经纪人专业知识系统训练经纪人专业知识系统训练（二）（二）房地产基本概念房地产基本概念房地产基本概念二基本概念部分一、关于土地；二、产权知识；三、建筑结构；四、相关专业术语；五、相关法规；六、专业经纪人应具备的基本素质；七、三级市场两大业务版块；八、经纪人业务及工作流程；房地产基本概念二关于土地一、土地的特性：1、 增值性： 土地属自然产物，因面积有限性，永续性，位置不可移动性是一种财产和商品，故导致土地的增值性；房地产基本概念二2、影响增值性有：A、对土地的投资改良；B、通货膨胀；C、需求增长；D、外部条件影响（例：深圳土地升值）房地产基本概念二二、土地年限分类： 土地属于国家和集体所有，权利人拥有该房产所占用土地一定年限的土地使用权。1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了土地使用出让合同书的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。房地产基本概念二1、居住用地 70 年 （住宅）2、工业用地 50 年 （厂房）3、教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年4、商业、旅游、娱乐用地 40 年 （商铺）5、综合或者其它用地 50 年 （办公）房地产基本概念二三、土地价格分类：1、所有权价格：土地出租收益折现总和；2、购买价格：以土地所提供地租，按普通利息率计算的购买价格；3、使用价格：一定期限内地祖的购买价格；4、租赁价格：一定期限内租赁的土地价格；5、抵押价格：用于抵押获得贷款，从正常价格中扣除各种风险后所得到的价格。房地产基本概念二四、按土地价格形成分类：1、交易价：通过拍卖、招标、交易双方实际成交价格。2、评估价格：用一定的估价方法对土地价格做出货币估计。房地产基本概念二房地产基本概念一、概念；二、权益；三、登记；四、价格；五、影响价格因素六、分类；房地产基本概念二一、概念什么是房地产？ 是土地及土地上的建筑物和附着物的总称。房地产基本概念二二、什么是房地产权益？1、房产归私人所有，即房产所有权；2、权利：享受占有、使用、收益和处分的权利（所有权、租赁权、抵押权、典当土地使用权等）。房地产基本概念二三、什么是房地产登记？1、概念：由规划国土局将申请人的房地产权利登记于政府特定的薄册上，并颁发房地产证的一种法律制度；2、房地产证：是权利人依法管理、经营使用和处分房地产的凭证；房地产基本概念二A、分三类： a、软红皮 b、软绿皮（不可自由转让） c、硬红色绸面B、记载内容： a、权利人名称、身份证号 b、土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限、取得时间、变化情况、坐标形状等； c、房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。C、确认真实性：档案大厦9楼房地产基本概念二三、房地产登记分类：1、初始登记；2、二、三级转移登记；3、抵押登记；4、变更登记；5、其它登记：房地产基本概念二1、初始登记：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产证的土地使用权及建筑物，附着物的所有权进行的第一次登记。办理初始登记的两种情况：A、通过行政划拨或出让手续取得土地B、在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物。房地产基本概念二2、二级转移登记（三种情况需办理）A、向发展商购买的商品房（包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房）B、企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房（即办绿本）C、市区、住宅局出售的福利房、微利房（即办绿本房产证）房地产基本概念二三、三级转移登记：A、凡房地产已办理二级产权登记并领取产权证后又发生转移的，称为三级市场转移登记；B、六种情况需办理三级转移登记： 房地产买卖、赠与、交换、继承、人民法院判决、裁定的强制性转移行为等。房地产基本概念二二、三级转移相关资料1、房地产证原件；2、权利人身份证（全部）或受托人身份证；3、买方身份证或受托人身份证；4、房地产买卖合同（现售）；5、三级转移登记申请表；6、交纳土地使用费证明；7、营业执照；8、法人代表证明书及法人身份证（复）；9、法人授权委托书及授权人身份证；10、公司章程及董事会决议房地产基本概念二四、变更登记：A、房地产使用用途改变；B、权利人姓名或名称发生变化；C、房地产坐落位置或名称发生变化；D、建筑物、附着物倒塌、拆除；房地产基本概念二五、抵押登记：A、是指债务人或第三人（抵押人）以合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提动债务履行担保的行为。（一般指用所购房屋作为担保贷款购房的行为）B、房地产按揭属于房地产抵押的一种形式房地产基本概念二六、登记机关：国土资源局或国土分局六、登记机关：国土资源局或国土分局福田区区域登记点：福田区区域登记点：一手楼：一手楼： 福田区新闻路福田区新闻路69号号1楼（东方玫瑰园）楼（东方玫瑰园）二手楼：二手楼： 振华路设计大厦振华路设计大厦2楼楼房地产基本概念二罗湖区、盐田区登记点： 爱国路3046号惠名大厦1楼南山区登记点： 深南大道11008号2楼南山公安局旁宝安区登记点： 宝安三十区前进路东方明珠酒店对面龙岗区登记点： 龙岗区政府建设大厦2楼布吉登记点： 布吉镇政府旁布吉国土所房地产基本概念二四、什么是房地产价格？ 土地价格和建筑物及附着物价格的统一，是土地价值的房屋价值的货币表现形式。A、土地价格：土地出让金、土地开发费、市政配套费等；B、房屋价格：建筑成本、流通费用、税金、利润等；房地产基本概念二C、三级买卖市场涉及价款：房价、转让税金、服务佣金、公证费、按揭费用、查档案等；D、三级市场、租赁市场涉及价款：租金、管理费、中央空调费、租赁税费、服务佣金、顶手费、水电等。房地产基本概念二五、房地产价格影响因素有哪些？A、供需关系是价格形成的两个最终因素，其他一切因素都是通过影响需求来影响价格；B、一般因素（社会、经济、行政、人口、国际）决定价格的外在因素；C、区域因素（基础设施、市内交通、公共配套）价格水平确定的基础；D、个别因素（土地个别因素，建筑物个别因素）决定价格的内在因素。房地产基本概念二六、房地产市场分类有哪些？A、一级市场：政府以招标、拍卖、协议三种方式将土地使用权出让给开发商；B、二级市场：开发商取得预售许可证后，将房屋产权出售给小业主；C、三级市场：小业主将商品房产权转让、使用权出让的市场。房地产基本概念二建筑结构一、砖木结构建筑：承重构件用砖木建造；二、混合结构建筑：承重的主要结构是用钢筋混凝土、砖和木材建造的。在这里，砖的形状及强度决定了房屋的强度。一般说：砖的形状越规则，砂浆强度越高，灰缝越薄、均匀，那么强度就越高，房屋的耐用年限就越长。房地产基本概念二三、钢筋混凝土结构建筑：承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的。有抗震性好，整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经用等优点。四、钢结构建筑：承重的主要结构是用钢材建造的，墙体一般用其他材料制作。如：衍架结构、悬挂结构。房地产基本概念二五、钢、钢筋混凝土结构建筑：一般是建筑物的梁、柱用钢制造，楼板、屋面板用钢筋混凝土制造。如：网架结构、网壳结构。六、其他结构建筑：凡不属于上述结构的房屋都归此类，如竹木结构、窑洞、砖拱亿个度微 、帐篷、玻璃、充气、仿生结构等建筑。房地产基本概念二房地产开发经营中相关专业术语一、土地“三通一平”即： 路通、水通、电通、场地平整二、土地“七通一平”即： 路通、水通、电通、排污通、通讯通、煤气通、热力通、场地平整三、容积率=总建筑面积 总用地面积房地产基本概念二四、绿化率= 绿地面积 用地面积五、建筑覆盖率=占地面积 基底面积 （指项目用地范围所有基底面积之和与规划建设用地之比）六、使用率= 使用面积建筑面积房地产基本概念二七、使用面积=建筑面积结构面积公摊面积八、结构面积=墙体+垃圾道+通风道+烟道等面积总和 九、实用率=套内面积建筑面积房地产基本概念二房地产相关法规一、不能转让的产权；二、公证；三、查封规定；四、关于房产租赁的相关规定；房地产基本概念二一、以下情况暂时不能转让：A、权属有争议的；B、未取得房地产权证的；C、依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；D、产权未经确认或产权纠纷未协调以及他项权利不明的房地产；E、共有房地产，未经其他共有人书面同意；F、尚在诉讼，待裁定或行政处理中的；房地产基本概念二二、房地产公证：A、买卖双方都是大陆的产权转让时，不强求公证；如买卖双方有一方是境外人士或机构的，须办理合同公证手续B、共有人一方不能到场，需到公证机关办理授权委托公证书；C、买方为境外人士办理银行按揭时需做抵押合同公证；D、未成年人购买，需监护人一起到公证机关办理监护公证；房地产基本概念二三、房地产查封规定：A、已查封的房地产不得转让和抵押；B、深圳经济特区房地产登记条例规定，查封房地产或以其他形式限制房地产的期限，最长不得超过六个月；C、查封或限制六个月后未继续查封或限制的，登记机关可为注销查封或限制并予以公告。房地产基本概念二四、关于房地产租赁相关规定：A、年限规定： a、住宅租赁合同不超过八年； b、其他用房租赁合同不超过十五年； c、因特殊情况需超过上述期限的须经市主管机关批准；房地产基本概念二B、相关权利：a、出租不妨碍房地产权的转移；b、房地产权转移后，受让人应承担原出租人的义务并享有原出租人的权利；c、权利与义务：在同等条件下，承租方有优先购买权；房地产基本概念二结束！结束！房地产基本概念二