第六章第六章 房地产投资不确定性分析房地产投资不确定性分析一、房地产投资不确定性分析的涵义一、房地产投资不确定性分析的涵义 房地产投资不确定性分析是指分析不确定性要素对房地产工程能够构成的影响，进而分析能够出现的风险。 阐明：1这里讲的不确定性，一是指影响方案经济效果的各种要素(比如各种价钱)的未来变化带有不确定性；二是指测算方案现金流量时各种数据(比如投资额)由于缺乏足够的信息或测算方法上的误差，使得方案经济效果评价目的值带有不确定性。 2不确定性的直接后果是使方案经济效果的实践值与评价值相偏离，从而按评价值作出的经济决策带有风险。 3由于风险与不确定性都是呵斥工程实施结果的不确定，故在工程经济评价中经常对风险和不确定性两个概念的运用不加区分。 4不确定性分析的目的就是为了分析不确定性要素，尽量弄清和减少不确定性要素对工程经济效果评价的影响，预测工程承当风险的才干，确定工程在财务上、经济上的可靠性，防止工程投资呵斥不用要的损失。二、房地产投资不确定性分析的要素二、房地产投资不确定性分析的要素一房地产开发性投资主要不确定性要素二房地产购置性投资主要不确定性要素三房地产金融资产投资主要不确定性要素一房地产开发性投资主要不确定性要素一房地产开发性投资主要不确定性要素1、租售价钱2、可租售面积和比例3、开发期4、租售期5、土地费用6、建安工程费7、土地规划设计条件如容积率及有关参数8、融资比例9、融资本钱10、资本化率二房地产购置性投资主要不确定性要素二房地产购置性投资主要不确定性要素1、租售价钱2、空置率3、租售期或运营期4、购买价钱5、运营本钱6、融资本钱7、融资比例或权益投资比率三房地产金融资产投资主要不确定性要素三房地产金融资产投资主要不确定性要素 房地产金融资产投资除思索相应的开发性或购置性投资的有关影响要素外，还有利率要素等。三、房地产投资不确定性分析的根本方法三、房地产投资不确定性分析的根本方法 一盈亏平衡分析二敏感性分析三概率分析一盈亏平衡分析一盈亏平衡分析是一种把产量销售量、本钱、收益或利润三者联络起来进展定量分析的技术。1、线性盈亏平衡分析 知：年销售收入R， 年总本钱C， 年盈利M， 年产量销售量Q ， 单位产品售价P， 年固定总本钱F， 单位产品变动本钱Cv 求：平衡点产量Q* 解：因 R=PQ C=F+CvQ 故由 PQ =F+CvQ 得 Q*=F(P- Cv)阐明：1 假设Q*越小，那么工程产品顺应市场需求变化才干越强。 2当建立工程设计年产量为Qc时， 那么平衡点消费才干利用率E=Q* Qc=FQcP-Cv) 2、非线性盈亏平衡分析阐明：1当收益或利润、本钱和产量三者呈非线性关系时，能够会出现几个平衡点。 2非线性盈亏平衡分析的原理同线性盈亏平衡分析。R、CQRCQ01 1、常用的不确定性要素、常用的不确定性要素1 1最低租售价钱最低租售价钱2 2最低租售数量最低租售数量3 3最高土地获得价钱最高土地获得价钱4 4最高工程费用最高工程费用5 5最高运营费用最高运营费用阐明：多要素临界点组合阐明：多要素临界点组合2 2、分析方法、分析方法列表或图形列表或图形房地产工程盈亏平衡分析房地产工程盈亏平衡分析称号分析规范风险衡量临界点分析允许的最低经济效益目的风险要素的临界值组合保本点分析利润为零风险要素的临界值组合二敏感性分析二敏感性分析是经过分析测算工程主要要素发生变化时对经济评价目的的影响及影响程度，从而找出工程敏感要素的不确定性分析方法。1、单要素敏感性分析只需一个不确定性要素发生变化，其他要素不变，分析对方案经济效果的影响程度。2、多要素敏感性分析在两个或多个不确定性要素同时变化时，分析对方案经济效果的影响程度。1双要素：例如两要素变化对NPV的影响。2三要素：略阐明：1盈亏平衡分析法是经过盈亏平衡点来分析不确定性要素对方案经济效果的影响程度。敏感性分析法那么是分析各种不确定性要素变化一定幅度时(或者变化到何种幅度)，对方案经济效果的影响程度(或者改动对方案的选择)，而把不确定性要素当中对方案经济效果影响程度较大的要素，称之为敏感性要素。2投资者有必要及时把握敏感性要素，并从敏感性要素变化的能够性以及测算的误差，分析方案的风险大小。1 1、单要素敏感性分析、单要素敏感性分析 假设某一不确定性要素变化时，其他要素不变，即各要素之间是相互独立的。 单要素敏感性分析的详细操作步骤：1确定研讨对象选最有代表性的经济效果评价目的2选取不确定性要素关键要素3设定要素的变动范围和变动幅度20+20，10变动4计算某个要素变动时对经济效果评价目的的影响5绘制敏感性分析图，作出分析。 2 2、单要素敏感性分析运用、单要素敏感性分析运用 例：计算得某工程内部收益率IRR173，净现值NPV(12)=487万元，动态投资回收期Tp69年。确定性分析的结果，初步评价该工程在经济效果上可以接受。本例中，对销售收人、建立投资、运营本钱三个要素分别添加10和减少10，个别要素分别添加20，作出单要素敏感性分析。也就是说，某一要素变动一定幅度时，假设其他要素坚持不变，计算每次变动的现金流量，从而计算相应的IRR。显然，各要素一样的变化幅度，对IRR的影响程度是有差别的，整理成表和图的方式，以此表示不确定性要素对评价目的的彩响程度。不难看出：销售收人最敏感，其次是运营本钱，最不敏感是建立投资。3 3、多要素敏感性分析、多要素敏感性分析 多要素敏感性分析方法主要有： 1最有利最不利法 2解析法与作图法结合 如上例选择销售收入和建立投资两个不确定性要素同时变化对评价目的NPV的影响，分别取正负10两个不同组合，计算结果列于下表。 可见，该工程确定性分析时NPV487万元，当销售收入添加10时，建立投资添加或减少10，NPV都大干0，工程仍可行；当销售收入减少10时，建立投资添加或者减少10，都导致NPV小于0，使工程不可行。4 4、多要素敏感性分析运用、多要素敏感性分析运用5 5、三项预测值法及运用、三项预测值法及运用 三项预测值法是对工程中所涉及的变动要素，分别给出最乐观、最能够、最悲观预测值，根据各变动要素三个预测值的相互作用，来分析、判别开发商利润受影响的情况。 阐明：最简单的处置方法是将变动要素全部按照最乐观、最能够、或者最悲观情况思索，得到工程三组最有用的结果。5 5、三项预测值法及运用续、三项预测值法及运用续【例】选取假设干个敏感性要素，分别确定各自的三项预测值，分析对企业利润【例】选取假设干个敏感性要素，分别确定各自的三项预测值，分析对企业利润的影响。的影响。 三项预测值表三项预测值表变动要素变动要素最乐观情况最乐观情况最能够情况最能够情况最悲观情况最悲观情况租金年增长租金年增长753投资年收益投资年收益6.577.5建造本钱年上涨建造本钱年上涨67.59贷款年利率贷款年利率101316建造期建造期12个月个月12个月个月12个月个月租售期租售期建成即出租建成即出租3个月个月6个月个月预备期预备期3个月个月3个月个月6个月个月土地本钱土地本钱200000元元200000元元200000元元5 5、三项预测值法及运用续、三项预测值法及运用续变动要素变动要素最乐观情况最乐观情况最能够情况最能够情况最悲观情况最悲观情况原始评价值原始评价值开发商利润值开发商利润值266841元元199444元元38539元元118235元元占总开发价值的占总开发价值的百分比百分比24.520.04.213.4占总开发本钱的占总开发本钱的百分比百分比33.425.64.515.5在原有评价结果在原有评价结果根底上的变化根底上的变化1266967对企业利润的影响分析表对企业利润的影响分析表三概率分析三概率分析是运用概率研讨预测各种不确定性要素和风险要素的发生对工程评价目的影响的一种定量分析方法。 【例】有两个物业工程，情况分别如下：工程1：写字楼工程，2002年末价值为1000万元，估计2003年末价值为1100万元的能够性为50%、为900万元的能够性为50%，那么2003年末该物业价值的规范方差为10%。工程2：保龄球场工程，2002年末价值为1000万元，估计2003年末价值为1200万元的能够性为50%、为800万元的能够性为50%，那么2003年末该物业价值的规范方差为20%。作业作业思索思索题：房地：房地产投投资不确定性分析的根本方法有哪些？不确定性分析的根本方法有哪些？