n 一、成本控制的重要性一、成本控制的重要性n 在万科地产十周年的开发历程中，万科首先坚持在万科地产十周年的开发历程中，万科首先坚持精品路线，为了保证工程质量，合理控制工程造精品路线，为了保证工程质量，合理控制工程造价成本，强调工程优质，工程建设必须实施三大价成本，强调工程优质，工程建设必须实施三大控制：工程质量、工程工期、工程投资。控制：工程质量、工程工期、工程投资。成本构成比例成本构成比例见金色家园实例见金色家园实例二、建设项目成本的构成二、建设项目成本的构成及控制要点及控制要点 一）项目成本概念一）项目成本概念指建设项目按照建设内容、规模、标准、指建设项目按照建设内容、规模、标准、工期全部建成，并验收合格交付使用所需工期全部建成，并验收合格交付使用所需要的全部费用要的全部费用。问问 题题项目成本的构成有哪些？项目成本的构成有哪些？项目成本的构成项目成本的构成见全员的成本控制分类通则见全员的成本控制分类通则成本控制指导书成本控制指导书1、各部门需编制、各部门需编制成本管理部：成本管理指导书成本管理部：成本管理指导书 (总成本总成本)工程部：工程管理指导书（结构设备，进度、工工程部：工程管理指导书（结构设备，进度、工 期及质量）期及质量）财务部：公司费用目标控制指导书（管理费用）财务部：公司费用目标控制指导书（管理费用）销售部：销售管理指导书（营销费用）销售部：销售管理指导书（营销费用）万万创创：设设计计管管理理指指导导书书（规规划划、设设计计，室室外外环环境境， 装修）装修）成本控制指导书成本控制指导书2、装修控制参考数据及使用方法装修控制参考数据及使用方法 见附件见附件三、项目全过程的成本控制原则三、项目全过程的成本控制原则 一）前期工作阶段一）前期工作阶段1、立立项项阶阶段段（项项目目建建议议书书、可可行行性性研研究究，确确定定及立项）及立项）2、规规划划设设计计阶阶段段（编编制制设设计计任任务务书书，进进行行初初步步设计和施工图阶段）设计和施工图阶段）第第一一部部分分：编编制制设设计计任任务务书书，包包括括样样板板房房及及会会所所的的控控制制价价（元元/套套），绿绿化化的的总总控控制制价价（元元/小小区），小品（元区），小品（元/小区）等；小区）等；第二部分：根据设计任务书委托设计和设计投标第二部分：根据设计任务书委托设计和设计投标二）施工阶段二）施工阶段1、建建设设的的准准备备（报报批批手手续续、工工程程招招标标、施施工工前前期的三通一平等）期的三通一平等）2、建设实施阶段（工程施工合同，施工管理、建设实施阶段（工程施工合同，施工管理装修部分：装修部分：根据设计投标确定的方案进行工程报价招根据设计投标确定的方案进行工程报价招标（注意要统一材料的档次及要求）标（注意要统一材料的档次及要求）绿化及小品：绿化及小品：根据设计投标确定的方案进行工程报价根据设计投标确定的方案进行工程报价招标（注意要统一材料规格）招标（注意要统一材料规格）主体部分：主体部分：要注意设计变更的类别问题（设计院、乙要注意设计变更的类别问题（设计院、乙方、甲方、客户），是否与设计院商量出统一的管理方方、甲方、客户），是否与设计院商量出统一的管理方法（比如：甲方统一变更书面格式等），便于控制设计法（比如：甲方统一变更书面格式等），便于控制设计院的随意性及甲方准确分析报告的总结院的随意性及甲方准确分析报告的总结四、工程建设三算的作用四、工程建设三算的作用 一）设计概算一）设计概算问题：问题：1、设计概算的编制由哪个单位负责？、设计概算的编制由哪个单位负责？2、设计概算的作用是什么？、设计概算的作用是什么？设计概算的编制单位设计概算的编制单位n设计院设计院设计概算的作用设计概算的作用1、是工程建设投资的最高限额；、是工程建设投资的最高限额；2、是选定合理设计方案的评定标准，是提高设、是选定合理设计方案的评定标准，是提高设 计技术水平的综合反映；计技术水平的综合反映；3、可以利用主要消耗指标进行技术经济分析；、可以利用主要消耗指标进行技术经济分析；4、也可在没有工程预算情况下，作为签订合同、也可在没有工程预算情况下，作为签订合同 的依据及工程进度款的拨付依据；的依据及工程进度款的拨付依据；5、是控制施工图预算、考核成本、提高效益的、是控制施工图预算、考核成本、提高效益的 依据。依据。二）设计预算二）设计预算问题：问题：1、设计预算的编制由哪个单位负责？、设计预算的编制由哪个单位负责？2、工程预算的作用是什么？、工程预算的作用是什么？工程预算的编制单位工程预算的编制单位n需需招招标标的的主主体体工工程程-甲甲方方委委托托政政府府指指定定的的建行及审计站。建行及审计站。n装修、特殊及甲方分包工程装修、特殊及甲方分包工程-甲方预算人员甲方预算人员工程预算的作用工程预算的作用1、较准确地反映建筑安装工程造价较准确地反映建筑安装工程造价；2、为各单项工程计算单位费用为各单项工程计算单位费用；3、是甲方及乙方核算的基础是甲方及乙方核算的基础；4、是安排施工进度计划和统计工作量的基础是安排施工进度计划和统计工作量的基础；5、是安排甲方用款计划的基础；是安排甲方用款计划的基础；6、是设备及材料订货的依据；、是设备及材料订货的依据；7、是编制工程招标及投标的基础；、是编制工程招标及投标的基础；查看乙方预算的方法及注意事项查看乙方预算的方法及注意事项见附件见附件三）工程结算三）工程结算问题：问题：1、工程结算的编制及审核程序？、工程结算的编制及审核程序？2、工程结算分为哪几大部分？、工程结算分为哪几大部分？工程结算的编制及审核程序工程结算的编制及审核程序n招招标标的的主主体体工工程程：乙乙方方编编制制报报甲甲方方预预算算甲甲方方审审核核双双方方核核对对需需审审计计站站审审核核出出具具三三算算单单。n装装修修及及绿绿化化工工程程：乙乙方方编编制制报报甲甲方方万万创创万万创审核工程量创审核工程量预算核对单价预算核对单价双方核对认可双方核对认可工程结算分为哪几大部分工程结算分为哪几大部分1、工工程程结结算算= 工工程程预预算算+ 设设计计变变更更 +现现场场签签证证+材料价差材料价差四）工程结算的作用四）工程结算的作用1、作作为为核核定定固固定定资资产产最最终终价价值值，考考核核分分析析投投资资效益的依据效益的依据；2、及时加强竣工决算及交付手续；、及时加强竣工决算及交付手续；3、计算成本，便于经济核算，增加企业利润；、计算成本，便于经济核算，增加企业利润；五）工程结算原则（与万创有关）五）工程结算原则（与万创有关）见附件见附件六）结算应注意的问题六）结算应注意的问题见附件见附件五、工程预算专业的基本概念五、工程预算专业的基本概念 一）工程预算编制的依据一）工程预算编制的依据现行的建筑及安装工程预算定额：现行的建筑及安装工程预算定额：1、各专业的设计施工图纸、各专业的设计施工图纸2、已确定的施工方案、已确定的施工方案3、工工具具书书（信信息息价价、设设备备清清单单、材材料料手手册册、费费用定额等）用定额等）4、市定额站颁发的有关计费及调差文件、市定额站颁发的有关计费及调差文件二）工程预算编制的程序二）工程预算编制的程序1、准备资料、熟悉图纸、准备资料、熟悉图纸2、按各专业计算工程量（人工）、按各专业计算工程量（人工）3、套预算定额（人工输入、电脑分析、计费）、套预算定额（人工输入、电脑分析、计费）4、按各专业汇总造价及复核、按各专业汇总造价及复核5、编写说明、编写说明三）工程常用预算定额及特点三）工程常用预算定额及特点1、土建：土建：2000年深圳市建筑工程综合价格年深圳市建筑工程综合价格2、装饰：装饰：97年深圳市建筑装饰工程综合价格年深圳市建筑装饰工程综合价格3、安装：、安装：89年广东省安装工程单位估价表年广东省安装工程单位估价表4、园园林林绿绿化化：91年年广广东东省省园园林林绿绿化化工工程程预预算算定定额额5、市政：、市政：93年广东省市政工程单位估价表年广东省市政工程单位估价表四）四）装修预算常用定额不同所造装修预算常用定额不同所造成的单价差距成的单价差距1、如何界定如何界定土建（与主体一同设计的装修工程）与装饰（属土建（与主体一同设计的装修工程）与装饰（属主体已交工，甲方另行分包的装饰工程）主体已交工，甲方另行分包的装饰工程）2、定额项目单价差定额项目单价差见附件见附件3、问题：、问题：预算定额的组成？预算定额的组成？预算定额的组成预算定额的组成1、人工费（乙方直接从事施工工人的基本工资）、人工费（乙方直接从事施工工人的基本工资）2、材材料料费费（完完成成工工程程所所需需的的主主要要材材料料、其其他他材材料，构件及脚手架、模板的摊销费料，构件及脚手架、模板的摊销费3、机械费（完成工程所发生机械台班费、机械费（完成工程所发生机械台班费）五）五）按工程预算价的各类费用所按工程预算价的各类费用所占比例占比例1、材料费、材料费 占占5560%2、人工费、人工费 占占15-20%3、机械费、机械费 占占1012%4、管理费、管理费 占占1015%六）六）预算综合管理费用所含的内预算综合管理费用所含的内容容临时设施费、夜间施工增加费、雨季施工措施费临时设施费、夜间施工增加费、雨季施工措施费、施工管理费、劳保基金、预算编制费、现场经、施工管理费、劳保基金、预算编制费、现场经费、探亲增加费、水电。（管理及利润费约费、探亲增加费、水电。（管理及利润费约20%）七）七）常用的施工措施费内容（属常用的施工措施费内容（属施工组织设计）施工组织设计）材料二次运输费、施工技术措施费、缩短工期措材料二次运输费、施工技术措施费、缩短工期措施费、施费、工地环保工地环保增加费。增加费。八）八）如何查看装饰综合价格定额如何查看装饰综合价格定额见附件见附件六、六、设计部门常用的预算定额设计部门常用的预算定额（装饰部分）（装饰部分）1、土建：土建：2000年深圳市建筑工程综合价格年深圳市建筑工程综合价格2、装饰：装饰：97年深圳市建筑装饰工程综合价格年深圳市建筑装饰工程综合价格