咖啡商务休闲服饰城市生活馆品品 牌牌GUCCI CHOLE BALLYCKSISLYBATA 美国滨东咖啡、主题餐厅 主力店主力店GUCCI商业定位商业定位高端百货+满足一站式购物消费群定位消费群定位高消费群体，注重人流素质西安时尚地标，综合性商业建筑群，顶级写字楼西安时尚地标，综合性商业建筑群，顶级写字楼+国际公寓国际公寓+城市商业城市商业mall60本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业世纪金花世纪金花钟楼钟楼位位 置置西大街1号，钟楼西北角商业公司商业公司金花企业集团楼楼 层层两层 共18000平米 业业 态态高档服饰、化妆品、珠宝、香水等品 牌迪奥、雅诗兰黛、娇韵诗、施华洛、香奈儿、周大福、杰西卡、艾碧素CARTIER、DIOR、HR、BURBERRY、ARMANI。 主力店主力店星巴克商业定位商业定位以经营国际、国内精品品牌商品为主、集世界顶级品牌专营、高端家居精品、西餐厅、文化广场、精品超市等多种功能为一体的高端大型连锁商业。消费群定位消费群定位中高档人群、追去品位、时尚国际化。61本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业世纪金花世纪金花南大街，美伊南大街，美伊8号号位位 置置南大街中段8号 商业公司商业公司金花企业集团楼楼 层层14层 业业 态态1、化妆品、服饰 2、内衣3、淑女装 4、名品淘宝馆品品 牌牌CK、梦妆、GUCCI、美宝莲、DXNY、莱卡娜、米兰、TB2 主力店主力店CK商业定位商业定位专注于女性品牌的商业定位消费群定位消费群定位消费档次不高，但追求时尚的年轻消费群体62本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业世纪金花世纪金花西高新西高新位位 置置西高新科技路55号商业公司商业公司金花企业集团楼楼 层层1-4层 业业 态态化妆品、鞋、精品服饰、超市、皮具、家居用品、数码产品等品品 牌牌羽西、雅诗兰黛、欧莱雅、MARC、ZA、亨吉利世界名表、 主力店主力店星巴克、必胜客、奥斯卡等商业定位商业定位中高档shoppingmall，超前时尚高品位国际化综合商场消费群定位消费群定位有一定购买力，追求品质感，女性为主的白领阶层63本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业金鹰国际金鹰国际西高新西高新位位 置置科技路海星城市广场 商业公司商业公司金花企业集团楼楼 层层1-4层 共26000平米 业业 态态名表、珠宝、化妆品 、鞋、精品服饰、男士用品、家电超市等品品 牌牌百丽、TaTa、戴梦得、周大福、皮特丹顿、格罗尼雅、STACCATO、雅诗兰黛、 主力店主力店优先美地商业定位商业定位高级综合性时尚百货连锁店，中高档品牌消费群定位消费群定位中高档消费人群，以白领为主。65本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业民生百货民生百货东大街骡马市东大街骡马市位位 置置东大街骡马市 商业公司商业公司民生百货楼楼 层层1-6层8.8万 业业 态态服饰、珠宝、鞋包、女装、饰品、家电、数码等品品 牌牌GUCCI、TATA、天美意、 主力店主力店奥斯卡影城商业定位商业定位中高档品牌消费群定位消费群定位中高端消费时尚年轻购物群66本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业民生百货民生百货解放路店解放路店位位 置置解放路民乐园 商业公司商业公司民生百货楼楼 层层-1层7层 业业 态态超市、化妆品、精品日化鞋包、青春少淑装、成熟女装、男装、运动儿童、家具家电品品 牌牌高斯、雅顿、飞利浦、三星、索尼、皇冠、USPOLO箱等 主力店主力店凯撒商业定位商业定位中高档品牌消费群定位消费群定位中高端消费人群67本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业民生百货民生百货西大街店西大街店位位 置置西大街中段 商业公司商业公司民生百货楼楼 层层1-4层 2.4万平米 业业 态态珠宝、化妆品、服饰等品品 牌牌周生生、周六福、欧莱雅、皮尔卡丹、梦特娇、卡宾马克华菲、欧时力、艾格、耐克、阿迪、探路者 主力店主力店商业定位商业定位中高档品牌消费群定位消费群定位时尚年轻都市白领68本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业百盛百盛西大街西大街位位 置置西大街101号 商业公司商业公司马来西亚金狮集团楼楼 层层1-4层 1.9万平米 业业 态态化妆品、首饰、皮鞋、箱包、休闲运动服欧莱雅饰、家庭百货品品 牌牌欧莱雅、玉兰油、高丝、滋生堂、周大福、U2、圣大保罗、阿迪 主力店主力店U2、肯德基、常春藤商业定位商业定位中档品牌消费群定位消费群定位城市白领、职业人士69本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业百盛百盛东大街东大街位位 置置东大街大差市路口 商业公司商业公司马来西亚金狮集团楼楼 层层1-5层 业业 态态化妆品、金饰、服饰、鞋包、百货等品品 牌牌欧莱雅、美宝莲、阿迪、天马等 主力店主力店圣大保罗商业定位商业定位中档品牌消费群定位消费群定位城市白领、职业人士70本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业百盛百盛小寨小寨位位 置置小寨、长安中路38号 商业公司商业公司马来西亚金狮集团楼楼 层层1-4层 业业 态态化妆品、淑女装、职业装、男装品品 牌牌艾格、U2、极限、匡威、淑女屋 主力店主力店肯德基商业定位商业定位中档品牌消费群定位消费群定位城市白领、职业人士71本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业万达万达李家村李家村位位 置置和平门外李家村 开发商开发商大连万达地产楼楼 层层1-4层 业业 态态名表、休闲鞋、金饰、男装、女装、包、健身器材、婴儿用品、餐饮小吃。品品 牌牌卡西欧、老凤祥、泊美、佐丹奴、圣大保罗、皮尔卡丹、百丽、好孩子 主力店主力店万千百货、味千拉面、大歌星商业定位商业定位集休闲购物餐饮娱乐为一体的一站式购物中心，面向大众消费群定位消费群定位年轻的追求时尚潮流但收入却不高的大众群体72本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业万达万达民乐园民乐园位位 置置解放路东新街交汇处 开发商开发商大连万达集团楼楼 层层-1层-五层 业业 态态精品服饰、化妆品、KTV、百货、家电、影城品品 牌牌playboy、皮尔卡丹、only、海尔、创维、长虹、 主力店主力店万千百货、华润万家、大歌星商业定位商业定位集休闲购物餐饮娱乐为一体的一站式购物中心，面向大众消费群定位消费群定位收入居中，追求时尚潮流的年轻群体73本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业大洋百货大洋百货位位 置置北大街宏府大厦 开发商开发商大洋百货有限公司楼楼 层层1-5层 业业 态态首饰、鞋、化妆品、时尚女装、男装、运动装、餐饮品品 牌牌老凤祥、天美意、自然堂、欧莱雅、百丽、tata、艾格、淑女屋、only、阿迪、耐克 主力店主力店商业定位商业定位中高档品牌消费群定位消费群定位中高端消费群体、时尚青年一族；74本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业家家 电电国美国美北大街北大街位位 置置北大街名流新天地 商业公司商业公司国美集团楼楼 层层1-3层 3500平米 业业 态态手机、电脑、冰箱、空调、碟机、音箱、小家电品品 牌牌诺基亚、海尔、三星、三菱、TCL、商业定位商业定位中低档次一体，少量高端电器消费群定位消费群定位以中端消费群体为主导国美电器，是中国的一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆最大的家电零售国美电器，是中国的一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆最大的家电零售连锁企业。连锁企业。北大街三家国美电器，分别在北大街名流天地大厦、云龙美食广场、北大街三家国美电器，分别在北大街名流天地大厦、云龙美食广场、西五路口，经营业态和品牌大都一致。西五路口，经营业态和品牌大都一致。75本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业家家 电电苏宁苏宁北大街北大街位位 置置北大街莲湖路口 商业公司商业公司苏宁电器楼楼 层层1-4层 业业 态态手机、电脑、冰箱、空调、碟机、灶具、音箱、数码产品等品品 牌牌诺基亚、海尔、三星、三菱、TCL、商业定位商业定位中低档次一体，少量高端电器消费群定位消费群定位以中端消费群体为主导苏宁电器苏宁电器是中国是中国3C(家电家电 、电脑、通讯、电脑、通讯)家电连锁零售企业的家电连锁零售企业的 领先者。领先者。北大街北大街三家苏宁电器，分别在方汇大厦、中图国际大厦、北大街莲湖路口，经营业态三家苏宁电器，分别在方汇大厦、中图国际大厦、北大街莲湖路口，经营业态和品牌基本一致。和品牌基本一致。76本报告严格保密高端市场：高端市场：目前仅中大国际一家中端及中高端市场：中端及中高端市场：目前中端市场已被美美、世纪金花、金鹰国际、等占据，并已形成相当规模，得到市场广泛认可。该段目前处于亚饱和状态低端及中低端市场：低端及中低端市场：这类商业市场分布比较密集，且各商圈均有大量此类商业，商场趋于饱和。低档中档高档中大国际中大国际美美国际美美国际金鹰国际金鹰国际世纪金花世纪金花大洋百货大洋百货万千百货万千百货百盛百盛中高档中低档唐人街唐人街华东服饰华东服饰服饰服饰市场空白点亚饱和状态饱和状态西安市重点商业西安市重点商业市场分析市场分析万达广场万达广场77本报告严格保密业态-分布图中端及中低端市场面向大众，品类俱全；中高端市场目前家电、潮牌缺失；高端市场目前经营企业较少，目前均处于不完善状态；中低端市场中端市场中高端市场高端市场缺失高档家居家电、百货、潮牌缺失高档家居家电、潮牌业态齐全业态齐全业态分析家电市场主要被国美、苏宁掌控，经营多为中档，中低档家电，受众较广；西安的高端产品一直缺失，中档，中低档的主要是陈货，或仿品，真正的高端产品严重缺失。市场分析市场分析寻找市场空白点一西安市重点商业西安市重点商业市场分析市场分析78本报告严格保密西安市重点商业西安市重点商业市场小结市场小结通过对西安市重点商业市场分析可以看出：通过对西安市重点商业市场分析可以看出：1 1、定位大都处于中档、中高档，纯高端的商业处于缺失状态、定位大都处于中档、中高档，纯高端的商业处于缺失状态 ；3 3、这些集中商业同质化比较严重，经营业态大都相似，缺少唯一性；、这些集中商业同质化比较严重，经营业态大都相似，缺少唯一性；4 4、品牌和流行元素少而且更新速度较慢；、品牌和流行元素少而且更新速度较慢；79本报告严格保密结论结论1：商圈由单核向多核并存局面发展，在：商圈由单核向多核并存局面发展，在2大商圈突大商圈突围是项目成功的关键围是项目成功的关键钟楼商圈单个商圈单个商圈多商圈共存多商圈共存一至多商圈发展模式（一至多商圈发展模式（DEVELOPMENT MODE OF ONE TO MULTI-COMMERCIAL CIRLEDEVELOPMENT MODE OF ONE TO MULTI-COMMERCIAL CIRLE）q商圈发展格局与城市扩张格局基本一致，各片区住宅的大量开发，快速带动商业发展q以钟楼商圈为核心以同心圆放射式扩展，由单一商圈逐渐演化为多商圈并存的格局；MACRO ANALYSISMACRO ANALYSIS宏观市场分析宏观市场分析80本报告严格保密结论结论2：西安商业滞后，项目须在模式上跳跃式升级：西安商业滞后，项目须在模式上跳跃式升级第一代：传统街铺形式专业店和综合店 第二代：单功能的传统超市和百货第三代：多功能购物中心shopping mall 第四代： Life style center 生活体验中心 2020世纪世纪8080年代年代2020世纪世纪9090年代年代2121世纪世纪第第一一代代商商业业模模式式1980-19891980-19891990-19991990-19992000-20052000-200520052005后后第第二二代代商商业业模模式式第第三三代代商商业业兴兴起起第第四四代代商商业业兴兴起起西安商业发展明显较为落后，仅处于第二代商业向第三代过度阶段，西安商业发展明显较为落后，仅处于第二代商业向第三代过度阶段，商业形态的快速提升及完善为项目发展带来契机。商业形态的快速提升及完善为项目发展带来契机。中国商业发展及演变规律商业模式商业模式经营模式经营模式产品模式产品模式创新与升创新与升级将是核级将是核心的竞争心的竞争力之一力之一81本报告严格保密国际一线品牌进驻较，但整体营业情况较好国际一线品牌进驻较，但整体营业情况较好国际一线品牌进驻西安，能够使商业结构更加合理化，但作为中国西北地区最具国际性现代化的大都市西安，消费理念还尚未成熟，已进驻的国际一二线品牌较少，仅有 LV、Prada、Gcci、Fendi、Chloe等但是Chanel、Hermes、 BVLGARI、Celine、Dior等众多绝对一线品牌还未进入西安，已经入品牌多分布在巴黎春天、中大国际及世纪金花，整体经营情况较好。国际二线品牌及一线品牌下属的时尚品牌严重缺失国际二线品牌及一线品牌下属的时尚品牌严重缺失目前在中国市场占据了主流消费市场的国际二线品牌及一线品牌的下属时尚品牌 ，西安却难觅中踪影，如H&M、C&A、ZARA、Juicy Couture 、Paul Frank等。结论结论3：品牌缺失严重，个性化的一二线品牌缺失可作重：品牌缺失严重，个性化的一二线品牌缺失可作重点突破点突破82本报告严格保密同致行同致行& &罗兰贝格商业模式及消费需求模型罗兰贝格商业模式及消费需求模型商业商业模式模式收入收入年龄年龄+-+注重购物场所的体注重购物场所的体验性、娱乐性、参验性、娱乐性、参与性及产品的新潮与性及产品的新潮及趣味性及趣味性亲睐舒适、接近自亲睐舒适、接近自然、家庭体验性强然、家庭体验性强的高尚购物环境；的高尚购物环境；中意便捷、高性能、中意便捷、高性能、高综合度的一站式高综合度的一站式购物场所；购物场所；不注重购物环境，不注重购物环境，追求信价比，常去追求信价比，常去超市、折扣店及可超市、折扣店及可砍价的卖场砍价的卖场缺失缺失不完善不完善不完善不完善西安现有消费及西安现有消费及商业场所商业场所结论结论4：体验性、娱乐性、新潮及趣味性的购物场所是市：体验性、娱乐性、新潮及趣味性的购物场所是市场空白点应作为重点发展方向。场空白点应作为重点发展方向。金花万达开元海港城百盛兴正元立丰83本报告严格保密结论结论5：高端集约区，从中大、巴黎春天、金花消费群中：高端集约区，从中大、巴黎春天、金花消费群中挖掘差异化群体及差异化需求细分市场是项目成功的核心。挖掘差异化群体及差异化需求细分市场是项目成功的核心。84本报告严格保密西安市商业客群分析西安市商业客群分析85本报告严格保密客群调研客群调研低等收入消费者：12人。中低等收入消费者：140人。中等收入消费者：160人。中高等收入消费者：40人。高等收入消费者：50人选择调研地点：钟楼附近、东大街、西大街、北大街、南大街、小寨、赛高国际、立丰国际、万达广场、高新路、科技路等西安市商业客群分析西安市商业客群分析同致行针对西安商业客群进行街头访谈，共答市场问卷600份，其中有效问卷400份，旨在了解当前西安商业市场消费者特征。抽查人数400人家庭月收入1000-2000元3%2000-5000元35%5000-10000元40%10000-15000元10%15000以上 12%现居住地西安25%西安周边12%外来定居35%其他28%年龄25岁以下5%26-30岁20%31-35岁25%35-40岁15%41-50岁35%51-60岁60岁以上职业企事业单位中高层管理15%企事业单位高层技术人员10%企事业单位普通工作人员30%公务员20%企业老板10%个体经意者、老板15%退休、下岗工人、待业0%文化程度初中或以下5%高中中专技工25%大专35%本科30%硕士或以上5%平日交通工具自驾车35%的士25%公交车35%摩托车0%自行车0步行15%调研统计86本报告严格保密抽查人数400人平均购物时间1周20%2周30%4周25%不确定25%购物目的专程购物20%无目的性30%购物顺便吃饭20%约会或用餐10%为娱乐20%喜欢购物地点钟楼附近35%小寨周边20%高新十字15%城北10%不确定20%每次购物消费200元下8%200-500元35%500-1000元30%1000-2000元20%2000-5000元5%，5000以上2%对城内消费满意度完全满足50%基本满足35%不太满足10%非常不够5%认为城内缺乏购物场所5%休闲娱乐场所30%餐饮场所25%特色卖场35%综合以上所有5%消费用途饮食20%购物60%娱乐15%其他5%你希望区域内购物能满足你哪部分需求日常家居30%食品类15%图书文体15%服装鞋帽20%电器通讯20%其他10%你可能去什么场所休闲娱乐中大型健身馆15%球类运动场10%洗浴桑拿20%KTV迪吧10%电玩网吧5%电影院25%其他15通常去的餐饮场所咖啡厅10%茶楼30%中餐厅、酒楼15%港台小吃20%西餐厅、西式快餐25%街点小吃5%其他5%若城北有更好的更大的购物场所你会去吗一定去60%可能去30%很难说5%可能不会去3%一定不会去2%你认为城北的消费档次应该是高档10%中高档30%中档30%中低档20%低档10%你希望城北这个商场的类型综合购物中心20%大型百货商场15%潮牌精品商场25%中高档欧美名品商场30%大超市、大卖场5%专业批发市场5%客群调研客群调研西安市商业客群分析西安市商业客群分析87本报告严格保密基层客户中端客户高端客户月收入1.5万元以上高端客户：12%有车、资金雄厚、生活安逸、追求品位、身份体现中端客户：40%部分有车，资金充裕但有限，具有小资格调、生活较为安逸基层客户：3% 基本无车，资金有限，购买日常必须品或长时间积累资金购买中高档商品消费者细分消费者细分月收入5000-10000元月收入1000-2000元中低端客户：35% 部分有车，资金充裕但有限，具有小资格调、生活较为安逸中高端客户：10% 部分有车，资金充裕西安市商业客群分析西安市商业客群分析对400名消费者统计细分如下：88本报告严格保密50组高端人群分析1 5 4 3 2 年龄居住地文化程度代步工具职业家庭月收入一万五以上88年龄：35-55岁占70%，部分35岁以下富二代居住地：西安土生土长30%， 外来定居50% 西安周边：20%文化程度：高中以下35%（多数暴发户） 大专：30% 本科：25% 硕士以上：10%职业：单位中高层管理30% 企事业单位高级技术人员：20% 私企企业主、老板：45% 个体户、老板：5%代步工具（汽车）：30万元以上85% 50万以上：55% 100万以上：15%高端人群分析高端人群分析西安市商业客群分析西安市商业客群分析89本报告严格保密注：某些消费者可能兼具若干个细分人群的特征注：圆点大小表示人群所占比例的多少。在本次调查中，西安的高端人群为8大类型，具有较为独立的心理特征、消费偏好和收入水平，因此消费者的需求也不尽相同。细分人群中知识文化型、追求创新型、生活严谨型、品牌热衷型和成就彰显型人群所占比例较高，生活享受型和消费理性型人群所占比例较低，各细分人群的思维模式、行动方式均存在一定的差异。调查数据显示，中国高端消费人群特征：1、年轻化特征凸显2、女性消费者为主导3、受到了良好教育4、企业管理层居多高端人群分类、特征高端人群分类、特征西安市高端人群分析西安市高端人群分析90本报告严格保密在西安进行高端消费的客户 对目前西安商业满足程度目前在西安进行高端消费以企事业单位中高层管理者、私企企业主、老板居多。这部分人一般有固定的圈子，这个圈子是身份的象征，女士们会攀比品牌服饰，皮包，化妆品等等。高端客户们认为，目前西安大型的高端商业较少，品类缺失较多，且更新较慢，缺乏高端消费应有的体验式，保姆式服务体系，滞后于一线城市。另有部分高端客户们会认为，高档品牌在西安高端商业中并不集中，会定期去香港购物或者借出差机会国外购物。高端人群分类、特征高端人群分类、特征西安市高端人群分析西安市高端人群分析91本报告严格保密细分人群购买高档商品目的购买高档商品费用来源投资占家庭收入比重休闲会所会员多少犒劳自己鉴赏收藏彰显身份送礼自己工资收入家庭资助借贷透支多一般少多一般少追求创新型文化知识型成就彰显型品牌热衷型生活严谨型广告导向型消费理性型生活享受型消费习惯消费习惯西安市高端人群分析西安市高端人群分析92本报告严格保密西安市商业客群分析西安市商业客群分析 高端人群整体特征总结高端人群整体特征总结通过对西安市整体商业客群分析，得出高端消费人群呈以下特征：u客户年龄：年轻化特征凸显，年轻人对时尚感较强；u客户性别：女性消费者为主导；u客户受教育程度：半数客户受到了良好教育，通过努力才有了今天事业的成就，对身份，社会地位看的比较重，有部分客户纯属炫富感性购物，炫富攀比；u职业：企业管理层居多，其次是小私企企业主、老板、这部分人属于习惯性消费，周边区域因无这类产品销售，所以通常会前往西安购买，这类客户属于偶尔性消费；u客户对项目看法：城内中端、中高端项目聚集，大型的高端商业只有中大国际一家，且品类不全，城内缺失中高档、规模化的高档商场。93本报告严格保密总结建议总结建议通过对西安市整体商业市场、消费者进行调研，提出以下建议：通过对西安市整体商业市场、消费者进行调研，提出以下建议：1 1、定位上定位上要抢占市场空白，打造西安顶级高端商业；要抢占市场空白，打造西安顶级高端商业；2 2、业态规划业态规划必须是能满足整个西北高端消费者的品牌购物需求的；必须是能满足整个西北高端消费者的品牌购物需求的；3 3、品牌和格调品牌和格调应该走国际化、时尚感、潮牌风、唯一性；应该走国际化、时尚感、潮牌风、唯一性；4 4、购物环境购物环境必须是能够突显高端消费者尊贵身份的，附加价值高；必须是能够突显高端消费者尊贵身份的，附加价值高；94本报告严格保密区域市场公寓研究区域市场公寓研究95本报告严格保密Part 1.4.1西安酒店式公寓市场分析西安近年市场概况n09年1季度施工面积为225.21万平方米，虽然同比上涨31%，但环比仍下滑10.89%，在09年2季度施工面积为377.28万平方米，环比上涨67.52%；n2009年上半年市场竣工面积为509.39万平方米，较上年同比上升39.11%，这与07年之前大幅开发有很大关系；新开工面积为517.52万平方米，同比上升35.46%，上半年开发企业推盘速度明显加快。 n刚性需求充分释放，上半年商品房销售面积较上年增长55.24% 商品房销售面积为493.02万平方米，较上年同比增长55.24%。 经过经过20082008年的调整后，年的调整后，20092009年西年西安市场迅速恢复，虽然有仗与安市场迅速恢复，虽然有仗与20082008年压年压抑的刚性需求，但市场潜力也得到了充抑的刚性需求，但市场潜力也得到了充分的证明。分的证明。96本报告严格保密 西安目前的房地产市场已经形成以南郊强势的价值标杆区，各区域价值属性对在售代表楼盘有着非常大的强势限制性；但酒店式公寓仍然以城内及其一级辐射带内供应集中。区域区域档次档次主要目标客户主要目标客户曲江板块高档以别墅、低密度物业为主私营企业主高级管理人员高级公务员高新中高档高层和小高层洋房为主高新产业技术、管理人员私营企业主公务员城内中高档、酒店式公寓外企和大企业高级员工、投资客和机构南郊中档至中高档小高层和高层研究所技术人员、教师私营企业主东郊中档以普通小高层洋房个体批发经营户区域厂矿企业(纺织)管理人员西郊中档以普通高层洋房军工企业高级技术及管理人员高教教师航空企业员工北郊中档至中低档以普通小高层洋房公务员企业技术人员及管理人员北郊北郊北郊北郊东郊东郊东郊东郊西郊西郊西郊西郊南郊南郊南郊南郊高新高新高新高新本项目本项目本项目本项目城内城内城内城内曲江板块曲江板块曲江板块曲江板块浐河浐河浐河浐河板块板块板块板块Part 1.4.1西安酒店式公寓市场分析97本报告严格保密Part 1.4.1西安酒店式公寓市场分析 从区位角度而言，对本案影响最大的城内市场特征如下：n具有明显的稀缺性，新增供应萎缩；n价格坚挺，西安消费者对城内市场高度认可；n投资消费占城内消费主力，对总价的敏感度较高。西安城内市场销售概况98本报告严格保密Part 1.4.1西安酒店式公寓市场分析西安城内典型项目概况项目项目南门国际南门国际粉巷一号粉巷一号宏府嘉汇广场宏府嘉汇广场阳光国际公寓阳光国际公寓阳光里阳光里和平大道和平大道占地占地8.16亩6亩20亩7亩14407.3 4800.00 住宅住宅48000左右19000110000380001400013000商业商业3000左右500060000500020008800会所会所200左右1000户数户数11722751061户A座B座468户321户245容积率容积率9987107.598.43.8规划规划1栋（A座25层B座33层）3梯20户1栋12层高层(3梯33户）3栋A座13层B座15层C座18层1栋15层高层（3梯40户）1栋12层高层（3梯28户）1栋8层小高层（5梯48户）为目前西安最典型的酒店式公寓聚集区为目前西安最典型的酒店式公寓聚集区99本报告严格保密西安城内典型项目产品分析Part 1.4.1西安酒店式公寓市场分析项目项目3030以下以下3030-40-404040-50-505050-60-606060以上以上合计合计和平大道和平大道2021015245阳光里阳光里145773366321阳光国际公寓阳光国际公寓8013580173468宏府嘉汇广场宏府嘉汇广场20701024653531010粉巷一号粉巷一号327212040264南门国际南门国际62246554217621172合计合计1021025735731150115091591570970934803480n从目前供应的酒店公寓面积线来看，40-60平米的产品为主流，30平米以下的产品相对较少；n从产品线来看，西安酒店公寓产品主要为1房产品，其中多数项目的一房比例在80%以上；100本报告严格保密西安城内典型项目产品分析Part 1.4.1西安酒店式公寓市场分析和平大和平大道道土地使用年限70年商业面积8800会所面积无项目规划1栋8层小高层（5梯48户）车位100个（地下）40个（地上）公摊率27假日国假日国际际公公寓寓土地使用年限70年商业面积5000会所面积无项目规划1栋15层高层（3梯40户）车位109个（地下）只租不售公摊率28宏府嘉宏府嘉会会广广场场土地使用年限50年商业面积60000会所面积1000项目规划3栋A座13层B座15层C座18层（A座7梯50户，B座7梯40户， C座未定）车位350（地下）只租不售公摊率26粉巷西粉巷西1 1号号土地使用年限50年商业面积5000会所面积无项目规划1栋12层高层(3梯33户）车位100（地下）公摊率27南门国南门国际际土地使用年限70年商业面积3000左右会所面积200左右项目规划1栋（A座25层B座33层）3梯20户车位72个（地下，只租不售）公摊率A座32B座24n会所配套有待提升，车位明显不足，梯户比一般在1：8-1：10左右，密度极高；n公摊比例相当高，在26%28%左右，年限5070年不等。101本报告严格保密Part 1.4.1西安酒店式公寓市场分析西安城内典型项目产品分析项目项目物业管理物业管理装修标准装修标准和平大道和平大道上海宝利（1.9元/）精装：1、公共区域精装； 2、集中采暖，暖气片安装到位，无天然气；3、户门为防盗门；塑钢窗；4、墙：乳胶漆，地：木地板；5、厨房：整体厨房，卫生间： 整体卫浴；6、完成公共区域消防系统；7、网线、电话线预留接口。阳光里阳光里英国威格斯（1.5元/）毛胚：1、公共区域精装，户内均为毛坯房；2、集中供暖，地辅热采暖，天然气安装到户；假日国际假日国际公寓公寓联诚行（1.65元/）毛胚：1、公共区域精装，户内均为毛坯房；2、集中供暖，地辅热采暖，24小时热水供应到户，天然气安装到户；宏府嘉会宏府嘉会广场广场香港戴德梁行精装：1、公共区域精装； 2、集中采暖，天然气安装到户 ；3、户门为防盗门；铝合金窗；4、墙：乳胶漆，地：木地板；5、厨房：整体厨房，卫生间： 整体卫浴；6、完成公共区域消防系统。7、网线，电话线预留接口。粉巷西粉巷西1 1号号清见（2.0元/）精装：1、公共区域精装，户内墙面：壁纸，地面：地砖；2、集中供暖，暖气片安装到户，天然气安装到户；3、户门为钢制门；彩钢窗； 5、厨房：整体橱柜，卫生间：马桶及淋浴；6、完成公共区域消防系统。南门国际南门国际未定1、公共区域精装，户内均为毛坯房2、集中供暖，地辅热采暖 ，供热水（A座无天然气）,天然气安装到户；n大多聘请名牌物业提供服务，服务内容基本近似，多带代租赁服务；n作为酒店公寓，现行案例装修标准有待大幅提升，对产品细节把控不到位；n大部分项目均通天然气，采暖技术比较先进，但其他住宅智能基本没有。102本报告严格保密Part 1.4.1西安酒店式公寓市场分析西安典型酒店公寓销售分析项目项目3030以下以下3030-40-404040-50-505050-60-606060以上以上合计合计阳光里14577336632146%52%61%48%49%阳光国际公寓801358017346874%94%81%74%81%宏府嘉汇广场20701024653531010100%77%88%82%75%80%粉巷一号32721204026494%96%52%80%73%南门国际6224655421762117287%37%34%63%53%45%n30平米以下单位属于稀缺供应。销售率突出；n由于供应产品带有鲜明投资属性，因此其他各类产品销售情况近似，60平米以上单位销售相对滞后。103本报告严格保密Part 1.4.1西安酒店式公寓市场分析项目项目销售现状销售现状物业管理物业管理装修标准装修标准和平大和平大道道均价700014个月65%上海宝利（1.9元/）精装：1、公共区域精装； 2、集中采暖，暖气片安装到位，无天然气；3、户门为防盗门；塑钢窗；4、墙：乳胶漆，地：木地板；5、厨房：整体厨房，卫生间： 整体卫浴；6、完成公共区域消防系统；7、网线、电话线预留接口。阳光里阳光里均价550015个月49%英国威格斯（1.5元/）毛胚：1、公共区域精装，户内均为毛坯房；2、集中供暖，地辅热采暖，天然气安装到户；假日国假日国际际公公寓寓均价700018个月81%联诚行（1.65元/）毛胚：1、公共区域精装，户内均为毛坯房；2、集中供暖，地辅热采暖，24小时热水供应到户，天然气安装到户；宏府嘉宏府嘉会会广广场场均价850016个月80%香港戴德梁行精装：1、公共区域精装； 2、集中采暖，天然气安装到户 ；3、户门为防盗门；铝合金窗；4、墙：乳胶漆，地：木地板；5、厨房：整体厨房，卫生间： 整体卫浴；6、完成公共区域消防系统。7、网线，电话线预留接口。粉巷西粉巷西1 1号号均价700012个月73%清见（2.0元/）精装：1、公共区域精装，户内墙面：壁纸，地面：地砖；2、集中供暖，暖气片安装到户，天然气安装到户；3、户门为钢制门；彩钢窗； 5、厨房：整体橱柜，卫生间：马桶及淋浴；6、完成公共区域消防系统。南门国南门国际际均价630018个月43%未定毛坯：公共区域精装，户内均为毛坯房2、集中供暖，地辅热采暖 ，供热水（A座无天然气）,天然气安装到户；n目前城内酒店式公寓中，带精装，品质较高的项目销售率相对比较突出，个别项目部分房源售价过万，但大部分楼盘的销售价格差别不大，周期无明显差异。104本报告严格保密Part 1.4.1西安酒店式公寓市场分析项目畅销分析：n对应目标客户需求，标杆形象+标杆品质+主流畅销户型+稀缺地段塑造西安投资价值标杆；n价值体系明显丰富和提升，实现与传统同类的差异优势，产品竞争力得到充分保障；n09年市场迅速恢复，投资客重新介入市场，低总价高收益产品颇受关注。酒店公寓案例：艾斯汀国际公寓酒店公寓案例：艾斯汀国际公寓n产品特点：5000平米空中花园，1.5万平米中庭园林，带2000元/平米精装、无燃气管道、星级大堂、进口品牌电梯、酒店式物业服务+部分商务服务、5A智能配套；n产品： 39-135平米平层 ，3.2米层高n销售情况：目前均价11200元/平米，剩余52和71平米平层产品，整体销售接近70%，周期近半年；n产品概念：采用管家式定制特色服务，服务标准参照星级酒店标准的服务公寓；n目标客户：目标客户：海内外常驻机构管理人员、商务人员和技术人员；公司或机构购买用公司或机构购买用于招待和服务；于招待和服务；小企业和SOHO人群；与区域存在业务往来的中高端商务客户；长线长线投资客户。投资客户。105本报告严格保密Part 1.4.1西安酒店式公寓市场分析总结n目前西安酒店式公寓产品的产品线和户型的主流已经基本确定，40-60平米产品销售良好，30平米以下，60平米以上产品多为补充配置；n品质有限，形象落后，概念不清晰是目前市场同类的典型特征，从而导致产品的价值释放不充分，客户认可度低；n目前该类产品的客户主要由内城及周边的高端商务人群、大型机构、自由职业者以及投资人群组成，其中大型机构和投资人群为主力，其对物业形象、品质、地段要求极高；n基于西安成功的案例和深圳典型酒店公寓案例，这种类型产品最典型的特征在于三个核心：1.产品硬件的品质，2.产品附加值的个性，3.对产品形象的概念演绎。 基于对目前西安市场典型的酒店式公寓的分析结果，目前西安该类产基于对目前西安市场典型的酒店式公寓的分析结果，目前西安该类产品大多数价值结构单一，去化速度偏慢，但个别案例也充分说明了市场中所品大多数价值结构单一，去化速度偏慢，但个别案例也充分说明了市场中所存在的广阔空间，存在的广阔空间，做好品质做好品质+ +形象两大核心，通过对附加值的形象两大核心，通过对附加值的塑造强化差异价值，将是本案做到价值充分释放的关键塑造强化差异价值，将是本案做到价值充分释放的关键。106本报告严格保密4 4地块分析地块分析地块分析地块分析地块分析地块分析宗地状况、开发导向宗地状况、开发导向宗地状况、开发导向宗地状况、开发导向107本报告严格保密南向为莲湖路，南向为莲湖路，东向为北大街，东向为北大街，西向为苏宁电西向为苏宁电气，北向为诚气，北向为诚礼项目，南向礼项目，南向500米外为西米外为西安钟楼；安钟楼；莲莲莲莲 湖湖湖湖 路路路路北北北北 大大大大 街街街街宗地状况宗地状况108本报告严格保密临莲湖路，临莲湖路，虽受交叉路口噪音干扰，但尽虽受交叉路口噪音干扰，但尽享无遮挡阳光资源，视野开阔，可共享城享无遮挡阳光资源，视野开阔，可共享城市景观资源，是居住价值一线区域市景观资源，是居住价值一线区域临近滨海大道，临近滨海大道，受位置及建筑物阻挡影响，受位置及建筑物阻挡影响，无法采光及景观资源，是居住价值四线区无法采光及景观资源，是居住价值四线区域。域。临市政公建，临市政公建，受位置影响受位置影响，无明显景观资源，无明显景观资源，但采光较好，是居住价值三线区域但采光较好，是居住价值三线区域临北大街，临北大街，虽受车流噪音干扰，但视野开虽受车流噪音干扰，但视野开阔，可共享城市景观资源，阔，可共享城市景观资源，为居住价值二为居住价值二线区域线区域宗地状况宗地状况公寓价值分析公寓价值分析109本报告严格保密n主要人流分析：主要人流分析：东西、南北流畅，交通核心n主要车流分析：主要车流分析：北大街为中轴大动脉，车流大莲湖路城市主要交通干道，车流大n社区商业价值社区商业价值：项目东向、东南向面临城市核心主干道昭示性较好，具有较高的商业价值；西向、北向处于内街商业价值较差。宗地状况宗地状况商业价值分析商业价值分析110本报告严格保密3 3点劣势分析：点劣势分析：n 传统市政道路带来的规划劣势； n 北大街新兴商业市场困乏的劣势；n 指标不吻合常规高端发展要求，不利于延伸高端板块属性；3 3大机会：大机会：n 金融危机下，资源地产的避险属性；n 市中心核心区地产项目的建设带来的客源和市场关注度；n 地铁2号线的开通带来的客源和市场关注度；3 3点威胁：点威胁：n 城内已开发和待开发项目的竞争；n 其他区域发展规划带来的关注转移；n 长安路的、解放路等区域快速发展抑制区域竞争力；4 4大优势分析：大优势分析：n 陕西省省会，国内陆唯一的经济区；n 城市核心区，区域规划利好；n 位于传统交通大动脉，便捷性较好；n 地铁1、2号线交汇处，且易快速成型开发导向开发导向本项目的本项目的SWOT分析分析111本报告严格保密SWOT下的项目开发导向下的项目开发导向n核心价值导向：核心价值导向：利用独有的交通便利新和城市发展双重概念，打造西安标志性城市名片 ；n项目运营导向：项目运营导向：挖掘和凸显项目独特的价值内涵，塑造无法复制和直接竞争的核心价值，注重整体价值释放；n产品开发导向：产品开发导向：结合自身指标条件和市场畅销标准来开发，避免直接竞争，综合考虑投资属性；n规划发展导向：规划发展导向：以高层为主体，高品质打造，以高附加值的形式提升巩固核心价值；且注重地铁物业的打造。112本报告严格保密5 5发展战略发展战略发展战略发展战略项目定位项目定位属性、客户、产品、发展方向属性、客户、产品、发展方向属性、客户、产品、发展方向属性、客户、产品、发展方向113本报告严格保密价值属性定位价值属性定位114本报告严格保密价价值属性解析属性解析项目位置目位置 项目地处西安城市核心，西安未来的对外门户。项目地处西安城市核心，西安未来的对外门户。115本报告严格保密价价值属性解析属性解析地地铁物物业极致核心极致核心 地铁物业地铁物业116本报告严格保密第一代地第一代地铁物业铁物业第二代地第二代地铁物业铁物业第三代地第三代地铁物业铁物业所在物业距离地铁站所在物业距离地铁站所在物业距离地铁站所在物业距离地铁站点点点点200200200200与与与与500500500500米之内，米之内，米之内，米之内，路程在路程在路程在路程在5 5 5 510101010分钟之内。分钟之内。分钟之内。分钟之内。 所在物业在地铁站点所在物业在地铁站点所在物业在地铁站点所在物业在地铁站点上，路程在上，路程在上，路程在上，路程在5 5 5 5分钟之分钟之分钟之分钟之内，距离在内，距离在内，距离在内，距离在200200200200米以米以米以米以内内内内 。所在物业在地铁站点所在物业在地铁站点上，与地铁通道进行上，与地铁通道进行无缝衔接无缝衔接 。极致核心极致核心 第三代地第三代地铁物物业 地铁物业经过地铁物业经过地铁物业经过地铁物业经过2020年在大陆的发展，已经演变到第三代地铁物业；项目所年在大陆的发展，已经演变到第三代地铁物业；项目所年在大陆的发展，已经演变到第三代地铁物业；项目所年在大陆的发展，已经演变到第三代地铁物业；项目所在交通位置优势使项目具备打造第三代地铁物业的先决条件。在交通位置优势使项目具备打造第三代地铁物业的先决条件。在交通位置优势使项目具备打造第三代地铁物业的先决条件。在交通位置优势使项目具备打造第三代地铁物业的先决条件。117本报告严格保密领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者价价值属性研究属性研究四种匹配方向四种匹配方向118本报告严格保密垄断价格垄断价格产品有不可复制性产品有不可复制性过河拆桥过河拆桥重新定义游戏规则重新定义游戏规则市场挑战者市场挑战者补缺者补缺者我们是我们是大西北核心大西北核心国际大都市生活国际大都市生活 巨擘级巨擘级smsm综合体综合体价价值属性研究属性研究价价值发展方向展方向119本报告严格保密宏观市场宏观市场宏观市场宏观市场微观市场微观市场微观市场微观市场地块分析地块分析地块分析地块分析商业市场争夺激烈，商业市场争夺激烈，商业市场争夺激烈，商业市场争夺激烈，必须扩张范围；必须扩张范围；必须扩张范围；必须扩张范围；市场回暖，地产成必市场回暖，地产成必市场回暖，地产成必市场回暖，地产成必险投资品种，资源地险投资品种，资源地险投资品种，资源地险投资品种，资源地产销售看好；产销售看好；产销售看好；产销售看好；市场消化能力有限。市场消化能力有限。市场消化能力有限。市场消化能力有限。结论结论结论结论结论结论结论结论结论结论结论结论不同阶段策略性的不同阶段策略性的不同阶段策略性的不同阶段策略性的推出不同种类产品；推出不同种类产品；推出不同种类产品；推出不同种类产品；产品差异化竞争、产品差异化竞争、产品差异化竞争、产品差异化竞争、创新必行；创新必行；创新必行；创新必行；新思路、新高度是新思路、新高度是新思路、新高度是新思路、新高度是项目开发成功关键。项目开发成功关键。项目开发成功关键。项目开发成功关键。在规划上、产品符在规划上、产品符在规划上、产品符在规划上、产品符号上加大投入；号上加大投入；号上加大投入；号上加大投入；保持区域、总价上保持区域、总价上保持区域、总价上保持区域、总价上的优势；的优势；的优势；的优势；弱化地块不完整的弱化地块不完整的弱化地块不完整的弱化地块不完整的劣势。劣势。劣势。劣势。价价值属性研究属性研究发展依据展依据 立足立足立足立足“湾区物业湾区物业湾区物业湾区物业”和和和和“天赋人居标准天赋人居标准天赋人居标准天赋人居标准”主要面向岛外客户，通过理念、主要面向岛外客户，通过理念、主要面向岛外客户，通过理念、主要面向岛外客户，通过理念、规划和产品符号上的创新，打造海口划时代的领先性高尚精品住宅。规划和产品符号上的创新，打造海口划时代的领先性高尚精品住宅。规划和产品符号上的创新，打造海口划时代的领先性高尚精品住宅。规划和产品符号上的创新，打造海口划时代的领先性高尚精品住宅。120本报告严格保密紧握城市发展脉搏紧握城市发展脉搏超越项目本身看项目超越项目本身看项目片区定位片区定位西安未来对外门户西安未来对外门户产品形态产品形态划时代高端综合体划时代高端综合体核心价值核心价值西安国际化大都市西安国际化大都市生活的名片生活的名片社会定位社会定位第三代地铁物业第三代地铁物业价价值属性研究属性研究属性定位属性定位121本报告严格保密 大西北核心大西北核心国际大都市生活国际大都市生活 巨擘级巨擘级shippingshipping综合体综合体品味极致人生品味极致人生整体发展主题形象定位整体发展主题形象定位122本报告严格保密项目发展方向定位项目发展方向定位123本报告严格保密HOTEL酒店酒店OFFICE办公办公 SHOPPING商业商业APARTMENT居住居住COMPLEX综合体综合体ENTERTAINMENT文娱文娱RESTAURANT餐饮餐饮综合体是将城市中综合体是将城市中商业商业/ /办公办公/ /居住居住/ /酒酒店店/ /餐饮餐饮/ /文娱文娱/ /等三等三项以上功能空间进项以上功能空间进行组合。行组合。都市综合体分析都市综合体分析（COMPLEX）124本报告严格保密模式模式1 均衡发展的模式均衡发展的模式模式模式3 以写字楼为核心功能的发展模式以写字楼为核心功能的发展模式模式模式4 以商业为核心功能的发展模式以商业为核心功能的发展模式Complex =hotel+office+shopping+apartment+ Complex =office (主主) +apartment(次次)+ HotelShoppingComplex = hotel(主主) +apartment(次次) + OfficeShoppingComplex =shopping (主主) + Entertainment HotelApartment综合体发展的四种模式综合体发展的四种模式模式模式2 以酒店写字楼为核心功能的发展以酒店写字楼为核心功能的发展模式模式125本报告严格保密以商业为核心功能的发展模式以商业为核心功能的发展模式Complex =shopping (主主) + Entertainment HotelApartment我项目核心发展方向我项目核心发展方向126本报告严格保密报告内容结束，报告内容结束，ThanksThanks！最后，预祝项目开发圆满成功！最后，预祝项目开发圆满成功！