Gemdale Corporation科学筑家科学筑家The Science of Living 做优秀的地产工程师做优秀的地产工程师 上海公司营运中心上海公司营运中心 目录目录1.地产工程师的职责2.工程管理体系建设3.工程管理组织与策划4.工程施工过程管理5.入伙移交与维修处理1.地产工程师的职责（地产工程师的职责（1）房地产开发商角色定义）房地产开发商角色定义房地产开发商房地产开发商政府主管部门施工单位材料供应单位市政配套单位设计单位监理单位销售代理单位物业管理单位金融机构客户客户 房地产开发的运作是一个开放的系统，开发商在其中处于核心地位，房地产开发的运作是一个开放的系统，开发商在其中处于核心地位，联系着产业链的上下游，并直接面对最终客户，其联系着产业链的上下游，并直接面对最终客户，其“资源整合者资源整合者”的角的角色无可替代。色无可替代。资源整合者：资源整合者：n资源的整合与调配控制；资源的整合与调配控制；n规则的制定与项目平台的打造。规则的制定与项目平台的打造。1.1.地产工程师的职责：地产工程师的职责：(2)(2)角色定义角色定义不是工程建造者承包商管理也不是工程施工质量监督者技术标准制定、监理公司管理不能只顾进度计划平衡质量、计划与投资回报要为销售服务配合销售示范区开放要实现公司的经营目标满足结转的要求创造客户价值消除设计缺陷、提供高质量标准的产品公司内部沟通与协调外部沟通与协调1.地产工程师的职责地产工程师的职责:(3)关注点比较关注点比较关注重点关注重点土建工程师土建工程师地产工程师地产工程师技术管理技术管理施工方案、工法(1) 将营销理念转化为工程技术参数；(2) 将客户要求转化为构造、技术标准；(3) 通过采购和过程管理保证技术参数的实现 。计划管理计划管理施工过程的关键节点控制(1) 从宏观的层面对项目设计、施工、采购、营销、入伙进行全面布置，甲方计划是施工单位计划安排的基础和依据；(2) 。质量与安质量与安全管理全管理(1) 按图施工，符合国家、地方标准 (2) 如何把工程质量做好，不出质量安全事故。(1) 客户对产品质量的标准与要求；(2) 施工单位、监理是否具有健全的质量保证与管理体系。成本管理成本管理工程合同成本控制(1) 项目的投资回报；(2) 工程造价控制。信息管理信息管理资料签发规范化；资料的管理。(1) 流程的规范化；(2) 沟通顺畅；(3) 经验的沉淀与积累。区别：区别： 更为关注客户！更为关注运营！更为关注客户！更为关注运营！1.地产工程师的职责地产工程师的职责(4)职责比较职责比较工作内容工作内容土建工程师土建工程师地产工程师地产工程师技术管理技术管理图纸会审：错漏碰缺检查(1) 统一技术标准和做法(2) 图纸审查：错漏碰缺/功能性缺陷/经济性检查/交付标准检查计划管理计划管理总包节点进度控制（1）基础开挖（2）主体结构施工（3）装饰工程施工（4）雨污水管线施工（5）室外配套管线施工（6）景观工程施工（7）竣工验收与备案(1) 总包工程节点进度控制(2) 分包工程施工与加供材料进场施工协调(3) 分包工程与甲供材料的出图-定板-招标-进场计划协调与落实(4) 配合销售对外展示工程的实施(5) 入伙验收与交付质量与安全质量与安全管理管理现场巡视/检查/整改(1) 检查承包商的管理体系(2) 有效引导监理/利用监理(3) 技术梳理/沟通/交底与引导(4) 系统地发现问题-整改成本管理成本管理现场核查工程量预防控制设计变更/控制现场签证信息管理信息管理文件签发规范化流程规范化总结与案例库建设区别：区别： 微观微观VS宏观宏观 部分部分VS整体整体 阶段阶段VS全局全局2.工程管理体系建设工程管理体系建设：（：（1）体系的建立体系的建立各阶段活动分析各阶段活动分析工作流程建立工作流程建立培训培训案例库建设案例库建设工作模板建立工作模板建立企业标准建立企业标准建立持续改进持续改进2.工程管理体系建设：工程管理体系建设：（2）工作流程图工作流程图 2.工程管理体系建设工程管理体系建设：（：（3）活动分析活动分析n项目部组织结构及职责分工项目部组织结构及职责分工n工程计划管理工程计划管理n工程关键质量控制点工程关键质量控制点n合同组织与策划合同组织与策划n施工场地规划施工场地规划n项目工程管理策划项目工程管理策划n施工图审查与技术交底施工图审查与技术交底n施工组织设计审查施工组织设计审查n承包商进场知会承包商进场知会n样板引路样板引路n工序检查工序检查n监理管理监理管理n工程进度款支付工程进度款支付n设计变更管理设计变更管理n现场签证管理现场签证管理n工程结算工程结算n分户验收表分户验收表n工程整改工程整改n物业移交程序物业移交程序n项目入伙交付项目入伙交付n投诉处理程序投诉处理程序n维保款支付维保款支付n成品保护成品保护n管线综合设计管线综合设计n里程碑形象进度报告里程碑形象进度报告n工程月报工程月报n工程质量、安全周检查工程质量、安全周检查n奖罚处理奖罚处理n分包工程验收分包工程验收n现场资料清单现场资料清单n竣工验收备案竣工验收备案工程管理组织与策划工程管理组织与策划工程施工过程管理工程施工过程管理移交入伙与维修处理移交入伙与维修处理施工准备施工准备桩基施工桩基施工基础及主体施工基础及主体施工装饰施工装饰施工配套及景观施工配套及景观施工竣工验收竣工验收移交入伙移交入伙维修处理维修处理3. 3. 3. 3. 工程管理的组织与策划工程管理的组织与策划工程管理的组织与策划工程管理的组织与策划战略战略管理管理项目组合项目组合管理管理多项目管理多项目管理项目管理决策实施立项运营移交开放迅速有序集团层面区域公司纵向集成项目部横向集成全过程项目管理项目管理在公司管理体系中的地位项目管理在公司管理体系中的地位区域公司工程管理的区域公司工程管理的资源与环境资源与环境组织结构及职责分工组织结构及职责分工项目中心与区域公司项目中心与区域公司职能部门的职责划分职能部门的职责划分项目中心内部的组织与项目中心内部的组织与职责划分职责划分项目中心工程管理的项目中心工程管理的资源分配资源分配（1 1 1 1）区域公司、项目中心的组织结构及职责分工）区域公司、项目中心的组织结构及职责分工）区域公司、项目中心的组织结构及职责分工）区域公司、项目中心的组织结构及职责分工区域公司组织结构及职责分工区域公司组织结构及职责分工明确了职能部门与项目中心的责权定位明确了职能部门与项目中心的责权定位项目中心组织结构及职责分工项目中心组织结构及职责分工项目中心组织结构及职责分工项目中心组织结构及职责分工用以明确项目中心的管理方式及人员职责安排用以明确项目中心的管理方式及人员职责安排用以明确项目中心的管理方式及人员职责安排用以明确项目中心的管理方式及人员职责安排（2 2 2 2）工程计划管理体系）工程计划管理体系）工程计划管理体系）工程计划管理体系n工程计划管理体系是房地产工程管理最重要的部分之一；工程计划管理体系是房地产工程管理最重要的部分之一；n通过一系列的预控计划使得地产工程师在头脑中把房子盖起来，做到通过一系列的预控计划使得地产工程师在头脑中把房子盖起来，做到“心中有数心中有数”， 同时也将各部门的工作衔接起来，做到步调一致。同时也将各部门的工作衔接起来，做到步调一致。项目里程碑节点及基准工期项目里程碑节点及基准工期项目里程碑节点及基准工期项目里程碑节点及基准工期（3 3 3 3）工程质量管理体系）工程质量管理体系）工程质量管理体系）工程质量管理体系n质量是客户满意度中的质量是客户满意度中的“保健因子保健因子”，是企业的生命；，是企业的生命；n房地产的竞争最终将是产品技术与质量的竞争，以及在此基础上的开发效率的竞争，房地产的竞争最终将是产品技术与质量的竞争，以及在此基础上的开发效率的竞争， 而非而非“营销概念营销概念”的竞争。的竞争。关键质量控制点关键质量控制点关键质量控制点关键质量控制点渗漏屋面漏水天台漏水外墙渗漏卫生间漏水门窗渗漏厨房渗漏屋顶水箱渗漏空调盒渗漏阳台管根烟道管根卫生洁具漏水排水管道渗漏供水管道渗漏裂缝楼板结构裂缝墙面墙体裂缝墙面砂浆裂缝地面找平层裂缝天棚抹灰裂缝地下室裂缝内外墙内墙空鼓外墙瓷砖空鼓外墙涂料褪色生活烟道堵塞、排烟不畅等积水阳台地面积水卫生间地面积水小区路面积水门入户门成品损坏卫生间木门套吸水发黑大堂玻璃门地弹簧损坏空调预埋空调冷凝水管破裂空调不制冷常规电气设备电梯高低压配电电表其它常规水设备变频供水设备水表其它智能化系统可视对讲门口机可视对讲室内机其它铁艺锈蚀精装修部分质量目标规划质量目标规划1：明确产品最终交付给明确产品最终交付给客户的形式，统一楼客户的形式，统一楼盘交付标准。盘交付标准。质量目标规划：质量目标规划：针对易引发客户投诉针对易引发客户投诉的质量问题设置项目的质量问题设置项目关键质量控制点。关键质量控制点。客户交付标准的统一客户交付标准的统一客户交付标准的统一客户交付标准的统一工程统一技术标准作法工程统一技术标准作法工程统一技术标准作法工程统一技术标准作法质量目标规划质量目标规划3：将客户的质量要求转将客户的质量要求转化为技术措施。化为技术措施。施工图审查施工图审查施工图审查施工图审查错漏碰缺错漏碰缺/功能性缺陷功能性缺陷/经济性检查经济性检查/交付标准检查交付标准检查（4 4 4 4）施工场地规划设计）施工场地规划设计）施工场地规划设计）施工场地规划设计 （5 5 5 5）合同组织与策划）合同组织与策划）合同组织与策划）合同组织与策划专业分包与甲供材料专业分包与甲供材料专业分包与甲供材料专业分包与甲供材料专专业业分分包包工工程程政府垄断行业序号序号分包工程名称分包工程名称备注备注1供配电工程2燃气工程3室外给水工程4有线电视工程5电话和网络工程6泵房设备安装工程7人防工程8消防工程专业分包1桩基工程2防水工程3铝合金门窗、玻璃雨篷、单元门、空调百叶制造安装区域采购4入户门制作、安装5阳台栏杆制作、安装区域采购6外墙外保温工程7外墙涂料工程战略采购8电梯制造与安装战略采购9样板房精装修10智能化工程11可视对讲设备制造与安装战略采购12园林景观甲甲供供材材料料战略采购与区域采购序号序号材料、设备名称材料、设备名称1可视对讲设备2电梯3内外墙涂料4户内配电箱5开关插座6井盖、信报箱、单元门、空调百叶、7石材（大理石、花岗岩、水泥砖、大连砖）甲定乙供材料1外墙面砖、楼地面砖2屋面保温板3水表及表阀4电表及表箱限价材料1灯具2防火排烟系统设备3通风设备指定品牌材料1电气设备安装工程1.1暗装接线盒/灯头盒 ：鸿雁、公元、光华 1.2难燃PVC电管、UPVC电管 ：鸿雁、公元、光华 1.3焊接钢管 、镀锌钢管 ：上海合格产品 2给排水工程 2.1承插塑料排水管(零件粘接) ：中财、公元、光华 2.2螺旋排水管 ：中财、公元、光华 2.3地漏 ：中财、公元、光华 2.4铜塑复合管 ：德仕、莘天 2.5室内给水聚丙烯管(热熔连接) ：中财、公元、光华 2.6截止阀、闸阀、蝶阀、球阀、止回阀、浮球阀 ：永亨、精嘉 2.7阻火圈 ：德律风 3弱电工程3.1砖、混凝土结构暗配电线管 ：上海申联、浙江金州 （6 6 6 6）工程管理策划书）工程管理策划书）工程管理策划书）工程管理策划书项目工程管理的项目工程管理的项目工程管理的项目工程管理的“总作战图总作战图总作战图总作战图”l理论基础理论基础PMP九大知识领域在房地产 工程管理中的具体应用。范围范围沟沟 通通进度进度质量质量成本成本人力人力资源资源风险风险采购采购综合管理综合管理l作用作用项目部、区域公司内部工程 管理思想的统一；加深对项目工程管理的宏观 认识与理解。l问题问题能否解决工程管理过程中所遇到的所有实际问题？能否解决工程管理过程中所遇到的所有实际问题？n施工场地规划施工场地规划n基坑围护基坑围护n地下室裂缝控制地下室裂缝控制n砌体抹灰抗裂措施砌体抹灰抗裂措施n防水施工措施防水施工措施n悬挑架悬挑架（1 1 1 1）施工组织设计审查）施工组织设计审查）施工组织设计审查）施工组织设计审查4. 4. 4. 4. 工程施工过程管理工程施工过程管理工程施工过程管理工程施工过程管理（2 2 2 2）承包商进场知会）承包商进场知会）承包商进场知会）承包商进场知会n一般事项一般事项 n我司工作时间我司工作时间n与贵司对接的主要部门与贵司对接的主要部门n项目中心主要管理人员及联系方式项目中心主要管理人员及联系方式n工作纪律及要求工作纪律及要求n工程文件制度（附流程）工程文件制度（附流程）n公司会议制度公司会议制度n施工单位用电须知及流程施工单位用电须知及流程n施工单位用水须知及流程施工单位用水须知及流程n工程进度款申请及支付（附流程）工程进度款申请及支付（附流程）n工程竣工验收（附流程）工程竣工验收（附流程）（3 3 3 3）样板引路）样板引路）样板引路）样板引路样板板验收表收表工程名称工程名称建建设单位位楼号楼号户型型序号序号样板验收部位完成时间检查结果建筑师（签署）总包技术员（签署）监理工程师（签署）1墙体定位2墙体材料、厚度3梁布置影响4门窗开启碰撞5空调预留空洞6空调专用插座7卫生间排气孔8卫生间预留孔洞（4 4 4 4）工序检查）工序检查）工序检查）工序检查 对我方所关注的重点分部分项工程进行工序控制与检查，履行严格的对我方所关注的重点分部分项工程进行工序控制与检查，履行严格的 工序验收程序，甚至是逐个检查与记录。工序验收程序，甚至是逐个检查与记录。地下室防水地下室防水屋面防水屋面防水厨卫防水厨卫防水墙体砌筑墙体砌筑门窗防水门窗防水外墙粉刷外墙粉刷 外门窗防水工序检查案例外门窗防水工序检查案例外门窗防水工序检查案例外门窗防水工序检查案例 （5 5 5 5）监理管理）监理管理）监理管理）监理管理 重点检查监理的管理体系是否完善，执行是否到位，控制系统性风险。重点检查监理的管理体系是否完善，执行是否到位，控制系统性风险。监理管理体系检查表、监理周考核表监理管理体系检查表、监理周考核表序序号号检查内容内容检查方法方法结果果记录不合格不合格项1管理架构管理架构一览表人员是否按照架构要求完成本职工作1.执业资格检查管理架构表是否更新。以下检查资料过程中随机验证签字人员权限。按监理合同检查配备人员资格。 21.监理规划2.监理细则3.交底记录4.规范、技术文件清单查看是否存档。抽查2份，检查内容是否翔实，可执行。抽查9份，按照监理规划、监理细则、新员工交底各抽查3份进行检查。检查是否更新 3工程开工准备施工组织设计开工报告场地移交记录检查是否存档并进行评审整改。合同额3万元以上工程抽查2份。抽查2份。 4工程完工1.中间验收证明2.完工前检查记录抽查3份。检查。 5施工进度计划施工单位上报总进度计划及评审记录施工单位上报月进度计划及评审记录施工单位上报周进度计划及评审记录每种计划各抽查2份。检查记录内容与现场实际操作是否吻合。 6设计图纸和变更图纸目录清单图纸会审及技术交底设计变更文件清单设计变更标识检查目录清单是否更新。检查会审记录及技术交底文件各2份。检查清单。抽查5份变更是否标识。 7（6 6 6 6）工程成本控制）工程成本控制）工程成本控制）工程成本控制n工程成本管理是公司经营最关心的。成本管理体系主要是通过项目定位、工程成本工程成本管理是公司经营最关心的。成本管理体系主要是通过项目定位、工程成本测算、限额设计、工程招标动态控制、现场签证等一系列的环节进行控制测算、限额设计、工程招标动态控制、现场签证等一系列的环节进行控制 ；n付款、奖罚处理亦可作为工程管理的一个重要手段。付款、奖罚处理亦可作为工程管理的一个重要手段。设计变更管理流程设计变更管理流程设计变更管理流程设计变更管理流程现场签证管理流程现场签证管理流程现场签证管理流程现场签证管理流程付款程序付款程序付款程序付款程序奖罚处理奖罚处理奖罚处理奖罚处理工程结算工程结算工程结算工程结算（7 7 7 7）室外管线综合设计）室外管线综合设计）室外管线综合设计）室外管线综合设计（8 8 8 8）成品保护）成品保护）成品保护）成品保护（9 9 9 9）分包工程验收检查）分包工程验收检查）分包工程验收检查）分包工程验收检查 分包工程验收检查的组织者为分包工程验收检查的组织者为“总承包单位总承包单位”； 对外门窗、外墙、屋面防水进行淋水、闭水试验。对外门窗、外墙、屋面防水进行淋水、闭水试验。入户门、栏杆、铝合金门窗。入户门、栏杆、铝合金门窗。（10101010）工程信息管理）工程信息管理）工程信息管理）工程信息管理里程碑形象进度报告里程碑形象进度报告里程碑形象进度报告里程碑形象进度报告工程质量与安全周报工程质量与安全周报工程质量与安全周报工程质量与安全周报工程月报工程月报工程月报工程月报现场资料清单现场资料清单现场资料清单现场资料清单（11111111）竣工验收备案）竣工验收备案）竣工验收备案）竣工验收备案5. 5. 5. 5. 移交入伙与维修处理移交入伙与维修处理移交入伙与维修处理移交入伙与维修处理n鉴于建筑市场目前的情况，产品的质量缺陷在所难免，这是一个客观事实，客户维权意鉴于建筑市场目前的情况，产品的质量缺陷在所难免，这是一个客观事实，客户维权意识的加强也给我们房地产开发商带来了巨大的维修压力；识的加强也给我们房地产开发商带来了巨大的维修压力；n但良好的投诉与维修处理作为工程管理工作的延伸，既可以提高客户的满意度和对我司但良好的投诉与维修处理作为工程管理工作的延伸，既可以提高客户的满意度和对我司 品牌的认知度，又能对工程管理的策划和过程管理提供有效的反馈信息。品牌的认知度，又能对工程管理的策划和过程管理提供有效的反馈信息。投诉处理程序投诉处理程序（附件）（附件） 信息反馈机制信息反馈机制n维修月报维修月报n维修总结维修总结分户验收分户验收竣工清算竣工清算(附件附件) 依照交楼标准对每户进行交验前的全面检查。依照交楼标准对每户进行交验前的全面检查。物业移交与入伙程序物业移交与入伙程序 (附件附件)工程整改程序工程整改程序（附件）（附件）n“运筹帷幄之中，决胜千里之外运筹帷幄之中，决胜千里之外”！n重在思想，赢在执行！重在思想，赢在执行！结语结语谢谢Thank you金地集团企业股份有限公司